インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)
2019年10月期（第11期）決算説明会資料
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
2019年12月16日
http://www.invesco-reit.co.jp
オルトヨコハマ
目 次
運用ハイライト ▪ ハイライト 5
1 ▪
▪
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
2019年10月期（第11期）の業績
6
7
▪ 2020年4月期（第12期）・2020年10月期（第13期）の業績予想 8
▪ 最近のESGに関する取り組み 9
▪ 本投資法人に対する第三者評価 10
ポートフォリオの概要 ▪ ポートフォリオ構成 12
2 ▪
▪
ポートフォリオの概要
本投資法人のJ-REIT市場における位置付け
13
14
成長戦略 ▪ 投資口価格の推移 16
3 ▪
▪
リーシング及び稼働状況
積極的なリーシング活動の実施
17
18
▪ 効果なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績 19
▪ 賃料増額改定の追求 20
▪ 賃料ギャップの状況（オフィス部分） 21
▪ 今後の賃料改定の予定 22
▪ 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 23
▪ 着実な外部成長 24
▪ 堅実な財務運営 25
▪ 機関投資家による投資口保有比率の向上 26
▪ 中期目標へ向けた取り組みの進捗状況 27
▪ 運用報酬体系変更の概要 28
ESG ▪ インベスコ・リアルエステート のESG方針及び 重要課題マトリックス 30
4 ▪
▪
本投資法人の重要課題（2020年）
ESGパフォーマンス
31
32
Appendix ▪ テナント上位10社（賃貸面積ベース） 34
5 ▪
▪
賃貸事業収益の構成比
投資主及び投資口の状況
35
36
▪ 個別物件のリーシング実績 37-41
▪ ポートフォリオの状況 42-43
▪ 主要データ 44
▪ 財務諸表 45-48
▪ 競合J-REITとの比較 49
▪ 不動産専任リサーチ・チームの分析 50
▪ マーケットの状況 51
▪ インベスコ・リアルエステートESGプログラムの概要 52
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
なお、注記については、54ぺージ及び55ページをご参照ください。
インベスコ・グループの概要
◼ インベスコ・グループは、「素晴らしい投資体験を通じて、人々の人生をより豊かなものにする」ことを会社の
存在意義として掲げ、グローバルな運用力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です
運用専業の
クライアント グローバル
フォーカス 独立系資産
プレゼンス
運用会社
◼ インベスコ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、世界有数の不動産投資運用会社
です
✓ インベスコ・リアルエステートは、投資運用を専業とし、パフォーマンスの向上に注力しています
✓ インベスコ・リアルエステートは、私募及び公募商品において、コア型投資運用からオポチュニスティッ
ク型投資運用まで多様な投資戦略を投資家に提供しています
出所：インベスコ・グループ
3
1. 運用ハイライト
4
ハイライト
◼ 持続的な成長
第11期の巡航ベースの1口当たり分配金は389円、対前期実績（373円）比4.3%の増加
第11期末の1口当たりNAVは17,334円、鑑定評価額の上昇を反映し対前期（16,490円）比5.1%の増加
◼ 安定的な内部成長
第11期の全体稼働率は期中平均で98.6%を達成（対前期比0.4％ポイント改善）
好調な市場環境を背景に、ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
◼ 運用戦略にESGの要素を統合
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（本投資法人）は2019年にGRESBに参加し、Green Star
（5 Star中の3 Star）を取得
サステナビリティ・プログラムの実行により、本投資法人の長期的リスクの低減及び長期的リターンの
向上を目指す
5
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
◼ 2018年10月期（第9期）に新中期計画を公表後、2019年10月期（第11期）には、巡航ベースの1口当たり分
配金（巡航DPU1）は7.5％向上し、1口当たりNAVは11.2％増加しました
1口当たり分配金1の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
+ 7.5%
+ 11.2%
450 18,000
439
17,334
409
400 17,000
400 393 394 16,490
390
16,000
15,591
350
15,186
15,000 14,859
389 392 394
14,455
373
362
300 350
14,000
0
250 13,000
0
2 2
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期予 第13期予 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
(4/2018) (10/2018) (4/2019) (10/2019) (4/2020) (10/2020) (4/2017) (10/2017) (4/2018) (10/2018) (4/2019) (10/2019)
巡航DPU1 巡航DPU予想 固都税効果 物件売却益 その他
6
2019年10月期（第11期）の業績
2019年4月期 2019年10月期 2019年10月期 変動要因分析
第10期 第11期 第11期
(C) – (A) （百万円）
実績 予想 実績
賃貸事業収入の増加（新規取得物件、名古屋プライムセン
359
トラルタワー、CSタワー、西新宿プライムスクエア他）
季節要因（夏季）による水光熱費収入の増加 107
（百万円） (A) (B) (C) (C) – (A) (C) – (B)
解約違約金収入の剥落 -23
営業収益 8,341 8,584 8,634 293 50
CSタワーアネックスの売却益剥落 -149
営業収益 293
営業利益 4,056 3,868 3,987 -69 119
季節要因（夏季）による水光熱費の増加 -96
経常利益 3,541 3,346 3,471 -70 125 2018年取得物件の固都税効果の終了 -134
当期純利益 3,538 3,343 3,470 -68 127 新規取得物件を含む減価償却費の増加 -60
2019年物件取得によるビル管理費等の増加 -55
2019年物件取得による資産運用報酬の増加 -17
発行済投資口数（口） 8,643,356 8,899,256 8,899,256 255,900 0 営業利益 -69
営業外収益の減少 -3
