イオンモール福津
2019年9月19日(木)
イオンリート投資法人 第13期(2019年7月期)
決算説明会資料
証券コード：3292
(資産運用会社)
https://www.aeon-jreit.co.jp/
イオン・リートマネジメント株式会社
目次
Ⅰ. 決算概要及び第5回公募増資について Appendix１イオンリート投資法人の特徴 --- P. 30-46
１． 第13期(2019年7月期)決算の概要 --- P. 4
２． 投資主価値の向上について --- P. 5 Appendix２補足資料 --- P. 47-60
３． 第5回公募増資の概要 --- P. 6
４． 取得物件の足元商圏の状況 --- P. 7
５． イオンモール福津（物件概要） --- P. 8-9
６． イオンモール多摩平の森（物件概要） --- P. 10-11
７． 第14期(2020年1月期)・第15期(2020年7月期)の業績予想 --- P. 12
８． ポートフォリオ指標（第13期末時点及び取得(予定)資産組入後） --- P. 13
９． 今後の成長目標 --- P. 14
Ⅱ. 成長の原動力となるイオンリートの強み
１． イオンリートの強み（安定性の理由・成長の原動力） --- P. 17
２． 地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」 --- P. 18
３． 外部成長 ～マスターリース契約による賃料の安定性～ --- P. 19
４． 外部成長 ～保有物件の安定性～ --- P. 20
５． 外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～ --- P. 21
６． 成長の原動力となるJ-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力 --- P. 22
戦略的キャッシュマネジメント
７．
～分配金成長に資する施策の実行～
--- P. 23
８． 戦略的キャッシュマネジメント ～内部成長～ --- P. 24-25
９． 財務方針 ～借入先・調達手段の多様化～ --- P. 26-27
10． サステナビリティへの取組み --- P. 28
11． マネジメントメッセージ --- P. 29
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Ⅰ. 決算概要及び第5回公募増資について
第13期（2019年7月期）決算の概要
今期も安定した収益に基づき、当初予想を上回る分配金を実現
第12期 (2019年 1月期) 第13期 (2019年 7月期)
実績 実績 対 前期比 当初予想 対 予想比
(A) (B) (B-A) (C) (B-C)
営業収益 (百万円) 16,329 16,357 ① +28 16,334 ⑥ +22
営業費用 (百万円) 9,993 10,131 ② +137 10,186 ⑦ ▲54
営業利益 (百万円) 6,335 6,226 ▲109 6,148 +77
経常利益 (百万円) 5,448 5,416 ③ ▲32 5,333 +82
特別利益 (百万円) 152 76 ④ ▲76 - ⑧ +76
特別損失 (百万円) 274 - ⑤ ▲274 - -
当期純利益 (百万円) 5,325 5,492 +166 5,332 +159
積立金取崩又は繰入（▲） (百万円) 122 ▲76 ▲198 - ▲76
１口当たり分配金 (円) 3,066 3,047 ▲19 3,000 +47
NOI (百万円) 11,553 11,472 ▲81 11,423 +49
（注） 発行済投資口数はいずれも1,777,347口
【配当準備積立金の推移】 【対前期比 主な差異要因】 【対予想比 主な差異要因】
第11期末 項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
520百万円
（2018年7月期末） 増築物件の賃料収入(通期寄与) +47 海外SPC配当金収入 +11
① ⑥
第12期末 保険金収入 ▲20 保険金収入 +7
520百万円
（2019年1月期末） 固都税費用化（京都五条＋甲府昭和増築棟） +88 修繕費 ▲36
⑦
第13期末 ② 修繕費 +22 その他費用 ▲18
397百万円
（2019年7月期末） 減価償却費 +18 ⑧ 保険金収入（北海道胆振東部地震） +76
第14期末予想 ローン関連コスト ▲66
474百万円
（2020年1月期末予想） ③ 投資法人債関連コスト +23
投資口交付費償却 ▲31
前期災害関連保険金収入の剥落 ▲152
④
保険金収入（北海道胆振東部地震） +76
⑤ 前期災害要因の剥落 ▲274
4
投資主価値の向上について
外部成長及び内部成長を継続して行い、分配金とNAVの着実な成長を実現
1口当たり分配金推移
3,500円
3,066円 3,120円
3,019円 3,029円 3,047円
2,926円 2,956円
3,000円 2,790円
2,724円
2,461円 2,473円 熊本地震
2,500円 による
一時的影響
2,000円 1,450円
686円
1,500円
0円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年7月期 （見込）
取得予定資産組入後
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第15期）見込
イオンモール イオンモール イオンモール甲府昭和
京都五条 熊本
（増築棟）の取得 第5回
取得 売却 公募増資
1口当たりNAV推移 資産
入替 増築棟
140,000円 136,811円
136,778円
133,465円
熊本地震 130,957円
による 128,301円
130,000円 127,912円 127,358円
126,169円 一時的影響
123,547円
122,057円
120,000円
115,939円
112,635円
110,456円
