3292 Ｒ－イオンリート 2021-09-14 15:00:00
2021年7月期 決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2021年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年９月14日
不動産投資信託証券発行者名 イオンリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3292 ＵＲＬ:https://www.aeon-jreit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）関 延明
資 産 運 用 会 社 名 イオン・リートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）関 延明
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）常務取締役 財経・管理管掌 （氏名）井戸坂 智祐
ＴＥＬ 03-5283-6360
有価証券報告書提出予定日 2021年10月26日 分配金支払開始予定日2021年10月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年７月期の運用、資産の状況（2021年２月１日～2021年７月31日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年７月期 17,696 △0.0 6,749 △0.8 5,988 0.4 5,869 △1.6
2021年１月期 17,701 0.7 6,802 0.3 5,965 0.2 5,965 0.2
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年７月期 3,133 2.8 1.6 33.8
2021年１月期 3,184 2.8 1.5 33.7
(２）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 分配金総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年７月期 3,200 5,994 － － 102.1 2.8
2021年１月期 3,184 5,964 － － 100.0 2.8
（注）2021年７月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益5,870百万円に、配当準備積立金取崩額124百万円を加算し、
発行済投資口の総口数で除して算定しています。
(３）財政状態
総資産
純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年７月期 385,982 210,913 54.6 112,588
2021年１月期 386,530 211,008 54.6 112,638
（参考）自己資本 2021年７月期 210,913百万円 2021年１月期 211,008百万円
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年７月期 10,691 △2,473 △5,962 26,668
2021年１月期 11,049 △6,087 △6,074 24,412
２．2022年１月期の運用状況の予想（2021年８月１日～2022年１月31日）及び2022年７月期の運用状況の予想（2022年２
月１日～2022年７月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年１月期 19,890 12.4 7,665 13.6 6,715 12.1 6,635 13.0 3,315 －
2022年７月期 19,918 0.1 7,561 △1.4 6,621 △1.4 6,621 △0.2 3,270 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
（2022年１月期）3,245円、（2022年７月期）3,238円
（注） １口当たり分配金において、2022年１月期は149百万円、2022年７月期は69百万円を配当準備積立金の一部から
取り崩して分配することを想定して計算しています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口
2021年７月期 1,873,317口 2021年１月期 1,873,317口
を含む）
② 期末自己投資口数 2021年７月期 0口 2021年１月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、28ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ページ記
載の「2022年１月期（2021年８月１日～2022年１月31日）及び2022年７月期（2022年２月１日～2022年７月31日）の
運用状況の見通しの前提条件」をご参照ください。
以 上
イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ア）投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（イ）投資環境と運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ウ）資金の調達 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
（エ）サステナビリティへの取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
（オ）業績及び分配金 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（ア）運用全般に関する見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（イ）今後の運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
