インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)
2020年4月期（第12期）決算説明会資料
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
2020年6月16日
http://www.invesco-reit.co.jp
プライムタワー新浦安 恵比寿プライムスクエア テクノウェイブ100
目 次
▪ 概要 5
新型コロナウイルス感染症の影響と
1 今後の戦略
▪
▪
ポートフォリオへの影響
新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた積極的なアセットマネジメント
6
7-8
▪ コロナ後の市場環境の変化に対応した施策の検討 9
▪ ハイライト 11
運用ハイライト
2 ▪
▪
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
2020年4月期（第12期）の業績
12
13
▪ 2020年10月期（第13期）・2021年4月期（第14期）の業績予想 14
▪ 本投資法人のJ-REIT市場における位置付け 15
▪ 機関投資家による投資口保有比率の向上 16
▪ ポートフォリオ構成 18
ポートフォリオの概要
3 ▪ ポートフォリオの概要 19
▪ リーシング及び稼働状況 21
成長戦略
4 ▪
▪
積極的なリーシング活動の実施
効果なアセットマネジメントアプローチ -取り組み実績
22
23
▪ 賃料増額改定の追求 24
▪ 賃料ギャップの状況（オフィス部分） 25
▪ 今後の賃料改定の予定 26
▪ 東京オフィスマーケットの需給バランスと予測 27
▪ 着実な外部成長 28
▪ 堅実な財務運営 29
ESG ▪ 最近のESGに関する取り組み 31
5 ▪
▪
本投資法人の重要課題（2020年）
ESGへの取り組み状況
32
33
▪ ESGパフォーマンス 34
▪ インベスコ・リアルエステートのESGプログラムの概要 35
▪ ESGメンバーシップ 36
Appendix ▪ テナント上位10社（賃貸面積ベース） 38
6 ▪
▪
賃貸事業収益の構成比
コロナ後における “職住近接”オフィスの強み
39
40
▪ 投資主及び投資口の状況 41
▪ 個別物件のリーシング実績 42-46
▪ ポートフォリオの状況 47-48
▪ 主要データ 49
▪ 財務諸表 50-53
▪ 競合J-REITとの比較 54
▪ 定義集 55
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
なお、本資料で使用されている用語の定義については、55ぺージをご参照ください。
インベスコ・グループの概要
◼ インベスコ・グループは、「素晴らしい投資体験を通じて、人々の人生をより豊かなものにする」ことを会社の
存在意義として掲げ、グローバルな運用力を提供している世界有数の独立系資産運用会社です
運用専業の
クライアント グローバル
フォーカス 独立系資産
プレゼンス
運用会社
◼ インベスコ・グループの一事業部門であるインベスコ・リアルエステートは、世界有数の不動産投資運用会社
です
✓ インベスコ・リアルエステートは、投資運用を専業とし、パフォーマンスの向上に注力しています
✓ インベスコ・リアルエステートは、私募及び公募商品において、コア型投資運用からオポチュニスティッ
ク型投資運用まで多様な投資戦略を投資家に提供しています
出所：インベスコ・グループ
3
1. 新型コロナウイルス感染症の影響と今後の戦略
4
概要
◼ ポートフォリオへの影響
オフィステナントへの影響は限定的、またオフィスの大口テナントにおいては現状影響は発生していない
緊急事態宣言の発出により業績に影響を受けた一部のテナントから賃料支払い猶予要請等を受領
本投資法人の運用物件における2020年5月の賃料回収率は99.2%
◼ コロナ禍の影響を踏まえた積極的なアセットマネジメント
テナントからの要請に対する対応に基準を設け、プロセスを設定
コロナ禍の状況とテナントへの影響を注視しつつ、ポートフォリオ全体にわたり賃料収入の最大化を図る
保守的に想定しても第13期は99.3%、第14期は97.3%のポートフォリオ平均稼働率を維持できる見込み
◼ コロナ後の市場環境の変化に注意しつつ、適切な施策の検討・実施を図る
コロナ禍の影響の長期化に備え、財務安定性のさらなる追求
将来のオフィス需要に関する分析を行いつつ、積極的にリーシング機会の拡充を図る
5
ポートフォリオへの影響
(2020年6月1日現在)
◼ オフィステナントへの影響は限定的、オフィスの大口テナントにおいては現状影響は発生していない
◼ 本投資法人の運用物件における2020年5月の賃料回収率は99.2%
◼ 緊急事態宣言の発出及び新型コロナウイルス感染症の感染拡大により、業績に影響を受けている一部の
テナントから賃料支払い猶予や賃料減額要請を受領している状況
1. 受領した賃料支払い猶予または減額要請の概要
• 532テナント中49テナントから賃料支払い猶予または賃料減額要請の打診
• 既存テナントの1.4%（賃料ベース）から、コロナ禍に起因する解約を受領
2. コロナ禍の影響を受けているテナントの特徴
• 業種： サービス業（レジャー事業、ホテル事業、人材派遣、美容事業）、外食業、小売業
（クリニック、スクール、商業（食品を除く））
• 賃料価格帯： オフィスにおいては、25,000円/坪以上の高額賃料価格帯の物件において一部
解約が発生
6
新型コロナウィルス感染症の影響を踏まえた積極的なアセットマネジメント
◼ テナントからの要請に対する対応に基準を設け、プロセスを設定
◼ テナントからの賃料支払い猶予及び減額要請については、下記項目を考慮し総合的に判断
賃料減額及び支払い猶予請求を管理するためのアプローチ
以下の項目に基づき、テナントからの賃料減額・支払い猶予要請に対する対応を検討・実施する
1. テナントの財務状況（新型コロナウィルス感染症拡大によるテナント売上減少率）
2. 政府・地方公共団体のテナント支援策の利用状況
3. 物件におけるテナントのパフォーマンス・位置付け
4. 物件のオペレーションへの影響（賃貸条件を含む稼働率予想への影響）
5. テナントの業種及びその業種の状況（リサーチチームによる業種の状況調査）
6. 各賃貸借契約の内容
投資主利益確保の観点からも、テナントからの要請については
多角的に検討し、総合的に判断
7
新型コロナウィルス感染症の影響を踏まえた積極的なアセットマネジメント
◼ コロナ禍の状況とテナントへの影響を注視しつつ、ポートフォリオ全体にわたり賃料収入の最大化を図る
潜在的なリスク要因
• 業績に影響を受けたテナントからの賃貸面積の縮小または解約申し入れの増加
• ダウンタイムの長期化と新規成約賃料への影響
• 支払いを猶予した賃料の一部を回収できない可能性
• 金融機関の貸出姿勢/投資法人債の起債環境の変化
コロナ禍の影響による今後の解約を一定程度見込み、
テナント退去後の新規リースアップを見込まないといった保守的な想定であっても、
第13期は99.3%、第14期は97.3%のポートフォリオ平均稼働率を維持できる見込み
・ テナントの賃料負担力の状況を踏まえ、賃料増額交渉はケースバイケースで可能な限り推進
・ テナント退去時もポジティブ賃料ギャップの状況を生かし、より高い賃料水準での成約及びポートフォリ
オ稼働率の向上を目指す
8
コロナ後の市場環境の変化に対応した施策の検討
◼ コロナ禍の影響を踏まえ、当面は以下の重点施策の推進に注力
コロナ禍における重点施策について
✓ コロナ禍の影響の長期化に備え、財務安定性のさらなる追求
1. 借入期間の長期化
財務安定性の強化 AA-格付の優位性を生かし、調達コストの低減を図りながら、借入期間の長期化を図る
2. 将来的なLTVの引き下げ
借入市場の状況に鑑み、一段のLTVの引き下げも検討
✓ 将来のオフィス需要分析を踏まえた積極的なリーシング機会の拡充を図る
1. 拡大した賃料ギャップにより、相対的に賃料の下方硬直性が高いものと思料
2. 直近の既存テナントの平均賃料は約16,000円/坪と厚いテナント需要が見込める価格帯
3. 万が一のテナント退去時も、空室部分については市場賃料での成約を目指す方針
収益性の向上・
収益機会の確保 4. コロナ後におけるソーシャルディスタンスの確保に伴い、一部の企業でオフィス需要が増加する
