2020年12月期 第2四半期
決算説明資料
株式会社 ムゲンエステート
2020年8月7日
証券コード︓3299
(東証一部)
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Index
＜新型コロナウイルス感染症の影響について＞
Ⅰ. 2020年12月期 第2四半期 決算概要
Ⅱ. 2020年12月期 業績予想
Ⅲ. 中期経営計画（2019-2021）
◆ APPENDIX︓会社概要
1
新型コロナウイルス感染拡大の影響について
新型コロナウイルス感染症の収束時期が見えないため、今後の不動産市況は
不透明な状況であり、極めて厳しい状況が続くと見込んでいる
○各事業における影響
●不動産売買事業
＜不動産買取再販事業＞
・緊急事態宣言による活動自粛や移動制限で物件の実査や売買交渉、意思決定が滞る
・市況の先行き不透明感からエンドユーザーの購入意欲低下
・入国制限により海外投資家への販売が減少
●賃貸その他事業
＜不動産賃貸事業＞
・緊急事態宣言により新規契約数の減少
<不動産内外装工事事業 ＞
・リフォーム資材の供給遅延が解消
<開発事業・不動産特定共同事業＞
・通常の営業活動が困難のため、非対面での営業活動に注力
・6月より相対での営業活動再開
新型コロナウイル感染症の影響により、合理的な業績予想の算定が困難なため、
2020年12月期の業績予想及び 配当予想については「未定」 といたします。
2
Ⅰ. 2020年12月期 第2四半期
決算概要
3
連結業績 概要
不動産買取再販事業の販売件数が伸び悩み、売上高142億62百万円（前年同期比24.1％減）
経常利益4億58百万円（前年同期比65.3％減）となり、前年同期比で減収減益
単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
構成比 構成比 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
売上高 18,797 100.0 14,262 100.0 △4,534 △24.1
売上総利益 3,212 17.1 2,507 17.6 △704 △21.9
販管費 1,560 8.3 1,695 11.9 134 8.6
営業利益 1,651 8.8 812 5.7 △839 △50.8
経常利益 1,321 7.0 458 3.2 △863 △65.3
親会社株主に帰属する
四半期純利益
906 4.8 333 2.3 △573 △63.2
4
セグメント別 業績
不動産売買事業は127億17百万円（前年同期比25.7％減）
賃貸その他事業における不動産賃貸収入は15億4百万円（前年同期比8.4％減）
単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
売上高 構成比(%) 売上高 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 17,125 91.1 12,717 89.2 △4,407 △25.7
賃貸その他事業 1,672 8.9 1,544 10.8 △127 △7.6
合 計 18,797 100.0 14,262 100.0 △4,534 △24.1
単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
セグメント利益 構成比(%) セグメント利益 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 1,640 72.5 1,006 64.3 △634 △38.6
賃貸その他事業 622 27.5 558 35.7 △64 △10.3
合 計 2,263 100.0 1,565 100.0 △698 △30.8
※ 売上高は、外部顧客への売上高（構成比）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成比）を記載しております。
5
業績概要（不動産買取再販事業）
・投資用不動産︓売上高・平均販売単価・販売件数すべてが前年同期比で減少
一棟物件の平均販売単価は、213.6百万円（前年同期比23.4％減）
３億円超の販売は9件（前年同期比4件減、10億円超の販売は0件）
・居住用不動産︓平均販売単価は前年同期比で増加したが、売上高・販売件数は減少
単位︓百万円
前年同期比
19/12期 2Q 20/12期 2Q
増減 増減率(%)
投資用不動産
売上高 14,205 10,245 △3,960 △27.9
販売件数 88 68 △20 △22.7
平均販売単価 161.4 150.6 △10.7 △6.7
居住用不動産
売上高 2,858 2,407 △450 △15.8
販売件数 85 68 △17 △20.0
平均販売単価 33.6 35.4 1.7 5.3
合 計
売上高 17,063 12,652 △4,410 △25.8
販売件数 173 136 △37 △21.4
平均販売単価 98.6 93.0 △5.5 △5.7
6
業績概要（不動産買取再販事業）＜海外投資家 販売状況＞
