2021年10月14日
2021年10月14日付で公表した下記プレスリリースに関する補足説明資料
新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ
資金の借入れに関するお知らせ
ディスクレーマー 2
本資料は、ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が東京証券取引所上場規程に従い2021年10月14日付で
公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ」及び「資金の借入
れに関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する情報を取り纏めた補足説明資料です。本資料で提供している情報は、金融商
品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）、これに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証
券取引所上場規程に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。また、本資料は、投資勧誘を目的として作成されたものではあり
ません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上
で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測並びに本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるヒューリック
リートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の計画及び目的に関する記述や、本投資法人の将来的な計画、経
営目標及び戦略等の将来に関する記述及び予測が含まれます。これらの将来予測は、本投資法人及び本資産運用会社において現在入手可
能な情報に基づくものであり、本投資法人の現在又は将来の経営戦略及び将来において本投資法人の事業を取り巻く金融、経済、市場、
政治、国際情勢などの様々な内外の環境に関する複数の前提に基づいて策定された、現時点での一定の仮定及び前提に基づく記載です。
しかしながら、上記の仮定及び前提が正しいとの保証はありません。したがって、このような将来に関する記述には、本投資法人の業績
又は実際の結果が、明示的又は黙示的に記述された将来予測と大きく異なるものとなりうる既知又は未知のリスクや不確実性の要因が内
在することにご留意ください。したがって、本資料は、将来の業績、運用成果及び変動等を保証するものではなく、実際の結果は様々な
要因により大きく異なる可能性があります。
本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等
をもとに本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、これらに関する本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その
他の見解が含まれています。これらについては異なった見解が存在し、また、本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する
可能性があります。
本資料で提供している情報に関しては細心の注意を払っていますが、その情報の正確性、公平性及び完全性を保証するものではありま
せん。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。
なお、各頁において注記がある場合の注記については、本資料30頁から35頁までをご参照ください。
不動産投資信託証券発行者 ヒューリックリート投資法人（証券コード：3295）
資産運用会社 ヒューリックリートマネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2734号、加入協会 一般社団法人
投資信託協会）
本投資法人のトラックレコード 3
本投資法人は、新規上場以来、公募増資により調達した資金及び借入れ等により、「都心・駅近」を中心とするスポンサー開発・保有物件等に厳選投資すること
で着実に資産規模を拡大し、投資主価値の向上を実現してきました。
併せて、公募増資等により適切なLTVコントロールを行うことで、取得余力を活用した期中の物件取得も行ってきました。
また、中長期的に競争力の低下が見込まれる物件の譲渡や戦略的資産入替えを通じて、ポートフォリオのクオリティ・収益安定性の向上及び譲渡益の投資主への
分配も行っています。
環境に適応した外部成長戦略の展開
各種指標の推移
コロナ禍における安定性に軸足を置いた資産入替え
資産規模 LTV 2021年4月
（億円） 本取組み （%）
増資
2019年9月
増資
4物件 1物件 61物件
4,000 2物件 50
2018年10月 4物件 1物件 3物件 2物件 2物件 取得 譲渡
取得 譲渡(※1) 取得 ▲67 3,768
増資 取得 譲渡 譲渡 (※1)
2017年10月 +335
▲44 3,514 +81 ▲92 3,504 +74 ▲79 3,500
3,500 2016年10月 増資
3,321 +237
増資
3,140
2016年3月 3,069
3,000 増資
2,715
46.6 45
2,497 2,564 46.1
2,500
45.2 2,313
44.3 44.6 44.6
2,008
2,000 43.8 43.9
43.5 43.2
1,690
1,500 42.1
40
1,000 39.8 本取組み後の取得余力
LTV50%まで429億円
500 38.2 LTV45%まで 31億円
0 0
35
第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 本取組み後
（2016年2月末）
（2016年8月末）
（2017年2月末）
（2017年8月末）
（2018年2月末）
（2018年8月末）
（2019年2月末）
（2019年8月末）
（2020年2月末） （2020年8月末） （2021年2月末） （2021年8月末）
1口当たり (※2) (※2) (※2) (※3) (※2,3) (※2) (※2) マーケット環境の変化を
分配金 2,969 3,143 3,304 3,378 3,797 3,643 3,516 3,487 3,531 3,874 4,052 3,550
（円）
見据えながら、
安定性を確保しつつ
1口当たり 成長機会を追求し、
NAV 137,968 150,256 156,886 160,194 161,530 165,441 169,415 172,657 175,935 175,943 176,598 176,819 中長期的な投資主価値
（円） の維持向上を目指す
長期
2016年4月 2019年4月 2021年5月
発行体
格付 格上げ 見通し変更 格上げ
(JCR) AA-(安定的) AA-(ポジティブ) AA(安定的)
(※1) オーキッドスクエアについては2分割で譲渡を行っており、第1回は2020年10月16日付で信託受益権の準共有持分50.0％を、第2回は2021年3月1日付で同準共有持分50.0％をそれぞれ譲渡しており、第14期（2021年2月期）及び
第15期（2021年8月期）の譲渡物件数にそれぞれ含めています。
(※2) 第8期（2018年2月期）、第9期（2018年8月期）、第10期（2019年2月期）、第13期（2020年8月期）、第14期（2021年2月期）及び第15期（2021年8月期）の1口当たり分配金は、物件譲渡に伴う不動産等売却益を含みます。
(※3) 第12期(2020年2月期)及び第13期(2020年8月期)においては、一時差異等調整引当額の計上に伴い、それぞれ1口当たり1円及び2円の利益超過分配を実施していますが、当該1口当たり利益超過分配金を除いた金額を記載しています。
インベストメントハイライト 4
1 銀行店舗物件を主軸とした安定的な収益を創出する物件取得の継続
マーケット環境に適応した外部成長戦略の展開
2 ～スポンサーサポートを活用した、戦略的資産入替えと資産規模の拡大～
3 「立地競争力」を活かした安定的なポートフォリオ運営
安定的かつ健全な財務運営の推進とESGへの取組み
4 ～適切なLTVコントロールにより長期発行体格付はAA（安定的）に向上～
インベストメントハイライト 1
銀行店舗物件を主軸とした
安定的な収益を創出する物件取得の継続
スポンサーサポートを活用した 6