との見方もあり
5. コロナ後におけるテレワークの増加に伴い、職住近接のサテライト・オフィスに対して需要が増
加する可能性を調査
• 2020年4月期（第12期）末時点における、本投資法人の「職住近接」オフィス1の保有割合は62.4%（取得価格ベース）
1 「職住近接」オフィスとは、総務省の国勢調査の平成27年度における夜間人口/昼間人口の割合が50%を超えている市区町村に所在するオフィスと定義しています。
9
2. 運用ハイライト
10
ハイライト
◼ 着実な成長
2020年4月期（第12期）の巡航ベースの1口当たり分配金は407円、対前期実績（389円）比4.6%の増加
2022年4月期までの中期目標であった1口当たり巡航分配金400円－430円の下限を今期達成
今後の中期目標については足元のコロナ禍が収束した段階で改めて設定する予定
◼ 安定的な内部成長
第12期の全体稼働率は期中平均で99.3%を達成（対前期比＋0.7%ポイント）
ポジティブ賃料ギャップは12.5%へ拡大（対前期比 ＋0.2%ポイント）
◼ AA-格付の取得
AA-（安定的）への格上げに伴い、日本銀行の買い入れ対象銘柄へ組入れ
◼ 機関投資家比率の増加
国内、海外機関投資家の合計投資比率が約86%へ増加（対前期比 ＋2.0%ポイント）
海外機関投資家比率 34.3% ⇒ 36.7% （対前期比 ＋2.4%ポイント）
11
1口当たり分配金と1口当たりNAVの推移
◼ 2020年4月期（第12期）の巡航1口当たり分配金（巡航DPU1）は対前期比4.6%増加
◼ コロナ禍の今後の影響の保守的な想定として、2020年10月期（第13期）に5円、2021年4月期（第14期）に
14円を見込む
1口当たり分配金1の推移 1口当たりNAVの推移
（円）
+ 4.6% （円）
450 18,000
17,534
409 390 409 388 370
17,334
(393)2 (384)2
400 5
2
17 17,000
14 1 1
16,490
1
350
16,000
15,591
373 389 407 387 369
300 15,186
15,000
0
250
第10期 第11期 第12期 第13期予 第14期予
(4/2019) (10/2019) (4/2020) (10/2020) (4/2021)
14,0000
巡航DPU 1 巡航DPU予想 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
(4/2018) (10/2018) (4/2019) (10/2020) (4/2020)
固都税効果 物件売却益
その他 コロナ禍に対する保守的な想定
1 「DPU」とは、Distributions Per Unitの略であり、1口当たり分配金を指します。また、DPUのうち、固都税効果相当額、不動産等の売却益相当額等、一時的な要因に基づく
影響額を調整した金額を「巡航DPU」として記載しています。
2 括弧内はコロナ禍による保守的な想定を除いた分配金予想を記載しています。
12
2020年4月期（第12期）の業績
2019年10月期 2020年4月期 2020年4月期 変動要因分析
第11期 第12期 第12期 (C) – (A) （百万円）
実績 予想 実績 賃貸事業収入の増加（テクノウェイブ100、オルトヨコハマ、
148
プライムタワー新浦安、音羽プライムビル、CSタワー）
水光熱費収入の減少 -127
（百万円） (A) (B) (C) (C) – (A) (C) – (B) その他賃貸事業収入の増加 3
営業収益 24
営業収益 8,634 8,660 8,658 24 -2
水光熱費の減少 158
その他賃貸事業費用の減少 3
営業利益 3,987 4,008 4,123 136 115
減価償却費の増加 -24
経常利益 3,471 3,495 3,634 163 139 その他営業費用の増加（資産運用報酬、投資主総会開催
-26
費用）
当期純利益 3,470 3,492 3,633 163 141 営業利益 136
営業外費用（支払利息等）の減少等 27
経常利益 163
当期純利益 163
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,899,256 8,899,256 0 0
(C) –(B) （百万円）
1口当たり分配金（円） 390 393 409 19 16 賃貸事業収入の増加 （テクノウェイブ100、西新宿プライム 19
スクエア、CSタワー）
水光熱費収入の減少 -43
その他収入の増加（違約金収入） 21
LTV (%) 49.4 - 49.4 0 - 営業収益 -2
水光熱費支出の減少 98
総資産 254,423 - 255,653 1,230 - 修繕費の減少 38
その他賃貸事業費用の増加（仲介手数料等） -8
有利子負債 125,780 - 126,280 500 -
減価償却費の増加 -18
その他営業費用の減少 7
営業利益 115
営業外費用（支払利息等）の減少他 24
経常利益 139
当期純利益 141
13
2020年10月期（第13期）・2021年4月期（第14期）の業績予想
2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 変動要因分析
（第12期） （第13期） （第14期） (B) – (A) （百万円）
実績 予想 予想 賃貸事業収益の減少（クイーンズスクエア横浜、恵比
-4
寿プライムスクエア他）
水光熱費収入の増加 120
（百万円） (A) (B) (C) (B) – (A) (C) –(B)
新規取得2物件による収益の増加 122
営業収益 8,658 8,792 8,494 134 -298 その他収入の減少（貸会議室収入・違約金収入） -59
コロナ禍に対する保守的な想定 -45
営業利益 4,123 3,954 3,783 -169 -171 営業収益 134
水光熱費の増加 -166
経常利益 3,634 3,455 3,298 -179 -157 修繕費の増加 -52
賃貸事業費用の増加（固都税等） -39
当期純利益 3,633 3,455 3,298 -178 -157 新規取得2物件による費用の増加 -57
その他営業費用の減少 13
営業利益 -169
発行済投資口数（口） 8,899,256 8,899,256 8,899,256 0 0
営業外費用の増加等 -10
1口当たり分配金（円） 409 388 370 -21 -18 経常利益 -179
当期純利益 -178
巡航1口当たり分配金 407 387 369 -20 -18
(C) –(B) （百万円）
賃貸事業収益の減少（オルトヨコハマ、CSタワー、恵
-110
予想分配金については、以下を考慮して保守的に算出 比寿プライムスクエア他）
水光熱費収入の減少 -107
⚫ 2020年10月期（第13期）に4,500万円（DPU換算で5円）、2021年4月期 コロナ禍に対する保守的な想定 -81
（第14期）に1億2,500万円（DPU換算で14円）をコロナ禍の今後の影響と 営業収益 -298
して保守的に想定 水光熱費の減少 125
その他賃貸事業費用の増加（減価償却費等） -31
上記算出にあたっては以下を想定し、第14期の平均稼働率を97.3%としている
その他営業費用の減少（資産運用報酬） 31
① 今後の賃料増額を一切見込まない
営業利益 -171
② 退去予定のテナント退去後のリースアップを見込まない
③ 今後の解約を一定程度見込む 営業外費用の減少 14
経常利益 -157
現時点で想定される悪影響はほぼ織り込んでいるため、新規の賃貸借契約や 当期純利益 -157
賃料増額が決まれば分配金の増額要因
14
本投資法人のJ-REIT市場における位置付け
2020年5月末日時点
◼ AA-（安定的）への格上げに伴い、日本銀行の買い入れ対象銘柄へ組入れ
（億円）
12,000 本投資法人 9.0%
資産規模 （左軸）
（2020年5月29日時点）
分配金利回り （右軸） 2,293億円 8.0%
10,000
7.0%
8,000
6.0%
6,000 5.0%
平均分配金利回り： 4.9%
4.0%
4,000
3.0%
2,000
2.0%
0 1.0%
0.0%
インデックスの組入れ状況及び格付取得状況
MSCI Japan Index