・ 海外投資家への販売は、売上高が前年同期比で減少
・ 高価格帯の投資用物件の販売件数が減少したため、平均販売単価も前年同期比で減少
単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
金額 構成比(%) 金額 構成比(%) 増減 増減率(%)
売上高
投資用不動産 14,205 100.0 10,245 100.0 △3,960 △27.9
内、海外投資家 2,918 20.5 2,141 20.9 △776 △26.6
販売件数
投資用不動産 88 100.0 68 100.0 △20 △22.7
内、海外投資家 19 21.6 19 27.9 ±0 ±0
平均販売単価
投資用不動産 161.4 ― 150.6 ― △10.7 △6.7
内、海外投資家 153.6 ― 112.7 ― △40.8 △26.6
※ 海外投資家への売上高、販売件数は、購入者が非居住者である場合に加え、外国人・外国法人が設立した国内に登記を有する法人等への販売を含む
7
業績概要（不動産買取再販事業）＜エリア別 販売状況＞
・投資用不動産︓ 東京都の販売比率は前年同期比で上昇
販売件数は前年同期比で減少
平均販売単価は神奈川県が前年同期比で大きく増加
・居住用不動産︓ 東京都の販売比率は依然高いが、前年同期比では低下
神奈川県で販売件数と平均販売単価が前年同期比で増加
＜投資用不動産＞ 単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 57 64.8 10,296 180.6 46 67.6 6,789 147.5 △11 △33.0
神奈川県 9 10.2 1,131 125.7 7 10.3 1,671 238.7 △2 113.0
埼玉県 10 11.4 1,438 143.8 6 8.8 759 126.6 △4 △17.2
千葉県 12 13.6 1,339 111.6 9 13.2 1,025 113.9 △3 2.2
合 計 88 100.0 14,205 161.4 68 100.0 10,245 150.6 △20 △10.7
＜居住用不動産＞ 単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 40 47.1 1,792 44.8 31 45.6 1,462 47.1 △9 2.3
神奈川県 16 18.8 374 23.4 18 26.5 543 30.2 2 6.8
埼玉県 14 16.5 327 23.3 9 13.2 174 19.3 △5 △4.0
千葉県 15 17.6 363 24.2 10 14.7 226 22.6 △5 △1.5
合 計 85 100.0 2,858 33.6 68 100.0 2,407 35.4 △17 1.7
8
販売費及び一般管理費・営業外収益・営業外費用
• 販売費及び一般管理費は、本社移転費用及び租税公課の増加により前年同期比8.6％増
• 支払利息は、借入金等の増加に伴い、前年同期比8.0％増
単位︓百万円
19/12期 2Q 20/12期 2Q 前年同期比
売上対比 売上対比 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
販売費及び一般管理費 1,560 8.3 1,695 11.9 134 8.6
人件費 695 3.7 706 5.0 10 1.6
販売手数料 371 2.0 272 1.9 △98 △26.6
広告宣伝費 108 0.6 116 0.8 7 6.9
その他 384 2.0 599 4.2 215 55.9
営業外収益 26 0.1 29 0.2 3 12.6
営業外費用 356 1.9 383 2.7 27 7.8
支払利息 314 1.7 339 2.4 25 8.0
その他 41 0.2 44 0.3 2 6.5
9
販売用不動産（在庫）の状況
販売用不動産（在庫）は531億円（前期末比6.2％増）
単位︓百万円
'19/12期 期末 20/12期 2Q 増減
販売用不動産 50,025 53,135 3,109
投資用不動産 43,987 46,876 2,889
居住用不動産 6,038 6,258 219
※ 販売用不動産（在庫）の数値は、単体数値を記載しております。
事業期間︓居住用不動産（四半期平均日数）
196 170 171 194 187 176 177 200 232 216 264 217 233 212
60,474
居住用不動産在庫額（百万円）
59,023
5,821
投資用不動産在庫額（百万円） 5,687 53,135
51,823 51,283
50,739 50,018 49,415 50,017 50,025
4,252 6,258
4,572 4,461 5,328 5,844
43,617 4,935 6,038
42,517 41,632
4,056 3,859 38,317 4,580
3,589
53,336 54,652
46,167 47,570 45,556 44,688 45,438 46,876
44,480 43,987
