3298 Ｒ－インベスコ 2019-05-08 15:15:00
2019年10月期（第11期）及び2020年4月期（第12期）の運用状況及び1口当たり分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 5 月 8 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 1 0 番 1 号
インベスコ・オフィス・ジェイリート投 資 法 人
代 表 者 名 執 行 役 員 峯 村 悠 吾
（コ ー ド番 号 3298）
資産運用会社名
インベスコ・グローバル・リアルエステート・
ア ジ ア パ シ フ ィ ッ ク ・ イ ン ク
代 表 者 名 日本における代表者 辻󠄀 泰 幸
問 合 せ 先 ポートフォリオマネジメント部長 甲 斐 浩 登
ＴＥＬ．03-6447-3395
2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び
1 口当たり分配金の予想に関するお知らせ
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年 10
月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり分配金の予想について、下
記のとおりお知らせいたします。
なお、2019 年 3 月 20 日付「2019 年 4 月期（第 10 期）の運用状況及び 1 口当たり分配金の予想の
修正に関するお知らせ」にて公表いたしました 2019 年 4 月期（第 10 期）における運用状況及び 1 口
当たり分配金の予想については変更ありません。
記
1．開示の内容
(1) 2019 年 10 月期（第 11 期）（2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日）の運用状況及び 1 口当た
り分配金の予想の内容
1 口当たり
1 口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
(利益超過分配金
分配金
は含まない)
今回発表予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
8,584 3,878 3,331 3,328 374 ―
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上
で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の
投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正を含
み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国
において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年証券
法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができますが、
これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国に
おける投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
1
(2) 2020 年 4 月期（第 12 期）
（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）の運用状況及び 1 口当た
り分配金の予想の内容
1 口当たり
1 口当たり
分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
(利益超過分配金
分配金
は含まない)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回発表予想
8,561 3,917 3,394 3,392 381 ―
（ご参考）
2019 年 10 月期（第 11 期） ：予想期末発行済投資口数 8,899,256 口、1 口当たり予想当期純利益 374 円
2020 年 4 月期（第 12 期） ：予想期末発行済投資口数 8,899,256 口、1 口当たり予想当期純利益 381 円
（注1） 各営業期間に係る予想期末発行済投資口数については、別紙 1「2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第
12 期）の運用状況及び 1 口当たり分配金の予想の前提条件」における「投資口」欄記載の前提条件のもとに算出して
います。
（注2） 上記の予想数値については、別紙 1「2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口
当たり分配金の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点のものです。したがって、今後の不動産
等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等の運用環境の変化、金利の
変動、実際に発行される新投資口の発行数及び発行価額の総額、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件
との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（注3） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注4） 単位未満の数値は切捨て、％は小数第 2 位を四捨五入して表示しています。
2．開示の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、本日付で公表の「資産の取得に関するお知
らせ」に記載の新たな 2 物件の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第 2 条第 1 項における
意味を有します。 の取得資金の一部に充当すること等を目的として新投資口の発行を決議いたしまし
）
た。これに伴い、本日付で、新たに 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運
用状況及び 1 口当たり分配金の予想について公表するものです。
（ご参考）
2019 年 3 月 20 日付「2019 年 4 月期（第 10 期）の運用状況及び 1 口当たり分配金の予想の修正に
関するお知らせ」にて公表いたしました 2019 年 4 月期（第 10 期）における運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想及び本日公表した 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）における
運用状況及び 1 口当たり分配金の予想には、2019 年 3 月 20 日付公表の「資産の一部譲渡（CS タワー
アネックス）についてのお知らせ」に記載の CS タワーアネックスの譲渡に伴う一時的な損益、本日
付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の新投資口の発行等に伴う一