銀行店舗物件を主軸とする厳選投資の継続
取得予定資産は、スポンサー開発又はスポンサー保有の銀行店舗物件3物件及び有料老人ホーム1物件です。
第13期（2020年8月期）から継続している銀行店舗物件の取得は、スポンサーサポートの強さを示すものであるとともに、取得予定資産は、いずれもコロナ禍の影
響が継続し先行き不透明な環境下においても収益の安定性が見込まれ、本投資法人の中長期的な投資主価値向上に資するものと考えています。
物件数 取得予定価格合計 鑑定評価額合計 平均NOI利回り 稼働率
4 物件 33,460 百万円 35,397 百万円 4.1 % 97.9 %
取得予定資産
区分
東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス 用途別
有料老人 オフィス
用途 オフィス オフィス その他（オフィス） 有料老人ホーム
ホーム
26.9%
物件名 ヒューリック麹町ビル 吉祥寺富士ビル ヒューリック神戸ビル アリスタージュ経堂
スポンサー開発 スポンサー保有 スポンサー開発 スポンサー開発
銀行店舗 銀行店舗 銀行店舗 銀行社宅
建替 73.1%
銀行店舗
建替
物件写真
エリア別
その他 都心6区
35.4%
所在地 東京都千代田区 東京都武蔵野市 兵庫県神戸市 東京都世田谷区 37.7%
東京メトロ有楽町線 JR中央線他 神戸市営地下鉄海岸線 小田急小田原線
最寄駅からの徒歩分数
「麹町」駅徒歩1分 「吉祥寺」駅徒歩4分 「三宮・花時計前」駅徒歩2分 「経堂」駅徒歩11分
取得予定価格 12,600百万円 5,150百万円 6,710百万円 9,000百万円 その他
26.9%
23区
鑑定評価額 13,100百万円 6,180百万円 6,930百万円 9,187百万円
物件取得ルート別
NOI利回り 3.4% 5.1% 4.6% 4.2% スポンサー スポンサー
保有物件 開発物件
15.4%
売主 ヒューリック
取得予定年月日 2021年11月1日
竣工年月 2010年10月 1980年10月 1990年10月 2012年5月
84.6%
稼働率 100.0% 100.0% 88.7% 100.0%
取得予定資産 7
ヒューリック麹町ビル（準共有持分90％） オフィス 最寄駅から徒歩1分
スポンサー開発
（銀行店舗建替）
環境配慮型
スポンサーが建替事業により開発した、みずほ銀行麹町支店が入居する環境配慮型オフィスビルをスポンサーと共有
取得予定価格 12,600百万円
鑑定評価額 13,100百万円
NOI利回り 3.4%
所在地 東京都千代田区
東京メトロ有楽町線
最寄駅
「麹町」駅徒歩1分
稼働率 100.0%
立地特性 「麹町」駅徒歩1分、新宿通り沿いの視認性の高い立地
最寄駅のほか、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅からも徒歩5分に所在し、複
数路線が利用可能な交通利便性に優れたロケーション
「麹町・平河町・紀尾井町」エリアは、一定の業務集積がありながら大使館や
サステナビリティへの取組み 教育機関等が存在し、都心中心部に位置しながら比較的閑静で落ち着いた雰囲
気の商業・ビジネスエリアを形成
免震構造に加え、太陽光発電システムや高遮熱断熱複層ガラス、雨水利用システム
等、各種環境配慮技術を導入 本物件は、間口が広く、大通りである新宿通り沿いに立地することから良好な
太陽光発電システムによる2020年の発電実績は6,519kWhで、CO2排出量で年間約 視認性を有しており、高い競争力を有する
2.9tの削減量に相当
物件特性 幅広いテナントニーズに対応可能な中規模オフィスビル
1～3階をみずほ銀行が店舗等として利用し、4～9階はオフィスフロアとして
利用
みずほ銀行麹町支店は、1966年にみずほ銀行の前身の一つである富士銀行に
より開設され、開設以来50年超の店歴を有する店舗
貸室形状は整形でスペースの利用効率・レイアウトの自由度は高く、区画分割
太陽光発電パネル 太陽光発電計測システム も対応可能で小規模～中規模の幅広いテナントニーズに対応可能
取得予定資産 8
吉祥寺富士ビル（準共有持分90％）
吉祥寺富士ビル（準共有持分90％） ヒューリック神戸ビル（準共有持分90％）
オフィス 最寄駅から徒歩4分 スポンサー保有
みずほ銀行吉祥寺支店をはじめ、みずほグループ各社が入居する銀行店舗ビルをスポンサーと共有
取得予定価格 5,150百万円
鑑定評価額 6,180百万円
NOI利回り 5.1%
所在地 東京都武蔵野市
JR中央線他
最寄駅
「吉祥寺」駅徒歩4分
稼働率 100.0%
立地特性 「吉祥寺」駅徒歩4分の吉祥寺通り沿いの角地に立地
本物件は、東急百貨店やパルコ等の大型店舗のほか、金融機関等の店舗が集積
するメインストリート沿いの角地に位置し、視認性良好なロケーション
「吉祥寺」エリアは、商業メインのエリアでありながら、後背地に都内有数の
スポンサー保有物件及びスポンサー保有の銀行店舗物件の特徴 住宅街を有していることから、オフィスニーズについては金融機関、不動産仲
介、クリニック等の顧客来店型のテナントが中心のエリア
スポンサー保有物件 スポンサー保有の銀行店舗物件
アセットタイプ別(賃料ベース) エリア別 最寄駅からの徒歩分数別
(2021年6月時点) 物件特性 みずほグループ各社が入居する銀行店舗ビル
東京23区 徒歩5分以内
5分超
データセンター等 55.7％ 7.9％ 92.1％
7％
3分超
5分以内
1～6階をみずほ銀行、みずほ信託銀行及びみずほ証券が利用するオフィスビル
商業施設
9.5％
16％
一般オフィス その他
都心6区
32.5％
2017年に改装を行い、みずほグループ初となるワンフロアに銀行、信託、証
高齢者施設
5％
44％ 44.3％ 1分超3分以内
15.2％
券の相談窓口を設置した店舗であり、当該エリア及び周辺エリアの企業・住民
ホテル旅館
1分以内
66.9％
の総合窓口として機能
13％ その他23区
オフィス 23.2％ みずほ銀行吉祥寺支店は、1947年に富士銀行によって開設され、開設以来70
（銀行店舗）
企業用住居 14％ 年超の店歴を有する店舗
1％
2006年に耐震補強工事済みであり、新耐震基準と同等の耐震性能を有する
出所： スポンサー保有物件につきヒューリック「2021年12月期第2四半期決算説明資料」
スポンサー保有の銀行店舗物件につきヒューリックホームページ
取得予定資産 9
ヒューリック神戸ビル（準共有持分90％） その他（オフィス） スポンサー開発
みずほ銀行神戸支店をはじめ、みずほグループ各社が入居するオフィスビルをスポンサーと共有
取得予定価格 6,710百万円
鑑定評価額 6,930百万円
NOI利回り 4.6%
所在地 兵庫県神戸市
神戸市営地下鉄海岸線
最寄駅
「三宮・花時計前」駅徒歩2分
稼働率 88.7%
立地特性 主要道路であるフラワーロード沿いの交差点角地に所在
最寄駅のほか、JR神戸線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅及び阪神本
線「神戸三宮」駅の各「三宮」駅から徒歩5分以内に位置し、多数の鉄道駅か
ら徒歩圏内に所在する交通利便性に優れたロケーション
本物件の稼働率推移（四半期ベース） 神戸随一の業務集積地「三宮」エリアにあって、本物件は、主要道路であるフ
ラワーロードと三宮中央通りとの交差点角地に所在し、良好な視認性を有して
マーケット空室率が悪化していた期間も、本物件の稼働率は概ね安定的に推移 おり、来店型テナントを中心に高い評価を得られる立地
2020年12月以降、オフィス及び店舗区画の一部でテナント退去が発生。立地競争力を
活かした早期埋戻しに努める 物件特性 円形・ガラス張りのランドマーク性の高い中規模オフィスビル
(%)
100 地下1階が店舗フロア、1～12階が銀行店舗及びオフィスフロアで、1～６階及
97.3
88.7 び12階をみずほ銀行、7階及び9階をみずほ証券、10階をみずほ信託銀行、11
2019年11月にオフィス区画でテナント退去が
発生したものの、ダウンタイム1ヶ月で埋戻し 階の一部をみずほ不動産販売が利用
50
神戸市マーケット空室率
みずほ銀行神戸支店は、1900年に富士銀行の前身の一つである日本商業銀行
の元町支店として開設され、開設以来120年超の店歴を有する店舗
10.7% 8.4% 7.3% 4.1% 5.1% 5.6% 6.2%
0 基準階床面積約420㎡（約128坪）の中規模ビルで、駐車場台数46台を備えて
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 おり、来店型テナントだけでなく、営業所として拠点を構えたいオフィスニー
