インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）
2021年4月期（第14期）決算説明資料
http://www.invesco-reit.co.jp
2021年6月15日
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
目次
1 運用ハイライト • ハイライト 5
• 1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移 6
• リーシング及び稼働状況 7
• 賃料増額改定の追求 8
• ESGへの取組み 9
2 ポートフォリオの概要 • ポートフォリオの概要 11-12
• 賃料ギャップの状況（オフィス部分） 13
• 今後の賃料改定の予定 14
• テナント上位10社（賃貸面積ベース） 15
• 賃貸事業収益の構成比 16
• 新型コロナウイルス感染症の影響への対応 17
• 堅実な財務運営 18
3 Appendix • 2021年4月期（第14期）の業績 20
• 2021年10月期（第15期）・2022年4月期（第16期）の業績予想 21
• 投資主及び投資口の状況 22
• 主要データ 23
• ポートフォリオの状況 24-25
• 本投資法人の重要課題 26
• ESGパフォーマンス 27
• 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 28
• パフォーマンスデータ 29-30
• 定義集 31
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
なお、本資料で使用されている用語の定義については、31ぺージをご参照ください。
2
インベスコ・グループの概要
◼ インベスコ・グループは、グローバルな運用力を投資家の皆様に提供する世界有数の独立系資産運用会社です。
（NY証券取引所上場、2021年3月末時点の運用資産額は1兆4,041億米ドル（約155兆円※））
運用専業の
クライアント グローバル
独立系資産
フォーカス プレゼンス
運用会社
◼ インベスコ・グループの不動産運用部門であるインベスコ・リアルエステートは、世界有数の不動産投資運用規模を誇
ります。（202１年3月末時点の運用資産額は828億米ドル（約9.1兆円※））
✓ 投資運用のみを専業とし、運用パフォーマンスの向上に注力
✓ 私募及び公募商品において、コア型投資運用からオポチュニスティック型投資運用まで多様な投資戦略を投
資家に提供
※ 為替レートは110.485円／米ドル（2021年3月末時点）で換算
出所：インベスコ・グループ
3
運用ハイライト
4
ハイライト
◼ 投資主価値の着実な成長
2021年4月期（第14期）の1口当たり分配金は、第14期予想（402円）比約4.5％増の420円
第14期の1口当たりNAVは、17,782円と対前期比ほぼ同水準 (前期：17,684円）
◼ 安定的な内部成長
第14期の期中平均稼働率は、当初予想の97.9％対比0.3％ポイント高い98.2%を達成
第14期の既存テナントの賃料更改時における賃料増加率は16.9％、テナント入替えによる賃料増加率は
6.1%と、ポジティブ賃料ギャップに起因する高い増額率を実現
◼ ESGパフォーマンス
2020年GRESBリアルエステイト評価で5 Green Starを取得
2021年4月末時点の本投資法人の運用資産におけるグリーンビル認証取得状況は、物件数ベースで100％、
延床面積ベースで83.3％
5
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
◼ 2021年4月期（第14期）の1口当たり分配金は、賃貸事業収入の改善を受け、第14期の1口当たり予想分
配金である402円1 に対し、約4.5％増の420円で着地
◼ 第14期の1口当たりNAVは、期末鑑定評価額の合計が対前期比ほぼ同額だったことから、同水準の17,782円
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
450 18,000
17,782
17,684
400 17,534
17,334
350
300 17,000
250 16,490
390 409 410 420 367 381
200 402
150 16,000
100
50
0 15,000
0
第11期 第12期 第13期 第14期予 1 第14期 第15期予 第16期予 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
(10/2019) (4/2020) (10/2020) (4/2021) (4/2021) (10/2021) (4/2022) (4/2019) (10/2019) (4/2020) (10/2020) (4/2021)
1口当たり分配金実績 1口当たり分配金予想
1 自己投資口取得・消却後の発行済投資口数（8,802,650口）を基に算出した第14期の1口当たり予想分配金です。
6
リーシング及び稼働状況
◼ 2021年4月期（第14期）は、積極的なリーシング活動の結果、98.2%の平均稼働率を達成
◼ 今後のポートフォリオ平均稼働率は、第15期97.8%、第16期99.1%と回復の見通し
リーシング結果及び稼働実績（第14期） リーシング指針及び稼働率の見通し（第15期）
• 2021年4月期末（第14期末）の稼働率は期初予想を1.2%ポイント上回 • 第15期は恵比寿プライムスクエア及び錦糸町プライムタワーのリーシン
る97.0%を達成 グを重点的に実施予定
• 錦糸町プライムタワー及びサンタワーズセンタービルのリーシング進捗により、 • 引き続き積極的なリーシング活動を継続し、早期に高稼働率の回復及
コロナ禍の状況下においても平均稼働率98.2%の高い水準を維持 び運用資産の総合的なパフォーマンスの更なる向上を目指す
(㎡)
100% 25,000
99.2% 99.1% 99.5%
98.7%
97.5% 97.5% 20,000
95% 97.0% 97.0% 97.0%
13,820 15,000
90%
入居面積(㎡) 10,000
7,294 退去面積(㎡)
実績稼働率
85% 4,836
4,209 予想稼働率 5,000
80% 0
第13期末 第14期末 5/2021 6/2021 7/2021 8/2021 9/2021 10/2021 第16期末
(予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想)
期中ポートフォリオ平均稼働率
第13期 第14期 第16期予想
第15期予想 97.8%
99.3% 98.2% 99.1%
7
賃料増額改定の追求
◼ ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
各期末時点での全体稼働率 既存テナントの賃料改定面積（オフィス部分）
100% 減額改定 据置更新 増額改定
100%
99.2% 99.6% 99.5% 99.2%
99.0% 2,122㎡
98.5% 10,726㎡
98.0% 14.0%
8,341㎡ 19.7%
95% 96.8% 97.0%
10,152㎡ 28.5% 16,778㎡ 16,765㎡
80% 35.4%
39.3% 31,850㎡ 40.4%
22,596㎡
52.5% 20,315㎡
59.3% 58.0%
90% 60%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末第11期末第12期末第13期末第14期末
12,804㎡
43,742㎡
40%
テナント入退去面積（上段）及びテナント入替による賃料増減率
84.4%
20,932㎡ 80.3%
14,512㎡ 71.5% 30,607㎡