③ 決算後に生じた重要な事実 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（ア）新投資口の発行について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（イ）資産の取得について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５
（ウ）資金の借入れ及び期限前返済について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
（１）運用資産等の価格に関する状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
① 投資法人の資産の構成 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
② 投資有価証券の主要銘柄 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
③ 投資不動産物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
④ その他投資資産の主要なもの ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33
（ア）不動産及び不動産信託受益権の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33
（イ）賃貸借状況の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36
（ウ）不動産鑑定評価の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・39
（エ）個別資産の損益状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・43
（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・48
（ア）資本的支出の予定 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・48
（イ）期中の資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・50
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等を主な投資対象と位置づけ、中長期にわた
る安定した収益の確保と、運用資産の着実な成長を目指します。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき、イオン・リートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）を設立企画人として2012年11月30日に設立され、2013年11月22日に東京証券取引所の不動産投資信託証券
市場（J-REIT市場）に上場（銘柄コード3292）しました。当期においては、2021年２月に自己資金により「イオ
ンモール直方」の底地の一部（取得価額1,300百万円）を追加取得し、2021年３月に「イオンモール大和郡山」の
敷地の一部（譲渡価格53百万円）を譲渡しました。
2021年７月31日現在において本投資法人が保有する運用資産は、マレーシアに設立した海外不動産保有法人
（以下「本海外SPC」といいます。）を通じて保有している「イオンモール セレンバン ２」を含めて、国内外43
物件、取得価額の合計は396,788百万円、総賃貸可能面積は3,658,461.85㎡及びポートフォリオ全体の稼働率は
100.0％となっています。
(イ) 投資環境と運用実績
a. 投資環境
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症（以下「COVID-19」といいます。）の影響が続いている中、
2021年４－６月期の実質GDP成長率（１次速報値）設備投資住宅投資等の民間需要が実質GDPの伸びをけん引した
ものの、原油高の高騰による輸入の増加によるマイナス寄与もあり、前期比0.3％増と微増に留まりした。
不動産投資市場は金融緩和の継続を背景に堅調な状況が続いています。COVID-19の影響によりアセットタイプ
やエリアにより期待利回りに変化が生じている状況からも、今後も個別物件の収益性の見極め及び取引のタイミ
ングが重要になると考えています。
J-REIT市場は、ワクチン接種の広がりと経済再開への期待や米国の量的緩和縮小の前倒し懸念の後退等から海
外投資家の買い越しが続き、当期末は終値ベースで2,160.33ポイント（東証REIT指数）と約1年半ぶりの水準まで
回復しました。
b. 運用実績
COVID-19の影響が続く環境下において、本投資法人及び本資産運用会社は、前期に続き、自己資金の活用によ
る資産取得を実施し、外部成長を着実に進めてきました。2021年２月に「イオンモール直方」の底地の一部を新
たに追加取得（取得価額1,300百万円）しました。また、2021年３月には「イオンモール大和郡山」の敷地の一部
（譲渡価格53百万円）を譲渡しました。以上から、当期末の資産規模は前期末の3,955億円から3,967億円へと拡
大しました。
内部成長としては、「イオンモール新利府 北館」（注）において、火災時に煙の拡散を抑える防煙垂れ壁を
ガラス材質から不燃フィルムへと取り換える工事をはじめ、「イオンモール鈴鹿」における生ゴミ庫の新設工
事、「イオンモール京都五条」における立体駐車場のサイン灯のLED化工事を行い、賃料増額を実現しました。こ
のように物件の機能維持・向上を目的とした投資も推進しています。
（注）2021年７月に「イオンモール利府」から「イオンモール新利府 北館」に名称変更しています。以下、同じです。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
