2021年12月期 第１四半期
決算説明資料
株式会社 ムゲンエステート
2021年５月14日
証券コード︓3299
(東証一部)
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Index
Ⅰ. 2021年12月期 第１四半期 決算概要
Ⅱ. 2021年12月期 業績予想
Ⅲ. 中期経営計画（2019-2021）
◆ APPENDIX︓会社概要
1
Ⅰ. 2021年12月期 第１四半期
決算概要
2
連結業績 概要
• 2021年12月期第１四半期は、前年同期比、増収増益で着地。
• 不動産売買事業が業績を牽引。投資用不動産・居住用不動産の販売金額・件数ともに
前年同期を上回る水準にまで回復。
• 不動産特定共同事業の第１弾が申込ベースで完売。
単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
構成比 構成比 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
売上高 9,298 100.0 10,241 100.0 942 10.1
売上総利益 1,412 15.2 1,466 14.3 54 3.8
販管費 859 9.2 809 7.9 △49 △5.8
営業利益 553 6.0 657 6.4 104 18.8
経常利益 377 4.1 516 5.0 139 36.8
親会社株主に帰属する
251 2.7 348 3.4 97 38.5
四半期純利益
3
セグメント別 業績
賃貸その他事業は、投資用・居住用不動産の販売が好調であったことや、収益性を厳格に見極
めた仕入を行ったことから、在庫金額が減少したため、不動産賃貸収入が計画より減少。
単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
売上高 構成比(%) 売上高 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 8,525 91.7 9,668 94.4 1,142 13.4
賃貸その他事業 773 8.3 573 5.6 △ 200 △25.9
合 計 9,298 100.0 10,241 100.0 942 10.1
単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
セグメント利益 構成比(%) セグメント利益 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 681 73.6 771 78.8 90 13.3
賃貸その他事業 244 26.4 207 21.2 △ 36 △15.0
合 計 925 100.0 979 100.0 53 5.8
※ 売上高は、外部顧客への売上高（構成比）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成比）を記載しております。
4
業績概要（不動産買取再販事業）
投資用不動産︓海外投資家への販売金額は前年同期比で29.2％減少したものの、国内投
資家の需要がコロナ前の水準へ回復したため、販売金額・件数とも増加。
居住用不動産︓新しい働き方の定着により、引き続き、高い住み替えニーズもあり、
需要は底堅く推移。
単位︓百万円
前年同期比
20/12期 1Q 21/12期 1Q
増減 増減率(%)
売上高 8,489 9,641 1,152 13.6
投資用不動産 6,578 7,701 1,123 17.1
内 海外投資家 999 707 △291 △29.2
居住用不動産 1,910 1,939 29 1.5
販売件数 88 94 6 6.8
投資用不動産 39 45 6 15.4
内 海外投資家 10 8 △2 △20.0
居住用不動産 49 49 0 0.0
平均販売単価 96.4 102.5 6.1 6.3
投資用不動産 168.6 171.1 2.4 1.5
内 海外投資家 99.9 88.4 △11.4 △11.5
居住用不動産 38.9 39.5 0.5 1.5
5
業績概要（不動産買取再販事業）＜エリア別 販売状況＞
投資用不動産︓2020年第4四半期からの高い需要が継続。特に、都心・住居系への
投資意欲が高い。
居住用不動産︓都心エリアでの高い需要のみならず、郊外エリアでの需要もあり、
各都県とも平均単価が上昇。
＜投資用不動産＞ 単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 24 61.5 4,026 167.7 36 80.0 5,874 163.1 12 △ 4.6
神奈川県 5 12.8 1,354 270.9 6 13.3 1,064 177.4 1 △ 93.4
埼玉県 4 10.3 320 80.2 2 4.4 562 281.0 △2 200.8
千葉県 6 15.4 876 146.0 1 2.2 200 200.6 △5 54.6
合 計 39 100.0 6,578 168.6 45 100.0 7,701 171.1 6 2.4
＜居住用不動産＞ 単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 24 49.0 1,258 52.4 23 46.9 1,272 55.3 △1 2.8
