インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)
2019年4月期（第10期）決算説明会資料
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
2019年6月18日
http://www.invesco-reit.co.jp
テクノウェイブ100
音羽プライムビル 音羽プライムビル テクノウェイブ100
目 次
運用ハイライト ▪ ハイライト 5
1 ▪ 1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移 6
▪ 積極的なリーシング活動の実施 7
▪ 公募増資の概要 8-9
▪ 機関投資家による投資口保有比率の向上 10
▪ 2019年4月期（第10期）の業績 11
▪ 2019年10月期（第11期）・2020年4月期（第12期）の業績予想 12
▪ 本投資法人に対する第三者評価 13
▪ 主要データ 14
ポートフォリオの概要 ▪ ポートフォリオ構成 16
2 ▪ ポートフォリオの概要 17
▪ 本投資法人のJ-REIT市場における位置付け 18
▪ 競合J-REITとの比較 19
成長戦略 ▪ バリュエーションの更なる向上に向けた各種取り組み 21
3 ▪ 投資主価値の向上を企図した先進的な戦略の実行 22
▪ 投資口価格の推移 23
▪ 着実な外部成長 24
▪ リーシング及び稼働状況 25
▪ 計画的なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績 26
▪ 賃料増額改定の追求 27
▪ 賃料ギャップの状況（オフィス部分） 28
▪ 今後の賃料改定の予定 29
▪ 堅実な財務運営 30
▪ 中期目標へ向けた取り組みの進捗状況 31-32
▪ ESGパフォーマンス 33
Appendix ▪ テナント上位10社（賃貸面積ベース） 35
4 ▪ 賃貸事業収益の構成比 36
▪ グリーンボンドの発行 37
▪ ESGへの取り組み 38
▪ 投資主及び投資口の状況 39
▪ 個別物件のリーシング実績 40-44
▪ ポートフォリオの状況 45-46
▪ 財務諸表 47-50
▪ 不動産専任リサーチ・チームの分析 51
▪ マーケットの状況 52
▪ 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 53
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
なお、注記については、54ぺージから57ページをご参照ください。
インベスコ・グループの概要
◼ インベスコ・グループは、「素晴らしい投資体験を通じて、人々の人生をより豊かなものにする」ことを会社の
存在意義として掲げ、グローバルな運用力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です
運用専業の
クライアント グローバル
フォーカス 独立系資産
プレゼンス
運用会社
◼ インベスコ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、世界有数の不動産投資運用会社
です
✓ インベスコ・リアルエステートは、投資運用を専業とし、パフォーマンスの向上に注力しています
✓ インベスコ・リアルエステートは、私募及び公募商品において、コア型投資運用からオポチュニスティッ
ク型投資運用まで多様な投資戦略を投資家に提供しています
出所：インベスコ・グループ
3
Strictly Confidential
1. 運用ハイライト
4
ハイライト
◼ 持続的な成長
第10期の巡航ベースの1口当たり分配金は373円、対前期実績（362円）比3.0%の増加
第10期末の1口当たりNAVは16,490円、鑑定評価額の上昇を反映し対前期（15,591円）比5.8%の増加
◼ 安定的な内部成長
第10期の全体稼働率は期中平均で98.2%を達成
好調な市場環境を背景に、ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
◼ 着実な外部成長
公募増資により、優良な2物件を81.4億円で取得
投資主価値の向上とリスクプレミアムの引き下げに重点を置いた運営を推進
◼ 機関投資家比率の拡大
第10期末時点の国内・海外機関投資家の投資口保有比率は合計で80%超まで増加
5
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
◼ 巡航ベースの1口当たり分配金（DPU）1と1口当たりNAVは安定的に増加
1口当たり分配金（DPU）1の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
450 17,000
11 16,490 16,506
16,500
48 5
400 16,000
17
1 15,591
43 14
15,500
18
15,186
350 7 15,000 14,859
14,455
14,500
378 382
373
362
300 350 14,000
13,500
0
250 13,000
0
第8期 第9期 第10期 第11期予想 第12期予想 第6期 3 第7期 3 第8期 第9期 第10期 公募増資後
(4/2018) (10/2018) (4/2019) (10/2019) (4/2020) (4/2017) (10/2017) (4/2018) (10/2018) (4/2019) (5/2019)
調整後 2
巡航DPU 1 固都税効果 物件売却益 その他
6
積極的なリーシング活動の実施
名古屋プライムセントラルタワー： 高い賃料単価の伸び オルトヨコハマ： 大口テナント比率の低下
最寄り駅からの距離 JR東海道本線「名古屋」駅徒歩8分 最寄り駅からの距離 JR京浜東北線「新子安」駅徒歩1分
賃貸可能面積 17,117.10 ㎡ 賃貸可能面積 23,593.92 ㎡
取得年月日 2014年6月6日 取得年月日 2015年6月1日
取得価格 14,600 百万円 取得価格 13,000 百万円
稼働率 （2019/4） 95.5% 稼働率 （2019/4） 92.1%
100％ +5.4％ +43％ 99.9％ - 4.8pt +13％
新規テナントの 新規テナントの
稼働率 平均賃料増額率 稼働率 大口テナント
賃料増加率 賃料増加率
（2019年5月） （第10期改定分） （2019年9月） 比率の低下
（773㎡） （1,864㎡）
✓ 2019年5月に稼働率100%を達成 ✓ 2019年9月に稼働率が99.9%まで向上する見込み
Entrance Lobby Refurbishment
✓ 第10期中に達成した賃料増額改定は5件、平均賃料増額率 ✓ 本物件の大口テナントの部分解約により、当該テナント比率
は5.4% が59.3%から54.5%まで4.8ポイント低下し、テナント分散が
進展する見込み
✓ 賃料交渉の結果、新規テナント賃料は前契約賃料比43%増
で成約 ✓ 上記部分解約部分のテナント入替により、新規賃料収入が
13%向上する見込み
7
公募増資の概要
優良な2物件を81.4億円で取得
◼ 公募増資では国内外の投資家から多くの需要を獲得（有効需要倍率：36.4倍）
公募増資の概要 新規取得資産
取得価格合計 鑑定評価額合計 NOI利回り1 償却後NOI利回り2 稼働率3
国内公募増資 8,140 百万円 8,480百万円 4.6% (4.7%) 3.7% (3.8%) 100%
オファリング
（旧臨時報告書
形態
方式）
物件名称 音羽プライムビル テクノウェイブ100 （持分の追加取得）
発行決議日 2019年5月8日
物件写真
地域 東京圏（東京23区） 東京圏（横浜市）
条件決定日 2019年5月15日
所在地 東京都文京区 神奈川県横浜市
