3298 Ｒ－インベスコ 2020-01-30 15:00:00
資産の取得に関するお知らせ（CSタワー） [pdf]
2020 年 1 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 1 0 番 1 号
インベスコ・オフィス・ジェイリート投 資 法 人
代 表 者 名 執 行 役 員 峯 村 悠 吾
（コ ー ド番 号 3298）
資産運用会社名
インベスコ・グローバル・リアルエステート・
ア ジ ア パ シ フ ィ ッ ク ・ イ ン ク
代 表 者 名 日本における代表者 辻󠄀 泰 幸
問 合 せ 先 ポートフォリオマネジメント部長 甲 斐 浩 登
ＴＥＬ．03-6447-3395
資産の取得に関するお知らせ（CSタワー）
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を
委託する資産運用会社であるインベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・イン
ク（以下「本資産運用会社」といいます。 は、
） 本日、下記の資産（以下「取得予定資産」といいます。）
の取得（追加取得）につき、下記のとおり決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
本投資法人は以下の取得予定資産を取得する予定です。
物件 取得予定価格
物件名称 所在地 取得先
番号 （百万円）
プロパティー・パートナーズ
３ CS タワー（注） 東京都台東区 572
株式会社
（注）2014 年 6 月 6 日に本投資法人が一部取得済の当該物件に係る区分所有権の共有持分（CS タワー3 階事務所部分の 46.02％
（2,095,080,156 分の 964,100,553）
）の追加取得です。なお、詳細については、後記「3. 取得予定資産の内容」をご参照くださ
い。
(1) 特定資産の種類 : 国内不動産を信託財産とする信託受益権（区分所有権の共有持分）
(2) 売買契約締結日 : 2020 年 1 月 30 日
(3) 取 得 予 定 日 : 2020 年 1 月 30 日
(4) 取 得 先 : 後記「4.取得先の概要」をご参照ください。
(5) 取 得 資 金 : 自己資金
(6) 決 済 方 法 : 引渡時に全額支払
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
1
2. 取得の理由
取得予定資産は本投資法人の規約に定める資産運用の対象資産であり、ポートフォリオ収益力の向
上及びポートフォリオの分散の進展を通じた「ポートフォリオの質の向上」に資する資産であるとの
判断から取得を決定しました。なお、取得予定資産の取得予定価格は鑑定評価額以下であり、妥当であ
ると判断しています。今回の追加取得で CS タワーの保有持分割合が高まることにより、一層の運用効
率及び資産価値の向上が期待できると考えています。
3. 取得予定資産の内容
取得予定資産の個別の概要は、以下の表にまとめたとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項及び使用されている用語の説明は、別段の記載がない限り、以下
のとおりです。また、表中の各記載は、別段の記載がない限り、2019 年 12 月末日時点のものを記載
しています。
a．
「取得予定価格」欄には、取得予定資産に係る売買契約に記載された取得予定資産の売買代金（消
費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。）を、百万円未満を切捨てて記載して
います。
b．「鑑定評価額」欄には、一般財団法人 日本不動産研究所による不動産鑑定評価書に記載された鑑
定評価額を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、鑑定評価額の価格時点は 2019 年 11 月
30 日です。
c．「取得予定年月日」欄には、本投資法人が当該物件の取得を予定する年月日を記載しています。
d.「土地」欄に関する説明
（ⅰ）「所在地」欄には、登記簿上表示されている地番を記載しています。「住居表示」欄には、住
居表示を記載しており、住居表示が未実施のものは、登記簿上の建物所在地（複数ある場合に
は、そのうちの一所在地）を記載しています。
（ⅱ）
「面積」欄には、登記簿上表示されている地積を記載しており、現況とは一致しない場合があ
ります。また、所有形態が（準）共有である場合には、他の（準）共有者の持分を含みます。
（ⅲ）
「用途地域」欄には、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含み、以下「都
市計画法」といいます。
）第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（ⅳ）
「建蔽率／容積率」欄には、それぞれ建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を
含み、以下「建築基準法」といいます。、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を
）
記載しています。
（ⅴ）
「所有形態」欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載していま
す。
e．
「建物」欄に関する説明
（ⅰ）「建築時期」欄には、登記簿上表示されている新築時点を記載しています。
（ⅱ）
「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、現況とは一致しない場
合があります。取得予定資産が区分所有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分で
はなく 1 棟の建物全体の構造を記載しています。
（ⅲ）
「延床面積」欄には、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しており、現況とは一致し
ない場合があります。また、所有形態が（準）共有である場合には、他の（準）共有者の持分