(ウ) 資金の調達
本投資法人の2021年７月31日現在の有利子負債残高は159,800百万円であり、2021年１月31日時点と比較して増減
はありません。LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残高に預り敷金及び保証金並びに信託預
り敷金及び保証金を加えた額の割合）は44.9％です。
2021年７月31日現在の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入
金を含みます。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有
利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含みます。）の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続
き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分
散化及び長期化に取り組んでいます。
なお、2021年７月31日現在の本投資法人の格付けの取得状況は以下のとおりです。
<格付>
信用格付業者 格付対象 格付内容 格付の方向性
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 ＡＡ－ 安定的
(エ) サステナビリティへの取組み
本投資法人 では、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス （Governance）（以下「ESG」といいま
す。）への取組みも推進しています。企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及び
ステークホルダーとの連携、協働に努めています。
その結果、外部機関からも評価され、2021年７月には「イオンモール下妻」及び「イオンモール釧路昭和」におい
て新たにDBJ Green Building認証を取得しました。2021年７月31日(第17期末)時点で保有物件に対する認証は、DBJ
Green Building認証が24物件、BELS認証物件が１物件、CASBEE不動産評価認証が４物件となっています。
さらに、本資産運用会社において2021年３月に「健康経営優良法人 2021（中小規模法人部門）」の認定を２年連
続取得しており、今後も本投資法人及び本資産運用会社はともにESGに対する積極的な取組みを進めていきます。
(オ) 業績及び分配金
前記の運用の結果、当期の業績は、営業収益17,696百万円、営業利益6,749百万円、経常利益5,988百万円、当期純
利益5,869百万円となりました。なお、2021年２月13日に発生した福島県沖を震源とする地震、2021年３月20日及び
2021年５月１日に発生した宮城県沖を震源による被害に係る工事金額合計503百万円を特別損失に計上しています。
当該被害に対する保険金収入合計385百万円を特別利益に計上しています。
当期の分配金については、当期未処分利益5,870百万円に配当準備積立金取崩額124百万円（災害損失及び災害損失
引当金繰入額の特別損失から当該災害による保険金受入による特別利益を差し引いた金額118百万円に「イオンモー
ル新利府 北館」において、リニューアル工事のため、一時的に営業を休止したことによる、一時的な賃料収入減少
額69百万円を加算した金額から運用による当期純利益増加分63百万円を控除した金額）を加算し、投資口１口当たり
の分配金は3,200円といたしました。
なお、本投資法人の規約第35条第２項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
② 次期の見通し
(ア) 運用全般に関する見通し
国内ではワクチン接種率の向上もあり、今後の緩やかな経済の回復に期待が持てるものの、足元ではデルタ株
（新型コロナウイルス感染症の変異ウイルス）等の流行もあり、2021年８月末日時点において感染者数が増加を
続けている点から外部環境の大きな変化には留意が必要です。
また、マレーシアにおいては2021年第２四半期の実質GDP成長率は前年同期比で16.1%増加となりました。内需
の拡大や昨年同時期はCOVID-19の封じ込めを目的に実施された活動制限令の影響が生じたことから、これによる
反動が主な要因です。マレーシアでは2021年４月以降感染者の増加傾向となり、８月末時点においても感染者数
の増加が続く中、活動制限令やロックダウンも実施されており、今後の留意が必要な環境です。
なお、本投資法人の保有物件においては、感染防止策を実施するとともに、消費者に必要とされる食品、医薬
品、日用品などの継続的な提供の場の維持運営に努め、地域社会の生活インフラ資産としての使命を果たしま
す。引き続き、消費者のライフスタイルやニーズの多様化等の環境変化を踏まえた細かな対応を行っていきま
す。
(イ) 今後の運用方針
a. 基本方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指し、賃貸収入の維持・向
上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。
b. 投資方針と成長戦略
イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施で
きる総合力を有しています。本投資法人の成長戦略においては、この総合力を最大限活用することで、ポートフ
ォリオの中長期的な成長を目指します。
本投資法人は、イオングループが開発した商業施設等を、スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契
約及びマレーシア不動産投資に関する覚書に基づいてイオングループより取得することを通じて、資産規模の拡
大、運用の安定性向上及び資金調達力の向上を達成できると考えています。そして、資金調達力の向上によっ
