インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)
2020年10月期（第13期）決算説明会資料
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
2020年12月15日
http://www.invesco-reit.co.jp
プライムタワー新浦安 恵比寿プライムスクエア テクノウェイブ100
目 次
COVID-19の影響と今後の見通し・戦略 ▪ COVID-19の影響 5-6
1
運用ハイライト ▪ ハイライト 8
2 ▪ 1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移 9
▪ 1口当たり分配金変動要因 10
▪ 投資主価値の向上に資する取り組み 11
▪ 自己投資口の取得 12
▪ 中長期目標の設定について 13
▪ 今後のオフィス市場に対する見方 14
▪ 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 15
▪ ポストコロナにおけるオフィス需要 16
ポートフォリオの概要 ▪ ポートフォリオの概要 18-19
3 ▪ 本投資法人のJ-REIT市場における位置付け 20
▪ テナント上位10社（賃貸面積ベース） 21
▪ 賃貸事業収益の構成比 22
成長戦略 ▪ リーシング及び稼働状況 24
4 ▪ 積極的なリーシング活動の実施 25
▪ 効果なアセットマネジメントアプローチ -取り組み実績 26
▪ 賃料増額改定の追求 27
▪ 賃料ギャップの状況（オフィス部分） 28
▪ 今後の賃料改定の予定 29
▪ 着実な外部成長 30
▪ 堅実な財務運営 31-32
ESG ▪ 本投資法人の重要課題 34
5 ▪ 重要課題に対する取り組み 35-36
▪ 人的資本の開発 37
▪ ESGパフォーマンス 38
Appendix ▪ 2020年10月期（第13期）の業績 40
6 ▪ 2021年4月期（第14期）・2021年10月期（第15期）の業績予想 41
▪ 計算書類解説書 42-43
▪ 投資主及び投資口の状況 44
▪ 機関投資家による投資口保有比率の向上 45
▪ 個別物件のリーシング実績 46-50
▪ ポートフォリオの状況 51-52
▪ 主要データ 53
▪ フレキシブルオフィスのニーズ拡大が見込まれる地域への投資を検討 54
▪ フレキシブルオフィスとは 55
▪ 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 56
▪ パフォーマンスデータ 57-58
▪ 定義集 59
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
なお、本資料で使用されている用語の定義については、59ぺージをご参照ください。
インベスコ・グループの概要
◼ インベスコ・グループは、グローバルな運用力を投資家の皆様に提供する世界有数の独立系資産運用会社
です。（NY証券取引所上場、2020年11月末時点の運用資産額は1兆2,940億米ドル（約134.9兆円※））
運用専業の
クライアント グローバル
フォーカス 独立系資産
プレゼンス
運用会社
◼ インベスコ・グループの不動産運用部門であるインベスコ・リアルエステートは、世界有数の不動産投資運用
規模を誇ります。（2020年6月末時点の運用資産額は798億米ドル（約8.3兆円※））
✓ 投資運用のみを専業とし、運用パフォーマンスの向上に注力
✓ 私募及び公募商品において、コア型投資運用からオポチュニスティック型投資運用まで多様な投資戦
略を投資家に提供
※ 為替レートは104.275円／米ドル（2020年11月末時点）で換算
出所：インベスコ・グループ
3
1. COVID-19の影響と今後の見通し・戦略
4
COVID-19の影響
2020年12月1日時点
◼ 前期に引き続き第13期におけるCOVID-19の影響は限定的
◼ 13期中に入居したテナントのうち新規契約は15件（2,654㎡）、増床は8件（1,555㎡）と、COVID-19の影
響による解約が発生するも、新規リーシング及び既存テナントの増床も一定程度進捗
リーシングへの影響
✓ COVID-19の影響によると思われる解約通知を累計39件（23,361㎡）受領
✓ 2020年11月の賃料回収率は99.96%
✓ 賃料猶予への要請に複数対応済、支払い猶予分の返済も開始し、未収等の事例は無い状況
解約と新規契約の状況1 第1期～第11期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期
の平均 （第12期） （第13期） （第14期） （第15期）
実績値 想定値
期中平均稼働率 97.4% 99.3% 99.3% 97.9% 96.3%
ポートフォリオ解約発生率 3.2% 1.4% 1.6% 4.6% 0.4%
（うち、COVID-19の影響による解約） - 0.0% 0.6% 3.7% 0.4%
新規入居及び増床率 3.3% 1.8% 1.4% 0.5% -
1 「実績値」については各期末の総賃貸可能面積における当該期に発生した解約又は新規入居/増床した面積割合を、「想定値」については2020年12月1日時点の想定稼働率に基
づいた各期末の想定総賃貸可能面積における解約又は新規入居/増床予定の面積割合を記載しています。
5
COVID-19の影響
2020年12月1日時点
現在の状況 今後の戦略
✓ 地方都市におけるCOVID-19の影響は東京と比
較して小さく、賃料ギャップを要因に増額改定が ✓ コロナ禍の影響と賃料ギャップの状況を
進捗 勘案しつつ、引き続き賃料増額改定を
目指す
✓ 従業員の安全確保、BCPの観点から、在宅勤
成長機会 務とスプリット・オペレーション等をCOVID-19の ✓ フレキシブルオフィス需要の取り込みや、
状況に応じて実施 企業のサテライトオフィスニーズを追求
✓ シェアオフィスとして複数の入居事例
✓ COVID-19の影響と想定される解約通知を39件 ✓ 稼働率の向上を重視し、既存テナント
（23,361㎡）受領 との一層のコミュニケーションを図る
✓ COVID-19の影響を受けやすい業種に属するテナ ✓ コロナ禍においても、新規リーシング、
ントの動き（小規模IT、ホテル、飲食、アパレル等） 増床ニーズは存在しているため、解約
スペースの早期埋め戻しを目指す
リスク要因 ✓ 品川シーサイドイーストタワーのホテル部分の解約
通知を2020年11月末に受領（解約は1年後） ✓ 品川シーサイドイーストタワーについて
は後継オペレーターの誘致、コンバー
✓ リモートワークの導入や業務縮小に伴うオフィス
ジョン等、最善策を検討
面積縮小やオフィス解約の動き
6
2. 運用ハイライト
7
ハイライト
◼ 投資主価値の着実な成長
2020年10月期（第13期）の1口当たり分配金は410円を達成（前期実績409円）
2020年10月期（第13期）の1口当たりNAVは約1%増加の17,684円
◼ 投資主価値の向上のための施策
IBFプランニングビルの売却によるテナント退去リスクの回避
売却により、譲渡益の投資主還元、自己投資口の取得、ローン返済によるLTVコントロールを実現
新中期目標を設定し、将来の成長を目指す
◼ 安定的な内部成長
第13期の全体稼働率は、期中平均で99.3%（対前期比同水準）
コロナ禍においても賃料更改において40.9%（面積ベース）のテナントから7.4%の増額を達成
第13期のテナント入替えによる賃料増加率は22.9%と20%以上を維持
◼ ESGへの取り組み
グリーンボンドを発行（10年債の発行は初）、平均借入金利の低減及び平均借入期間の伸長を図る
2020年GRESBリアルエステイト評価で5 Green Starを取得
8
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