FTSE EPRA
東証REIT Core指数
JCR AA
JCR AA-
JCR A+
出所： 上記表及びグラフはMSCI, Inc.、FTSE International Limited、Frank Russell Company、各社公表資料に基づき本資産運用会社にて作成しています。
15
機関投資家による投資口保有比率の向上
◼ 2019年12月にAA-へ格上げになったことから、格付が投資要件にある地方銀行も投資が可能になる
◼ 積極的なIR活動を実施した結果、海外機関投資家の投資口保有比率が向上
個人・その他 その他国内法人 外国法人等 金融機関 1
100% 100%
12.7%
18.9% 14.5% 14.8
17.7% (18,632)
90% 24.3% (22,180) (19,754) 90% %
25.9% (20,946)
29.0% (18,353) (19,935) 1.5% 1.4%
37.3% (20,319) 9.7
80% 1.9% (286) (278) 80%
(23,576) 2.8% %
(314)
2.9% (347)
2.8%
70% (315) 70%
3.3% (323) 20.4
(342) 31.1% 34.3% 36.7% %
60% 4.3% 21.2% 33.6% (263) (272) 60%
24.4% (236)
(394) 21.5% (179) (235)
(175)
(178)
50% 国内外 50%
19.7% 機関投資
(152)
家比率
40% 40%
86.0％
30% 30% 55.2
46.1% 48.5% 50.0% 49.4% 49.7% 49.2% %
(90) 44.7% (91) (92)
20% 38.8% (81) (76)
(89)
(85)
20%
(89)
10% 10%
0% 0%
3
2017年4月期 2017年10月期 2018年2月末 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 J-REIT平均
（第6期） （第7期） （投資口分割前） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） 2020年5月末時点
本投資法人
投資主数 2 24,211 20,920 18,919 20,527 22,851 21,587 20,395 19,267
1 金融商品取引業者を含みます。
2 括弧内は各区分における、本投資法人の投資主数を記載しています。
3 2020年5月末時点の開示資料等に基づき、本資産運用会社にて作成しています。
16
3. ポートフォリオの概要
17
ポートフォリオ構成
2020年4月末日時点
運用物件数 （19物件） ポートフォリオの特徴 3 地域別投資比率
取得価格合計 資産規模別分布別（%）
2,293 億円 10.9
1物件当たりの平均取得価格
120.7 億円 89.1
鑑定評価額合計
大規模オフィスビル 89.1%
2,770 億円 その他（中規模オフィスビル） 10.9%
地域分布別（%）
2020年4月期（第12期） 大阪市
平均稼働率 14.3 19億円
福岡市 0.8% 浦安市
99.3% 118億円
45億円
2.0% 5.2%
平均NOI利回り1 85.7
東京圏
5.2%
名古屋市
東京圏4 85.7% 146億円
1,965億円
ポートフォリオPML値 2 -東京23区
（東京都心5区5
69.2%
36.8%）
6.4% 85.7%
2.69% その他の地域 14.3%
1 第12期末時点の保有資産のNOIについては、次の計算方法で算出しています：第12期の実績NOI÷第12期運用日×365日。NOI利回りは、計算対象とする資産のNOIの合計
を計算対象とする資産の取得価格の合計で除した数値です。なお、固定資産税等費用化後の数字です。
2 SOMPOリスクマネジメント株式会社による2020年3月付 「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づいて、保有信託不動産全体に関するPML値（ポートフォリオPML値）を
記載しています。
3 取得価格ベースの比率です。
4 「東京圏」とは、東京都、横浜市、川崎市、さいたま市及び千葉市を指します。
18 5 「東京都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。
ポートフォリオの概要
取得価格合計は2,293億円（19物件）
恵比寿 晴海アイランド トリトン クイーンズスクエア 名古屋プライム 東京日産
物件名称 CSタワー2
プライムスクエア スクエアオフィスタワーZ1 横浜 セントラルタワー 西五反田ビル
物件写真 売却済
所在地 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（横浜市） その他大都市圏（名古屋市） 東京圏（東京23区）
取得価格 25,014百万円 9,300百万円 13,969百万円 16,034百万円 14,600百万円 6,700百万円
品川シーサイド サンタワーズ
物件名称 オルトヨコハマ 西新宿KFビル アキバCOビル 仙台本町ビル3
イーストタワー センタービル
物件写真 売却済
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏(東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 13,000百万円 6,600百万円 25,066百万円 8,078百万円 6,615百万円 5,000百万円
西新宿
物件名称 博多プライムイースト 錦糸町プライムタワー アクア堂島東館 麹町クリスタルシティ プライムタワー新浦安
プライムスクエア
物件写真
所在地 その他大都市圏（福岡市） 東京圏(東京23区） その他大都市圏（大阪市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） その他の投資対象地域
取得価格 4,500百万円 15,145百万円 1,910百万円 34,835百万円 6,405百万円 11,860百万円
物件名称 テクノウェイブ100 4 IBFプランニングビル 音羽プライムビル 1 2015年12月16日付で売却しています（売却益は783百万円）。
2 2019年3月20日にCSタワーアネックスを売却しています（売却益は
149百万円）。取得価格には、本投資法人が2014年6月6日に取得した
持分に加え、2020年1月30日追加取得した持分を合算した数値を記
物件写真 載しています。
3 2018年4月18日に準共有持分40%を、5月17日に残りの準共有持分
60%を売却しています（売却益は687百万円）。
4 本投資法人が2018年5月1日付で取得した持分に加え、2019年5月22
所在地 東京圏（横浜市） 東京圏（東京23区） 東京圏（東京23区） 日及び2020年3月31日に追加取得した持分を合算した数値を取得価
取得価格 8,710百万円 3,500百万円 6,830 百万円 格として記載しています。
19
4. 成長戦略
20
リーシング及び稼働状況
◼ 2020年4月期（第12期）は、積極的なリーシング活動の結果、99.3%の平均稼働率を達成
◼ 保守的に想定しても第13期は99.3%、第14期は97.3%のポートフォリオ平均稼働率を維持できる見込み
リーシング結果及び稼働実績（第12期） リーシング指針及び稼働率の見通し（第13期）
• 2020年4月期末（第12期末）の稼働率は期初予想を0.9%ポイント上回 • コロナ禍の影響を踏まえても、第13期は99%水準は維持できる想定
る99.5%を達成 • 第13期は恵比寿プライムスクエア及びサンタワーズセンタービルの
リーシングを重点的に実施予定
• 恵比寿プライムスクエア、プライムタワー新浦安及びテクノウェイブ100 • 第13期以降も引き続き積極的なリーシング活動を継続し、高稼働率
の好調なリーシングにより、第12期の平均稼働率は99.3%と前期比平
の維持及び運用資産の総合的なパフォーマンスの更なる向上を目
均稼働率より0.7%ポイント改善 指す
(㎡)
100% 10,000
99.5% 99.4% 99.4% 99.4% 99.4% 9,000
99.0% 99.1% 98.9%
8,000
96.6% 7,000
