3295 Ｒ－ヒューリックＲＥ 2021-03-26 15:20:00
2021年2月期及び2021年8月期の運用状況等の予想の修正並びに2022年2月期の運用状況等の予想について [pdf]
2021 年 3 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区八丁堀二丁目 26 番 9 号
ヒューリックリート投資法人
代表者名 執行役員 時 田 榮 治
（コード：3295）
資産運用会社名
ヒューリックリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 一 寸 木 和 朗
問合せ先 企画管理本部長 CFO
兼財務企画部長 待 場 弘 史
（TEL．03-6222-7250）
2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに
2022 年 2 月期の運用状況等の予想について
ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 10 月 14 日に公表
した 2021 年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）及び 2021 年 8 月期（2021 年 3 月 1 日
～2021 年 8 月 31 日）における本投資法人の運用状況等の予想について、下記のとおり修正しま
したのでお知らせいたします。
また、併せて 2022 年 2 月期（2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日）における運用状況等の予
想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
1．運用状況等の予想の修正及び公表
（1）2021 年 2 月期の運用状況等の予想の修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
前回発表予想 11,017 6,047 5,315 5,314
4,050 円 2円 4,052 円
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 11,160 6,217 5,500 5,428
4,052 円 －円 4,052 円
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 142 169 184 113
2円 △2 円 －円
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率 1.3％ 2.8％ 3.5％ 2.1％ 0.0％ △100.0％ －
（注）本予想数値は現時点における予想数値であり、今後の決算作業の結果により変動する可能性があり
ます。また、本予想数値は 2021 年 2 月期（第 14 期）の 1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過
分配金の額を保証するものではありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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（2）2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
前回発表予想 10,123 5,266 4,528 4,527
3,450 円 2円 3,452 円
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 10,443 5,634 4,919 4,873
3,550 円 －円 3,550 円
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 320 367 391 345
100 円 △2 円 98 円
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率 3.2％ 7.0％ 8.6％ 7.6％ 2.9％ △100.0％ 2.8％
（3）2022 年 2 月期の運用状況等の予想の内容
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金 （利益超過分配金
は含まない） を含む）
2022 年 9,865 5,346 4,669 4,668
3,450 円 －円 3,450 円
2 月期 百万円 百万円 百万円 百万円
(参考)
2021 年 2 月期：期末発行済投資口数 1,312,000 口 1 口当たり予想当期純利益 4,137 円
2021 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 1,353,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,601 円
2022 年 2 月期：予想期末発行済投資口数 1,353,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,450 円
(注記)
1． 上記（2）及び（3）における予想数値は、別紙「2021年8月期及び2022年2月期の運用状況等の
予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加
取得又は譲渡、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行口数及び発行価格、本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）、1口当たり利益超過分配金及び