（オフィス部分）（下段） 56.2% 64.6%
24,568㎡
59.2%
28,865㎡
（㎡） 16,371㎡
入居 退去 20% 47.5% 13,934㎡
40.7% 42.0%
15,000
1,174㎡
243㎡ 0㎡ 0㎡ 148㎡ 0㎡
4.5% 0㎡ 0㎡ 0㎡
1.6% 0.0% 0.0% 0.4% 0.0%
0.0% 0.0% 0.0%
5,000 0%
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
-5,000 改定面積 25,839㎡ 15,168㎡ 29,274㎡ 47,385㎡ 60,715㎡ 34,248㎡ 38,967㎡ 41,481㎡ 54,468㎡
-15,000 既存テナントの賃料改定時の賃料増加率（オフィス部分）
30% 22.9%
21.0% 20.7% 16.9% ※
20.0%
20% 14.1% 15.1%
15.0%
6.1% 8.6% 8.4% 8.5% 8.8% 9.0%
10% 2.7% 7.8% 7.3%
10.0% 6.5%
-0.5%
-3.7%
0% 5.0%
-10% 0.0%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
※ 大口テナントの増額賃料改定を含みます。
8
ESGへの取組み
◼ 本投資法人はESG投資を通じて、企業価値と社会的価値の持続的な成長を目指すことが、ひいては中長期的な投資
主価値の向上につながるものと思料
◼ 本投資法人はサステナビリティの向上に資する取組みを推進
環 境 社 会
GRESBリアルエステイト評価（2020年） ステークホルダーとの対話
◼ GRESBリアルエステイト評価：5 Green Star ◼ 物件共用部のリノベーション実施によるテナント満足度の向上
◼ 国内上場企業のオフィス部門同業他社11社中第3位 ダイバーシティとインクルージョン
◼ GRESB開示評価：「A」評価 ◼ 2021年4月時点の本資産運用会社の部長職の女性比率は50%
ガバナンス
投資口累積投資制度
◼ 2021年4月時点で本資産運用会社の77.8%の社員が加入3
IOJの役員の多様化
グリーンビル認証 ◼ 2021年4月時点のIOJの女性役員比率は50%
◼ 2021年4月末時点のIOJのグリーンビル認証取得状況は、物件数ベース 資産運用報酬計算方法の変更（2020年5月）
で100％、延床面積ベースで83.3％
◼ 利益連動の報酬比率を引き上げ、固定報酬比率の引き下げを実施
認証物件数 延床面積（㎡） 取得率 2
法令遵守/倫理・行動規範
合計 1 18 643,968 83.3% ◼ 各種研修の計画的な実施
DBJ Green Building 認証 1 67,581 8.8%
経済性
CASBEE 18 643,968 83.3%
気候変動による財務リスク
BELS 1 5,720 0.7%
◼ インベスコとしてTCFD提言に賛同（2019年3月）
1 1棟の建物が複数の環境認証を取得している場合は、1棟として記載しています。
2 IOJ運用物件の総延床面積（773,049㎡）に対する各環境認証取得床面積の割合です。
3 社内規程により、投資口累積投資制度に参加できない取締役、コンプライアンス・オフィサー等を除いた社員数に対する比率です。
9
ポートフォリオの概要
10
ポートフォリオの概要
2021年4月末日時点
運用物件数 （18物件） ポートフォリオの特徴 3 地域別投資比率
取得価格合計 資産規模別分布別（%）
2,258 億円
9.5
東京圏
1物件当たりの平均取得価格
125.4 億円 90.5
1,930億円
85.4%
鑑定評価額合計
大規模オフィスビル 90.5%
2,743 億円 その他（中規模オフィスビル） 9.5%
地域分布別（%） 大阪市
2021年4月期（第14期）
平均稼働率 19億円
14.6 浦安市
福岡市 0.8%
98.2% 118億円
45億円
2.0% 5.3%
平均NOI利回り1 85.4
名古屋市
5.3%
146億円
東京圏4 85.4% 6.5%
ポートフォリオPML値 2 -東京23区 68.7%
（東京都心5区5 35.8%）
2.65% その他の地域 14.6%
1 第14期末時点の保有資産のNOIについては、次の計算方法で算出しています：第14期の実績NOI÷第14期運用日×365日。NOI利回りは、計算対象とする資産のNOIの合計を計算対象とする資産の
取得価格の合計で除した数値です。なお、固定資産税等費用化後の数字です。
2 SOMPOリスクマネジメント株式会社による2021年5月付 「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づいて、保有信託不動産全体に関するPML値（ポートフォリオPML値）を記載しています。
3 取得価格ベースの比率です。
4 「東京圏」とは、東京都、横浜市、川崎市、さいたま市及び千葉市を指します。
5 「東京都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。
11
ポートフォリオの概要
取得価格合計は2,258億円（18物件）（2021年5月時点）
恵比寿 晴海アイランド トリトン クイーンズスクエア 名古屋プライム 東京日産
物件名称 CSタワー2
プライムスクエア スクエアオフィスタワーZ 1 横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
物件写真 売却済
その他大都市圏
所在地 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区）
（名古屋市）
取得価格 25,014百万円 9,300百万円 13,969百万円 16,034百万円 14,600百万円 6,700百万円
品川シーサイド サンタワーズ
物件名称 オルトヨコハマ 西新宿KFビル アキバCOビル 仙台本町ビル 3
イーストタワー センタービル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 13,000百万円 6,600百万円 25,066百万円 8,078百万円 6,615百万円 5,000百万円
西新宿
物件名称 博多プライムイースト 錦糸町プライムタワー アクア堂島東館 麹町クリスタルシティ プライムタワー新浦安
プライムスクエア
物件写真
その他大都市圏
所在地 その他大都市圏（福岡市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
（大阪市）
取得価格 4,500百万円 15,145百万円 1,910百万円 34,835百万円 6,405百万円 11,860百万円
物件名称 テクノウェイブ100 4 IBFプランニングビル 5 音羽プライムビル 1 2016年12月16日付で売却しています（売却益は783百万円）。
2 2019年3月20日にCSタワーアネックスを売却しています（売却益は149百万
円）。取得価格には、本投資法人が2014年6月6日に取得した持分に加え、
2020年1月30日追加取得した持分を合算した数値を記載しています。
物件写真 3 2018年4月18日に準共有持分40%を、5月17日に残りの準共有持分60%
売却済 を売却しています（売却益は687百万円）。
4 2018年5月1日付で取得した持分に加え、2019年5月22日及び2020年3
月31日に追加取得した持分を合算した数値を取得価格として記載しています。
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 5 2020年12月10日付で売却しています（売却益は約137.6百万円）。
取得価格 8,710百万円 3,500百万円 6,830 百万円
12
賃料ギャップの状況（オフィス部分）