神奈川県 14 28.6 429 30.6 8 16.3 260 32.5 △6 1.9
埼玉県 6 12.2 108 18.0 10 20.4 214 21.4 4 3.4
千葉県 5 10.2 114 22.8 8 16.3 191 23.9 3 1.1
合 計 49 100.0 1,910 38.9 49 100.0 1,939 39.5 0 0.5
6
販売費及び一般管理費・営業外収益・営業外費用
販 管 費︓販売増加に伴い、販売手数料が増加したものの、
一般経費の削減効果により、前年同期比で減少。
営業外費用︓販売増加に伴い、借入金の返済が進んだことにより支払利息が減少。
単位︓百万円
20/12期 1Q 21/12期 1Q 前年同期比
売上対比 売上対比 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
販売費及び一般管理費 859 9.2 809 7.9 △ 49 △5.8
人件費 366 3.9 332 3.2 △ 34 △9.4
販売手数料 155 1.7 213 2.1 57 37.0
広告宣伝費 55 0.6 19 0.2 △ 35 △64.4
その他 280 3.0 243 2.4 △ 37 △13.2
営業外収益 14 0.2 7 0.1 △7 △51.5
営業外費用 190 2.0 148 1.4 △ 42 △22.3
支払利息 167 1.8 130 1.3 △ 36 △21.8
その他 23 0.3 17 0.2 △6 △26.3
7
販売用不動産（在庫）の状況
販売増加と仕入減少に伴い、販売用不動産の在庫は減少。
単位︓百万円
20/12期 期末 21/12期 1Q 増減
販売用不動産 41,490 35,046 △6,443
投資用不動産 37,068 30,381 △6,686
居住用不動産 4,422 4,664 242
※ 販売用不動産（在庫）の数値は、単体数値を記載しております。
居住用不動産在庫額（百万円）
投資用不動産在庫額（百万円） 59,023 60,474
5,687 5,821
50,739 51,823 51,283 53,135 50,258
50,018 49,415 50,017 50,025
4,252 6,258
4,572 4,461 4,935 5,328 6,038 5,844 4,681
43,617 42,517
41,632 41,490
4,056 3,859 38,317
4,580 4,422 35,046
3,589
4,664
53,336 54,652
47,570 45,556 44,480 44,688
46,167 43,987 45,438 46,876 45,577
39,560 38,657
34,728 37,052 37,068
30,381
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q
17/12期 18/12期 '19/12期 '20/12期 '21/12期
8
連結貸借対照表 概要
物件売却により借入金の返済が進み、物件仕入金額を上回ったため、
現預金は前期末比で増加。
単位︓百万円
20/12期 期末 21/12期 1Q 前期末比
実績 実績 増減 増減率 (%)
流動資産 57,937 53,247 △4,689 △8.1
内、現金及び預金 16,065 17,371 1,305 8.1
内、販売用不動産 41,337 34,912 △6,425 △15.5
固定資産 4,504 4,482 △22 △0.5
資産合計 62,487 57,774 △4,713 △7.5
流動負債 11,137 10,135 △1,001 △9.0
内、短期有利子負債 9,104 8,503 △601 △6.6
固定負債 28,744 24,924 △3,820 △13.3
内、長期有利子負債 28,027 24,275 △3,751 △13.4
負債合計 39,882 35,059 △4,822 △12.1
純資産合計 22,605 22,714 109 0.5
負債・純資産合計 62,487 57,774 △4,713 △7.5
9
連結財務指標の状況
自己資本比率が、前期末比、3.1ポイント上昇し、有利子負債依存度が同2.7ポイント
低下するなど、財務健全性を維持。
20/12期 21/12期
増減
期末 1Q
自己資本比率（％） 36.0 39.2 3.1pt
有利子負債依存度（％） 59.4 56.7 △2.7pt
ネットＤ／Ｅレシオ（倍） 0.94 0.68 △0.25
投資用平均借入期間 4年8ヶ月 4年10ヶ月 2ヶ月
居住用平均借入期間 1年 1年 ―
在庫回転率（回） ＊期末ベース 0.84 1.02 0.18pt
10
Ⅱ. 2021年12月期 業績予想
11
2021年12月期 通期業績予想の進捗状況＜連結＞
主力の買取再販事業が業績を牽引し、計画を上回る進捗であるものの、新型コロナウイ
ルス感染症の再拡大による緊急事態宣言再発令など、不動産市況への影響に注視する
必要があるため、2021年2月15日発表の業績予想より変更なし。
単位︓百万円 20/12期 21/12期 21/12期 1Q
実績 予想 実績 進捗率(%)
売上高 34,858 35,412 10,241 28.9
売上総利益 5,864 5,773 1,466 25.4
営業利益 2,465 1,916 657 34.3