取得価格 6,830 百万円 1,310 百万円
鑑定評価額 7,070 百万円 1,410 百万円
発行価額
NOI利回り1 4.0% (4.1%) 7.7% (8.0%)
総額 40億円
（OA含む） 償却後NOI利回り2 3.2% (3.3%) 6.4% (6.8%)
最寄駅からの距離 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅から徒歩2分 京急本線「神奈川新町」駅から徒歩7分
延床面積（建物全体） 5,719.73 ㎡ （約1,730坪） 50,463.88 ㎡ （約15,000坪）
物件取得日 2019年5月22日
立地グレードの高い閑静な就業環境を実現 競合の少ない立地に所在する交通利便性の
物件の特徴
する希少性の高いオフィスビル 高い大型オフィスビル
注： 括弧内は実績ベースの利回りです。
8
公募増資の概要
重要指標
◼ 外部成長とポートフォリオの質の向上を通じた財務安定性の向上
新規取得資産取得及び
第9期 (10/2018) 第10期 (4/2019) 新規取得資産
リファイナンス後6
1口当たり分配金（巡航ベース） 362 円 373 円 − 378 円
1口当たりNAV 15,591 円 16,490円 − 16,506円
取得価格合計 2,204 億円 2,201 億円 81 億円 2,282 億円
鑑定評価額合計 2,515 億円 2,589億円 84 億円 2,674 億円
東京圏への投資比率 85.1% 85.1% 100.0% 85.6%
平均稼働率1 98.4% 98.2% 100.0% 98.5%
NOI利回り2 4.9% 5.0% 4.6% 5.0%
償却後NOI利回り3 4.1% 4.1% 3.7% 4.1%
上位5テナント比率（賃貸面積ベース） 18.7% 18.7% − 18.1%
上位10テナント比率（賃貸面積ベース） 28.7% 28.6% − 27.9%
簿価LTV4 49.4% 49.4% − 49.4%
鑑定LTV5 44.3% 43.0% − 43.3%
借入金の平均残存年数 2.5 年 2.2 年 − 2.5 年
平均借入金利 0.55% 0.56% − 0.50%
9
機関投資家による投資口保有比率の向上
◼ 積極的なIR活動を実施した結果、国内外の機関投資家の投資口保有比率が向上
1
個人・その他 その他国内法人 外国法人等 金融機関
100% 100%
18.9% 17.7%
25.9% (20,946)
90% 24.3% (22,180) 90% 17.2%
(19,935)
29.0% (18,353) 1.9%
37.3% (20,319) 2.8%
41.7% (314)
80% (23,576) (347) 80%
(24,131) 2.9% 10.5%
2.8%
3.3% (315)
(323)
70% (342) 70%
31.1%
4.3% 24.4% 21.2% 33.6% (236) 20.0%
60% (394) (235) 60%
5.1% 21.5% (175) (179)
(478) (178)
50% 19.7% 国内外 50%
14.3% (152) 機関投資
(132)
40%
家比率
40%
80.5％
30% 30%
46.1% 48.5% 50.0% 49.4% 52.2%
39.0% (81) (90) 44.7% (91)
38.8% (76)
20% (85) (89) 20%
(89)
10% 10%
0% 0%
2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年2月末 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 3
J-REIT単純平均
（第5期） （第6期） （第7期） （投資口分割前） （第8期） （第9期） （第10期） 2019年5月末時点
本投資法人
投資主数 2 24,826 24,211 20,920 18,919 20,527 22,851 21,587
10
2019年4月期（第10期）の業績
2018年10月期 2019年4月期 2019年4月期 変動要因分析
第9期 第10期 第10期 DPUへの
(C) – (A) （百万円）
実績 予想 実績 影響(円）
（2019年3月20日 賃貸事業収益の増加 （テクノウェイブ100、
開示）
32 4
西新宿PS等）
（百万円） (A) (B) (C) (C) – (A) (C) – (B) 季節要因（冬季）による水光熱費収入の減少 -90 -10
（百万円）
その他賃貸事業収益（解約違約金等）の増加 34 4
営業収益 8,625 8,314 8,341 -284 27
売却益計上額の減少（第9期仙台本町ビル、第
-260 -30
10期CSタワーアネックス）
営業利益 4,339 4,033 4,056 -283 23
営業収益 -284 -33
季節要因（冬季）による水光熱費の減少 120 14
経常利益 3,799 3,496 3,541 -258 45
賃貸事業費用の増加（固都税効果の一部終了
-70 -8
等）
当期純利益 3,797 3,494 3,538 -259 44
その他営業費用（新規物件取得に伴うAM
-48 -6
フィー）の増加
営業利益 -283 -33
発行済投資口数（口） 8,643,356 8,643,356 8,643,356 0 0
営業外費用（PO費用）の減少等 25 3
1口当たり分配金（円） 439 404 409 -30 5 経常利益 -258 -30
当期純利益 -259 -30
DPUへの
LTV (%) 49.4 - 49.4 0 - (C) –(B) （百万円）
影響(円）
水光熱費収入の増加 27 3
総資産 245,448 - 245,768 320 -
営業収益 27 3
有利子負債 121,300 - 121,300 0 - 賃貸事業費用の増加（仲介手数料等） -14 -2
その他営業費用の減少 10 1
営業利益 23 2
営業外収益の増加 3 0
営業外費用（PO費用）の減少 19 3
経常利益 45 5
当期純利益 44 5
11
2019年10月期（第11期）・2020年4月期（第12期）の業績予想
2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 変動要因分析
（第10期） （第11期） （第12期） (B) – (A) （百万円）
新規物件取得に伴う賃貸事業収益の増加 239
実績 予想 予想
既存物件の賃貸事業収益の増加（名古屋PCT、CSタワー、
123
サンタワーズセンタービル等）
（百万円） (A) (B) (C) (B) – (A) (C) –(B)
季節要因（夏季）による水光熱費収入の増加 80
営業収益 8,341 8,584 8,568 243 -16 解約違約金収入の剥落 （百万円） -50
CSタワーアネックスの売却益剥落 -149
営業利益 4,056 3,868 3,915 -188 47 営業収益 243
季節要因（夏季）による水光熱費の増加 -127
経常利益 3,541 3,346 3,410 -195 64 2018年取得物件の固都税効果の終了 -127
修繕費等の増加 -45
当期純利益 3,538 3,343 3,407 -195 64 新規物件取得に伴う賃貸事業費用の増加 -54
減価償却費の増加 -54
その他営業費用の増加 -24
発行済投資口数（口） 8,643,356 8,899,256 8,899,256 255,900 0 営業利益 -188
営業外収益の減少 -3
1口当たり分配金（円） 409 376 383 -33 7
営業外費用（公募増資費用）の増加 -4
巡航1口当たり分配金 373 378 382 5 4 経常利益 -195
当期純利益 -195