◼ マーケット平均賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃料収入の増加を追求
稼働率 マーケット賃料からの乖離率 各物件のオフィス賃貸可能面積の
（2021年4月末時点） （オフィス部分） 1 総オフィス賃貸可能面積に占める割合 (㎡)
アクア堂島東館 95.9% -29.3% 2,826
クイーンズスクエア横浜 100.0% -26.6% マ 16,644
｜
博多プライムイースト 95.8% -23.1% ケ 7,018
名古屋プライムセントラルタワー 96.6% -21.8% ッ 15,986
ト
西新宿KFビル 100.0% -12.9% 平 5,366
均
CSタワー 100.0% -10.5% 19,545
賃
品川シーサイドイーストタワー 100.0% -9.0% 料 17,429
よ
西新宿プライムスクエア 95.5% -7.6% 23,040
り
東京日産西五反田ビル 100.0% -7.5% 安 8,522
い 36,031
テクノウェイブ100 100.0% -3.4%
オルトヨコハマ 90.8% -2.2% 20,106
マ
麹町クリスタルシティ 100.0% -2.1% ｜ 5,211
ケ
錦糸町プライムタワー 89.7% -1.7% ッ 17,392
プライムタワー新浦安 98.5% 2.7% ト 21,394
平
サンタワーズセンタービル 91.3% 2.8% 均 7,809
賃
恵比寿プライムスクエア 89.5% 6.5% 10,309
料
アキバCOビル 100.0% 6.7% よ 5,025
り
音羽プライムビル 100.0% 11.2% 4,200
高
い
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%
1 「マーケット賃料からの乖離率（オフィス部分）」は、各資産の2021年4月末日時点のオフィス部分の実績賃料と、シービーアールイー株式会社が査定した2021年3月末時点における各保有資産及
び取得予定資産のオフィス部分の新規推定成約賃料（基準階）（マーケット賃料）との差額を当該マーケット賃料で除して算出した数値を記載しています。
13
今後の賃料改定の予定
◼ COVID-19の状況下においても、第14期のポートフォリオ平均賃料は対前期比約1％の増加を達成
◼ マーケット平均賃料が対前期比約3.4％下落したことから、第14期のポジティブ賃料ギャップは7.9%に縮小
平均単価の推移（円/坪）（オフィス部分） 契約更新時期及びマーケット賃料との乖離率（賃貸面積ベース）1
ポートフォリオ平均賃料（左軸） マーケット平均賃料 （左軸）
35.0%
マーケット賃料との乖離（右軸） 予定
19,000 15.0% 30.0% 109 件
11.7%
25.0%
100 件 29,079㎡
18,000 10.0%
7.9% 11.9%
20.0% 96 件
17,726
28,097㎡
17,000 5.0% 11.5%
17,121 15.0% 21,188㎡
8.7%
39,564㎡
10.0% 16.2%
16,000 15,760 0.0%
15,648 25,063㎡ 20,675㎡
10.3% 8.5%
5.0%
1,308㎡ 2,937㎡ 1,668㎡
15,000 -5.0% 0.5% 1.2% 0.7%
0.0%
第14期 第15期 第16期
賃料ギャップ
0
14,000 -10.0% -10%超 増額改定を目指す
第13期 第14期
-10%～10% 現状維持又は増額改定を目指す
18物件 18物件 10%超 据置更新を目指す
1 オフィス部分の契約更新件数及び契約更新を迎える件数と総賃貸面積に占める契約更新面積の割合を、シービーアールイー株式会社が査定したマーケット賃料との乖離状況とともにグラフ化したものです。
14
テナント上位10社（賃貸面積ベース）
2021年4月（第14期）末日時点 テナント業態分布（賃貸面積ベース）3
総賃貸面積 総賃貸面積に
賃貸面積 1 に占める テナント業種 占める テナント数
テナント名 入居物件名 割合 2
（㎡） 割合(%)
（%）
情報サービス業（ソフトウェア、情報処理、提供サービス） 20.8% 43
1 株式会社インテック テクノウェイブ100 16,555.18 5.8 その他サービス業（経営コンサル、広告、専門・技術、娯楽） 18.5% 89
製造業 12.5% 73
2 株式会社東急ホテルズ クイーンズスクエア横浜 13,506.72 4.7 商業 10.1% 68
宿泊業、飲食業 9.1% 17
3 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.5
金融・保険業 4.8% 26
品川シーサイド 不動産業 4.1% 19
4 株式会社相鉄ホテル開発 9,237.18 3.2
イーストタワー 建設業 4.6% 24
5 八千代エンジニヤリング株式会社 CSタワー 8,893.68 3.1 映像・音声・文字情報制作業 3.7% 7
教育、学習支援、医療、福祉、複合サービス業 3.8% 42
6 株式会社みなとみらい東急スクエア クイーンズスクエア横浜 6,395.39 2.2 インターネット付随サービス業 2.5% 15
品川シーサイド 通信業 1.4% 7
7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.2
イーストタワー 電気・ガス業 1.3% 4
その他 0.9% 8
8 株式会社グッドスマイルカンパニー アキバCOビル 5,514.42 1.9
水産・農林業 0.4% 1
9 株式会社東急モールズデベロップメント クイーンズスクエア横浜 5,512.59 1.9 陸運業 0.5% 6
倉庫・運輸関連業 0.6% 5
株式会社ビーエス・デーインフォメーショ
10 音羽プライムビル 4,200.08 1.5 放送業 0.3% 1
ンテクノロジー
空運業 0.1% 1
上位10社合計 88,888.56 30.9
100.0% 456
1 「賃貸面積」は、2021年4月末日時点における各取得済資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
2 「総賃貸面積に占める割合」は、全ての取得済資産の2021年4月末日時点における賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
3 2021年4月末日時点における各取得済資産に係る住居テナントを除くテナントとの各賃貸借契約に記載された賃貸面積に基づき、テナントの業態毎の賃貸面積の合計がポートフォリオ全体の賃貸
面積の合計に占める割合を記載しています。なお、比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0%にならない場合があります。
15
賃貸事業収益の構成比
2021年4月末日時点
◼ オフィスの賃料増額機会は平均2.4年毎に到来
2021年4月期（第14期）のポートフォリオ収益の構成比
1.4% 0.2%
3.8%
賃貸事業
用途 賃貸面積 (㎡) 平均契約年数
6.9% 収益比率
オフィス
オフィス 87.7% 235,596.11 2.4年
商業施設
商業 6.9% 23,521.84 6.6年
ホテル
ホテル1 3.8% 22,743.90 20.0年
住宅
住居 1.4% 4,126.62 2.8年
その他
その他 0.2% 1,766.03 4.4年
87.7%
合計 100.0% 287,754.49 4.1年
1 変動賃料収入は含みません。
ホテルの賃貸事業収益の内訳
2021年4月期（第14期）のホテル2物件の固定賃料の合計は、 総賃貸事業収益の3.8%
品川シーサイドイーストタワー クィーンズスクエア横浜
第14期 賃貸事業収益比率
19.4%
固定賃料
固定賃料 92.3%
変動賃料 変動賃料 7.7%
80.6% 合計 100.0%
100.0%