を含みます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
2
（ⅳ）
「用途」欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現況とは一
致しない場合があります。
（ⅴ）
「所有形態」欄には、取得予定資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載していま
す。
f．
「PM 会社」欄には、本書の日付時点において、プロパティ・マネジメント業務が委託されている
又は委託予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
g．
「マスターリース会社」欄には、本書の日付時点において、マスターリース業務が委託されている
又は委託予定のマスターリース会社を記載しています。
h．
「賃貸可能面積」欄には、取得予定資産に係る建物のうち賃貸が可能な事務所、店舗及び住宅等の
床面積の合計面積（共有部分等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。）のう
ち本投資法人の持分に相当する面積を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸可能
面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表示されている面積
又は建物図面等に基づき算出した面積を記載しているため、登記簿上表示されている延床面積と
は必ずしも一致しません。なお、同欄は、別段の記載がない限り、取得予定資産の現所有者又は現
信託受益者等から提供を受けた 2019 年 12 月末日時点の情報をもとに記載しています。
i．
「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、2019 年 12 月末日時点における各取得予定資産に係る
各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載してお
り、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。なお、取得予定資産につきパスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃
貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を、また、エンドテナントの賃料の変動に
かかわらず一定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約（以下「固定型マスターリース契
約」といいます。
）が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法
人の持分に相当する面積を記載しています。また、同欄は、取得予定資産の現所有者又は現信託
受益者等から提供を受けた 2019 年 12 月末日時点の情報をもとに記載しています。
j．
「稼働率」欄には、各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第
2 位を四捨五入して記載しています。なお、同欄は、取得予定資産の現所有者又は現信託受益者
等から提供を受けた 2019 年 12 月末日時点の情報をもとに記載しています。
k．
「テナント総数」欄には、2019 年 12 月末日時点における各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表
示された賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。取得予定資産につきパススルー型
マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。なお、
1 テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には 1 テナントとして、貸
室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
l．
「月額賃料」欄には、2019 年 12 月末日時点において有効な各テナントとの賃貸借契約（同日現在
で入居済みのものに限ります。
）に表示された月額賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場
等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとし
ます。 の合計額のうち本投資法人の持分に相当する金額を、
） 千円未満を切捨てて記載しています。
なお、取得予定資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテ
ナントとの間の賃貸借契約上（同日現在で入居済みのものに限ります。）の月額賃料（共益費を含
みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在のフリー
レントは考慮しないものとします。）の合計額のうち本投資法人の持分に相当する金額を、千円未
満を切捨てて記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
3
m．
「敷金・保証金」欄には、2019 年 12 月末日時点における各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同
日現在で入居済みのものに限ります。
）に基づき必要とされる敷金・保証金（倉庫、看板、駐車場
等の敷金・保証金を含まず、貸室の敷金・保証金に限ります。
）の合計額のうち本投資法人の持分
に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。なお、取得予定資産につきパススルー型
マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借
契約上（同日現在で入居済みのものに限ります。
）の敷金・保証金（倉庫、看板、駐車場等の敷金・