1口当たり分配金（円） 409 376 390 -19 14 営業外費用（支払利息等）の減少等 2
経常利益 -70
当期純利益 -68
LTV (%) 49.4 - 49.4 0 -
(C) –(B) （百万円）
総資産 245,768 - 254,423 8,655 - 賃貸事業収入の増加（音羽プライムビル、西新宿KFビル、 24
博多プライムイースト）
水光熱費収入の増加 6
有利子負債 121,300 - 125,780 4,480 -
その他営業収益の増加（保険金収入他） 20
営業収益 50
水光熱費支出の減少（東京日産西五反田ビル他） 46
その他賃貸事業費用の減少 16
その他営業費用の減少 7
営業利益 119
営業外費用（支払利息等）の減少他 6
経常利益 125
当期純利益 127
7
2020年4月期（第12期）・2020年10月期（第13期）の業績予想
2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 変動要因分析
（第11期） （第12期） （第13期） (B) – (A) （百万円）
実績 予想 予想
賃貸事業収益の増加（新規物件の通期稼働、既存物件の
128
稼働率、賃料単価の向上）
（百万円） (A) (B) (C) (B) – (A) (C) –(B) 水光熱費収入の減少 -84
営業収益 8,634 8,660 8,803 26 143 その他収入の減少 -18
営業収益 26
営業利益 3,987 4,008 4,012 21 4 水光熱費の減少 60
賃貸事業費用の増加（修繕費等） -32
経常利益 3,471 3,495 3,511 24 16
その他営業費用の増加 -33
当期純利益 3,470 3,492 3,508 22 16 営業利益 21
営業外費用（支払利息等）の減少等 3
経常利益 24
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,899,256 8,899,256 0 0
当期純利益 22
1口当たり分配金（円） 390 393 394 3 1
(C) –(B) （百万円）
1口当たり巡航分配金（円） 389 392 394 3 2 賃貸事業収益の増加 （テクノウェイブ100、西新宿プライム
スクエア、品川シーサイドイーストタワー、名古屋プライムセ 70
ントラルタワー他）
2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 水光熱費収入の増加 80
実績 予想 予想
その他営業収益の減少 -7
（円） （第11期） （第12期） （第13期）
1口当たり分配金 390 393 394 営業収益 143
水光熱費の増加 -91
固都税効果控除 -1 -1 －
2019年取得物件の固都税効果の終了他 -21
テナント解約違約金・保険金収入調整 -2 － － 賃貸事業費用の増加（仲介手数料、減価償却費等） -27
資産運用報酬調整 -1 － － 営業利益 4
新投資口発行費用等調整 1 － － 営業外費用の減少 12
第11期取得資産通期稼働調整 2 － － 経常利益 16
1口当たり巡航分配金 389 392 394 当期純利益 16
8
最近のESGに関する取り組み
GRESBへの参加 グリーンビル認証
◼ 本投資法人は、2019年に実施されたGRESBリアルエステイト ◼ 本投資法人の運用資産19物件中13物件について、グリーンビル
評価においてGreen Star（3 Stars）を取得しました 認証を取得しました
DBJ Green Building 認証
2019年GRESBリアルエステイト評価が公表した 物件名 評価ランク 取得・更新年月日
本投資法人のESGに基づくスコア（100スコア中）
（スコア） 恵比寿プライムスクエア 3つ星 ★★★ 2019年2月28日
100 98 CASBEE1
物件名 評価ランク 取得・更新年月日
90 85 84
79 名古屋プライムセントラルタワー S ★★★★★ 2015年1月26日
80 博多プライムイースト S ★★★★★ 2019年9月30日
68 錦糸町プライムタワー S ★★★★★ 2019年9月30日
70 65 CSタワー A ★★★★ 2014年9月5日
60 オルトヨコハマ A ★★★★ 2015年10月29日
東京日産西五反田ビル A ★★★★ 2015年12月25日
50
0 西新宿プライムスクエア A ★★★★ 2018年11月30日
環境 社会 ガバナンス
品川シーサイドイーストタワー A ★★★★ 2019年3月29日
サンタワーズセンタービル A ★★★★ 2019年9月30日
本投資法人 GRESB平均
プライムタワー新浦安 B+ ★★★ 2018年11月30日
西新宿KFビル B+ ★★★ 2019年3月29日
NIKKEI不動産金融フォーラム アキバCOビル B+ ★★★ 2019年3月29日
◼ 本投資法人は、日本経済新聞社主催のNIKKEI不動産金融
フォーラムに参加しました（2019年11月）
地域社会への取り組み（インベスコジャパン）
イベント概要
◼ ピンクリボンスマイルウォーク2019に参加（2019年10月）
• 開催日時・場所： 2019年11月8日（金）18:30-20:25、東京大手町 ◼ 日本対がん協会（2019年3月）及びセカンドハーベスト・ジャパン
• テーマ： Jリートの新潮流 ～ESG不動産戦略の社会／経済インパクト～ （2019年11月）へ社内チャリティーイベントで集めた募金を寄付
9
本投資法人に対する第三者評価
インデックスへの組入状況
2019年10月末時点で、本投資法人が組入れられているインデックスは以下のとおりです
FTSE EPRA/ NAREIT MSCI Japan
S&P Global Property GPR 250
Global Real Estate (Small Cap)
アナリストカバレッジ1、2
本投資法人の業績等について推奨、論評等を行うアナリストは以下のとおりです
所属機関 アナリスト名 投資判断3 目標株価3
SMBC日興証券株式会社 鳥井 裕史 2（中立） ¥21,600
野村證券株式会社 荒木 智浩 Buy ¥21,600
シティグループ証券株式会社 三木 正士 Buy ¥23,700
10
2. ポートフォリオの概要
11
ポートフォリオ構成
2019年10月末日時点
運用物件数 （19物件） ポートフォリオの特徴 3 地域別投資比率
取得価格合計 資産規模別分布別（%）
2,282 億円 11.0
1物件当たりの平均取得価格
120.1 億円 89.0
鑑定評価額合計
大規模オフィスビル 89.0%
2,743 億円 その他（中規模オフィスビル） 11.0%
地域分布別（%）
2019年10月期（第11期） 大阪市
平均稼働率 14.4 19億円
福岡市 0.8% 浦安市
98.6% 118億円
45億円
2.0% 5.2%
平均NOI利回り1 85.6
東京圏
5.0%
名古屋市
東京圏4 85.6% 146億円
1,954億円
ポートフォリオPML値 2 -東京23区 69.3% 6.4% 85.6%
（東京都心5区5 33.3%）
2.71% その他の地域 14.4%
12
ポートフォリオの概要
取得価格合計は2,282億円（19物件）
恵比寿 晴海アイランド トリトン クイーンズスクエア 名古屋プライム 東京日産
物件名称 CSタワー2
