2019年12⽉期 第１四半期
決算説明資料
https://www.mugen-estate.co.jp/
Copyright© 2019 MUGEN ESTATE Co.,Ltd. All rights reserved. 2019年５⽉９⽇
INDEX
chapter 01 ‐ 09p
1 2019年12⽉期 第1四半期 決算概要
chapter 10 ‐ 14p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 15 ‐ 20p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 21 ‐ 26p
4 会社概要
chapter 27 ‐ 32p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
1
1-1 2019年12⽉期 第１四半期 連結決算概要
（単位︓百万円） 18/12期 １Q 19/12期 １Q
構成⽐ 構成⽐ 前年同期⽐
実績 実績
（％） （％） （％）
売上⾼ 12,639 100.0 8,826 100.0 △30.2
売上総利益 2,467 19.5 1,491 16.9 △39.5
販管費 1,035 8.2 764 8.7 △26.2
営業利益 1,431 11.3 727 8.2 △49.2
経常利益 1,267 10.0 563 6.4 △55.6
親会社株主に帰属する
四半期純利益 837 6.6 385 4.4 △53.9
• 不動産売買事業において、⾦融機関の融資姿勢の厳格化や不動産価格の⾼⽌まりにより
購⼊者の慎重姿勢が引続き⾒られ、販売件数が前年同期⽐で⼤幅に減少
• 粗利率は前年同期⽐では低下したが、計画を上回って推移
• 不動産賃貸収⼊は、投資⽤不動産の残⾼⽔準が前年同期とほぼ同⽔準で推移したことに
より増加
2
1-2 2019年12⽉期 第１四半期 連結決算概要（セグメント情報）
（単位︓百万円）
18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
売上⾼ 売上⾼ 増減
（％） （％） （％）
不動産売買事業 12,007 95.0 8,007 90.7 △ 3,999 △33.3
賃貸その他事業 632 5.0 818 9.3 186 29.4
合 計 12,639 100.0 8,826 100.0 △ 3,813 △30.2
（単位︓百万円）
18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
セグメント利益 セグメント利益 増減
（％） （％） （％）
不動産売買事業 1,648 88.4 728 71.1 △ 920 △55.8
賃貸その他事業 215 11.6 295 28.9 79 37.1
合 計 1,864 100.0 1,023 100.0 △ 840 △45.1
※ 売上⾼は、外部顧客への売上⾼（構成⽐）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成⽐）を記載しております。
3
1-3 不動産売買事業︓不動産買取再販事業の状況
（単位︓百万円、件）
前年同期⽐
18/12期 １Q 19/12期 １Q
増減 増減率（％）
投資⽤不動産
売上⾼ 10,341 6,223 △4,117 △39.8
販売件数 100 41 △59 △59.0
平均販売単価 103.4 151.8 48.3 46.8
居住⽤不動産
売上⾼ 1,641 1,754 113 6.9
販売件数 66 51 △15 △22.7
平均販売単価 24.8 34.4 9.5 38.3
合 計
売上⾼ 11,982 7,978 △4,003 △33.4
販売件数 166 92 △74 △44.6
平均販売単価 72.1 86.7 14.5 20.1
投資⽤不動産︓・投資⽤区分物件の販売件数が減少し、平均販売単価は前年同期⽐で上昇
・⼀棟物件の平均販売単価は、256.6百万円（前年同期⽐11.1％減）
・３億円超の販売は７件(前年同期⽐１件減、10億円超の販売は０件）
居住⽤不動産︓・販売件数は前年同期⽐で減少、売上⾼、平均販売単価は上昇
4
1-4 不動産買取再販事業︓海外投資家への投資⽤不動産販売状況
（単位︓百万円、件） 18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
⾦額 ⾦額 増減
（％） （％） （％）
投資⽤不動産 10,341 100.0 6,223 100.0 △4,117 △39.8
売上⾼
うち海外投資家 2,764 26.7 1,100 17.7 △1,663 △60.2
投資⽤不動産 100 100.0 41 100.0 △59 △59.0
販売件数
うち海外投資家 27 27.0 8 19.5 △19 △70.4
平均
投資⽤不動産 103.4 ― 151.8 ― 48.3 46.8
販売単価
うち海外投資家 102.3 ― 137.5 ― 35.2 34.4