オペレーター：株式会社相鉄ホテル開発 オペレーター：株式会社東急ホテルズ
16
新型コロナウイルス感染症の影響への対応
後継ホテルオペレーターの誘致に成功（品川シーサイドイーストタワー）
◼ 2021年11月に予定されていたホテルオペレーター退去については、ダウンタイム無しで後継テナントの誘致に成功
◼ 業績連動型の賃料形態への変更により、中長期的なアップサイドポテンシャルを確保
品川シーサイドイーストタワーのリブランド戦略 ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社の概要及び特徴
2020年10月期決算説明資料におけるご説明 会社概要
最適な資産運用を検討
• コロナ禍の長期化を背景に「株式会社相鉄ホテル開
発」から解約通知を受領
• 解約は1年前通知のため、退去時期は2021年11
月（第16期）の予定
• 国内51カ所、海外1カ所、7,363室のホテル宿泊部門及
• 1年後のホテル部分の空室を想定した場合、総賃貸 び売店部門・料飲部門・大浴場・スパの運営、
事業収益へ与える影響は-2.3%（実際に影響が発 アセットマネジメント、フランチャイズ運営等
生するのは第16期以降）
• リブランドの上、前テナントよりも業績を伸長させた実績
今後の市場動向も勘案し、後継オペレーターの模索、用途変 を保有
アクション
更を含めて、幅広く検討し、投資主価値の向上に資する最適
プラン
な方法を検討中 （注）上記に掲載されている写真は、ソラーレホテルズアンドリゾーツ株式会社が
オペレーターとして運営する他のホテルのものであり、品川シーサイドイーストタワーのものではありません。
幅広い販売網
2021年4月28日における開示 • 全国に5カ所（東京・札幌・名古屋・大阪・福岡）の営業所を設置
ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社との基本合意書締結 • 旅行代理店の取扱い範囲についても、大手、準大手、中小及びインバウンド
（ラウンドオペレーター）まで幅広い取引実績を保有
• 本資産運用会社による積極的なリーシング活動の結果、ダウンタイム無しのリテナ
ントに成功 • ビジネスやレジャー、インバウンドなど幅広い団体需要を取り込む。特にスポー
リブランド後 ツ団体は長年の実績により旅行代理店から高い信頼を得ている
ホテル名 ロワジールホテル（LOISIR HOTEL） • 中国、韓国及び台湾を中心としたインバウンド需要を取り込む。近年は欧米
や東南アジアの観光客にもフォーカス
賃借人 ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社
契約形態 定期借家契約
アワード受賞歴
契約期間 10～15年程度を目途とし今後協議により決定
• ロワジールホテルでは、JTBや楽天トラベル、Booking.comなどの旅行代理
賃料形態 GOP連動型変動賃料
店、予約サイトから数多くのアワードを受賞
17
堅実な財務運営
2021年5月末日時点
◼ 調達手段の多様化を図り、安定した財務運営を推進してきました
借入先の分散状況 平均借入金利及び平均借入残存数の推移
（%） （年）
西日本シティ銀行, 福岡銀行, 平均借入残存年数（右軸） 平均借入金利（左軸）
0.8 0.74
0.70 0.70 0.70 6.0
3.0% 2.3% 日本生命保険相互会社,
日本政策投資銀行, 0.61 0.59 0.58 0.59
0.9% 0.55 0.56
4.2% 0.6 0.50 0.50
0.47 0.48 0.47 4.0
3.3
2.8 2.7 2.7
シティバンク、エヌ・ 0.4 2.5
2.2 2.3 2.3 2.1 2.2 2.1 2.0 2.1 2.1 2.5
エイ東京支店,
2.0
4.7% 0.2
三井住友銀行,
あおぞら銀行, 22.6% 0.0 0.0
6.1% 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 5/2021
新生銀行, LTVの推移 2
6.4% 簿価LTV 1
時価LTV
55.0%
49.8%
49.5% 49.6% 49.4% 49.4%
三菱UFJ銀行, 49.3%
りそな銀行, 47.7% 47.7% 49.4% 49.4% 49.3%
50.0% 47.6%
19.8% 45.0% 45.0%
8.8%
45.0%
45.6%
みずほ銀行, 44.2% 45.3% 44.4% 44.3%
43.4% 43.7%
9.6% 三井住友信託銀行, 40.0% 43.1% 43.0% 42.2% 41.7%
42.4% 41.9% 41.5%
11.5%
0.0%
35.0%
1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期
有利子負債合計 借入金合計 投資法人債合計 長期固定比率
124,160 百万円 106,760 百万円 17,400 百万円 95.7 %
1 「簿価 LTV」は次の通り計算しています：簿価 LTV ＝ 有利子負債の総額 ÷ 総資産額
2 「鑑定 LTV」は次の通り計算しています：鑑定 LTV ＝ 有利子負債の総額 ÷ （総資産額+含み益）
18
Appendix
19
2021年4月期（第14期）の業績
2020年10月期 2021年4月期 2021年4月期 変動要因分析
第13期 第14期 第14期 (C) – (A) （百万円）
実績 予想 実績 賃貸事業収入の減少 （恵比寿プライムスクエア、オルトヨ
-143
コハマ、IBFプランニングビル他）
水光熱費収入の減少 -92
（百万円） (A) (B) (C) (C) – (A) (C) – (B) その他収入の減少 -14
売却益の計上（IBFプランニングビル） 138
営業収益 8,865 8,735 8,755 -111 20
営業収益 -111
水光熱費の減少 156
営業利益 4,127 4,045 4,185 58 141
その他賃貸事業費用の減少（修繕費等） 54
その他営業費用の増加 -41
経常利益 3,646 3,547 3,700 54 153
営業利益 58
当期純利益 3,645 3,546 3,698 53 152 営業外費用の増加 -4
経常利益 54
当期純利益 53
発行済投資口数（口）1 8,899,256 8,802,650 8,802,650 -96,606 0
(C) – (B) （百万円）
賃貸事業収入の増加（錦糸町プライムタワー、恵比寿
1口当たり分配金（円） 410 402 420 10 18 プライムスクエア他） 50
水光熱費収入の減少 -80
その他収入の増加 50
営業収益 20
LTV (%) 49.3 - 49.3 0 -
水光熱費の減少 114
その他賃貸事業費用の減少 20
総資産 255,926 - 252,078 -3,848 -
その他営業費用の増加 -14
営業利益 141
有利子負債 126,280 - 124,160 -2,120 -
営業外費用の減少 12
経常利益 153
当期純利益 152
1 発行済投資口数は、第14期に自己投資口取得・消却を実施したため、 8,899,256口から8,802,650口へ96,606口減少しました。
20
2021年10月期（第15期）・2022年4月期（第16期）の業績予想
2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期 変動要因分析
第14期 第15期 第16期 (B) – (A) （百万円)
1 賃貸事業収入の減少（錦糸町プライムタワー、恵比寿
実績 予想 予想 プライムスクエア）
-66
水光熱費収入の増加 76
（百万円） (A) (B) (C) (B) – (A) (C) – (B) その他収入の増加 140
売却益の減少 -138
営業収益 8,755 8,767 8,479 12 -288
営業収益 12