110,000円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 取得予定資産組入後
取得予定資産組入後（見込）
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） 見込(注1）
（注1）2019年7月期末時点の数値をもとに算出しています
5
第５回公募増資の概要
新規物件277億円を｢鑑定NOI利回り5.6％｣「償却後NOI利回り3.9％」で取得
第5回公募増資及び資金調達の概要 取得(予定)資産（注）
条件決定日 物件名 鑑定 償却後
136,900円 取得価額 鑑定評価額
投資口価格 （所在地） NOI利回り NOI利回り
公募増資 新規発行投資口数 イオンモール福津
（国内オファリング） （第三者割当を含む）
95,970 口 180億円 183億円 5.7% 4.0%
（見込） （福岡県福津市）
調達額
（第三者割当を含む）
123億円
（見込） イオンモール多摩平の森
96億円 102億円 5.6% 3.6%
（東京都日野市）
手元資金 充当額 55億円
（見込）
銀行借入
2020年2月3日
98億円
合計/平均 277億円 285億円 5.6% 3.9%
借入予定 （含み益＋約8億円）
イオンモール福津 イオンモール多摩平の森
（注）本投資法人は、2019年9月3日付で「イオンモール福津」の不動産信託受益権（取得価額18,040百万円）を取得し、2020年2月3日付で「イオンモール多摩平の森」の不動産信託受益権
（取得予定価額9,667百万円）を取得予定です。本決算説明会資料において、「イオンモール福津」と「イオンモール多摩平の森」を合わせて「取得（予定）資産」といいます。
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取得物件の足元商圏の状況
2物件ともに子育て世代を中心とした、足元商圏の人口が増加している地域に立地
福津市の人口及び世帯数推移（各年1月末時点） 多摩平地区及び豊田地区の合計人口及び世帯数推移（各年1月1日時点）
2012年対比 2014年対比
（人） 人口 世帯数 14.9%増加 （世帯） （人）
人口 世帯数 12.3%増加 （世帯）
64,796 24,000 2014年11年24日 23,693 12,000
65,000 2012年4月26日 イオンモール多摩平の森
イオンモール福津 オープン
オープン 28,000 11,611
60,000 22,000 11,000
27,240 21,094
56,400
24,000
55,000 20,000 10,259 10,000
22,532
50,000 20,000 18,000 9,000
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出典：福津市公表の「行政区別人口及び世帯数」（2010年から2019年まで）を基に、本資産運用会社において作成 出典：日野市公式ホームページ「市政情報／統計情報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元年６月１日現
在）／人口」にある2013年から2019年までの｢人口推移｣掲載の「男女別町名別人口統計」（各年1
月1日時点）を基に、本資産運用会社において作成
福津市の年齢別人口構成（2010年、2019年比較） 多摩平地区及び豊田地区の年齢別人口構成（2010年、2019年比較）
2010年10月1日 2019年1月末日 2010年10月1日 2019年1月末日
4,307 80歳以上
80歳以上 5,350 1,364 80歳以上
80歳以上 2,058
5,911 70-79歳 7,787 2,119 70-79歳
70-79歳 2,341
9,206 60-69歳 8,845 2,540 60-69歳
60-69歳 2,496
7,839 50-59歳 6,838 2,224 50-59歳
50-59歳 3,013
6,276 40-49歳 8,726 2,896 40-49歳
40-49歳 3,756
6,858 30-39歳 8,878 2,932 30-39歳
30-39歳 3,321
5,345 20-29歳 5,377 小さな子どもの 2,314 20-29歳
20-29歳 2,567
人数は1.6倍以上に 小さな子どもの
5,117 10-19歳 5,639 1,571 10-19歳
10-19歳 1,761 人数は1.5倍以上に
4,568 0-9歳
0-9歳 7,356 1,535 0-9歳
0-9歳 2,380
（人）
10,000 5,000 0 0 5,000 10,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 0 1,000 2,000 3,000 4,000
出典：福津市「行政区ごと人口（年齢別・男女別）」（2019年1月末時点）及び総務省統計局「平成22年国勢調査」 出典：東京都庁ホームページ「平成22年 東京都区市町村町丁別報告」及び日野市公式ホームページ「市政情報／統計情
を基に、本資産運用会社において作成 報／日野市の人口、世帯数、面積（令和元年6月1日現在）／人口推計（平成31年）／男女別町名別年齢別人口統計
平成31年1月1日時点」を基に、本資産運用会社において作成
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イオンモール福津
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イオンモール福津 ~車のアクセスに優れた広域商圏をカバーする地域一番の大型商業施設~
国道3号に接道し、九州自動車道からのアクセスも良好、車でのアクセスに優れた利便性の高い立地
物件概要 良好なアクセス環境
福津市、古賀市及び宗像市エリアで
は他店の2倍以上の店舗面積を有する
（㎡）
RSC-32 イオンモール福津 61,000
24,744
18,114
取得価額 18,040百万円 敷地面積 154,762㎡ 駐車場台数 3,520台 15,280