て、さらなる物件取得による資産規模の拡大へと繋げることができます。他方で、イオングループからみると、
本投資法人に商業施設等を売却することによって得た資金を成長投資の実行（新規店舗の開発等）に充てること
が可能となります。このような成長投資の実行は、イオングループの収益の増加、企業価値の向上に寄与するこ
ととなると考えられ、本投資法人のさらなる成長を支える存在となり得ます。本投資法人は、以上のような本投
資法人とイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構
築し、投資主価値の最大化を目指します。
c. 財務戦略
本投資法人は、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則とし
て、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行います。リファイナンスリスク、金利変動リスク
を低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指します。
③ 決算後に生じた重要な事実
（ア）新投資口の発行について
本投資法人は、2021年８月２日及び2021年８月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決
議し、公募による新投資口については2021年８月17日に、第三者割当による新投資口については2021年９月14日
に払込みが完了しています。
a. 公募による新投資口発行
発行新投資口数 163,000口
発行価格 １口当たり150,442円
発行価格の総額 24,522,046,000円
発行価額 １口当たり145,581円
発行価額の総額 23,729,703,000円
払込期日 2021年８月17日
分配金起算日 2021年８月１日
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
b. 第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 8,150口
発行価額 １口当たり145,581円
発行価額の総額1,186,485,150円
払込期日 2021年９月14日
分配金起算日 2021年８月１日
割当先 野村證券株式会社
c. 資金使途
上記の公募に係る調達資金については、その全額を後記「
（イ）資産の取得について」に記載の不動産信託受益
権４件の取得資金として充当した借入金（23,800百万円）の返済資金に充当し、第三者割当に係る調達資金につ
いては、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当します。
（イ）資産の取得について
本投資法人は、以下の不動産信託受益権４件（取得価額50,235百万円）を取得しました。
取得価額
物件名称 所在地 取得年月日 取得先
（百万円）
（注１）
イオンモール高崎 群馬県高崎市 17,164 （注２）
合同会社
イオンモール成田 千葉県成田市 14,001
2021年８月４日 ダブルオーシックス
イオンモール新小松 石川県小松市 15,350 ASM2合同会社
イオンモール佐賀大和 佐賀県佐賀市 3,720 （注２）
（注１）取得価額には、取得に要する消費税及び地方税並びに売買手数料等の諸費用を含まない金額（取得資産に係
る売買契約に記載された信託受益権の売買代金）を記載しています。
（注２）取得先については、開示につき同意を得られていないため、やむを得ないものとして記載していません。
(ウ) 資金の借入れ及び期限前返済について
本投資法人は、前記「 （イ）資産の取得について」に記載の不動産信託受益権４件の取得資金及び関連費用の一
部に充当するため、2021年８月４日付で以下の資金の借入れを実行しました。また、2021年８月30日付
で本件借入のうち短期借入金（借入金額23,800百万円、返済期限2021年12月20日）を2021年９月21日付で全額期限
前返済することを決定しました。
借入金額 借入 返済
区分 借入先 利率 借入方法 返済期限 担保
（百万円） 実行日 方法
基準金利 左記借入先を
株式会社みずほ （全銀協 貸付人とする
銀行、株式会社 １か月日 2021年８月２ 期限
2021年 2021年 無担保
短期 三井住友銀行及 23,800 本円 日付の個別タ 一括
８月４日 12月20日 無保証
び三井住友信託 TIBOR）に ームローン貸 弁済
銀行株式会社 0.22%加え 付契約に基づ
た利率 く借入れ
基準金利 左記借入先を
株式会社みずほ （全銀協 貸付人とする
銀行、株式会社 １か月日 2021年８月２ 期限
2021年 2022年 無担保
長期 三井住友銀行及 19,300 本円 日付の個別タ 一括
８月４日 ８月22日 無保証
び三井住友信託 TIBOR）に ームローン貸 弁済
銀行株式会社 0.22%加え 付契約に基づ
た利率 く借入れ
合計 43,100 －
（注）短期借入金23,800百万円は2021年９月21日付で前記「（ア）新投資口の発行について」に記載の公募に係る調達資
金全額及び手元資金を原資として全額期限前返済を行います。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
2022年１月期（2021年８月１日～2022年１月31日）及び
2022年７月期(2022年２月１日～2022年７月31日)の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
•2022年１月期（第18期）（2021年８月１日～2022年１月31日）（184日）
計算期間
•2022年７月期（第19期）（2022年２月１日～2022年７月31日）（181日）
•本日現在保有している運用資産47物件（海外SPCを通じて保有している「イオンモール セレ
ンバン 2(AEON MALL SEREMBAN 2)」を含みます。以下「保有資産」といいます。）を前提と
しています。
