3295 Ｒ－ヒューリックＲＥ 2020-03-02 16:00:00
資産の譲渡に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号
ヒューリックリート投資法人
代表者名 執行役員 時 田 榮 治
（コード：3295）
資産運用会社名
ヒューリックリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 時 田 榮 治
問合せ先 常務取締役 CFO
企画管理本部長 一 寸 木 和 朗
（TEL．03-6222-7250）
資産の譲渡に関するお知らせ
ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資
産運用会社であるヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）は、本日、下記のとおり資産（以下「本物件」といいます。）の譲渡を決定いたしましたの
で、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
(1) 区分 ：東京コマーシャル・プロパティ（オフィス）
(2) 物件名称 ：ゲートシティ大崎
(3) 所在地 ：東京都品川区
(4) 譲渡予定資産 ：不動産信託受益権（注 1）
(5) 譲渡予定価格（注 2） ：4,800 百万円
(6) 帳簿価額 ：4,446 百万円（注 3）
(7) 譲渡差額（注 4） ：+353 百万円
(8) 譲渡決定日 ：2020 年 3 月 2 日
(9) 売買契約締結日 ：2020 年 3 月 2 日
(10) 譲渡予定日（注 5） ：2020 年 3 月 6 日
(11) 代金受取日（注 5） ：2020 年 3 月 6 日
(12) 譲渡先 ：非開示（注 6）
(13) 媒介の有無 ：無
(14) 譲渡資金 ： 譲渡益分配後の残額については、手元資金として物件取得資
金及び（又は）借入金の返済資金への充当を予定
(15) 決済方法 ： 引渡時一括
（注 1） 土地の所有権の共有持分（500 番 1（42,476.01 ㎡）の共有持分の敷地権割合（約 2.11%）相当）及び建物の区
分所有権の共有持分（業務商業棟ウエストタワー8 階事務所部分の共有持分約 83.0%及び業務商業棟 B1 階から
3 階の店舗部分の共有持分約 2.4%並びに住宅棟の住戸（6 戸））を信託財産とする信託受益権（本投資法人の
持分の全部）の譲渡となります。
（注 2） 消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含みません。
（注 3） 2020 年 2 月末日現在の想定帳簿価額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 4） 譲渡予定価格と想定帳簿価額の差額につき、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 5） 売買契約書に記載された譲渡予定日及び代金受取日を記載しています。
（注 6）譲渡先は国内の事業会社ですが、当該譲渡先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
1
2. 譲渡の理由
本資産運用会社は、本投資法人の基本方針に基づき、ポートフォリオ全体の成長性と収益性及び
リスク要因等と併せ、各物件の競争力等を勘案し、総合的な判断の下でポートフォリオを構築してい
ます。
本物件については、築年数等から今後修繕費等の増加が見込まれ、収益力が弱含む可能性がある
こと、さらに、本物件の所有形態等の個別的要因を総合的に勘案した結果、今回の譲渡を決定した
ものです。
3. 本物件の内容
本物件の内容については、2019 年 11 月 22 日付で提出した有価証券報告書「第一部 ファン
ド情報／第 1 ファンドの状況／5 運用状況／(2) 投資資産／③ その他投資資産の主要なもの／
Ⅰ. 不動産等の概要」におけるゲートシティ大崎に係る個別物件表をご参照ください。
4. 譲渡先の概要
本物件の譲渡先は国内の事業会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示の承諾 を得られてい
ないため、やむを得ない事由により、非開示としています。
なお、本日現在、本投資法人及び本資産運用会社並びに本投資法人及び本資産運用会社の関
係者及び関係会社と当該譲渡先との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引関係はな
く、当該譲渡先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 今後の見通し
本物件の譲渡によるポートフォリオ全体の運用状況に与える影響は軽微であり、本物件の譲
渡の影響を織り込んだ 2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想
は、その他ポートフォリオ全体の運用状況を考慮の上、2020 年 2 月期決算発表時（2020 年 4 月
14 日）に公表する予定です。
2
6. 鑑定評価書の概要
鑑定評価額 4,780百万円（注1）（注2）
鑑定機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019年8月31日
（百万円）
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を
収益価格（注3） 4,780
同等に関連づけて試算。
直接還元法による価格 4,800
① 運営収益 331
中長期安定的に収受可能と認められる適正賃料水準を
潜在総収益 341
査定のうえ、計上。
空室等損失等 10 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
② 運営費用 134
維持管理費・PMフィー