6,419
95%
5,334 入居面積(㎡) 6,000
5,123
退去面積(㎡) 5,000
4,058 実績稼働率
予想稼働率 1 4,000
90%
3,000
2,000
1,000
85% 0
第11期末 第12期末 5/2020 6/2020 7/2020 8/2020 9/2020 10/2020 第14期末
(予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想) (予想)
期中ポートフォリオ平均稼働率
第11期 第12期 第14期予想
第13期予想 99.3%
98.6% 99.3% 97.3%
1 第13期及び第14期の稼働率に関する見通しは、2020年6月10日時点での想定値です。
21
積極的なリーシング活動の実施
2020年4月期（第12期） 賃料増額実績 （恵比寿プライムスクエア 及び 錦糸町プライムタワー）
賃貸可能面積 17,351.42 ㎡ 賃貸可能面積 17,606.11 ㎡
取得年月日 2014年6月6日 取得年月日 2017年1月20日
取得価格 25,014 百万円 取得価格 15,145 百万円
鑑定評価額 （2020/4） 30,821百万円 鑑定評価額 （2020/4） 17,800百万円
恵比寿プライムスクエア 稼働率 （2020/4） 98.2% 錦糸町プライムタワー 稼働率 （2020/4） 100.0%
新規賃料 更新賃料 賃料ギャップ 新規賃料 更新賃料 賃料ギャップ
+24.6% +9.1% +7.1% +35.7% +6.8% +14.0%
新規テナント 既存テナント ポジティブ 新規テナント 既存テナント ポジティブ
の平均増額率 の平均増額率 賃料ギャップ の平均増額率 の平均増額率 賃料ギャップ
（1,063 ㎡） （1,451 ㎡） （第12期） （359 ㎡） （2,739 ㎡） （第12期）
※ 上記の比率は、小数第1位未満を四捨五入して記載しています。
稼働率の改善 （プライムタワー新浦安 及び テクノウェイブ100）
賃貸可能面積 22,326.66 ㎡ 賃貸可能面積 36,879.10 ㎡
取得年月日 2018年5月1日 取得年月日 2018年5月1日1
取得価格 11,860 百万円 取得価格 8,710 百万円
プライムタワー新浦安 鑑定評価額 （2020/4） 13,000百万円 テクノウェイブ100 鑑定評価額 （2020/4） 9,877百万円
95.0% 100% 96.6% 100%
2019年10月時点 2020年4月時点 2020年9月時点
2020年4月時点 （見込み）
22 1 テクノウェイブ100 については、2019年5月22日及び2020年3月31日に追加取得を行っています。
効果的なアセットマネジメントアプローチ - 取り組み実績
エコチューニングの導入 コージェネレーションシステムの活用
エコチューニング コージェネレーションシステムとは
初期投資の必要な大型最新設備の導入によることなく、既存設 都市ガスや⽔素等から「電気」と「熱」を作る発電システム
備・システムの適切な運用改善等によって、二酸化炭素排出量や
状況に応じて「電気」と「ガス」を選択的に使用することに
光熱費を削減することができる
より光熱費を削減することができる
光熱費の削減効果 『 ヨコハマ温暖化対策賞 』を受賞 （2020年5月）
現在、以下の3物件でエコチューニングを導入1 大幅な温室効果ガス排出量の削減実績が評価され、オルトヨコハマビジ
ネスセンター管理組合が、横浜市より『ヨコハマ温暖化対策賞』 を受賞
年間平均約 1,300万円 削減 2
あ
オルトヨコハマ CSタワー プライムタワー新浦安
オルトヨコハマ
1口当たり分配金への効果 空調の運⽤改善による電気、都市ガス使⽤量削減の取組み
年間平均約 1.5 円 増加 2,3
2015年度実績を基準とした2016〜2018年度の計画期間において
年間約 930 トン、約 20%の CO2排出削減を達成
1 オルトヨコハマは2015年10月、CSタワーは2018年12月、プライムタワー新浦安は2019年2月からエコチューニングを導入しています。
2 エコチューニング導入以降の各物件の光熱費削減実績に基づき算出した年換算の想定削減額からコンサルタントへの報酬額（削減額の50%）を差し引いた金額です。
3 発行済投資口数は8,899,256口として算出しています。
23
賃料増額改定の追求
◼ 好調な市場環境を背景に、ポジティブ賃料ギャップがポートフォリオの収益性向上に寄与
各期末時点での全体稼働率 既存テナントの賃料改定面積（オフィス部分）
100%
減額改定 据置更新 増額改定
99.2% 99.6% 99.5%
99.0% 100%
98.5%
98.0% 2,122㎡
96.8% 14.0%
95% 8,341㎡
10,152㎡ 28.5% 16,778㎡
80% 35.4%
39.3% 31,850㎡
20,315㎡ 22,345㎡
52.5%
59.3% 57.3%
90%
60%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
12,804㎡
40% 84.4%
テナント入退去面積（上段）及びテナント入替による賃料増減率 14,512㎡
20,932㎡
30,607㎡
71.5%
（オフィス部分）（下段） 56.2% 64.6%
28,865㎡
（㎡） 13,934㎡ 16,622㎡
入居 退去 20% 47.5%
40.7% 42.7%
15,000
1,174㎡ 243㎡
4.5% 0㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡
10,000 1.6% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0%
5,000 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
0 改定面積 25,839㎡ 15,168㎡ 29,274㎡ 47,385㎡ 60,715㎡ 34,248㎡ 38,967㎡
-5,000
既存テナントの賃料改定時の賃料増加率（オフィス部分）
-10,000
30%
21.0% 20.7% 8.6% 8.8% 9.0%
10.0% 8.4% 8.5%
15.1% 7.8%
20% 14.1% 6.5%
10%
2.7% 5.0%
-0.5%
0% -3.7%
-10% 0.0%
第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
24
賃料ギャップの状況（オフィス部分）
◼ マーケット平均賃料との乖離状況をテナントに示し、積極的に賃料収入の増加を追求
稼働率 マーケット賃料からの乖離率 各物件のオフィス賃貸可能面積の
（2020年4月末時点） （オフィス部分） 1 総オフィス賃貸可能面積に占める割合 (㎡)
アクア堂島東館 100.0% -27.5% 2,826
クイーンズスクエア横浜 100.0% -27.4% 16,573
マ
博多プライムイースト 100.0% -26.1% ｜ 7,018
ケ
名古屋プライムセントラルタワー 99.6% -23.5% 15,986
ッ
CSタワー 100.0% -15.6% ト 19,016
平
西新宿KFビル 100.0% -15.2% 均 5,366
西新宿プライムスクエア 100.0% -14.5% 賃 23,030
料
錦糸町プライムタワー 100.0% -14.0% よ 17,392
IBFプランニングビル 100.0% -12.7% り 2,205
安
東京日産西五反田ビル 100.0% -12.5% い 8,522
品川シーサイドイーストタワー 100.0% -12.1% 17,429
アキバCOビル 100.0% -9.2% マ 5,025
｜
サンタワーズセンタービル 100.0% -9.1% 7,379
ケ
恵比寿プライムスクエア 98.2% -7.1% ッ 10,309
ト
麹町クリスタルシティ 100.0% -5.6% 平 5,211
オルトヨコハマ 100.0% -3.5% 均 20,106
賃
音羽プライムビル 100.0% -2.4% 料 4,200
プライムタワー新浦安 100.0% 2.8% よ 21,396
り
テクノウェイブ100 96.6% 5.6% 高 26,328
