3295 Ｒ－ヒューリックＲＥ 2020-02-05 15:00:00
資産の取得に関するお知らせ [pdf]
2020 年 2 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号
ヒューリックリート投資法人
代表者名 執行役員 時 田 榮 治
（コード：3295）
資産運用会社名
ヒューリックリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 時 田 榮 治
問合せ先 常務取締役 CFO
企画管理本部長 一 寸 木 和 朗
（TEL．03-6222-7250）
資産の取得に関するお知らせ
ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資
産運用会社であるヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）は、本日、下記のとおり資産（以下「本件土地」といいます。）の取得（以下「本取得」と
いいます。）を決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
（1） 区分 ：東京コマーシャル・プロパティ（商業施設）
（2） 物件名称 ：ヒューリック新宿三丁目ビルの底地の一部（注 1）
（3） 所在地 ：東京都新宿区
（4） 取得予定資産 ：不動産
（5） 取得予定価格 ：1,140 百万円（注 2）
（6） 取得先 ：非開示（注 3）
（7） 媒介の有無 ：有
（8） 取得決定日 ：2020 年 2 月 5 日
（9） 売買契約締結日 ：2020 年 2 月 6 日
（10） 取得予定日（注 4） ：2020 年 2 月 13 日
（11） 代金支払日（注 4） ：2020 年 2 月 13 日
（12） 取得資金 ：借入金（注 5）及び自己資金
（13） 決済方法 ：引渡時一括
（注 1） 本投資法人は「ヒューリック新宿三丁目ビル（借地権付建物） 」を信託財産とする信託受益権を保有してお
り、本取得はかかる借地権付建物の敷地（敷地面積：250.78 ㎡）の一部（敷地面積：184.54 ㎡）の土地所有権
を取得するものです。本取得により本件土地は完全所有権化され、本取得後は、本投資法人は本件土地を除く
残りの敷地部分（敷地面積：66.24 ㎡）を借地とする建物及びその敷地（一部借地を含む）を信託財産とする
信託受益権を保有することとなります。
（注 2） 取得に要する諸費用は含みません。
（注 3） 「取得先」は個人であり、当該取得先より開示についての承諾が得られていないため、非開示としています。
（注 4） 売買契約書に記載された取得予定日及び代金支払日を記載しています。
（注 5） 詳細は、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
1
2. 取得の理由
本件土地は、2014年10月16日付で取得した「ヒューリック新宿三丁目ビル（旧名称：新宿ゲイツビル）」
（以下「既存物件」といいます。）の底地の一部の土地所有権であり、本取得は、既存物件の収益向上及び
資産価値向上を主たる目的とするものです。
本件土地は、東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅から徒歩1分に位置し、「伊勢丹」を代表と
する百貨店や家電、生活雑貨、書籍などの専門大規模店舗を始めとした多種多様な店舗ビルが多数集積
し、繁華性が高い新宿通り沿いに所在します。本投資法人が2014年10月に既存物件を取得して以降、好
調な賃貸運営を継続しており、取得後に一部テナントの退去も発生しましたが、既存物件の立地競争力等
を背景に、ダウンタイム無しで新規テナントを誘致し、また、当該テナントの入替えを通じて大幅な賃料増
額を実現する等、既存物件は、本投資法人の1口当たり分配金及び1口当たりNAVの継続的な成長に寄
与してきたものと考えています。
一方で、本日現在、本投資法人は、本件土地の所有者（取得先）から借地料見直しの打診を受けてお
り、仮に本件土地を取得せず、借地料が見直された場合には、既存物件に係る賃貸事業利益の減少が見
込まれます。しかしながら、本取得によって、本件土地に係る借地料の負担が実質的になくなることとなり
（注1）、借地料が見直された場合と比較して、収益向上に貢献することに加えて（注2）、借地権付建物であ
った既存物件の土地の一部が完全所有権化されることで、既存物件の流動性が向上し、資産価値の向上
が見込まれると考えています。
（注1）本投資法人は、本件土地の取得後、既存物件の信託の受託者である三井住友信託銀行株式会社（信託
の受益者は本投資法人）に対して本件土地を賃貸します。
（注2）本投資法人は、本取得の効果として、本件土地を取得せず、本件土地に係る借地料が見直された場合
と比較して、本件土地に係る借地料の負担が実質的になくなることから、新たに本件土地に係る固定
資産税及び都市計画税の支払いが必要となることを踏まえても、1年間で約26百万円のNOI及び賃貸事
業損益の改善効果が見込まれると試算しています（かかるNOI及び賃貸事業損益の改善効果は、2019
年2月期（第10期）及び2019年8月期（第11期）における既存物件に係る賃貸事業損益を前提に試算し
ています。。
）
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3. 本件土地の内容（注 1）
特 定 資 産 の 種 類 不動産
取 得 予 定 価 格 1,140 百万円
最 寄 駅 東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅徒歩 1 分
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都新宿区新宿三丁目 17 番 2 号
地 番 東京都新宿区新宿三丁目 17 番 4 他
建 蔽 率 100％（注 2）
容 積 率 800％
土 地