1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可能性があります。また、本予想はこ
れらを保証するものではありません。
2． 上記1口当たり予想当期純利益は、当期純利益を予想期末発行済投資口数で除することにより
算定しています。
3． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
4． 単位未満の数値は、金額は切り捨て、比率は四捨五入して表示しています。以下同じです。
2. 運用状況等の予想の修正及び公表の理由
2021 年 2 月期の運用状況の予想（2020 年 10 月 14 日公表）の修正については、当該期の運用状
況が概ね判明したこと及び当該期の利益の一部 （約 112 百万円）を内部留保（注）することに伴い、
現時点における運用状況の予想の修正を行うものです。
また、本投資法人は、本日開催の本投資法人役員会において、本日付で公表の「資産の取得及び
譲渡に関するお知らせ」に記載の新たな 2 物件の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第
2 条第 1 項における意味を有します。以下同じです。 ）について取得を決定したこと及び 1 物件の
特定資産について譲渡を決定したこと並びに特定資産の取得資金の一部への充当に伴い減少した
手元資金の補填及び借入金の返済のための資金調達を目的として新投資口発行を決議したこと等
により、2021 年 8 月期の予想（2020 年 10 月 14 日公表）の前提に変更が生じたことから、運用状
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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況等の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて 2022 年 2 月期について、同様の前提に基づいた新たな運用状況等の予想を
行うものです。
詳細は別紙「2021 年 8 月期及び 2022 年 2 月期の運用状況等の予想の前提条件」をご参照くださ
い。
（注）当該期の前回発表予想において、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けたテナントの賃料
一時減額等を一定程度想定していました。当該期におけるテナントの賃料一時減額等は当初想定
を下回ることが見込まれる一方で、 継続している一部テナントとの協議の 2021 年 8 月期以降への
影響や今後の同感染症の再拡大による悪影響等を考慮し、税法上の導管性要件を満たす前提で前
回発表予想からの差異のうち 112 百万円を内部留保することを予定しています。なお、実際の内
部留保の金額は変動する可能性があります。また、内部留保については、今後の運用において、
一時的な又は想定と異なる収入の減少や費用発生時に負の影響を緩和し、分配金の安定性を確保
することに活用します。
以 上
*本投資法人のホームページアドレス ： https://www.hulic-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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【別紙】
2021 年 8 月期及び 2022 年 2 月期の運用状況等の予想の前提条件
項 目 前提条件
2021 年 8 月期（第 15 期）
：2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日（184 日）
計算期間
2022 年 2 月期（第 16 期）
：2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日（181 日）
本投資法人が本日現在保有している57物件（以下「保有資産」といいま
す。）から、2021年3月30日に譲渡予定の「品川シーズンテラス」（以下
「譲渡予定資産」といいます。）を控除し、2021年3月31日に取得予定の
「ヒューリック上野ビル」及び「ヒューリック調布」（以下併せて「取得
予定資産」といいます。）を加えた58物件を前提としています。取得予定
資産及び譲渡予定資産の詳細につきましては、本日付で公表の「資産の取
運用資産 得及び譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
運用状況等の予想にあたっては、取得予定資産につき、2021年3月31日に2
物件を取得し、また、譲渡予定資産につき、2021年3月30日に譲渡したもの
とみなし、これらを除き、2022年2月期末（第16期末）まで運用資産の異動
（新規物件の取得、保有資産の譲渡等）がないことを前提としています。
実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約を
前提に、市場動向及びテナントとの協議状況等を勘案の上、一定の入退去
の影響等を考慮し算出しています。また、取得予定資産の賃貸事業収益に
ついては、各物件の譲渡人等より提供を受けた情報、取得予定資産の取得
予定日において効力を有する予定の賃貸借契約を前提に、市場動向等を勘
案し算出しています。なお、2021年8月期の月次ベースの期中平均稼働率は
営業収益 98.7％、2022年2月期の同稼働率は98.5％を想定していますが、想定と異な
るテナント入退去が発生した場合等には変動する可能性があります。
2021年8月期（第15期）において、譲渡予定資産の譲渡に係る譲渡益（譲渡
に係る諸経費を除きます。）の見込額を計上しています。
営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、2021年2月期（第14期）に取得
した「ヒューリック中野ビル」及び「ヒューリック八王子ビル」 （以下「第
）以外の保有資産に係る減価償却費以外の費
14期取得済資産」といいます。
用については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出
しています。また、第14期取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費
以外の費用については、各物件の譲渡人等より提供を受けた情報及び過去
の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
営業費用
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、
2021年8月期（第15期）には1,237百万円、2022年2月期（第16期）には1,235
百万円を想定しています。
一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、現所
有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、当該精算金相当
額は取得原価に算入されるため、取得時には費用計上されません。なお、
取得予定資産について取得価額に算入する固定資産税及び都市計画税等の
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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総額は26百万円を想定しています。また、取得予定資産の固定資産税及び
都市計画税等は、2021年8月期（第15期）及び2022年2月期（第16期）には
費用計上されず、2022年8月期（第17期）から費用計上されることとなりま
す。固定資産税及び都市計画税等については、2021年8月期（第15期）には
836百万円を、2022年2月期（第16期）には836百万円を想定しています。
建物の修繕費に関しては、物件ごとに資産運用会社（ヒューリックリート
マネジメント株式会社）が策定した修繕計画をもとに、各営業期間に必要
と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い
要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生す
る金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異な
る結果となる可能性があります。なお、2021年8月期（第15期）は126百万
円を、2022年2月期（第16期）は134百万円を計上することを想定していま
す。
賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管報酬、一般事務委
託手数料等）については、2021年8月期（第15期）には1,290百万円、2022
年2月期（第16期）には1,145百万円を想定しています。これらの費用は過
去の実績値をベースに、変動要素を考慮して算出しています。
金利動向、直近での実績等を勘案の上、支払利息等その他借入関連費用と
して2021年8月期（第15期）には689百万円、2022年2月期（第16期）には
658百万円を見込んでいます。
営業外費用 投資法人債及び新投資口の発行等に係る投資法人債発行費償却（償還まで
の期間にわたり定額法により償却）及び投資口交付費償却（3年間で定額法
により償却）は、2021年8月期（第15期）には25百万円、2022年2月期（第
16期）には17百万円を見込んでいます。
本日現在における本投資法人の有利子負債残高は 169,776 百万円（短期借入
金 3,960 百万円、1 年内返済予定の長期借入金 15,680 百万円、長期借入金
135,136 百万円、投資法人債 15,000 百万円）です。
本投資法人は、 本日開催の本投資法人役員会で決議した公募による新投資口
発行（以下「一般募集」といいます。）の手取金及び同日付で決議した第三
者割当による新投資口発行（以下「本件第三者割当」といいます。）の手取
金のうち、 取得予定資産の取得資金の一部への充当に伴い減少した手元資金
の補填後の残額に手元資金を加えた金額を、短期借入金 3,960 百万円及び
2021 年 8 月期（第 15 期）に返済期限が到来する 1 年内返済予定の長期借入
有利子負債 金 7,130 百万円の（一部）返済資金に充当する想定です。一般募集及び本件
第三者割当の詳細につきましては、本日付で公表の「新投資口発行及び投資
口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
2021 年 8 月期末（第 15 期末）までに返済期限が到来する 1 年内返済予定の
長期借入金 7,130 百万円については上記の借入金の返済後の残高を、 2022 年
2 月期末（第 16 期末）までに返済期限が到来する 1 年内返済予定の長期借
入金 8,550 百万円については全額を、それぞれの返済期限に借換えを行うこ
とを前提としています。
上記の結果、2021 年 8 月期末（第 15 期末）時点及び 2022 年 2 月期末（第
16 期末）時点の有利子負債残高は 164,656 百万円を想定し、2021 年 8 月期
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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末（第 15 期末）の LTV（想定値）は約 45％程度を見込んでいます。但し、
一般募集及び本件第三者割当における新投資口の最終的な発行価額及び発
行口数並びに手元資金の活用額によって有利子負債残高及び LTV（想定値）
は変動する可能性があります。
上記 LTV（想定値）の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV（想定値）＝有利子負債残高（想定額）÷総資産残高（見込額）×100
総資産残高（見込額）＝ 2020年8月期末（第13期末）における貸借対
照表上の総資産の金額（370,487百万円）に第
14期取得済資産の取得価格の合計（8,100百万
円）及び取得予定資産の取得予定価格の合計
（7,440百万円）を加算し、第14期譲渡済資産
（ヒューリック日本橋本町一丁目ビル、オー
キッドスクエア（準共有持分50.0％）及びヒ
ューリック大森ビル）の譲渡時における帳簿
価額の合計（9,098百万円）、譲渡予定資産の
譲渡時における想定帳簿価額（5,920百万円）
並びに2020年2月期（第14期）において実施
した借入金の一部返済に充当した手元資金
（2,000百万円）を減算し、手元資金の活用額
を考慮した金額
本日現在の発行済投資口の総口数1,312,000口に加えて、一般募集（39,000
口）及び本件第三者割当（上限2,000口）によって新規に発行される予定の
投資口の発行 合計41,000口が全て発行されることを前提としています。上記を除き、
2022年2月期末（第16期末）までに投資口の追加発行がないことを前提とし
ています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定
める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は
1 口当たり分配金 含まない）は変動する可能性があります。
（利益超過分配金 譲渡予定資産の譲渡により見込んでいる譲渡益の一部を税法上の導管性要
は含まない）
件を満たす前提で、2021年8月期（第15期）に69百万円を内部留保する予定
です。なお、実際の内部留保の金額は変動する可能性があります。また、
内部留保については、今後の運用において、一時的な又は想定と異なる収
入の減少や費用発生時に負の影響を緩和し、分配金の安定性を確保するこ
とに活用します。
1 口当たり 利益超過の分配（1口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う
利益超過分配金 予定はありません。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大による悪影響が更に拡大することが
ないことを前提としています。したがって、同感染症が今後も拡大した場
その他 合や想定以上に長期化した場合における運用状況への悪影響は考慮に入れ
ていません。
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等にお
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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いて、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提として
います。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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（ご参考情報①）
2021年8月期（第15期）旧予想から2022年2月期（第16期）予想への1口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）の予想数値、一時的な要因を調整した1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の試算
値、期中平均稼働率（想定）及びLTV（想定）の推移
本ご参考情報①は、2020年10月14日付で公表した「第15期旧予想」から本日公表した「第16期予想」での1口当たり
分配金（利益超過分配金は含まない）の予想への推移について、一時的な要因を調整した1口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）の試算値（以下「一時的要因調整後1口当たり分配金試算値」といいます。）（注）を含めて比較
することで、2020年10月以降本日までの約半年間に達成した2022年2月期（第16期）の一時的要因調整後１口当たり分
配金試算値の成長率をお示しすることとしています。これにより、2020年10月以降の本投資法人の取組みが第16期の
一時的要因調整後1口当たり分配金試算値に与える影響の概要をお示しするものです。なお、2020年10月以降の本投資
法人の取組みが「第15期旧予想」の1口当たり分配金に与えた影響については、後記ご参考情報②をご参照ください。
以上は参考情報として提供しています。
また、各時点における2期先の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想数値及び一時的要因調整後1口
当たり分配金試算値の前提となる月次ベースの期中平均稼働率（想定）及びLTV（想定）も併せて掲載しています。
（注）「一時的要因調整後1口当たり分配金試算値」とは、各時点において公表した2期先の1口当たり分配金（利益超
過分配金は含まない）から、不動産等譲渡益、借地権の更新に伴い生じる支払地代の増加見込額、費用計上さ
れていない固定資産税及び都市計画税等並びにこれらが生じることに伴い変動する資産運用報酬及び控除対象
外消費税の増減見込額を調整した試算値をいいます。
一時的要因調整後1口当たり分配金試算値は、特定の計算期間の利益を試算することを目的とするものではな
く、また、特定の計算期間における利益等の予想としての意味を有するものでもありません。一時的要因調整
後1口当たり分配金試算値は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定された指標
ではなく、日本会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありませ
ん。さらに、一時的要因調整後１口当たり分配金試算値は、将来の分配金の有無及びその金額をいかなる意味
においても保証するものではなく、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、実際に決定さ
れる新投資口の発行口数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより変動する可能性
があります。
3,800
一時的要因（注3） 一時的要因（注3）
オーキッド 固都税
スクエア ︓ +107円 ︓ +11円
3,700
テナント 費用化前
譲渡益 入替に伴う︓ +3円
借地権更新 ︓ △60円 取得予定 賃料増額
︓ +114円
資産
賃料改定 ︓ +6円
3,600 ダウン 譲渡予定
︓ △61円 ︓ △21円
タイム 資産
固都税 ︓ +25円
一時減額 投資口数
（円/口） ︓ +27円 ︓ △78円
想定 増加等 その他 ︓ +32円 内部留保総額
3,500 予想分配⾦ 181百万円
予想分配⾦
3,450
3,450 +57 分配⾦の
11
安定性確保
47 △34 のために
3,400 +15 +9 一時的要因 活用予定
調整後
一時的要因 試算値
調整後
試算値
3,439
3,300
3,403
+36円/口（+1.1％）
134
3,200
0
第15期 ダウン 第7回 内部 その他 第16期 内部留保
旧予想 タイム等 増資 成⻑ （注7） 予想 累計
（注1） （注4） （注5） （注6） （注2） （注8）
期中平均稼働率想定
(オフィス)
97.1% 96.5%
期中平均稼働率想定
(ポートフォリオ)
98.6% 98.5%
LTV
46.2% △1.6pt 44.6%
(想定)
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
8
（注1） 「第15期旧予想」は、2020年10月14日付で公表した「2020年8月期 決算短信（REIT）」に記載の2021年8月
期（第15期）に係る1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想数値、当該予想数値を基に本投資
法人が試算した一時的要因調整後1口当たり分配金試算値、当該数値の前提となるオフィス及びポートフォリ
オ全体の月次ベースの期中平均稼働率（想定）並びにLTV（想定）を記載しています。以下同じです。
（注2） 「第16期予想」は、本「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況等の予想の修正並びに2022年2月期の運用状
況等の予想について」に記載の2022年2月期（第16期）に係る1口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）の予想数値、当該予想数値を基に本投資法人が試算した一時的要因調整後1口当たり分配金試算値、当該
数値の前提となるオフィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中平均稼働率（想定）並びに本日付で
提出した有価証券届出書「第二部 参照情報／第2 参照書類の補完情報／2 本投資法人のトラックレコード」
に記載の「本取組み後のLTV」を記載しています。なお、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の
予想数値、一時的要因調整後1口当たり分配金試算値、オフィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中
平均稼働率（想定）並びにLTV（想定）は、別紙「2021年8月期及び2022年2月期の運用状況等の予想の前提
条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市
場等の推移、実際に決定される新投資口の発行口数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変
化などにより変動する可能性があります。また、本試算は分配金の額を保証するものではありません。
（注3） 「一時的要因」とは、一時的要因調整後1口当たり分配金試算値を算出するにあたって調整した不動産等譲渡
益、借地権の更新に伴い生じる支払地代の増加見込額、費用計上されていない固定資産税及び都市計画税等
並びにこれらが生じることに伴い変動する資産運用報酬及び控除対象外消費税の増減見込額を第15期旧予想
はその前提条件である第7回増資前の発行済投資口数（1,312,000口）で除した数値を、第16期予想は2022年2
月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、それぞれ記載しています。なお、一時的要因の
内訳に記載の数値は、各要因に伴い変動する資産運用報酬及び控除対象外消費税の増減見込額を含めて試算
しています。
（注4） 「ダウンタイム等」とは、譲渡予定資産以外の保有資産（以下「既存ポートフォリオ」といいます。 ）につい
て、第15期旧予想の前提条件と比較し、第16期予想において空室を見込んでいる区画に係る賃貸事業収入の
減少額の増減見込額に第15期旧予想の前提条件と比較し、第16期予想において見込んでいる入居テナントに
対する一時的減額の想定に伴う賃貸事業収入の減少額の増減見込額を加算した金額を2022年2月期末（第16期
末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。
（注5） 「第7回増資」とは、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の一般募
集及び本件第三者割当をいい、現時点において本投資法人が見込んでいる2022年2月期（第16期）における取
得予定資産及び譲渡予定資産に係る賃貸事業損益、第7回増資後に想定している借入金の（一部）返済に伴う
支払利息等その他借入関連費用の減少見込額、第7回増資に伴い想定される販売費及び一般管理費の増減見込
額並びに第7回増資に係る投資口交付費償却の見込額を2022年2月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で
除した数値に、第7回増資における発行済投資口数の増加に伴う1口当たり分配金の希薄化分を減算した数値
を記載しています。なお、第7回増資の内訳である「取得予定資産」は、取得予定資産に係る第16期予想の不
動産賃貸事業損益見込額を2022年2月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、 「譲渡予定資
産」は、第15期旧予想の前提条件で見込んでいた譲渡予定資産に係る不動産等賃貸事業損益見込額の減少見
込額を2022年2月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、 「投資口数増加等」は、第7回増資
後に想定している借入金の（一部）返済に伴う支払利息等その他借入関連費用の減少見込額、第7回増資に伴
い想定される販売費及び一般管理費の増減見込額並びに第7回増資に係る投資口交付費償却の見込額を2022年
2月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値から第7回増資における発行済投資口数の増加に伴
う1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の希薄化分を減算した数値を、それぞれ記載しています。
（注6） 「内部成長」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第16期予想における既存ポートフォリオに係る賃貸事
業収入の増減見込額から、ダウンタイム等に記載の賃貸事業収入の増減見込額を控除した金額を2022年2月期
末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、内部成長の内訳である「テナ
ント入替に伴う賃料増額」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第16期予想においてテナント入替を想定
（契約締結済み）している区画について、賃料水準の上昇に伴い生じた賃貸事業収入の増加見込額を2022年2
月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、 「賃料改定」は入居テナントの賃料改定等による
賃貸事業収入の増減見込額を2022年2月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、それぞれ記
載しています。
（注7） 「その他」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第16期予想における経常利益の増減分からダウンタイム
等、第7回増資及び内部成長による経常利益の増減見込額を減算した金額を2022年2月期末（第16期末）の予
想発行済投資口数で除した数値を記載しています。
（注8） 「内部留保累計」とは、2021年2月期（第14期）及び2021年8月期に想定している内部留保の累計額を2022年2
月期末（第16期末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、実際の内部留保の金額は
変動する可能性があります。
（注9） 上記以外の前提条件につきましては、別紙「2021年8月期及び2022年2月期の運用状況等の予想の前提条件」
をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
9
（ご参考情報②）
2021年8月期（第15期）旧予想と新予想の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想数値、
期中平均稼働率（想定）及びLTV（想定）の比較
4,100
譲渡益 ︓ +155円
4,000
取得予定
︓ +97円
資産
3,900 譲渡予定
資産 ︓ △16円
(期間損益)
空室埋戻し︓ +5円
3,800 一時減額
︓ +13円 投資口数
想定の減少 ︓ △87円 賃料改定等︓ +10円
（円/口） 増加等
3,700
内部留保総額
+15 +8 △85
+149 181百万円
3,600
分配⾦の
安定性確保
3,500 のために
+13 活用予定
3,400
3,550
3,450
3,300 +100円/口（+2.9％）
134
3,200
0
第15期 新型コロナ 第7回 内部成⻑ その他 内部留保等 第15期 内部留保
旧予想 による 増資 （注4） （注5） （注6） 新予想 累計
一時的想定 （注3） （注1） （注7）
（注2）
期中平均稼働率想定
(オフィス) 97.1% 97.2%
期中平均稼働率想定
(ポートフォリオ) 98.6% 98.7%
LTV △1.6 pt
(想定) 46.2% 44.6%
（注1） 「第15期新予想」は、本「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況等の予想の修正並びに2022年2月期の運用
状況等の予想について」に記載の2021年8月期（第15期）に係る1口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）の予想数値、当該予想数値の前提となるオフィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中平均稼働
率（想定）並びに本日付で提出した有価証券届出書「第二部 参照情報／第2 参照書類の補完情報／2 本投資
法人のトラックレコード」に記載の「本取組み後のLTV」を記載しています。なお、1口当たり分配金（利益
超過分配金は含まない）の予想数値、オフィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中平均稼働率（想
定）並びにLTV（想定）は、別紙「2021年8月期及び2022年2月期の運用状況等の予想の前提条件」記載の前
提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、実
際に決定される新投資口の発行口数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより変
動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 「新型コロナによる一時的想定」は、既存ポートフォリオについて、第15期旧予想の前提条件と比較し、第
15期新予想において見込んでいる入居テナントに対する一時的減額の想定に伴う賃貸事業収入の減少額の増
減見込額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、第15期
旧予想の前提条件と比較し、第15期新予想において会議室収益の変動に伴う賃貸事業損益の増減は想定して
いません。
（注3） 「第7回増資」とは、本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の一般募
集及び本件第三者割当をいい、現時点において本投資法人が見込んでいる2021年8月期（第15期）における取
得予定資産及び譲渡予定資産に係る賃貸事業損益及び不動産等譲渡益、第7回増資後に想定している借入金の
（一部）返済に伴う支払利息等その他借入関連費用の減少見込額、第7回増資に伴い想定される販売費及び一
般管理費の増減見込額並びに第7回増資に係る投資口交付費償却の見込額を2021年8月期末（第15期末）の予
想発行済投資口数で除した数値に、第7回増資における発行済投資口数の増加に伴う1口当たり分配金の希薄
化分を減算した数値を記載しています。なお、第7回増資の内訳である「譲渡益」は、譲渡予定資産に係る不
動産等譲渡益からこれに伴い変動する資産運用報酬及び控除対象外消費税の増減見込額を控除した金額を
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
10
2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、 「取得予定資産」は、取得予定資産に係
る不動産賃貸事業損益を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、 「譲渡予定資産
（期間損益） 」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第15期新予想において見込んでいる譲渡予定資産に係
る賃貸事業損益（不動産譲渡益は含まない）の増減見込額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口
数で除した数値を、 「投資口数増加等」は、第7回増資後に想定している借入金の（一部）返済に伴う支払利
息等その他借入関連費用の減少見込額、第7回増資に伴い想定される販売費及び一般管理費の増減見込額並び
に第7回増資に係る投資口交付費償却の見込額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した
数値から第7回増資における発行済投資口数の増加に伴う1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の
希薄化分を減算した数値を、それぞれ記載しています。
（注4） 「内部成長」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第15期新予想における既存ポートフォリオに係る賃貸
事業収入の増減見込額から、新型コロナによる一時的想定に記載の賃貸事業収入の増減見込額を控除した金
額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、内部成長の内
訳である「空室埋戻し」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第15期新予想において見込んでいる空室部
分のテナントの埋戻しによる賃貸事業収入の増加見込額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数
で除した数値を、 「賃料改定等」は、入居テナントの賃料改定等による賃貸事業収入の増減見込額を2021年8
月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を、それぞれ記載しています。
（注5） 「その他」は、第15期旧予想の前提条件と比較し、第15期新予想における経常利益の増減見込額から新型コ
ロナによる一時的想定、第7回増資、内部成長の増減見込額を減算した金額を2021年8月期末（第15期末）の
予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。
（注6） 「内部留保等」は、第15期新予想において想定している内部留保の金額に、内部留保に伴い見込まれる法人
税の増加見込額（46百万円）を減算した金額を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数
値を記載しています。
（注7） 「内部留保累計」とは、2021年2月期（第14期）及び2021年8月期（第15期）に想定される内部留保の累計額
を2021年8月期末（第15期末）の予想発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、実際の内部留保
の金額は変動する可能性があります。
（注8） 上記以外の前提条件につきましては、別紙「2021年8月期及び2022年2月期の運用状況等の予想の前提条件」
をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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（ご参考情報③）
2021年2月期（第14期）旧予想と新予想の1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想数値、
期中平均稼働率（想定）及びLTV（想定）の比較
4,500
4,400
一時減額
︓ +41円
想定の減少
修繕費 ︓ +43円
空室埋戻し
会議室収益︓ +22円 ︓ +17円 その他 ︓ +18円
4,300 賃料改定
（円/口）
4,200 +61 △139
内部留保総額
+17 112百万円
+63
4,100 分配⾦の
安定性確保
のために
活用予定
4,000
4,050 4,052
3,900
85
3,800
0
第14期 新型コロナ 内部成⻑ その他 内部留保等 第14期 内部留保
旧予想 による （注4） （注5） （注6） 新予想 累計
（注1） 一時的想定 （注2） （注7）
（注3）
期中平均稼働率想定
(オフィス) 99.1 % 99.6%
期中平均稼働率想定
(ポートフォリオ) 99.5% 99.7%
LTV 46.2 % 46.2%
(想定)
（注1） 「第14期旧予想」は、2020年10月14日付で公表した「2020年8月期 決算短信（REIT）」に記載の2021年2月期
（第14期）に係る1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想数値、当該予想数値の前提となるオ
フィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中平均稼働率（想定）並びにLTV（想定）を記載していま
す。以下同じです。
（注2） 「第14期新予想」は、本「2021年2月期及び2021年8月期の運用状況等の予想の修正並びに2022年2月期の運用
状況等の予想について」に記載の2021年2月期（第14期）に係る1口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）の予想数値、当該予想数値の前提となるオフィス及びポートフォリオ全体の月次ベースの期中平均稼働
率（想定）並びに本日付で提出した有価証券届出書「第二部 参照情報／第2 参照書類の補完情報／2 本投資
法人のトラックレコード」に記載の「本書の日付現在のLTV」を記載しています。なお、1口当たり分配金
（利益超過分配金は含まない）の予想数値及びLTV（想定）は、現時点のものであり、今後変動する可能性
があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（注3） 「新型コロナによる一時的想定」は、保有資産について、第14期旧予想の前提条件と比較し、第14期新予想
において見込んでいる入居テナントに対する一時的減額の想定に伴う賃貸事業収入の減少額の増減見込額に
第14期旧予想の前提条件と比較し、第14期新予想において会議室収益の変動に伴う賃貸事業損益の増減見込
額を加算した金額を2021年2月期末（第14期末）の発行済投資口数で除した数値を記載しています。
（注4） 「内部成長」は、第14期旧予想の前提条件と比較し、第14期新予想における既存ポートフォリオに係る賃貸
事業収入の増減見込額から、新型コロナによる一時的想定に記載の賃貸事業収入の増減見込額を控除した金
額を2021年2月期末（第14期末）の発行済投資口数で除した数値を記載しています。
（注5） 「その他」は、第14期旧予想の前提条件と比較し、第14期新予想における経常利益の増減見込額から新型コ
ロナによる一時的想定及び内部成長の増減見込額を減算した金額を2021年2月期末（第14期末）の発行済投資
口数で除した数値を記載しています。
（注6） 「内部留保等」は、第14期新予想において想定している内部留保の金額に内部留保に伴い見込まれる法人税
の増加見込額（70百万円）を減算した金額を2021年2月期末（第14期末）の発行済投資口数で除した数値を記
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
12
載しています。
（注7） 「内部留保累計」とは、2021年2月期（第14期）に想定される内部留保の金額を2021年2月期末（第14期末）
の発行済投資口数で除した数値を記載しています。なお、実際の内部留保の金額は変動する可能性がありま
す。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況等の予想の修正並びに 2022
年 2 月期の運用状況等の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断で
なさるようお願いいたします。
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