い 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0%
1 「マーケット賃料からの乖離率（オフィス部分）」は、各資産の2020年4月末日時点のオフィス部分の実績賃料と、シービーアールイー株式会社が査定した2020年3月末時点にお
ける各保有資産及び取得予定資産のオフィス部分の新規推定成約賃料（基準階）（マーケット賃料）との差額を当該マーケット賃料で除して算出した数値を記載しています。
25
今後の賃料改定の予定
◼ ポートフォリオ平均賃料とマーケット平均賃料の賃料ギャップは12.5%へ拡大 （対前期比 ＋0.2%ポイント）
平均単価の推移（円/坪） 契約更新時期及びマーケット賃料との乖離率（賃貸面積ベース）2
ポートフォリオ平均賃料（左軸）
マーケット平均賃料 （左軸） 予定
（円） マーケット賃料との乖離（右軸）
25.0%
107件
19,000 14.0%
12.3% 12.5%
20.0%
18,000 11.0% 85 件
18,183 101 件
38,178㎡
17,861 15.5%
15.0%
17,000 8.0% 23,679㎡
25,513㎡ 9.6%
10.0% 10.8%
15,916
16,000 5.0%
15,672 14,796㎡ 17,550㎡
5.0% 8,796㎡ 7.1%
6.0%
3.7%
4,658㎡ 2,705㎡ 4,234㎡
15,000 2.0% 2.0% 1.7%
0.0% 1.1%
第12期 第13期 第14期
-10%超 増額改定を目指す
14,000
0 -1.0%
-10%～10% 現状維持又は増額改定を目指す
第11期 第12期
10%超 据置更新を目指す
19物件 19物件1
1 第11期との比較の観点から、第12期に取得したCSタワー及びテクノウェイブ100の追加取得分は含みません。
2 オフィス部分の契約更新件数及び契約更新を迎える件数と総賃貸面積に占める契約更新面積の割合を、シービーアールイー株式会社が査定したマーケット賃料との乖離状況とともにグ
ラフ化したものです。
26
東京オフィスマーケットの需給バランスと予測
2020年3月末時点
グレードAオフィス予測 1
(1,000坪)
新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）3
250 10%
予 測
200 8%
150 6%
100 4%
50 2%
0 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
グレードBオフィス予測 2
(1,000坪) 3
新規供給（左軸） 新規需要（左軸） 空室率（右軸）
90 10%
予 測
70 8%
50 6%
30 4%
10 2%
-10 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
1 グレードAオフィスの定義は以下の通りです。立地は主要5区中心、延床面積は10,000坪以上、賃貸総面積は6,500坪以上、基準階面積は500坪以上、築年数は11年未満。
2 グレードBオフィスの定義は以下の通りです。立地は東京23区以内、延床面積は原則2,000坪以上7,000坪未満、基準階面積は200坪以上、新耐震基準に準拠したビル。
3 空室率は各年の12月末時点です。
出所：シービーアールイー株式会社より提供された2020年3月末時点の数値に基づき資産運用会社にて作成。
27
着実な外部成長
◼ 独立系資産運用会社ならではの多彩な物件取得ルートを活用して外部成長を着実に推進
属性別取得ルート （取得価格ベース） パイプライン 3
デベロッパー及びデベロッパー
• ブリッジSPC等を活用し、機動的な物件確保を推進
関連SPC
21.9% 海外系不動産ファンド
29.3% • 現在検討中の物件は約300億円、主に東京都心部に所在
金融機関
取得価格合計 • 物件取得に当たっては、償却後のポートフォリオNOI利回
国内系不動産ファンド り（2020年4月期（第12期）末時点で4.3%）及び償却後イ
13.2%
2,293億円
ンプライド・キャップレート（2020年5月末時点で3.6%）の
その他
水準を勘案して検討
9.8% 25.9% 1 2020年4月末日時点
本資産運用会社のソーシング及び取引実績 今期の取得物件（追加取得）
▪ 1999年以来の累積投資額は約1.2兆円（148物件）2 追加取得後 追加取得後
▪ 2020年4月末現在の受託運用資産残高は約4,074億円
100% 100%
日本における累積投資額 2 （オフィス部分の持分） （高層棟・低層棟持分）
(10億円)
1,240
1,200
900
600
300
0 CSタワー テクノウェイブ100
'99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20
2 2010年12月にアメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）からインベスコ・グループが本資産運用会社（当時の商号：AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシ フィッ
ク・インク）の譲渡を受けた際、本資産運用会社が運用を継続していた資産に係る投資運用実績及び当該承継後の投資運用実績の合計値です。
3 本投資法人が取得することを保証するものではありません。
28
堅実な財務運営
2020年5月末日時点
◼ 借入期間の長期化と調達手段の多様化を図り、安定した財務運営を推進
返済期限の分散 借入先の分散状況
日本生命保険
（億円）
借入金 投資法人債 (法人） 投資法人債 (個人） 福岡銀行 オリックス銀行
相互会社0.9%
250 2.2% 0.4%
西日本シティ銀行
200 3.4%
日本政策投資銀行
150 18 55 4.0% 三井住友銀行
71 22.7%
シティバンク、
225
100 195 エヌ.エイ東京支店
174 4.5% 新生銀行
135 120 6.5%
50 106 あおぞら銀行
94 三菱UFJ銀行
70 5.4%
りそな銀行 19.5%
0 8.9%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期
（10/20） （4/21） （10/21） （4/22） （10/22） （4/23） （10/23） （4/24） （10/24） （4/25） （10/25）
みずほ銀行 三井住友
9.7% 信託銀行
平均借入残存年数と平均借入金利の推移 11.8%
（%） 平均借入残存年数（右軸） 平均借入金利（左軸） （年）
投資法人債
発行額（億円） 年限（年） 利率（%） 償還期限
1.0 6.0
第1回無担保投資法人債 （法人） 18 5 0.320 2022年4月20日
0.74
0.70 0.70 0.70 第2回無担保投資法人債 （法人） 16 7 0.520 2024年4月19日
0.61 0.59
0.58 0.59 0.55 0.56 第3回無担保投資法人債 （個人） 55 5 0.457 2023年1月26日
0.50 0.50
0.47 第4回無担保投資法人債 （法人）
0.5 3.0 55 5 0.580 2023年12月13日
グリーンボンド
3.3 簿価LTV / 鑑定LTV 長期固定比率 投資法人債比率
2.8 2.7
2.2 2.7 2.3 2.3 2.5 2.2 2.1 2.0 2.4
2.1 49.4 % / 41.9 % 90.9 % 11.4 %
有利子負債合計 借入金 投資法人債
0.0 0.0
1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 5/31 126,280 百万円 111,880 百万円 14,400 百万円
29
5. ESG
30
最近のESGに関する取り組み
◼ 本投資法人のパフォーマンス向上を企図し、ESGに関する多様な取り組みを実施
環 境 社 会
グリーンビル認証 テナントとのエンゲージメント
◼ 19物件中、17物件についてグリーンビル認証を取得 ◼ 物件の共有スペースにデジタルサ
イネージディスプレイを設置し、テナ
認証物件数 延床面積（㎡） 取得率 2 ントとESGパフォーマンスに関する
合計 1 17 463,724.34 59.8% 情報を共有
DBJ Green ◼ テナントに対して隔年で実施してい