時的な費用及び取得予定資産取得に伴う費用化されない固定資産税及び都市計画税等の影響が織り込
まれていること等から、取得予定資産取得等が本投資法人の運用状況に与えることが想定される影響
をより分かり易くお示しすることを目的として、これらの一時的な要因を排除した調整後 1 口当たり
分配金を試算し、別紙 2「一時的な損益等の影響を排除した調整後 1 口当たり分配金の予想（試算）
について」に記載しています。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：http://www.invesco-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
2
【別紙 1】
2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況
及び 1 口当たり分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
➢ 2019 年 10 月期（第 11 期）(2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日)（184 日）
計算期間
➢ 2020 年 4 月期（第 12 期）（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）（182 日）
➢ 本日現在本投資法人が保有する 18 物件（以下「取得済資産」といいます。 ）か
ら、下表に記載の 2 物件（本別紙 1 及び別紙 2 において以下「第 11 期取得予定
資産」といいます。 ）を 2019 年 5 月 22 日に取得することを前提としています。
物件番号 物件名称
19 テクノウェイブ 100（追加持分）
21 音羽プライムビル
(注) 本日現在、「音羽プライムビル」の名称は「ユニゾ音羽一丁目ビル」ですが、2019 年 6 月
運用資産
1 日付で「音羽プライムビル」に名称変更を予定しているため、本報道発表文では変更後
の名称である「音羽プライムビル」を使用しています。以下同じです。
➢ 2020 年 4 月期（第 12 期）末まで、上記以外の運用資産の異動（新規物件の取
得、既存物件の売却等）がないことを前提としていますが、実際には運用資産
の異動により変動する可能性があります。
➢ なお、第 11 期取得予定資産の詳細については、本日付で公表の「資産の取得に
関するお知らせ」をご参照ください。
➢ 上記「運用資産」の営業収益を前提としています。取得済資産に係る賃貸事業
収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向
等を勘案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として算
出しています。第 11 期取得予定資産の賃貸事業収益については、各物件の現所
営業収益
有者又は現信託受益者等（以下「現所有者等」といいます。 ）より提供を受けた
情報、 11 期取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契
第
約、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを
前提として算出しています。
➢ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、
取得済資産では、過去の実績値を基に、費用の変動要素を反映して算出してい
ます。また、第11期取得予定資産では、現所有者等より提供を受けた情報を勘
案した上で、過去の実績値を基に、費用の変動要素を反映して算出しています。
➢ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2019
年10月期（第11期）に980百万円、2020年4月期（第12期）に1,005百万円を想
定しています。
➢ 一般的に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前
営業費用
所有者等と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人にお
いては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得期には費用計上され
ません。したがって、第11期取得予定資産の固定資産税及び都市計画税等につ
いては、2019年10月期（第11期）には費用計上されません（第11期取得予定資
産について、通期で固定資産税及び都市計画税等が費用計上された場合の想定
金額は総額で15百万円となります。。なお、第11期取得予定資産について取得
）
原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は19百万円を想定していま
す。また、第11期取得予定資産のうち、東京都に所在する音羽プライムビルに
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
3
ついては、2020年10月期（第13期）から通期で費用計上され、東京都以外に所
在するテクノウェイブ100については、2020年4月期（第12期）から一部費用計
上が始まり、2020年10月期（第13期）から通期で費用計上されます。
➢ 修繕費については、物件ごとに資産運用会社(インベスコ・グローバル・リアル
エステート・アジアパシフィック・インク)が、必要と想定した額を費用として
計上しています。但し、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生す
る可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性がありま
す。
➢ 支払利息及びその他融資関連費用として 2019 年 10 月期（第 11 期）に 527 百
万円、2020 年 4 月期（第 12 期）に 521 百万円を見込んでいます。
営業外費用 ➢ 本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の
新投資口の発行等に係る一時的な費用として 2019 年 10 月期（第 11 期）に 18
百万円を見込んでいます。
➢ 本投資法人は、本日現在、総額 121,300 百万円の有利子負債残高がありますが、
第 11 期取得予定資産の取得資金等に充当するため、2019 年 5 月 22 日に 4,480
百万円の借入金の借入（以下「本借入れ」といいます。 ）を行い、これにより有
利子負債残高が 125,780 百万円（以下「第 11 期取得予定資産取得後有利子負債
残高」といいます。 ）となることを前提としています（本借入れの詳細について
は、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。。 ）
但し、本日開催の本投資法人役員会で決議した公募による新投資口の発行（以
下「本募集」といいます。 ）及び同日付をもって決議した第三者割当による新投
資口の発行（以下「本第三者割当」といいます。本募集及び本第三者割当（以
下「本募集等」と総称します。 ）の詳細については、本日付で公表の「新投資口