用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 184.54 ㎡（注 3）
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 なし
P M 会 社 －
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 －
鑑 定 評 価 額 1,140 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 1 月 1 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
テ ナ ン ト の 内 容
総 賃 貸 面 積 184.54 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 184.54 ㎡
稼 働 率 100％
代 表 テ ナ ン ト 三井住友信託銀行株式会社（注 4）
テ ナ ン ト 数 1
総 賃 料 収 入 （ 年 換 算 ） 非開示（注 5）
敷 金 ・ 保 証 金 非開示（注 5）
特 記 事 項 なし
（注1） 2020年2月5日現在で判明している取得予定日現在における内容を記載しています。
（注2） 本件土地の指定建蔽率は本来80％ですが、既存物件が防火地域内の耐火建築物であることから適用され
る建蔽率は100％となります。
（注3） 登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
（注4） 本件土地に係る借地契約上の名義人は三井住友信託銀行株式会社ですが、かかる借地契約に基づく借地
権を信託財産とする信託の受益者は本投資法人です。
（注5） テナント等より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。
3
4. 取得先の概要
本件土地の取得先は個人であり、当該取得先より名称等の開示についての承諾が得られてい
ないため、やむを得ない事由により、非開示としています。
なお、本日現在、本投資法人及び本資産運用会社並びに本投資法人及び本資産運用会社の関
係者及び関係会社と当該取得先（その近親者、当該取得先及びその近親者が過半数所有してい
る会社等並びにその子会社を含みます。）との間には、特筆すべき資本関係、人的関係及び取引
関係はなく、当該取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 物件取得者等の状況
本件土地の取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得に
は該当しません。
6. 今後の見通し
本取得による 2020 年 2 月期（2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8 月期
（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の見通しに対する影響は軽微であり、運用
状況の予想に変更はありません。
4
7. 鑑定評価書の概要
・ヒューリック新宿三丁目ビル（本件土地）
鑑定評価額 1,140百万円
鑑定機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020年1月1日
（百万円）
項目 内容 概要等
① 本件土地併合後の貸家及びその
直接還元法による収益価格とDCFによる収益価格を同
敷地（一部借地を含む）の価格 8,040（注2）
等に関連づけて試算。
（注1）
直接還元法による収益価格とDCFによる収益価格を同
② 本件土地併合前の借地権付建物 等に関連づけて試算。なお、直接還元法及びDCF法の適
6,900（注2）
（貸家）の価格（注1） 用に当たっては、本件土地の地代上昇可能性をキャッシ
ュフローで考慮のうえ、査定。
借地契約上の当事者間（借地権者と底地所有者）取引に
③ 本件土地の鑑定評価額 おいては更地価格から借地権価格を控除して取引価格
1,140
（①－②） が形成される点に着眼して、対象不動産の鑑定評価額を
①の価格から②の価格を控除の上、決定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 本件鑑定評価は、現実の社会経済情勢の下で合理的と考
た事項 えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場
価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される
場合における当該市場限定に基づく市場価値を適正に
表示する価格を求めるものであり、求める価格は限定価
格である。
（注1） 鑑定評価上の数値につき百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注2） 既存物件の収益力、投資採算性を反映する収益価格を採用しています。
（参考）ヒューリック新宿三丁目ビル（全体）（本件土地取得後）
貸家及びその敷地（一部借地を含
8,040百万円（注1）
む）の価格
鑑定機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020年1月1日
（百万円）
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCFによる収益価格を同
収益価格（注2） 8,040
等に関連づけて試算。
直接還元法による価格 8,240
① 運営収益 347
中長期安定的に収受可能な賃料収入等を査定のうえ、計
潜在総収益 362
上。
空室等損失等 14 中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、計上。
② 運営費用 76
維持管理費・PMフィー 過年度実績額及び類似不動産の費用水準等を参考に、対
11
（注3） 象不動産の個別性を考慮して、計上。