出所：本物件の稼働率につき売主提供データ、
神戸市マーケット空室率につき三幸エステート株式会社「エリア別時系列データ」に基づき本資産運用会社にて作成 ズに対しても訴求力を有する
取得予定資産 10
アリスタージュ経堂（準共有持分95％） 有料老人ホーム
スポンサー開発
（銀行社宅建替） 環境配慮型
閑静な住宅街に立地する、環境に配慮した高価格帯の有料老人ホームをスポンサーと共有
取得予定価格 9,000百万円
鑑定評価額 9,187百万円
NOI利回り 4.2%
所在地 東京都世田谷区
小田急小田原線
最寄駅
「経堂」駅徒歩11分
稼働率 100.0%
テナント 京王電鉄㈱ 京王ウェルシィステージ㈱について
オペレーター 京王ウェルシィステージ㈱
契約期間 30年 京王電鉄㈱が100％出資するオペレー
入居一時金 1,980万円～19,065万円 ターであり、本物件のほかスマイラス聖
（一時金方式） （月払い方式） 蹟桜ヶ丘（サービス付き高齢者向け住
月額利用料 約24.7万円～ 約55.5万円~ 宅）を運営(2021年8月末時点)
約43.9万円 約163.3万円
立地特性 緑豊かな周辺環境を有する閑静な住宅街に立地
有料老人ホームを取り巻く環境について
「要介護認定者に占める介護保険 烏山川緑道、北沢川緑道といった季節を感じさせる遊歩道や蘆花恒春園等があ
要介護者向け施設の価格帯別分散状況 2 ・ 3 割負担者（※1）の割合」と り、緑豊かな周辺環境を有する立地
「第1号被保険者（※2）数に占める要支援・
経堂すずらん通り商店街や経堂農大通り商店街といった生活利便施設が充実
500千円以上 H
11,966室
（2.5％）
要介護認定率」
し、成熟した住宅街が形成されたエリア
負担者の割合 要支援・要介護認定率
（%）
物件特性 環境に配慮し、高級施設としてのグレード感も備えた大規模施設
想
定
350千円以上
500千円未満 H
24,743室
（5.2％）
25
20
21.6
19.7 18.8
月
額
15 四季折々の植栽を楽しめる中庭を囲むように吹き抜けのロビーラウンジやメイ
H
利 200千円以上 82,182室
用
350千円未満 （17.1％） 10 ンダイニングが配され、快適な居住空間を創出
料
5
21.8 15.0 9.0
「ハイブリッド外灯設備」（風力を利用した外灯）や「クールチューブ」（安
200千円未満 H
360,537室
（75.2％）
0 定した地熱を利用した外気を導入、空調負荷低減）等の環境配慮技術が導入さ
れた物件
世田谷区 東京都平均 全国平均
出所：KPMGヘルスケアジャパン株式会社「価格セグメント別市場規模・
成長率（有料老人ホーム、サ高住）」に基づき本資産運用会社にて
出所：厚生労働省「介護保険事業状況報告（暫定）（令和3年5
月分）」及び東京都「令和3年度介護保険事業状況報告
生物多様性の向上に貢献する取組みとして、中庭に地域との環境調和を意識し
作成 （令和3年5月分）」に基づき本資産運用会社にて作成 た植栽を行い、JHEP認証ランクAを取得
（※1）「介護保険2・3割負担者」は、第１号被保険者のうち相対的に負担能力のある一定以上の所得の方をいいます。
（※2）「第1号被保険者」は、介護保険における65歳以上の方が対象です。
インベストメントハイライト 2
マーケット環境に適応した外部成長戦略の展開
～スポンサーサポートを活用した、戦略的資産入替えと資産規模の拡大～
譲渡益の還元による投資主利益の最大化 12
本投資法人は、マーケット環境の変化に合わせた戦略的資産入替えにより、ポートフォリオの収益性、安定性及びクオリティを強化するとともに、譲渡益を分配
することにより、投資主利益の最大化を図っています。
譲渡予定資産の譲渡においても、好調な不動産売買マーケットを背景に譲渡益を2期にわたり分配することで、投資主利益の安定化と最大化を図ります。
譲渡益の還元による投資主利益の最大化
継続的な譲渡益の創出
将来的な競争力等を勘案した
コロナ禍における安定性に軸足を置いた資産入替え
リスクマネジメント
第8期 第9期 第10期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
3分割譲渡 2分割譲渡 2分割譲渡
想定帳簿価額 6,802百万円
鑑定評価額 8,130百万円
譲渡予定価格 8,200百万円
譲渡予定日 2021年11月1日
譲渡益 譲渡益 譲渡益 譲渡益 譲渡益 譲渡益
（各50％） 2022年3月1日
809百万円 400百万円 200百万円 353百万円 1,002百万円 570百万円 ヒューリック
新宿三丁目ビル
1口当たり分配金の推移 譲渡の理由
新型コロナウイルス感染症感染拡大の影
（円）
響等により、入居テナントを取り巻く環
4,500 譲渡益要因
4,052 境の変化を要因とし、今後収益力が低下
3,797 3,874 する可能性があること
4,000 3,643 本物件の周辺環境の変化等の個別要因を
3,516 3,487 3,531 3,550
3,304 3,378 総合的に勘案
3,500 3,143
2,969
3,000
譲渡益 譲渡益
2,500 698百万円 699百万円
2,000 内部留保
121百万円 290百万円
1,500 (※)
（201円/口）
1,000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2期に分割して譲渡することで、
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 譲渡益分配を平準化
（2016年2月期）
（2016年8月期）
（2017年2月期）
（2017年8月期）
（2018年2月期）
（2018年8月期）
（2019年2月期）
（2019年8月期）
（2020年2月期）
（2020年8月期）
（2021年2月期）
（2021年8月期）
（※）第15期（2021年8月期）については、第15期末（2021年8月末）における利益留保額を本増資後の発行済投資口数で除した金額（本件第三者割当による発行投資口の全部が
発行された前提の数値です。）を1円未満を切り捨てて記載しています。
スポンサーサポートの活用による
13
マーケット環境に適応した外部成長戦略の展開
本投資法人は、その時々のマーケット環境を見極めた上でスポンサーから厳選して取得を行い、環境に応じて機動的にポートフォリオ構成を変化させてきました。
今後もスポンサーサポートを活用しつつ、外部成長によるマーケット環境に適応したポートフォリオ運営の継続を目指します。
マーケット環境に適応したポートフォリオ構成の実現
環境に適応した外部成長戦略の展開
収益力の向上を追求した資産規模の拡大 コロナ禍における安定性に軸足を置いた資産入替え
好調な不動産賃貸マーケットを背景に、
先行き不透明な環境下において、主にスポンサーとの間で
主にスポンサーからオフィス・商業施設を中心とした
安定的な収益が見込まれる銀行店舗物件を中心とした資産入替えを実践
物件取得を行い、資産規模を拡大
オフィス 商業施設
第13期以降取得（予定）資産：12物件 ポートフォリオの再構築
銀行店舗 銀行店舗 銀行店舗 有料老人ホーム 第12期末時点 本取組み後
商業施設への投資比率
16.5% 12.5%
銀行店舗物件への投資比率
0.0% 12.7%
資産譲渡による含み益の実現
ホテル 第13期以降譲渡（予定）資産：6物件 譲渡益合計 3,323 百万円（第13期～第17期合計）
都市型商業 マイナー持分 築古
スポンサーサポートの活用
スポンサーからの取得 スポンサーへの譲渡
（第三者への一体譲渡を含む）
100.0% 64.6%
第12期末
新規上場時 約6年 約2年 本取組み後
（2020年2月末）
次世代アセット 東京コマーシャル・ 次世代アセット・ 東京コマーシャル・ 次世代アセット・ 銀行店舗物件
22.3% プロパティ プラス プロパティ プラス
12.7%
77.7% 18.4% 81.6% 24.5% 外部成長による
オフィス オフィス
マーケット環境に適応した
商業
商業 56.6% 16.5% 65.0% 商業 オフィス
東京 ポートフォリオ運営の継続
12.5% 63.1%
21.2% コマーシャル・
プロパティ
75.5%
資産規模 21物件 1,014億円 資産規模 55物件 3,321億円 資産規模 61物件 3,768億円
スポンサーサポートを活用した外部成長戦略 14
本投資法人は、新規上場以来、スポンサーサポートを活用し、スポンサー開発・保有物件等を継続的に取得してきました。
本投資法人は、不動産売買マーケットで取得競争が激しい環境下においても、スポンサーサポートを活用することで、立地に拘った厳選投資を継続し、ポートフォ