◼ 2020年10月期（第13期）のDPU1は対前期と同水準の410円で着地
◼ 本投資法人は解約スペースのリースアップを積極的に推進し、稼働率向上によりDPUの改善を目指す
DPUの推移 1口当たりNAVの推移
（円） （円）
500 20,000
390 409 410 403 366 17,334 17,534 17,684
16,490
400 15,591
4
15,000
4
300
10,000
200 399
362
5,000
100
0 0
第11期 第12期 第13期 第14期予 第15期予 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
(10/2019) (4/2020) (10/2020) (4/2021) (10/2021) (10/2018) (4/2019) (10/2019) (4/2020) (10/2020)
DPU実績 DPU予想 自己投資口取得の効果 （想定）
自己投資口の取得効果（想定）
1 「DPU」とは、Distributions Per Unitの略であり、1口当たり分配金を指します。
9
1口当たり分配金変動要因
第12期 第13期 (2020年10月期) 第14期 (2021年4月期) 予想 第15期 (2021年10月期) 予想
(円)
500
409 410 403
366
+1
+4 *
400 +/-0 -21 +14
-4 -29
+6 +4 *
-14
300
200 409 409 410 410 399 399
389 389
370 356 356 362
100
0
第12期 物件NOIの その他 第13期 物件NOIの 売却益（IBF その他 第14期 物件NOIの 売却益剥落 その他 第15期
変動 変動 プランニング 変動
ビル）
物件NOIの主要変動要因（第13期） 物件NOIの主要変動要因（第14期） 物件NOIの主要変動要因（第15期）
＋ 賃貸事業収入の増加 （テクノウェイブ100、CSタワー、 － 賃貸事業収入の減少 （恵比寿プライムスクエア、 － 賃貸事業収入の減少 （錦糸町プライムタワー、
西新宿プライムスクエア、錦糸町プライムタワー） +16 オルトヨコハマ、IBFプランニングビル） - 22 プライムタワー新浦安） - 13
－ 水光熱費の増加（ネット） -4 － その他収入の減少 -7 － 水光熱費の増加（ネット） -9
－ 修繕費の増加 -6 ＋ 水光熱費の減少（ネット） +4 － 固定資産税・都市計画税の増加 -5
－ その他賃貸事業費用の増加 -4 ＋ その他賃貸事業費用の減少 +4
* 自己投資口の取得及び消却の効果
10
投資主価値の向上に資する取り組み
IBFプランニングビルの売却と自己投資口の取得
◼ 主要テナント退去に伴う減収リスクを排除するために資産の譲渡を実施。譲渡益は投資主に還元
資産譲渡による投資主への還元
✓ 売却に伴い譲渡益相当の1.3億円を投資主へ還元
✓ 譲渡益はDPU換算で14円
売却に伴う投資主還元
37.5億円
DPU +14円
35.0億円 35.3億円 ✓ 簿価相当額の40%にあたる14億円を自己投資口取得に充当
✓ 自己投資口取得により、割安な投資口水準についてのアナウンスメ
ント効果を企図
✓ 自己投資口取得に伴い4円のDPU押上げ効果を想定
売却 自己投資口取得の効果
第13期末 価格 DPU +4円
取得価額 帳簿価額
✓ 簿価相当額の60%にあたる21億円を借入返済に充当
✓ 自己投資口取得に伴うLTV上昇をコントロールし、財務健全性を維持
LTVの変化
49.3% ⇒ 49.2%
譲渡資産の概要
売却のポイント
IBFプランニングビル
◼ コロナの影響による主要テナントの退去リスクに鑑み、準シングルテナント
テナントの状況 準シングルテナント 物件を譲渡することにより、将来の減収リスクを排除
帳簿価額 35.3億円
◼ 鑑定評価価額の35.0億円を7%上回る37.5億円で売却
譲渡価格 37.5億円
–現物不動産マーケットが健全に機能していることを確認
NOI利回り 3.9 %
◼ 譲渡益は全額投資主に分配、自己投資口の取得効果も勘案し、第14期の
償却後NOI利回り 3.3 %
1口当たり予想分配金は18円増加し、403円となる見通し
11
自己投資口の取得
◼ 主要テナント退去に伴う減収リスクを排除するために資産譲渡を実施
◼ 譲渡代金の一部により自己投資口取得及び消却の実施を決定
自己投資口取得に係る決定事項（2020年12月15日） 現物不動産市場と金融市場の乖離
✓ 取得し得る投資口の総数： 140,000口（上限） P/NAV
✓ 投資口の取得価額の総額： 14億円（上限） 1.50
✓ 取得期間： 2020年12月16日～2021年2月26日
1.40
自己投資口取得及び消却による財務上の効果
✓ 自己投資口取得を実施した期中における投資口の消却 1.30 現物不動産市場
IBFプランニングビル売却
2021年4月期（第14期） 2021年10月期（第15期） 1.20 鑑定評価額×約1.1倍
1.10
自己投資口 消却 第14期末
取得
1.00
✓ 発行済投資口数の減少による1口当たり分配金の向上
0.90
自己投資口取得の意義
投資主への還元 0.80
✓ 発行済投資口数の減少による投資主価値向上効果
0.70
✓ 1口当たりNAVよりも低い価格での買い入れによる 金融市場
1口当たりNAVの向上効果 0.60 自己投資口取得
✓ 鑑定評価額を上回る価格水準での物件売却を実現 P/NAV：約0.8倍
0.50
19/11 20/01 20/03 20/05 20/07 20/09
12
中長期目標の設定について
◼ 本投資法人は今後3-4年において、一口当たり分配金430円、資産規模3,000億円を目指す
◼ 投資口価格とNAVを意識した、キャピタルマネジメントに基づいた外部成長
◼ 目標達成のために、リスクプレミアムの低減と成長戦略に則った運用を遂行
中期目標（今後3-4年）
1口当たり分配金
430 円
2021年10月期（第15期）予想分配金： 366円 1
資産規模
3,000 億円
AA格上げを目指し4,000億円達成への基礎固め
中期戦略 2020年4月期（第12期） 2020年10月期（第13期） 指 標
リ 財務健全性 49.4% / AA- 49.3% / AA-
LTV 50%以下/
ス LTV / 格付 AA格付を目標に
ク
プ
レ
上位10テナント比率 29.9% 30.0% 20.0%
ミ
ア ESG評価 MSCI ESGインデックス
ム
BB BBB
MSCI ESGインデックス 組み入れ
の
低 リスクと機会の特定とリスク
減
気候変動
低減に係る戦略の策定
投資方針 東京圏の大規模オフィスを中心に、地方の大都市圏の好立地オフィスについても検討
成
長
戦
外部成長戦略 新規取得・資産入替によりポートフォリオの収益性・安定性の向上
略
内部成長戦略 ポートフォリオ稼働率維持・向上及びコスト削減の推進
1 自己投資口の取得及び消却後の想定効果を反映した1口当たり分配金予想
13
今後のオフィス市場に対する見方
◼ 本投資法人のポートフォリオはWithコロナの環境においても競争力の高い物件を保有
東京オフィス市場はグローバル比較においても高評価 COVID-19によるオフィスニーズの変化
• 東京オフィス市場は、規模の大きさ、流動性の高さに加え • COVID-19の影響を受け、働き方やオフィスの使い方、オ
て、他の国際都市と比較しても、長期的に安定的な稼働 フィスの選好基準はABW 1等の新たな考え方の浸透によ
が見込めると思料 り多様化する可能性あり
• コロナ禍においても、COVID-19対応や交通インフラへの • Beforeコロナから重要視されている経済利便性での選考
評価から、東京は住みやすい世界都市ランキングで第一 に加え、安全性、BCP的な観点から、分散したオフィスス
位を獲得 （グローバルファイナンス誌（2020年10月）） ペースの確保等、新たな選考基準の台頭が予想される