・海外投資家への販売は、売上⾼・販売件数ともに前年同期⽐で⼤幅に減少
・単価の低い投資⽤区分物件の販売件数が減少したため、平均販売単価は前年同期⽐で上昇
※ 海外投資家への売上⾼、販売件数は、購⼊者が⾮居住者である場合に加え、外国⼈・外国法⼈が設⽴した国内に登記を有する法⼈等への販売を含む
5
1-5 不動産買取再販事業︓エリア別販売状況
◆ 投資⽤不動産 （単位︓百万円、件）
18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
構成⽐ 構成⽐
エリア 販売件数 販売⾦額 平均単価 販売件数 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
（％） （％）
東京都 85 85.0 7,330 86.2 29 70.7 4,352 150.0 △56 63.8
神奈川県 7 7.0 1,987 283.9 4 9.8 763 190.9 △3 △93.0
埼⽟県 3 3.0 554 184.9 4 9.8 654 163.6 1 △21.2
千葉県 5 5.0 468 93.6 4 9.8 452 113.2 △1 19.5
合 計 100 100.0 10,341 103.4 41 100.0 6,223 151.8 △59 48.3
◆ 居住⽤不動産
18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
構成⽐ 構成⽐
エリア 販売件数 販売⾦額 平均単価 販売件数 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
（％） （％）
東京都 29 43.9 800 27.6 21 41.2 1,034 49.2 △8 21.6
神奈川県 12 18.2 292 24.3 11 21.6 235 21.3 △1 △3.0
埼⽟県 11 16.7 239 21.7 10 19.6 239 23.9 △1 2.2
千葉県 14 21.2 308 22.0 9 17.6 245 27.2 △5 5.2
合 計 66 100.0 1,641 24.8 51 100.0 1,754 34.4 △15 9.5
・投資⽤不動産︓東京都の平均販売単価は⼀棟物件の⽐率が増加したことにより、前年同期⽐で上昇したが、
販売件数は減少
・居住⽤不動産︓各エリアで販売件数は減少したが、平均販売単価（神奈川県を除き）は前年同期⽐で上昇
6
1-6 不動産買取再販事業︓販売⽤不動産の状況
投資⽤不動産︓⼀定期間保有後、売却時のキャピタルゲインを確保
居住⽤不動産︓インカムゲインの発⽣しない居住⽤不動産は、回転重視の販売戦略を推進
⽬標事業期間は概ね150⽇
事業期間︓居住⽤不動産（四半期平均⽇数）
144 150
175 177 167 170 171 176 177
194 196 196 194 187 200
210
232
投資⽤不動産在庫額（百万円） 居住⽤不動産在庫額（百万円） 合計（百万円）
60,474
59,023
5,821 51,823
50,739 5,687
50,018
45,052 45,498 4,252
43,617 42,517 4,572 4,461
41,632
39,378 3,956 3,890 38,317
36,929 4,056 3,859
4,580
33,150 4,423 3,589
28,946 5,197
28,411
25,997 4,757
3,334 3,613 53,336 54,652
3,505 47,570
46,167 45,556
41,095 41,607 39,560 38,657 37,052
34,954 34,728
31,731
28,392
25,077 25,333
22,491
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期
7
1-7 販売費及び⼀般管理費・営業外収益・営業外費⽤
（単位︓百万円）
18/12期 １Q 19/12期 １Q 前年同期⽐
売上対⽐ 売上対⽐ 増減率
実績 実績 増減
（％） （％） （％）
販売費及び⼀般管理費 1,035 8.2 764 8.7 △270 △26.2
⼈件費 371 2.9 346 3.9 △24 △6.6
販売⼿数料 265 2.1 174 2.0 △90 △34.1
広告宣伝費 80 0.6 62 0.7 △18 △22.6
その他 318 2.5 180 2.0 △137 △43.3
営業外収益 7 0.1 15 0.2 8 115.0
営業外費⽤ 171 1.4 179 2.0 8 4.9
⽀払利息 148 1.2 157 1.8 9 6.1
その他 22 0.2 21 0.2 △0 △3.1
8
1-8 2019年12⽉期 第1四半期 連結貸借対照表概要
（単位︓百万円） 18/12期
19/12期
増減
増減率 （単位︓百万円） 18/12期
19/12期
増減
増減率
１Q （％） １Q （％）