64 管理組合の管理費の過年度実績に基づき、査定。
（注4）
過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のう
水道光熱費 23
え、計上。
過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画等及びエン
修繕費 13 ジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額
等を考慮のうえ、計上。
テナント募集費用等 2 賃借人の想定回転期間を基に査定のうえ、計上。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案の
公租公課 32
うえ、計上。
保険契約に基づく保険料及び類似不動産の保険料率等
損害保険料 0
を考慮のうえ、計上。
その他費用 1 専用使用料等を計上。
③ 運営純収益
196
（NOI：①－②）
④ 一時金の運用益 ―
類似不動産における資本的支出の水準、築年数や長期修
⑤ 資本的支出 28 繕計画書及びエンジニアリング・レポートにおける修繕
更新費の年平均額を勘案し査定。
純収益（NCF：③＋④－⑤） 168
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、
建物条件等に起因するスプレッドを加減し、将来の不確
還元利回り 3.5%
実性及び類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ、
査定。
DCF法による価格 4,760
類似不動産の取引における投資利回り等を参考に、対
割引率 3.1%
象不動産の個別性等を総合的に勘案のうえ、査定。
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの
将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後
最終還元利回り 3.6%
の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動
向等を総合的に勘案のうえ、査定。
原価法による積算価格（注2） 5,230
土地比率 83.5%
建物比率 16.5%
3
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 特になし
た事項
（注1） 本物件の収益力、投資採算性を反映する収益価格を採用しています。
（注2） 本投資法人が譲渡を予定している区分所有権の共有持分（ 業務商業棟ウエストタワー8 階事務所
部分の共有持分約 83.0%及び業務商業棟 B1 階から 3 階の店舗部分の共有持分約 2.4%並びに住宅
棟の住戸（6 戸））に相当する価格を記載しています。
（注3） 鑑定評価上の数値につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該数値は本投資法
人又は本資産運用会社が予測する収支等ではありません。
（注4） 本物件の維持管理費及び PM フィーの金額水準を個別に開示することにより、各業務の委託先に
おける他の取引に影響を与え、本投資法人の効率的な業務に支障を来し、投資主の利益を害する
おそれがあるため、当該費用を合算して記載しています。
以 上
*本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス ： https://www.hulic-reit.co.jp/
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参考資料 本物件譲渡後のポートフォリオ一覧
取得価格
投資比率
区分 物件名称 所在地 （百万円） 取得日
（注 2）
（注 1）
2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神谷町ビル 東京都港区 55,250 16.9% 2016 年 3 月 15 日
2018 年 10 月 16 日
ヒューリック九段ビル（底地） 東京都千代田区 11,100 3.4% 2014 年 2 月 7 日
8,623
虎ノ門ファーストガーデン 東京都港区 2.6% 2014 年 2 月 7 日
（注 3）
6,210 2014 年 2 月 7 日
ラピロス六本木 東京都港区 1.9%
（注 3） 2016 年 9 月 16 日
ヒューリック高田馬場ビル 東京都豊島区 3,900 1.2% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神田ビル 東京都千代田区 3,780 1.2% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神田橋ビル 東京都千代田区 2,500 0.8% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック蛎殻町ビル 東京都中央区 2,210 0.7% 2014 年 2 月 7 日
38,149 2014 年 11 月 7 日
御茶ノ水ソラシティ 東京都千代田区 11.6%
（注 3） 2016 年 10 月 4 日
2014 年 10 月 16 日
ヒューリック東上野一丁目ビル 東京都台東区 2,678 0.8%
2018 年 6 月 29 日
1,580
東京西池袋ビルディング 東京都豊島区 0.5% 2015 年 3 月 31 日
（注 3）
2015 年 12 月 25 日
オ ヒューリック虎ノ門ビル 東京都港区 18,310 5.6%
フ 2016 年 9 月 1 日
ィ ヒューリック渋谷一丁目ビル 東京都渋谷区 5,100 1.6% 2017 年 3 月 31 日
ス
東
京 ヒューリック東日本橋ビル 東京都中央区 3,480 1.1% 2017 年 3 月 31 日
コ
マ ヒューリック神保町ビル 東京都千代田区 1,460 0.4% 2017 年 4 月 28 日