経常利益 1,785 1,315 516 39.3
親会社株主に帰属する
当期(四半期)純利益 599 651 348 53.5
EPS（円） 24.98 27.17 14.55 ―
売上総利益率(％) 16.8 16.3 14.3 ―
営業利益率(％) 7.1 5.4 6.4 ―
経常利益率(％) 5.1 3.7 5.0 ―
親会社株主に帰属する
当期(四半期)純利益率(％) 1.7 1.8 3.4 ―
12
2021年12月期 通期業績予想の進捗状況 ＜不動産買取再販事業＞
単位︓百万円
20/12期 21/12期 21/12期 1Q
実績 予想 実績 進捗率(%)
投資用不動産
売上高 25,901 25,200 7,701 30.6
販売件数 184 140 45 32.1
平均販売単価 140.7 180.0 171.1 ―
居住用不動産
売上高 5,810 4,900 1,939 39.6
販売件数 148 140 49 35.0
平均販売単価 39.2 35.0 39.5 ―
合 計
売上高 31,712 30,100 9,641 32.0
販売件数 332 280 94 33.6
平均販売単価 95.5 107.5 102.5 ―
13
株主還元 ＜ 配当 ＞
＜当社グループの基本方針＞
「長期的な事業拡大のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続する」
＜2021年12月期の配当予想＞
2021年12月期の業績予想並びに上記基本方針を踏まえ、期末配当10円（普通配当）、配当性向36.8％
を予想しております。
50.0円 60.0%
1株当たり配当金配当額 連結配当性向
50.0%
40.0円 43.2%
40.0%
30.0円 36.8%
（普通配当19.00円） 30.0円 40.0%
30.0円 （記念配当 2.00円）
25.0円
21.0円 30.0%
20.0円 （普通配当7.00円） 16.0円 （普通配当5.00円）
（記念配当1.50円） （記念配当5.00円） 20.0%
21.8% 10.0円 10.0円
8.5円 17.3%
10.0円
14.2% 10.0%
9.4% 10.4%
0.0円 0.0%
14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期 20/12期 21/12期
（予想）
14
株主還元 ＜ 株主優待 ＞
当社株式を中長期的に保有していただける株主さまの増加を図ることを目的として、
2020年６月末日現在の株主さまより株主優待制度の変更を実施。
2021年６月末日
変更前
（基準日）以降
基準日時点で 保有期間 継続保有期間
保有する株式数 問わず １年以上
100株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ
500株未満 1,000円分
500株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
1,000株未満 1,000円分 2,000円分
1,000株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ
3,000円分
＊ 保有期間︓株主さまとして当社株主名簿に記載又は記録された日から継続して上記株式を保有している期間
＊ 継続保有期間１年以上︓毎年６月末日現在及び12月末日現在の株主名簿に同一の株主番号で連続３回以上
記載又は記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
15
Ⅲ.中期経営計画
(2019-2021)
16
中期経営計画 ＜ 経営方針・事業方針 ＞
経営方針を「事業基盤を支える商品づくり」「収益基盤を支えるネットワークづくり」「経営基盤を
支える人材・システムづくり」と定め、①環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品
の提供、②保有不動産の再生、③商品・サービスを極める、④不動産売買を極める、⑤多様なワーク
スタイルへの対応、⑥グループ力の更なる強化を事業方針として取り組んでいる。
事業基盤を支える 収益基盤を支える 経営基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり 人材・システムづくり
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに
喜ばれる商品の提供
② 保有不動産の再生
③ 商品・サービスを極める ④ 不動産売買を極める
⑤ 多様なワーク
④ 不動産売買を極める スタイルへの対応
⑥ グループ力の更なる強化
17
中期経営計画 ＜事業施策＞
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連商品の開発と
ともに新たな顧客層を深耕
② 保有不動産の再生
・エリアや建築物に合った用途変更（コンバージョン）や大規模修繕を実施し、付加価値の最大化を図る
③ 商品・サービスを極める
・空ビルや空室率の高い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る
・施工後の点検項目を細部まで行い、安全・安心・快適な物件提供を行う
・インバウンド向けの物件開発を行う
④ 不動産売買を極める