• 中長期的な投資対象エリアとしての東京の魅力は不変
本投資法人はグローバルに高い評価を得ている東京市場において競争力の高い物件を保有
• グローバル比較において好調な東京オフィス市場の物件を中心としたポートフォリオ構成
• 東京を中心とした日本の大都市圏に所在する大規模オフィスビルを保有
• 従来の本社・支社を置くニーズに加え、今後増加が予想されるフレキシブルオフィス（レンタルオフィス、サービスオフィス、
シェアオフィス、コワーキングオフィス等）としてのニーズに対して競争力を有する物件を保有
1 「Activity Based Working」の略で、労働者自身が業務や都合に合わせて自主的に働く環境を選択するコンセプトをいいます。
14
東京オフィスマーケットの需給バランスと予測
2020年9月末時点
オフィス空室率の国際比較 貸室面積の国際比較
10年平均 2020年第3四半期 2023
16.0% 50
14.0% 45
純貸室面積 （百万㎡、20Q3現在）
40
12.0%
35
10.0%
30
8.0% 25
20
6.0%
15
4.0%
10
2.0%
5
0.0% 0
東京
香港
ロサンゼルス
ロンドン
シドニー
パリ
ニューヨーク
シンガポール
パリ
ニューヨーク
東京
香港
シンガポール
ロンドン
ロサンゼルス
シドニー
出所：CBRE、JLLの2020年9月末時点の公表数値に基づき資産運用会社にて作成
15
ポストコロナにおけるオフィス需要
◼ ABW1等の新たな考え方の浸透によりオフィスニーズの多様化が予想される
◼ 本投資法人のポートフォリオは多様なテナントニーズに応えることが可能
都市中心部 都市周辺部 郊 外
本社オフィス
コンベンション
ホール・
セミナー
貸会議室
コワーキング
スペース
会議・ビジネスマッ
チング 短期一時利用型レンタルオフィス
（一時的なプロジェクトなどの
スペース確保ニーズ）
プロジェクト サービス
オフィス シェア型 シェア型
・ サテライトオフィス サテライトオフィス
対面での面談・ レンタル 都心型 郊外型
打ち合わせ オフィス （移動時間削減） （職住近接ニーズ） 自宅
恵比寿 西新宿プライム クイーンズ サンタワーズ 麹町クリスタル オルトヨコハマ プライムタワー
プライムスクエア スクエア スクエア横浜 センタービル シティ 新浦安
都市中心部の大型オフィス～本社オフィス 都市中心部 都市周辺部
ABWを踏まえたテナントのニーズ多様化トレンドに対応可能なIOJのオフィスポートフォリオ
1 「Activity Based Working」の略で、労働者自身が業務や都合に合わせて自主的に働く環境を選択するコンセプトをいいます。
出所： 「転換点を迎えたオフィスマーケット」（ザイマックス不動産総合研究所）を基に本資産運用会社にて作成
16
3. ポートフォリオの概要
17
ポートフォリオの概要
2020年10月末日時点
運用物件数 （19物件） ポートフォリオの特徴 3 地域別投資比率
取得価格合計 資産規模別分布別（%）
2,293 億円 10.9
東京圏
1物件当たりの平均取得価格
120.7 億円 89.1
1,965億円
85.7%
鑑定評価額合計
大規模オフィスビル 89.1%
2,776 億円 その他（中規模オフィスビル） 10.9%
地域分布別（%）
2020年10月期（第13期） 大阪市
平均稼働率 14.3 19億円
福岡市 0.8% 浦安市
99.3% 118億円
45億円
2.0% 5.2%
平均NOI利回り1 85.7
5.2%
名古屋市
東京圏4 85.7% 146億円
ポートフォリオPML値 2 -東京23区 69.2% 6.4%
（東京都心5区5 36.8%）
2.67% その他の地域 14.3%
1 第13期末時点の保有資産のNOIについては、次の計算方法で算出しています：第13期の実績NOI÷第13期運用日×365日。NOI利回りは、計算対象とする資産のNOIの合計
を計算対象とする資産の取得価格の合計で除した数値です。なお、固定資産税等費用化後の数字です。
2 SOMPOリスクマネジメント株式会社による2020年10月付 「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づいて、保有信託不動産全体に関するPML値（ポートフォリオPML値）を
記載しています。
3 取得価格ベースの比率です。
4 「東京圏」とは、東京都、横浜市、川崎市、さいたま市及び千葉市を指します。
18 5 「東京都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。
ポートフォリオの概要
取得価格合計は2,258億円（18物件）（2020年12月時点）
恵比寿 晴海アイランド トリトン クイーンズスクエア 名古屋プライム 東京日産
物件名称 CSタワー2
プライムスクエア スクエアオフィスタワーZ 1 横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（横浜市） その他大都市圏（名古屋市） 東京圏（東京23区）
取得価格 25,014百万円 9,300百万円 13,969百万円 16,034百万円 14,600百万円 6,700百万円
品川シーサイド サンタワーズ
物件名称 オルトヨコハマ 西新宿KFビル アキバCOビル 仙台本町ビル 3
イーストタワー センタービル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 13,000百万円 6,600百万円 25,066百万円 8,078百万円 6,615百万円 5,000百万円
西新宿
物件名称 博多プライムイースト 錦糸町プライムタワー アクア堂島東館 麹町クリスタルシティ プライムタワー新浦安
プライムスクエア
物件写真
所在地 その他大都市圏（福岡市） 東京圏（東京23区） その他大都市圏（大阪市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 4,500百万円 15,145百万円 1,910百万円 34,835百万円 6,405百万円 11,860百万円
物件名称 テクノウェイブ100 4 IBFプランニングビル 5 音羽プライムビル 1 2016年12月16日付で売却しています（売却益は783百万円）。
2 2019年3月20日にCSタワーアネックスを売却しています（売却益は149百
万円）。取得価格には、本投資法人が2014年6月6日に取得した持分に加
え、2020年1月30日追加取得した持分を合算した数値を記載しています。
物件写真 3 2018年4月18日に準共有持分40%を、5月17日に残りの準共有持分60%
売却済 を売却しています（売却益は687百万円）。
4 2018年5月1日付で取得した持分に加え、2019年5月22日及び2020年3月
31日に追加取得した持分を合算した数値を取得価格として記載しています。
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 5 2020年12月10日付で売却しています（売却益は約132百万円）。
取得価格 8,710百万円 3,500百万円 6,830 百万円
19
本投資法人のJ-REIT市場における位置付け
2020年11月末日時点
◼ AA-（安定的）への格上げに伴い、日本銀行の買い入れ対象銘柄へ組み入れ
（億円）
12,000 本投資法人 9.0%
資産規模 （左軸） （2020年11月30日時点）
分配金利回り （右軸） 2,293億円 8.0%
10,000
7.0%
8,000
6.0%
6,000 5.0%
4.0%
4,000
平均分配金利回り： 4.6%
3.0%
2,000
2.0%
0 1.0%
0.0%
インデックスの組み入れ状況及び格付取得状況
MSCI Japan Index
FTSE EPRA
MSCI ESG Index
JCR AA
JCR AA-
JCR A+