鑑定評価額 18,300百万円 延床面積 100,020㎡ 3km圏 約 6.4万人 本物件 A B C
商圏人口 5km圏 約11.0万人 出典：一般社団法人日本ショッピングセン
福岡県福津市日蒔野 10km圏 約28.0万人
ター協会「全国都道府県別SC一覧」
所在地 竣工年月日 2012年4月20日 （2018年末時点）を基に、本資産運用
六丁目16番1号
会社において作成（注1）（注2）
ロケーションの強み 東日本大震災の経験を踏まえた安全性強化への取組み
⚫ 国道3号沿い、また九州自動車道「古賀」I.C.から約6kmの位置に立 吹き抜け天井に張られた膜材 仮設給水口を設置した受水槽
地しており、クルマ商圏は30分圏で35万人をカバー 軽量な膜材を採用 非常用の水栓を取
することにより、 り付けることで受
⚫ 福津市のみならず近隣の古賀市及び宗像市からも容易にアクセスが 万が一の場合の安 水槽内に貯水され
可能 全性向上 ている水を供給す
ることが可能
（注1）「全国都道府県別SC一覧」（2018年末時点）は、一般社団法人日本ショッピングセンター協会が独自の調査に基づき2018年12月末時点で営業中の以下の「SC定義」に該当するショッピングセンター（SC）を掲載したものです
（注2）本グラフは、「全国都道府県別SC一覧」（2018年末時点）に記載された福津市、古賀市及び宗像市所在のショッピングセンターを、店舗面積の大きい順に記載したものです。店舗面積は、小数点以下を四捨五入して表示しています
9
イオンモール多摩平の森
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イオンモール多摩平の森 ~最寄駅から徒歩3分、足元商圏の厚い地域に根差した商業施設~
都心主要駅へのアクセスに優れ、車、自転車等の多様な来店手段が見込める立地
物件概要 日野市とUR都市機構の再開発における『集約拠点』
住棟ルネッサンス事業
RSC-33 イオンモール多摩平の森 空家となった団地を民間事業者に
賃貸し、サービス付高齢者住宅や
団地型シェアハウス等として活用
駐車場台数 約950台
取得予定価額 9,667百万円 敷地面積 30,921㎡
駐輪場台数 約900台
賃貸住宅の建替え
鑑定評価額 10,200百万円 延床面積 66,575㎡
1km圏 約 3.1万人 団地再生事業により、
東京都日野市 商圏人口 3km圏 約18.5万人 全30棟、1,528戸の
2014年11月17日 賃貸住宅に建替え
所在地 多摩平二丁目 竣工年月日 5km圏 約51.0万人
2015年11月20日増築
4番1号
ロケーションの強み
日野市の「コンパクトシティ」構想の中核、JR中央線「豊田」駅至近の好立地
⚫ JR中央線「豊田」駅北口から徒歩3分の位置に立地し、日野市が目指す「コンパク
トシティ」構想の中核となるエリア
⚫ 本物件北部には住宅エリアが広がっており、周辺の多摩平、旭ヶ丘、
豊田、富士町等に居住する地域住民の日常利用が期待できる立地
⚫ 国道20号（日野バイパス）から南に500ｍと幹線道路からのアクセスも良好
出典：日野市及び独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）公表資料を基に、本資産運用会社において作成
主要駅への所要時間 住宅街から豊田駅への動線となる商業施設
1F みんなのおいしいが見つかるグルメフロア
JR中央線 立 JR中央線 UR方面入口
川 「食」にこだわったフロア
約6分 約27分 新
駅 宿
豊 東 保育園
田 JR中央線 駅 京 イオンスタイル
駅 駅 多摩平の森
約33分
森のキッチン
JR中央線
約48分 森のキッチン
（フードコート：750席）
豊田駅方面入口
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第14期(2020年1月期)・第15期(2020年7月期)の業績予想
新規物件取得により第15期分配金は3,120円と大きく伸びる見込み
第13期 (2019年 7月期) 第14期 (2020年 1月期) 第15期 (2020年 7月期)
実績 今回予想 対 前期比 前回予想 対 予想比 予想 対 前期比
(A) (B) (B-A) (C) (B-C) (D) (D-B)
営業収益 (百万円) 16,357 16,849 ① +491 16,335 ⑤ +514 17,544 ⑧ +694
営業費用 (百万円) 10,131 10,304 ② +172 10,154 ⑥ +149 10,842 ⑨ +537
営業利益 (百万円) 6,226 6,545 +318 6,180 +364 6,701 +156
経常利益 (百万円) 5,416 5,673 ③ +256 5,333 ⑦ +339 5,847 ⑩ +174
特別利益 (百万円) 76 - ④ ▲76 - - - -
特別損失 (百万円) - - - - - - -
当期純利益 (百万円) 5,492 5,672 +180 5,332 +339 5,846 +174
一口当たり分配金 (円) 3,047 3,025 ▲22 3,000 +25 3,120 +95
NOI (百万円) 11,472 11,958 +486 11,435 +523 12,207 +248
発行済投資口数 (口) 1,777,347 1,873,317 95,970 1,777,347 95,970 1,873,317 0
【第14期：対前期比 主な差異要因】 【第14期：対前回予想比 主な差異要因】 【第15期：対前期比 主な差異要因】
項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
① 福津取得による賃料収入増 +512 ⑤ 福津取得による賃料収入増 +512 多摩平取得による賃料収入増 +571
⑧
損害保険料 +23 損害保険料 +20 福津の賃料フル寄与 +110
② 減価償却費 +108 修繕費 ▲44 福津の固都税費用化 +78
支払手数料、雑費等 +47 福津取得による減価償却費増 +125 損害保険料 +27
⑥
支払利息 +31 福津取得によるその他賃貸事業 修繕費 +86