水光熱費の増加 -174
営業利益 4,185 3,711 3,823 -474 112
その他賃貸事業費用の増加（修繕費他） -84
その他営業費用の増加 -230
経常利益 3,700 3,236 3,348 -464 112
営業利益 -474
営業外費用の減少 10
当期純利益 3,698 3,236 3,348 -463 112
経常利益 -464
当期純利益 -463
発行済投資口数（口） 8,802,650 8,802,650 8,802,650 0 0
(C) – (B) （百万円)
1口当たり分配金（円） 420 367 381 -53 14 賃貸事業収入の減少（錦糸町プライムタワー他の増
-11
加及び品川シーサイドイーストタワーの減少）
水光熱費収入の減少 -70
その他収入の減少 -207
営業収益 -288
水光熱費の減少 117
賃貸事業費用の増加 -21
その他営業費用の減少 304
営業利益 112
営業外費用の変動 0
経常利益 112
当期純利益 112
1 2021年10月期（第15期）の業績予想には、TOBに関する専門家報酬等の費用を一定程度見込んでいます。
21
投資主及び投資口の状況
2021年4月期（第14期）末時点
所有者別投資口数の割合 1 主要投資主
個人・その他, 所有 比率 3
金融機関, 投 資 主 投資口数 （%）
14.3%
47.3%
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,203,835 13.67
2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,096,738 12.45
発行済総投資口数
8,802,650口 3 日本証券金融株式会社 601,242 6.83
MSIP CLIENT SECURITIES
外国法人等, 4 311,338 3.53
常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社
36.2% その他国内法人,
2.3% 5 野村信託銀行株式会社(投信口) 299,068 3.39
HSBC BANK PLC A/C CLIENTS, NON TREATY 1
所有者別投資主数の割合 1 6
常任代理人 香港上海銀行東京支店 4
269,112 3.05
金融機関, その他国内法人, 7 株式会社日本カストディ銀行(証券投資信託口) 250,439 2.84
0.4% 1.4%
外国法人等, UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED
1.7% 8 CLIENT ACCOUNT 235,944 2.68
常任代理人 シティバンク、エヌ・エイ東京支店
投資主数
18,396名 SDSS K INVESTCO LIMITED
9 198,432 2.25
常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社
STATE STREET BANK WEST CLIENT － TREATY
個人・その他, 10 505234 158,061 1.79
96.5% 常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
合 計 4,624,209 52.53
1 比率は、少数第2位を四捨五入しているため、合計が100%にならないことがあります。
2 金融商品取引業者を含みます。
3 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切捨てて記載しています。
4 HSBC BANK PLC A/C CLIENTS, NON TREATY 1は､本資産運用会社の親会社であるインベスコ･リミテッドの子会社であるインベスコ･インベストメンツ（バミューダ）リミテッドを受益者とする信
託の受託者として､上記投資口（269,112口）を保有しています｡
22
主要データ
2021年4月期（第14期）末時点
物件 財務
物件数 18 物件 分配金予想
2021年10月期（第15期） 367 円
2022年4月期（第16期） 381 円
取得価格合計 2,258 億円
第14期 1口当たりFFO3 521 円
鑑定評価額合計 2,743 億円 第14期 1口当たりAFFO4 441 円
NOI利回り 5.3 % 1口当たりNAV 17,782 円
償却後NOI利回り 4.4 %
第14期 1口当たり純資産額 12,814 円
平均延床面積1 59,817.85 m2
分配金利回り
総賃貸可能面積 296,647.98 m2 （2021年5月31日時点）
3.3 %
東京圏比率2 85.4 % 簿価LTV 49.3 %
鑑定LTV 41.5 %
第14期 平均稼働率 98.2 % 長期発行体格付 (JCR) AA- （安定的）
1 建物全体の平均延床面積
2 取得価格ベース
3 1口当たりFFO ＝（当期純利益+減価償却費-不動産等売却益）÷発行済投資口数
4 1口当たりAFFO ＝ （当期純利益+減価償却費-不動産等売却益-資本的支出額）÷発行済投資口数
23
ポートフォリオの状況
2021年4月末日時点
◼ ポートフォリオ一覧
取得価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 投資比率 築年数 NOI利回り1 稼働率 PML
物件名称 所在地
（百万円） （百万円） (㎡) (%) （年） (%) (%) (%)
1 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 25,014 30,870 17,351.42 11.1 24 4.2 89.5 2.35
2
3 CSタワー 東京都台東区 13,969 21,000 19,545.29 6.2 30 7.1 100.0 3.17
4 クイーンズスクエア横浜 神奈川県横浜市 16,034 18,300 42,059.03 7.1 24 5.9 100.0 2.96
5 名古屋プライムセントラルタワー 愛知県名古屋市 14,600 22,900 17,117.10 6.5 12 6.3 96.6 3.61
6 東京日産西五反田ビル 東京都品川区 6,700 7,910 8,522.42 3.0 31 5.9 100.0 7.14
7 オルトヨコハマ 神奈川県横浜市 13,000 14,300 23,593.92 5.8 20 6.2 90.8 4.94
8 西新宿KFビル 東京都新宿区 6,600 8,170 6,287.78 2.9 28 5.3 100.0 5.03
9 品川シーサイドイーストタワー 東京都品川区 25,066 28,900 27,892.63 11.1 17 4.5 100.0 4.94
10 アキバCOビル 東京都千代田区 8,078 9,920 5,514.42 3.6 21 4.0 100.0 6.18
11 サンタワーズセンタービル 東京都世田谷区 6,615 8,850 8,014.55 2.9 29 5.9 91.3 0.96
13 博多プライムイースト 福岡県福岡市 4,500 5,430 7,018.01 2.0 29 5.9 95.8 1.56
14 錦糸町プライムタワー 東京都江東区 15,145 17,600 17,606.11 6.7 27 5.1 89.7 2.79
15 アクア堂島東館 大阪府大阪市 1,910 2,250 3,189.68 0.8 28 5.3 95.9 7.37
16 西新宿プライムスクエア 東京都新宿区 34,835 39,500 23,607.43 15.4 32 4.3 95.5 4.88
17 麹町クリスタルシティ 東京都千代田区 6,405 7,440 5,750.52 2.8 29 5.0 100.0 3.63