1 67,581.00 8.7% る入居者調査及び他の方法で得た
Building
フィードバックの活用
CASBEE 16 396,143.34 51.1%
BELS 1 5,719.73 0.7%
ガバナンス
グリーンリース契約3
投資口累積投資制度
◼ 2020年4月末時点で、19物件中11物件においてグリーンリー
ス契約3 を導入 ◼ 2017年2月に、本資産運用会社の社員向けに、本投資法人
の投資口累積投資制度を導入
◼ 2020年4月期（第12期）に締結した賃貸借契約のうち、グリー
ンリース契約の割合は70.0% ◼ 2020年5月末時点で52%の社員が加入4
グリーンリース契約導入物件数 グリーンリース契約率 本資産運用会社のサステナビリティ委員会
（2020年4月末時点） （2020年4月期実績）
◼ サステナビリティ戦略及び目標を効果的に実行するため、本資
11 70.0 % 産運用会社にサステナビリティ委員会を設置（2019年12月）
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
1 1棟の建物が複数の環境認証を取得している場合は、1棟として記載しています。
2 本投資法人運用物件の総延床面積（775,239.65㎡）に対する各環境認証取得床面積の割合です。
3 環境認証取得への協力、エネルギー使用量等の共有を義務づける条項のある賃貸借契約を指します。
4 社内規程により、投資口累積投資制度に参加できない取締役、コンプライアンス・オフィサー等を除いた社員数に対する比率です。
31
本投資法人の重要課題（2020年）
◼ インベスコ・リアルエステートの重要課題のうち、本投資法人が最重要課題として選出したものは以下のとおり
環境
1 省エネルギー及び 東京都が定める5年平均で15%（CO2換算）削減の目標達成を目指し、更な
温室効果ガス排出量削減 る温室効果ガス排出量削減を推進
10 グリーンビル認証 グリーンビル認証取得の推進
社会
ステークホルダー（投資家、地域社会、業務委託会社、資産運用会社の従業
11 ステークホルダーとの対話
員、業界団体を含む）との定期的かつ詳細なコミュニケーションの向上
従業員の能力を最大化させるための研修の実施、社内コミュニケ―ション機
16 ダイバーシティの促進及び
会の創出及び職場環境の整備等により、ダイバーシティの促進及び参画機
参画機会の拡充
会の拡充
ガバナンス
21 リーダーシップ・ ステークホルダーに対する透明性が高く有意義なリーダーシップの提供
コーポレートガバナンス 目標達成のために効果的なフレームワークの構築
22 法令遵守
社内外のコンプライアンス文化、企業レベルの標準倫理・行動規範を適切に
23 倫理・行動規範 理解するための定期的な研修の実施
経済
24 経済的利益 投資主価値の最大化を企図した施策の実施
25 気候変動による財務リスク 気候変動に起因したリスクの特定とリスク低減に係る戦略の策定
26 レジリエンス（業務継続性） 将来発生しうる災害の特定及び準備の推進並びに事業継続計画の整備
32
ESGへの取り組み状況
◼ 2020年の重要課題に対し、本投資法人が実施している主な取り組みは以下のとおり
環 境 社 会 ガバナンス
グリーン・リース1契約 ダイバーシティとインクルージョン 投資口累積投資制度
• 2020年4月時点で、ポートフォリオ19物件中11物件 • 2020年5月末現在、本資産運用会社の管理職のうち、 • 2017年2月に、本資産運用会社の社員向けに、本投
において、新規契約時にグリーンリース契約を導入 36%が女性管理職 資法人の投資口累積投資制度を導入
• 退去時において、テナントはできる限り環境に配慮し • インベスコ・ウィメンズ・ネットワークのリーダーシップ • 2020年5月末時点で52%の社員が加入2
た方法で原状回復工事を実施することに協力
本投資法人の役員の多様化
• グリーンビル認証の取得、認証評価の維持・向上へ テナントとのエンゲージメント
• 本投資法人は、2020年1月に開催された投資主総会
の取り組みに対するテナントの協力
• 運用物件の共用部にデジタルサイネージディスプレ において、新たに2名の女性役員を選任
• 環境パフォーマンス向上に向けたテナントとの協働 イを設置し、ESGパフォーマンスに関する情報をテナ
ントと共有 資産運用報酬計算方法の変更
グリーンビル認証の取得 • テナントに対して隔年で実施している入居者調査及 • 調整後EPU、NOIに基づく報酬比率を引き上げ、総資
• 2019年11月以降、新たに4物件においてグリーンビ び他の方法で得たフィードバックの活用 産に基づく報酬比率の引き下げを実施
ル認証を取得 • 2019年9月、オルトヨコハマの入居者組合が主催し、
地域住民や小規模事業者による各種グッズ販売のフ 本資産運用会社のサステナビリティ委員会
• ポートフォリオ19物件のうち、17物件がグリーンビル
リーマーケットを開催 • サステナビリティ戦略及び目標を効果的に実行するた
認証を取得
• CSタワーにおいて、地域の祭りが開催される際に場 め、2019年12月に本資産運用会社にサステナビリ
• 認証取得率: 59.8% （延床面積ベース） 所の提供を行い、地域住民の交流の促進に貢献 ティ委員会を設置
GRESBへの参加 サステナビリティレポート
ワークライフバランス
• GRESB 2019評価で「Green Star」を獲得 • 本投資法人のサステナビリティレポート2018を2019
• 本資産運用会社の2019年有給休暇取得率は78% 年第4四半期に発行
• GRESBレーティングの相対評価において「3 Stars」 • 効率的な働き方を推進するためのフレックスタイム及
を取得 び時間単位の有給休暇システムの活用
経済性
エコチューニング
大規模災害の協力・支援 TCFD3
• 運用資産のうち3物件において「エコチューニング」の
ビジネスモデルを導入し、現行の設備・システムの運 • 本投資法人は、災害発生時の緊急活動への協力や • インベスコグループは2019年3月にTCFDに加盟
用の最適化を図ることにより、CO2排出量と光熱費の 帰宅困難者支援のため、運用物件のうち5物件につ • 本投資法人は、気候変動における潜在的なリスクと
削減を実現 いて地方自治体と協定を締結 機会の特定及び評価を実施
1 環境認証取得への協力、エネルギー使用量等の共有を義務づける条項のある賃貸借契約を指します。
2 社内規程により、投資口累積投資制度に参加できない取締役、コンプライアンス・オフィサー等を除いた社員数に対する比率です。
3 “Task Force on Climate-related Financial Disclosures” （気候関連財務情報開示タスクフォース）の略称です。
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ESGパフォーマンス
グリーンビル認証の取得状況 (2020年3月末時点)
恵比寿プライム CSタワー 名古屋プライム 東京日産 オルトヨコハマ 西新宿KFビル 品川シーサイド
スクエア セントラルタワー 西五反田ビル イースト
A S A A B+ A
3 つ星 ランク ランク ランク ランク ランク ランク
アキバCO ビル サンタワーズ 博多プライム 錦糸町 アクア堂島 西新宿プライム 麹町クリスタル
センタービル イースト プライムタワー 東館 スクエア シティー
B+ A S S S A A
ランク ランク ランク ランク ランク ランク ランク
グリーンビル認証を取得して
いる物件の延床面積合計が
プライムタワー
新浦安
テクノウェイブ
100
音羽プライムビル 59.8% ポートフォリオの総延床面積
に占める割合
B+ A A
2つ星
ランク ランク ランク
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
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インベスコ・リアルエステートのESGプログラムの概要
インベスコ・リアルエステートは、ESG（Environment「環境」、Social「社会」、Governance「ガバナンス」）に対して十分に考慮した規律あるアプ
ローチをすることで、社会・環境への責任と投資家のニーズを満たすことを両立させ、受託者責任を遂行できると考えており、自社が行うあらゆ