39,560 38,657 37,052
34,728
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
17/12期 18/12期 '19/12期 '20/12期 10
連結貸借対照表 概要
資産合計は703億円（前期末比2.6％増）
単位︓百万円
19/12期 期末 20/12期 2Q 前期末比
実績 実績 増減 増減率 (%)
流動資産 64,367 65,723 1,355 2.1
内、現金及び預金 13,708 12,180 △1,528 △11.1
内、販売用不動産 49,887 52,953 3,066 6.1
固定資産 4,096 4,535 438 10.7
資産合計 68,512 70,306 1,793 2.6
流動負債 12,185 13,474 1,288 10.6
内、短期有利子負債 10,343 12,130 1,787 17.3
固定負債 33,486 34,491 1,005 3.0
内、長期有利子負債 32,620 33,616 995 3.1
負債合計 45,671 47,966 2,294 5.0
純資産合計 22,840 22,340 △500 △2.2
負債・純資産合計 68,512 70,306 1,793 2.6
11
連結財務指標の状況
• 自己資本比率は前期末比1.5pt低下の31.7％となったが、30％以上を維持
• 有利子負債依存度は前期末比2.4pt上昇の65.1％
• ネットＤ／Ｅレシオは、前期末比0.22上昇の1.51倍
• 在庫回転率は、前期末比0.13pt低下の0.66回
19/12期 20/12期
増減
期末 2Q
自己資本比率（％） 33.2 31.7 △1.5pt
有利子負債依存度（％） 62.7 65.1 2.4pt
ネットＤ／Ｅレシオ（倍） 1.29 1.51 0.22
投資用平均借入期間 ４年１ヶ月 ４年４ヶ月 ３ヶ月
居住用平均借入期間 12ヶ月 12ヶ月 ―
在庫回転率（回） ＊期末ベース 0.79 0.66 △0.13pt
12
Ⅱ. 2020年12月期 業績予想
13
2020年12月期 通期業績予想及び配当予想の修正
2020年12月期の業績予想及び配当予想
新型コロナウイルス感染症の拡大により、景気の先行きが見通しにくい
状況が続いており、業績予想を合理的に見積もることが困難であることから、
2020年12月期連結業績予想を一旦取り下げ、未定といたします。
上記のとおり、2020年12月期連結業績予想を未定とすることから、
当連結会計年度の年間配当金につきましても前回発表予想を一旦取り下げ、
未定といたします。
単位︓百万円 '20/12期
'19/12期 '20/12期
前回予想
実績 修正予想
（2020/2/14）
売上高 39,677 45,157 未定
営業利益 3,157 3,219 未定
経常利益 2,493 2,443 未定
親会社株主に帰属する
当期純利益 1,688 1,595 未定
年間配当金（円） 30 25 未定
今後、合理的な連結業績予想の開示が可能となった時点で速やかに公表します。
14
株主還元 ＜ 株主優待 ＞
当社株式を中長期的に保有していただける株主さまの増加を図ることを目的として、
2020年６月末日現在の株主さまより株主優待制度の変更を実施
変更後
変更前
2020年６月末日 2021年６月末日
（基準日） （基準日）以降
基準日時点で 保有期間 継続保有期間 継続保有期間
保有する株式数 問わず 半年以上 1年以上
100株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
500株未満 1,000円分 1,000円分
500株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
1,000株未満 1,000円分 2,000円分 2,000円分
1,000株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
3,000円分 3,000円分
＊ 保有期間︓株主さまとして当社株主名簿に記載又は記録された日から継続して上記株式を保有している期間
＊ 継続保有期間半年以上︓2019年12月末日現在及び2020年６月末日現在の株主名簿に同一の株主番号で連続して
記載又は記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
＊ 継続保有期間１年以上︓毎年６月末日現在及び12月末日現在の株主名簿に同一の株主番号で連続３回以上記載又は
記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
15
Ⅲ.中期経営計画
(2019-2021)
16
中期経営計画 ＜ 経営方針・事業方針 ＞
経営方針を「事業基盤を支える商品づくり」「収益基盤を支えるネットワークづくり」「経営基盤を
支える人材・システムづくり」と定め、①環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品