プライムスクエア スクエアオフィスタワーZ1 横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
物件写真 売却済
所在地 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（横浜市） その他大都市圏（名古屋市） 東京圏（東京23区）
取得価格 25,014百万円 9,300百万円 13,397百万円 16,034百万円 14,600百万円 6,700百万円
品川シーサイド サンタワーズ
物件名称 オルトヨコハマ 西新宿KFビル アキバCOビル 仙台本町ビル3
イーストタワー センタービル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 13,000百万円 6,600百万円 25,066百万円 8,078百万円 6,615百万円 5,000百万円
西新宿
物件名称 博多プライムイースト 錦糸町プライムタワー アクア堂島東館 麹町クリスタルシティ プライムタワー新浦安
プライムスクエア
物件写真
所在地 その他大都市圏（福岡市） 東京圏(東京23区） その他大都市圏（大阪市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 4,500百万円 15,145百万円 1,910百万円 34,835百万円 6,405百万円 11,860百万円
物件名称 テクノウェイブ100 4 IBFプランニングビル 音羽プライムビル
物件写真
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区）
取得価格 8,210百万円 3,500百万円 6,830 百万円
13
本投資法人のJ-REIT市場における位置付け
2019年11月末日時点
◼ 本投資法人は、上場以来資産規模を着実に拡大させ、J-REIT市場に上場する全銘柄中、ほぼ中位の資産
規模まで成長しています
（億円）
12,000 本投資法人 8.0%
資産規模 （左軸）1 （2019年11月29日時点）
分配金利回り （右軸） 1 2,282億円
7.0%
10,000 本投資法人の分配金利回り
（2019年11月29日時点）（右軸）
6.0%
8,000
5.0%
6,000
4.0%
4,000
平均分配金利回り： 4.0%
3.0%
2,000
2.0%
0 1.0%
0.0%
インデックスの組入れ状況及び格付取得状況 2
MSCI Japan Index
FTSE EPRA
東証REIT Core指数
JCR AA
JCR AA-
JCR A+
出所： 上記表及びグラフはMSCI, Inc.、FTSE International Limited、Frank Russell Company、各社公表資料に基づき本資産運用会社にて作成
14
3. 成長戦略
15
投資口価格の推移1
◼ 積極的な取り組みにより、本投資法人の投資口価格は東証REIT指数をアウトパフォームしています
(2016年11月1日終値=100.0%)
2019年5月8日
追加公募増資を公表（255,900口、OA含む）資産取得を公表
220.0% 取得 テクノウェイブ100、音羽プライムビル
J-REIT初 2019年11月29日
210.0%
2018年11月13日 本投資法人：
200.0% 環境省の補助金を活用した機関投資家向け投
資法人債（グリーンボンド）発行を発表 201.4%
190.0% 2019年3月20日 (21,270円)
2016年12月7日 2018年9月7日
FTSE EPRA/NAREIT Global Real 資産譲渡を公表
資産入替を公表
Estate Index 譲渡
180.0%
譲渡 取得 2018年3月14日 への組入れが決定 CSタワーアネックス
晴海アイランド 錦糸町 資産入替を公表
170.0% トリトンスクエア プライムタワー 取得
2018年4月9日
オフィスタワーZ
譲渡
追加公募増資 対東証REIT指数
IBF
仙台本町ビル （286.7億円）を発表
160.0% プランニングビル
J-REIT初
76.7%pt.
150.0%
2017年6月12日
140.0% 自己投資口取得の 2018年11月28日
2016年5月16日 決定を発表 格付（見通し）の変更
130.0% 追加公募増資 A+（安定的）
（247.6億円）を発表 →A+（ポジティブ） 2019年11月29日
120.0% 2019年1月13日 東証REIT指数：
日経ヴェリタスにて2018年実施のPOが
2018年1月11日
個人向け投資法人債の ディール・オブ・ザ・イヤー2018 124.6%
110.0% 発行を発表 エクイティベストを取得 (2,219.74 pt.)
100.0%
2019年5月15日
90.0% 条件決定
本投資法人
発行価格：16,272円
80.0% 東証REIT指数 発行総額：41.64億円（OA含む）
0.0%
70.0%
2016年4月 2016年10月 2017年4月 2017年10月 2018年4月 2018年10月 2019年4月 2019年10月
2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
（第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期）
16
リーシング及び稼働状況
◼ 2019年10月期（第11期）は、積極的なリーシング活動の結果、98.6%の平均稼働率を達成しました
リーシング結果及び稼働実績（第11期） リーシング指針及び稼働率の見通し（第12期）
• 2019年10月期末（第11期末）の稼働率は期初予想を0.8%ポイント上回 • 第12期は恵比寿プライムスクエア及びテクノウェイブ100のリーシン
る99.0%を達成 グを重点的に実施予定
• オルトヨコハマ及び品川シーサイドイーストタワーの好調なリーシングに • 第12期以降も引き続き積極的なリーシング活動を継続し、平均稼働
より、第11期の平均稼働率は98.6%へ向上 率の更なる向上及び運用資産の総合的なパフォーマンス向上を目
指す
(㎡)
100% 10,000
98.5%
99.2% 99.2% 9,000
8,223 99.0% 98.9% 98.9% 99.0%
98.6% 98.5%
8,000
6,450 6,419 7,000
95%
6,000
5,123
入居面積(㎡)
退去面積(㎡) 5,000
実績稼働率
予想稼働率 1 4,000
90%
3,000
2,000
1,000
85% 0
第10期末 第11期末 11/2019 12/2019 1/2020 2/2020 3/2020 4/2020 第13期末
(予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想)
期中ポートフォリオ平均稼働率
第10期 第11期 第13期予想
第12期予想 99.0%
98.2% 98.6% 98.5%
17
積極的なリーシング活動の実施
東京日産西五反田ビル及び西新宿KFビルにおいて大幅な賃料増額を達成（第11期）
賃貸可能面積 8,522.42 ㎡ 賃貸可能面積 6,287.78 ㎡
取得年月日 2015年5月11日 取得年月日 2015年6月30日
取得価格 6,700 百万円 取得価格 6,600 百万円