る意思決定において、ESGへの配慮が必要なことを認識しています。具体的なESG戦略は以下のとおりです。
環境
エネルギー消費量、ガス排出量、水使用量及び廃棄物排出量について物件毎に測定し、定期的に報告、パフォーマンスの継続的かつ持続可能な改善策を追求する
運用物件のパフォーマンス向上及び構築環境改善のため、低コスト対策、設備改善、新技術を検討、導入する
LEED、BREEAM、Green Star、CASBEE等、各国で普及している第三者機関によるグリーンビル認証及び健康・ウェルネス認証（WELL、Fitwel）の取得可能性を検証
物件取得及び気候温暖化リスクに直面した際の物件回復力の評価におけるデューディリジェンスプロセスにESGの要素を含める
社会
運用物件のプロパティマネージャーに対し、サステナビリティに関する手段、方策等を提供する
運用物件においてスポーツジム、自転車置場等、テナントの健康的なライフスタイルを促進するようなグリーンスペースにおいて、サービスや設備の提供を行う
環境、社会、ガバナンス、健康・福利厚生に関する社員教育を実施する
インベスコ・リミテッド、インベスコ・リアルエステート及び運用物件におけるサステナビリティに関する活動を通じて、地域社会に貢献する
ボランティア活動や慈善寄付を通じて、社員が居住する地域の発展に積極的に貢献することを奨励する
ガバナンス
サステナビリティ委員会のリーダーシップにより、不動産業界におけるESGへの取り組みを推進
GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)、GRI(Global Reporting Initiative)、欧州不動産非上場車投資家協会(INREV)、CDP(Carbon Disclosure
Project)、国連責任投資原則(UN PRI)等のレポーティング・フレームワークを通して、投資家に対し、ESG戦略及びパフォーマンスに関する透明性の高い開示を行う
贈収賄防止方針及び行動規範の周知により、従業員の高い倫理基準の遵守を徹底する
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
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ESGメンバーシップ
GRESB
GRESB （Global Real Estate Sustainability Benchmarkの略）は、投資における環
境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を不動産にも適用するため、欧州の主要な年金
基金を中心に創設された組織です。インベスコ・リアルエステートは2014年より
GRESBのメンバーとなっています。 本投資法人は、2019年に初めてGRESBに参加
し、78スコアを獲得し、日本で上場しているオフィス専業不動産関連企業16社中12位
となりました。また、本投資法人は、Green Starにおいて5つ星中の3つ星を獲得し、
GRESBに参加した約1000社のうち上位40%-60%に入りました。本投資法人は、
2020年に2回目のGRESBへの参加を予定しています。
PRI – Direct Property (現物不動産投資)
PRI (責任投資原則)は、世界有数の責任投資ネットワークであり、インベスコ・リミテッ
ドはPRIの署名機関です。2019年のDirect Propertyにおけるインベスコの評価はAス
コアと、同業他社平均のBスコアを上回りました。
TCFD
2019年3月、インベスコ・グループは気候関連財務開示に関するタスクフォース
（TCFD）に加盟しました。TCFDは、事業体（インベスコのような不動産投資グ
ループを含む）に対し、気候変動リスクの開示手続きを提示するフレームワーク
です。このフレームワークには、ポートフォリオ及び物件レベルで気候関連リスク
を特定し、緩和するための計画を策定するための4つの主要要素が含まれてい
ます。本投資法人は、運用資産に影響を及ぼす可能性のある気候変動に関す
る潜在的なリスクと機会を特定し、評価することを目指しています。
本投資法人のESGプログラムは、INREV、GRESB、GRI及びUNPRIに適合しています。こちらに掲載している数値は現時点におけるパフォーマンスの状況です。これらのサステナビリティに
関する数値は ロードグリーン・リアルエステート・ストラテジーの確認を受けています。
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6. Appendix
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テナント上位10社（賃貸面積ベース）
2020年4月（第12期）末日時点 テナント業態分布（賃貸面積ベース）3
総賃貸面積
賃貸面積 1 に占める 0.1% 0.9% 1.2%
テナント名 入居物件名
（㎡） 割合2
（%）
1 株式会社インテック テクノウェイブ100 16,555.18 5.6
4.7%
3.8%
クイーンズスクエア
2 株式会社東急ホテルズ 13,506.72 4.5 4.0%
横浜
34.3%
3 富士通株式会社 オルトヨコハマ 12,847.62 4.3
13.0%
品川シーサイド
4 株式会社相鉄ホテル開発 9,237.18 3.1
イーストタワー
八千代エンジニヤリング
5 CSタワー 8,893.68 3.0
株式会社
株式会社みなとみらい クイーンズスクエア 9.7%
6 6,395.39 2.2
東急スクエア 横浜 0.4%
品川シーサイド 0.1%
7 株式会社マーベラス 6,225.70 2.1
イーストタワー 27.3%
0.4%
株式会社グッドスマイル
8 アキバCOビル 5,514.42 1.9
カンパニー
クイーンズスクエア
9 東急株式会社 5,512.59 1.9
横浜
株式会社ビーエス・デー サービス業 陸運業 空運業
10 音羽プライムビル 4,200.08 1.4 倉庫・運輸関連業 情報・通信業 卸売業・小売業
インフォメーションテクノロジー 製造業 不動産業 建設業
金融・保険業 水産・農林業 その他
上位10社合計 88,888.56 29.9 電気・ガス業
1 「賃貸面積」は、2020年4月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計のうち本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。
2 「総賃貸面積に占める割合」は、全ての取得済資産及び取得予定資産の2020年4月末日時点における賃貸面積の合計に対する各テナントへの賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して
記載しています。
3 2020年4月末日時点における各取得済資産及び各取得予定資産に係る住居テナントを除くテナントとの各賃貸借契約に記載された賃貸面積に基づき、テナントの業態毎の賃貸面積の合計が
ポートフォリオ全体の賃貸面積の合計に占める割合を記載しています。なお、比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100.0%にならない場合があります。
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賃貸事業収益の構成比
2020年4月末日時点
◼ オフィスの賃料増額機会は平均2.5年毎に到来
2020年4月期（第12期）のポートフォリオ収益の構成比
1.4% 0.2%
3.7%
賃貸事業
7.1% 用途 賃貸面積(㎡) 平均契約年数
オフィス 収益比率
商業施設 オフィス 87.6% 244,093.98 2.5年
商業 7.1% 24,363.04 8.0年
ホテル
ホテル1 3.7% 22,743.90 20.0年
住宅
住居 1.4% 4,253.43 2.6年
その他
87.6% その他 0.2% 1,766.03 4.4年
合計 100.0% 297,220.38 4.3年
1 変動賃料収入は含みません。
ホテルの賃貸事業収益の内訳
2020年4月期（第12期）のホテル2物件の固定賃料の合計は、 総賃貸事業収益の3.7%
品川シーサイドイーストタワー クイーンズスクエア横浜