+14
③ 投資口交付費償却 +5 費用増 ⑨ 多摩平取得による減価償却費増 +94
投資法人債発行費償却 +20 その他費用 +25 多摩平取得によるその他賃貸事業
+240
④ 前期保険金収入の剥落 ▲76 投資口交付費償却 +5 費用増
⑦
投資法人債発行費償却 +20 その他費用 +17
支払利息 +34
（注）第14期、第15期予想の前提為替レートは、1RM＝24.0円 ⑩ 投資口交付費償却 ▲28
投資法人債発行費償却 ▲20
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ポートフォリオ指標（第13期末時点及び取得(予定)資産組入後）
公募増資を通じて、更なる投資主価値の向上を実現
2019年7月期 取得(予定)資産
取得（予定）資産
（第13期） 組入後（注3）
物件数 40物件 2物件 42物件
取得（予定）価額の合計（注1） 3,624億円 277億円 3,901億円
平均NOI利回り 6.5% 5.6% 6.4%
ポートフォリオ
平均償却後NOI利回り 4.0% 3.9% 4.0%
平均残存賃貸借契約期間 15.8年 20年 （注4） 16.1年
平均築年数 15.3年 6.4年 （注4） 14.6年
LTV（敷金除く） 41.4% 41.4%
デット LTV（敷金込み） 44.9% 44.9%
借入余力（注2） 約370億円 約390億円
1口当たり分配金 3,047円 3,120円
エクイティ
1口当たりNAV 136,778円 （注5） 136,811円
（注1）当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額である取得価額の合計です
（注2）LTV（敷金込み）が50％に達するまで調達可能な有利子負債額をいいます
（注3）（注４）を除き「イオンモール多摩平の森」取得予定の期である、2020年7月期（第15期）末の予定数値を記載しています
（注4）平均残存賃貸借契約期間及び平均築年数は2019年7月期（第13期）末時点に取得予定資産を組入した場合の試算を記載しています
（注5）2019年7月末時点の数値をもとに算出しています
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今後の成長目標
豊富なパイプラインと豊富なキャッシュ・フローという強みを活かし着実な巡航分配金の
成長を実現します
変化に対応し、将来に渡り支持され続ける「生活インフラ資産」の取得
外部成長
マーケットからではなく、豊富なパイプラインから相対取引による厳選投資
マスターリースの安定賃料 + 活性化投資による賃料増額
内部成長
継続的に保有物件へ追加投資、「生活インフラ資産」としての価値を維持、向上
キャッシュフロー 公募増資、借入によらず、フリーキャッシュ・フローにより、継続的に分配金を成長
戦略 状況に応じ、借入返済、自己投資口取得、利益超過配当等、機動的な対応が可能
豊富なキャッシュ・フローを活用し
巡航分配金
中期的な達成を目指す マーケット環境に応じ柔軟
資産規模 な資産規模の拡大を目指す
3,300 円 5,000 億円
(注)将来の巡航分配金及び資産規模の値は、本資産運用会社が設定する運用目標であり、その実現を保証するものではありません
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メモ
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Ⅱ. 成長の原動力となるイオンリートの強み
イオンリートの強み（安定性の理由・成長の原動力）
1. 将来に渡り地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」
• 物販だけでなく、多様なサービスを提供する「暮らしのプラットフォーム」
• 変化に対応し、生活インフラ資産として常に進化させ、長く継続運営が可能な施設
• 固定賃料を基本としたマスターリース契約に基づく安定収益
• マーケットからではなく、豊富なパイプラインから相対取引による厳選投資
2. J-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力
• 公募増資、借入によらず、フリーキャッシュ・フローによって
物件取得、活性化投資を行い、ポートフォリオの収益力を向上
• 生活インフラ資産として変化に対応し、中長期的な競争力の向上の為に
継続的に保有物件へ追加投資、ポートフォリオの価値を維持、向上
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地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」
イオンリートが ① 日常利用される多くのテナントを備えた「暮らしのプラットフォーム」
考える ② 生活ニーズや環境の変化に対応し、将来にわたって継続運営が可能な施設
「生活インフラ資産」 ③ 地域社会のコミュニティを形成する場所となる地域社会に欠かせない施設
環境に配慮した施設 日常利用される
多彩なテナント
屋上・壁面に
シネマ、フードコート等
太陽光パネルを設置
幅広いニーズをカバー
環境負荷を低減
防災拠点としてのイオン
テナントの
計画的な入替え
地域特性や環境変化
に合わせ、柔軟に
テナントを入替え
陸上自衛隊、日本航空と
核テナント 災害時の連携協定を締結
イオン
地域交流・コミュニティの場 公共的テナント
モールウォーキング、 郵便局、保育園、
親子イベント、 クリニック等
食品を中心とした、 お祭り、落語等、 公共的テナント 被災時の避難スペースと
幅広い品揃えによる、 様々なイベントを開催 なる「バルーンシェルター」
高い集客力
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外部成長 ～マスターリース契約による賃料の安定性～
イオングループ各社と固定賃料を基本としたマスターリース契約を締結
リースストラクチャーのイメージ
エンドテナント マスターリース会社営業収益（注）