保証金を含まず、貸室の敷金・保証金に限ります。
）の合計額のうち本投資法人の持分に相当する
金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
n.「特記事項」欄には、取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の他、取
得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載していま
す。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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CS タワー（追加取得）
物 件 名 称 CS タワー
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 日 ① 2024 年 6 月末日、② 2030 年 1 月末日（注 1）
取 得 予 定 価 格 572 百万円
鑑 定 評 価 額 588 百万円
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人 日本不動産研究所
取 得 予 定 年 月 日 2020 年 1 月 30 日
所 在 地 東京都台東区浅草橋五丁目 8 番 1 外 2 筆
（ 住 居 表 示 ） 東京都台東区浅草橋五丁目 20 番 8 号、20 番 6 号
土
面 積 3,715.18 ㎡（注 3）
地
用 途 地 域 商業地域
（注 2）
建 蔽 率 / 容 積 率 80％/600・500％（注 4）
所 有 形 態 敷地権（注 5）
建 築 時 期 1991 年 8 月 31 日
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下３階付 18 階建
建 構 造 ・ 階 数
（注 4）
物
延 床 面 積 32,996.92 ㎡（注 6）
（注 2）
用 途 事務所、居宅、駐車場
所 有 形 態 区分所有権（一部区分所有権の共有持分）（注 7）
担 保 設 定 の 有 無 なし
P M L 値 3.21％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社により算出）
P M 会 社 株式会社エム・エス・ビルサポート
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 該当なし
賃 貸 借 の 状 況（2019 年 12 月末日時点）(注 8)
総 賃 貸 可 能 面 積 529.60 ㎡
総 賃 貸 面 積 529.60 ㎡
稼 働 率 100％
テ ナ ン ト 総 数 2
月 額 賃 料
2,541 千円
（ 共 益 費 込 ）
敷 金 ・ 保 証 金 24,062 千円
・本物件土地の南側及び東側に隣接する土地上の建物北側
の螺旋階段より北側の公道に向かって、本物件土地上に
当該隣接地所有者のための通路が存在し、当該通路部分
特 記 事 項
を当該隣地所有者の通行目的で引き続き確保する必要が
あります。なお、当該隣地所有者との間で当該通路の設
置、確保に関して覚書等は締結されていません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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（注１） 「信託期間満了日」のうち、①は本投資法人が保有する 2014 年 6 月 6 日に取得した持分についての内容を記載しています。②
については、取得予定資産として取得を予定している持分についての内容を記載しています。
（注２） 本投資法人は 2019 年３月 20 日付で本物件に隣接する「CS タワーアネックス」を売却しましたが、上記の「土地」及び「建物」
欄には、
「CS タワーアネックス」を含む内容を記載しています。
（注３） 本物件及び「CS タワーアネックス」の敷地権の目的たる土地の面積です。
（注４） 西側前面道路の道路境界線から 30ｍ以内は 600％、西側前面道路の道路境界線から 30ｍ超は 500％となります。
（注５） 本投資法人が取得予定資産として取得を予定している信託受益権に係る信託財産を構成する区分所有権及び共有持分に対応す
る、不動産登記簿上の敷地権割合は 371,518 分の 8,377（約 2.3％）です。
（注６） 本物件を構成する一棟の建物についての構造・階数及び延床面積を記載しており、他の区分所有者及び共有者の持分を含んだ面
積です。
（注７） 本投資法人が取得予定資産として取得を予定している信託受益権に係る信託財産を構成する区分所有権及び共有持分に対応す
る、不動産登記簿の記載に基づく建物の専有面積は約 524.43 ㎡であり、対象の専有部分は、
「CS タワー」の地上 3 階の事務所
部分の一部です
（注 8） 本投資法人が取得予定資産として取得を予定している持分に相当する数値を記載しています。
物件の特徴
・ 本物件は、JR総武線「浅草橋」駅徒歩約８分、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩約９分、都営地下鉄浅草線「浅草橋」
駅徒歩約10分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩約10分、JR山手線・京浜東北線・総武線、つくばエクスプレス「秋葉
原」駅徒歩約11分と、複数路線利用可能な交通利便性の高いロケーションとなっています。また、清洲橋通り沿いの三方路に
面しているため視認性は高く、靖国通り、昭和通り、蔵前橋通りといった都内の主要幹線道路へのアクセスも良好なことか
ら、車輌による利便性も良好なロケーションとなっています。
・ 本物件の存する「浅草橋」エリアは、JR総武線・都営浅草線「浅草橋」駅、つくばエクスプレス・都営大江戸線「新御徒町」
駅等が利用可能なため、交通利便性が高く、都心部のオフィスエリアへのアクセスも良好なエリアとなっています。当該エリ
アは、オフィスビルや作業所、マンション、戸建住宅等が混在する下町の商業地域が形成されており、小規模物件や築年の経