・物件ごとの利益管理を再度徹底・見直し、収益性の向上を図る
・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡大
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ力の更なる強化
・ダイバーシティの推進による人材確保と育成、グループ内の人員配置の最適化人事や
階層別研修実施による人材マネジメント、働く環境の整備、業務フロー見直しによる業務の見える化実施
18
2021年12月期の取組み ①
不動産買取再販事業
＜仕入計画＞ （単位︓億円）
事業基盤を支える 収益基盤を支える 開発事業用不動産 固定資産 居住用不動産 投資用不動産
商品づくり ネットワークづくり
400
377
2021年12月期第2四半期以降の取組み
350
■販売
• 引き続き、不動産市場の動向を注視しつつ収益300 283
性を重視した販売を実施。
250 233
■仕入
316 203
• 居住用不動産は、REINS発表のとおり首都圏全200
173
体の在庫が減少しているものの、引き続き需要 238
120
が高いため積極的に仕入れを行っていく。 150
131
• 投資用不動産に関しては、住居系の商品仕入れ 123
100
に引き続き注力。 64
• １Ｑの仕入は決済ベースで計画未達であるもの 50 41
の、契約ベースでは約84億円まで進捗。 60 40
33 17 40
• 不動産賃貸事業は、不動産動向を見極め、 0 4
30
16 12
5
9
キャッシュポジションの水準を勘案し、固定資 計画 実績 計画 実績 実績 計画
産としての物件取得を進める。 （累計） (修正後)
FY19 FY20 FY21 1Q FY21
19
2021年12月期の取組み ②
不動産特定共同事業法に基づく事業
事業基盤を支える 収益基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり 不動産特定共同事業 第２弾 検討中
仮）渋谷(神山町)プロジェクト任意組合
■第1弾商品「代々木プロジェクト」完売
• 対象物件「フォーチュンコート代々木」において
出資総額4.9億円（1口100万円、募集口数490口）を達成。
■第2弾商品検討中
• 安定した利回りと高い資産価値を両立。
• 渋谷駅 徒歩10分＆代々木公園駅 徒歩8分の好立地物件。
• 2021年7月頃 募集開始予定。
不動産開発事業
事業基盤を支える 収益基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり
■新築物件計画進行中
• 現在、東京23区内で9件の開発プロジェクトが進行中。
• 1棟RC造マンション「SIDEPLACE OSHIAGE」夏頃、竣工予定。
20
中期経営計画（FY2019-2021）
中長期的な安定成長のための財務安全性として、自己資本比率を30％以上を
指標とし、 2021年12月期の売上高 354億円・経常利益 13億円を計画。
＜指 標＞
'19/12期 '20/12期 '21/12期
連結自己資本比率 30％以上
＜数値計画＞ '19/12期 '20/12期 '21/12期
実績 実績 修正計画
連結売上高 396億円 348億円 354億円
連結経常利益 24億円 17億円 13億円
21
APPENDIX ︓会社概要
22
会社概要及び沿革
＜会社概要＞ ＜沿 革＞
会社名 株式会社ムゲンエステート 1990年5月 当社設立
設 立 1990年５月 1997年8月 ㈱フジホーム設立（連結子会社）
代表取締役会長 藤田 進 2005年7月 一級建築士事務所登録
代 表
代表取締役社長 藤田 進一
2010年5月 宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更
6月 横浜支店を設置
資本金 2,552百万円 ＊2021年3月31日現在
2014年6月 東証マザーズ上場
決算期 12月
市 場 東証一部市場（証券コード 3299） 2015年1月 新宿支店を設置
連結198名（平均年齢40.1才） 2016年2月 東証第一部上場
社員数 単体140名（平均年齢39.7才）
＊2021年3月31日現在
2018年6月 不動産特定共同事業許可を取得
東京都千代田区大手町一丁目９番７号
本 社
大手町フィナンシャルシティ サウスタワー16階 ムゲン投資顧問㈱設立（連結子会社）
2018年8月
㈱ムゲンファンディング設立（連結子会社）
横浜支店︓神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号
支 店
横浜STビル2階 東京都千代田区大手町に本店移転
2020年5月 新宿支店を東京都中央区日本橋浜町に移転
㈱フジホーム 東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店を設置
子会社
㈱ムゲンファンディング
2020年7月 日本橋支店を本店に統合
23
業績推移（売上高・経常利益）
70,000 10,000
売上高（左軸︓百万円） 経常利益（右軸︓百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000
53,931
8,000
50,000
7,000
45,706
39,677 6,000