サ 核テナント
ブ 専門店モールゾーン 110% 100%前後で安定的に推移
リ 総合スーパー
ー ファッション グッズ 100%
ス アミューズメント等 101.5%
100.8% 101.4% 100.9% 101.1% 100.6%
契 99.3% 99.8%
約 サービス グルメ&フード 90%
（
各
テ 80%
ナ 2017年 2017年 2017年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年
ン サブリース賃料 6～8月 9～11月 12～翌2月 3～5月 6～8月 9～11月 12～翌2月 3～5月
ト
毎 出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。
）
マスターリース契約の概要
マスターリース会社
イオングループ各社（イオンモール株式会社他） 長期の賃貸借契約期間
固定賃料 （国内20年 海外10年）
安定収益
マ 賃料契約形態 賃料増額事例（海外）
ス 3年毎の消費者物価指数に連動した賃料改定
タ マスターリース賃料（固定賃料）
ー ｲｵﾝ・ﾀﾏﾝ・ﾕﾆﾊﾞｰｼﾃｨSC 2017年
リ
ー 7.35％賃料増額
ス
契 固定賃料
約 ｲｵﾝﾓｰﾙｾﾚﾝﾊﾞﾝ2 2019年
100% 3％超 賃料増額
（見込）
（注） 「マスターリース会社営業収益」とは、本投資法人が2019年7月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業を開始した「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、マスターリース会社がエンドテナントとの間の転貸借契約に基づき
収受するエンドテナントからの賃料収入、付帯収入等の毎年「3月～5月」「6月～8月」「9月～11月」「12月～翌年2月」の各四半期のマスターリース会社の営業収益について、前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます
19
外部成長 ～保有物件の安定性～
豊富な足元商圏があり、環境変化に対応出来る安定収益が見込まれる地域一番店を取得
エンドテナント売上高（注3）
各地域の競争力が高い一番店取得
業績
110% 100%前後で安定的に推移
良 投資対象 イオンリート投資法人保有商業施設
（注2）
100%
良 53％ 47％ 90%
100.0% 99.0%
101.1% 100.8% 101.4% 100.8% 99.8% 100.4%
（18物件） （19物件）
80%
2017年 2017年 2017年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年
6～8月 9～11月 12～翌2月 3～5月 6～8月 9～11月 12～翌2月 3～5月
エンドテナント稼働率（注4）
ほぼ100%で安定的に推移
100%
99%
99.2% 99.2%
98% 99.1% 99.0% 99.1% 99.1% 99.1% 99.0%
97%
96%
悪 95%
2017年 2017年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年
都心一等地 都市（注1） 地方
8月 11月 2月 5月 8月 11月 2月 5月
出典：マスターリース会社提供の情報を基に、本資産運用会社において作成。
（注1）都市とは三大都市圏及び政令指定都市を指します
（注2）イオンリート保有の国内商業施設37物件（2019年9月3日取得済のイオンモール福津及び2020年2月3日取得予定のイオンモール多摩平の森を含む）のうち取得価額ベースにて算定しています
（注3）「エンドテナント売上高」は、本投資法人が2019年7月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業を開始した「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、毎年「3月～5月」「6月～8月」「9月～11月」「12月～翌年2月」
の各四半期のエンドテナント売上高合計額について、前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます
（注4）「エンドテナント稼働率」は、本投資法人が2019年7月末日時点で保有する国内商業施設（但し、2017年11月23日に営業を開始した「イオンスタイル検見川浜」を除く34物件）について、毎年「5月末日」「8月末日」「11月末日」「2月末日」時点の
「総賃貸面積」に対する「エンドテナント実質稼働面積」の占める割合をいいます。「総賃貸面積」とは、上記の国内商業施設について、本投資法人がマスターリース会社に賃貸している部分の面積をいいます。「エンドテナント実質稼働面積」とは、
マスターリース会社がエンドテナントに転貸している部分の面積をいい、エンドテナントとの間の転貸借契約期間が開始していないものの出店が確定している部分の面積を含みます
20
外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～
国内小売企業売上No.1のイオングループの豊富なパイプラインサポートにより、適正な条件で継続的に物件取得が可能
パイプラインサポートのメリット
イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用
パイプラインサポート会社 運営物件 （注2）注3）
（注1） （
イオンモール株式会社 イオンリテール株式会社
イオン北海道株式会社
176SC
イオン九州株式会社
イオン琉球株式会社
株式会社ダイエー
相
国
内 イオンタウン株式会社
706店舗 （注4） 対
取 相対取引 59%
（GMS・SM・DS・HC・SuC） 引
に
140SC イオングローバルSCM株式会社 よ
る
41%
100％
58施設 物
件
取
イオンモール株式会社 AEON CO. (M) BHD. 得
（注5）
AEON BIG (M) SDN. BHD.
