3295 Ｒ－ヒューリックＲＥ 2020-03-24 16:00:00
2020年2月期及び2020年8月期の運用状況等の予想の修正並びに2021年2月期の運用状況等の予想について [pdf]
2020 年 3 月 24 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号
ヒューリックリート投資法人
代表者名 執行役員 時 田 榮 治
（コード：3295）
資産運用会社名
ヒューリックリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 時 田 榮 治
問合せ先 常務取締役 CFO
企画管理本部長 一 寸 木 和 朗
（TEL．03-6222-7250）
2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想について
ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年 10 月 15 日に
公表した 2020 年 2 月期（2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8 月期（2020 年
3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）における本投資法人の運用状況等の予想について、下記のとお
り修正しましたのでお知らせいたします。
また、併せて 2021 年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）における運用状況等
の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
1．運用状況等の予想の修正及び公表
（1）2020 年 2 月期の運用状況等の予想の修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
前回発表予想 9,453 5,175 4,541 4,540
3,460 円 － 3,460 円
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 9,640 5,260 4,626 4,625
3,525 円 1円 3,526 円
（Ｂ）（注） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 186 84 84 84
65 円 1円 66 円
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率 2.0％ 1.6％ 1.9％ 1.9％ 1.9％ － 1.9％
（注）本予想数値は現時点における予想数値であり、今後の決算作業の結果により変動する可能
性があります。また、本予想数値は 2020 年 2 月期（第 12 期）の 1 口当たり分配金及び 1
口当たり利益超過分配金の額を保証するものではありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
1
（2）2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
前回発表予想 9,504 5,172 4,541 4,540
3,460 円 － 3,460 円
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 10,618 5,732 5,013 5,012
3,580 円 2円 3,582 円
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 1,113 560 472 472
120 円 2円 122 円
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率 11.7％ 10.8％ 10.4％ 10.4％ 3.5％ － 3.5％
（3）2021 年 2 月期の運用状況等の予想の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
2021 年 10,205 5,548 4,873 4,872
3,480 円 2円 3,482 円
2 月期 百万円 百万円 百万円 百万円
(参考)
2020 年 2 月期：期末発行済投資口数 1,312,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,525 円
2020 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 1,400,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,580 円
2021 年 2 月期：予想期末発行済投資口数 1,400,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,480 円
(注記)
1． 上記（2）及び（3）における予想数値は、別紙「2020年8月期及び2021年2月期の運用状況
等の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産
等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化
などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利
益超過分配金は含まない）、1口当たり利益超過分配金及び1口当たり分配金（利益超過分
配金を含む）は変動する可能性があり、本予想はこれらを保証するものではありません。
また、別紙「2020年8月期及び2021年2月期の運用状況等の予想の前提条件」の「投資口
の発行」に記載のとおり、本投資法人は、本日付で関東財務局長宛に投資口の発行に係る
発行登録書（発行予定額16,000百万円）を提出しており、当該発行登録書に記載の発行予
定額の新投資口を2020年8月期に発行すること（以下「本新投資口発行」といいます。）
を前提としています。投資口の発行に係る発行登録書の詳細につきましては、本日付で公
表の「投資口の発行に係る発行登録書提出に関するお知らせ」をご参照ください。但し、
2020年8月期に本新投資口発行が行われるとの保証はありません。
また、本新投資口発行が想定どおり行われる場合であっても、実際の発行口数は、その
時点における本投資法人の投資口価格を踏まえて決定される予定であるため、発行予定口
数から増加又は減少することがあり、そのため1口当たり分配金（利益超過分配金は含ま
ない）、1口当たり利益超過分配金及び1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動
する可能性があります。
なお、本新投資口発行が行われなかった場合の1口当たり分配金（利益超過分配金を含
まない）の予想数値は、2020年8月期3,770円、2021年2月期3,630円ですが、1口当たり分配
金（利益超過分配金を含む）は変動する可能性があり、本予想はこれらを保証するもので