過した物件が多いことから、都内のオフィスエリアの中では賃料水準の低いエリアのひとつではありますが、隣接するエリア
には凸版印刷株式会社の本社が存し、日本一の電気街として知名度の高い秋葉原エリアにも近接していることから、印刷関係
の企業や電機メーカー等様々な企業からニーズを有しています。
・ 本物件は、高層オフィスビルのCSタワーと、住宅棟のCSタワーアネックスから構成されています。
・ CSタワーは、地下３階地上18階建ての高層オフィスビルで、基準階面積は約1,150㎡と、小規模オフィスビルが多い当該エリ
ア内にあっては、まとまった規模の貸室面積を有しております。設備は、OAフロア(100mm)、24時間警備員常駐、天井高2.6m
となっており、相応にテナントニーズを満たす物件となっています。また、駐車場台数は92台と、周辺のビルと比べても多い
ことから、営業等で車を使用するテナント等からの選好性を有しています。
（ご参考）取得予定資産イメージ図
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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4. 取得先の概要
(1) 名 称 プロパティー・パートナーズ株式会社
(2) 所 在 地 東京都港区浜松町一丁目 27 番 17 号三和ビル 4 階
(3) 代表者の役職・氏名 代表取締役 宮田 栄治
1. オフィスビルの企画・設計・工事・賃貸・管理運営
2. 集合住宅の企画・設計・分譲・賃貸・管理運営
(4) 事 業 内 容 3. 不動産の売買・仲介・デューデリジェンス業務
4. 不動産（オフィス・住居・商業施設等）への投資
5. 太陽光発電所等の自然光エネルギーへの投資
(5) 資 本 金 １億円
(6) 設 立 年 月 日 2007 年 3 月 9 日
(7) 純 資 産 非開示（注）
(8) 総 資 産 非開示（注）
(9) 出 資 者 PP ホールディングス株式会社
(10) 本投資法人又は本資産運用会社との関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
資本関係はありません。また、本資産運用会社の関係者及び関係
資 本 関 係
会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき資本
関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
人的関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関
人 的 関 係
係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社との間には、
特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
取引関係はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関
取 引 関 係
係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社との間には、
特筆すべき取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当
関連当事者への該当状況 しません。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・
本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
（注）取得先の承諾が得られていないため、開示していません。
5. 物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありませ
ん。
6．媒介の概要
取得予定資産についての媒介に係る該当事項はありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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7．取得の日程
取 得 決 定 日 2020 年１月 30 日
売 買 契 約 締 結 日 2020 年１月 30 日
代 金 支 払 日 2020 年１月 30 日
物 件 引 渡 日 2020 年１月 30 日
8．今後の見通し
取得予定資産の取得による本投資法人の 2020 年４月期（第 12 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年４月
30 日）及び 2020 年 10 月期（第 13 期：2020 年５月１日～2020 年 10 月 31 日）の運用状況の見通しに
対する影響は軽微であることから、業績予想の修正はありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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9．鑑定評価書の概要
物件名 ＣＳタワー
鑑定評価額 588,000 千円
鑑定機関 一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2019 年 11 月 30 日
（千円）
項目 内容 概要等
ＤＣＦ法による収益価格と直接還元法による収益価格を関連づ
収益価格 588,000
けて試算。
中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元
直接還元法による価格 595,000
利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ア）－イ）） 29,310
ア）可能総収益 30,531 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。
イ）空室損失等 1,221 中長期的に安定的と認められる稼働率水準に基づき査定。
(2)運営費用 4,899
維持管理費 3,079 類似不動産の水準を参考に実績の水準に基づき査定。
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