出所： 上記表及びグラフはMSCI, Inc.、FTSE International Limited、Frank Russell Company、各社公表資料に基づき本資産運用会社にて作成しています。
20
テナント上位10社（賃貸面積ベース）
2020年10月（第13期）末日時点 テナント業態分布（賃貸面積ベース）3
総賃貸面積 総賃貸面積に
賃貸面積 1 に占める テナント業種 占める テナント数
テナント名 入居物件名
（㎡） 割合2 割合(%)
（%）
情報サービス業（ソフトウェア、情報処理、提供サービ
20.5% 46
ス）
1 株式会社インテック テクノウェイブ100 16,555.18 5.6
その他サービス業（経営コンサル、広告、専門・技術、
20.2% 92
クイーンズスクエア 娯楽）
2 株式会社東急ホテルズ 13,506.72 4.6
横浜 製造業 13.1% 74
商業 9.6% 68
3 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.3
宿泊業、飲食業 8.9% 19
品川シーサイド 金融・保険業 4.8% 24
4 株式会社相鉄ホテル開発 9,237.18 3.1
イーストタワー 不動産業 4.0% 18
八千代エンジニヤリング 建設業 3.8% 22
5 CSタワー 8,893.68 3.0
株式会社
映像・音声・文字情報制作業 3.6% 7
株式会社みなとみらい クイーンズスクエア 教育、学習支援、医療、福祉、複合サービス業 3.5% 40
6 6,395.39 2.2
東急スクエア 横浜
インターネット付随サービス業 2.7% 17
品川シーサイド
7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.1 通信業 1.3% 6
イーストタワー
電気・ガス業 1.2% 4
株式会社グッドスマイル
8 アキバCOビル 5,514.42 1.9 その他 0.9% 8
カンパニー
株式会社東急モールズデベ クイーンズスクエア 水産・農林業 0.6% 2
9 5,512.59 1.9 陸運業
ロップメント 横浜 0.5% 6
株式会社ビーエス・デー 倉庫・運輸関連業 0.4% 4
10 音羽プライムビル 4,200.08 1.4
インフォメーションテクノロジー 放送業 0.3% 1
空運業 0.1% 1
上位10社合計 88,888.56 30.0
100.0% 459
1 「賃貸面積」は、2020年10月末日時点における各取得済資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
2 「総賃貸面積に占める割合」は、全ての取得済資産の2020年10月末日時点における賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
3 2020年10月末日時点における各取得済資産に係る住居テナントを除くテナントとの各賃貸借契約に記載された賃貸面積に基づき、テナントの業態毎の賃貸面積の合計がポートフォリオ全体の賃
貸面積の合計に占める割合を記載しています。なお、比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0%にならない場合があります。
21
賃貸事業収益の構成比
2020年10月末日時点
◼ オフィスの賃料増額機会は平均2.5年毎に到来
2020年10月期（第13期）のポートフォリオ収益の構成比
1.3% 0.2%
3.7%
賃貸事業
用途 賃貸面積(㎡) 平均契約年数
6.7% 収益比率
オフィス
オフィス 88.1% 244,534.74 2.5年
商業施設
商業 6.7% 23,559.80 8.2年
ホテル
ホテル1 3.7% 22,743.90 20.0年
住宅
住居 1.3% 3,987.85 2.7年
その他 その他 0.2% 1,766.03 4.4年
88.1%
合計 100.0% 296,592.31 4.3年
1 変動賃料収入は含みません。
ホテルの賃貸事業収益の内訳
2020年10月期（第13期）のホテル2物件の固定賃料の合計は、 総賃貸事業収益の3.7%
品川シーサイドイーストタワー クィーンズスクエア横浜
8.7%
第13期 賃貸事業収益比率
固定賃料
固定賃料 96.6%
変動賃料 3.4%
変動賃料 合計 100.0%
91.3%
100.0%
オペレーター：株式会社相鉄ホテル開発 オペレーター：株式会社東急ホテルズ
22
4. 成長戦略
23
リーシング及び稼働状況
◼ 2020年10月期（第13期）は、積極的なリーシング活動の結果、99.3%の平均稼働率を達成
◼ 第14期は97.9%、第15期は96.3%のポートフォリオ平均稼働率を維持できる見通し
リーシング結果及び稼働実績（第13期） リーシング指針及び稼働率の見通し（第14期）
• 2020年10月期末（第13期末）の稼働率は期初予想を0.3%ポイント上回 • コロナ禍の影響を踏まえても、第14期は97%水準は維持できる想定
る99.2%を達成 • 第14期は恵比寿プライムスクエア、オルトヨコハマ、サンタワーズセ
ンタービル及び錦糸町プライムタワーのリーシングを重点的に実施
• テクノウェイブ100の好調なリーシングにより、第13期の平均稼働率は 予定
99.3%と前期平均稼働率99.3%を維持 • 第14期以降も引き続き積極的なリーシング活動を継続し、高稼働率
の維持及び運用資産の総合的なパフォーマンスの更なる向上を目
指す
(㎡)
100% 10,000
99.5% 99.2% 99.1% 98.9% 9,000
98.2% 97.8% 97.5% 97.4% 8,000
95%
95.8%
7,000
5,334 6,000
4,836
90% 入居面積(㎡) 5,000
4,058 4,209
退去面積(㎡)
実績稼働率
4,000
予想稼働率 1 3,000
85%
2,000
1,000
80% 0
第12期末 第13期末 11/2020 12/2020 1/2021 2/2021 3/2021 4/2021 第15期末
(予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想)
期中ポートフォリオ平均稼働率
第12期 第13期 第15期予想
第14期予想 97.9%
99.3% 99.3% 96.3%
1 第14期及び第15期の稼働率に関する見通しは、2020年12月1日時点での想定値です。
24
積極的なリーシング活動と今後の戦略
コロナ禍においても好調なリーシング状況 個別物件のリーシング戦略事例
市場賃料以上でのリースアップを達成 錦糸町プライムタワー
• 地方の大都市は東京と比較しリモートワークの比率も低く、コロナ禍に テナント退去後の早期埋め戻しを目指す
よるオフィス需要への影響も限定的
• 6件（約1,500坪）の解約予告を受領、物件稼働率
• 東京圏及び東京近郊部のオフィスにおいて、市場賃料水準以上での新 は約72%まで下落する見込み
規テナント誘致に成功
• 都心オフィスエリアへの良好なアクセス（「秋葉原」
駅、「東京」駅、「大手町」駅、「新橋」駅、「品川」駅
プライムタワー へ乗り換えなしでアクセス可能）
クイーンズ 名古屋プライム 博多プライム
スクエア横浜 新浦安 セントラルタワー イースト • 自動車の利便性も高く、千葉県西部（浦安・市川・
356 ㎡ ※ 船橋市等）の営業管轄拠点としても優れた立地
525㎡ 353㎡ 422㎡
市場賃料の
市場賃料で成約 +19%で成約 市場賃料で成約 市場賃料で成約
• テナント退去後には専有部のLED工事を実施予定
アクション
• 周辺に空室が少なく、内部増床含む引き合いは多数あ
プラン
シェアオフィス需要の取り込みによるアップサイドを追求 り、早期リースアップを目指す
• 本投資法人の運用資産にお 品川シーサイドイーストタワー
いて横浜と新浦安にシェアオ
フィスが入居 最適な運用方法を検討
• シェアオフィス需要を適切に • コロナ禍の長期化を背景に「株式会社相鉄