鑑定評価額 （2019/10） 8,200百万円 鑑定評価額 （2019/10） 8,020百万円
東京日産西五反田ビル 稼働率 （2019/10） 100.0% 西新宿KFビル 稼働率 （2019/10） 100.0%
新規賃料 更新賃料 賃料ギャップ 新規賃料 更新賃料 賃料ギャップ
+28.6％ +15.8％ +11.3％ +23.7％ +13.3％ +15.2％
新規テナント 既存テナント ポジティブ 新規テナント 既存テナント ポジティブ
の賃料増額率 の賃料増額率 賃料ギャップ の賃料増額率 の賃料増額率 賃料ギャップ
（511 ㎡） （2,864㎡） （第11期） （1,086㎡） （441㎡） （第11期）
オルトヨコハマ及びプライムタワー新浦安において稼働率が改善
賃貸可能面積 23,593.92 ㎡ 賃貸可能面積 22,326.68 ㎡
取得年月日 2015年6月1日 取得年月日 2018年5月1日
取得価格 13,000 百万円 取得価格 11,860 百万円
鑑定評価額 （2019/10） 15,400百万円 鑑定評価額 （2019/10） 13,000百万円
オルトヨコハマ 稼働率 （2019/10） 99.9% プライムタワー新浦安 稼働率 （2019/10） 95.0%
92.0% 99.9% 95.0%
99.2%
2019年10月時点 2019年10月時点 2020年2月時点
2019年8月時点
（見込み）
18 ※ 上記の比率は、小数第1位未満を四捨五入して記載しています。
効果的なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績
設備投資による賃料増額の実現 コスト対策の実施による運用パフォーマンスの向上
CSタワー • 電気受給契約の見直し又は競争入札による電力会社の切り替えを
• 2020年4月期（第12期）に2件の賃料増額を達成し、賃料増額率は2件平 以下の物件について実施し、2020年4月（第12期）以降は1期当た
均で8.7％となる見込み（3,621.80㎡、当ビル賃貸可能面積の19.0%） り約2,700万円（約11％減）1,2の電気料が削減できる見込みです
＜共用部の改修工事＞ 電気料の削減
1期当たり 約 2,700万円 削減 1,2
改修前 改修後
東京日産
CSタワー 西新宿KFビル オルトヨコハマ
サンタワーズセンタービル 西五反田ビル
• 2019年4月期（第10期）に大口の2テナントが退去した後、新規4テナント
が平均24.6％増（対前2テナント平均賃料比）の賃料で契約（2,826.68
㎡、当ビル賃貸可能面積の35.3%）
• 2019年10月期（第11期）に7件の賃料増額に成功、賃料増額率は7件
平均で7.7％を達成 （2,478.62㎡、当ビル賃貸可能面積の31.0%） 錦糸町 プライムタワー テクノウェイブ IBF
プライムタワー 新浦安 100 プランニングビル
＜共用部の改修工事＞
1口当たり分配金への効果
1期当たり 約 3円 増加1,2,3
改修前 改修後
19
賃料増額改定の追求
◼ 好調な市場環境を背景に、ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与しました
各期末時点での全体稼働率 既存テナントの賃料改定面積（オフィス部分） 2
100%
減額改定 据置更新 増額改定
99.2% 99.6%
99.0% 100%
98.5%
98.0% 2,122㎡
96.8% 14.0%
95% 8,341㎡
10,152㎡ 28.5% 16,778㎡
80% 35.4%
39.3% 31,850㎡
19,816㎡
52.5%
57.9%
90%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 60%
12,804㎡
テナント入退去面積（上段）及びテナント入替による賃料増減率 40% 84.4%
20,932㎡
（オフィス部分） 1（下段） 14,512㎡ 71.5% 30,607㎡
56.2% 64.6%
(sqm) 28,865㎡
入居 退去 47.5%
14,433㎡
15,000 20% 42.1%
1,174㎡
243㎡ 0㎡ 0㎡
10,000 4.5% 0㎡ 0㎡
1.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0%
5,000 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
0 改定面積 25,839㎡ 15,168㎡ 29,274㎡ 47,385㎡ 60,715㎡ 34,248㎡
-5,000
既存テナントの賃料改定時の賃料増減率（オフィス部分） 3
-10,000
30%
21.0%
10.0% 8.6% 8.4% 8.5% 8.8%
20% 14.1% 15.1% 7.8%
6.5%
10%
2.7%
-0.5% 5.0%
0% -3.7%
-10%
0.0%
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
20
賃料ギャップの状況（オフィス部分）
◼ マーケット平均賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃料収入の増加を追求します
各物件のオフィス賃貸可能面積の
稼働率 1 マーケット賃料からの乖離率（オフィス部分） 2
総オフィス賃貸可能面積に占める割合
(sqm)
博多プライムイースト 100.0% -29.0% 7,018
マ
アクア堂島東館 100.0% -26.4% 2,826
｜
名古屋プライムセントラルタワー 100.0% -25.1% ケ 15,986
ッ
クイーンズスクエア横浜 100.0% -22.0% 16,573
ト
錦糸町プライムタワー 100.0% -16.3% 平 17,392
均
西新宿KFビル 100.0% -15.2% 5,366
賃
西新宿プライムスクエア 100.0% -15.1% 料 23,024
よ
CSタワー 100.0% -14.7% 19,016
り
東京日産西五反田ビル 100.0% -11.3% 安 8,522
い
恵比寿プライムスクエア 98.0% -10.5% 10,309
品川シーサイドイーストタワー 100.0% -10.2% 17,429
マ
IBFプランニングビル 100.0% -9.3% ｜ 2,205
ケ
アキバCOビル 100.0% -9.2% 5,025
ッ
音羽プライムビル 100.0% -7.3% ト 4,200
平
麹町クリスタルシティ 100.0% -4.8% 5,211
均
サンタワーズセンタービル 100.0% -4.6% 賃 7,379
料
オルトヨコハマ 99.9% -3.5% 20,106
よ
プライムタワー新浦安 95.0% 2.4% り 21,396
高
テクノウェイブ100 94.6% 5.4% い 26,328
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%
21
今後の賃料改定の予定
◼ ポートフォリオ平均賃料とマーケット平均賃料の賃料ギャップは11.0%から12.6%へ拡大、更なる増額改定
を目指します
平均単価の推移（円/坪） 契約更新時期及びマーケット賃料との乖離率（賃貸面積ベース）5
ポートフォリオ平均賃料（左軸） 1
予定
マーケット平均賃料 （左軸） 2
マーケット平均賃料との乖離（右軸） 3 20.0%