リオの更なる分散の進展及びクオリティの維持・向上を目指します。
主なスポンサー開発・保有物件及び開発計画
銀行店舗物件 有料老人ホーム
2021年2月竣工 2021年3月竣工 2020年2月竣工
3 ヒューリック 4 ヒューリック 5 ヒューリック 6 ヒューリック 10 ヒューリック 1 チャームプレミアグラン 2 ホスピタルメント四谷大京町 8 チャームプレミア目黒柿の木坂
銀座数寄屋橋ビル 新宿ビル 青山ビル 銀座ビル 蒲田ビル 南麻布
1 ヒューリック小舟町ビル 18 小松川富士ビル 1 チャームプレミアグラン南麻布 10 チャームプレミア深沢
2 ヒューリック新橋ビル 19 ヒューリック駒込ビル 2 ホスピタルメント四谷大京町 （ヒューリック深沢）
3 ヒューリック銀座数寄屋橋ビル 20 亀有富士ビル 3 アリア代々木上原 11 チャームプレミア田園調布
4 ヒューリック新宿ビル 21 N・E・O CITY MITAKA（三鷹富士ビル） 4 チャームプレミアグラン松濤 12 グランダ大森山王
5 ヒューリック青山ビル 22 ヒューリック府中ビル 5 チャームプレミア代々木初台 13 チャームプレミア永福
6 ヒューリック銀座ビル 23 小金井富士ビル 6 ホスピタルメント本郷 14 トラストガーデン荻窪
7 ヒューリック板橋 24 ヒューリック札幌ビル（建替計画） 7 グランダ学芸大学 15 ソナーレ石神井
8 ヒューリック五反田ビル 25 前橋富士ビル 8 チャームプレミア目黒柿の木坂 16 アズハイム大泉学園
9 ヒューリック王子ビル 26 本八幡富士ビル 9 リアンレーヴ八雲 17 浅草ケアパークそよ風
10 ヒューリック蒲田ビル 27 川越富士ビル 18 深川やすらぎの園
11 池袋富士ビル 28 ヒューリック浜松ビル
12 江戸川橋富士ビル 1297 ヒューリック大阪ビル 開発計画（有料老人ホーム）
13 亀戸富士ビル 30 北九州富士ビル 1 2
14 赤羽富士ビル
15 自由が丘富士ビル
16 麻布Fビル
17 中野北口富士ビル パース パース
（仮称）渋谷四丁目開発計画 （仮称）下目黒5丁目開発計画
「表参道」駅徒歩7分 2022年竣工（予定）「不動前」駅徒歩14分 2022年竣工（予定）
延床面積：約2,323㎡ 延床面積：約3,198㎡
本取組み後のポートフォリオ・サマリー 15
本取組み後のポートフォリオ
資産規模 61物件 3,768億円 東京コマーシャル・プロパティ 38物件 2,846億円 (75.5%)
平均NOI利回り 4.4% 稼働率 99.1% 含み損益 591億円 次世代アセット・プラス 23物件 922億円 (24.5%)
ポートフォリオ全体 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス(※)
用途別 東京コマーシャル・ 最寄駅からの 1分以内 賃貸借期間別 10年以上
3.1% プロパティ 徒歩分数別 5.4% 68.8% 7.2% 92.8%
6.2% 75.5%
5.1% 13.5%
15.6%
10.1%
オフィス 駅直結 12.3% 20年以上 45.7%
商業施設 12.5% 63.1% 1分以内 10年以上20年未満 47.2%
有料老人ホーム 1分超～3分以内 53.2% 10年未満
ネットワークセンター 3分超～5分以内
ホテル 5分超
その他
都心6区 都心6区 東証一部上場企業又は
エリア別 エリア別 テナント別
10.6% 68.7% 3.5% 80.4% 3.9% その子会社
16.0%
96.1%
20.7%
30.2%
65.9%
都心6区
68.7%
都心6区 80.4% 東証一部上場企業
その他23区 その他23区 東証一部
上場企業子会社
その他 その他
非上場
(※) 東京コマーシャル・プロパティに分類される「ヒューリック志村坂上」の有料老人ホーム棟は含みません。
インベストメントハイライト 3
「立地競争力」を活かした
安定的なポートフォリオ運営
「立地競争力」を活かした安定的なポートフォリオ運営 17
本投資法人は、「立地」に拘った厳選投資を通じたポートフォリオ構築等を行っており、ポートフォリオ全体の稼働率は高い水準で推移しています。
東京コマーシャル・プロパティについては一定程度のテナントの入替えが発生し、入退去のタイミング及び状況によって、一時的に空室が発生することもあります
が、好立地という物件特性を活かし、早期にリースアップ（埋戻し）を行っています。
稼動率の推移 立地競争力を活かした早期リースアップ(埋戻し)事例
全体 東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット・プラス
ヒューリック五反田山手通ビル 「大崎広小路」駅 徒歩1分
一部区画で解約が発生したものの、マーケット潜在空室率の上昇等を
100%
勘案し、空室期間の短縮に軸足を置いたリーシング活動を実践したこ
とで、解約が発生した全ての区画の埋戻しが完了
＜ヒューリック五反田山手通ビルの空室率・「五反田・大崎」エリアの空室率・潜在空室率の推移＞
95% （％）
ヒューリック五反田山手通ビルの空室率
第 15 期（2021年8月期）期中平均 15 「五反田・大崎」エリア空室率
「五反田・大崎」エリア潜在空室率
②業績予想に 10
①実績 差異（①-②）
おける前提
90% 全体 99.0% 98.7% +0.3% 5
東京コマーシャル・プロパティ 98.4% 97.9% +0.5% 0
2020年3月 6月 9月 12月 2021年3月 6月 9月
次世代アセット・プラス 100.0% 100.0% - 出所：三幸エステート株式会社「五反田・大崎エリア 空室率及び潜在空室率（大型ビル）」
0％
85%
第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期 ヒューリック神田ビル 「神田」駅 徒歩1分
（2019年2月末） （2019年8月末） （2020年2月末） （2020年8月末） （2021年2月末） （2021年8月期）
一部区画の解約が発生したものの、館内テナントの増床移転と本物件
オフィスの入退去の推移 (契約面積ベース) の立地の優位性を活かした外部リーシングにより増額入替えに成功
その他の区画においても賃料増
（㎡） 平均賃料坪単価増額率
契約締結 解約申出 純増減 額改定を行い、ビル全体の平均
3,000 賃料坪単価は第12期末（2020年 第12期末(2020年2月末)対比
2月末）対比で6.5％上昇 +6.5%
2,000
1,000
HULIC &New SHIBUYA 「渋谷」駅 徒歩5分
0
一部区画で解約が発生したものの、飲食店舗であった区画に美容院を
-1,000
受け入れる等、マーケットニーズを捉えた的確なリーシング活動を行
-2,000 うことで、月額契約賃料を減額することなく埋戻しを実現
-3,000 残りの空室区画についても、立地競争力を活かしたリーシング活動を
継続し、早期の埋戻しを目指す
-4,000
2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月
東京コマーシャル・プロパティの特徴 18
本投資法人の東京コマーシャル・プロパティの入居テナントは、スポンサーをはじめ、東証上場企業等を主体としており、その他は分散の進んだテナント構成と
なっています。
本投資法人の保有するオフィスの大半は、平均賃料坪単価3万円未満で構成されています。
重点投資対象である東京コマーシャル・プロパティの特徴
商業施設及びオフィス（店舗区画） ＜ポートフォリオの賃料構成＞ オフィス（店舗区画を除く）
テナント構成 その他 テナント構成
ホテル
3.2% スポンサー
5.0%
4.8%
その他 ネットワークセンター
飲食 6.3%
4.9% スポンサーの固定賃料
6.4% でのマスターリース
26.4% 有料老人ホーム その他
10.5% 100社
物販 32.2%
サービス 58.7% オフィス 東証上場
30.0% (店舗区画除く) 企業及び
スーパーマーケット・ 商業施設 その連結子会社
コンビニエンスストア・ 13.5% 55.5% 61社
商業施設及び
ドラッグストア 52.1%
12.3% オフィス
その他 （店舗区画）
20.0% 19.5% 公益法人等
オフィス(店舗区画) 6.0% 16社 東証上場企業及び
11.0% その連結子会社・公益法人等
テナント種別 平均賃料坪単価比率 67.8%
3万円～
3.5万円未満 その他 資本金の状況
その他
その他 9.8%
52社 スポンサー
48社 スポンサー
22.2% 25.0% 1万円～ 3億円超
20.2% 26.4%
2万円未満 1千万円以下 14社
32.0% 26社 19.2%