運用資産
•運用状況の予想にあたっては、2022年７月期（第19期）末まで運用資産の異動（新規物件の
取得、保有資産の売却等）がないことを前提としています。
• 実際には上記以外の運用資産の異動により変動する可能性があります。
•保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を勘案
し算出しており、海外SPCからの受取配当金については、2022年１月期（第18期）及び2022
営業収益 年７月期（第19期）中にそれぞれ配当金を受領することを前提に算出しています。なお、マ
レーシアの為替相場は、１マレーシア・リンギット＝24.00円で想定しています。営業収益
については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
•主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、保有資産につ
いては、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
•一般的に、取得する資産の固定資産税、都市計画税及び償却資産税については前所有者と期
間按分により精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得期には費
用計上されません。なお、保有資産における固定資産税、都市計画税及び償却資産税につい
ては、2022年１月期（第18期）に2,029百万円、2022年７月期（第19期）に2,249百万円の費
用計上を見込んでいます。
営業費用 •建物の修繕費は、資産運用会社（イオン・リートマネジメント株式会社）が策定した中長期
の修繕計画をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しか
しながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性は否
定できないこと、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金
額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性が
あります。
•減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2022年１月期（第
18期）に5,140百万円、2022年７月期（第19期）に5,110百万円を見込んでいます。
•支払利息その他借入関連費用として、2022年１月期（第18期）に932百万円、2022年７月期
営業外費用
（第19期）に921百万円を見込んでいます。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
項目 前提条件
•本日現在における本投資法人の有利子負債残高は202,900百万円ですが、当該有利子負債残高
の内、2021年８月４日付で借入れを行った短期借入金23,800百万円については、2021年９月
21日に全額返済することを前提としています。
•2022年１月期（第18期）に返済期限が到来する借入金19,100百万円（返済期限：2021年10月
20日）については同額のリファイナンスを行うことを前提としています。
借入金
•2022年１月期（第18期）末のLTVは45％程度、2022年７月期（第19期）末のLTVは45％程度と
なる見込みです。
•LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加え
た額÷資産総額×100
•2022年１月期（第18期）及び2022年７月期（第19期）の１口当たり分配金は、本日現在の発
投資口 行済投資口の総口数2,044,467口により算出しています。なお、2022年７月期末まで新投資
口の発行がなく、投資口数の変動がないことを前提としています。
•１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
の方針を前提として算出しています。
•運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
•なお、定期借地権償却及び資産除去債務の計上に伴う償却等（以下「借地権償却等」といい
ます。）について、イオンモール新小松の取得により借地権償却等の影響が大きくなること
１口当たり分配金 から、2022年１月期（第18期）より借地権償却等の計上を開始します。これに伴い、2021年
７月期（第17期）まで財務諸表等全体に対する重要性がないものとして、取得時から未計上
であった保有３物件（イオンモール大垣、イオン喜連瓜破ショッピングセンター、イオンモ
ール日吉津）分の借地権償却等は、2022年１月期（第18期）に一括して費用計上する予定で
す。これらの費用は配当準備積立金の取り崩しを前提としており、2022年１月期（第18期）
は149百万円、2022年７月期（第19期）は69百万円の取り崩しを前提として算出していま
す。
１口当たり •利益を超えた金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）を実施しないことを前提としていま
利益超過分配金 す。
•法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
•一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
その他
す。
•新型コロナウイルス感染症の拡大による悪影響の更なる深刻化等がないことを前提としてい
ます。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 16,217,497 18,185,810
信託現金及び信託預金 8,195,175 8,482,986
前払費用 584,140 381,772
未収還付法人税等 51 18
その他 7,567 34,841
流動資産合計 25,004,432 27,085,429