18 プライムタワー新浦安 千葉県浦安市 11,860 13,300 22,324.68 5.3 31 5.3 98.5 4.56
3
19 テクノウェイブ100 神奈川県横浜市 8,710 10,400 36,879.10 3.9 31 8.7 100.0 6.80
20 音羽プライムビル 東京都文京区 6,830 7,280 4,373.90 3.0 13 4.5 100.0 4.07
合計/ 平均 225,871 274,320 296,647.98 100.0 25 5.3 97.0 2.65
1 「NOI利回り」については、第14期の実績NOIを365日換算し取得価格で除して算出しています（小数第2位を四捨五入）。なお、NOIは固定資産税費用化後の数値です。
2 「取得価格」には、本投資法人が2014年6月6日付で取得した持分と2020年1月30日付で取得した持分を合算した数値を記載しています。なお、2014年6月6日に取得したCSタワーアネックスについ
ては、2019年3月20日に売却しています。
3 「取得価格」には、本投資法人が2018年5月1日、2019年5月22日及び2020年3月31日に取得した持分を合算した数値を記載しています。
24
ポートフォリオの状況
2021年4月末日時点
◼ 鑑定評価の概要
第14期末 第13期末
取得価格 鑑定評価額
物件名称 直接還元利回り (%) (c)
(百万円) (百万円) (a) 帳簿価格 含み損益 鑑定評価額 直接還元利回り
(百万円) (百万円) (百万円) (b) (%) (d)
(a)-(b) (c)-(d)
1 恵比寿プライムスクエア 25,014 30,870 49 3.2 0.0 25,204 5,666 30,821 3.2
1
2 CSタワー 13,969 21,000 0 4.0 0.0 13,980 7,020 21,000 4.0
3 クイーンズスクエア横浜 16,034 18,300 0 4.2 0.0 15,771 2,529 18,300 4.2
4 名古屋プライムセントラルタワー 14,600 22,900 0 4.1 0.0 13,461 9,439 22,900 4.1
5 東京日産西五反田ビル 6,700 7,910 10 3.7 0.0 6,800 1,110 7,900 3.7
6 オルトヨコハマ 13,000 14,300 -400 4.6 0.1 12,504 1,796 14,700 4.5
7 西新宿KFビル 6,600 8,170 70 3.5 0.0 6,805 1,365 8,100 3.5
8 品川シーサイドイーストタワー 25,066 28,900 -200 3.6 0.0 24,641 4,259 29,100 3.6
9 アキバCOビル 8,078 9,920 10 3.4 0.0 8,237 1,683 9,910 3.4
10 サンタワーズセンタービル 6,615 8,850 170 3.9 0.0 6,749 2,101 8,680 3.9
11 博多プライムイースト 4,500 5,430 0 4.4 0.0 4,492 938 5,430 4.4
12 錦糸町プライムタワー 15,145 17,600 100 3.8 -0.1 15,639 1,961 17,500 3.9
13 アクア堂島東館 1,910 2,250 0 3.9 0.0 1,926 324 2,250 3.9
14 西新宿プライムスクエア 34,835 39,500 0 3.5 0.0 36,242 3,258 39,500 3.5
15 麹町クリスタルシティ 6,405 7,440 80 3.3 -0.1 6,379 1,061 7,360 3.4
16 プライムタワー新浦安 11,860 13,300 300 4.1 0.0 12,076 1,224 13,000 4.1
17 テクノウェイブ1002 8,710 10,400 0 4.8 0.0 9,220 1,180 10,400 4.8
18 音羽プライムビル 6,830 7,280 0 3.8 0.0 6,798 482 7,280 3.8
合 計 225,871 274,320 189 3.8 0.0 226,932 47,387 274,131 3.8
1 「鑑定評価額」については、本投資法人が2014年６月６日付で取得した持分と2020年１月30日付で取得した持分とを一体として評価した評価額を記載しています。
2 「取得価格」については、2018年5月1日、2019年5月22日及び2020年3月31日付で本投資法人が取得した持分の取得価格の合計額を記載しています。また、「鑑定評価額」については、本
投資法人が2018年５月１日付で取得した持分、2019年５月22日付で取得した持分及び2020年３月31日付で取得した持分を一体として評価した評価額を記載しています。
25
本投資法人の重要課題
◼ インベスコ・リアルエステートの重要課題から、本投資法人の最重要課題として下記を選出
環境
東京都が定める温室効果ガス排出量削減方針に則し、基準排出量（2002年
1 省エネルギー及び
から2007年のうち3か年度の平均値）に対し、2020年度から2024年度までの5
温室効果ガス排出量削減
年平均で温室効果ガス排出量25%（CO2換算）削減を目指す
10 グリーンビル認証 グリーンビル認証取得の推進
社会
ステークホルダー（投資家、地域社会、業務委託会社、資産運用会社の従業員、
11 ステークホルダーとの対話
業界団体を含む）との定期的かつ詳細なコミュニケーションの向上
16 ダイバーシティとインクルージョン 従業員の能力を最大化させるための研修の実施、社内コミュニケ―ション機会の創
出及び職場環境の整備等により、ダイバーシティの促進及び参 画機会の拡充
ガバナンス
21 リーダーシップ・ ステークホルダーに対する透明性が高く有意義なリーダーシップの提供
コーポレートガバナンス 目標達成のために効果的なフレームワークの構築
22 法令遵守 社内外のコンプライアンス文化、企業レベルの標準倫理・行動規範を適切に理解
23 倫理・行動規範 するための定期的な研修の実施
経済性
24 経済的利益 投資主価値の最大化を企図した施策の実施
25 気候変動による財務リスク 気候変動に起因したリスクと機会の特定とリスク低減に係る戦略の策定
26 レジリエンス（業務継続性） 将来発生しうる災害の特定及び準備の推進並びに事業継続計画の整備
26
ESGパフォーマンス
2021年4月末時点
◼ 18物件中、18件にてグリーンビル認証を取得
◼ グリーンリース契約（環境配慮条項付きリース契約）を導入している物件については、グリーンのチェックマーク☑を記載
Ebisu クイーンズ 名古屋プライム 東京日産 オルトヨコハマ 西新宿KFビル
恵比寿プライムスクエア CSタワー
Prime Square スクエア横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
3つ星 A A S S A A B+
ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク
品川シーサイド アキバCOビル サンタワーズ 博多プライム 錦糸町 アクア堂島 西新宿プライム 麹町クリスタル
イーストタワー センタービル イースト プライムタワー 東館 スクエア シティ
A B+ A S S S A A
ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク
83.3% 100%
プライムタワー テクノウェイブ 音羽プライムビル
新浦安 100
グリーンビル認証を取得している物件の延床 グリーンビル認証を取得している物件数の
B+ A A 2つ星 面積合計がポートフォリオの総延床面積に ポートフォリオの総物件数に占める割合
ランク ランク ランク 占める割合
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに関する数値