94 件
12.6%
12.0%
18,000 96 件
90 件
11.0% 15.0%
17,965
26,033㎡
11.1%
9.0% 22,448㎡
17,000 17,334
10.0% 24,673㎡ 9.5%
10.5%
6.0%
16,000 5.0% 14,959㎡
15,702 8,796㎡
6,902㎡ 6.4%
3.7%
15,436 2.9%
2,673㎡ 4,658㎡ 2,705㎡
1.1% 2.0% 1.1%
15,000 3.0% 0.0%
第11期 第12期 第13期
-10%超 増額改定を目指す
-10%～10% 現状維持又は増額改定を目指す
14,000
0 0.0% 10%超 据置更新を目指す
第10期 第11期
18物件 18物件4
22
東京オフィスマーケットの需給バランスと予測
2019年9月末時点
グレードAオフィス予測 1
(1,000坪) 3
新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）
250 10%
予 測
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
0 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
グレードBオフィス予測 2
(1,000坪) 3
新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）
90 10%
予 測
70 8%
50 6%
30 4%
10 2%
-10 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
出所：シービーアールイー株式会社より提供された2019年9月末時点の数値に基づき資産運用会社にて作成。
23
着実な外部成長
◼ 独立系資産運用会社ならではの多彩な物件取得ルートを活用して外部成長を着実に推進します
属性別取得ルート （取得価格ベース）1 パイプライン3
• 投資主価値の向上に資する外部成長機会獲得のため、
デベロッパー及びデベロッパー
関連SPC
現所有者と協議中
21.7%
29.1% 海外系不動産ファンド
• 検討中の物件は、主に東京都心部に所在
取得価格合計 金融機関
13.3% 2,282億円
国内系不動産ファンド
9.8% 26.0%
その他 オフィス 5 物件 約 350 億円4
本資産運用会社のソーシング及び取引実績 インプライド・キャップレート
▪ 1999年以来の累積投資額は約1.2兆円（143物件）2 • 本投資法人のインプライド・キャップレートは投資口価格の
上昇を受け低下傾向
▪ 2019年10月末現在の受託運用資産残高は約3,922億円
償却後インプライド・キャップレート
Implied cap rate after depreciation Implied cap rate
インプライド・キャップレート
日本における累積投資額 2 5.0%
(10億円)
1,220 4.5%
1,200
4.0%
900
3.5%
600
3.0%
300 2.5%
11/2016
1/2017
3/2017
5/2017
7/2017
9/2017
11/2017
1/2018
3/2018
5/2018
7/2018
9/2018
11/2018
1/2019
3/2019
5/2019
7/2019
9/2019
11/2019
0
'99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19
24
堅実な財務運営
2019年11月29日時点
◼ 借入期間の長期化と調達手段の多様化を図り、安定した財務運営を推進します
返済期限の分散 借入先の分散状況
（億円） 借入金 投資法人債 (法人） 投資法人債 (個人）
250 株式会社西日本 株式会社福岡銀行 オリックス銀行
シティ銀行 3.4% 2.2% 株式会社 0.4%
200 株式会社日本政策 日本生命保険相互
投資銀行 4.0% 会社 0.9%
シティバンク、エヌ.エイ
150 18 55 東京支店 4.5% 株式会社三井住友銀行
71
225 22.4%
株式会社あおぞら
100
176 169 銀行 5.4%
135 株式会社新生銀行
126 120
50 94 6.6%
70 株式会社三菱UFJ銀行
株式会社りそな銀行
19.6%
0 9.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
株式会社み
（4/20） （10/20） （4/21） （10/21） （4/22） （10/22） （4/23） （10/23） （4/24） （10/24）
ずほ銀行 三井住友信託
9.7% 銀行株式会社
11.9%
平均借入残存年数と平均借入金利の推移
（%） 平均借入残存年数（右軸） 平均借入金利（左軸） （年）
投資法人債
1.0 6.0 発行額（億円） 年限（年） 利率（%） 償還期限
第1回無担保投資法人債 （法人） 18 5 0.320 2022年4月20日
0.74
0.70 0.70 0.70 第2回無担保投資法人債 （法人） 16 7 0.520 2024年4月19日
0.61 0.59 0.58 0.59
0.55 0.56 第3回無担保投資法人債 （個人） 55 5 0.457 2023年1月26日
0.50
0.50 第4回無担保投資法人債 （法人）
0.5 3.0 55 5 0.580 2023年12月13日
グリーンボンド
簿価LTV / 鑑定LTV 長期固定比率 投資法人債比率
3.3
2.8 2.7 2.2 2.7 2.3 2.3 2.5 2.2 2.4
2.1 2.1 49.4% / 42.2% 91.3% 11.4%
有利子負債合計 借入金 投資法人債
0.0 0.0
1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 11/29 125,780 百万円 111,380 百万円 14,400 百万円
25
機関投資家による投資口保有比率の向上
◼ 積極的なIR活動を実施した結果、国内外の機関投資家の投資口保有比率が向上
個人・その他 その他国内法人 外国法人等 金融機関 1
100% 100%
18.9% 17.7% 14.5% 16.8
90% 25.9% 90% %
24.3% (22,180) (20,946) (19,754)
29.0% (19,935)
(18,353)
37.3% (20,319) 1.5%
80% 41.7% 1.9% 80% 10.0
(23,576) 2.8% (286)
(24,131) (314) %
(347)
2.9% 2.8%
70% (315) (323) 70%
3.3%
(342) 31.1% 34.3% 21.3
60% 4.3% 33.6% (236) (263) 60% %
24.4% 21.2%
5.1% (394) 21.5% (175) (179) (235)
(478) (178)
50% 19.7% 国内外 50%
14.3% 機関投資
(152)
(132)
40%
家比率 40%
84.0％
30% 30%
46.1% 50.0% 49.4% 49.7% 52.8
48.5% 44.7%
39.0% (81) (90) (91) (92) %
38.8% (76) (89)