2019年4月期 実績 2019年10月期 予想 2020年4月期 予想 (C) –(B) （百万円）
項 目
（第10期） （第11期） （第12期） 賃貸事業収益の増加（西新宿PS、オルト横浜、品川シー
70
1口当たり分配金 409 376 383 サイドイーストタワー等）
CSタワーアネックス売却益控除 -17 － － 季節要因（冬季）による水光熱費収入の減少 -86
固都税効果控除等 -14 -1 -1 営業収益 -16
季節要因（冬季）による水光熱費の減少 114
テナント解約違約金収入調整 -6 － －
賃貸事業費用（減価償却費等）の増加 -28
資産運用報酬調整 － -1 － その他営業費用（投資主総会費用等）の増加 -23
新投資口発行費用調整 1 2 － 営業利益 47
営業外費用（公募増資費用）の減少 17
第11期取得資産通期稼働調整 － 2 － 経常利益 64
巡航1口当たり予想分配金 373 378 382 当期純利益 64
12
本投資法人に対する第三者評価
インデックスへの組入状況
2019年5月末時点で、本投資法人が組入れられているインデックス
FTSE EPRA/ NAREIT MSCI Japan
S&P Global Property GPR 250
Global Real Estate (Small Cap)
アナリストカバレッジ1、2
本投資法人の業績等について推奨、論評等を行うアナリスト
所属機関 アナリスト名 投資判断 目標株価
SMBC日興証券株式会社 鳥井 裕史 2（中立）3 ¥18,5003
野村證券株式会社 荒木 智浩 Buy4 ¥19,7004
シティグループ証券株式会社 三木 正士 / 橋本 隆 Buy5 ¥18,5005
13
主要データ
2019年5月末日時点
物件 財務
物件数 19 物件 分配金予想
第11期 （10/2019） 376円
第12期 （4/2020） 383円
取得価格合計 2,282 億円
第10期 1口当たりFFO3 499円
鑑定評価額合計 2,674 億円 第10期 1口当たりAFFO4 392円
NOI利回り 5.0 % 1口当たりNAV 16,506円
償却後NOI利回り 4.1 %
第10期 1口当たり純資産額 12,723円
平均延床面積1 56,784.83 ㎡
分配金利回り 4.2 %
総賃貸可能面積 287,928.32 ㎡
簿価LTV 49.4 %
東京圏比率2 85.6 %
鑑定LTV 43.3 %
第10期平均稼働率 98.2 % 長期発行体格付 (JCR) A+ （ポジティブ）
14
2. ポートフォリオの概要
15
ポートフォリオ構成
2019年5月末日時点
運用物件数 （19物件） ポートフォリオの特徴3 地域別投資比率
取得価格合計 資産規模別分布別（%）
2,282 億円 11.0
1物件当たりの平均取得価格
120.1 億円 89.0
鑑定評価額合計
大規模オフィスビル 89.0%
2,674 億円 その他（中規模オフィスビル） 11.0%
地域分布別（%）
2019年4月期（第10期） 大阪市
平均稼働率 14.4 19億円
福岡市 0.8% 浦安市
98.2% 118億円
45億円
2.0% 5.2%
平均NOI利回り1 85.6
東京圏
5.0%
名古屋市
東京圏 85.6%
146億円
1,954億円
ポートフォリオPML値2 -東京23区
（都心5区 4
69.3%
33.3%）
6.4% 85.6%
2.71% その他の地域 14.4%
16
ポートフォリオの概要
取得価格合計は2,282億円（19物件）
恵比寿 晴海アイランド トリトン クイーンズスクエア 名古屋プライム 東京日産
物件名称 CSタワー2
プライムスクエア スクエアオフィスタワーZ1 横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
物件写真 売却済
所在地 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（横浜市） その他大都市圏（名古屋市） 東京圏（東京23区）
取得価格 25,014百万円 9,300百万円 13,397百万円 16,034百万円 14,600百万円 6,700百万円
品川シーサイド サンタワーズ
物件名称 オルトヨコハマ 西新宿KFビル アキバCOビル 仙台本町ビル3
イーストタワー センタービル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 13,000百万円 6,600百万円 25,066百万円 8,078百万円 6,615百万円 5,000百万円
西新宿
物件名称 博多プライムイースト 錦糸町プライムタワー アクア堂島東館 麹町クリスタルシティ プライムタワー新浦安
プライムスクエア
物件写真
所在地 その他大都市圏（福岡市） 東京圏(東京23区） その他大都市圏（大阪市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 4,500百万円 15,145百万円 1,910百万円 34,835百万円 6,405百万円 11,860百万円
物件名称 テクノウェイブ100 IBFプランニングビル 音羽プライムビル
物件写真
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区）
取得価格 8,210百万円 3,500百万円 6,830 百万円
17
本投資法人のJ-REIT市場における位置付け
2019年5月末日時点
◼ 本投資法人は、上場以来資産規模を着実に拡大させ、J-REIT市場に上場する全銘柄中、ほぼ中位の資産
規模まで成長しています
（億円）
12,000 本投資法人 本投資法人 8.0%
1
資産規模 （左軸） （2019年5月末時点） （2018年3月末日時点）
1
分配金利回り （右軸） 2,282億円 1,619億円
7.0%
10,000
本投資法人の分配金利回り（2018年3月末日時点）（右軸）
6.0%
8,000
5.0%
6,000
4.0%
平均分配金利回り： 4.4%
4,000
3.0%
2,000
2.0%
0 1.0%
0.0%
インデックスの組入れ状況及び格付取得状況 2
MSCI Japan Index
FTSE EPRA
東証REIT Core指数
JCR AA
JCR AA-
JCR A+
出所： 上記表及びグラフはMSCI, Inc.、FTSE International Limited、Frank Russell Company、各社公表資料に基づき本資産運用会社にて作成
18
競合J-REITとの比較
2019年5月末日時点
物件 1物件当たりの平均延床面積（㎡） バリュエー 分配金利回り（%）4
クオリティ ション
60,000 6.0
4.0
40,000
56,784 2.0 4.2 3.4 4.4
20,000
21,919 0.0
0
14,898 本投資法人 オフィス系 J-REIT平均
本投資法人 オフィス系 J-REIT平均 J-REIT平均 1
J-REIT平均1
1物件当たりの平均取得価格（億円） 1口当たり分配金成長率（%）5
150.0 15.0
100.0 10.0
120.1 11.8 14.5 11.2
50.0 86.8 5.0
46.2
0.0 0.0
本投資法人 オフィス系 J-REIT平均 本投資法人 オフィス系 J-REIT平均
J-REIT平均 1 J-REIT平均 1
成長性 資産規模成長率（%）2 NAV倍率6
120.0 1.5
80.0 1.0
110.1 1.16
40.0 0.5 1.07 1.07
7.8 51.0
0.0 0.0
本投資法人 オフィス系 J-REIT平均 本投資法人 オフィス系 J-REIT平均
J-REIT平均 1 J-REIT平均 1
収益性 償却後NOI利回り（%）3 流動性 1日平均投資口出来高（百万円）7