は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
27
東京オフィスマーケットの需給バランスと予測
2021年3月末時点
グレードAオフィス予測 1
(1,000坪) 新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）3
250 10%
予 測
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
0 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
グレードBオフィス予測 2
(1,000坪) 新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）
3
90 10%
予 測
70 8%
50 6%
30 4%
10 2%
-10 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
1 グレードAオフィスの定義は以下の通りです。立地は主要5区中心、延床面積は10,000坪以上、賃貸総面積は6,500坪以上、基準階面積は500坪以上、築年数は11年未満。
2 グレードBオフィスの定義は以下の通りです。立地は東京23区以内、延床面積は原則2,000坪以上7,000坪未満、基準階面積は200坪以上、新耐震基準に準拠したビル。
3 空室率は各年の12月末時点です。
出所：シービーアールイー株式会社より提供された2021年3月末時点の数値に基づき資産運用会社にて作成。
28
パフォーマンスデータ
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
10/2014 4/2015 10/2015 4/2016 10/2016 4/2017 10/2017 4/2018 10/2018 4/2019 10/2019 4/2020 10/2020 4/2021
営業収益 （百万円） 1,911 3,009 4,003 4,183 5,684 6,543 6,171 6,397 8,625 8,341 8,634 8,658 8,865 8,755
うち不動産賃貸事業収益 （百万円） 1,911 3,009 4,003 4,179 5,678 5,755 6,171 6,119 8,215 8,191 8,634 8,658 8,865 8,617
営業費用 （百万円） 952 1,699 2,327 2,453 3,087 3,218 3,399 3,320 4,285 4,284 4,647 4,535 4,738 4,569
うち不動産賃貸事業費用 （百万円） 746 1,403 1,976 2,041 2,592 2,583 2,805 2,688 3,538 3,489 3,835 3,697 3,895 3,685
営業利益 （百万円） 959 1,309 1,675 1,730 2,597 3,324 2,772 3,076 4,339 4,056 3,987 4,123 4,127 4,185
経常利益 （百万円） 436 1,128 1,397 1,463 2,230 2,967 2,394 2,590 3,799 3,541 3,471 3,634 3,646 3,700
当期純利益 （百万円） 435 1,127 1,396 1,462 2,229 2,966 2,393 2,588 3,797 3,538 3,470 3,633 3,645 3,698
総資産額 （百万円） 89,333 89,285 117,757 118,088 172,204 179,894 178,721 179,295 245,448 245,768 254,423 255,653 255,926 252,078
対前期比 （%） 0.0 -0.1 +31.9 +0.3 +45.8 +4.5 -0.7 +0.3 +36.9 +0.1 +3.5 +0.5 +0.1 -1.5
純資産額 （百万円） 43,442 44,134 55,287 55,353 81,183 81,935 80,586 80,789 110,378 109,974 113,903 114,126 114,148 112,805
対前期比 （%） 0.0 +1.6 +25.3 +0.1 +46.7 +0.9 -1.6 +0.3 +36.6 -0.4 +3.6 +0.2 +0.0 -1.2
有利子負債額 （百万円） 40,200 40,200 56,200 56,200 82,100 89,000 89,000 89,000 121,300 121,300 125,780 126,280 126,280 124,160
出資総額(純額) （百万円） 43,007 43,007 53,891 53,891 78,913 78,913 78,113 78,113 106,520 106,520 110,547 110,547 110,547 109,147
発行済投資口の総口数 （口） 432,680 432,680 542,210 542,210 815,547 815,547 807,907 6,463,256 8,643,356 8,643,356 8,899,256 8,899,256 8,899,256 8,802,650
1口当たり純資産額 （円） 100,402 102,002 101,967 102,088 99,544 100,467 12,468 12,499 12,770 12,723 12,799 12,824 12,826 12,814
分配金総額 （百万円） 434 1,127 1,396 1,462 2,228 2,966 2,393 2,585 3,794 3,535 3,470 3,639 3,648 3,697
1口当たり分配金 （円） 1,005 2,605 2,575 2,697 2,733 3,638 2,962 400 439 409 390 409 410 420
うち1口当たり
利益分配金 （円） 1,005 2,605 2,575 2,697 2,733 3,638 2,962 400 439 399 386 409 410 420
うち1口当たり
利益超過分配金 （円） - - - - - - - - - 10 4 - - -
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パフォーマンスデータ
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
10/2014 4/2015 10/2015 4/2016 10/2016 4/2017 10/2017 4/2018 10/2018 4/2019 10/2019 4/2020 10/2020 4/2021
総資産経常利益率1 （%） 0.5 1.3 1.3 1.2 1.5 1.7 1.3 1.4 1.8 1.4 1.4 1.4 1.4 1.5
年換算値 （%） 1.3 2.5 2.7 2.5 3.0 3.4 2.6 2.9 3.5 2.9 2.8 2.9 2.8 2.9
2
自己資本利益率 （%） 1.0 2.6 2.8 2.6 3.3 3.6 2.9 3.2 4.0 3.2 3.1 3.2 3.2 3.3
年換算値 （%） 2.5 5.2 5.6 5.3 6.5 7.3 5.8 6.5 7.9 6.5 6.2 6.4 6.3 6.6
3
期末自己資本比率 （%） 48.6 49.4 47.0 46.9 47.1 45.5 45.1 45.1 45.0 44.7 44.8 44.6 44.6 44.8
対前期増減 （%） 0.0 +0.8 -2.5 -0.1 +0.3 -1.6 -0.5 -0.0 -0.1 -0.2 +0.0 -0.1 -0.0 0.1