過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のう
水道光熱費 10
え、計上。
5
過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、類似不動
修繕費 1 産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける
修繕更新費の年平均額等を考慮して、計上。
テナント募集費用等 3 賃借人の想定回転期間を基に査定した年平均額を計上。
公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、
公租公課 39
計上。
保険契約に基づく保険料、類似不動産の保険料率等を参
損害保険料 0
考に計上。
その他費用 13 地代、道路占有料等をその他費用として計上。
③ 運営純収益（NOI：①－
271
②）
④ 一時金の運用益 2 敷金及び運用利回りを査定のうえ、計上。
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエン
⑤ 資本的支出 2 ジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額
等を勘案のうえ、査定。
純収益（NCF：③＋④－⑤） 272
地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因
還元利回り 3.3％
するスプレッド等を加減のうえ、査定。
DCF法による価格 7,830
類似不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象
割引率 3.0％
不動産の個別性を総合的に勘案のうえ、査定。
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、今後の経済成
最終還元利回り 3.5％ 長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総
合的に勘案のうえ、査定。
原価法による積算価格（注2） 7,870
土地（所有権）比率 74.8％
土地（借地権）比率 24.1％
建物比率 1.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 特になし
た事項
（注1） 既存物件の収益力、投資採算性を反映する収益価格を採用しています。
（注2） 鑑定評価上の数値につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該数値は本投資法人
又は本資産運用会社が予測する収支等ではありません。
（注3） 既存物件の維持管理費及び PM フィーの金額水準を個別に開示することにより、各業務の委託先
における他の取引に影響を与え、本投資法人の効率的な業務に支障を来し、投資主の利益を害す
るおそれがあるため、当該費用を合算して記載しています。
以 上
*本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス ： https://www.hulic-reit.co.jp/
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＜添付資料＞
参考資料1 物件案内図
参考資料2 本件土地取得後のポートフォリオ一覧
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参考資料 1 物件案内図
8
参考資料 2 本件土地取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）
価格（百万 投資比率 取得（予定）日
区分 物件名称 所在地
円） （注 2） （注 3）
（注 1）
2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神谷町ビル 東京都港区 55,250 16.6% 2016 年 3 月 15 日
2018 年 10 月 16 日
ヒューリック九段ビル（底地） 東京都千代田区 11,100 3.3% 2014 年 2 月 7 日
8,623
虎ノ門ファーストガーデン 東京都港区 2.6% 2014 年 2 月 7 日
（注 4）
6,210 2014 年 2 月 7 日
ラピロス六本木 東京都港区 1.9%
（注 4） 2016 年 9 月 16 日
ヒューリック高田馬場ビル 東京都豊島区 3,900 1.2% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神田ビル 東京都千代田区 3,780 1.1% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック神田橋ビル 東京都千代田区 2,500 0.8% 2014 年 2 月 7 日
ヒューリック蛎殻町ビル 東京都中央区 2,210 0.7% 2014 年 2 月 7 日
38,149 2014 年 11 月 7 日
御茶ノ水ソラシティ 東京都千代田区 11.5%
（注 4） 2016 年 10 月 4 日
2014 年 10 月 16 日
ヒューリック東上野一丁目ビル 東京都台東区 2,678 0.8%
2018 年 6 月 29 日
1,580
東京西池袋ビルディング 東京都豊島区 0.5% 2015 年 3 月 31 日
（注 4）
4,370
ゲートシティ大崎 東京都品川区 1.3% 2015 年 4 月 16 日
（注 4）
オ
フ 2015 年 12 月 25 日
ヒューリック虎ノ門ビル 東京都港区 18,310 5.5%
東 ィ 2016 年 9 月 1 日
京 ス
コ ヒューリック渋谷一丁目ビル 東京都渋谷区 5,100 1.5% 2017 年 3 月 31 日
マ
ー ヒューリック東日本橋ビル 東京都中央区 3,480 1.0% 2017 年 3 月 31 日
シ
ャ ヒューリック神保町ビル 東京都千代田区 1,460 0.4% 2017 年 4 月 28 日