クイーンズ プライムタワー
取込み、マーケット賃料水準 スクエア横浜
ホテル開発」から解約通知を受領
新浦安
以上での成約を目指す • 解約は1年前通知のため、退去時期は2021
年11月（第16期）の予定
• 2018年のCBREの調査によ
れば、フレキシブルオフィスの • 1年後のホテル部分の空室を想定した場合、
占有率はビル全体の20%程 総賃貸事業収益へ与える影響は-2.3%（実
度が理想的との分析もあり、 際に影響が発生するのは第16期以降）
メリットが享受できるバランス • 今後の市場動向も勘案し、後継オペレーターの模索、用
を考慮したリーシングが必要 アクション
途変更等、幅広く検討し、投資主価値の向上に資する
と思料 プラン
法人向けサテライトシェアオフィス NewWork 最適な方法を検討中
※ 上記はイメージです。
25 ※ 2020年12月1日現在で契約締結済みの面積も含みます。
効果的なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績
エコチューニングの導入 テナントエンゲージメントの推進
エコチューニング リノベーション工事の実施
初期投資の必要な大型最新設備の導入によることなく、既存設 ◼ テナントに対して隔年で実施している入居者調査等で得たフィー
備・システムの適切な運用改善等によって、二酸化炭素排出量や ドバックを活用し、計画的に共用部のリノベーション工事を実施
光熱費を削減することができる
◼ テナント満足度向上及びテナントとの良好な関係構築を図る
光熱費の削減効果
麹町クリスタルシティ
現在、以下の3物件でエコチューニングを導入1
＜第13期の稼働率及び賃料増額の状況＞
年間平均約 1,500万円 削減 2
稼働率 95.6%
あ 既存テナントの賃料増額率
8.6% （2件、767㎡）
ポジティブ賃料ギャップ 4.4%
麹町クリスタルシティ
オルトヨコハマ CSタワー プライムタワー新浦安
＜エレベーターホールの改修工事＞
1口当たり分配金への効果
年間平均約 1.7 円 増加 2、3
改修前 改修後
1 オルトヨコハマは2015年10月、CSタワーは2018年12月、プライムタワー新浦安は2019年2月からエコチューニングを導入しています。
2 エコチューニング導入以降2020年10月までの各物件の光熱費削減実績に基づき算出した年換算の想定削減額からコンサルタントへの報酬額（削減額の50%）を差し引いた金額です。
3 発行済投資口数は自己投資口取得及び償却実施前の8,899,256口として算出しています。
26
賃料増額改定の追求
◼ ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
各期末時点での全体稼働率 既存テナントの賃料改定面積（オフィス部分）
100%
99.2% 99.6% 99.5% 99.2% 減額改定 据置更新 増額改定
99.0%
98.5%
98.0% 100%
96.8% 2,122㎡
95% 14.0%
8,341㎡
28.5% 16,778㎡
10,152㎡ 16,981㎡
80% 39.3%
35.4%
31,850㎡ 40.9%
52.5% 19,816㎡ 22,596㎡
57.9% 58.0%
90%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 60%
12,804㎡
テナント入退去面積（上段）及びテナント入替による賃料増減率 40% 84.4%
（オフィス部分）（下段） 14,512㎡
20,932㎡
71.5% 30,607㎡
56.2% 64.6% 24,352㎡
（㎡） 58.7%
入居 退去 28,865㎡
47.5% 14,433㎡ 16,371㎡
15,000 20% 42.0%
42.1%
1,174㎡
10,000 4.5%
243㎡ 0㎡ 0㎡ 148㎡
1.6% 0㎡ 0㎡ 0㎡
0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.4%
5,000 0%
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
0 改定面積 25,839㎡ 15,168㎡ 29,274㎡ 47,385㎡ 60,715㎡ 34,248㎡ 38,967㎡ 41,481㎡
-5,000
既存テナントの賃料改定時の賃料増加率（オフィス部分）
-10,000
8.6% 8.5% 8.8% 9.0%
30% 22.9% 10.0% 8.4%
21.0% 20.7% 7.8% 7.4%
15.1% 6.5%
20% 14.1%
10% 5.0%
2.7%
-0.5%
-3.7%
0%
-10% 0.0%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
27
賃料ギャップの状況（オフィス部分）
◼ マーケット平均賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃料収入の増加を追求
稼働率 マーケット賃料からの乖離率 各物件のオフィス賃貸可能面積の
（2020年10月末時点） （オフィス部分） 1 総オフィス賃貸可能面積に占める割合 (㎡)
アクア堂島東館 95.9% -29.5% 2,826
クイーンズスクエア横浜 99.7% -28.2% マ 16,644
博多プライムイースト 100.0% -23.3% ｜ 7,018
ケ
名古屋プライムセントラルタワー 99.6% -22.5% ッ 15,986
CSタワー 100.0% -15.2% ト 19,545
平
西新宿KFビル 98.6% -15.2% 5,366
均
錦糸町プライムタワー 100.0% -12.9% 賃 17,392
料
東京日産西五反田ビル 100.0% -12.5% 8,522
よ
品川シーサイドイーストタワー 100.0% -12.1% り 17,429
安
西新宿プライムスクエア 100.0% -11.7% 23,035
い
アキバCOビル 100.0% -9.2% 5,025
サンタワーズセンタービル 94.7% -8.6% マ 7,379
IBFプランニングビル 100.0% -7.4% ｜ 2,205
ケ
麹町クリスタルシティ 95.6% -4.4% 5,211
ッ
オルトヨコハマ 100.0% -3.5% ト 20,106
36,031
平
テクノウェイブ100 100.0% -3.4% 均
恵比寿プライムスクエア 92.7% -1.9% 賃 10,309
料 21,394
プライムタワー新浦安 100.0% 2.7%
よ
音羽プライムビル 100.0% 11.2% り 4,200
高
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%
い
1 「マーケット賃料からの乖離率（オフィス部分）」は、各資産の2020年10月末日時点のオフィス部分の実績賃料と、シービーアールイー株式会社が査定した2020年9月末時点に
おける各保有資産及び取得予定資産のオフィス部分の新規推定成約賃料（基準階）（マーケット賃料）との差額を当該マーケット賃料で除して算出した数値を記載しています。
28
今後の賃料改定の予定
◼ COVID-19の状況下でも第13期はポートフォリオ平均賃料が上昇
◼ マーケット平均賃料はわずかに下落するも、第13期のポートフォリオのポジティブ賃料ギャップは11.7%
平均単価の推移（円/坪）（オフィス部分） 契約更新時期及びマーケット賃料との乖離率（賃貸面積ベース）1
ポートフォリオ平均賃料（左軸）
マーケット平均賃料 （左軸） 予定
25.0%
マーケット賃料との乖離（右軸）
100 件
19,000 15.0%
99 件
12.9% 20.0%
11.7% 88 件
18,000 12.0%
36,977㎡
15.0% 26,919㎡
17,818 15.2%
17,742 11.1%
24,145㎡