配当性向4 （%） 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.9 97.6 99.0 100.2 100.2 100.0
【その他参考情報】
当期運用日数 （日） 148 181 184 182 184 181 184 181 184 181 184 182 184 181
期末投資物件数 （件） 5 5 8 8 13 14 14 14 18 18 19 19 19 18
減価償却費 （百万円） 294 428 537 561 710 752 767 785 898 925 986 1,010 1,022 1027
資本的支出額 （百万円） 56 194 236 328 333 648 288 631 540 921 460 756 265 699
賃貸NOI
(Net Operating Income)5 （百万円） 1,459 2,034 2,564 2,698 3,796 3,924 4,133 4,216 5,575 5,628 5,786 5,971 5,993 5,959
6
FFO(Funds from Operation) （百万円） 729 1,556 1,933 2,023 2,939 2,934 3,160 3,096 4,285 4,315 4,456 4,643 4,668 4,589
1口当たりFFO7 （円） 1,685 3,596 3,566 3,731 3,604 3,598 3,912 479 495 499 500 521 524 521
期末総資産有利子負債比率
(LTV) （%） 45.0 45.0 47.7 47.6 47.7 49.5 49.8 49.6 49.4 49.4 49.4 49.4 49.3 49.3
1 総資産経常利益率=経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100
2 自己資本利益率=当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100
3 期末自己資本比率=期末純資産額÷期末総資産額×100
4 配当性向= 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷1口当たり当期純利益×100
なお､第3期、第5期、第9期及び第11期の配当性向については､期中に公募増資を行ったことにより､また、第7期及び第14期の配当性向については、期中に自己投資口の取得及び消却を行ったことにより、それぞれ期
中の投資口数に変動が生じているため､次の算式により算出しています｡
分配金総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100
5 賃貸NOI (Net Operating Income) =不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
6 FFO (Funds from Operation) =当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
7 1口当たりFFO = FFO÷発行済投資口の総口数
下記の東京証券取引所のウェブサイトで投資口価格パフォーマンスをご確認いただけます。
https://quote.jpx.co.jp/jpx/template/quote.cgi?F=tmp/stock_detail&MKTN=T&QCODE=3298 30
定義集
本投資法人 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
本資産運用会社 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
NOI (Net Operating Income) 不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
東京圏 本投資法人の投資方針においては、東京都、横浜市、川崎市、さいたま市及び千葉市を指します。
東京都心5区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。
想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性の
PML値 ある大地震＝50年間に起こる可能性が10%の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格
に対する比率（%）で示したものを意味します。
各期における本投資法人の保有資産のオフィス部分において、新規テナント賃料を当該新規契約に係る賃貸面積で加重平均し
テナント入替による賃料増減率
た数値を、当該契約締結前の同区画における賃料に当該各賃貸借契約に係る賃貸面積で加重平均した数値を除した比率を
（オフィス部分）
記載しています。
当該営業期間に賃料の増額改定を行った改定後の賃料を当該賃貸借契約に係る賃貸面積で加重平均したものを、当該賃貸
既存テナントの賃料改定時の賃料
借契約に係る増額前の賃料を当該賃貸借契約に係る賃貸面積で加重平均したもので除した比率です。なお、当該上昇率は、
増加率（オフィス部分）
増額後の賃料が通期で寄与した場合を想定しており、また、フリーレントや一時的な賃料の減額については考慮していません。
既存テナントの賃料改定面積 各期において本投資法人の保有資産に係る更新時期を迎えた（更新時期前に契約を変更した場合も含みます。）オフィス部
（オフィス部分） 分の総賃貸面積に対する、減額改定、据置更新又は増額改定を行った契約に係る賃貸面積とその割合を示します。
期末時点における保有資産のオフィス部分の月額賃料総額（共益費込）を賃貸面積で除したのち、当該各物件の賃貸可能
ポートフォリオ平均賃料
面積をベースに加重平均して算出しています。
シービーアールイー株式会社により査定された保有資産のオフィス部分の新規推定成約賃料（基準階）（マーケット賃料）を、
マーケット平均賃料
当該各物件の賃貸可能面積をベースに加重平均して算出しています。
賃料ギャップ （マーケット平均賃料 – ポートフォリオ平均賃料） / マーケット平均賃料
FFO (Funds from Operation) 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
AFFO (Adjusted Funds from
Operation) 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益－資本的支出
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本資料に関する留意事項
◼ 本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするも
のではありません。
◼ 本資料には、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の将
来の業績等に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本資料作成時点において入手可
能な情報及び不確実な要因についての一定の仮定を前提とするものであり、本投資法人の将来
の業績等を保証するものではなく、また、本投資法人の実際の業績等とは異なる場合があります。
◼ 本資料において提供している情報については、その内容の正確性、確実性及び完全性を保証す
るものではありません。
◼ 本資料は、予告なくその内容が訂正、修正又は廃止される場合があります。
◼ 本投資法人及びインベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクの事前の承諾な
く、本資料の全部又は一部を引用、複製又は転用することを禁止します。
C2021-06-01