23.7%
東証上場企業*1及び 2万円～ 1千万円超 5千万円超
東証上場企業及び 5千万円以下 3億円以下
その連結子会社 3万円未満
その連結子会社 34社 26社
37社 平均賃料坪単価 58.2%
38社 21.1% 35.9%
52.8%
53.4% 3万円未満
90.2%
インベストメントハイライト 4
安定的かつ健全な財務運営の推進と
ESGへの取組み
～適切なLTVコントロールにより長期発行体格付はAA（安定的）に向上～
安定的かつ健全な財務運営の推進 20
2021年5月には、収益安定性の向上を企図した資産入替えと適切なLTVコントロールを通じたコロナ禍における安定した運営を背景に、長期発行体格付が
「AA（安定的）」に格上げとなりました。
今後も資金調達手段の多様化及び有利子負債の返済期限の分散化等を図り、安定的かつ健全な財務運営に努めます。
長期発行体格付(見通し) 有利子負債の平均残存期間及び平均調達金利の推移
（年） 平均残存期間 平均調達金利 （%）
0.77
JCR
10 0.71 0.71 0.70 0.69 0.69 0.69 0.8
AA 0.66 0.66 0.64 0.64
0.60 0.60
（安定的） 8
0.6
6 4.9年 4.9年 4.9年
4.8年 4.6年 4.4年
有利子負債の状況 4.3年 4.4年 4.2年 4.3年 4.4年 4.2年 4.2年 0.4
4
第15期末（2021年8月末）
0.2
2
長期負債比率 固定金利比率
0 0.0
100.0 ％ 99.6
第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末
第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末
％ (2015年8月末) (2016年2月末) (2016年8月末) (2017年2月末) (2017年8月末) (2018年2月末) (2018年8月末) (2019年2月末) (2019年8月末) (2020年2月末) (2020年8月末) (2021年2月末) (2021年8月末)
返済期限の分散状況 第15期末（2021年8月末） レンダーフォーメーション
第15期末
長期借入金 投資法人債 （2021年8月末）
（百万円）
9.1%
14,000
23.8%
12,000 14.1%
10,000 有利子負債総額
8,000 6.2%
1,646億円
6,000 6.5% 16.3%
4,000
7.3%
2,000 7.8% 8.9%
0
みずほ銀行 三井住友銀行
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 三菱UFJ銀行 みずほ信託銀行
農林中央金庫 日本政策投資銀行
2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 三井住友信託銀行 その他12行
投資法人債
中長期的な投資主価値の最大化を目指すESGへの取組み 21
本資産運用会社は、ヒューリックの企業理念を共有し、ESGへの配慮が本投資法人の中長期的な投資主価値の最大化につながると考え、継続的な取組みを実践し
ており、外部機関からの評価を維持・向上させています。
外部機関による評価
MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数への継続採用 ～J-REIT62銘柄中10銘柄が選定（2021年8月末時点）～
本投資法人は、2017年7月に、MSCI社が提供する「MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数」の構
成銘柄に採用され、2021年6月の構成銘柄の見直し後も継続して選定されています。
GRESBリアルエステイト評価における「5スター」の取得
本投資法人は、2020年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、「GRESBレーティング」に
おいて最上位となる「5スター」を取得し、同時に4年連続で「Green Star」を取得しました。また、
2017年度より導入されたGRESB開示評価において2年連続で5段階のうち最高水準となる「A」の評価を
取得しました。
ESGへの継続的な取組み
気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)提言への賛同 定量的な目標（KPI）の設定
本資産運用会社は、気候関連財務情報開示の重要性を認識し、2021年7月 本投資法人及び本資産運用会社は、以下の主要な指標について目標（KPI）
にTCFD提言に賛同し、気候変動がもたらす事業リスクと事業機会の取込 を設定し、実績を管理しています。
みに関する議論を開始しました。
グリーンビルディング認証の取得比率
エネルギー消費量 温室効果ガス排出量
保有物件の中長期的な価値向上に向けた 22
グリーンビルディング認証の取得比率の維持向上
本投資法人及び本資産運用会社では、環境負荷低減の取組み成果の信頼性・客観性を高めると同時に、保有物件の中長期的な価値向上を企図して、積極的に
グリーンビルディング認証の取得を推進しています。
スポンサーは、開発に当たり環境配慮技術の積極採用を推進しており、本投資法人はスポンサー開発物件を取得することでもグリーンビルディング認証の取得比
率の維持向上を図ります。
グリーンビルディング認証の取得比率の推移 本投資法人保有の代表的なスポンサー開発物件
グリーンビルディング認証の取得比率(物件数ベース) DBJ Green Building 認証 DBJ Green Building 認証 DBJ Green Building 認証 DBJ Green Building 認証
BELS BELS CASBEE 不動産評価認証
CASBEEウェルネスオフィス認証
ポートフォリオ全体 東京コマーシャル・プロパティ
(%)
60
50.0
50
37.8
40
40.4 ヒューリック ヒューリック 虎ノ門
御茶ノ水ソラシティ
27.8 浅草橋ビル 虎ノ門ビル ファーストガーデン
30
31.6 BELS BELS BELS
CASBEE 不動産評価認証 CASBEE 不動産評価認証 JHEP 認証
20 25.9
11.5
9.1
10
7.1 6.1
0
2017年12月末 2018年12月末 2019年12月末 2020年12月末 2021年8月末
HULIC &New
グリーンビルディング認証の取得比率(延床面積ベース) SHIBUYA
ヒューリック目白 チャームスイート新宿戸山
（2021年8月末時点）
スポンサー開発物件 ポートフォリオ全体
ポートフォリオ全体 52.1％
グリーンビルディング認証の取得比率
(2021年8月末時点、物件数ベース)
62.5％ 40.4％
東京コマーシャル・プロパティ 70.7％
社会（Society）及びガバナンス（Governance）への取組み 23
本投資法人及び本資産運用会社は、環境（Environment）と同様に、社会（Society）及びガバナンス（Governance）についても、不動産投資法人として検討す
べき課題を抽出し、積極的に取り組んでいます。
社会（Society）における取組み ガバナンス（Governance）における取組み
お客様（テナント・利用者）の満足度向上 本資産運用会社のコーポレートガバナンス
テナント満足度調査の実施 本資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成（2021年9月末時点）
・約300社を対象に2017年から継続的にテナント満足度調査を実施
・回答を得た大半のテナント企業から総合的に満足との評価を取得 常勤取締役 従業員
出向者
新型コロナウイルス感染症感染拡大防止への取組み
14.8%
出向者以外 出向者以外
100.0％ 85.2%
日々の清掃の徹底 検温装置とアルコール エレベーターホールテレビモニタ
スタンド消毒液の設置 への感染症対策広告の掲載
役職員の報酬体系への1口当たり分配金に一部連動させるインセンティブ賞与の導入
働きがいのある職場環境（人材育成、ダイバーシティ等）
人材開発 役員報酬への投資口価格相対パフォーマンス連動報酬の導入
・従業員の外部研修への参加費用の全額負担等の研修支援制度の整備
・従業員の専門資格（不動産証券化協会認定マスター等）の取得支援（費用の負担等） ・主要な役員の報酬総額の約50％相当部分が、本投資法人の投資口価格の相対パフォーマンス
に連動
ワークライフバランス
・従業員満足度調査（社長アンケート）の実施（2020年度：回答率100.0％）