海
外
28SC 60店舗 第三者 スポンサー
（GMS・SM・DSのみ）
（注1）2019年2月期イオン株式会社決算補足資料（イオンモール株式会社、イオンタウン株式会社及びイオングローバルSCM株式会社を除きます。）、各社HP（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社）及びイオングローバルSCM株式会社より提供されたデータ
（2019年2月期）より抜粋しています
（注2）「SC」とはShopping Center、「GMS」とはGeneral Merchandise Store、「SM 」とはSupermarket、「DS」とはDiscount Store、「HC」とはHome Center、「SuC」とはSupercenterの略称です
（注3）現時点で、本投資法人が取得を予定しているものではありません
（注4）本店舗のうち一部はイオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社のSCへテナント入居しています
（注5）取引件数ベースにて算定しています（2019年9月3日取得済のイオンモール福津及び2020年2月3日取得予定のイオンモール多摩平の森を含む）
21
成長の原動力となるJ-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力
潤沢なキャッシュ・フロー創出力を強みとして、持続的な成長サイクルを推進
J-REIT No.1のキャッシュ・フロー創出力 キャッシュ・フロー創出力とその年間実績
（注1）
減価償却費÷総資産（年率）
本投資法人 2.4%
3,990 4,126
4,424 4,442
A 1.7%
963
100
B 1.6%
434 316
2019年1月期 2019年7月期
C 1.5% （第12期）実績 （第13期）実績
（単位：百万円）
■ 減価償却費
出典：2019年6月末日時点における上場投資法人の開示資料を基に、本資産運用会社において作成。
■ フリーキャッシュ・フロー（減価償却費－資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を除く））
■ 賃料増額を伴う活性化投資 ■ 資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を除く）
年間 81億円の創出実績 (注2)
フリーキャッシュ・フローを活用した成長によって
更にキャッシュ・フロー創出力を高めていく
持続的な成長サイクルの推進
（注1）2019年6月末日時点で公表済みの各上場投資法人の直近決算期における総資産額が1,000億円以上の上場投資法人のうち、当該直近決算期における減価償却費を総資産額で除した比率（年率換算）
の上位4投資法人を記載しています
（注2）本投資法人の2019年1月期（第12期）及び2019年7月期（第13期）のフリーキャッシュ・フロー実績値の合計額です
22
戦略的キャッシュマネジメント ～分配金成長に資する施策の実行～
効率的な資金活用の検討により投資主価値の最大化を追求
50億円のキャッシュ活用シミュレーション
新規取得物件への投資
物件取得 既存保有物件の収益力及び ①物件取得に活用した場合
収益力 競争力の向上 償却後NOI利回り 3.9%の物件を取得すると仮定
向上
継続的なバリューアップによ
活性化投資 り投資主価値の向上に寄与 分配金 約54円増加 LTV 増減なし
負債コストの削減
②有利子負債の返済に活用した場合
LTVコントロール
財務 取得余力の拡大 平均金利0.8%の借入金を返済すると仮定
基盤の 天災やそれに起因する想定外
安定化 突発的な事象への の事象への対応及び一時的な 分配金 約11円増加 LTV 0.77%減
対応 費用負担等
資本効率化
③自己投資口取得と消却に活用した場合
利益超過分配 P/NAV1倍を大きく下回る水 投資口価格109,422円（注）水準での自己投資口取得
資本 準が継続し、潤沢な余剰資金 および消却を仮定
（注）第13期末1口当たりNAV 136,778円の0.8倍となる投資口価格水準
政策 がある場合は、実施を検討
自己投資口取得 投資口価格向上に資する分配 分配金 約80円増加 LTV 0.63%増
金マネジメントの検討
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戦略的キャッシュマネジメント ～内部成長～
継続的に保有物件への投資を行い、生活インフラ資産として物件価値の維持・向上を実現
計画的な内部成長及びリスクマネジメント
活性化投資（注1）とは
物件の競争力強化 物件の機能維持・向上
投資内容（例） 投資内容（例） 防災・減災
◆ 賃貸可能面積の拡大 投資内容（例） 投資効果
◆ 省エネルギー化の推進
◆ 地域ニーズに合わせた ◆ 設備処理能力向上 ◆ 施設の安全性向上 賃料増額
リニューアル ◆ 防災拠点としての機能強化
◆ 早期復旧による営業力確保
早期復旧による
主な投資事例 主な投資事例 主な投資事例 賃料減額リスクの低減
増床・大規模リニューアル 外壁工事・設備更新工事 防煙垂れ壁工事
14期予定工事を含めた工事進捗率
（防煙垂れ壁）
28物件/35物件
（80％）
賃料増額を伴う主な活性化投資事例
活性化投資により増加した年間賃料の累計額（注2）
活性化投資による効果（年換算）
物件名称 活性化内容
賃料改定時期 活性化投資額 賃料増額 賃料増額率 （単位：百万円）
301 314
実績 イオンモール鈴鹿 公共設備接続工事 第13期 88百万円 6.4百万円 7.3% 291