4.8 1,200.0
800.0
3.2
1,100.5
4.2 4.1 400.0
1.6 3.5 613.8 544.7 627.0
0.0
本投資法人 オフィス系 オフィス系 J-REIT平均
0.0
J-REIT平均 J-REIT 平均 1
本投資法人 オフィス系 J-REIT平均 （NBF、JRE除く）
J-REIT平均 1
出所：各投資法人の開示資料、Bloomberg、Capital IQ
19
3. 成長戦略
20
バリュエーションの更なる向上に向けた各種取り組み
◼ 投資主価値の向上及びリスクプレミアムの低下を図り、バリュエーションの更なる向上を図る
資産面における投資口価格の理論価値 収益面における投資口価格の理論価値1
∞ DPU × ( 1 + g ) n-1 DPU
Ｐ = 1口当たりNAV Ｐ = Σ =
n=1 (1 + r f + r p ) n rf + rp - g
NAVの向上 収益性の向上 規模拡大の効果 外部評価・位置付けの向上
1口当たりNAV2の変化 NOIの変化 資産規模 機関投資家数の拡大
+ 14.1 % 1.4倍 1.4倍 時流を見据えた先進的な施策実施効果等
14,455 円 16,490 円 39 億円 55 億円 1,619 億円 2,282 億円 により機関投資家数は45%増加
新規資産取得後
221 294 (1.3倍)
上位5テナント比率
グローバル・インデックス
新規資産取得後 16,506 円 新規資産取得後 56 億円 - 6.9 ポイント
25.6% 18.7% FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate
含み益拡大 巡航DPU2の変化 Index Seriesに組入れ（2018年9月24日）
2.4倍 + 19.9 % 新規資産取得後 18.1% 格付（JCR）
153 億円 360 億円 311 円 373 円 上位5物件比率 A+（ポジティブ）
- 6.5 ポイント （2018年11月26日時点）
内部成長事例
新規資産取得後 363 億円 稼働率の向上
59.2% 52.7% ESG
改修やリノベーション工事の実施
自己投資口取得によるNAV向上 電気料削減に向けた取り組み 環境省補助金交付対象となる
エコチューニング 新規資産取得後 50.9% グリーンボンドをJ-REITで初めて発行
投資主価値の向上（第6期 ⇒ 第10期） リスクプレミアムの低下（第6期 ⇒ 第10期）
21
投資主価値の向上を企図した先進的な戦略の実行
◼ J-REIT初となる先進的な戦略を実行
自己投資口の取得及び消却 J-REIT初
概要 主な原資 1口当たり分配金の変化1 1口当たりNAVの変化1
✓ 取得投資口数： 7,640口 ✓ 減価償却費と資本的支
2017年10月期（第7期） 2017年10月期 2017年4月期 2017年10月期
（投資口分割前） 出額の差額として残る手 本効果を除いた場合 （第7期） （第6期） （第7期）
✓ 取得価額総額： 799,984,693円 元資金
✓ 取得期間： 2017年6月13日 366円 370円 14,455円 14,859円
～2017年7月10日 +1.1% +2.8%
✓ 取得投資口償却日：2017年8月10日
J-REIT最小価格水準となる投資口分割の実施 環境省補助金交付対象となるグリーンボンドの発行 J-REIT初
目的 概要 概要
✓ 投資口を分割し投資単位当たり ✓ 分割割合：1口につき8口 ✓ 発行額：55億円
の金額を引き下げることにより、 ✓ 基準日：2018年2月28日 第三者評価機関の
更なる投資主の裾野拡大と流動 ✓ 年限：5年 セカンドパーティ・オピニオン
✓ 効力発生日：2018年3月1日
性の向上を目指す ✓ 利率：0.580%
投資主数の変化 ✓ 発行日：2018年12月13日
2018年2月末（分割前） 2018年10月期（第9期）
✓ 償還日：2023年12月13日
18,919人 22,851人 ✓ グリーンボンドの第三者認証機
インターネットを活用した個人向け 関：サステイナリティクス・ジャパン
J-REIT初
ネットロードショー ✓ 資金使途：グリーン適格資産であ
本投資法人 る恵比寿プライムスクエアの取得
✓ 2018年4月の公募増資時に、個人向けのオンラ
に要した借入金の返済資金として
イン・プレゼンテーションを実施 調達した短期借入金の返済資金
の一部に充当
個人投資家
22
投資口価格の推移1
◼ 積極的な取り組みにより、本投資法人の投資口価格は東証REIT指数をアウトパフォーム
2019年5月8日
(2016年11月1日終値=100.0%) 追加公募増資を合評（255,900口、OA含む）
2019年1月13日 資産取得を公表
170.0% 取得 テクノウェイブ100、音羽プライムビル 2019年5月31日
日経ヴェリタスにて2018年実施のPOが
ディール・オブ・ザ・イヤー2018エクイティベストを取得 本投資法人：
160.0% 2016年12月7日
2018年11月28日
165.6%
資産入替を公表 2018年3月14日 (17,550円)
格付（見通し）の変更
譲渡 取得 資産入替を公表 A+（安定的）→A+（ポジティブ）
晴海アイランド 錦糸町 譲渡 取得
150.0% トリトンスクエア プライムタワー IBF
仙台本町ビル
オフィスタワーZ プランニングビル
対東証REIT指数
140.0% 2017年6月12日
自己投資口取得の 2019年3月20日
資産譲渡を公表
58.2 pt
決定を発表
譲渡
130.0% CSタワーアネックス
2018年4月9日 2018年11月13日
追加公募増資 機関投資家向け投資法人債
120.0% （286.7億円）を発表 （グリーンボンド）
発行を発表
2018年1月11日 2018年9月7日
110.0% FTSE EPRA/NAREIT Global
個人向け投資法人債の
発行を発表 Real Estate Indexへの
組入れが決定 2019年5月31日
100.0% 東証REIT指数：
107.3%
2019年5月15日 (1,916.92 pt)
90.0% 本投資法人 条件決定
発行価格：16,272円
東証REIT指数 発行総額：41.64億円（OA含む）
80.0%
0.0%
2016年11月 2017年4月 2017年10月 2018年4月 2018年10月 2019年4月
2017年4月期（第6期） 2017年10月期（第7期） 2018年4月期（第8期） 2018年10月期（第9期） 2019年4月期（第10期）
23
着実な外部成長
◼ 独立系資産運用会社ならではの多彩な物件取得ルートを活用して外部成長を着実に推進
属性別取得ルート （取得価格ベース）1 ソーシングの状況3
東京圏 東京圏以外
デベロッパー及びデベロッパー
関連SPC 案件数：118物件 案件数：39物件
21.7% オフィスビル
29.1% 海外系不動産ファンド 規模：7億円～105億円 規模：4億円～135億円
取得価格合計 金融機関 オフィスビル 案件数：277物件 案件数： 172物件
13.3% 2,282億円 以外 規模：0.5億円～320億円 規模：5億円～105億円
国内系不動産ファンド
案件数： 395物件 案件数：211物件
9.8% 26.0% 合計
その他 規模：0.5億円～320億円 規模：4億円～135億円
LOIの件数41 9 0
本資産運用会社のソーシング及び取引実績 インプライド・キャップレート
▪ 1999年以来の累積投資額は約1.2兆円（139物件）2 ✓ 本投資法人のインプライド・キャップレートは投資口価格の
上昇を受け低下傾向
▪ 2019年5月末現在の受託運用資産残高は約3,865億円
償却後インプライド・キャップレート
Implied cap rate after depreciation Implied cap rate