スポンサーも含めた役員持投資口会・従業員持投資口会の導入
・新型コロナウイルス感染症感染拡大防止への取組み
（在宅勤務制度の導入、時差出勤の活用等）
ダイバーシティ 投資主の利益とヒューリックグループの利益の一体化への取組み
・働きやすい職場環境の実現に向けた人事制度の充実（こども休暇等）により
ダイバーシティの推進を図る スポンサーによるセイムボート出資
地域社会への貢献 スポンサーのセイムボート出資
（本増資後）
保有物件における地域・コミュニティの活性化への貢献
152,470口
・ヒューリック浅草橋ビル：地域イベントを開催できる大規模の多目的ホールの設置 （保有比率10.5％）
Appendix
ポートフォリオマップ
25
(東京コマーシャル・プロパティ)
物件No 物件名
OF-01 ヒューリック神谷町ビル
OF-02 ヒューリック九段ビル（底地）
OF-03 虎ノ門ファーストガーデン
OF-04 ラピロス六本木
OF-05 ヒューリック高田馬場ビル
OF-06 ヒューリック神田ビル
OF-07 ヒューリック神田橋ビル
OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル
OF-09 御茶ノ水ソラシティ
OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル
OF-12 東京西池袋ビルディング
OF-14 ヒューリック虎ノ門ビル
OF-15 ヒューリック渋谷一丁目ビル
OF-16 ヒューリック東日本橋ビル
OF-17 ヒューリック神保町ビル
OF-18 ヒューリック銀座７丁目ビル
OF-20 ヒューリック五反田山手通ビル
OF-22 番町ハウス
OF-23 恵比寿南ビル
OF-24 ヒューリック飯田橋ビル
OF-25 ヒューリック浅草橋ビル
OF-26 ヒューリック恵比寿ビル
OF-27 ヒューリック両国ビル
OF-28 ヒューリック浅草橋江戸通
OF-29 ヒューリック中野ビル
OF-30 ヒューリック上野ビル
OF-31 ヒューリック麹町ビル New
RE-01 大井町再開発ビル2号棟
RE-02 大井町再開発ビル1号棟
RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル
RE-04 ヒューリック神宮前ビル
RE-09 ヒューリック等々力ビル
RE-11 HULIC &New SHIBUYA
RE-12 HULIC &New SHINBASHI
RE-13 ヒューリック志村坂上
RE-14 ヒューリック目白
（※）本投資法人が本取組み後に保有する東京コマーシャル・プロパティのうち、上記地図上に位置する物件をプロットしています。本投資法人は、上記物件のほかに、東京コ
マーシャル・プロパティとして「吉祥寺富士ビル」及び「横浜山下町ビル」を保有しています。
本取組み後のポートフォリオ一覧
26
(東京コマーシャル・プロパティ)
取得(予定) 総賃貸
投資比率 NOI利回り 稼働率
物件No. 物件名 エリア 所在地 価格 竣工年月 可能面積
（%） （%） （%）
（百万円） （㎡）
OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 55,250 14.7 1985年4月 32,487.06 4.1 98.3
OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 11,100 2.9 - 3,351.07 4.1 100.0
OF-03 虎ノ門ファーストガーデン 都心6区 東京都港区 8,623 2.3 2010年8月 5,689.97 4.7 78.5
OF-04 ラピロス六本木 都心6区 東京都港区 6,210 1.6 1997年8月 6,730.52 6.4 100.0
OF-05 ヒューリック高田馬場ビル その他23区 東京都豊島区 3,900 1.0 1993年11月 5,369.71 5.5 100.0
OF-06 ヒューリック神田ビル 都心6区 東京都千代田区 3,780 1.0 2008年9月 3,728.36 4.7 100.0
OF-07 ヒューリック神田橋ビル 都心6区 東京都千代田区 2,500 0.7 2001年6月 2,566.95 4.6 100.0
OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル 都心6区 東京都中央区 2,210 0.6 1993年3月 2,858.48 6.0 100.0
OF-09 御茶ノ水ソラシティ 都心6区 東京都千代田区 38,149 10.1 2013年2月 13,923.42 3.7 99.7
OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル その他23区 東京都台東区 2,678 0.7 1988年7月 3,137.09 4.9 100.0
OF-12 東京西池袋ビルディング その他23区 東京都豊島区 1,580 0.4 1990年10月 1,429.74 5.4 100.0
OF-14 ヒューリック虎ノ門ビル 都心6区 東京都港区 18,310 4.9 2015年5月 8,574.65 3.6 100.0
OF-15 ヒューリック渋谷一丁目ビル 都心6区 東京都渋谷区 5,100 1.4 1993年8月 2,817.65 4.1 100.0
OF-16 ヒューリック東日本橋ビル 都心6区 東京都中央区 3,480 0.9 1996年11月 3,681.20 4.7 100.0
OF-17 ヒューリック神保町ビル 都心6区 東京都千代田区 1,460 0.4 1989年9月 1,561.38 4.7 100.0
OF-18 ヒューリック銀座７丁目ビル 都心6区 東京都中央区 21,080 5.6 1962年9月 11,405.68 3.4 100.0
OF-20 ヒューリック五反田山手通ビル 都心6区 東京都品川区 3,450 0.9 1996年3月 3,296.01 4.2 85.6
OF-22 番町ハウス 都心6区 東京都千代田区 2,750 0.7 1989年8月 1,981.83 4.8 100.0
OF-23 恵比寿南ビル 都心6区 東京都渋谷区 2,420 0.6 1992年9月 1,629.09 4.3 100.0
OF-24 ヒューリック飯田橋ビル 都心6区 東京都千代田区 1,450 0.4 1991年2月 1,431.94 4.3 100.0
OF-25 ヒューリック浅草橋ビル その他23区 東京都台東区 4,750 1.3 2013年2月 5,280.72 6.1 100.0
OF-26 ヒューリック恵比寿ビル 都心6区 東京都渋谷区 1,275 0.3 1992年2月 1,059.22 4.7 85.0
OF-27 ヒューリック両国ビル その他23区 東京都墨田区 5,610 1.5 2010年1月 4,569.34 4.1 100.0
OF-28 ヒューリック浅草橋江戸通 その他23区 東京都台東区 5,420 1.4 2015年9月 3,956.73 4.2 100.0
OF-29 ヒューリック中野ビル その他23区 東京都中野区 3,200 0.8 1994年10月 2,616.83 4.4 100.0
(銀行店舗棟)
1986年4月
OF-30 ヒューリック上野ビル その他23区 東京都台東区 4,100 1.1 3,031.85 4.0 100.0
(駐車場)
1986年3月
OF-31 ヒューリック麹町ビル New 都心6区 東京都千代田区 12,600 3.3 2010年10月 5,380.17 3.4 100.0
OF-32 吉祥寺富士ビル New その他 東京都武蔵野市 5,150 1.4 1980年10月 3,958.37 5.1 100.0
オフィス（28物件）/小計 237,585 63.1 - 147,505.03 4.1 98.3
本取組み後のポートフォリオ一覧
27
(東京コマーシャル・プロパティ)
取得(予定) 総賃貸
投資比率 NOI利回り 稼働率
物件No. 物件名 エリア 所在地 価格 竣工年月 可能面積
（%） （%） （%）
（百万円） （㎡）
RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 2.5 1989年9月 14,485.66 5.7 100.0
RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1.6 1989年9月 10,612.67 5.7 100.0
RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区 東京都千代田区 3,200 0.8 1993年6月 2,169.41 4.7 100.0