水道光熱費 0
しない。
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
修繕費 0
しない。
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
PM フィー 0
しない。
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
テナント募集費用等 0
しない。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を
公租公課 1,683
計上。
損害保険料 137 対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して計上。
その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 24,411
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
(4)一時金の運用益 0
しない。
建物賃貸借契約の内容、対象不動産の個別性等を考慮して、計上
(5)資本的支出 0
しない。
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 24,411
同一需給圏におけるＲＥＩＴ事例の利回り・不動産投資家調査・
(7)還元利回り 4.1％ 売買市場動向等、対象不動産の地域性及び個別性、割引率との関
係（収益及び元本の変動リスク等）等を総合的に勘案して査定。
DCF 法による価格 581,000
同一需給圏におけるＲＥＩＴ事例の利回り・不動産投資家調査・
割引率 3.8％ 売買市場動向等、及び金融資産の利回りに不動産の個別性を加
味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、
最終還元利回り 4.3％
市場性等を勘案の上査定。
積算価格 334,000
土地比率 79.3％
建物比率 20.7％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たっ
特になし
て留意した事項
以上
※本投資法人のホームページアドレス：http://www.invesco-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
9
＜添付資料＞
参考資料1 建物状況調査報告書及び地震リスク分析の概要（取得予定資産を反映したもの）
参考資料2 取得予定資産外観写真及び位置図
参考資料3 ポートフォリオ一覧（取得予定資産を反映したもの）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
10
＜添付資料＞
参考資料 1 建物状況調査報告書及び地震リスク分析の概要（取得予定資産を反映したもの）
地震リスク
建物状況調査報告書
分析
物件 緊急・短期 PML値
物件名称 長期修繕費
番号 修繕費 （％）
調査時点 調査会社 （千円）
（千円） （注3）
（注2）
（注1） （注4）
1 恵比寿プライムスクエア 2019 年 9 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 42,483 95,908 2.35
3 CS タワー（注 5） 2019 年 10 月 デロイト トーマツ PRS 株式会社 153,850 116,365 3.21
日建設計コンストラクション・マネ
4 クイーンズスクエア横浜 2014 年 3 月 153,903 163,858 2.96
ジメント株式会社
名古屋プライム
5 2019 年 10 月 株式会社 ERI ソリューション 6,465 26,066 3.61
セントラルタワー
6 東京日産西五反田ビル 2015 年 4 月 株式会社アースアプレイザル 52,068 56,120 7.14
7 オルトヨコハマ 2015 年 3 月 株式会社アースアプレイザル 113,665 77,421 4.94
8 西新宿 KF ビル 2015 年 6 月 株式会社 ERI ソリューション 2,180 23,485 5.03
品川シーサイド
9 2016 年 2 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 4,440 100,596 4.94
イーストタワー
10 アキバ CO ビル 2016 年 2 月 株式会社 ERI ソリューション 40 13,148 6.18
サンタワーズ
11 2016 年 2 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 2,520 38,821 0.96
センタービル
東京海上日動リスクコンサルティン
13 博多プライムイースト 2015 年 10 月 - 23,558 1.56
グ株式会社
14 錦糸町プライムタワー 2016 年 5 月 デロイト トーマツ PRS 株式会社 - 74,891 2.79
15 アクア堂島東館 2017 年 2 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 1,085 18,842 7.37
16 西新宿プライムスクエア 2017 年 11 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 13,220 127,336 4.88
17 麹町クリスタルシティ 2016 年 3 月 株式会社 ERI ソリューション 2,120 21,528 3.63
18 プライムタワー新浦安 2017 年 10 月 株式会社ハイ国際コンサルタント 8,100 138,077 4.56
2017 年 10 月 3,924 121,669
19 テクノウェイブ 100
（注 6） 株式会社ハイ国際コンサルタント 6.80
2018 年 11 月 574 27,368
20 IBF プランニングビル 2018 年 3 月 大和不動産鑑定株式会社 - 4,815 4.82
21 音羽プライムビル 2018 年 11 月 株式会社ルビコン・リアルティ - 7,943 4.07