17,000 9.0% 9.8%
10.0%
18,239㎡
16,000 6.0% 7,528㎡ 7.5%
15,669 5.0% 17,688㎡
15,525 3.1%
7.3%
9,808㎡
4.0% 541㎡ 2,926㎡
15,000 3.0% 0.2% 1.2%
0.0%
第13期 第14期 第15期
-10%超 増額改定を目指す
14,0000 0.0%
-10%～10% 現状維持又は増額改定を目指す
第12期 第13期
10%超 据置更新を目指す
19物件 19物件
1 オフィス部分の契約更新件数及び契約更新を迎える件数と総賃貸面積に占める契約更新面積の割合を、シービーアールイー株式会社が査定したマーケット賃料との乖離状況とともにグ
ラフ化したものです。
29
着実な外部成長
◼ 上場以来、全物件を第三者より取得
◼ 21物件2,439億円を6年間で取得（累積ベース）
属性別取得ルート （取得価格ベース） パイプライン 3
デベロッパー及びデベロッパー関連 • 資産入替によるポートフォリオの質向上を検討
21.9% SPC
29.3% 海外系不動産ファンド • ブリッジSPC等を活用し、機動的な物件確保を推進
取得価格合計 金融機関 • 現在検討中の物件は約300億円、主に東京都心部に所在
13.2%
2,293億円 • 今後は、地方の大都市圏に所在する好立地物件や、東京
国内系不動産ファンド
郊外のターミナル駅周辺に位置する物件についても検討
その他 予定
9.8% 25.9%
1 2020年10月末日時点
本資産運用会社のソーシング及び取引実績 インプライド・キャップレート
▪ 1999年以来の累積投資額は約1.2兆円（148物件）2 • 2020年11月末時点の償却後インプライドキャップレートは3.9%
▪ 2020年10月末現在の受託運用資産残高は約4,074億円 償却後インプライド・キャップレート
Implied cap rate after depreciation インプライド・キャップレート
Implied cap rate
日本における累積投資額 2 5.5%
(10億円) 5.0%
1,240
1,200 4.5%
4.0%
900
3.5%
600
3.0%
300
2.5%
0 11/2016 11/2017 11/2018 11/2019 11/2020
'99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20
2 2010年12月にアメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）からインベスコ・グループが本資産運用会社（当時の商号：AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシ フィッ
ク・インク）の譲渡を受けた際、本資産運用会社が運用を継続していた資産に係る投資運用実績及び当該承継後の投資運用実績の合計値です。
3 本投資法人が取得することを保証するものではありません。
30
堅実な財務運営
2020年11月末日時点
◼ リファイナンス時期の分散、借入期間の長期化とファイナンスコストの低下を目指す
返済期限の分散
（億円）
借入金 投資法人債 (法人） 投資法人債 (個人）
250
200
71
150 18 55
225 20
100 195
135 120 134
50 106
63 70
0 41
0 10
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（4/21） （10/21） （4/22） （10/22） （4/23） （10/23） （4/24） （10/24） （4/25） （10/25） （4/26） （10/26） （4/27） （10/27） （4/28） （10/28） （4/29） （10/29） （4/30） （10/30）
平均借入残存年数と平均借入金利の推移
(%) （年）
平均借入残存年数（右軸） 平均借入金利（左軸）
1.0 6.0
0.74
0.70 0.70 0.70
0.61 0.59 0.58 0.59
0.55 0.56
0.50 0.50 0.47 0.47
0.5 3.0
3.3
2.8 2.7 2.7 2.5
2.2 2.3 2.3 2.1 2.2 2.1 2.0 2.1 2.3
0.0 0.0
1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 11/2020
（10/14） （4/15） （10/15） （4/16） （10/16） （4/17） （10/17） （4/18） （10/18） （4/19） （10/19） （4/20） （10/20）
31
堅実な財務運営
2020年11月末日時点
◼ 調達手段の多様化を図り、安定した財務運営を推進
借入先の分散状況 投資法人債
発行額 年限 利率
日本生命, 償還期限
オリックス銀行, （億円） （年） （%）
福岡銀行, 2.3% 0.9%
0.5%
西日本シティ銀行, 3.4% 第1回無担保投資法人債 （法人） 18 5 0.320 2022年4月20日
日本政策投資銀行, 第2回無担保投資法人債 （法人） 16 7 0.520 2024年4月19日
4.1%
シティバンク、エヌ. 第3回無担保投資法人債 （個人） 55 5 0.457 2023年1月26日
エイ東京支店, 三井住友銀行, 第4回無担保投資法人債 （法人）
4.6% 55 5 0.580 2023年12月13日
22.4% グリーンボンド
あおぞら銀行, 第5回無担保投資法人債 （法人）
20 5 0.310 2025年9月9月
5.5% グリーンボンド
第6回無担保投資法人債 （法人）
10 10 0.620 2030年9月9日
新生銀行, 6.4% グリーンボンド
合計/平均 174 6 0.480
三菱UFJ銀行,
りそな銀行, 19.7%
8.9% ◼ 2020年9月にAA-に格上げされた後、最初の債券発行を実施
◼ 同期間の借入よりも低水準な金利コスト
みずほ銀行,
9.6%
◼ ESG投資家の需要を鑑み、最近の機関投資家向け投資社債
三井住友信託銀
行, 11.8% はグリーンボンドとして発行される傾向がみられる
簿価LTV / 鑑定LTV 長期固定比率 投資法人債比率
49.3 % / 41.7 % 94.5 % 13.8 %
有利子負債合計 借入金 投資法人債
126,280 百万円 108,880 百万円 17,400 百万円
32
5. ESG
33
本投資法人の重要課題
◼ インベスコ・リアルエステートの重要課題から、本投資法人の最重要課題として下記を選出
◼ サステナビリティレポート2019を発刊、2019年における取り組みの詳細を報告
環境
東京都が定める温室効果ガス排出量削減方針に則し、基準排出量（2002
1 省エネルギー及び
年から2007年のうち3か年度の平均値）に対し、2020年度から2024年度ま
温室効果ガス排出量削減
での5年平均で温室効果ガス排出量25%（CO2換算）削減を目指す
10 グリーンビル認証 グリーンビル認証取得の推進
社会
ステークホルダー（投資家、地域社会、業務委託会社、資産運用会社の従
11 ステークホルダーとの対話
業員、業界団体を含む）との定期的かつ詳細なコミュニケーションの向上
従業員の能力を最大化させるための研修の実施、社内コミュニケ―ション
16 ダイバーシティとインクルージョン
機会の創出及び職場環境の整備等により、ダイバーシティの促進及び参
画機会の拡充
ガバナンス
21 リーダーシップ・ ステークホルダーに対する透明性が高く有意義なリーダーシップの提供
コーポレートガバナンス 目標達成のために効果的なフレームワークの構築
22 法令遵守 社内外のコンプライアンス文化、企業レベルの標準倫理・行動規範を適切に
23 倫理・行動規範 理解するための定期的な研修の実施
経済性
24 経済的利益 投資主価値の最大化を企図した施策の実施