実績 イオンモール水戸内原 防煙垂れ壁 第13期 19百万円 0.5百万円 3.0% 217
196
実績 イオンモール太田 防煙垂れ壁 第13期 41百万円 1.2百万円 3.0%
実績 イオンモール盛岡 防煙垂れ壁 第13期 29百万円 0.8百万円 3.0%
予定 イオンモール明和 大規模リニューアル 第14期 162百万円 13.4百万円 8.3% 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
（第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期見込）
(注1) ｢活性化投資｣とは、運用物件の価値向上のための工事をいいます (注2) 2019年7月期（第13期）末時点の保有資産を集計対象としています
24
内部成長 活性化投資事例
主な活性化事例
レイクタウンkaze 活性化工事（2015 年4月実施） イオンモール盛岡 増床（2016年3月実施）
kaze･mori併せて全562区画中338区画のリニューアル 駐車場をテナントゾーンに改装 新たに28テナント増加
イオンモール倉敷 活性化工事（2017年10月実施） イオンモール鈴鹿 活性化工事（2017年11月実施）
2 0 1 7 年 1 1 月 リ ニ ュ ー ア ル OP EN に 向 け た 活 性 化 工 事 2 0 1 7 年 1 1 月 約 1 1 0 区 画 の リ ニ ュ ー ア ル OP E N に 向 け た 活 性 化 工 事
イオン喜連瓜破SC 外壁工事（2018年3月実施） イオンモール甲府昭和 増床（2017年11月増築、2018年9月取得）
物件価値向上に向けた外壁リニューアル 大規模な増築棟新設 既存棟リニューアル
25
財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(1)～
今後の環境変化にも耐えうる盤石なバンクフォーメーション、資金調達の多様化
財務運営 格付の状況
2018/7月期 2019/1月期 2019/7月期 信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
（第11期） （第12期） （第13期） 日本格付研究所
新規 （JCR)
長期発行体格付 AA- 安定的
― 270億円 ―
調達金額（注）
有利子負債残高 1,500億円 1,500億円 1,500億円 有利子負債の内訳（2019年7月期（第13期）時点）
うち投資法人債残高 60億円 210億円 210億円 取引金融機関 全23社（前期比±０社）
平均
3.7年 4.6年 4.1年 投資法人債
残存年数
平均 14%
0.80% 0.79% 0.79% 地方銀行, 7%
有利子負債コスト
LTV 保険会社, 2% メガバンク,
44.7% 44.9% 44.9%
（敷金込）
41%
借入余力 大手銀行, 6%
約370億円 約370億円 約370億円
（上限50％）
（注）ブリッジローンを除くリファイナンス、及び新規物件取得に係るデット調達を含みます。 政府系・系統上部, 8%
信託銀行, 22%
主な財務指標（2019年7月期（第13期）時点）
長短比率 固定金利比率
返済期限の分散化（2019年7月期（第13期）時点）
0% 4.3%
既存借入額 投資法人債 （単位：億円）
220 204
191 172 133
長期 固定金利 156 150
113 91
100% 95.7%
10 10
20 10 20
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2036年
短期 長期 変動 固定
26
財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(2)～
借入余力を考慮しながらLTVを適切にコントロール
LTVの推移 借入先別一覧（2019年7月期（第13期）時点）
50.0% みずほ銀行、三井住友銀行及び三井住友信託銀行を
借入余力（注1） 約 億円 390
（取得予定資産組入後） アレンジャーとする協調融資団
46.0% 取引金融機関 23社（前期比±0社）
44.9% 44.9% 44.9% みずほ銀行 246億円 19.1%
44.7%
41.4% 43.4% 三井住友銀行 209億円 16.2%
42.0%
三井住友信託銀行 193億円 15.0%
41.4% 41.4% 41.4% 三菱UFJ銀行 166億円 12.9%
38.0% 39.9% 農林中央金庫 81億円 6.3%
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 みずほ信託銀行 67億円 5.2%
（第11期） （第12期） （第13期） （福津組入後） （多摩平の森組入後） 三菱UFJ信託銀行（注3） 65億円 5.0%
LTV（敷金込み） LTV（敷金除く） りそな銀行 35億円 2.7%
イオン銀行 36億円 2.8%
（注1）取得予定資産組入後の「借入余力」の見込額は、取得予定資産組入後における「LTV（敷金込み）」を仮に50%まで引き上げた場合
における借入余力の金額の概算額を記載しています
日本政策投資銀行 46億円 3.6%
（注2）「2020年1月期（福津組入後）」及び「2020年7月期（多摩平の森組入後）」についてはそれぞれの期末の予定数値を記載しています 百五銀行 24億円 1.9%
有利子負債 平均調達期間及びコスト推移 広島銀行 14億円 1.1%
三重銀行 38億円 2.9%
当初残存期間（右軸） 平均残存期間（右軸） 期中平均有利子負債コスト率（左軸） 七十七銀行 10億円 0.8%