合計（19 物件） 560,637 1,277,815 2.71
（注１）「緊急・短期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、緊急及び調査時点より概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費用の
うち本投資法人が取得し、又は取得を予定する持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
（注 2） 「長期修繕費」は、建物状況調査報告書に記載された、調査時点以降 12 年間の予想修繕更新費用を年平均額に換算しており、本
投資法人が取得し、又は取得を予定する持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
（注 3） 「PML 値」とは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475 年に一度起こる
可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達
価格に対する比率（％）で示したものを意味します。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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（注 4） 合計欄に記載の数値は、ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社による 2019 年 4 月付「ポートフォリオ地震 PML 評価報告書」
に基づいて、ポートフォリオ全体に関する PML 値（ポートフォリオ PML 値）を記載しています。
（注 5） 本投資法人は 2019 年 3 月 20 日付で「CS タワーアネックス」を売却しており、また、取得予定資産は「CS タワー」の一部追加
取得ですが、上記の「緊急・短期修繕費」、「長期修繕費」については、「CS タワーアネックス」を含まない「ＣＳタワー」部
分の数値ですが、「PML 値」については、「CS タワーアネックス」部分を含む「CS タワー」全体の数値を記載しています。
（注 6） 上段には、「テクノウェイブ 100」のうち、投資法人が 2018 年５月１日に取得した持分に係る「緊急・短期修繕費」及び「長期
修繕費」を記載しています。下段には、2019 年５月 22 日に本投資法人が取得した持分に係る「緊急・短期修繕費」及び「長期修
繕費」を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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参考資料 2 取得予定資産外観写真及び位置図
CSタワー（追加取得）
外観写真
位置図
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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参考資料3 ポートフォリオ一覧（取得予定資産を反映したもの）
1. ポートフォリオの概要
取得（予定）
投資比率 鑑定評価額 テナント 取得（予定）
物件 価格
物件名称 所在地 （％） （百万円） 総数 年月日
番号 （百万円）
（注2） （注3） （注4）
（注1）
1 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 25,014 10.9 30,135 98 2014年6月6日
13,397 19,200 2014年6月6日
3 CSタワー （注5）（注6） 東京都台東区 6.1 9
572 588 2020年1月30日
4 クイーンズスクエア横浜 神奈川県横浜市 16,034 7.0 19,700 98 2014年9月30日
名古屋プライムセントラル
5 愛知県名古屋市 14,600 6.4 21,800 53 2014年6月6日
タワー（注7）
6 東京日産西五反田ビル 東京都品川区 6,700 2.9 8,200 8 2015年5月11日
7 オルトヨコハマ 神奈川県横浜市 13,000 5.7 15,400 23 2015年6月1日
8 西新宿KFビル 東京都新宿区 6,600 2.9 8,020 17 2015年6月30日
9 品川シーサイドイーストタワー 東京都品川区 25,066 11.0 29,100 19 2016年6月1日
10 アキバCOビル 東京都千代田区 8,078 3.5 9,640 1 2016年6月1日
11 サンタワーズセンタービル 東京都世田谷区 6,615 2.9 8,450 14 2016年6月1日
13 博多プライムイースト 福岡県福岡市 4,500 2.0 5,280 18 2016年6月1日
14 錦糸町プライムタワー 東京都江東区 15,145 6.6 17,200 16 2017年1月20日
15 アクア堂島東館 大阪府大阪市 1,910 0.8 2,250 20 2017年3月31日
16 西新宿プライムスクエア 東京都新宿区 34,835 15.2 39,500 27 2018年5月1日
17 麹町クリスタルシティ 東京都千代田区 6,405 2.8 7,260 17 2018年5月1日
18 プライムタワー新浦安 千葉県浦安市 11,860 5.2 13,000 58 2018年5月1日
6,900 2018年5月1日
19 テクノウェイブ100（注8） 神奈川県横浜市 3.6 9,240 23
1,310 2019年5月22日
20 IBFプランニングビル 東京都渋谷区 3,500 1.5 3,780 2 2018年5月18日
21 音羽プライムビル 東京都文京区 6,830 3.0 7,230 2 2019年5月22日
合計（19物件） 228,871 100.0 274,973 523
（注 1） 「取得（予定）価格」は、各取得済資産及び各取得予定資産に係る売買契約に記載された売買代金を、百万円未満を切捨てて記
載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用は含みません。