RE-04 ヒューリック神宮前ビル 都心6区 東京都渋谷区 2,660 0.7 2000年9月 1,656.24 4.7 100.0
RE-06 横浜山下町ビル その他 神奈川県横浜市 4,850 1.3 1993年7月 8,958.70 4.7 100.0
RE-09 ヒューリック等々力ビル その他23区 東京都世田谷区 1,200 0.3 1990年8月 1,676.02 5.8 100.0
RE-11 HULIC &New SHIBUYA 都心6区 東京都渋谷区 3,150 0.8 2017年4月 898.62 3.3 81.1
RE-12 HULIC &New SHINBASHI 都心6区 東京都港区 3,100 0.8 2017年4月 1,725.35 4.0 100.0
（商業施設棟）
2015年11月
RE-13 ヒューリック志村坂上 その他23区 東京都板橋区 7,556 2.0 （有料老人 11,528.34 4.7 100.0
ホーム棟）
2016年2月
RE-14 ヒューリック目白 その他23区 東京都豊島区 5,670 1.5 2018年10月 3,805.72 4.0 100.0
商業施設（10物件）/小計 47,008 12.5 - 57,516.73 4.9 99.7
東京コマーシャル・プロパティ（38物件）/中計 284,593 75.5 - 205,021.76 4.3 98.7
本取組み後のポートフォリオ一覧
28
(次世代アセット・プラス)
取得(予定) 総賃貸
投資比率 NOI利回り 稼働率
物件No. 物件名 エリア 所在地 価格 竣工年月 可能面積
（%） （%） （%）
（百万円） （㎡）
NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 0.9 2005年9月 5,454.48 5.9 100.0
NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 1.4 2005年9月 5,977.75 6.0 100.0
NH-03 トラストガーデン桜新町 その他23区 東京都世田谷区 2,850 0.8 2005年8月 3,700.26 6.0 100.0
NH-04 トラストガーデン杉並宮前 その他23区 東京都杉並区 2,760 0.7 2005年4月 3,975.99 6.0 100.0
NH-05 トラストガーデン常磐松 都心6区 東京都渋谷区 3,030 0.8 2016年1月 2,893.82 4.7 100.0
NH-06 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 その他 神奈川県鎌倉市 1,780 0.5 2009年3月 4,912.57 5.7 100.0
NH-07 チャームスイート新宿戸山 都心6区 東京都新宿区 3,323 0.9 2015年6月 4,065.62 4.5 100.0
NH-08 チャームスイート石神井公園 その他23区 東京都練馬区 3,200 0.8 2014年6月 4,241.68 4.6 100.0
NH-09 ヒューリック調布 その他 東京都調布市 3,340 0.9 2017年3月 4,357.58 4.6 100.0
NH-10 アリスタージュ経堂 New その他23区 東京都世田谷区 9,000 2.4 2012年5月 13,279.12 4.2 100.0
有料老人ホーム（10物件）/小計 37,917 10.1 - 52,858.87 5.1 100.0
NW-01 池袋ネットワークセンター その他23区 東京都豊島区 4,570 1.2 2001年1月 12,773.04 5.1 100.0
NW-02 田端ネットワークセンター その他23区 東京都北区 1,355 0.4 1998年4月 3,832.73 5.7 100.0
NW-03 広島ネットワークセンター その他 広島県広島市 1,080 0.3 2001年10月 5,208.54 6.6 100.0
NW-04 熱田ネットワークセンター その他 愛知県名古屋市 1,015 0.3 1997年5月 4,943.10 6.0 100.0
NW-05 長野ネットワークセンター その他 長野県長野市 305 0.1 1994年9月 2,211.24 8.7 100.0
NW-06 千葉ネットワークセンター その他 千葉県印西市 7,060 1.9 1995年6月 23,338.00 5.4 100.0
NW-07 札幌ネットワークセンター その他 北海道札幌市 2,510 0.7 2002年1月 9,793.57 5.4 100.0
NW-08 京阪奈ネットワークセンター その他 京都府木津川市 1,250 0.3 2001年5月 9,273.44 5.9 100.0
ネットワークセンター（8物件）/小計 19,145 5.1 - 71,373.66 5.5 100.0
HT-01 相鉄フレッサイン銀座七丁目 都心6区 東京都中央区 11,520 3.1 2016年8月 6,984.32 3.8 100.0
HT-02 相鉄フレッサイン東京六本木 都心6区 東京都港区 5,000 1.3 2017年8月 2,408.45 3.8 100.0
HT-03 ヒューリック築地三丁目ビル 都心6区 東京都中央区 6,972 1.9 2018年11月 4,740.31 3.9 100.0
ホテル（3物件）/小計 23,492 6.2 - 14,133.08 3.8 100.0
(銀行店舗棟)
2009年2月
OT-01 ヒューリック八王子ビル その他 東京都八王子市 4,900 1.3 3,768.00 5.1 100.0
(駐車場)
2009年11月
OT-02 ヒューリック神戸ビル New その他 兵庫県神戸市 6,710 1.8 1990年10月 5,126.01 4.6 88.7
その他（2物件）/小計 11,610 3.1 - 8,894.01 4.8 93.5
次世代アセット・プラス（23物件）/中計 92,164 24.5 - 147,259.62 4.8 99.6
全物件（61物件）/合計 376,757 100.0 - 352,281.38 4.4 99.1
投資口価格の推移 29
投資口価格の推移（2020年3月2日から2021年9月28日まで）
本投資法人投資口価格(左軸) 出来高口数(右軸)
(円) (口)
250,000 30,000
2020年3月2日公表
2020年10月14日公表
1物件譲渡
資産入替え 2021年3月26日公表
発行登録書取下げ 25,000
資産入替え
200,000 増資
2020年3月24日公表
4物件取得
発行登録書提出
20,000
150,000
2021年7月7日 15,000
TCFD提言への
賛同表明
2020年11月25日公表
100,000 GRESBリアルエステイト
2020年10月1日 評価における最上位の
本投資法人初の 5スターの取得 10,000
ESGレポートの発行 2021年5月28日
JCR長期発行体格付
格上げ AA（安定的）
50,000
2020年10月29日 5,000
本投資法人初の
グリーンボンドの発行
0 0
2020/3 2020/5 2020/7 2020/9 2020/11 2021/1 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9
注記 30
本資料において、投資比率に係る数値は、特段の記載がない限り、取得（予定）価格ベースです。「取得（予定）価格」は、本取組み後保有資産に係る売買契約書に記載された売買代
金です。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
3頁
（注1）「スポンサー」は、本資産運用会社に対して100%出資を行う、ヒューリック株式会社をいい、以下「ヒューリック」又は「スポンサー」といいます。
（注2）「スポンサー開発・保有物件」とは、「スポンサー開発物件」及び「スポンサー保有物件」を総称していいます。以下同じです。「スポンサー開発物件」は（注3）、「スポン
サー保有物件」 は（注4）をご参照ください
（注3）「スポンサー開発物件」とは、スポンサーが開発し、保有していた物件をいいます。なお、スポンサーは、開発事業の他に、既存保有物件の築年数経過への対応として、立地の
特性に適した建替を進める建替事業を展開する場合があり（かかる建替事業によりスポンサーが保有する物件を、以下「スポンサー建替物件」といいます。）、本資料において、
「スポンサー開発物件」とは、別段の記載のない限り、スポンサー建替物件を含みます。以下同じです。