20% (85) (89) 20%
10% 10%
0% 0%
3
2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年2月末 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 J-REIT平均
（第5期） （第6期） （第7期） （投資口分割前） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） 2019年11月末時点
本投資法人 20,920 18,919 21,587 20,395
24,826 24,211 20,527 22,851
投資主数 2
26
中期目標へ向けた取り組みの進捗状況
◼ 第9期決算説明会において中期（今後3年程度）目標として、1口当たり巡航分配金400円 - 430円の達成を目
指すことを公表しました
◼ バリュエーションを意識した積極的な取り組みにより、目標達成へ向け順調に各項目で進捗しています
中期（今後3年程度） 1口当たり巡航分配金: 400円 - 430円
の目標 2020年10月期（第13期） 1口当たり予想分配金： 394円
✓ 稼働率の高位安定、賃料ギャップの解消及びポートフォリオの質の向上により、更なるポートフォリオの収益性向上を目指す
✓ 各期の分配金成長のうち、内部成長による目標成長度を1％程度（年2％程度）とし、16期の中期目標達成を目指す
✓ 内部成長に加え、今後の外部成長で一層の1口当たり巡航分配金の成長を目指す
2018年10月期（9期） 2019年4月期（10期） 2019年10月期（第11期） 中期目標
投資主価値の向上
1口当たりNAV 15,591円 16,490円 17,334円 16,000 - 19,000 円
リスクプレミアムの低下
資産規模 2,204億円 2,201億円 2,282億円 3,000-4,000億円
上位5テナント
比率
18.7% 18.7% 18.0% 10%以下
財務健全性 49.4% 49.4% 49.4% 50％以下/ AA格
LTV/格付（JCR） A+（安定的） A+（ポジティブ） A+（ポジティブ）
主要指数への EPRA/NAREIT指数 EPRA/NAREIT指数 EPRA/NAREIT指数
東証REIT Core指数
採用 への採用
27
運用報酬体系変更の概要
◼ 本投資法人の投資主価値向上のため、本資産運用会社の運用報酬体系の変更を提案します
◼ 資産連動（運用報酬①）料率を引き下げ、調整後EPU及びNOI連動（運用報酬②）料率を引き上げること
により、投資主利益との連動性がより高い運用報酬体系に改定します
運用報酬 ① （総資産額連動） 運用報酬 ② （調整後EPU1 及びNOI連動）
変更前
変更前 変更後
変更後 変更前
変更前 変更後
変更後
総資産額 総資産額 調整後EPU 1 調整後EPU 1
（貸借対照表上） （貸借対照表上） × ×
NOI NOI
× ×
× ×
0.45%（上限） 0.30%（上限） 0.0008%（上限） 0.0017%（上限）
本変更前後の運用報酬 ①及び運用報酬 ②の比率及び運用報酬額の変化
試算
（2014年10月期（第1期）～2019年4月期（第10期）の平均値における比較（実績ベース））
変更前 変更後
21%
427 52%
420 48%
百万円 百万円
79%
運用報酬① 運用報酬② 運用報酬① 運用報酬②
28
4. ESG
29
インベスコ・リアルエステート のESG方針及び 重要課題マトリックス
◼ 洗練された市場においては、サステナビリティに対する重要性がより高まってきています
◼ インベスコ・リアルエステートは、投資判断を行うにあたり、経済的意義のみだけでなく、社会又は環境への影響につ
いても重要視しており、本投資法人はインベスコ・リアルエステートのESG方針や重要課題を共有しています
インベスコ・リアルエステートのESG方針1 インベスコ・リアルエステートの重要課題マトリックス
重
環境 要
認 度 11
ス 22
✓ 長期的には、エネルギー消費量、ガス排出量、水使用量及 識
テ
23 24
し｜
び廃棄物排出量について、10％、もしくは年間で約1％削減 13 5 14 87 1
てク 17 19 2028 21
することを目標とします いホ
9 3 27 16 25
4 18 12 26
るル 6 15
✓ 低コスト化、設備改良、また新技術を検討・導入することで、 重ダ 2 10
運用物件のパフォーマンスや建築環境を向上させます 要｜
が
度 重要度
✓ 第三者機関によるグリーンビル認証の取得可能性について
検証し、グリーンビル認証取得を推進します インベスコ・リアルエステートが認識している重要度
環境 社会 ガバナンス
社会 1 省エネルギー及び温室効果ガス排出量削減 11 ステークホルダーとの対話 18 業界団体・協会
2 再生可能エネルギー 12 フェア・ハウジング 19 透明性
✓ 運用物件の用途を考慮した上で、各テナントに対して、サス 3 サステナブル素材 13 地域社会への影響 20 データ・プライバシー及びサイバー・
4 代替交通手段 14 健康・福祉 セキュリティー
テナビリティに配慮した施策の実施を推奨します 5 廃棄物管理・リサイクル 15 先進テクノロジー 21 リーダーシップ・ コーポレートガバナンス
6 責任ある土地活用 16 ダイバーシティの促進及び参画機会の拡充 22 法令遵守
✓ 従業員の能力を最大化させるための研修の実施、社内コ 7 室内空調管理＆公害緩和対策 17 責任ある業務委託会社 23 倫理・行動規範
ミュニケ―ション機会の創出及び職場環境の整備等により、 8 節水 経済
9 サステナブル・サービス・プロバイダー 24 経済的利益
ダイバーシティの促進及び参画機会の向上を支援します 10 グリーンビル認証 25 気候変動による財務リスク
26 レジリエンス（業務継続性）
✓ サステナビリティに関する活動を通じて、地域社会に貢献し 27 地域社会への経済的影響
28 体系的なリスク管理
ます
• 上記の重要課題マトリックスには、多様なESG課題が盛り込まれ
ガバナンス
ており、インベスコ・リアルエステートと主要なステークホルダーに
✓ レポーティング・フレームワーク（GRESB、GRI、UNPRI等） おける相対的な優先順位を示しています
に基づき、投資家に対して、ESG戦略及びESG評価に関す
• 重要課題マトリックスは、ESGに関する協議、フィードバック、検
る透明性の高い開示を行います
討、書類レビュー等を勘案して作成しています
30
本投資法人の重要課題（2020年）
◼ 本資産運用会社は、サステナビリティ戦略及び方針を効果的に遂行するため、サステナビリティ委員会を設置しました
◼ インベスコ・リアルエステートの重要課題のうち、本投資法人が最重要課題として選出したものは以下のとおりです
環境
1 省エネルギー及び 東京都が定める5年平均で15％（CO2換算）削減の目標達成を目指し、更な
温室効果ガス排出量削減 る温室効果ガス排出量削減を推進
10 グリーンビル認証 グリーンビル認証取得の推進
社会
ステークホルダー（投資家、地域社会、業務委託会社、資産運用会社の従業
11 ステークホルダーとの対話
員、業界団体を含む）との定期的かつ詳細なコミュニケーションの向上
従業員の能力を最大化させるための研修の実施、社内コミュニケ―ション機
16 ダイバーシティの促進及び