はありません。
2． 上記1口当たり予想当期純利益は、当期純利益を予想期末発行済投資口数で除することに
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
2
より算定しています。
3． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
4． 単位未満の数値は、金額は切り捨て、比率は四捨五入して表示しています。以下同じで
す。
2. 運用状況等の予想の修正及び公表の理由
2020 年 2 月期の運用状況の予想（2019 年 10 月 15 日公表）の修正については、当該期の運
用状況が概ね判明したこと、 資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して一時差異
等調整引当額の計上を新たに見込むことに伴い、 現時点における運用状況の予想の修正を行う
ものです。
また、本日付で公表の「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」に記載の新たな 4 物件の特
定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第 2 条第 1 項における意味を有します。以下同じ
です。 ）について取得を決定したこと等により、2020 年 8 月期の予想（2019 年 10 月 15 日公
表）の前提に変更が生じ、 営業収益の予想において 10％以上の差異が発生したこと及び現在の
株式市場の市況に鑑み、特定資産の取得に伴う借入金の返済に充当するため、本日付で関東財
務局長宛に投資口の発行に係る発行登録書を提出したこと等から、 運用状況等の予想の修正を
行うものです。
また、これに併せて 2021 年 2 月期について、同様の前提に基づいた新たな運用状況等の予
想を行うものです。
詳細は別紙「2020 年 8 月期及び 2021 年 2 月期の運用状況等の予想の前提条件」をご参照く
ださい。
以 上
*本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス ： https://www.hulic-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
3
【別紙】
2020 年 8 月期及び 2021 年 2 月期の運用状況等の予想の前提条件
項 目 前提条件
2020 年 8 月期（第 13 期）
：2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日（184 日）
計算期間
2021 年 2 月期（第 14 期）
：2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日（181 日）
• 本投資法人が2020年2月期末（第12期末）現在保有している55物件（以下
「保有資産」といいます。）から、2020年3月6日に譲渡した「ゲートシテ
ィ大崎」（以下「譲渡済資産」といいます。）を控除し、2020年3月26日に
取得予定の「ヒューリック両国ビル」、「ヒューリック浅草橋江戸通」、
「ヒューリック目白」及び「ヒューリック築地三丁目ビル」（以下併せて
「取得予定資産」といいます。）を加えた58物件を前提としています。譲
渡済資産の詳細につきましては、2020年3月2日付で公表の「資産の譲渡に
運用資産 関するお知らせ」を、取得予定資産の詳細につきましては、本日付で公表
の「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
• 運用状況等の予想にあたっては、取得予定資産につき、2020年3月26日に4
物件を取得したものとみなし、これらを除き、2021年2月期末（第14期末）
まで運用資産の異動（新規物件の取得、保有資産の譲渡等）がないことを
前提としています。
• 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
• 保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約を
前提に、市場動向等を勘案し算出しています。また、取得予定資産の賃貸
事業収益については、各物件の譲渡人等より提供を受けた情報、取得予定
資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約を前提に、市場
動向等を勘案し算出しています。なお、2020年8月期末の稼働率は99.9％、
2021年2月期末の稼働率は99.3％を想定していますが、新たなテナント退去
営業収益 が発生した場合や一部区画において退去を想定しているテナントの退去が
発生しなかった場合等には変動する可能性があります。
• 2020年8月期（第13期）において、譲渡済資産の譲渡に係る譲渡益（譲渡に
係る諸経費を除きます。）の見込額を計上しています。
• 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
• 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、2020年2月期（第12期）に取得
した「チャームスイート新宿戸山」「チャームスイート石神井公園」「ヒ
、 、
ューリック浅草橋ビル」「ヒューリック恵比寿ビル」及び「ヒューリック
、
新宿三丁目ビル（一部底地追加取得）（以下、2020年2月期（第12期）に取
」
得した「ヒューリック銀座7丁目ビル（20%追加取得）」と併せて「第12期
取得済資産」といいます。）以外の保有資産に係る減価償却費以外の費用に
営業費用
ついては、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出して
います。また、「ヒューリック銀座7丁目ビル（20%追加取得）」以外の第12
期取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費以外の費用については、
各物件の譲渡人等より提供を受けた情報及び過去の実績値をベースに、費
用の変動要素を反映して算出しています。
• 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
4
2020年8月期（第13期）には1,218百万円、2021年2月期（第14期）には1,229
百万円を想定しています。
• 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、現所
有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、当該精算金相当
額は取得原価に算入されるため、取得時には費用計上されません。なお、
「ヒューリック新宿三丁目ビル（一部底地追加取得）」及び取得予定資産
について取得価額に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は89百万
円を想定しています。また、「ヒューリック新宿三丁目ビル（一部底地追