固定資産
有形固定資産
土地 108,463 108,463
信託建物 214,750,260 215,645,406
減価償却累計額 △50,321,257 △54,971,666
信託建物（純額） 164,429,002 160,673,740
信託構築物 1,450,642 1,450,642
減価償却累計額 △1,041,853 △1,085,008
信託構築物（純額） 408,788 365,633
信託工具、器具及び備品 18,927 28,611
減価償却累計額 △8,372 △10,434
信託工具、器具及び備品（純額） 10,554 18,176
信託土地 134,264,615 136,266,032
信託建設仮勘定 242 242
有形固定資産合計 299,221,667 297,432,288
無形固定資産
信託借地権 55,246,917 54,532,516
無形固定資産合計 55,246,917 54,532,516
投資その他の資産
関係会社株式 6,078,453 6,078,453
長期前払費用 615,194 516,138
差入敷金及び保証金 10,460 10,460
投資その他の資産合計 6,704,109 6,605,052
固定資産合計 361,172,694 358,569,857
繰延資産
投資口交付費 19,983 13,672
投資法人債発行費 333,071 313,609
繰延資産合計 353,054 327,282
資産合計 386,530,182 385,982,569
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 1,029,695 333,281
１年内返済予定の長期借入金 19,100,000 19,100,000
未払金 400,266 394,355
未払費用 101,071 100,363
未払法人税等 605 605
未払消費税等 473,580 652,815
災害損失引当金 26,429 4,326
その他 195,412 288,996
流動負債合計 21,327,060 20,874,742
固定負債
投資法人債 51,000,000 51,000,000
長期借入金 89,700,000 89,700,000
預り敷金及び保証金 2,628 2,628
信託預り敷金及び保証金 13,492,071 13,492,071
固定負債合計 154,194,700 154,194,700
負債合計 175,521,760 175,069,443
純資産の部
投資主資本
出資総額 208,093,893 208,093,893
出資総額控除額
その他の出資総額控除額 △3,525,697 △3,525,697
出資総額控除額合計 △3,525,697 △3,525,697
出資総額（純額） 204,568,196 204,568,196
剰余金
任意積立金
配当準備積立金 474,397 474,397
任意積立金合計 474,397 474,397
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,965,827 5,870,533
剰余金合計 6,440,224 6,344,930
投資主資本合計 211,008,421 210,913,126
純資産合計 ※１ 211,008,421 ※１ 210,913,126
負債純資産合計 386,530,182 385,982,569
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 17,568,111 ※１ 17,578,907
不動産等売却益 － ※２ 2,741
受取配当金 ※３ 133,418 ※３ 114,950
営業収益合計 17,701,529 17,696,599
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 9,897,925 ※１ 9,957,511
資産運用報酬 815,802 803,787
資産保管手数料 19,910 19,907
一般事務委託手数料 57,971 57,753
役員報酬 3,600 3,600
租税公課 5,901 5,299
その他営業費用 97,926 98,945
営業費用合計 10,899,037 10,946,806
営業利益 6,802,491 6,749,792
営業外収益
受取利息 255 122
未払分配金戻入 987 885
受取保険金 － 39,177
為替差益 454 －
営業外収益合計 1,696 40,185
営業外費用
支払利息 456,246 393,751
投資法人債利息 156,604 215,617
投資口交付費償却 7,593 6,310
投資法人債発行費償却 15,351 19,461
投資法人債発行費 21,367 －
融資関連費用 154,630 138,436
災害損失引当金繰入額 26,429 －
その他 － 27,971
営業外費用合計 838,223 801,549
経常利益 5,965,964 5,988,428
特別利益
受取保険金 － ※４ 385,495
特別利益合計 － 385,495
特別損失
災害による損失 － ※５ 502,835
災害損失引当金繰入額 － ※５ 1,137
特別損失合計 － 503,972
税引前当期純利益 5,965,964 5,869,952
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 5,965,359 5,869,347
前期繰越利益 468 1,186
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,965,827 5,870,533
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額控除額 剰余金
出資総額 任意積立金
出資総額
その他の出資総額 出資総額控除額 （純額）
控除額 合計
配当準備積立金 任意積立金合計