25 気候変動による財務リスク 気候変動に起因したリスクと機会の特定とリスク低減に係る戦略の策定
26 レジリエンス（業務継続性） 将来発生しうる災害の特定及び準備の推進並びに事業継続計画の整備
34
重要課題に対する取り組み
◼ 本投資法人のパフォーマンス向上を企図し、ESGに関する多様な取り組みを実施
環 境
GRESBリアルエステイト評価（2020年） グリーンビル認証
◼ GRESBリアルエステイト評価： 5 Green Star ◼ 2020年10月末時点で、 19物件中、18物件についてグリーンビル
◼ 国内上場企業のオフィス部門同業他社11社中第3位 認証を取得
◼ GRESB開示評価： 「A」評価 認証物件数 延床面積（㎡） 取得率 2
合計 1 18 454,510 59.5%
DBJ Green
1 67,581 8.8%
Building
CASBEE 17 386,919 50.7%
＜評価のポイント＞
✓ 2018-2019年の間で5.7%のエネルギー削減を達成 BELS 1 5,720 0.7%
✓ 2018-2019年の間に3.5%の水使用量削減を達成
グリーンリース契約 3
✓ 2018-2019年の間にグリーンビル認証を取得した物件が延床面積ベース
で35%から59%へ増加
◼ 2020年10月末時点で、19物件中14物件においてグリーンリース
2020年GRESBリアルエステイト評価結果 契約3 を導入
100 88
82
◼ 2020年10月期（第13期）に締結した賃貸借契約のうち、グリーン
本投資法人 GRESB平均
リース契約の割合は76.7%
51
50 38 グリーンリース契約導入物件数 グリーンリース契約率
20 （2020年10月末時点） （2020年10月期実績）
18 15 17
0 14 76.7 %
総合スコア 環境 社会 ガバナンス
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
1 1棟の建物が複数の環境認証を取得している場合は、1棟として記載しています。
2 本投資法人運用物件の総延床面積（763,825㎡）に対する各環境認証取得床面積の割合です。
3 環境認証取得への協力、エネルギー使用量等の共有を義務づける条項のある賃貸借契約を指します。
35
重要課題に対する取り組み
◼ 本投資法人のパフォーマンス向上を企図し、ESGに関する多様な取り組みを実施
社 会 ガバナンス
ステークホルダーとの対話 投資口累積投資制度
◼ 物件の共有部にデジタルサイネージディスプレイを設置し、テナントと ◼ 2020年11月時点で本資産運用会社の80.8%の社員が加入1
ESGパフォーマンスに関する情報共有、環境問題意識の醸成
本投資法人の役員の多様化
◼ 隔年で実施しているテナントアンケート
◼ 2020年11月時点の本投資法人の女性役員比率は50%
で得たフィードバックの活用
資産運用報酬計算方法の変更
◼ アースデイやアースアワー等、建物全体
のコミュニティサービスイベントの主催 ◼ 利益連動の報酬比率を引き上げ、固定報酬比率の引き下げを実施
◼ 物件共用部のリノベーション実施による 法令遵守/倫理・行動規範
アースデイ
テナント満足度の向上 名古屋プライムセントラルタワー
◼ 各種研修の計画的な実施（詳細についてはP37をご参照ください）
ダイバーシティとインクルージョン 経済性
◼ 2020年11月時点の本資産運用会社の部長職の女性比率は50% 経済的利益
◼ インベスコ東京のクロスファンクショナルチーム（CFT）がイニチアチブ ◼ AA-格付でグリーンボンド発行（5年債、10年債）を発行（2020年9月）
を取り、初の子供向けオンライン金融セッションを開催
◼ 投資主価値向上を企図した自己投資口の取得を実施（2020年12月）
◼ インベスコ・ウィメンズ・ネットワークによるハロウィンイベントの開催
気候変動による財務リスク
◼ インベスコとしてTCFD提言に賛同（2019年3月）
◼ ESGの専門家による社員研修の実施（2020年11月-12月）
レジリエンス（業務継続性）
◼ コロナ禍においては業務継続性確保のためスピリットオペレーションを実施
◼ 社員の健康状態や勤務場所の把握、リモートアクセス体制100%
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
1 社内規程により、投資口累積投資制度に参加できない取締役、コンプライアンス・オフィサー等を除いた社員数に対する比率です。
36
人的資本の開発
◼ 本資産運用会社において、2019- 2020年に実施された従業員研修は以下のとおり
実施部門 研修名 実施年 実施時期
人事 無意識バイアス研修 （新入社員向け） 2019 5月
プレゼンテーション基礎研修 2019 6月
思考の多様性を理解するためのDiscワークショップ 2019 9月
継続的な改善研修 2019 10月
思考の多様性研修 2019 / 2020 11月 / 12月 / 1月
コンプライアンス 不正防止にかかる研修 2019 4月
政治献金にかかる方針の遵守確認 2019 4月
贈収賄・腐敗行為禁止にかかる研修 2019 10月
行動規範の遵守確認 2019 11月
不正防止にかかる研修 2020 4月
政治献金にかかる方針の遵守確認 2020 4月
行動規範の遵守確認 2020 11月
コンプライアンス研修 2020 11月
セキュリティ グローバル・セキュリティ研修 2019/2020 7月 / 8月 / 9月 /10月
グローバル・プライバシー研修 2020 1月 - 2月
ESG ESG研修 2020 11月 - 1月
37
ESGパフォーマンス
2020年10月末時点
◼ 19物件中、18件でグリーンビル認証を取得
◼ グリーンリース契約（環境配慮条項付きリース契約）を導入している物件については、グリーンのチェックマークを記載
恵比寿プライム CSタワー 名古屋プライム 東京日産 オルトヨコハマ 西新宿KFビル 品川シーサイド アキバCOビル
スクエア セントラルタワー 西五反田ビル イーストタワー
3つ星 A S A A B+ A B+
ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク
サンタワーズ 博多プライム 錦糸町 アクア堂島 西新宿プライム 麹町クリスタル プライムタワー テクノウェイブ
センタービル イースト プライムタワー イースト スクエア シティ 新浦安 100
A S S S A A B+ A
ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク
59.5% 94.7%
IBF 音羽プライムビル
プランニングビル
グリーンビル認証を取得している物件の グリーンビル認証を取得している物
A A 2つ星 延床面積合計がポートフォリオの総延床 件数のポートフォリオの総物件数に
ランク ランク 面積に占める割合 占める割合
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリ
ティに関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
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6. Appendix
39
2020年10月期（第13期）の業績
2020年4月期 2020年10月期 2020年10月期 変動要因分析
第12期 第13期 第13期 (C) – (A) （百万円）
実績 予想 実績 賃貸事業収入の増加 （テクノウェイブ100、 CSタ
ワー、西新宿プライムスクエア、錦糸町プライム 144
タワー）
水光熱費収入の増加 35
（百万円） (A) (B) (C) (C) – (A) (C) – (B) その他収入の増加 27
営業収益 8,658 8,792 8,865 206 73 営業収益 206
水光熱費の増加 -72