40,000 6,478 5,237
34,858 35,412
5,573 5,696 5,000
30,175
30,000
4,000
20,830
3,000
20,000
3,076
1,785
12,877 2,493 1,315 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
1,000
526 382
161 109
0 0
09/12期 10/12期 11/12期 12/12期 13/12期 14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期 20/12期 21/12期
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） (実績) (予想)
24
事業内容
不動産売買事業 賃貸その他事業
投資用不動産
購入者が主に投資用として利用する不動産
当社が買取した「投資用不動産」
不動産買取再販事業 不動産賃貸事業 「固定資産物件」をエンドユーザー
（当社） （当社及び㈱フジホーム） に賃貸
居住用不動産
購入者が主に居住用として利用する不動産
不動産特定共同事業 不動産特定共同事業法に基づく不動産の 不動産管理事業 当社が買取した「投資用不動産」
（当社） 小口化商品の販売 （㈱フジホーム） 「固定資産物件」の賃貸管理業務
不動産開発事業 賃貸マンションやオフィスビルを中心と クラウドファンディング事業 投資家に少額で流動性の高い投資
（当社） した物件の企画・開発・販売 （㈱ムゲンファンディング） 商品の提供業務
不動産内外装工事事業
当社が買取した中古不動産の内外装工事
（㈱フジホーム）
不動産流通事業 当社HPや他社が運営する不動産情報サ
イトを通じて、当社が買取した中古不動
（㈱フジホーム）
産の売買仲介業務を実施
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株式の状況 (2020年12月31日現在)
発行可能株式数︓ 64,000,000株 発行済株式総数︓ 24,361,000株
単元株主数 ︓ 29,228名
【 株式分布状況（所有株式数比率）】 【 大株主の状況 】
所有株数 持株比率
大株主名
（株） （％）
18年６月末 65.2% 6.9% 18.8% 2.4%
6.5% 1 藤田 進 5,753,700 24.00
18年12月末 72.6% 7.5% 11.1%
2 藤田 進一 2,843,000 11.86
7.6% 1.2%
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 7.09
19年６月末 79.7% 6.9% 5.6% 4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 767,200 3.20
7.7% 0.2%
5 藤田 百合子 700,000 2.92
19年12月末 72.3% 8.8% 7.9% 1.2% 5 藤田 由香 700,000 2.92
7.5% 2.3%
7 庄田 桂二 653,000 2.72
20年６月末 75.7% 6.3% 6.2% 1.6%
7.5% 2.7% 8 庄田 優子 650,000 2.71
7.9% 7.5%1.6%
9 RE FUND 107-CLIENT AC 307,600 1.28
20年12月末 74.9% 7.5%
0.6%
10 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 280,000 1.17
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
＊上記大株主の状況には自己株式は除いております。
個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社 自己株式
なお、2020年12月31日現在の当社が保有する自己株式は382,309株となります。
また、持株比率は自己株式を控除して計算しております。
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【本資料取扱い上の注意】
• 本資料は、業績に関する情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。実際の投資に際して
は、ご自身の判断と責任において行われますようお願いします。
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づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があ
りますことをご承知おき下さい。なお、新たな情報や将来の事象により、本資料に記載された将来の見通しを修正して公表する義
務を負うものではありません。
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第一位未満を四捨五入を原則としております。
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夢現
∼ 夢を現実にし、理想を追求する∼
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