流動資産 63,319 61,703 △1,616 △2.6 流動負債 10,532 9,394 △1,138 △10.8
現⾦及び預⾦ 10,517 11,131 613 5.8 短期借⼊⾦ 3,213 2,712 △501 △15.6
販売⽤不動産 51,635 49,852 △1,782 △3.5 1年内償還予定の社債 754 824 70 9.3
その他 1,166 719 △447 △38.3 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 4,142 4,525 383 9.3
固定負債 34,121 33,974 △147 △0.4
社債 1,694 2,017 323 19.1
⻑期借⼊⾦ 31,462 30,994 △467 △1.5
固定資産 3,404 3,377 △27 △0.8 負債合計 44,654 43,368 △1,285 △2.9
繰延資産 36 45 9 25.7 純資産合計 22,106 21,757 △348 △1.6
株主資本 21,983 21,638 △344 △1.6
資産合計 66,760 65,126 △1,634 △2.4 負債・純資産合計 66,760 65,126 △ 1,634 △2.4
■ 主な財務指標
⾃⼰資本⽐率(%) 32.9 33.2 0.3pt ― 在庫回転率(回)期末ﾍﾞｰｽ 1.04 1.00 △ 0.04 ―
有利⼦負債依存度(%) 61.8 63.1 1.3pt ― 投資⽤平均借⼊期間 ４年1ヶ⽉ 4年1ヶ⽉ ― ―
ネットD/Eレシオ 1.40 1.38 △0.0pt ― 居住⽤平均借⼊期間 12ヶ⽉ 12ヶ⽉ ― ―
販売⽤不動産は前期末⽐ 3.5%減少、⾃⼰資本⽐率は前期末⽐0.3pt上昇の33.2％
有利⼦負債依存度は前期末⽐1.3pt上昇の63.1％
9
INDEX
chapter 01 ‐ 09p
1 2019年12⽉期 第1四半期 決算概要
chapter 10 ‐ 14p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 15 ‐ 20p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 21 ‐ 26p
4 会社概要
chapter 27 ‐ 32p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
10
2-1 2019年12⽉期 業績予想 及び 第１四半期進捗
（単位︓百万円）
18/12期 19/12期 19/12期 １Q
進捗率
実績 予想 実績
（％）
売上⾼ 53,931 58,143 8,826 15.2
売上総利益 9,847 9,213 1,491 16.2
営業利益 5,985 5,043 727 14.4
経常利益 5,237 4,381 563 12.9
親会社株主に帰属する
当期（四半期）純利益 3,356 2,826 385 13.7
EPS（円） 137.80 116.03 15.84 13.7
売上総利益率(％) 18.3 15.8 16.9 ―
営業利益率(％) 11.1 8.7 8.2 ―
経常利益率(％) 9.7 7.5 6.4 ―
親会社株主に帰属する
当期（四半期）純利益率(％) 6.2 4.9 4.4 ―
• ⾦融機関の融資姿勢の厳格化や不動産価格の⾼⽌まりにより、 購⼊者の慎重姿勢が引続き⾒ら
れるため、２Q以降も販売と仕⼊のバランスを維持しつつ、販売⽤不動産の⼊替えを進めていく。
• ２Q以降は利益確保を考慮しながら、販売に注⼒していく。
11
2-2 2019年12⽉期 業績予想（不動産買取再販事業）
（単位︓百万円）
18/12期 19/12期 19/12期１Q
進捗率
実績 予想 実績
（％）
投資⽤不動産
売上⾼ 41,491 45,900 6,223 13.6
販売件数 302 340 41 12.1
平均販売単価 137.3 135.0 151.8 ―
居住⽤不動産
売上⾼ 9,141 9,100 1,754 19.3
販売件数 291 325 51 15.7
平均販売単価 31.4 28.0 34.4 ―
合 計
売上⾼ 50,632 55,000 7,978 14.5
販売件数 593 665 92 13.8
平均販売単価 85.3 82.7 86.7 ―
12
2-3 業績推移（売上⾼・経常利益）
70,000 10,000
売上⾼（左軸︓百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000 経常利益（右軸︓百万円） 58,143
53,931
8,000
50,000
7,000
45,706
6,000
6,478
40,000
5,696
5,573 5,000
いずれの時期も 5,237
最終利益を確保 30,175
30,000
4,381 4,000
リーマン・ショック 東⽇本⼤震災
（2008.9） （2011.3） 20,830
3,000
20,000
3,076