の提供、②保有不動産の再生、③商品・サービスを極める、④不動産売買を極める、⑤多様なワーク
スタイルへの対応、⑥グループ力の更なる強化を事業方針として取り組んでいる。
事業基盤を支える 収益基盤を支える 経営基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり 人材・システムづくり
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに
喜ばれる商品の提供
② 保有不動産の再生
③ 商品・サービスを極める ④ 不動産売買を極める
⑤ 多様なワーク
④ 不動産売買を極める スタイルへの対応
⑥ グループ力の更なる強化
17
中期経営計画 ＜事業施策＞
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連商品の開発と
ともに新たな顧客層を深耕
② 保有不動産の再生
・エリアや建築物に合った用途変更（コンバージョン）や大規模修繕を実施し、付加価値の最大化を図る
③ 商品・サービスを極める
・空ビルや空室率の高い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る
・施工後の点検項目を細部まで行い、安全・安心・快適な物件提供を行う
・インバウンド向けの物件開発を行う
④ 不動産売買を極める
・物件ごとの利益管理を再度徹底・見直し、収益性の向上を図る
・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡大
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ力の更なる強化
・ダイバーシティの推進による人材確保と育成、グループ内の人員配置の最適化人事や
階層別研修実施による人材マネジメント、働く環境の整備、業務フロー見直しによる業務の見える化実施
18
中期経営計画 ＜2020.2Qの取り組み状況 ①＞
不動産買取再販事業
＜仕入計画＞ （単位︓億円）
645 固定資産 居住用不動産 投資用不動産
事業基盤を支える 収益基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり
545
○居住用物件の仕入・販売強化 478
・新型コロナウイルスの影響を受けにくい、且つ、
事業期間の短い居住用物件の仕入・販売を強化
377 380
579
431
○工事原価の削減 283
418
・案件ごとにバラつきのあった工事原価を改善し、
287
粗利益率を改善 316
238 127
○仕入案件の選別
93 74
・販売と仕入のバランスを考慮しつつ、販売用不動 63
産の在庫金額は500億円程度を維持 65 60 60 40
30 23 40
4 10
計画 実績 計画 実績 計画 実績 計画
（累計）
FY18 FY19 FY20 FY20 2Q FY21
19
中期経営計画 ＜2020.2Qの取り組み状況 ②＞
不動産開発事業 錦糸町プロジェクト
事業基盤を支える 収益基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり
2020年1月に中期経営計画の推進に向けて、
新たな事業領域の探索・企画機能の充実を図るため、
「開発事業本部」を新設
○開発事業始動
・東京23区内で6件の開発プロジェクトが進行中
・高い収益性が見込める好立地な物件
2021年内竣工予定
※地図「CraftMAP」http://www.craftmap.box‐i.net/ 20
中期経営計画（FY2019-2021）
中長期的な安定成長のための財務安全性として、自己資本比率を30％以上を
指標とし、 2021年12月期の売上高 630億円・経常利益 55億円を計画
＜指 標＞
'19/12期 '20/12期 '21/12期
連結自己資本比率 30％以上
＜数値計画＞ '19/12期 '20/12期 '21/12期
実績 予想 計画
連結売上高 396億円 未定 630億円
連結経常利益 24億円 未定 55億円
21
APPENDIX ︓会社概要
22
会社概要及び沿革
＜会社概要＞ ＜沿 革＞
会社名 株式会社ムゲンエステート 1990年5月 当社設立
設 立 1990年５月 1997年8月 ㈱フジホーム設立（連結子会社）
代表取締役会長 藤田 進 2005年7月 一級建築士事務所登録
代 表
代表取締役社長 藤田 進一
2010年5月 宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更
6月 横浜支店を設置
資本金 2,552百万円 ＊2020年6月30日現在
2014年6月 東証マザーズ上場
決算期 12月
市 場 東証一部市場（証券コード 3299） 2015年1月 新宿支店を設置
連結197名（平均年齢40.5才） 2016年2月 東証第一部上場
社員数 単体141名（平均年齢39.9才）
＊2020年6月30日現在
2018年6月 不動産特定共同事業許可を取得
東京都千代田区大手町一丁目９番７号
本 社 大手町フィナンシャルシティ サウスタワー16階