第12期 賃貸事業収益比率
固定賃料 固定賃料 86.6%
29.5% 変動賃料 変動賃料 13.4%
合計 100.0%
70.5%
100.0% 第11期 第11期
9.9%
第11期 賃貸事業収益比率
31.1% 固定賃料 80.9%
変動賃料 19.1%
90.1% 68.9% 合計 100.0%
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コロナ後における “職住近接”オフィスの強み
◼ 都心5区を中心とした従来の好立地オフィスに加え、夜間人口比率の高い職住近接地域所在のオフィスを多数保有
◼ 新型コロナウイルス感染症防止対策としてテレワークの導入が浸透し、職住近接地域に所在するオフィス物件に対する将来的な
需要増加が期待される中で、幅広いオフィスニーズを捉えることを可能とするポートフォリオ構成
保有物件の夜間人口比率一覧 都内企業（従業員30人以上)のテレワーク導入率 2
1 3月緊急調査 4月緊急調査
物件名称 所在地 夜間人口比率1
サンタワーズセンタービル 東京23区 105.4%
浦安市 導入している
プライムタワー新浦安 104.0% 導入予定なし
24.0%
オルトヨコハマ 東京圏 99.9% 31.2%
テクノウェイブ100 東京圏 99.9% 導入予定なし 導入している
71.0% 導入予定あり 62.7%
名古屋プライムセントラルタワー 名古屋市 95.3% 職住近接 5.0% 導入予定あり
オフィス
錦糸町プライムタワー 東京23区 81.9% 6.1%
比率
東京日産西五反田ビル 東京23区 71.1%
62.4%
品川シーサイドイーストタワー 東京23区 71.1%
ＣＳタワー 東京23区 65.2%
地域別の夜間人口の相対割合（昼間人口を100）
音羽プライムビル 東京23区 63.5%
博多プライムイースト 福岡市 59.8% 昼間人口 夜間人口(昼間人口を100とする)
クイーンズスクエア横浜 東京圏 53.8% 120
西新宿KFビル 都心5区 43.0% 100 100 100
100 92
西新宿プライムスクエア 都心5区 43.0% 77
80
恵比寿プライムスクエア 都心5区 41.6%
60
IBFプランニングビル 都心5区 41.6%
大阪市 40 27
アクア堂島東館 30.1%
アキバCOビル 都心5区 6.8% 20
麹町クリスタルシティ 都心5区 6.8% 0
都心5区 東京23区 東京圏
1 「夜間人口比率」は、総務省の国勢調査における平成27年度における夜間人口を昼間人口で除することにより算出。
2 東京都新型コロナウイルス感染症対策本部が開示する資料に基づき作成。
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投資主及び投資口の状況
2020年4月期（第12期）末時点
所有者別投資口数の割合 1 主要投資主
個人・その他
12.7% 所有 比率 3
投 資 主
投資口数 （%）
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,473,852 16.56
日本トラスティ･サービス信託銀行株式会社
2 1,183,240 13.29
（信託口）
外国法人等 発行済総投資口数 金融機関2
36.7%
8,899,256口 49.2% 3 野村信託銀行株式会社(投信口) 458,690 5.15
資産管理サービス信託銀行株式会社
4 417,736 4.69
（証券投資信託口）
その他国内法人 HSBC BANK PLC A/C CLIENTS,
1.4% 5 NON TREATY 1 269,112 3.02
常任代理人 香港上海銀行東京支店 4
NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU
所有者別投資主数の割合 1 UCITS CLIENTS NON LENDING 15
6 180,000 2.02
PCT TREATY ACCOUNT
金融機関2 その他国内法人
0.5% 1.4% 常任代理人 香港上海銀行東京支店
外国法人等
STATE STREET BANK WEST CLIENT -
1.4%
7 TREATY 505234 154,183 1.73
常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
8 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 135,830 1.52
投資主数
19,267名 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT
9 122,304 1.37
常任代理人 香港上海銀行東京支店
J.P. MORGAN BANK LUXEMBOURG S.A.
個人・その他
10 385576 120,118 1.34
19,267人
96.7% 常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部
合 計 4,515,065 50.73
1 比率は、少数第2位を四捨五入しているため、合計が100%にならないことがあります。
2 金融商品取引業者を含みます。
3 発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率は、小数第2位未満を切捨てて記載しています。
4 HSBC BANK PLC A/C CLIENTS, NON TREATY 1は､本資産運用会社の親会社であるインベスコ･リミテッドの子会社であるインベスコ･インベストメンツ（バミューダ）リミテッドを受益
者とする信託の受託者として､上記投資口（269,112口）を保有しています｡
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個別物件のリーシング実績
2020年4月期（第12期）
2019年10月末 2020年4月末 2019年10月末 2020年4月末
恵比寿プライムスクエア 前期比 CSタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
98.0% 98.2% 0.3% 100.0% 100.0% 0.0%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
1,562 ㎡ 1,518 ㎡ 44 ㎡ 0㎡ 0㎡ 0㎡
・第12期（2020年4月期）は、事務所部分において解約の埋め戻しが順調に進み
・第12期（2020年4月期）は稼働率100%を達成し、既存複数テナントとの賃料増
稼働率は98.8%を達成。住宅部分において複数のテナントの退去が発生し
額改定を実現。
全体稼働率は98.2%となった。
・第13期（2020年10月期）に更新を迎える1テナントについても、第12期中に賃
・第13期（2020年10月期）は、オフィス部分で2.5フロアの解約が発生する予定の
料増額で賃貸借契約を締結済み。
ため、早期リースアップを目指す。
100% 100%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
98.0% 98.0% 97.9% 98.0% 98.3% 98.5% 98.2%
95% 95%
90% 90%
2019/10/31 2019/11/30 2019/12/31 2020/1/31 2020/2/29 2020/3/31 2020/4/30 2019/10/31 2019/11/30 2019/12/31 2020/1/31 2020/2/29 2020/3/31 2020/4/30
70004 70005
2019年10月末 2020年4月末 2019年10月末 2020年4月末
クイーンズスクエア横浜 前期比 名古屋プライムセントラルタワー 前期比
稼働率 稼働率 稼働率 稼働率
100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 99.6% -0.4%
入居面積 退去面積 入居 - 退去 入居面積 退去面積 入居 - 退去
236 ㎡ 250 ㎡ -14 ㎡ 53 ㎡ 120 ㎡ -67 ㎡
・ 前期に続き第12期（2020年4月期）も事務所部分が高稼働で推移し、第12期