12,877 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
1,000
526 382
161 109
0 0
09/12期 10/12期 11/12期 12/12期 13/12期 14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （予想）
13
2-4 株主還元
１株当たり配当⾦ 株主優待制度
【 基本⽅針 】 【株主優待制度】
「 ⻑期的な事業拡⼤のため財務体質の強化と内部留保の 中⻑期にわたり当社株式を保有していただく株主様の増加を
充実を図りつつ、安定した配当を継続すること 」 図ることを⽬的に2016年12⽉期から導⼊
2019年12⽉期の１株当たり配当⾦は､30.0円 毎年第２四半期末（6⽉末⽇）現在の株主名簿に記載⼜は記録
された当社株式１単元（100株）以上を保有する株主様
70.0円 30.0% 基準⽇ 保有株式数 優待内容 発送時期(予定)
1株当たり配当⾦配当額
25.9%
60.0円 配当性向 当社オリジナル
25.0%
21.8% ６⽉末⽇ 100株以上 クオカード ９⽉中旬から下旬
1,000円分
50.0円
20.0%
17.3%
2018年度オリジナル・クオカード
40.0円 14.2%
15.0%
30.0円 30.0円
30.0円 10.4%
9.4% 25.0円
21.0円 10.0%
20.0円
16.0円
8.5円 5.0%
10.0円
0.0円 0.0%
14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期
（予想）
14
INDEX
chapter 01 ‐ 09p
1 2019年12⽉期 第1四半期 決算概要
chapter 10 ‐ 14p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 15 ‐ 20p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 21 ‐ 26p
4 会社概要
chapter 27 ‐ 32p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
15
3-1 中期経営計画の⽅針
事業基盤を⽀える商品づくり
収益基盤を⽀えるネットワークづくり
経営基盤を⽀える⼈材・システムづくり
確かな経営基盤を作り上げ、
更なる成⻑を続ける企業体へ進化
16
3-2 中期経営計画の位置づけ
2019年からスタートした第⼀次中期経営計画は、
• 次の成⻑ステージに向け、より強固な経営基盤を作り上げる再整備の期間
• 既存事業をゼロベースで⾒直し、阻害要因を⼀つ⼀つ丁寧に⾒直し、改善することで、
確かな経営基盤を作り上げ、更なる成⻑を続ける企業体へと進化する期間
• 毎年度中期経営計画を策定するローリング⽅式から期間を固定するフィックス⽅式を採⽤
売上⾼の推移 （単位︓百万円） 不動産特定共同
事業認可取得 設⽴30周年
⼦会社２社
東証1部上場 設⽴
建設業許可取得 第三次中期
経営計画
東証マザーズ上場 63,568 63,000
57,488 58,143
53,931
45,706 第⼆次中期
経営計画
30,175
第⼀次中期
20,830
経営計画
13/12期 14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期 21/12期 28/12期
実績 実績 実績 実績 実績 実績 予想 計画 計画
17
3-3 定量⽬標
18/12期 19/12期 21/12期
実績 予想 計画
連結売上⾼ 539億円 581億円 630億円
連結経常利益 52億円 43億円 55億円
連結⾃⼰資本⽐率 32.9% 30%以上
18
3-4 事業⽅針
「事業基盤を⽀える商品づくり」「収益基盤を⽀えるネットワークづくり」
「経営基盤を⽀える⼈材・システムづくり」の３つを経営⽅針とし、
以下の①〜⑥を事業⽅針とする。また、この事業⽅針を基に事業施策を実施する。
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
② 保有不動産の再⽣
③ 商品・サービスを極める
④ 不動産売買を極める
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
19
3-5 事業施策
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連商品の開発と
ともに新たな顧客層を深耕。
② 保有不動産の再⽣
・エリアや建築物に合った⽤途変更（コンバージョン）や⼤規模修繕を実施し、付加価値の最⼤化を図る。
③ 商品・サービスを極める
・空ビルや空室率の⾼い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る。
・施⼯後の点検項⽬を細部まで⾏い、安全・安⼼・快適な物件提供を⾏う。