会の創出及び職場環境の整備等により、ダイバーシティの促進及び参画機
参画機会の拡充
会の拡充
ガバナンス
21 リーダーシップ・ ステークホルダーに対する透明性が高く有意義なリーダーシップの提供
コーポレートガバナンス 目標達成のために効果的なフレームワークの構築
22 法令遵守
社内外のコンプライアンス文化、企業レベルの標準倫理・行動規範を適切に
23 倫理・行動規範 理解するための定期的な研修の実施
経済
24 経済的利益 投資主価値の最大化を企図した施策の実施
25 気候変動による財務リスク 気候変動に起因したリスクの特定とリスク低減に係る戦略の策定
26 レジリエンス（業務継続性） 将来発生しうる災害の特定及び準備の推進並びに事業継続計画の整備
31
ESGパフォーマンス
2019年11月末日時点
GRESBへの参加
GRESB （Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略）は、投資における環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を不
動産にも適用するため、欧州の主要な年金基金を中心に創設された組織です。インベスコ・リアルエステートは2014年より
GRESBのメンバーです。 本投資法人は、2019年よりGRESBに参加し、78スコアを獲得、これは日本で上場しているオフィス専
業不動産関連企業16社中12位という結果でした。また、本投資法人は、Green Starにおいて5つ星中の3つ星を獲得し、GRESB
に参加した約1000社のうち上位40％-60％に入りました。
グリーンビル認証の取得
名古屋プライム 東京日産 西新宿プライム サンタワーズ 錦糸町
CSタワー オルトヨコハマ
セントラルタワー 西五反田ビル スクエア センタービル プライムタワー
Sランク Aランク Aランク Aランク Aランク Aランク Sランク
43.6%
グリーンビル認証を取得している物件の延
床面積合計がポートフォリオの総延床面
積に占める割合
プライムタワー
新浦安
西新宿KFビル 品川シーサイド
イーストタワー
アキバCOビル 博多プライム
イースト
恵比寿プライム
スクエア
68.4% （13物件/19物件）
グリーンビル認証を取得している物件数の
ポートフォリオの総物件数に占める割合
B+ランク B+ランク Aランク B+ランク Sランク 3つ星
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに関する数値は ロー
32 ドグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
5. Appendix
33
テナント上位10社（賃貸面積ベース）
2019年10月（第11期）末日時点 テナント業態分布（賃貸面積ベース）4
総賃貸面積 0.1% 0.9% 1.1%
賃貸面積 1 に占める
テナント名 入居物件名
（㎡） 割合2
（%）
クイーンズスクエ
1 株式会社東急ホテルズ 13,506.72 4.7 4.9%
ア横浜
3.9%
2 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.5 4.1%
品川シーサイド 35.1%
3 株式会社相鉄ホテル開発 9,237.18 3.2
イーストタワー
13.7%
八千代エンジニヤリング
4 CSタワー 8,508.28 3.0
株式会社
テクノウェイブ
5 株式会社インテック 7,320.73 2.6
100
株式会社みなとみらい東 クイーンズスクエ 10.4%
6 6,395.39 2.2
急スクエア ア横浜
0.5%
品川シーサイド 0.1%
7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.2
イーストタワー 24.8%
0.4%
株式会社グッドスマイルカ
8 アキバCOビル 5,514.42 1.9
ンパニー
クイーンズスクエ
9 東急株式会社 5,512.59 1.9
ア横浜 サービス業 陸運業 空運業
倉庫・運輸関連業 情報・通信業 卸売業・小売業
10 非開示 3 音羽プライムビル 4,200.08 1.5 製造業 不動産業 建設業
金融・保険業 水産・農林業 その他
上位10社合計 79,268.71 27.8 電気・ガス業
34
賃貸事業収益の構成比
2019年10月末日時点
◼ オフィス、商業、ホテルの賃貸事業収益の合計は全体の約98.4%
◼ オフィスの賃料増額機会は平均2.5年毎に到来
2019年10月期（第11期）のポートフォリオ収益の構成比
1.4% 0.2%
3.8% 賃貸事業
用途 賃貸面積(㎡) 平均契約年数
収益比率
7.3% オフィス オフィス 87.3% 232,763.39 2.5年
商業施設 商業 7.3% 23,682.89 6.8年
ホテル ホテル1 3.8% 22,743.90 20.0年
住宅 住居 1.4% 4,088.01 2.7年
その他 その他 0.2% 1,766.03 4.4年
87.3%
合計 100.0% 285,044.22 4.3年
1 変動賃料収入は含みません。
ホテルの賃貸事業収益の内訳
2019年10月期（第11期）のホテル2物件の固定賃料の合計は、 総賃貸事業収益の3.8%
品川シーサイド イーストタワー クィーンズスクエア横浜
9.9%
賃料タイプ別 賃貸事業収益比率
31.1%
固定賃料 80.9%
固定賃料
変動賃料 19.1%
変動賃料
合計 100.0%
68.9%
90.1%
35
投資主及び投資口の状況
2019年10月期（第11期）末時点
所有者別投資口数の割合 1 主要投資主
個人・その他 所有投資 比率 3
14.5% 投 資 主
口数 （％）
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,507,667 16.94
日本トラスティ･サービス信託銀行株式会社
2 1,340,881 15.06
発行済総投資口数
（信託口）
金融機関2
8,899,256口 49.7% 3 野村信託銀行株式会社(投信口) 416,243 4.67
資産管理サービス信託銀行株式会社
4 285,370 3.20
（証券投資信託口）
外国法人等 HSBC BANK PLC A/C CLIENTS,
34.3%
5 NON TREATY 1 261,435 2.93
常任代理人 香港上海銀行東京支店 4
その他国内法人
NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU
所有者別投資主数の割合 1 1.5% UCITS CLIENTS NON LENDING 15
6 183,010 2.05
PCT TREATY ACCOUNT
その他国内法人 常任代理人 香港上海銀行東京支店
金融機関2
1.4%
0.4% 外国法人等 STATE STREET BANK WEST CLIENT -
1.3% 7 TREATY 505234 141,872 1.59
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
8 137,980 1.55
常任代理人 香港上海銀行東京支店
投資主数 J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A.