インプライド・キャップレート
日本における累積投資額 2 5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
24
リーシング及び稼働状況
◼ 2019年4月期（第10期）は、積極的なリーシング活動の結果、98.2%の平均稼働率を達成
リーシング結果及び稼働実績（第10期） リーシング指針及び稼働率の見通し（第11期）
• 2019年4月期末（第10期末）の稼働率は期初予想を0.9ポイント上回る • 第11期は西新宿KFビル、プライムタワー新浦安及びテクノウェイブ
98.5%を達成 100のリーシングを重点的に実施予定
• サンタワーズセンタービル及びテクノウェイブ100の埋め戻しの成功もあ • 第11期平均稼働率は第10期に比べ改善し、98.4%となる見込みで
り第10期平均稼働率は98.2%を維持 あるものの、リーシングの進捗により更なる改善を目指す
(㎡)
100% 10,000
9,000
98.6% 98.5% 98.8% 98.7%
98.2% 98.4% 98.3% 98.4% 98.2%
98.0% 97.7% 97.7% 8,000
97.9%
7,000
95%
5,356
6,000
4,830 入居面積(㎡)
退去面積(㎡) 5,000
実績稼働率
予想稼働率 1 4,000
90% 3,058
2,754
3,000
1,905 1,839
2,000
1,342
1,078
734 889
511 1,000
179 328
55
85% 0
第9期末 11/2018 12/2018 1/2019 2/2019 3/2019 4/2019 5/2019 6/2019 7/2019 8/2019 9/2019 10/2019
(予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想)
期中ポートフォリオ平均稼働率
第9期
第10期実績 98.2% 第11期予想 98.4%
98.4%
25
計画的なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績
テクノウェイブ100 オルトヨコハマ
• 持分追加取得後、高層棟は本投資法人の100%所有となり、リーシン • 新規テナントの賃料は、退去テナントの平均賃料から13%増の見込み
グ、改修工事等の実施判断含め、より安定した物件運営が可能に • 大口テナントである富士通株式会社の部分解約に伴い、専有面積割
＜稼働率＞ 合は59.3%から54.5%へ低下、テナント分散が進展する見込み
＜予想稼働率＞
87.3% 98.4 %
2018年10月末 2019年5月末
92.1% 99.9 %
2018年12月末 2019年9月
＜エントランスの改修工事＞ （見込み）
品川シーサイドイーストタワー
• ホテルブランド名統合に伴い、「ホテルサンルート品川シーサイド」から、
改修前 改修後 「相鉄グランドフレッサ品川シーサイド」に名称変更
• ホテルの変動賃料については、今期より毎期計上となり、収益の安定性
名古屋プライムセントラルタワー が向上
• 賃料改定交渉の結果、第10期は平均5.4%の賃料増額に成功
• テナント入替えにより、新規テナント賃料は43%の増額に成功
＜稼働率＞
95.1 %
2019年3月末
100.0 %
2019年5月
電気料削減 エコチューニング
＜貸会議室のリノベーション＞ • 既存契約の見直し及び競争入札によ • 既存設備・システムの適切
り電気受給契約の単価を削減予定 な運用改善等によって二酸
− サンタワーズセンタービル（2019年2月～） 化炭素排出量や水道高熱
費を削減するため、エコ
− プライムタワー新浦安（2019年6月～） チューニング・ビジネスモデ
− 錦糸町プライムタワー（2019年8月～） ルをいくつかの物件で導入
改修前 改修後
26
賃料増額改定の追求
◼ 好調な市場環境を背景に、ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
新規テナントの成約賃料の状況（賃貸面積ベース）1 リーシング活動事例（新規入居面積/ 新規賃料上昇率2）
旧平均賃料(左軸) 第10期・第11期
新規平均賃料(左軸）
（円/坪）
平均賃料伸び率(右軸)
20,000 20.0%
19,000 15.1% 10.0%
2.7% 13.9%
18,000 17,537 0.0%
17,217
16,765
17,000 -10.0%
16,000 15,567 -20.0%
15,240
15,000 -30.0%
14,000 13,669 -40.0%
サンタワーズ 名古屋プライム 恵比寿
13,000
0 -50.0% センタービル セントラルタワー プライムスクエア
第8期 第9期 第10期 2,827 ㎡ / +35% 1,047 ㎡ / +39.7% 724 ㎡ / +5.0%
既存テナントの改定賃料の状況（賃貸面積ベース）3 賃料改定交渉事例（増額改定面積/ 増額改定における賃料上昇率5）
100%
第10期・第11期
28.5%
35.2%
(16件)
(32件) 51.7%
(38件)
50%
71.5%
64.8%
(54件)
(50件) 48.3%
(57件)
0%
第8期 第9期 第10期
減額改定 据置更新 増額改定
名古屋プライム CSタワー 西新宿KFビル
賃貸面積 （㎡） 8,341 16,778 31,415 セントラルタワー
賃料上昇率 4 8.4% 6.5% 8.1%
4,748 ㎡ / +7.3% 13,092 ㎡ / +7.0% 3,553 ㎡ / +16.0%
27
賃料ギャップの状況（オフィス部分）
◼ ポートフォリオ平均賃料とマーケット賃料の賃料ギャップは7.1%から11.0%へ拡大、更なる増額改定を目指す
稼働率 1 マーケット賃料からの乖離率（オフィス部分） 2 平均単価の推移（円/坪）
アクア堂島東館 100.0% -27.3% ポートフォリオ平均賃料（左軸） 3
マーケット賃料 （左軸） 4
博多プライムイースト 100.0% -27.0%
マーケット賃料との乖離（右軸） 5
クイーンズスクエア横浜 99.8% -20.2% マ 12.0%
西新宿KFビル 100.0% -16.3% ｜
ケ 11.0%
名古屋プライムセントラルタワー 95.5% -16.0% ッ 17,500
CSタワー 100.0% -15.6% ト
賃
西新宿プライムスクエア 100.0% -15.4% 料 9.0%
17,337
錦糸町プライムタワー 100.0% -14.0% よ
り 7.1%
アキバCOビル 100.0% 16,750
-9.2% 安
品川シーサイドイーストタワー 100.0% -8.7%
い
恵比寿プライムスクエア 99.5% -8.0% 6.0%
16,409
東京日産西五反田ビル 100.0% -7.4% 16,000
マ
音羽プライムビル 100.0% -7.3%
｜
IBFプランニングビル 100.0% -5.5% ケ 15,436
ッ
オルトヨコハマ 92.1% -4.3% 15,240 3.0%
ト 15,250
麹町クリスタルシティ 100.0% -4.3% 賃
料
サンタワーズセンタービル 100.0% -1.5% よ
プライムタワー新浦安 95.6% 1.9% り
高
テクノウェイブ100 98.1% 4.1% 14,500
0 0.0%
い
第9期 第10期
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 18物件 18物件
注： 赤字で表記している物件は新規取得物件です。
28
今後の賃料改定の予定
◼ マーケット賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃料収入の増加を追求