0.86% 8.0 年
0.84% 7.1 年 7.1 年 千葉銀行 3億円 0.2%
0.84% 6.4 年 6.6 年 6.6 年 7.0 年 日本生命 10億円 0.8%
6.6 年
0.82%
6.0 年
明治安田生命 13億円 1.0%
0.80% 0.80% 0.79%
0.80% 0.79% 0.79% 第三銀行 5億円 0.4%
4.7 年 5.0 年
0.78%
4.4 年 4.2 年 4.1 年 新生銀行 13億円 1.0%
4.6 年
3.7 年 4.0 年 十六銀行 3億円 0.2%
0.76%
3.0 年
もみじ銀行 3億円 0.2%
0.74% 群馬銀行 5億円 0.4%
0.72% 2.0 年 山口銀行 5億円 0.4%
0.70% 1.0 年 合計 1,290億円 100.0%
2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 （注3）2018年４月16日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の法人貸出等業務が、会社分
（第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） 割方式により株式会社三菱ＵＦＪ銀行に移管されたことに伴い、三菱ＵＦＪ信託銀行株
式会社の貸付債権は、同日付で株式会社三菱ＵＦＪ銀行へ承継されています
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サステナビリティへの取組み
インデックスへの組入れ 認証・評価の取得
DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 GRESBリアルエステイト評価（2019）
MSCIジャパン 16物件取得 3物件取得 4年連続｢Green Star｣取得
ESGセレクト・
リーダーズ指数
（2017年より）
★★★★★ ★★★★ ★★★ Sランク★★★★★（最高位）
イオンモール甲府昭和
6物件 8物件 2物件 イオンモール鹿児島
（2019年8月9日時点） イオンモール大和郡山
サステナビリティへの取組み事例
イオン イオン イオン イオン
リート 植樹累計本数 グループ 環境ブランドランキング グループ 2019年7月9日 グループ
1,190万本 第3位 内閣府と「災害対応に
（2019年2月末日時点） 関する連携協定」を締結
株式会社日経BP の
「環境ブランド調査2019」
イオンモール直方 イオンモール日吉津 環境ブランドランキング
空調機やLED照明入替など、 学校累計建設数 順位 企業・ブランド名
環境に配慮した工事への投資 416校 1
2
サントリー
トヨタ自動車
物件名称 投資額 （2019年3月末日時点）
3 イオン
イオンモール直方 220百万円（LED） 4 キリン
イオンモール日吉津 13百万円（壁面緑化） 5 パナソニック
イオンモール盛岡 30百万円（空調） 5 ホンダ
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マネジメントメッセージ
代表取締役社長 関 延明 代表者メッセージ
略歴：
1988年ジャスコ㈱（現イオン 2019年8月の公募増資は、イオンリートにとって2年ぶり
㈱）入社、1995年JAYA JUSCO の取組みとなりました。この2年間、物件入替や豊富な
STORES（現イオンマレーシア） キャッシュフローによる物件取得、保有物件のバリュー
出向、2000年よりジャスコ㈱
アップなど、イオンリートとして出来ることを、地道に
（現イオン㈱）にてグループ海外
企業管理やアジア事業及びディベ 続けてまいりました。また、みなさまからの多大なご支
ロッパー事業戦略に関する業務に 援をいただき、成功できたものと考えております。
従事する傍ら、2012年当社監査 今回も、地域に根差した競争力のある生活インフラ資産
役、2013年当社取締役としてイ を取得し、更に巡航分配金を成長させます。今後も、イ
オンリートの設立にも深く寄与。
オンリートの強みである豊富なパイプラインとキャッ
本年10月17日開催予定の イオンリテール㈱執行役員ディベ
ロッパー本部長兼社長室長等を経 シュフローを活用し、分配金及びNAVを成長させ、着実に
投資主総会にて、イオンリート
投資法人執行役員就任予定。 て、2018年より当社取締役。 投資主価値の向上を実現して参ります。
2019年より当社代表取締役社長。
常務取締役 有阪 哲哉 取締役 戸川 晶史
略歴： 略歴：
1983年 ㈱第一勧業銀行（現㈱みずほ 1996年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社。
銀行）入行。同行において、企業融資、 2006年同社財務部、2011年よりイオ
資金為替取引、外国債券取引、市場企 ンCRE PT（イオンリート立ち上げプ
画、資産運用業務等に従事。香港支 ロジェクト）に参画。
店・ＮＹ支店勤務、国際為替部次長、 2012年当社財務企画部財務グループマ
グローバルオルタナティブインベスト ネージャーとして、上場前より財務全
メント管理部米州室長、リスク管理業 般を担当。
務部長を経て、2012年に当社コンプラ 2018年より当社財務企画部長、2019
イアンスオフィサー兼コンプライアン 年より当社取締役。2019年よりイオン
ス部長就任。2015年より当社取締役、 リート投資法人 執行役員。
2019年より常務取締役。
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