ル
・ 2018 年 3 月 29 日
21,080
プ ヒューリック銀座７丁目ビル 東京都中央区 6.3% 2019 年 6 月 28 日
ロ （注 4）
2019 年 9 月 27 日
パ
テ 6,100
品川シーズンテラス 東京都港区 1.8% 2018 年 9 月 10 日
ィ （注 4）
ヒューリック五反田山手通ビル 東京都品川区 3,450 1.0% 2018 年 10 月 1 日
3,980
ヒューリック日本橋本町一丁目ビル 東京都中央区 1.2% 2018 年 11 月 1 日
（注 4）
番町ハウス 東京都千代田区 2,750 0.8% 2018 年 11 月 1 日
恵比寿南ビル 東京都渋谷区 2,420 0.7% 2018 年 12 月 27 日
ヒューリック飯田橋ビル 東京都千代田区 1,450 0.4% 2019 年 6 月 28 日
4,750
ヒューリック浅草橋ビル 東京都台東区 1.4% 2019 年 12 月 20 日
（注 4）
ヒューリック恵比寿ビル 東京都渋谷区 1,275 0.4% 2019 年 12 月 20 日
小計 - 215,955 65.0% -
大井町再開発ビル 2 号棟 東京都品川区 9,456 2.8% 2014 年 2 月 7 日
6,166
大井町再開発ビル 1 号棟 東京都品川区 1.9% 2014 年 2 月 7 日
（注 4）
商 ダイニングスクエア秋葉原ビル 東京都千代田区 3,200 1.0% 2014 年 2 月 7 日
業
施 ヒューリック神宮前ビル 東京都渋谷区 2,660 0.8% 2014 年 2 月 7 日
設
2014 年 10 月 16 日
ヒューリック新宿三丁目ビル 東京都新宿区 6,690 2.0%
2020 年 2 月 13 日
横浜山下町ビル 神奈川県横浜市 4,850 1.5% 2014 年 10 月 16 日
9
オーキッドスクエア 東京都千代田区 3,502 1.1% 2016 年 3 月 30 日
ヒューリック等々力ビル 東京都世田谷区 1,200 0.4% 2016 年 12 月 27 日
ヒューリック大森ビル 東京都品川区 3,420 1.0% 2017 年 3 月 31 日
3,150
HULIC &New SHIBUYA 東京都渋谷区 0.9% 2017 年 6 月 30 日
（注 4）
HULIC &New SHINBASHI 東京都港区 3,100 0.9% 2017 年 11 月 1 日
ヒューリック志村坂上 東京都板橋区 7,556 2.3% 2018 年 6 月 29 日
小計 - 54,950 16.5% -
中計 - 270,905 81.6% -
アリア松原 東京都世田谷区 3,244 1.0% 2014 年 2 月 7 日
トラストガーデン用賀の杜 東京都世田谷区 5,390 1.6% 2014 年 2 月 7 日
トラストガーデン桜新町 東京都世田谷区 2,850 0.9% 2014 年 2 月 7 日
有
料 トラストガーデン杉並宮前 東京都杉並区 2,760 0.8% 2014 年 2 月 7 日
老
人 トラストガーデン常磐松 東京都渋谷区 3,030 0.9% 2016 年 9 月 1 日
ホ
ー SOMPO ケア ラヴィーレ北鎌倉 神奈川県鎌倉市 1,780 0.5% 2017 年 6 月 30 日
ム
チャームスイート新宿戸山 東京都新宿区 3,323 1.0% 2019 年 9 月 27 日
チャームスイート石神井公園 東京都練馬区 3,200 1.0% 2019 年 9 月 12 日
小計 - 25,577 7.7% -
次
世 池袋ネットワークセンター 東京都豊島区 4,570 1.4% 2014 年 2 月 7 日
代
ア 田端ネットワークセンター 東京都北区 1,355 0.4% 2014 年 2 月 7 日
セ
ッ
ト ネ 広島ネットワークセンター 広島県広島市 1,080 0.3% 2014 年 2 月 7 日
・ ッ
プ ト 熱田ネットワークセンター 愛知県名古屋市 1,015 0.3% 2014 年 2 月 7 日
ラ ワ
ス ー 長野ネットワークセンター 長野県長野市 305 0.1% 2014 年 2 月 7 日
ク
セ
ン 千葉ネットワークセンター 千葉県印西市 7,060 2.1% 2014 年 12 月 16 日
タ
ー 札幌ネットワークセンター 北海道札幌市 2,510 0.8% 2014 年 12 月 16 日
京阪奈ネットワークセンター 京都府木津川市 1,250 0.4% 2014 年 10 月 16 日
小計 - 19,145 5.8% -
2016 年 9 月 16 日
相鉄フレッサイン銀座七丁目 東京都中央区 11,520 3.5%
ホ 2017 年 11 月 1 日
テ 5,000
相鉄フレッサイン東京六本木 東京都港区 1.5% 2017 年 11 月 1 日
ル （注 4）
小計 - 16,520 5.0% -
中計 - 61,242 18.4% -
合計 - 332,147 100.0% -
(注 1) 「取得（予定）価格」は、各保有資産及び本件土地に係る売買契約書に記載された売買代金（取得が複数回に渡る場合
にはその合計額）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並び
に取得に要する諸費用は含みません。
(注 2) 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各保有資産及び本件土地の取得（予定）価格（取得が複数回に渡
る場合にはその合計額）の割合につき小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 3) 「取得（予定）日」は、各保有資産及び本件土地に係る売買契約書に記載された取得（予定）日を記載しています。
(注 4) 当該物件における本投資法人の区分所有権又は（準）共有持分割合に基づく金額を記載しています。
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