発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。 ）における新投資
借入金 口の最終的な発行数及び発行価額の総額によっては、 本借入れ及び第 11 期取得
予定資産取得後有利子負債残高の金額は変動する可能性があります。
➢ 2018 年 10 月期（第 9 期）末の LTV は 49.4％でしたが、第 11 期取得予定資産
取得後の LTV は 49.5％程度となる見込みです。但し、上記のとおり、本借入れ
及び第 11 期取得予定資産取得後有利子負債残高の金額は変動する可能性があ
るため、第 11 期取得予定資産取得後の LTV も変動する可能性があります。
第11期取得予定資産取得後のLTVは、以下の計算式により求めています。
LTV＝（第11期取得予定資産取得後有利子負債残高）÷（第11期取得予定資産取得後総資産額*）
* 第11期取得予定資産取得後総資産額＝2018年10月末日（第9期末）現在の総資産額＋第11期
取得予定資産取得に伴う資金調達予定額（本募集等による新投資口発行の手取金上限額及び本
借入れによる借入金増加額の合計）＋第11期取得予定資産に係る敷金・保証金額－2018年10月
末日（第9期末）後に譲渡した資産に係る敷金・保証金額
➢ 本日現在発行済みの8,643,356口に、本募集（合計口数243,700口）及び本第三
者割当（上限口数12,200口）によって2019年6月14日までに発行予定の255,900
口（上限）を加えた8,899,256口を前提としています（なお、本募集等の詳細に
ついては、本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
投資口 をご参照ください。）。
➢ 本第三者割当による追加発行投資口数は、上限である12,200口全てが発行され
ることを前提としています。
➢ 上記の他、2020年4月期（第12期）末まで投資口の追加発行や投資口分割等が
ないことを前提としています。
1 口当たり分配金 ➢ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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（利益超過分配金 る金銭の分配の方針を前提として算出しています。
は含まない） ➢ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。
1 口当たり
➢ 利益を超えた金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
➢ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値
に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
➢ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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【別紙 2】
一時的な損益等の影響を排除した調整後 1 口当たり分配金の予想（試算）について
項目 2019 年 2019 年 2020 年
4 月期 10 月期 4 月期
（第 10 期） （第 11 期） （第 12 期）
1 口当たり分配金の予想 円 円 円
404 374 381
CS タワーアネックス売却益控除（注 1） 円 円 円
-17 － －
固都税効果控除（注 2） 円 円 円
-14 -1 -1
テナント解約違約金収入調整（注 3） 円 円 円
-3 － －
資産運用報酬調整（注 4） 円 円 円
－ -1 －
新投資口発行費用調整（注 5） 円 円 円
+1 +2 －
第 11 期取得予定資産通期稼働調整（注 6） 円 円 円
－ +2 －
調整後 1 口当たり分配金の予想（試算） 円 円 円
371 376 380
（注 1） CS タワーアネックスの譲渡に伴う売却益が 2019 年 4 月期（第 10 期）に発生しないものとして、調整しています。
（注 2） 第 11 期取得予定資産の固定資産税及び都市計画税等が 2019 年 10 月期(第 11 期)及び 2020 年 4 月期（第 12 期）に
おいて通期で費用計上されるものとして調整しています。
（注 3） 一時的な解約テナントからの違約金収入につき、2019 年 4 月期（第 10 期）に発生しないものとして、調整していま
す。
（注 4） 第 11 期取得予定資産の取得による総資産額の増減が、 2019 年 5 月 1 日から同年 7 月末日までの期間の運用報酬①（総
資産額ベース）の算定基礎となる同年 4 月末日時点において発生したものと仮定して調整しています。
（注 5） 本日付で公表の 「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」 に記載の新投資口発行等に伴う一時的な費用が、
2019 年 4 月期（第 10 期）及び 2019 年 10 月期（第 11 期）に発生しないものとして、調整しています。
（注 6） 第 11 期取得予定資産の賃貸事業収入及び賃貸事業費用が 2019 年 10 月期 （第 11 期）期初から発生するものとして、
調整しています。
なお、この調整後 1 口当たり分配金の予想の試算は、1 口当たり分配金の予想としての意味を有す
るものではありませんのでご留意ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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図表：一時的な損益等の影響を排除した調整後 1 口当たり分配金の予想（試算）
（円）
380
380
376
371
370
360
350
0
2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期
（第10期） （第11期） （第12期）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 10 月期（第 11 期）及び 2020 年 4 月期（第 12 期）の運用状況及び 1 口当たり
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資
を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法
人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではありません。1933 年米国証券法（その後の改正
を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われる場合には、1933 年
証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、発行法人より入手することができま
すが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件において
は米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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