*2020年５月11日より本社を移転しております。 ムゲン投資顧問㈱設立（連結子会社）
2018年8月
㈱ムゲンファンディング設立（連結子会社）
横浜支店︓神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号
支 店
横浜STビル2階 東京都千代田区大手町に本店移転
2020年5月 新宿支店を本社に統合
㈱フジホーム 東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店を設置
子会社 ムゲン投資顧問㈱※清算中
㈱ムゲンファンディング
2020年7月 日本橋支店を本社に統合
23
業績推移（売上高・経常利益）
70,000 10,000
売上高（左軸︓百万円） 経常利益（右軸︓百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000 53,931
8,000
50,000
7,000
45,706
39,677 6,000
40,000 6,478
5,573 5,696 5,000
30,175 5,237
30,000
4,000
20,830
3,000
20,000
3,076 14,262
12,877 2,493 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
526 382 458 1,000
161 109
0 0
09/12期 10/12期 11/12期 12/12期 13/12期 14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 18/12期 19/12期 20/12期
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） 2Q
（累計実績）
24
事業内容
不動産売買事業 賃貸その他事業
投資用不動産
購入者が主に投資用として利用する不動産
当社が買取した「投資用不動産」
不動産買取再販事業 不動産賃貸事業 「固定資産物件」をエンドユーザー
（当社） （当社及び㈱フジホーム） に賃貸
居住用不動産
購入者が主に居住用として利用する不動産
不動産内外装工事事業 不動産管理事業 当社が買取した「投資用不動産」
当社が買取した中古不動産の内外装工事
（㈱フジホーム） （㈱フジホーム） 「固定資産物件」の賃貸管理業務
不動産流通事業 当社HPや他社が運営する不動産情報サ クラウドファンディング事業 投資家に少額で流動性の高い投資
イトを通じて、当社が買取した中古不動 （㈱ムゲンファンディング） 商品の提供
（㈱フジホーム）
産の売買仲介業務を実施
25
株式の状況 (2020年6月30日現在)
発行可能株式数︓ 64,000,000株 発行済株式総数︓ 24,361,000株
単元株主数 ︓ 31,431名
【 株式分布状況（所有株式数比率）】 【 大株主の状況 】
所有株数 持株比率
大株主名
（株） （％）
18年６月末 65.2% 6.9% 18.8% 2.4%
6.5% 1 藤田 進 5,843,100 24.37
2 藤田 進一 2,842,400 11.85
18年12月末 72.6% 7.5% 11.1%
7.6% 1.2%
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 7.09
19年６月末 79.7% 6.9% 5.6%
4 藤田 百合子 700,000 2.92
7.7% 0.2%
4 藤田 由香 700,000 2.92
19年12月末 72.3% 8.8% 7.9% 1.2% 6 庄田 桂二 652,400 2.72
7.5% 2.3%
7 庄田 優子 650,000 2.71
6.3% 6.2% 1.6% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社
20年６月末 75.7% 8 428,900 1.79
7.5% 2.7% （信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
9 306,900 1.28
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% （信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
10 277,900 1.16
個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社 自己株式 （信託口5）
＊上記大株主の状況には自己株式は除いております。
なお、2020年6月30日現在の当社が保有する自己株式は382,259株となります。
また、持株比率は自己株式を控除して計算しております。
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夢現
∼ 夢を現実にし、理想を追求する∼
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