・インバウンド向けの物件開発を⾏う。
④ 不動産売買を極める
・物件ごとの利益管理を再度徹底・⾒直し、収益性の向上を図る。
・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底。
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡⼤。
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
・ダイバーシティの推進による⼈材確保と育成、グループ内の⼈員配置の最適化⼈事や階層別研修実施による⼈材
マネジメント、働く環境の整備、業務フロー⾒直しによる業務の⾒える化実施。
20
INDEX
chapter 01 ‐ 09p
1 2019年12⽉期 第1四半期 決算概要
chapter 10 ‐ 14p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 15 ‐ 20p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 21 ‐ 26p
4 会社概要
chapter 27 ‐ 32p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
21
4-1 企業理念
社是 『夢現』
〜 夢を現実にし、理想を追求する〜
• 社会の繁栄に貢献し、成⻑し続けていきます。
企業理念 • コンプライアンス経営に徹します。
• ステークホルダー満⾜度の充実につとめます。
VISION 不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
MISSION お客様の夢の実現をお⼿伝いし、お客様と共に成⻑する。
22
4-2 会社概要・沿⾰
会社概要 主な沿⾰
設 ⽴ 1990年5⽉ 【業界のパイオニア】
1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を
2,552百万円 買取して「内装リフォーム」を施すことにより、当初の住宅性
資本⾦
※2018年12⽉31⽇現在 能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値を
連結190名（平均年齢40.0歳） 付加して再販する事業を開始
社員数 単体130名（平均年齢40.0歳）
※2019年３⽉31⽇現在
1990年5⽉ 当社設⽴
代表取締役会⻑ 藤⽥ 進
代表者 1997年8⽉ ㈱フジホーム設⽴（連結⼦会社）
代表取締役社⻑ 藤⽥ 進⼀
本 社 東京都中央区⽇本橋浜町三丁⽬19番3号 2005年7⽉ ⼀級建築⼠事務所登録
・新宿⽀店 2010年5⽉ 宅地建物取引業免許を国⼟交通⼤⾂免許に変更
東京都新宿区⻄新宿⼀丁⽬25番1号 6⽉ 横浜⽀店を設置
新宿センタービル34階
⽀ 店
2014年6⽉ 東証マザーズ上場
・横浜⽀店
神奈川県横浜市⻄区北幸⼀丁⽬11番15号 2015年1⽉ 新宿⽀店を設置
横浜STビル2階
（連結） 2016年2⽉ 東証第⼀部上場
売上⾼ 53,931百万円
経常利益 0 5,237百万円 2018年6⽉ 不動産特定共同事業許可を取得
※ 2018年12⽉期
ムゲン投資顧問㈱設⽴（連結⼦会社）
事業内容 不動産売買事業、賃貸その他事業 2018年8⽉
㈱ムゲンファンディング設⽴（連結⼦会社）
23
4-3 事業系統図
営業担当者が買取活動からバリューアップ企画、販売活動に⾄るまでを⼀貫して責任を持つ、独⾃のビジネスフローを展開
リフォーム協⼒会社
≪ 買 取 ≫ ≪ 再 販 ≫
＜不動産内外装⼯事事業＞
㈱フジホーム
仲介会社 ※ 仲介会社 ※
発注 竣⼯
＜不動産買取再販事業＞
【売主】 個⼈・法⼈ ㈱ムゲンエステート 【買主】 個⼈・法⼈
【中古不動産】 【中古不動産】
● 投資⽤不動産 ● 投資⽤不動産
（⼀棟賃貸マンション） （⼀棟賃貸マンション）
（⼀棟オフィスビル） 所有物件 （⼀棟オフィスビル）
（区分所有マンション他） （区分所有マンション他）
● 居住⽤不動産 ● 居住⽤不動産
（区分所有マンション） （区分所有マンション）
＜不動産賃貸事業＞
（⼾建・⼟地） （⼾建・⼟地）
㈱ムゲンエステート
及び㈱フジホーム
＜不動産流通事業＞
＜不動産流通事業＞ ㈱フジホーム
㈱フジホーム ＜不動産管理事業＞
㈱フジホーム
※ 三井のリハウス、野村不動産アーバンネット
住友不動産販売、東急リバブル 他
⾸都圏の不動産仲介会社
賃借⼈
不動産買取再販事業 ㈱ムゲンエステート ㈱ムゲンエステート
不動産賃貸事業
賃貸その他事業 及び㈱フジホーム
不動産売買事業 不動産内外装⼯事事業 ㈱フジホーム
不動産管理事業 ㈱フジホーム
不動産流通事業 ㈱フジホーム
※ 2018年12⽉期においてムゲン投資顧問株式会社及び株式会社ムゲンファンディングを設⽴しましたが、事業開始に向けて準備中であるため、系統図には記載しておりません。 24
4-4 事業の特⾊（中古不動産再⽣市場におけるポジショニング）