契約更新時期及びマーケット賃料との乖離率（賃貸面積ベース）1 アセットマネジメント戦略
✓ テナントの要望に合った改修工事を実施するなど、テナ
30.0%
ントとの良好なリレーションシップの構築・維持に努める
95件 予 定
✓ 各テナントの決算時期を確認の上、契約更新時におけ
る賃料交渉は早めに開始する
20.0%
16.3% ✓ 現在の好調な市場環境下では、テナント退去は空室リ
98件
92件 スクではなく、賃料単価の増額機会であるため、マー
ケット賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃
料収入の増加を追求する
9.4%
10.0% 10.4%
✓ 大口テナントの退去又は部分解約が発生した場合は、
8.5% 積極的にテナント分散の進展を図る
4.4%
3.8%
2.0% 1.2% 2.1%
0.0%
第10期 第11期 第12期
-10%超 増額改定を目指す
-10%～10% 現状維持又は増額改定を目指す
10%超 据置更新を目指す
29
堅実な財務運営
2019年6月6日時点
◼ 借入期間の長期化と調達手段の多様化を図り、安定した財務運営を推進
返済期限の分散 借入先の分散状況
（億円）
投資法人債 (個人） 投資法人債 (法人） 借入金 福岡銀行 オリックス銀行
250 西日本シティ銀行
2.2% 0.9%
3.1% 日本生命
200 0.9%
日本政策投資銀行
4.0%
150 55
18 シティバンク、
225 エヌ.エイ東京支店
100 4.5%
176 三井住友銀行
134 129 126 135 120 22.4%
50 あおぞら銀行
71 70 5.4%
0 新生銀行
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 6.1%
（4/20） （10/20） （4/21） （10/21） （4/22） （10/22） （4/23） （10/23） （4/24） （10/24）
りそな銀行 三菱UFJ銀行
平均借入残存年数と平均借入金利の推移 9.0% 19.9%
（%） （年） 三井住友信託
平均借入残存年数（右軸） 平均借入金利（左軸）
みずほ銀行 銀行 11.9%
1.0 6.0 9.7%
0.74
0.70 0.70 0.70
0.61 0.59
0.58 0.59 0.55 0.56
0.50
簿価LTV / 鑑定LTV 固定金利比率 長期負債比率
0.5 3.0
49.4% / 43.3% 93.7% 94.5%
3.3 2.8 2.7 2.7
2.3 2.3 2.5 2.5 有利子負債合計 借入金 投資法人債
2.2 2.2
2.1
125,780 百万円 111,380 百万円 14,400 百万円
0.0 0.0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 2019年
6月6日
30
中期目標へ向けた取り組みの進捗状況
◼ 第9期決算説明会において中期（今後3年程度）目標として、1口当たり巡航分配金400円 - 430円の達成を目
指すことを公表
中期（今後3年程度） 1口当たり巡航分配金: 400円 - 430円
の目標 2020年4月期（第12期）調整後 1口当たり予想分配金： 382円
✓ 稼働率の高位安定、賃料ギャップの解消等の機会を適切にとらえ,更なるポートフォリオの収益性向上を目指す
✓ 各期の分配金成長のうち、内部成長による成長度を1％程度（年2％程度）とすることにより、中期目標の巡航分配金水準の達成を目指す
✓ 内部成長に加え、今後の外部成長で一層の1口当たり巡航分配金の成長を目指す
一時的な損益等の影響を排除した巡航ベースの1口当たり（予想）分配金の推移
400円-430円
362 373 378 382
311 中期目標達成へ
更なる向上を目指す
2017年4月期 1 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 中期目標
（6期）実績 （9期）実績 （10期）実績 （11期）予想 （12期）予想 （今後3年程度）
1 1:8分割調整後
31
中期目標へ向けた取り組みの進捗状況
◼ バリュエーションを意識した積極的な取り組みにより、目標達成へ向け順調に各項目で進捗
2017年4月期（6期） 2018年10月期（9期） 公募増資後（2019年5月） 中期目標
投資主価値の向上
1口当たりNAV 14,455円1 15,591円 16,506円 16,000 - 19,000 円
リスクプレミアムの低下
資産規模 1,619億円 2,204億円 2,282億円 3,000-4,000億円
上位5テナント比率 25.6％ 18.7％ 18.1％ 10%以下
財務健全性 49.5% 49.4% 49.4%
50％以下/ AA格
LTV/格付（JCR） A+（安定的） A+（安定的） A+（ポジティブ）
東証REIT Core指数
主要指数への採用 － EPRA/NAREIT指数 EPRA/NAREIT指数
への採用
相対株価推移 （2018年11月1日の株価=100） 2019年4月26日 （第10期末時点）
東証REIT指数を11.7%アウトパフォーム
本投資法人
IOJ 東証REIT指数
110 2018年12月14日
中期目標発表
105
100 更なるバリュエーション
95 の向上を目指す
90
85
80
2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05
1 1:8分割調整後
32
ESGパフォーマンス
2019年5月末日時点
GRESB への加盟
GRESB （Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略）は、投資における環境・社会・ガバナンスへの配慮を不動
産にも適用するため、欧州の主要な年金基金を中心に創設された組織です。インベスコ・グループは2014年よりGRESBの
メンバーです。本投資法人としても、2019年にGRESBへ加盟予定です。
グリーンビル認証の取得
名古屋プライム CSタワー オルトヨコハマ 東京日産 西新宿プライムスクエア
セントラルタワー 西五反田ビル
38.2%
グリーンビル認証を取得
Sランク Aランク Aランク Aランク Aランク
しているビルの延床面積合計
がポートフォリオの総延床面
積に占める割合
プライムタワー 西新宿KFビル 品川シーサイド アキバCOビル 恵比寿プライムスクエア
新浦安 イーストタワー
B+ランク B+ランク Aランク B+ランク 3 Stars
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサスティナビリティに関する数値はロー
ドグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
33
Strictly Confidential
4. Appendix
34
テナント上位10社（賃貸面積ベース）
2019年4月（第10期）末日時点 新規取得資産取得後
総賃貸面積 総賃貸面積
賃貸面積 1 に占める 賃貸面積 1 に占める
テナント名 入居物件名 テナント名 入居物件名
（㎡） 割合2 （㎡） 割合2
（%） （%）
クイーンズスクエ クイーンズスクエ
1 株式会社東急ホテルズ 13,506.72 4.9 1 株式会社東急ホテルズ 13,506.72 4.8
ア横浜 ア横浜
2 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.7 2 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.5
品川シーサイド 品川シーサイド
3 株式会社相鉄ホテル開発 9,237.18 3.4 3 株式会社相鉄ホテル開発3 9,237.18 3.3
イーストタワー イーストタワー