加取得）」及び取得予定資産の固定資産税及び都市計画税等は、2020年8月
期（第13期）及び2021年2月期（第14期）には費用計上されず、2021年8月
期（第15期）から費用計上されることとなります。固定資産税及び都市計
画税等については、2020年8月期（第13期）には793百万円を、2021年2月期
（第14期）には793百万円を想定しています。
• 建物の修繕費に関しては、物件ごとに資産運用会社（ヒューリックリート
マネジメント株式会社）が策定した修繕計画をもとに、各営業期間に必要
と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い
要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生す
る金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異な
る結果となる可能性があります。なお、2020年8月期（第13期）は一部修繕
工事を前倒し実施することに伴い 282百万円を計上し、2021年2月期（第14
期）は111百万円を計上することを想定しています。
• 支払利息等その他借入関連費用として2020年8月期（第13期）には692百万
円、2021年2月期（第14期）には647百万円を見込んでいます。
営業外費用 • 投資法人債及び新投資口の発行等に係る投資法人債発行費償却（償還まで
の期間にわたり定額法により償却）及び投資口交付費償却（3年間で定額法
により償却）は、2020年8月期（第13期）には27百万円、2021年2月期（第
14期）には27百万円を見込んでいます。
• 本日現在における本投資法人の有利子負債残高は 153,585 百万円（短期借入
金 6,960 百万円、1 年内返済予定の長期借入金 12,109 百万円、長期借入金
122,516 百万円、投資法人債 12,000 百万円）です。
• 2020 年 8 月期末（第 13 期末）までに返済期限が到来する短期借入金 3,960
百万円及び 1 年内返済予定の長期借入金 3,559 百万円並びに 2021 年 2 月期
末（第 14 期末）までに返済期限が到来する 1 年内返済予定の長期借入金
8,550 百万円（以下に記載する既存ブリッジローン及び新規ブリッジローン
を除きます。）については、返済期限に全額借換えを行うことを前提として
有利子負債
います。
• 「ヒューリック浅草橋ビル」及び「ヒューリック恵比寿ビル」の取得資金と
して借入れた短期借入金（以下「既存ブリッジローン」といいます。）の未
返済額については、2020 年 8 月期（第 13 期）中を目途に借換えを予定して
います。
• 本投資法人は、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、短期借入金
19,200 百万円（以下「新規ブリッジローン」といいます。）の新規借入れを
予定しています。新規ブリッジローンの詳細につきましては、本日付で公表
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
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の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
• 本新投資口発行により調達する資金に手元資金を加えた金額を新規ブリッ
ジローンの返済に充当し、新規ブリッジローンの未返済額は 2020 年 8 月期
末（第 13 期末）を目途に長期借入金への借換えを予定しています。
• 上記の結果、2020 年 8 月期末（第 13 期末）時点及び 2021 年 2 月期末（第
14 期末）時点の有利子負債残高は 158,255 百万円を想定し、2020 年 8 月期
末（第 13 期末）の LTV（想定値）は約 43％程度を見込んでいます。但し、
本新投資口発行の有無、 発行した場合における最終的な発行口数及び発行価
額並びに手元資金の活用額等によって有利子負債残高及び LTV（想定値）
は変動する可能性があります。
• 上記 LTV（想定値）の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV（想定値）＝有利子負債残高（想定額）÷総資産残高（見込額）×100
総資産残高（見込額）＝ 2019年8月期末（第11期末）における貸借対
照表上の総資産の金額（330,710百万円）に第
12期取得済資産の取得価格の合計（18,168百
万円）及び取得予定資産の取得予定価格の合
計（23,672百万円）を加算し、譲渡済資産の
2020年2月期末（第12期末）における想定帳
簿価額（4,446百万円）を減算し、手元資金の
活用額を考慮した金額
• 本日現在の発行済投資口の総口数1,312,000口に加えて、本新投資口発行に
おいて88,000口が発行されることを前提としていますが、本新投資口発行
投資口の発行 は行われない可能性があり、また、本新投資口発行の最終的な発行口数は
変動する可能性があります。本新投資口発行を除き、2021年2月期末（第14
期末）までに投資口の追加発行がないことを前提としています。
• 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定
1 口当たり分配金 める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
（利益超過分配金 • 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
は含まない） 繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）は変動する可能性があります。
• 資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整
引当額として2020年8月期（第13期）及び2021年2月期（第14期）に、それ
ぞれ2百万円を計上することを見込んでいます。
1 口当たり
利益超過分配金 • 利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加
額に相当する利益超過分配の実施を行うこととしており、2020年8月期（第
13期）及び2021年2月期（第14期）に、それぞれ１口当たり2円の利益超過
分配を行うことを想定しています。
• 法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等にお
いて、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提として
その他 います。
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2021 年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。
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