ー 2018 年 3 月 29 日
シ 21,080
ャ ヒューリック銀座７丁目ビル 東京都中央区 6.4% 2019 年 6 月 28 日
（注 3）
ル 2019 年 9 月 27 日
・ 6,100
プ 品川シーズンテラス 東京都港区 1.9% 2018 年 9 月 10 日
ロ （注 3）
パ ヒューリック五反田山手通ビル 東京都品川区 3,450 1.1% 2018 年 10 月 1 日
テ
ィ 3,980
ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 東京都中央区 1.2% 2018 年 11 月 1 日
（注 3）
番町ハウス 東京都千代田区 2,750 0.8% 2018 年 11 月 1 日
恵比寿南ビル 東京都渋谷区 2,420 0.7% 2018 年 12 月 27 日
ヒューリック飯田橋ビル 東京都千代田区 1,450 0.4% 2019 年 6 月 28 日
4,750
ヒューリック浅草橋ビル 東京都台東区 1.4% 2019 年 12 月 20 日
（注 3）
ヒューリック恵比寿ビル 東京都渋谷区 1,275 0.4% 2019 年 12 月 20 日
小計 - 211,585 64.6% -
大井町再開発ビル 2 号棟 東京都品川区 9,456 2.9% 2014 年 2 月 7 日
6,166
大井町再開発ビル 1 号棟 東京都品川区 1.9% 2014 年 2 月 7 日
（注 3）
ダイニングスクエア秋葉原ビル 東京都千代田区 3,200 1.0% 2014 年 2 月 7 日
商 ヒューリック神宮前ビル 東京都渋谷区 2,660 0.8% 2014 年 2 月 7 日
業
施 2014 年 10 月 16 日
設 ヒューリック新宿三丁目ビル 東京都新宿区 6,690 2.0%
2020 年 2 月 13 日
横浜山下町ビル 神奈川県横浜市 4,850 1.5% 2014 年 10 月 16 日
オーキッドスクエア 東京都千代田区 3,502 1.1% 2016 年 3 月 30 日
ヒューリック等々力ビル 東京都世田谷区 1,200 0.4% 2016 年 12 月 27 日
5
ヒューリック大森ビル 東京都品川区 3,420 1.0% 2017 年 3 月 31 日
3,150
HULIC &New SHIBUYA 東京都渋谷区 1.0% 2017 年 6 月 30 日
（注 3）
HULIC &New SHINBASHI 東京都港区 3,100 0.9% 2017 年 11 月 1 日
ヒューリック志村坂上 東京都板橋区 7,556 2.3% 2018 年 6 月 29 日
小計 - 54,950 16.8% -
中計 - 266,535 81.3% -
アリア松原 東京都世田谷区 3,244 1.0% 2014 年 2 月 7 日
トラストガーデン用賀の杜 東京都世田谷区 5,390 1.6% 2014 年 2 月 7 日
トラストガーデン桜新町 東京都世田谷区 2,850 0.9% 2014 年 2 月 7 日
有
料 トラストガーデン杉並宮前 東京都杉並区 2,760 0.8% 2014 年 2 月 7 日
老
人 トラストガーデン常磐松 東京都渋谷区 3,030 0.9% 2016 年 9 月 1 日
ホ
ー SOMPO ケア ラヴィーレ北鎌倉 神奈川県鎌倉市 1,780 0.5% 2017 年 6 月 30 日
ム
チャームスイート新宿戸山 東京都新宿区 3,323 1.0% 2019 年 9 月 27 日
チャームスイート石神井公園 東京都練馬区 3,200 1.0% 2019 年 9 月 12 日
小計 - 25,577 7.8% -
次
世 池袋ネットワークセンター 東京都豊島区 4,570 1.4% 2014 年 2 月 7 日
代
ア
セ 田端ネットワークセンター 東京都北区 1,355 0.4% 2014 年 2 月 7 日
ッ
ト ネ 広島ネットワークセンター 広島県広島市 1,080 0.3% 2014 年 2 月 7 日
・ ッ
プ ト 熱田ネットワークセンター 愛知県名古屋市 1,015 0.3% 2014 年 2 月 7 日
ラ ワ
ス ー 長野ネットワークセンター 長野県長野市 305 0.1% 2014 年 2 月 7 日
ク
セ
ン 千葉ネットワークセンター 千葉県印西市 7,060 2.2% 2014 年 12 月 16 日
タ
ー 札幌ネットワークセンター 北海道札幌市 2,510 0.8% 2014 年 12 月 16 日
京阪奈ネットワークセンター 京都府木津川市 1,250 0.4% 2014 年 10 月 16 日
小計 - 19,145 5.8% -
2016 年 9 月 16 日
相鉄フレッサイン銀座七丁目 東京都中央区 11,520 3.5%
2017 年 11 月 1 日
ホ
テ 5,000
相鉄フレッサイン東京六本木 東京都港区 1.5% 2017 年 11 月 1 日
ル （注 3）
小計 - 16,520 5.0% -
中計 - 61,242 18.7% -
合計 - 327,777 100.0% -
(注 1) 「取得価格」は、各保有資産及び本物件に係る売買契約書に記載された売買代金（取得が複数回に渡る場合にはその合
計額）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要
する諸費用は含みません。
(注 2) 「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各保有資産及び本物件の取得価格（取得が複数回に渡る場合にはその合計
額）の割合につき小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 3) 当該物件における本投資法人の区分所有権又は（準）共有持分割合に基づく金額を記載しています。
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