当社グループの情報⼒をもとに、⾸都圏エリアの全ての中古不動産を網羅
多種多様な中古不動産を取り揃え、お客様のニーズに対応
流動性︓⾼
■ 売上⾼の⽐較
1 G社 870（5,100）億円
2 H社 774 （774）億円
区分所有 1棟 賃貸
1棟 A社
3 当社 550 （581）億円 マンション 当社 マンション
オフィス
4 C社 477 （580）億円 （ファミリー向け）
5 A社 417 （715）億円 C社
6 B社 342 （446）億円 B社 G社
7 D社 300 （334）億円
E社
8 E社 222 （222）億円
D社
取扱い価格︓⼩ 取扱い価格︓⼤
ワンルーム
マンション H社
1棟
⼾建
アパート
流動性︓低
出所︓2019年3⽉31⽇現在の各社の開⽰資料（通期業績予想）をもとに作成（※ 括弧内の売上⾼のうち、各社の中古不動産販売事業の売上⾼順に記載） 25
4-5 株式の状況 (2018年12⽉31⽇現在)
【 株式の状況 】
・発⾏可能株式数︓64,000,000 株
・発⾏済株式総数︓24,361,000 株
・単元株主数 ︓ 15,877 名
【 株式分布状況（所有株式数⽐率）】 【 ⼤株主上位 】
所有株数 持株⽐率
⼤株主名
個⼈・その他 ⾦融機関 その他国内法⼈ 外国⼈ 証券会社 （株） （％）
1 藤⽥ 進 5,895,100 24.20
2018/12末 72.6% 7.5% 7.6% 11.1%1.2%
2 藤⽥ 進⼀ 2,842,400 11.67
2018/6末 65.2% 6.9%6.5% 18.8% 2.4%
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 6.98
2017/12末 65.2% 8.1% 6.5% 17.0% 3.2% THE BANK OF NEW YORK MELLON
4 715,300 2.94
140051
2017/6末 69.6% 6.5% 6.6% 15.1% 2.2%
5 藤⽥ 百合⼦ 700,000 2.87
0.8%
4.3%
2016/12末 77.1% 9.7%
8.0% 5 藤⽥ 由⾹ 700,000 2.87
0.4% 1.7%
2016/6末 69.2% 17.9% 10.8% 7 庄⽥ 桂⼆ 652,400 2.68
0.2% 1.9%
2015/12末
8 庄⽥ 優⼦ 650,000 2.67
77.1% 9.3% 11.5%
0.4% 1.4% 9 THE BANK OF NEW YORK 133652 475,300 1.95
2015/6末 78.4% 8.1% 11.7%
⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社
10 394,900 1.62
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% （信託⼝）
26
INDEX
chapter 01 ‐ 09p
1 2019年12⽉期 第1四半期 決算概要
chapter 10 ‐ 14p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 15 ‐ 20p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 21 ‐ 26p
4 会社概要
chapter 27 ‐ 32p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
27
5-1 投資⽤不動産市場動向︓⼀棟マンション
2019年1-3⽉期の⾸都圏⼀棟マンション 登録物件投資利回りは、
前期間（2018年10-12⽉期）より上昇、販売価格は下落
（%）
（万円） 販売価格（左軸︓万円） 投資利回り（右軸︓％）
22,000 9
20,174
20,017
8.43 19,827
20,000 8.5
19,260
8.19 18,897 18,945
18,869
18,381
8.03 18,196
18,003
7.93 17,578
18,000 17,440 17,373 8
16,962 17,273
16,565
16,507
16,000 7.68 7.65 7.67 7.5
16,311 7.57 7.31 7.34
15,761 7.44 7.13 7.15
7.36 7.04 7.03
15,327 7.31 7.01 7.04
14,957 7.26
7
14,000 7.13
12,000 6.5
1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」収益物件 市場動向 四半期レポートより当社作成
【調査要綱】 調査対象︓健美家に登録された収益（投資⽤）不動産
調査項⽬︓投資利回り（表⾯利回り）、物件価格を四半期別に集計
28
5-2 東京23区のオフィス空室率
2019年4⽉1⽇時点の東京23区の全体平均空室率は 1.17％と
2018年12⽉1⽇時点の1.29％から低下