八千代エンジニヤリング 八千代エンジニヤリング
4 CSタワー 8,508.28 3.1 4 CSタワー 8,508.28 3.0
株式会社 株式会社
5 株式会社インテック テクノウェイブ100 7,183.85 2.6 5 株式会社インテック テクノウェイブ100 7,262.58 2.6
株式会社みなとみらい東 クイーンズスクエ 株式会社みなとみらい東 クイーンズスクエ
6 6,395.39 2.3 6 6,395.39 2.3
急スクエア ア横浜 急スクエア ア横浜
品川シーサイド 品川シーサイド
7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.3 7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.2
イーストタワー イーストタワー
株式会社グッドスマイル 株式会社グッドスマイル
8 アキバCOビル 5,514.42 2.0 8 アキバCOビル 5,514.42 1.9
カンパニー カンパニー
クイーンズスクエ クイーンズスクエ
9 東京急行電鉄株式会社 5,512.59 2.0 9 東京急行電鉄株式会社 5,512.59 1.9
ア横浜 ア横浜
品川シーサイド
10 SOMPOケア株式会社 3,753.82 1.4 10 非開示4 音羽プライムビル 4,200.08 1.5
イーストタワー
上位10社合計 78,685.57 28.6 上位10社合計 79,210.56 27.9
35
賃貸事業収益の構成比
2019年4月期（第10期）末時点
◼ オフィス、商業、ホテルの賃貸事業収益の合計は全体の約98.2%
◼ オフィスの賃料増額機会は平均2.6年毎に到来
2019年4月期（第10期）のポートフォリオ収益の構成比
1.5% 0.2%
賃貸事業
4.0% 用途 賃貸面積(㎡) 平均契約年数
収益比率
7.5% オフィス
オフィス 86.7% 222,569.02 2.6年
商業施設
商業 7.5% 23,518.98 6.9年
ホテル
ホテル1 4.0% 22,743.90 20.0年
住宅
住居 1.5% 4,360.65 2.7年
その他
86.7% その他 0.2% 1,766.03 4.4年
合計 100.0% 274,958.57 4.4年
1
ホテルの賃貸事業収益の内訳 テナント業態分布（賃貸面積ベース）
第10期のホテル2物件の固定賃料の合計は、 総賃貸事業収益の4.0%
0.1% 1.0%
2.1% 1.1%
品川シーサイド イーストタワー クィーンズスクエア横浜 サービス業
2.2% 5.1%
陸運業
5.6% 空運業
倉庫・運輸関連業
30.7% 36.4% 情報・通信業
固定賃料 14.4%
卸売業・小売業
変動賃料 製造業
69.3% 不動産業
94.4% 建設業
10.7%
金融・保険業
水産・農林業
2.5% その他
賃料タイプ別 賃貸事業収益比率 23.9% 電気・ガス業
固定賃料 83.3%
0.1%
変動賃料 16.7%
合計 100.0% 0.4%
36
グリーンボンドの発行
◼ 環境省補助金交付対象となるグリーンボンドをJ-REITで初めて発行
発行概要 グリーン適格資産の基準
項目 概要 1. 認証取得/更新物件
✓ 建築環境総合性能評価システム（CASBEE）におけるB+、A 若しくは
発行額 55億円 S ランク
年限 5年 ✓ DBJ Green Building 認証における3つ星、4つ星、若しくは5つ星
利率 0.580% 2. 直近年度において行政機関等が設定した基準排出量に対して削減義務率
以上のCO2削減効果があること
発行日 2018年12月13日
3. 改修工事
償還日 2023年12月13日 ✓ CO2排出量若しくはエネルギー消費量を10%以上削減
グリーンボンドの ✓ 水使用量を10%以上削減
サステイナリティクス・ジャパン
第三者認証機関 ✓ CASBEE 又はDBJ Green Building 認証を1ランク以上引き上げ
調達資金の使途
温室効果ガス排出量削減実績
グリーン適格資産の基準を満たす既存保有資産で （CO2換算）
ある恵比寿プライムスクエアの取得に要した長期 25%
借入金の返済資金として調達した短期借入金の返 実績 削減目標
済資金の一部に充当 20%
15%
恵比寿プライムスクエアは、直近年度において指
3つ星 定地球温暖化対策事業所として東京都が定めた温 10%
室効果ガス排出量削減目標15%（CO2換算）を上 5%
非常に優れた「環境・社会
回る削減実績があり、かつDBJ Green Building認
への配慮」がなされたビル
恵比寿プライムスクエア 0%
（認証更新日：2019年2月28日） 証の3つ星を取得 FY2015 FY2016 FY2017
37
ESGへの取り組み
アースデイ・アースアワー 2019
◼ アースデイ（1970年4月22日に発足）を記念し、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（本投資法
人）は世界中の何百万人もの人々とともに、3月30日にアースアワーを実施しました。このアースアワー
は、環境関連では世界最大の市民運動であり、本投資法人の保有物件10物件においても照明を1時
間消灯しました。
◼ アースアワー2019は、環境変化がもたらす人と生物への多様な影響について問題提起をしています。
「スイッチオフ」イベントに参加したことにより、本投資法人は環境変化に対しての個人及び運営面から
のコミットメントの必要性を認識しました。
◼ 本投資法人は、アースデイに参加する以上に、地球のためにできることがあると認識しています。イン
ベスコの環境プログラムにより、本投資法人の保有物件はリサイクル、天然資源の使用量削減、エネ
ルギーの節約に努め、エコロジカルフットプリントを更に減らし続けていきます。
品川シーサイドイーストタワー IBFプランニングビル 名古屋プライムセントラルタワー
38
投資主及び投資口の状況
2019年4月期（第10期）末時点
所有者別投資口数の割合 1 主要投資主
個人・その他
17.7% 所有投資 比率 3
投 資 主
口数 （％）
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,399,756 16.19
日本トラスティ･サービス信託銀行株式会社
2 1,343,766 15.54
発行済総投資口数 金融機関2 （信託口）
49.4%
8,643,356口
3 野村信託銀行株式会社(投信口) 354,740 4.10
HSBC BANK PLC A/C CLIENTS, NON
4 TREATY 1 261,435 3.02
外国法人等
31.1%
常任代理人 香港上海銀行東京支店 4
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資
5 236,848 2.74
その他国内法人 信託口）
1.9% NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU
所有者別投資主数の割合 1
6
UCITS CLIENTS NON LENDING 15
PCT TREATY ACCOUNT 183,010 2.11
その他国内法人 常任代理人 香港上海銀行東京支店
金融機関2
1.5%
0.4% 外国法人等 STATE STREET BANK WEST CLIENT -
1.1% 7 TREATY 505234 164,286 1.90
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
8 139,788 1.61
常任代理人 香港上海銀行東京支店
投資主数 J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A.