（注4）「スポンサー保有物件」とは、スポンサーが外部から取得し、保有していた物件をいいます。以下同じです。
（注5）「LTV」とは、本投資法人の資産総額に対する有利子負債総額の占める割合をいい、本資料では小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注6）「資産規模」は、各時点において本投資法人が保有し及び取得を予定する資産に係る売買契約書に記載された売買代金の合計額を１億円未満を四捨五入して記載しています。以
下同じです。
（注7）2021年10月14日開催の本投資法人役員会で決議した公募による新投資口発行（以下「一般募集」といいます。）及び第三者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」
といいます。）を併せて「本増資」といい、 本件第三者割当の払込期日である2021年11月22日時点を「本増資後」といいます。また、本資料において、「本取組み」とは、本
増資、取得予定資産（「ヒューリック麹町ビル」、「吉祥寺富士ビル」、「アリスタージュ経堂」及び「ヒューリック神戸ビル」を総称していいます。以下同じです。 ）の取得、
譲渡予定資産 (「ヒューリック新宿三丁目ビル」をいいます。以下同じです。)の譲渡、2021年11月１日を借入実行予定日とする短期借入金及び長期借入金(以下併せて「新規借
入金」といいます。）並びにブリッジローン（後記（注8）に定義されます。）の借入れ、本件第三者割当における手取金並びに譲渡予定資産の譲渡代金の一部及び（又は）手元
資金を主な原資とするブリッジローンの返済を併せたものをいい、譲渡予定資産の譲渡が完了する2022年３月１日時点を「本取組み後」といいます。なお、本資料に記載の本取
組み後の資産規模及びLTVは、取得予定資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡以外の運用資産の異動、並びに新規借入金及びブリッジローンの借入れ、本投資法人が想定する本件第
三者割当における手取金、譲渡予定資産の譲渡代金の一部及び（又は）手元資金を活用したブリッジローンの返済以外の有利子負債の増減がない場合の数値を記載しています。ま
た、本投資法人の本取組み後における保有資産を「本取組み後保有資産」といいます。以下同じです。
（注8）本取組み後のLTVは、第15期末（2021年８月末）現在の有利子負債残高に、新規借入金及びブリッジローン（※１）の見込額（4,100百万円）（※２）を加算し、本件第三者割
当の手取金並びに譲渡予定資産の譲渡代金の一部及び（又は）手元資金の活用等によるブリッジローンの返済見込額（4,100百万円）（※２）を減算した金額（以下「本取組み後
の有利子負債見込額」といいます。）を、第15期末（2021年８月末）現在の総資産に、取得予定資産の取得予定価格の合計（33,460百万円）を加算し、譲渡予定資産の譲渡時
における想定帳簿価額（6,802百万円）を減算し、手元資金の活用額を考慮した金額（以下「本取組み後の総資産」といいます。）で除して試算したLTVです。したがって、一般
募集及び本件第三者割当における実際の発行価額が発行価額の見込額（※３）よりも低額となった場合、及び（又は）本件第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部につ
いて払込みがなされないこととなった場合には、ブリッジローンの見込額の増加若しくはブリッジローンの返済見込額が減少及び（又は）手元資金の活用額が増加することとなり、
本取組み後の有利子負債見込額の増加及び（又は）本取組み後の総資産の減少により実際のLTVが高くなる可能性があります。逆に、実際の発行価額が前記発行価額の見込額より
も高額となった場合には、ブリッジローンの見込額の減少若しくはブリッジローンの返済見込額が増加及び（又は）手元資金の活用額が減少することとなり、本取組み後の有利子
負債見込額の減少及び（又は）本取組み後の総資産の増加により本取組み後のLTVが低くなる可能性があります。以下同じです。
※１ 「ブリッジローン」は、一般募集の手取金、譲渡予定資産の譲渡代金の一部及び新規借入金を取得予定資産の取得資金（消費税及び地方消費税並びに取得に要する費用を含
みます。）に充当後不足額がある場合に、当該不足額に充当するために借入れる予定の短期借入金をいいます。以下同じです。
※２ 「ブリッジローンの見込額（4,100百万円）」及び「ブリッジローンの返済見込額（4,100百万円）」は、2021年9月28日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の
普通取引の終値を基準として算出した見込額であり、実際のブリッジローンの見込額及びブリッジローンの返済見込額は、一般募集による手取金額、本件第三者割当の手
取金額及び手元資金の活用等を勘案したうえで決定しますので、変動する可能性があります。なお、一般募集による手取金額、本件第三者割当の手取金額及び手元資金の
活用等を勘案した結果、ブリッジローンの借入れそのものが全く行われない場合があります。以下同じです。
※３ 上記「発行価額の見込額」は、2021年9月28日（火）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。以下同じです。
（注9）「取得余力」とは、物件取得に伴う有利子負債の調達余力（増加可能額）をいいます。「LTV45％までの取得余力」及び「LTV50％までの取得余力」とは、本取組み後における
LTVが45％又は50％となるまでの有利子負債の調達余力（増加可能額）を試算した数値（１億円未満を四捨五入しています。）であり、本取組み後の実際のLTVにより変動する
可能性があります。以下同じです。
（注10）「１口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、各決算期末時点での保有資産の鑑定評価額に基づく本投資口１口当たり純資産価値に関する試算値をいい、貸借対照
表上の純資産額とは異なります。以下同じです。
１口当たりNAV＝｛各決算期末の貸借対照表上の純資産額－各決算期末の貸借対照表上の剰余金（内部留保を実施した第14期（2021年２月期）以降は各期の分配金の総額）＋
各決算期末の保有資産の各決算期末を価格時点とする鑑定評価額の合計－各決算期末の保有資産の各決算期末の帳簿価額の合計｝÷各決算期末の発行済投資口数
注記 31
3頁
（注11）長期発行体格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、
若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。
（注12）「JCR」とは、株式会社日本格付研究所をいいます。以下同じです。
6頁
（注1）取得予定資産のうち、 「ヒューリック麹町ビル」、「吉祥寺富士ビル」及び「ヒューリック神戸ビル」については信託受益権の準共有持分90.0％を取得する予定であり、「アリ
スタージュ経堂」については信託受益権の準共有持分95.0％を取得する予定です。以下同じです。
（注2）取得予定資産のうち、「ヒューリック神戸ビル」は株式会社富士銀ビルディングが開発した物件であり、株式会社富士銀ビルディングは株式会社フォワードビルディングへ商号
変更後、2000年11月に日本橋興業株式会社（現ヒューリック）と合併しているため、「ヒューリック神戸ビル」はスポンサー開発物件に該当します。
（注3）「銀行店舗物件」とは、株式会社みずほ銀行がテナントの一部として入居する物件をいいます。以下同じです。
（注4）「スポンサーサポート」の詳細は、2021年5月21日付の有価証券報告書「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２ 投資方針／（１）投資方針／④ 成長戦略」に記載
のとおりです。
（注5）「取得予定価格合計」は、取得予定資産に係る各売買契約書に記載された売買代金の合計を百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注6）「鑑定評価額合計」とは、2021年９月１日を価格時点とする、各不動産鑑定評価書に記載された評価額の合計を百万円未満を四捨五入して記載しています。
（注7）「平均NOI利回り」は、取得予定資産のNOIの合計を、取得予定価格の合計で除した数値です。「NOI」及び「NOI利回り」の詳細については、26頁～28頁（注2）をご参照くだ
さい。
（注8）「稼働率」は、取得時点における取得予定資産に係る総賃貸可能面積（の合計）に対して総賃貸面積（の合計）が占める割合を、小数第２位を四捨五入し