（%）
14.00
⼤規模ビル
⼤型ビル
12.00 中型ビル
⼩型ビル
全体
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
注）規模分類（基準階１フロアの⾯積）⼤規模ビル︓200坪以上 ⼤型ビル︓100坪〜200坪未満 中型ビル︓50坪〜100坪未満 ⼩型ビル︓20坪〜50坪未満
出所︓三幸エステート株式会社「マーケット調査⽉報」データより当社作成
29
5-3 ⾸都圏中古マンション市場の動向︓成約件数・成約価格
• 2019年３⽉度の成約件数は前年同期⽐で7.8％増加し、前年同⽉を上回った
• 成約価格は前年同期⽐で3.6％上昇、成約㎡単価も前年同期⽐で3.6％上昇し、前年同⽉を上回った
4,000 4,500
成約価格 件数 件数
3,490万円
（万円） （件/⽉） （12ヶ⽉移動平均） 4,117件
3,500
4,000
3,000
3,500
成
約 2,500
成
3,000
価
約
格 2,000
︵ 件
2,500 数
万 ︵
1,500
円︶ 件︶
2,000
1,000
1,500
500
0 1,000
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓公益財団法⼈東⽇本不動産流通機構「⾸都圏不動産流通市場の動向」より当社作成
30
5-4 ⾸都圏新築マンション市場の動向︓発売⼾数・契約率
• 2019年３⽉度の発売⼾数は3,337⼾で、対前年同⽉⽐7.7％減、対前⽉⽐44.3％増
• 2019年３⽉度の契約率は72.2％で、対前年⽐2.5ptダウン、対前⽉⽐6.7ptアップ
10,000 100.0
発売⼾数 契約率 契約率
（左軸︓⼾数） （右軸︓％） 12ヶ⽉移動平均
（右軸︓％） 90.0
8,000
発
売 契
80.0
⼾ 好調 約
数︵ 6,000 率︵
⼾ ％︶
数︶ 70.0
4,000
不調
60.0
2,000
50.0
0 40.0
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓㈱不動産経済研究所「⾸都圏マンション・建売市場動向」より当社作成
31
5-5 国内銀⾏の貸出動向
不動産業向け 新規貸出･貸出残⾼
出所︓⽇本銀⾏「貸出先別貸出⾦」より当社作成
900,000 30.00%
貸出残⾼（不動産業）
（億円）
設備資⾦新規貸出割合（不動産業/全産業）
800,000
総貸出残⾼に占める不動産業の割合 • 2018年12⽉末の不動産業向け
700,000 貸出残⾼は前年同⽉末⽐、
25.00%
5.3％増の78.9兆円となり、
600,000
過去最⾼を更新
500,000
20.00%
400,000
300,000
• 2018年10⽉-12⽉の不動産業
15.00%
向け新規貸出は、2.38兆円とな
200,000
り、前年同期⽐7.6％の減少
100,000
0 10.00%
3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
⽇銀・貸出態度判断DI 不動産業／実績
出所︓⽇本銀⾏データより当社作成
40 ⼤企業 中堅企業 中⼩企業 全規模
（％ポイント）
30
2019年３⽉調査における「不動産
20 業」の「⾦融機関の貸出態度判断ＤＩ
（「緩い」-「厳しい」）」は、
10
全規模で3ケ⽉前より1.0上昇し、
0 プラス16.0%ポイント
-10
-20
-30
景気後退期
-40
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 （⻄暦） 32
【本資料取扱い上の注意】
• 本資料は、業績に関する情報の提供を⽬的としたものであり、投資の勧誘を⽬的としたものではありませ
ん。実際の投資に際しては、ご⾃⾝の判断と責任において⾏われますようお願いします。
• 本資料に記載されている業績⾒通し等の将来に関する記述は、現在⼊⼿している情報及び合理的であると
判断する⼀定の前提に基づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実際の業
績等は様々な要因により⼤きく異なる可能性がありますことをご承知おき下さい。なお、新たな情報や将
来の事象により、本資料に記載された将来の⾒通しを修正して公表する義務を負うものではありません。
• 本資料の公表時点において、⾦融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査⼿続きは終了しておりません。
• 本資料の端数処理につきましては、百万円単位の表⽰は、百万円未満を切り捨て、銭単位及び％（パーセ
ント）の表⽰は、⼩数点第⼀位未満を四捨五⼊を原則としております。
• なお、いかなる⽬的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を⾏わないようお願いします。
本資料に関する お問い合わせ先
担当 経営企画室
Ｅ‐mail ir@mugen-estate.co.jp