（注 2） 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各取得済資産及び各取得予定資産の取得（予定）価格の割合を、小数第 2
位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が 100.0％にならない場合があります。
（注 3） 「鑑定評価額」は、不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切捨てて記載しています。
（注 4） 「テナント総数」は、特に記載のない限り、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契
約に表示された賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。 各取得済資産及び各取得予定資産につきパススルー型マス
ターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。また、エンドテナントに係る賃貸借契約
について解除若しくは解約申入れがなされている場合又は賃料不払いがある場合にも、2019 年 12 月末日時点における有効な賃
貸借契約に基づき数値を記載しています。なお、1 テナントが複数の貸室を賃借している場合で、貸室が同一物件の場合には 1
テナントとして、貸室が複数の物件にわたる場合には複数テナントとして算出しています。
（注５） 本物件の住宅棟部分である「CS タワーアネックス」については、2019 年 3 月 20 日付で売却しているため、取得価格は、鑑定
評価機関が査定した評価額の割合に基づき記載しています。なお、評価額の価格時点は 2018 年 10 月末日です。
（注 6） 「CS タワー」に係る「取得（予定）価格」「鑑定評価額」及び「取得（予定）年月日」のうち、上段は既に本投資法人が保有す
、
る持分についての内容を記載しています。下段については、取得予定資産として取得を予定している持分についての内容を記載
しています。
（注 7） 「名古屋プライムセントラルタワー」の建物に関して本投資法人は、区分所有権並びに規約共用部分及び団地共用部分の持分を
保有していますが、マスターリース契約上マスターリース会社において事務所棟及び駐車場棟（事務所棟共用部分）全体の賃料
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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等を合算し、専有面積割合に基づき分配を受けることになっています。このため、テナント総数については物件全体の数値を記
載しています。
（注 8） 「テクノウェイブ 100」に係る「取得（予定）価格」及び「取得（予定）年月日」のうち、上段は 2018 年 5 月 1 日付で取得した
持分についての内容を、下段については、2019 年 5 月 22 日付で取得した持分についての内容を記載しています。また、 「鑑定
評価額」については、本投資法人が 2018 年５月１日付で取得した持分と 2019 年５月 22 日付で取得した持分とを一体として評
価した不動産鑑定評価書に基づき記載しています。
2. ポートフォリオの一覧
年間賃料収入 敷金・保証金
賃貸面積 賃貸可能面積 稼働率
物件 竣工年月 （千円） （千円）
物件名称 （㎡） （㎡） （％）
番号 （注1） （注2） （注3）
（注5） （注6） （注7）
（注3） （注4）
1 恵比寿プライムスクエア 1997年1月 1,406,406 1,053,275 16,985.20 17,354.67 97.9
3 CSタワー（注8） 1991年8月 1,119,995 880,390 19,545.29 19,545.29 100.0
4 クイーンズスクエア横浜 1997年6月 1,421,744 1,108,964 41,988.08 41,988.08 100.0
名古屋プライムセントラルタワー
5 2009年3月 1,116,507 990,104 17,049.94 17,117.10 99.6
（注9）
6 東京日産西五反田ビル 1990年4月 480,179 365,465 8,522.42 8,522.42 100.0
7 オルトヨコハマ 2000年11月 1,045,841 482,243 23,582.05 23,593.92 99.9
8 西新宿KFビル 1993年1月 402,672 314,267 6,287.78 6,287.78 100.0
品川シーサイドイーストタワー
9 2004年8月 1,522,611 833,820 27,768.34 27,892.63 99.6
（注10）
10 アキバCOビル 2000年5月 非開示 非開示 5,514.42 5,514.42 100.0
11 サンタワーズセンタービル 1992年6月 503,264 355,059 8,005.61 8,005.61 100.0
13 博多プライムイースト 1992年4月 299,775 209,782 7,018.01 7,018.01 100.0
14 錦糸町プライムタワー 1994年8月 938,851 655,982 17,606.11 17,606.11 100.0
15 アクア堂島東館 1993年4月 122,615 141,868 3,189.68 3,189.68 100.0
16 西新宿プライムスクエア 1988年11月 1,744,643 1,750,669 23,591.23 23,591.23 100.0
17 麹町クリスタルシティ 1992年9月 406,547 383,159 5,741.61 5,741.61 100.0
18 プライムタワー新浦安 1990年10月 853,803 840,495 21,348.10 22,326.67 95.6
19 テクノウェイブ100（注11） 1990年7月 965,167 993,084 25,087.56 26,508.32 94.6
20 IBFプランニングビル 2008年1月 非開示 非開示 2,311.45 2,311.45 100.0
21 音羽プライムビル 2008年4月 非開示 非開示 4,373.90 4,373.90 100.0
合計/平均（19物件） 15,220,426 12,018,422 285,516.76 288,488.88 99.0
（注1） 「竣工年月」は、登記簿上の新築年月日を記載しています。但し、 「東京日産西五反田ビル」については、登記簿に建設時期の記
載がないため、検査済証の発行日を記載しています。
（注 2） 「年間賃料収入」は、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済
みのものに限ります。）に表示された建物につき、月額賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸
室賃料に限ります。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。 ）のうち本投資法人の持分に相当する金額を 12
倍することにより年換算して算出した金額 （複数の賃貸借契約が締結されている取得済資産及び取得予定資産についてはその合
計額であり、消費税等は含みません。 ）を、千円未満を切捨てて記載しています。なお、取得済資産及び取得予定資産につきパ
ススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間の賃貸借契約上（同日現在で入居済みのもの
に限ります。）の月額賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日現在
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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のフリーレントは考慮しないものとします。 ）のうち本投資法人の持分に相当する金額を 12 倍することにより年換算して算出
した金額（複数の賃貸借契約が締結されている取得済資産及び取得予定資産についてはその合計額であり、消費税等は含みませ
ん。）を、千円未満を切捨てて記載しています。
（注 3） 「非開示」としている箇所は、テナントの承諾が得られていないため開示していません。
（注 4） 「敷金・保証金」は、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日現在で入居済
みのものに限ります。 ）に基づき必要とされる敷金・保証金（倉庫、看板、駐車場等の敷金・保証金を含まず、貸室の敷金・保証
金に限ります。）の合計額のうち本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。なお、取得済資産
及び取得予定資産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、 エンドテナントとの間で締結されている
賃貸借契約上（同日現在で入居済みのものに限ります。 ）の敷金・保証金（倉庫、看板、駐車場等の敷金・保証金を含まず、貸室
の敷金・保証金に限ります。 ）の合計額のうち本投資法人の持分に相当する金額を、千円未満を切捨てて記載しています。
（注 5） 「賃貸面積」は、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の
合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、取得済資産及び取得予定資産につきパススルー型マスタ
ーリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間の賃貸借契約上の賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相
当する面積を、また、固定型マスターリース契約が締結されている場合にはマスターリース契約上の賃貸面積のうち本投資法人
の持分に相当する面積を記載しています。
（注 6） 「賃貸可能面積」は、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基
づき賃貸が可能と考えられる面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
（注 7） 「稼働率」は、2019 年 12 月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める
割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。また、合計欄は、各取得済資産及び各取得予定資産に係る賃貸可能面積の
合計に対して賃貸面積の合計が占める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 8） 本物件の住宅棟部分である「CS タワーアネックス」については、2019 年 3 月 20 日付で売却しているため、 「CS タワー」部分
に関する情報を記載しています。なお、当該「CS タワー」部分には取得予定資産を含みます。
（注 9） 「名古屋プライムセントラルタワー」の建物に関して本投資法人は、区分所有権並びに規約共用部分及び団地共用部分の持分を
保有していますが、マスターリース契約上マスターリース会社において事務所棟及び駐車場棟（事務所棟共用部分）全体の賃料
等を合算し、専有面積割合に基づき分配を受けることになっています。このため、賃貸面積及び賃貸可能面積については建物全
体の各面積のうち本投資法人の専有面積割合に相当する面積を、また、稼働率については物件全体の数値を記載しています。
（注 10） 「品川シーサイドイーストタワー」の年間賃料収入については、ホテル部分の賃料について変動賃料（売上高連動）を除いた最
低保証賃料（固定賃料）を用いて算出しています。
（注 11） 「テクノウェイブ 100」については、本投資法人が 2018 年５月１日付で取得した持分と 2019 年５月 22 日付で取得した持分を
合算した数値を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。
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