20,395人 9 385576 127,607 1.43
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE
10 SECURITIES PORTFOLIO 115,136 1.29
個人・その他
常任代理人 シティバンク､エヌ･エイ東京支店
96.9%
合 計 4,517,201 50.75
36
個別物件のリーシング実績
2019年10月期（第11期）
2019年4月末 2019年10月末 2019年4月末 2019年10月末
恵比寿プライムスクエア 前期比 CSタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
99.5% 98.0% -1.6% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
332 ㎡ 605 ㎡ -273 ㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡
・第11期（2019年10月期）は、事務所部分の稼働率は100%を維持したが、住宅
部分において複数のテナントの退去が発生したため、第11期（2019年10月期） ・ 第11期（2019年10月期）は稼働率100%を達成した。
末時点の全体稼働率は98.0%となった。
・ 第11期（2019年10月期）は、CSタワー（事務所部分）において、テナント１社に
・ 第12期（2020年4月期）は、オフィス部分で2.5フロアの解約が発生する予定だ
ついて賃料増額改定を実現。また、第12期（2020年4月期）に更新を迎える2テ
が、そのうち1.75フロアについては賃料増額で埋め戻しが完了している。残りの
ナントについても、第11期中に賃料増額で賃貸借契約を更新済み。
区画についても、早期リースアップを目指す。
100% 100%
99.5% 99.6% 99.4% 98.8% 98.3% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
97.8% 98.0%
90% 95%
80% 90%
2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31 2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31
70004 70005
2019年4月末 2019年10月末 2019年4月末 2019年10月末
クイーンズスクエア横浜 前期比 名古屋プライムセントラルタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
99.8% 100.0% 0.2% 95.5% 100.0% 4.5%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
211 ㎡ 114 ㎡ 97 ㎡ 984 ㎡ 210 ㎡ 774 ㎡
・ 第11期（2019年10月期）は、事務所部分が高稼働で推移し、第11期末時点
100%を達成。既存複数テナントにおいて賃料増額改定を実現。 また、 ・ 第11期(2019年10月期)は順調にリーシングが進捗し、第11期末時点で
ホテルの客室稼働率も堅調に推移。 100%の稼働率を達成。また、既存複数テナントとの賃料増額改定を実現。
・ 第12期（2020年4月期）も引き続き高稼働の維持と賃料増額改定交渉を ・ 第12期（2020年4月期）も高稼働の維持に注力しつつ、既存テナントとの
実施し、賃料水準の引き上げに注力する。 賃料増額改定交渉を継続し、賃料水準の引き上げを目指す。
100% 100%
99.8% 99.8% 99.8% 99.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
90% 95.5%
90%
80% 80%
2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31 2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31
37
個別物件のリーシング実績
2019年10月期（第11期）
2019年4月末 2019年10月末 2019年4月末 2019年10月末
東京日産西五反田ビル 前期比 オルトヨコハマ 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
100.0% 100.0% 0.0% 92.1% 99.9% 7.9%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
511 ㎡ 511 ㎡ 0㎡ 1,865 ㎡ 12 ㎡ 1,853 ㎡
・ 事務所の部分解約に伴い、第10期（2019年4月期）末時点で稼働率は92.1%
・ 第11期（2019年10月期）は、期中に解約が発生したものの前賃料対比28%増
に低下するも、2019年9月を契約開始とする新規賃貸借契約の締結に成功。
にて埋め戻しが完了し、空室期間無しで100%稼働を維持できた。また既存テ
これにより、第11期（2019年10月期）末時点で稼働率は99.9%まで回復。
ナントとの賃料改定交渉においても増額改定を実現。
また、当該新規成約区画の賃料単価は、従前契約単価と比較して13%上昇。
・ 第12期（2020年4月期）も引き続き安定稼働を目指す。
・ 第12期（2020年4月期）は大口テナントとの良好な関係維持に注力する。
100% 100%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.9% 99.9%
95% 95%
92.1% 92.1% 92.0% 92.0% 92.0%
90% 90%
2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31 2019/4/30 2019/5/31 2019/6/30 2019/7/31 2019/8/31 2019/9/30 2019/10/31
70008 70009
2019年4月末 2019年10月末 2019年4月末 2019年10月末
西新宿KFビル 前期比 品川シーサイドイーストタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
0㎡ 0㎡ 0㎡ 1,245 ㎡ 1,245 ㎡ 0㎡
・ 第11期（2019年10月期）は100%稼働を維持。また既存テナントとの賃料改
定交渉において増額を実現。 ・ 第11期（2019年10月期）は、1区画解約につき早期にリースアップ達成。
また、第11期に更新期を迎えたテナント1社との賃料増額改定を実現。
・ 第12期（2020年4月期）は事務所区画の解約が発生する予定だが、既に埋め
戻しが完了しているため、引き続き安定稼働を目指すとともに増額改定交渉を ・ 第12期（2020年4月期）は、店舗テナント1社から解約通知を受領しているた
実施していく。 め、当該区画の早期リースアップを目指す。
100% 100%