21,587人 9 380578 118,243 1.36
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE
個人・その他
10 SECURITIES PORTFOLIO 111,429 1.28
97.0% 常任代理人 シティバンク､エヌ･エイ東京支店
合 計 4,313,301 49.90
39
個別物件のリーシング実績
2019年4月期（第10期）
2018年10月末 2019年4月末 2018年10月末 2019年4月末
恵比寿プライムスクエア 前期比 CSタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
99.3% 99.5% 0.3% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
863 ㎡ 818 ㎡ 45 ㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡
・ 事務所部分は稼働率100%を維持。住宅部分については、複数のテナントの退 ・ CSタワー（事務所部分）については、テナント5社について賃料増額改定を実
去が発生したものの、第10期（2019年4月期）末時点で99.5%の稼働率を維持。 現。
・ 第11期にオフィス部分の解約についても賃料UPでの埋め戻しが完了。12期 ・ CSタワーアネックス（住居部分）については、第10期中（2019年3月）に売却。
（2020年4月期）に 店舗区画 の解約について、早期リースアップを行う。 物件の賃貸可能面積が事務所区画のみへ変更となり、稼働率は100%を達成。
100% 100%
99.3% 99.3% 99.6% 99.6% 99.9% 99.9% 100.0% 99.8% 99.8% 99.8% 99.8% 100.0% 100.0%
99.5%
90% 95%
80% 90%
2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30 2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30
70004 70005
2018年10月末 2019年4月末 2018年10月末 2019年4月末
クイーンズスクエア横浜 前期比 名古屋プライムセントラルタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
99.8% 99.8% 0.1% 99.6% 95.5% -4.2%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
120 ㎡ 96 ㎡ 24 ㎡ 63 ㎡ 774 ㎡ -711 ㎡
・ 第10期(2019年4月期)は事務所部分が高稼働で推移し、第10期末時点99.8% ・テナント解約により第10期（2019年4月期）末時点の稼働が95.5%へ低下したが、
を維持。既存複数テナントにおいて賃料増額改定を実現。 また、ホテルの客室 当該区画については従前の賃料単価の42.9%増にて新規賃貸借契約を締結済
稼働率も堅調に推移。 み。また、本物件の上位5テナント中の2社を含む既存5テナントについても賃料
増額に成功。
・ 第11期(2019年10月期) も引き続き高稼働の維持と賃料増額改定交渉を実施し、 ・100%稼働でスタートする第11期（2019年10月期）は高稼働の維持と、既存テナ
賃料水準の引き上げに注力する。 ントとの賃料増額改定交渉を継続し、賃料水準の引き上げを目指す。
100% 100%
99.8% 99.9% 100.0% 99.8% 99.8% 99.8% 99.8% 99.6% 99.6% 99.6% 99.6% 99.6%
90% 95.1% 95.5%
95%
90% 80%
2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30 2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30
40
個別物件のリーシング実績
2019年4月期（第10期）
2018年10月末 2019年4月末 2018年10月末 2019年4月末
東京日産西五反田ビル 前期比 オルトヨコハマ 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
100.0% 100.0% 0.0% 95.2% 92.1% -3.1%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
0㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡ 723 ㎡ -723 ㎡
・ 引き続き100%稼働を維持。また既存テナントとの賃料改定交渉において増額 ・ 事務所の部分解約に伴い、第10期（2019年4月期）末時点の稼働率が92.1%
改定を実現。 に低下したものの、2019年9月を契約開始とする新規賃貸借契約の締結に成
功。これにより、稼働率は第11期（2019年10月期）中に99.9%まで回復する見
・ 第11期（2019年10月期）は事務所部分の解約に伴い、2019年10月に稼働率 込み。また、当該新規成約区画の賃料単価は、従前契約単価と比較して13%
が94%まで低下する見込みのため、早期リースアップを目指す。 上昇。
・ 第11期（2019年10月期）は大口テナントとの良好な関係維持に注力する。
100% 100%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
95.2% 95.2%
95% 95%
92.1% 92.1% 92.1% 92.1% 92.1%
90% 90%
2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30 2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30
70008 70009
2018年10月末 2019年4月末 2018年10月末 2019年4月末
西新宿KFビル 前期比 品川シーサイドイーストタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
97.0% 100.0% 3.0% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
288 ㎡ 98 ㎡ 190 ㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡
・ 第10期（2019年4月期）に住宅区画2区画の解約が発生したものの、既存空室
区画も含め第10期中に3区画の埋め戻しに成功し稼働率は100％に回復。また、 ・ 第10期（2019年4月期）は100%稼働を維持。また、第10期に更新期を迎えたテ
事務所区画においては複数テナントとの賃料改定交渉において、増額改定を ナント2社との賃料改定交渉において、増額改定を実現。ホテル部分の運営も堅
実現。 調に推移。
・ 事務所区画の解約に伴い、稼働率が2019年12月に82.7%に低下する見込み ・ 第11期（2019年10月期）は、事務所テナント1社から解約通知を受領しているた
のため、早期リースアップを目指す。 め、当該区画の早期リースアップを目指す。
100% 100%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
95% 97.0% 96.9% 96.9% 95%
95.4% 95.4% 95.4%
90% 90%
2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30 2018/10/31 2018/11/30 2018/12/31 2019/1/31 2019/2/28 2019/3/31 2019/4/30
41
個別物件のリーシング実績
2019年4月期（第10期）
2018年10月末 2019年4月末 2018年10月末 2019年4月末
アキバCOビル 前期比 サンタワーズセンタービル 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
0㎡ 0㎡ 0㎡ 2,827 ㎡ 2,610 ㎡ 217 ㎡