営業利益 4,123 3,954 4,127 4 173 その他賃貸事業費用の増加（修繕費等） -113
減価償却費の増加 -13
経常利益 3,634 3,455 3,646 12 191 その他営業費用の増加 -5
営業利益 4
当期純利益 3,633 3,455 3,645 12 190 営業外費用の減少（金利コストの低減） 8
経常利益 12
当期純利益 12
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,899,256 8,899,256 0 0
(C) –(B) （百万円）
1口当たり分配金（円） 409 388 410 1 22
賃貸事業収入の増加 27
水光熱費収入の減少 -84
その他収入の増加 85
LTV (%) 49.4 - 49.3 -0.1 - コロナ禍に対する保守的な想定 45
営業収益 73
総資産 255,653 - 255,926 273 - 水光熱費の減少 94
その他賃貸事業費用の減少 24
有利子負債 126,280 - 126,280 0 - その他営業費用の増加（AM報酬） -18
営業利益 173
営業外費用の減少 18
経常利益 191
当期純利益 190
40
2021年4月期（第14期）・2021年10月期（第15期）の業績予想
2021年10月期 2021年4月期 2021年10月期 変動要因分析
第13期 第14期 第15期 (B) – (A) （百万円)
実績 予想 予想 賃貸事業収入の減少（恵比寿プライムスクエア、
-192
オルトヨコハマ、IBFプランニングビル）
水光熱費収入の減少 -12
（百万円） (A) (B) (C) (B) – (A) (C) –(B) その他収入の減少 -58
営業収益 8,865 8,735 8,476 -130 -259 売却益（IBFプランニングビル） 132
営業収益 -130
営業利益 4,127 4,048 3,729 -79 -319 水光熱費の減少 40
その他賃貸事業費用の減少（仲介料他） 34
経常利益 3,646 3,551 3,230 -95 -321 その他営業費用の増加 -23
営業利益 -79
当期純利益 3,645 3,550 3,230 -95 -320 営業外費用の増加 -16
経常利益 -95
当期純利益 -95
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,899,256 8,899,256 0 0
1口当たり分配金（円） 410 399 362 -11 -37
(C) –(B) （百万円)
賃貸事業収入の減少（錦糸町プライムタワー、
-116
プライムタワー新浦安）
自己投資口取得及び消却後想定 水光熱費収入の増加 7
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,800,106 8,800,106 -99,150 0 その他収入の減少 -18
売却益の剥落 -132
1口当たり分配金（円） 410 403 366 -7 -37 営業収益 -259
水光熱費の増加 -86
賃貸事業費用の増加（固都税、仲介料） -43
その他営業費用の減少（AM報酬他） 69
営業利益 -319
営業外費用の減少 -2
経常利益 -321
当期純利益 -320
41
計算書類解説書
損益計算書（要旨）
単位：百万円
2020年 2020年
科 目 4月期 10月期 増 減
（第12期） （第13期）
営業収益 8,658 8,865 206
賃貸事業収入 7,953 8,075 122
POINT 1
その他賃貸事業収入 705 790 84
「テクノウェイブ100」、「CSタワー」、
営業費用 4,535 4,738 202
「西新宿プライムスクエア」、及び
賃貸事業費用 3,697 3,895 197 「錦糸町プライムタワー」における賃貸
事業収入の増加やその他賃貸事業収
資産運用報酬 734 754 19 入の増加により、営業収益は前期比
一般事務委託及び資産保管手数料 20 19 △0 で増益
役員報酬 4 3 △0
その他営業費用 79 65 △ 13
POINT 2
営業利益 4,123 4,127 4
季節要因により水道光熱費が
営業外収益 1 1 △0
増加
営業外費用 490 482 △8
支払利息及び投資法人債利息 311 302 △9
その他営業外費用 179 179 0
経常利益 3,634 3,646 12
当期純利益 3,633 3,645 12
分配金総額 3,639 3,648 8
1口当たり分配金（円） 409 410 1
42
計算書類解説書
貸借対照表（要旨）
単位：百万円 POINT 3
2020年 2020年
科 目 4月期 10月期 増 減 資本的支出
（第12期） （第13期） +265百万円
資産の部 減価償却費
△1,022百万円
流動資産 22,744 23,781 1,036
現金及び預金同等物 21,888 22,950 1,061
その他流動資産 855 830 △ 24
有形固定資産 231,552 230,795 △ 756
POINT 4
信託建物（信託建物仮勘定を含む） 45,455 44,698 △ 756
信託土地 186,097 186,097 - 2020年5月に返済期限が到来し
無形固定資産 0 0 △0 た17,580百万円の借入金につい
て、借換えを実施
投資その他の資産 1,301 1,282 △ 19
また、固定負債に分類されている
繰延資産 53 66 12 長期借入金のうち、
資産合計 255,653 255,926 272 12,550百万円を流動負債に振り
替え
負債・純資産の部
流動負債 37,571 36,732 △ 838
POINT 5
短期借入金 7,480 500 △ 6,980
1年内返済予定の長期借入金 27,500 33,430 5,930 2020年9月に第5回投資法人債
その他流動負債 2,591 2,802 211 （グリーンボンド）2,000百万円及
固定負債 103,955 105,044 1,089 び第6回投資法人債（グリーンボ
ンド）1,000百万円を発行
投資法人債 14,400 17,400 3,000
投資法人債の発行による手取り
長期借入金 76,900 74,950 △ 1,950 金については、長期借入金の返
信託預り敷金及び保証金 12,554 12,617 63 済に充当し、2020年9月に3,000
デリバティブ債務 100 76 △ 23 百万円の期限前弁済を実行
出資総額（純額） 110,425 110,483 57
剰余金 3,765 3,713 △ 51
POINT 6
評価・換算差額等 △ 64 △ 47 16
一時差異等調整引当額
負債・純資産合計 255,653 255,926 272 58百万円を戻入
43
投資主及び投資口の状況
2020年10月期（第13期）末時点
所有者別投資口数の割合 1 主要投資主
所有 比率 3
投 資 主
個人・その他 投資口数 （%）
12.9%
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,322,386 14.85
2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,274,082 14.31
外国法人等 金融機関2
発行済総投資口数
37.9% 47.7% 3 野村信託銀行株式会社(投信口) 431,853 4.85
8,899,256口
株式会社日本カストディ銀行
4 403,360 4.53
（証券投資信託口）
HSBC BANK PLC A/C CLIENTS,
5 NON TREATY 1 269,112 3.02
その他国内法人 常任代理人 香港上海銀行東京支店 4
1.5%
所有者別投資主数の割合 1
6
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT