Appendix １ イオンリート投資法人の特徴
基本理念・基本方針
基本理念
地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。
投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」、「地域社会への貢献」を目指し、中長期に亘る安定した資産運用を実現します。
（注1） 商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設をいいます。このうち、商業施設とは、小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設（駐車場や物流のための設備装置等を含みます。）
を備えた施設をいい、物流 施設とは、商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設をいいます
基本方針
イオングループ（ 注 2 ） とのWIN-WINの関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。
③分配金の増加 ①イオングループから ①REITに物件売却 ②売却資金による
投資主価値の向上 物件取得 成長投資
②資産規模の拡大 ③収益増加、企業価値向上
運用の安定性及び資金調達力の向上
（注2） 純粋持株会社であるイオン（株）並びに293社の連結子会社及び29社の持分法適用関連会社（2019年2月末日現在）にて構成されるグループをいいます
31
ポートフォリオ構築方針
投資比率（注1）
類型 国内 海外
85％以上 15％以下
① 超広域商圏型ショッピングセンター（SRSC)
：複数の核テナント＋専門店200店超
大規模 ② 広域商圏型ショッピングセンター（RSC）
80%以上
商業施設 ：大型GMS等＋専門店50店以上
③ コミュニティ型商業施設（CSC)
：GMS、ディスカウントストア、大型食品スーパー＋専門店20～50店
その他の ネイバーフッド型（NSC）
：食品スーパー等＋専門店10～30店
商業施設 スーパーマーケット（SM)
20%以下
(中小規模） ：食料品や日用品等の購買頻度の高い商品が主力の食品スーパー
物流施設 ：小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設 10%以下
海外における投資対象エリア 海外における投資対象
（注2）
マレーシア等のアセアン地域 、中国など 原則としてイオングループがマスターリース契約にて
中長期的に経済発展が見込める国・地域 一括賃貸及び管理・運営する商業施設等
イオンモール水戸内原
（広域商圏型ショッピングセンター)
核テナント
モールゾーン 核テナント
（専門店ゾーン）
（注1）取得価額ベースにて算出しています
（注2）インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます
32
上場以降の資産規模の推移及び取組み
投資主価値の向上を意識した外部成長と資産入替、増築棟取得等の新たな取組みを実施
上場時(16物件、1,583億円) 第1回公募増資(6物件、352億円) 第2回公募増資(5物件、553億円) 第3回公募増資(5物件、621億円) 第4回公募増資(4物件、245億円) 第5回公募増資(2物件、277億円)
都市立地を含む イオングループの戦略を支える 「変化対応力」を有する 投資主価値の向上に資する
大規模商業施設の取得 中期資産規模目標3,000億円の達成
物流拠点の取得 「生活インフラ資産」への厳選投資 外部成長の実現
公 イオンレイクタウン イオンモール倉敷
mori イオンモールKYOTO イオンモール利府
イオンモール
イオンモール土浦
千葉ニュータウン
募 イオンモール下妻 イオンスタイル検見川浜
増 イオンモール大和郡山 イオンモール伊丹昆陽
イオンモール福津
資
イオンモール イオンモール イオンモール イオンモール イオンモール
イオンモール
加西北条 明和 水戸内原 札幌平岡 山形南 イオンモール甲府昭和
かほく
イオンモール イオンモール ダイエー イオン茅ヶ崎中央 イオン喜連瓜破 ダイエー茨木
イオンモール鹿児島 イオン南大阪RDC
他10物件 釧路昭和 四日市北 川崎プロセスセンター ショッピングセンター ショッピングセンター プロセスセンター イオンモール多摩平の森
イオンモール熊本
J-REIT初となる海外不動産の取得 J-REIT初の投資手法による イオンモール熊本 イオンモール イオンモール イオンモール甲府昭和
(イオン・タマン・ユニバーシティ・ 海外不動産の取得 復旧工事 京都五条 熊本 （増築棟）の取得
そ ショッピング・センター) (イオンモール セレンバン2)
取得 売却
の 資産
他 入替
増築棟
今後も
着実な成長を
42物件 目指す
40物件 40物件 40物件 40物件 3,901億円
36物件 3,551億円 3,553億円 3,624億円 3,624億円
3,306億円
31物件
28物件 2,685億円
2,492億円
23物件 23物件
16物件 17物件 17物件 1,943億円 1,943億円
1,583億円 1,589億円 1,589億円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 取得予定資産
（第2期）末 （第3期）末 （第4期）末 （第5期）末 （第6期）末 （第7期）末 （第8期）末 （第9期）末 （第10期）末 （第11期）末 （第12期）末 （第13期）末 組入後
33
イオンリートの上場来取組み①（Jリート初海外不動産投資）
業歴30年を超えるイオンマレーシア社より物件取得、CPI連動での賃貸借契約を締結
マレーシア概要 イオンマレーシア社（AEON Co. (M) BHD）概要
首都 クアラルンプール 公用語 マレー語 1984年設立、現地で30年を超える実績
1996年クアラルンプール証券取引所に上場
3,202万人 立憲君主制
人口 政体/元首 27モールを運営、営業収益 4,353mil RM（日本円で約1,160億円）
（2017年） （議会制民主主義）
（注）マレーシア・リンギットの円貨換算は、2018年12月28日付の為替相場（1RM=26.66円
約33万㎢ 一人当GDP $9,827 （小数点第3位を切捨て））を用いています
面積
（日本の約0.9倍） （名目） （2017年）
マスターリース契約の概要
2000年対比で一人当たりGDPは約2.3倍の伸び、
今後も高成長が見込まれる 固定賃料契約 CPI連動の賃料改定 ネットリース
年齢中央値は28.6歳、 （賃貸借期間10年） （3年毎） イオンモールセレンバン２のみ
年少人口・生産年齢人口で90％超を占める
東南アジアにおけるマレーシアの位置 年齢構成
保有物件の概要
イオン・タマン・ イオンモール
年齢(中央値)28.6才
ユニバーシティSC セレンバン 2
物件名
6%
24%
取得価額 20 million RM 215 million RM
鑑定評価額 21.3 million RM 233 million RM
竣工日 2002年 2005年
70% ジョホール州 ヌグリスンビラン州
所在地
＜ジョホールバル近郊＞ ＜クアラルンプール近郊＞
鑑定NOI利回り 7.2% 6.3%
0-14歳 15-64歳 65歳以上
出典：Department of Statistics Malaysia Topics 2017年 7.35％賃料増額 2019年3％超賃料増額見込
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マレーシアのマーケット状況
日本・マレーシアGDP成長率の推移 日本・マレーシア消費者物価指数（CPI）の推移
マレーシアGDP成長率 日本GDP成長率 CPI（マレーシア） CPI（日本）
180
7.4% 170
6.8% 5.3% 5.5% 6.0% 5.9% 160
6.3% 5.3% 4.7% 5.1%
4.8% 150
5.6%
1.7% 1.7% 4.2% 4.7% 140
-1.5% 130
2.2% 4.2% 1.5%2.0% 1.2% 1.9%
1.4% -0.1% 0.8% 120
-1.1% 0.4% 0.6%
110
100
-5.4% 90
2019E
2020E
2021E
2022E
2023E
2024E
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
（注）上記推移は2000年を100とした場合の推移を記載しております
出典：世界銀行
出典：IMF - World Economic Outlook Databases
マレーシアの人口推移（2018年以降予想値） マレーシア・リンギット／円（日足）の推移
（百万人）
35 （円）
40
30 35
30
25
25
20 20
2019E
2020E
2021E
2022E
2023E
2024E
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
出典：IMF - World Economic Outlook Databases
出典：Bloomberg
35
海外不動産取得スキームについて
2014年6月のJ-REIT初の海外不動産取得は、自己信託スキームを活用
2件目となる海外不動産取得は、J-REIT初の海外SPCスキームを活用
自己信託スキーム（2014年6月取得完了） 海外SPCスキーム（2016年9月取得完了）
イオンリート投資法人
イオンリート投資法人
（受益者）
物件保有 日本
日本 100%株式保有
マスターリース契約 マスターリース契約
JAMBATAN MANSEIBASHI (M)
Sdn Bhd
マレーシア イオン 不動産(税抜)
マレーシア
イオンマレーシア社
全体の18.18% マレーシア社 215 million
（受託者兼マスターレッシー）
（6.58億円） （マスターレッシー） RM*
資本金等
（5,252百万円）
約239 million
RM*
その他 （5,838百万円）
全体の18.18%
約24 million
（658百万円） RM*
共有持分に類する権利
（586百万円）
信託宣言により組成され *1RM=24.43円（2016年9月30日レート）で換算
物件
た信託に係る信託受益権
保有
店舗運営 店舗運営
M-1 AEON Taman Universiti
M-2 AEON MALL SEREMBAN 2
Shopping Centre
36
イオンリートの上場来取組み②（物流施設）
商流を支える物流施設へも投資、現在3物件保有
グループのサプライチェーン全体の成長力・収益性を取り込む
お客さま 各店舗 物流施設
“地域社会の
生活インフラ資産”
主な イオングループにおける
施設タイプ 関東圏 関西圏
対応商品 機能・役割
生鮮食品加工センター
生鮮加工 各店舗内では加工できない生鮮食品の製
プロセスセンター(PC)
食品 造・加工や、各店舗で調理するための原料
ダイエー川崎 ダイエー茨木
を供給 プロセスセンター
プロセスセンター
リージョナル・ 在庫保管拠点
ディストリビューション・ 高回転商品 主に常温施設として、各店舗で頻繁に補充
センター（RDC） される商品の一時的な保管・供給を担う
イオン南大阪RDC
37
第13期末のポートフォリオと分散状況
ポートフォリオの概要
物件数 40物件（内、国内38物件、海外2物件）
取得価額合計 3,624億円
平均NOI利回り 6.5%
平均残存賃貸借契約期間 15.8年
平均築年数 15.3年
マスターリース稼働率 100%
ポートフォリオの分散状況（取得価額ベース）
物件タイプ比率 エリア比率
6.8% 1.6% ■北海道・東北 8.7%
■スーパーリージョナル型SC（SRSC） 7.7％
4.0%
8.5% 7.7% 8.7%
■リージョナル型SC（RSC） 79.7％ ■関東 34.8%
9.5%
■コミュニティ型SC（CSC) 4.0％ ■東海・北陸・中部 12.6%
■物流施設（L) 8.5％ ■近畿 26.1%
34.8%
26.1%
■中国・四国 9.5%
79.7% ■九州・沖縄 6.8%
12.6%
■マレーシア 1.6%
38
ポートフォリオマップ （「イオンモール福津」「イオンモール多摩平の森」組入後）
42物件 3,901億円
国内40物件、
北海道・東北
海外2物件 資産規模
スーパーリージョナル型SC リージョナル型SC コミュニティ型SC 物流施設
（SRSC） （RSC） （CSC） （L）
東海・中部・北陸 16 17
24
1 イオンモール盛岡 2 イオンモール石巻 16 イオンモール札幌平岡
29
6 イオンモール大垣 7 イオンモール鈴鹿 8 イオンモール明和
17 イオンモール釧路昭和 18 イオンモール利府 19 イオンモール山形南 24 イオンモール苫小牧
1
23
6 関東
2
19 18
20
7 20 イオンモール四日市北 23 イオンモール甲府昭和 29 イオンモールかほく 25
4
8 3
30
28
12
九州・沖縄 33 22
イオンレイクタウン
1 mori
イオンレイクタウン
2 kaze
10 2
5
9 3115 1
11 26 3 1
12 21
23
3213
13 イオンモール直方 27 イオンモール鹿児島 3 イオンモール水戸内原 4 イオンモール太田
近畿・中国・四国
27
イオン相模原 イオンモール
32 イオンモール福津 5 ショッピングセンター 22 千葉ニュータウン（モール棟、 25 イオンモール小山
シネマ・スポーツ棟）
マレーシア 9 イオンモール加西北条 10 イオンモール日吉津 11 イオンモール倉敷 26 イオンモール伊丹昆陽
イオン茅ヶ崎中央 ダイエー川崎
1 ショッピングセンター 1 プロセスセンター 28 イオンモール土浦
イオン喜連瓜破
イオン・タマン・ユニバーシティ・ 3 ショッピングセンター 31 イオンモール京都五条 12 イオンモール綾川 15 イオンモールK Y O T O
● M-2 M-1 ショッピング・センター
● M-1
アセアン地域
2 イオンスタイル検見川浜 30 イオンモール下妻 33 イオンモール多摩平の森
M-2 イオンモールセレンバン2 21 イオンモール大和郡山 2 イオン南大阪RDC
ダイエー茨木
3 プロセスセンター
39
戦略的なキャッシュ・マネジメント
主な投資対象である大規模商業施設は、郊外立地が多く不動産価格に占める建物価格の割合が高くなる傾向
また、オフィスビルや物流施設に比べて会計上の償却年数が短いことから、
減価償却費の不動産価格に対する割合が大きくなる傾向
減価償却費相当額の内部留保資金を最適に配分することで資金効率を高め、キャッシュ・フローを安定化
新規物件取得資金への充当
収益力の向上に資する投資
活性化投資による物件の収益力・競争力向上 効
率
的
財務基盤の安定化への施策 有利子負債返済による負債コストの削減
な
資
金
の
利益超過分配の実施 活
投資主への資本政策上の配慮
用
自己投資口取得等を通じた資本の効率化
に
よ
る
成
長
天災やそれに起因する想定外の事象への対応、
その他突発的な事象への対応
及び一時的な費用負担等
40
キャッシュ・フローの活用実績
潤沢なキャッシュ・フローを活用し、外部成長及び内部成長を着実に実現
「イオンモール甲府昭和」における投資（既存棟の活性化投資+増築棟の取得）の効果
海外不動産の取得
（注1）
商圏10kmにおける店舗面積（上位3施設） 含み益の増加（注2）
（㎡）
30億円
+8億円
80,000
69,583
13億円
5億円
外 増築棟の取得
60,000
（5億円→13億円）
部
成 71億円 40,000 32,044
22,582
賃料の増加
長 増加分
1.6倍
20,000
賃料
既存棟
取得予定資産 0 賃料
の取得資金 イオンモール A B
への充当 甲府昭和
（8億円→13億円）
出典：株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成のマーケットレポートを基に、本資産運用会社において作成。
賃料増額を伴う主な活性化・災害対策の投資事例 活性化投資等により増加した年間賃料の累計額
活性化投資による効果（年換算）
物件名称 活性化内容 （単位：百万円）
賃料改定時期 活性化投資額 賃料増額 賃料増額率
内
実績 イオンモール盛岡 増床リニューアル 第7期 790百万円 57百万円 7.3%
部 エスカレーター
成 実績 イオンモール太田
新設工事
第9期 199百万円 14百万円 7.3%
長 実績 イオンモール鈴鹿 大規模リニューアル 第10期 296百万円 22百万円 7.7%
実績 イオンモール倉敷 出入口新設工事 第12期 82百万円 6百万円 7.5%
予定 イオンモール明和 大規模リニューアル 第14期 162百万円 13百万円 8.3%
（注1）本グラフに記載の店舗面積は、｢イオンモール甲府昭和｣については2017年11月の増床後の時点であり、それ以外の店舗は2017年10月時点の数値によります（出典記載のレポートに依拠しています。）。
（注2）「含み益」については、2018年1月期末時点と増築棟取得時点との比較であり、2018年1月期末時点の含み益は、既存棟に係る2018年1月期末時点の鑑定評価額から同時点の帳簿価格を控除した金額をいい、増築棟取得時点の含み益は、2018年1月期末時点の含み益に、
「イオンモール甲府昭和」の「増築棟取得時点の鑑定評価額と、増築棟の取得価額、既存棟の2018年1月期末時点の鑑定評価額及び既存棟活性化投資費用の合計額との差額」を加算したものをいいます。
41
地震リスクに対する考え方
地震リスクへの対応方針 地震リスクの状況(注２)(注３)
⚫ ポートフォリオの分散（1物件当たりの規模、所在エリアの分散化）を推進 PML（％） 予想最大損失額
⚫ 個別物件のPML値（注１）が15％を超える場合は地震保険の付保を検討、
ポートフォリオPML値が10％を超えないように運営 国内ポートフォリオPML 1.5 ％ 約 50 億円
⚫ 保守的なLTV運営と減価償却費を源泉としたキャッシュ・フローにより、危
機対応に備えた調達余力、手元資金を確保 (注２)：東京海上日動リスクコンサルティング株式会社が作成した
（注１）PML（Probable Maximum Loss・予想最大損失）475年に1回起こる非常に稀に発生する巨大地震に 2018年8月付「39物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」による
よる損失を、建物価格の割合（％）として示したもの (注３)： 各物件の再調達価格（同等の建物を新たに建築する際に必要となる金
額）の合計金額にポートフォリオPMLを乗じ試算した予想最大損失額
具体的施策
地震保険の付保 分散投資
⚫ 国内ポートフォリオPMLから求められる予想最大損失額を基準に、 ⚫ 投資エリアの分散により、自然災害発生時におけるリスク分散を進めてい
分配金への影響、負担保険料の費用対効果を検討の上、地震保険を活用 ます。
6.8% 1.6%
対象物件 <地域別投資比率> ■北海道・東北 8.7%
38物件 8.7%
国内保有物件 2019年7月末時点 ■関東 34.8%
支払限度額 9.5%
30億円 ■東海・北陸・中部 12.6%
（免責1億）
34.8% ■近畿 26.1%
保険料（年額） 1.5億円 26.1%
■中国・四国 9.5%
■九州・沖縄 6.8%
12.6%
■マレーシア 1.6%
配当準備積立金の積立て 豊富なキャッシュ・フロー
⚫ 第14期末時点の配当準備積立金残高（予定）：474百万円 ⚫ 年間約81億円のフリーキャッシュ・フローがあり、自然災害発生時
⚫ 自然災害をはじめとした一時的な収益減少の際に、分配金の安定性を維 における突発的な費用が発生した際にも活用可能
持するために活用していく方針
42
サポート契約締結会社の拡大
イオングループ11社とサポート契約を締結し、イオングループの総合力を活用
イオンリート投資法人
イオン・リートマネジメント株式会社
ポートフォリオの中長期的な安定成長
スポンサーサポート契約 パイプラインサポート契約
マレーシア不動産投資
に関する覚書
商標使用許諾契約 SCマネジメント契約 物流施設マネジメント契約
主なサポート内容
パイプラインサポート会社 パイプラインサポート会社
マレーシア不動産投資に関
スポンサー会社
物流施設マネジメント提供会社 するサポート会社
SCマネジメント提供会社
保有物件の情報提供
イオンモール株式会社 イオングローバルSCM イオンマレーシア イオングループ運営の商業施設等
イオン株式会社
株式会社 （AEON CO. (M) BHD.） に係る優先交渉権の付与
イオンリテール株式会社
イオンビッグマレーシア
イオン北海道株式会社 （AEON BIG (M) 第三者保有物件の売却情報の提供
SDN.BHD.）
イオン九州株式会社
イオン琉球株式会社
イオンタウン株式会社
株式会社ダイエー
イオングループの総合力を結集
43
イオングループの概要
日々の暮らしを支えるイオンの事業（注1） 世界14ヵ国へ広がるイオン
●国際事業 4.8％ ●その他 0.8％
●サービス・
専門店事業 8.4％
●ディベロッパー事業 3.9％
●GMS事業 33.7％
●総合金融事業 4.8％
営業収益
●ヘルス＆
ウエルネス事業 8.7％
8.51兆円 合計21,996店舗／ヵ所
（注2）
●GMS 583店舗 ●SM 2,166店舗
●DS 587店舗 ●HC 122店舗
●CVS 5,449店舗 ●専門店 4,039店舗
●SM事業 35.4％ ●その他 1,043店舗 ●モール型SC 315ヵ所
●NSC 164ヵ所 ●金融 640ヵ所
●サービス 2,070ヵ所 ●ドラッグストア 4,817店舗
●タスマニア直営牧場 1ヵ所
●GMS（総合スーパー）営業収益 3.08兆円
●SM（スーパーマーケット）営業収益 3.23兆円
成長を続けるイオングループ
（2019年2月末日時点）
（兆円）
9期連続で
9.0 8.21 8.39 8.51
過去最高営業収益を更新 8.17
7.07
6.39
5.68
6.0 5.07 5.11 5.22
●GMS事業 ●SM事業 ●総合金融事業
3.0
●ヘルス＆ウエルネス事業 ●ディベロッパー事業 ●サービス・専門店事業 ●国際事業 0.0
10年2月期 11年2月期 12年2月期 13年2月期 14年2月期 15年2月期 16年2月期 17年2月期 18年2月期 19年2月期
（注1）2019年２月期の営業収益から調整額を除いた金額の構成比を記載しています
（注2）運営・拠点店舗数は、イオン株式会社「イオングループ案内2019」に基づき記載しています 出典：イオン株式会社ホームページの情報を基に、本資産運用会社において作成
44
イオングループが開発した主要な大規模商業施設（開発中を含む）
●イオングループの開発した主要なSC
●イオングループによる主要な開発中（出店予定）のSC
東海・北陸
中国・四国 ●イオンモール高岡 富山県高岡市
●イオンモール鳥取北 鳥取県鳥取市 ●イオンモールとなみ 富山県砺波市
●イオン松江ショッピングセンター 島根県松江市 ●イオンモール新小松 石川県小松市
●イオンモール出雲 島根県出雲市 ●イオンモール各務原 岐阜県各務原市
●イオンモール岡山 岡山県岡山市 ●（仮称）イオンモール土岐 岐阜県土岐市 北海道・東北
●イオンモール広島府中 広島県安芸郡 ●イオンモール浜松市野 静岡県浜松市 ●イオンモール旭川駅前 北海道旭川市
●イオンモール広島祇園 広島県広島市 ●イオンモール大高 愛知県名古屋市 ●イオンモール下田 青森県上北郡
● THE OUTLETS HIROSHIMA 広島県広島市 ●イオンモール名古屋茶屋 愛知県名古屋市 ●イオンモール盛岡南 岩手県盛岡市
●イオンタウン防府 山口県防府市 ●（仮称）ノリタケの森 プロジェクト ●イオンモール名取 宮城県名取市
●イオンモール徳島 徳島県徳島市 愛知県名古屋市 ●（仮称）イオンモール利府 新棟 宮城県利府町
●イオンモール高松 香川県高松市 ●イオンモール扶桑 愛知県丹羽郡 ●イオンモール秋田 秋田県秋田市
●イオンモール新居浜 愛媛県新居浜市 ●イオンモール常滑 愛知県常滑市 ●イオンモール天童 山形県天童市
●イオンモール今治新都市 愛媛県今治市 ●イオンモール長久手 愛知県長久手市 ●イオンモールいわき小名浜 福島県いわき市
●イオンモール高知 高知県高知市 ●イオンモール東員 三重県員弁郡
●イオンモール津南 三重県津市
九州・沖縄
●（仮称）八幡東田プロジェクト 福岡県北九州市 関東・甲信越
●イオンモール福岡伊都 福岡県福岡市 ●イオンモールつくば 茨城県つくば市
●イオンモール八幡東 福岡県北九州市 ●イオンモール佐野新都市 栃木県佐野市
●イオンモール佐賀大和 佐賀県佐賀市 ●イオンモール高崎 群馬県高崎市
●イオン大塔ショッピングセンター 長崎県佐世保市 ●イオンモール浦和美園 埼玉県さいたま市
●イオン八代ショッピングセンター 熊本県八代市 ●イオンモール羽生 埼玉県羽生市
●イオンモール三光 大分県中津市 ●イオンモール春日部 埼玉県春日部市
●イオンモール宮崎 宮崎県宮崎市 ●イオンモール与野 埼玉県さいたま市
イオンモールいわき小名浜
●イオンモール沖縄ライカム 沖縄県中頭郡 ●（仮称）イオンモール上尾 埼玉県上尾市
●（仮称）イオンモール川口 埼玉県川口市
●イオンモール幕張新都心 千葉県千葉市
● ●イオンモール木更津 千葉県木更津市
●イオンモール日の出 東京都西多摩郡
●イオン秦野ショッピングセンター 神奈川県秦野市
●（仮称）イオンモール平塚 神奈川県平塚市
●イオンモール座間 神奈川県座間市
●イオンモール新潟南 新潟県新潟市
●イオンモール佐久平 長野県佐久市
●イオンモール松本 長野県松本市
イオンモール津南
近畿
●イオンモール和歌山 和歌山県和歌山市 ●イオンモール大阪ドームシティ 大阪府大阪市
●イオンモール草津 滋賀県草津市 ●イオンモール四條畷 大阪府四条畷市・寝屋川市
THE OUTLETS
●イオンモール京都桂川 京都府京都市 ●イオンモール堺鉄砲町 大阪府堺市
HIROSHIMA ●イオン藤井寺ショッピングセンター 大阪府藤井寺市
●イオンモールりんくう泉南 大阪府泉南市
●イオンモール大日 大阪府守口市 ●イオンモール神戸南 兵庫県神戸市
●イオンモール橿原 奈良県橿原市
出典：イオン株式会社及びイオンモール株式会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成（2019年7月末現在）
（注）上図の物件は全てイオングループが開発した物件（開発中の物件を含みます。）であり、本書の日付現在本投資法人が保有するものではなく、また取得する予定はありません
45
投資主価値を最大化するための体制
透明性のある意思決定プロセス
承認されなかった場合
中止又は内容変更の指示 差し戻し
コンプライアンス・ コンプライアンス
投資委員会における 本投資法人による
部署ごとの起案 オフィサーによる 委員会による審議 取締役会への報告
審議及び決議 承認
承認 及び決議
中止又は内容変更の指示
外部委員の出席及び賛成が決議成立の必須要件
投資主の利益とイオングループとの利益の共有化 投資口1口当たり分配金に連動する運用報酬体系の導入
• イオングループによる投資口の保有
運用報酬体系 算定方法
保有比率 19.8％ (2019年7月末現在)
運用報酬
Ⅰ 総資産額(注1) × 0.3%（上限料率） × {運用日数 / 年}
• イオングループとの物件の共同保有 運用
報酬
共同保有物件 3件 (2019年7月末現在) 運用報酬 運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金 × NOI (注2） × 0.001%
Ⅱ （上限料率）
投資口累積投資制度（るいとう）の導入 取得代金 × 0.5%（上限料率）
取得報酬
（利害関係人との取引：取得代金 × 0.25%（上限料率））
• 本投資法人及び資産運用会社の役職員が証券会社の累積投資制度を利用して
本投資法人の投資口を取得できる制度を2014年5月1日付で導入
処分代金 × 0.5%（上限料率）
• 投資口価格の価値向上及び業績向上への意識を高め、投資主の皆様の利益と 処分報酬
（利害関係人との取引：処分報酬なし）
合致した経済的な動機づけを付与
（注1） 当該営業期間の直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額から、海外不動産保有法人関連
出資等の金額を控除し、海外不動産保有法人総資産額を加算することにより算出します
（注2）「NOI」とは、当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費（減価償却費及び固定資
産除却損を除きます。）を控除した金額をいいます
46
Appendix２ 補足資料
第13期（2019年7月期）貸借対照表
第12期 第13期 第12期 第13期
2019年1月31日現在 2019年7月31日現在 2019年1月31日現在 2019年7月31日現在
区 分 区 分
金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 18,386,990 5.1% 22,695,708 6.3% Ⅰ 流動負債 17,294,840 4.8% 17,372,609 4.8%
現金及び預金 9,504,798 2.6% 15,120,973 4.2% 営業未払金 950,743 0.3% 344,650 0.1%
信託現金及び信託預金 7,821,463 2.2% 7,134,065 2.0% 1年以内返済予定の長期借入金 15,600,000 4.3% 15,600,000 4.3%
前払費用 592,920 0.2% 428,371 0.1% 未払金 365,061 0.1% 354,655 0.1%
未収還付法人税等 15 0.0% 12 0.0% 未払費用 63,109 0.0% 59,865 0.0%
未収消費税等 459,376 0.1% － － 未払法人税等 605 0.0% 605 0.0%
その他 8,417 0.0% 12,285 0.0% 未払消費税等 － － 825,417 0.2%
Ⅱ 固定資産 343,656,762 94.9% 339,514,693 93.7% 災害損失引当金 126,859 0.0% － －
有形固定資産 287,395,064 79.3% 283,368,657 78.2% その他 188,462 0.1% 187,415 0.1%
土地 108,463 0.0% 108,463 0.0% Ⅱ 固定負債 146,981,777 40.6% 146,981,777 40.6%
信託建物 165,989,732 45.8% 161,967,882 44.7% 投資法人債 21,000,000 5.8% 21,000,000 5.8%
信託構築物 403,486 0.1% 400,923 0.1% 長期借入金 113,400,000 31.3% 113,400,000 31.3%
信託工具、器具及び備品 6,766 0.0% 5,961 0.0% 預り敷金及び保証金 2,628 0.0% 2,628 0.0%
信託土地 120,885,426 33.4% 120,885,426 33.4% 信託預り敷金及び保証金 12,579,149 3.5% 12,579,149 3.5%
信託建設仮勘定 1,188 0.0% － － 負債合計 164,276,617 45.3% 164,354,387 45.3%
無形固定資産 49,235,482 13.6% 49,235,482 13.6% 純資産の部
信託借地権 49,235,482 13.6% 49,235,482 13.6% Ⅰ 投資主資本 198,019,906 54.7% 198,062,685 54.7%
投資その他の資産 7,026,215 1.9% 6,910,553 1.9% 出資総額(純額) 192,172,327 53.0% 192,172,327 53.0%
関係会社株式 6,078,453 1.7% 6,078,453 1.7% 出資総額 195,698,024 54.0% 195,698,024 54.0%
長期前払費用 937,301 0.3% 821,638 0.2% 出資総額控除額 △3,525,697 △1.0% △3,525,697 △1.0%
差入敷金及び保証金 10,460 0.0% 10,460 0.0% 剰余金 5,847,579 1.6% 5,890,358 1.6%
Ⅲ 繰延資産 252,771 0.1% 206,671 0.1% 任意積立金 520,000 0.1% 397,913 0.1%
投資口交付費 83,417 0.0% 46,199 0.0% 当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 5,327,579 1.5% 5,492,445 1.5%
投資法人債発行費 169,353 0.0% 160,471 0.0% 純資産合計 198,019,906 54.7% 198,062,685 54.7%
資産合計 362,296,524 100.0% 362,417,072 100.0% 負債純資産合計 362,296,524 100.0% 362,417,072 100.0%
48
第13期（2019年7月期）損益計算書
（損益計算書） （賃貸事業損益の内訳とＮＯＩ）
第12期 第13期 第12期 第13期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日 自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
区 分 至 2019年1月31日 至 2019年7月31日 区 分 至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比
営業収益 16,329,586 100.0% 16,357,854 100.0% 賃貸事業収入 16,197,957 100.0% 16,226,615 100.0%
賃貸事業収入 16,197,957 99.2% 16,226,615 99.2%
賃料収入 16,117,260 99.5% 16,169,293 99.6%
受取配当金 131,628 0.8% 131,239 0.8%
その他賃貸事業収入 80,697 0.5% 57,321 0.4%
営業費用 9,993,899 61.2% 10,131,526 61.9%
賃貸事業費用 9,068,931 55.5% 9,196,848 56.2% 賃貸事業費用 9,068,931 56.0% 9,196,848 56.7%
（内、減価償却費） (4,424,597) (27.1%) (4,442,687) (27.2%) 管理業務費 42,846 0.3% 42,846 0.3%
資産運用報酬 752,486 (4.6%) 749,507 (4.6%)
修繕費 532,102 3.3% 555,091 3.4%
資産保管手数料 18,915 0.1% 18,840 0.1%
保険料 155,278 1.0% 154,466 1.0%
一般事務委託手数料 56,176 0.3% 55,067 0.3%
役員報酬 3,600 0.0% 3,600 0.0% 信託報酬 20,708 0.1% 20,704 0.1%
租税公課 6,617 0.0% 4,816 0.0% 支払地代 2,020,929 12.5% 2,020,959 12.5%
その他営業費用 87,172 0.5% 102,846 0.6%
租税公課 1,818,691 11.2% 1,904,130 11.7%
Ⅰ 営業利益 6,335,687 38.8% 6,226,328 38.1%
減価償却費 4,424,597 27.3% 4,442,687 27.4%
営業外収益 1,478 0.0% 3,780 0.0%
水道料 51,835 0.3% 49,064 0.3%
受取利息 100 0.0% 83 0.0%
その他賃貸事業費用 1,941 0.0% 6,897 0.0%
未払分配金戻入 1,377 0.0% 1,375 0.0%
その他 - - 2,320 0.0% ＮＯＩ 11,553,623 - 11,472,454 -
営業外費用 888,637 5.4% 813,862 5.0%
賃貸事業収入（＋） 16,197,957 - 16,226,615 -
支払利息 549,357 3.4% 503,687 3.1%
投資法人債利息 42,915 0.3% 83,027 0.5% 賃貸事業費用（▲） ▲ 9,068,931 - ▲ 9,196,848 -
投資口交付費償却 68,684 0.4% 37,218 0.2% 減価償却費 （＋） 4,424,597 - 4,442,687 -
投資法人債発行費償却 5,375 0.0% 8,881 0.1%
投資法人債発行費 19,714 0.1% - -
融資関連費用 202,275 1.2% 180,945 1.1%
その他 315 0.0% 102 0.0%
Ⅱ 経常利益 5,448,528 33.4% 5,416,246 33.1%
Ⅲ 特別利益 152,758 0.9% 76,483 0.5%
受取保険金 152,758 0.9% 76,483 0.5%
Ⅲ 特別損失 274,845 1.7% - -
災害による損失 147,986 0.9% - -
災害損失引当金繰入額 126,859 0.8% - -
Ⅳ 税引前当期純利益又は当期純損失（△） 5,326,441 32.6% 5,492,730 33.6%
法人税、住民税及び事業税 605 0.0% 605 0.0%
法人税等合計 605 0.0% 605 0.0%
Ⅴ 当期純利益又は当期純損失（△） 5,325,836 32.6% 5,492,125 33.6%
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 1,742 0.0% 319 0.0%
Ⅵ 当期未処分利益又は当期未処理損失 5,327,579 32.6% 5,492,445 33.6%
49
ポートフォリオ一覧①
総賃貸可能面積 取得価額 期末帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 PML値
No. エリア 物件名称 所在地 取得年月
（㎡） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （％）
1 北海道・東北 イオンモール札幌平岡 北海道札幌市 2015年2月 78,360.81 5,900 5,355 6,440 1,085 3.5%
2 北海道・東北 イオンモール釧路昭和 北海道釧路市 2015年2月 51,763.05 1,780 1,725 1,960 235 7.0%
3 北海道・東北 イオンモール苫小牧 北海道苫小牧市 2016年9月 71,308.33 7,840 7,476 8,350 874 2.9%
4 北海道・東北 イオンモール盛岡 岩手県盛岡市 2013年11月 98,968.59 5,340 5,374 6,830 1,456 11.1%
5 北海道・東北 イオンモール石巻 宮城県石巻市 2013年11月 60,682.20 6,680 6,007 7,080 1,073 3.9%
6 北海道・東北 イオンモール利府 宮城県宮城郡 2015年2月 66,478.91 2,560 2,298 2,810 512 6.9%
7 北海道・東北 イオンモール山形南 山形県山形市 2015年2月 53,502.94 1,350 1,309 1,490 181 6.2%
8 関東 イオンモール水戸内原 茨城県水戸市 2013年11月 159,997.49 16,565 14,298 17,414 3,116 0.7%
9 関東 イオンモール土浦 茨城県土浦市 2017年2月 86,848.51 12,030 11,378 12,400 1,022 1.0%
10 関東 イオンモール下妻 茨城県下妻市 2017年9月 58,402.66 9,552 9,183 9,820 637 2.7%
11 関東 イオンモール小山 栃木県小山市 2016年8月 47,872.33 6,280 5,862 6,450 588 4.5%
12 関東 イオンモール太田 群馬県太田市 2013年11月 93,165.27 6,860 5,910 8,060 2,150 4.8%
13 関東 イオンレイクタウンmori 埼玉県越谷市 2013年11月 205,711.70 21,190 18,978 24,200 5,222 2.0%
14 関東 イオンレイクタウンkaze 埼玉県越谷市 2013年11月 127,183.81 6,730 5,960 8,050 2,090 1.7%
イオンモール千葉ニュータウン
15 関東 千葉県印西市 2016年3月 107,425.97 12,190 11,690 12,400 710 2.7%
（モール棟、シネマ・スポーツ棟）
16 関東 イオンスタイル検見川浜 千葉県千葉市 2017年11月 29,947.62 3,748 3,582 3,860 278 2.6%
17 関東 イオン相模原ショッピングセンター 神奈川県相模原市 2013年11月 75,056.62 10,220 9,717 11,000 1,283 13.4%
18 関東 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター 神奈川県茅ケ崎市 2016年5月 63,158.24 6,410 6,341 6,590 249 14.8%
19 関東 ダイエー川崎プロセスセンター 神奈川県川崎市 2016年2月 59,265.77 14,280 13,838 15,100 1,262 3.7%
20 東海・北陸・中部 イオンモールかほく 石川県かほく市 2017年2月 70,948.14 9,940 9,126 10,600 1,474 11.4%
2.5%、
21 東海・北陸・中部 イオンモール甲府昭和 山梨県中巨摩郡 2016年2月 99,772.38 15,489 15,480 17,300 1,820
3.1%
22 東海・北陸・中部 イオンモール大垣 岐阜県大垣市 2013年11月 64,246.26 4,950 3,744 4,950 1,206 9.2%
23 東海・北陸・中部 イオンモール鈴鹿 三重県鈴鹿市 2013年11月 125,253.74 9,660 9,302 10,200 898 7.5%
24 東海・北陸・中部 イオンモール明和 三重県多気郡 2013年11月 44,193.80 3,290 3,163 3,710 547 4.6%
25 東海・北陸・中部 イオンモール四日市北 三重県四日市市 2015年2月 41,447.33 2,210 2,186 2,660 474 6.0%
26 近畿・中国・四国 イオンモールKYOTO 京都府京都市 2015年2月 136,468.45 21,470 20,090 22,500 2,410 13.5%
27 近畿・中国・四国 イオンモール京都五条 京都府京都市 2018年7月 87,311.56 13,333 13,283 13,900 617 11.6%
50
ポートフォリオ一覧②
総賃貸可能面積 取得価額 期末帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 PML値
No. エリア 物件名称 所在地 取得年月
（㎡） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （％）
28 近畿・中国・四国 イオン南大阪RDC 大阪府堺市 2017年2月 50,197.06 9,870 9,648 10,600 952 12.5%
29 近畿・中国・四国 イオン喜連瓜破ショッピングセンター 大阪府大阪市 2017年9月 27,603.46 4,394 4,393 4,730 337 9.3%
30 近畿・中国・四国 ダイエー茨木プロセスセンター 大阪府茨木市 2017年10月 50,783.58 6,810 6,837 7,290 453 12.6%
31 近畿・中国・四国 イオンモール加西北条 兵庫県加西市 2013年11月 48,229.25 7,230 6,144 7,610 1,466 10.7%
32 近畿・中国・四国 イオンモール伊丹昆陽 兵庫県伊丹市 2017年2月 122,944.71 16,860 16,177 17,600 1,423 1.8%
33 近畿・中国・四国 イオンモール大和郡山 奈良県大和郡山市 2016年2月 105,230.88 14,500 13,459 14,800 1,341 12.0%
34 近畿・中国・四国 イオンモール日吉津 鳥取県西伯郡 2013年11月 102,045.24 7,780 6,928 8,310 1,382 8.0%
35 近畿・中国・四国 イオンモール倉敷 岡山県倉敷市 2013年11月 157,274.78 17,890 16,388 19,800 3,412 0.5%
36 近畿・中国・四国 イオンモール綾川 香川県綾歌郡 2013年11月 113,149.07 8,740 6,835 8,710 1,875 0.6%
37 九州・沖縄 イオンモール直方 福岡県直方市 2013年11月 151,969.51 11,246 9,684 13,300 3,616 0.1%
38 九州・沖縄 イオンモール鹿児島 鹿児島県鹿児島市 2017年2月 132,341.35 13,400 12,800 14,100 1,300 6.1%
イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピン マレーシア国 658 637 561 △76
39 海外 2014年6月 22,870.00 0.8%
グ・センター ジョホール州 (20百万RM) (19百万RM) （21百万RM） (1百万RM）
マレーシア国 5,252 6,137
40 海外 イオンモール セレンバン 2 2016年9月 81,135.00 - - 4.0%
ヌグリスンビラン州 （215百万RM） （233百万RM）
合計（2019年7月31日現在、40物件） 3,430,516.37 362,478 - 389,672 50,950 1.5%
（注1）不動産鑑定評価における価格時点は、2019年7月31日です。
（注2）含み損益は、鑑定評価額－期末帳簿価額で算出しています。
（注3）各物件に係る地震リスク評価書に記載された再現期間475年の地震被害に対する対象建物の予想損失率を記載しています。
なお、「合計」の数値は平均値ではなく、国内のポートフォリオ全体のPML値になります。 2018年8月付「39物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。
（注4）「イオンモール水戸内原」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、2015年4月28日に追加取得した隣地土地部分の金額を含みます。
（注5）「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、信託受益金の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
（注6）「イオンモール甲府昭和」の総賃貸可能面積、取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、2018年9月3日に追加取得した増築棟の追加取得の金額を含みます。
「イオンモール甲府昭和」のPML値は、増築棟取得時に算出していることから「既存棟」は2.5%、「増築棟」は3.1％となっています。
（注7）「イオンモール直方」については敷地の一部を譲渡したことにより、それぞれ取得時より取得価額が減少しています。
（注8）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、物件全体を所有するイオンマレーシア社から権利移転された共有持分に
類する権利の割合（全体の18.18%）に相当する金額を記載しています。
51
第13期保有資産（40物件）データ 鑑定評価の概要
不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（%）
物件 取得価額
不動産等の名称 鑑定評価機関 第12期末 第13期末 第12期末 第13期末
番号 （百万円） 差異 差異
（2019年1月末） （2019年7月末） （2019年1月末） （2019年7月末）
SRSC-1 イオンレイクタウンmori（注1） （株）谷澤総合鑑定所 21,190 23,800 24,200 400 4.8 4.7 ▲ 0.1
SRSC-2 イオンレイクタウンkaze（注1） （株）谷澤総合鑑定所 6,730 7,880 8,050 170 5.2 5.1 ▲ 0.1
RSC-1 イオンモール盛岡 （財）日本不動産研究所 5,340 6,720 6,830 110 6.6 6.6 0.0
RSC-2 イオンモール石巻 （財）日本不動産研究所 6,680 7,080 7,080 0 6.2 6.2 0.0
イオンモール水戸内原 （財）日本不動産研究所 16,460 17,300 17,300 0 6.0 6.0 0.0
RSC-3
イオンモール水戸内原（土地） （財）日本不動産研究所 105 113 114 1 - -
RSC-4 イオンモール太田 （財）日本不動産研究所 6,860 8,060 8,060 0 6.4 6.4 0.0
RSC-5 イオン相模原ショッピングセンター （財）日本不動産研究所 10,220 11,000 11,000 0 5.2 5.2 0.0
RSC-6 イオンモール大垣 （財）日本不動産研究所 4,950 4,960 4,950 ▲ 10 7.0 7.0 0.0
RSC-7 イオンモール鈴鹿 （財）日本不動産研究所 9,660 10,100 10,200 100 6.2 6.2 0.0
RSC-8 イオンモール明和 （株）谷澤総合鑑定所 3,290 3,650 3,710 60 6.5 6.4 ▲ 0.1
RSC-9 イオンモール加西北条 （財）日本不動産研究所 7,230 7,610 7,610 0 6.8 6.8 0.0
RSC-10 イオンモール日吉津 （財）日本不動産研究所 7,780 8,310 8,310 0 6.8 6.8 0.0
RSC-11 イオンモール倉敷 （財）日本不動産研究所 17,890 19,700 19,800 100 6.0 6.0 0.0
RSC-12 イオンモール綾川 （財）日本不動産研究所 8,740 8,710 8,710 0 6.5 6.5 0.0
RSC-13 イオンモール直方 （財）日本不動産研究所 11,246 13,300 13,300 0 6.4 6.4 0.0
RSC-15 イオンモールKYOTO （財）日本不動産研究所 21,470 22,500 22,500 0 4.8 4.8 0.0
RSC-16 イオンモール札幌平岡 （株）谷澤総合鑑定所 5,900 6,340 6,440 100 6.2 6.1 ▲ 0.1
RSC-17 イオンモール釧路昭和 （株）谷澤総合鑑定所 1,780 1,930 1,960 30 6.8 6.7 ▲ 0.1
RSC-18 イオンモール利府 （株）谷澤総合鑑定所 2,560 2,770 2,810 40 6.4 6.3 ▲ 0.1
RSC-19 イオンモール山形南 （株）谷澤総合鑑定所 1,350 1,470 1,490 20 6.6 6.5 ▲ 0.1
RSC-20 イオンモール四日市北 （株）谷澤総合鑑定所 2,210 2,630 2,660 30 6.2 6.1 ▲ 0.1
RSC-21 イオンモール大和郡山 （財）日本不動産研究所 14,500 14,800 14,800 0 5.6 5.6 0.0
RSC-22 イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟） （財）日本不動産研究所 12,190 12,400 12,400 0 4.9 4.9 0.0
RSC-23 イオンモール甲府昭和（注2） （財）日本不動産研究所 15,489 17,300 17,300 0 5.7 5.7 0.0
RSC-24 イオンモール苫小牧 （株）谷澤総合鑑定所 7,840 8,220 8,350 130 5.9 5.8 ▲ 0.1
RSC-25 イオンモール小山 （財）日本不動産研究所 6,280 6,450 6,450 0 6.7 6.7 0.0
RSC-26 イオンモール伊丹昆陽 （財）日本不動産研究所 16,860 17,600 17,600 0 5.6 5.6 0.0
RSC-27 イオンモール鹿児島 （株）谷澤総合鑑定所 13,400 13,900 14,100 200 6.0 5.9 ▲ 0.1
RSC-28 イオンモール土浦 （財）日本不動産研究所 12,030 12,400 12,400 0 6.3 6.3 0.0
RSC-29 イオンモールかほく （財）日本不動産研究所 9,940 10,600 10,600 0 6.9 6.9 0.0
RSC-30 イオンモール下妻 （財）日本不動産研究所 9,552 9,820 9,820 0 6.4 6.4 0.0
RSC-31 イオンモール京都五条 （株）谷澤総合鑑定所 13,333 13,600 13,900 300 4.9 4.8 ▲ 0.1
CSC-1 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター （財）日本不動産研究所 6,410 6,590 6,590 0 5.0 5.0 0.0
CSC-2 イオンスタイル検見川浜 （財）日本不動産研究所 3,748 3,860 3,860 0 6.2 6.2 0.0
CSC-3 イオン喜連瓜破ショッピングセンター （株）谷澤総合鑑定所 4,394 4,640 4,730 90 5.2 5.1 ▲ 0.1
L-1 ダイエー川崎プロセスセンター （財）日本不動産研究所 14,280 15,100 15,100 0 4.9 4.9 0.0
L-2 イオン南大阪RDC （財）日本不動産研究所 9,870 10,600 10,600 0 4.8 4.8 0.0
L-3 ダイエー茨木プロセスセンター （財）日本不動産研究所 6,810 7,290 7,290 0 5.0 5.0 0.0
イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター 658 567 561
M-1 （財）日本不動産研究所 - - - -
(AEON Taman Universiti Shopping Centre）(注3） (20百万RM) (21.3百万RM) (21.3百万RM)
イオンモール セレンバン 2 5,252 6,211 6,137
M-2 （財）日本不動産研究所 - - - -
(AEON MALL Seremban 2 (215百万RM) (233百万RM) (233百万RM)
合計 362,478 387,882 389,672 - - - -
（注1）「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権の準共有持分割合（いずれも40%）に相当する金額を記載しています
（注2）第12期については、イオンモール甲府昭和の増築棟7,100百万円分を2018年9月3日付で取得しており、上記の鑑定評価額は、2018年8月1日時点の既存棟と増築棟を一体とした鑑定評価を参照しています
（注3）不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18%）に相当する金額を記載しています
（注4）マレーシア・リンギットの円貨換算は、第12期末が2019年1月31日、第13期末が2019年7月31日（第12期1RM=26.66円、第13期1RM＝26.34円（小数点第3位を切捨て））の為替相場を用いています
52
平均キャップレート
ポートフォリオの平均キャップレート(注１)
（%）
6.3
6.2
6.1
6.0
5.9
5.8
5.7
5.6
5.5
2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末 2019年7月末
（第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第13期末）
エリア別ポートフォリオの平均キャップレート(注１) (注2) 10㎞商圏人口別の平均キャップレート(注1) (注3)
（%）
（%） 7.00
7.00
6.50
6.50
6.00
6.00
5.50
5.50
5.00
5.00
4.50
4.50
4.00
4.00 2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末 2019年7月末
2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末 2019年7月末 （第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第13期末）
（第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第13期末）
50万人以上 50万人未満
三大都市圏 その他
（注1）海外物件は直接還元法による還元利回りが算出されていないため、これらを除いて計算しています
（注2）エリア別の三大都市圏とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、
奈良県及び滋賀県をそれぞれいいます
（注3）10㎞商圏人口別では物流施設である「ダイエー川崎プロセスセンター」、「イオン南大阪RDC」、「ダイエー茨木プロセスセンター」を除いて計算しています
53
内部成長の実績
これまで実施してきた賃料増額を伴う主な活性化工事実績
活性化 活性化投資による効果 (年換算)
賃料改定
物件名称 活性化内容 投資額 投資額に対する
時期 賃料増額
(注1)(注2) 賃料増額率
イオンモール直方 2014年3月 外壁補修等工事 109百万円 8百万円 7.4%
イオンモール水戸内原 2014年4月 汚水処理設備増設等 74百万円 5百万円 7.7%
イオンモール日吉津 2015年4月 大規模リニューアル 105百万円 8百万円 7.7%
イオンレイクタウンkaze 2015年4月 大規模リニューアル 312百万円 21百万円 6.8%
イオンモール盛岡 2016年4月 増床リニューアル 790百万円 57百万円 7.3%
イオンモール直方(注3) 2017年3月 照明LED化工事 79百万円 7百万円 10.0%
イオンモール日吉津 2017年7月 防煙垂壁設置工事 55百万円 1百万円 3.0%
イオンモール四日市北 2017年7月 フードコートリニューアル 113百万円 9百万円 8.5%
イオンモール太田 2017年7月 エスカレーター新設工事 199百万円 14百万円 7.3%
イオンモール苫小牧(注4) 2017年8月 外壁塗装 226百万円 5百万円 2.2%
イオンモール盛岡 2017年10月 排水除害施設 99百万円 7百万円 7.6%
イオンモール鈴鹿 2017年11月 大規模リニューアル 296百万円 22百万円 7.7%
イオンモール倉敷 2017年12月 大規模リニューアル 132百万円 9百万円 7.5%
イオンモール直方(注3) 2018年2月 照明LED化工事 69百万円 6百万円 10.0%
イオン喜連瓜破SC 2018年3月 外壁塗装 129百万円 6百万円 5.1%
イオンモール日吉津 2018年7月 出入口新設工事 58百万円 5百万円 8.6%
イオンモール直方(注3) 2018年8月 照明LED化工事 71百万円 7百万円 10.0%
イオンモール倉敷 2018年8月 食物販エリア新設 82百万円 6百万円 7.5%
イオンモール甲府昭和 2018年9月 増築に伴う既存棟への工事 781百万円 50百万円 6.5%
イオンモール鹿児島 2018年12月 防煙垂れ壁 72百万円 2百万円 3.0%
イオンモール鈴鹿 2019年3月 公共下水道接続工事 88百万円 6百万円 7.3%
(注1) ｢活性化投資額｣とは、運用物件の価値向上のための工事の請負代金をいいます
(注2) 上表は投資額5,000万円以上の｢活性化投資｣を記載しています
(注3) 賃料増額期間は10年間です
(注4) 賃料増額期間は20年間です
54
ポートフォリオ組入店舗の業績動向
マスターリース会社の営業収益推移
2017年3月～2018年2月 2018年3月～2019年2月
（12ヶ月間）807億円 （12ヶ月間）814億円
（注1）上記のグラフは、2019年1月末日時点で本投資法人が保有する国内商業施設（ただし、2017年11月23日に営業を開始したイオンスタイル検見川浜を除く34物件）について、
マスターリース会社のエンドテナントからの賃料収入、付帯収入等の収益を示しています
（注2）マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています
店舗別 前年同期比売上高の指数分布
16 17
0 1 0 0
前年同期比 90% 90% 95% 100% 105% 110%
売上高指数 未満 ～95%
90% - 95% ～100%
95% - 100% ～105%
100% - 105% ～110%
105% - 110% 以上
＜ 90% ≦ 110%
比率 0% 2.9% 47.1% 50.0% 0% 0%
（注1）上記のグラフは、2019年7月末日時点で本投資法人が保有する国内商業施設（ただし、2017年11月23日に営業を開始したイオンスタイル検見川浜を除く34物件）の、2018年12月～2019年5月における売上高に
ついて前年同期間（2017年12月～2018年5月）対比の指数分布を示しています
（注2）マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています
（注3）構成比率は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。そのため合計値が100.0％とならない場合があります
55
財務運営
2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末 2019年7月末
（第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第13期末）
短期借入金 1,500百万円 1,500百万円 0百万円 0百万円 0百万円 0百万円
長期借入金 113,300百万円 143,000百万円 144,000百万円 144,000百万円 129,000百万円 129,000百万円
投資法人債 4,000百万円 4,000百万円 6,000百万円 6,000百万円 21,000百万円 21,000百万円
敷金保証金 10,449百万円 12,474百万円 12,916百万円 12,330百万円 12,581百万円 12,581百万円
負債残高 134,904百万円 162,683百万円 164,621百万円 164,805百万円 164,276百万円 164,354百万円
LTV（敷金込み） 46.4% 46.7% 44.9% 44.7% 44.9% 44.9%
LTV（敷金除く） 42.7% 43.0% 41.4% 41.4% 41.4% 41.4%
長期負債比率 98.7% 99.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
固定金利比率 96.5% 92.9% 95.7% 95.7% 95.7% 95.7%
平均借入残存期間 4.7年 4.4年 4.2年 3.7年 4.6年 4.1年
平均調達金利 0.84% 0.79% 0.80% 0.80% 0.79% 0.79%
56
借入金等の状況
１. 借入
借入額
借入日 区分 返済期限 変動/固定 利率
内訳
（注2）
220億円 2020年10月20日 実質固定金利 1.17250%
2013年11月25日 長期 270億円
50億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 1.76375%
12億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.61910%
2015年2月27日 長期 97億円 40億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.88915%
45億円 2024年10月21日 実質固定金利（注2） 1.40390%
2016年2月29日 41億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.14750%
60億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.35125%
2016年3月29日
長期 235億円 58億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.54100%
2016年5月31日 66億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.99100%
2016年2月29日 10億円 2027年10月20日 実質固定金利（注2） 1.40730%
39億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.23700%
48億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.48750%
12億円 2022年10月20日 固定金利 0.55000%
2016年10月20日 長期 234億円
67億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.61375%
既存借入
27億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.87250%
41億円 2026年10月20日 実質固定金利（注2） 1.00300%
64億円 2019年10月21日 変動金利 基準金利（注1）＋0.22%
61億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.43200%
52億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.52800%
2017年3月28日 長期 297億円
2億円 2022年10月20日 固定金利 0.63000%
68億円 2024年10月21日 実質固定金利（注2） 0.83800%
50億円 2026年10月20日 実質固定金利（注2） 1.09710%
34億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.52270%
2017年12月27日 長期 37億円
3億円 2023年10月20日 固定金利 0.60000%
30億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.37850%
46億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.59700%
2018年11月22日 長期 120億円
4億円 2023年10月20日 固定金利 0.64000%
40億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.85100%
（注1）全国銀行協会が公表する日本円Tiborをいいます。但し、対応する期間が存在しない場合、線形按分の方法によりエージェントが合理的に定めた利率をいいます
（注2）変動金利