当期首残高 208,093,893 △3,525,697 △3,525,697 204,568,196 474,397 474,397
当期変動額
剰余金の配当
当期純利益
当期変動額合計 － － － － － －
当期末残高 ※１ 208,093,893 △3,525,697 △3,525,697 204,568,196 474,397 474,397
投資主資本
剰余金
純資産
投資主資本 合計
当期未処分利益
剰余金 合計
又は当期未処理
合計
損失（△）
当期首残高 5,953,869 6,428,266 210,996,463 210,996,463
当期変動額
剰余金の配当 △5,953,401 △5,953,401 △5,953,401 △5,953,401
当期純利益 5,965,359 5,965,359 5,965,359 5,965,359
当期変動額合計 11,958 11,958 11,958 11,958
当期末残高 5,965,827 6,440,224 211,008,421 211,008,421
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当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額控除額 剰余金
出資総額 任意積立金
出資総額
その他の出資総額 出資総額控除額 （純額）
控除額 合計
配当準備積立金 任意積立金合計
当期首残高 208,093,893 △3,525,697 △3,525,697 204,568,196 474,397 474,397
当期変動額
剰余金の配当
当期純利益
当期変動額合計 － － － － － －
当期末残高 ※１ 208,093,893 △3,525,697 △3,525,697 204,568,196 474,397 474,397
投資主資本
剰余金
純資産
投資主資本 合計
当期未処分利益
剰余金 合計
又は当期未処理
合計
損失（△）
当期首残高 5,965,827 6,440,224 211,008,421 211,008,421
当期変動額
剰余金の配当 △5,964,641 △5,964,641 △5,964,641 △5,964,641
当期純利益 5,869,347 5,869,347 5,869,347 5,869,347
当期変動額合計 △95,294 △95,294 △95,294 △95,294
当期末残高 5,870,533 6,344,930 210,913,126 210,913,126
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
金額（円） 金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益 5,965,827,712 5,870,533,431
Ⅱ 任意積立金取崩額
配当準備積立金取崩額 － 124,080,969
Ⅲ 分配金の額 5,964,641,328 5,994,614,400
（投資口１口当たり分配金の額） （3,184） （3,200）
Ⅳ 次期繰越利益 1,186,384 －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項 本投資法人の規約第35条第１項
に定める金銭の分配の方針に従 に定める金銭の分配の方針に従
い、分配金の額は利益の金額を限 い、分配金の額は利益の金額を限
度とし、かつ租税特別措置法第67 度とし、かつ租税特別措置法第67
条の15に規定されている本投資法 条の15に規定されている本投資法
人の配当可能利益の金額の100分 人の配当可能利益の金額の100分
の90に相当する金額を超えるもの の90に相当する金額を超えるもの
としています。かかる方針によ としています。かかる方針によ
り、当期未処分利益 り、当期未処分利益
5,965,827,712円を超えない額で 5,870,533,431円に、配当準備積
発行済投資口の総口数1,873,317 立金取崩額124,080,969円（災害
口の整数倍数の最大値となる金額 損失及び災害損失引当金繰入額の
5,964,641,328円を利益分配金と 特別損失から当該災害による保険
して分配することとしました。な 金受入による特別利益を差し引い
お、本投資法人の規約第35条第２ た金額118,476,800円にイオンモ
項に定める利益を超えた金銭の分 ール新利府北館において、リニュ
配は行いません。 ーアル工事のため、一時的に営業
を休止したことによる、一時的な
賃料収入減少額69,432,064円を加
算した金額から運用による当期純
利益増加分63,827,895円を控除し
た金額）を加算し、その金額を超
えない額で発行済投資口の総口数
1,873,317口の整数倍数の最大値
となる金額5,994,614,400円を利
益分配金として分配することとし
ました。なお、本投資法人の規約
第35条第２項に定める利益を超え
た金銭の分配は行いません。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 5,965,964 5,869,952
減価償却費 4,668,242 4,695,625
投資法人債発行費償却 15,351 19,461
投資口交付費償却 7,593 6,310
受取利息 △255 △122
支払利息 612,850 609,369
受取保険金 － △424,672
災害による損失 － 502,835
災害損失引当金の増減額（△は減少） 26,429 △22,103
未払消費税等の増減額（△は減少） △22,424 179,234
前払費用の増減額（△は増加） △174,216 202,368
信託有形固定資産の売却による減少額 － 47,212
営業未払金の増減額（△は減少） 567,792 △584,909
未払金の増減額（△は減少） 3,193 △5,911
長期前払費用の増減額（△は増加） △33,697 99,056
その他 3,608 63,861
小計 11,640,433 11,257,567
利息の受取額 333 122
利息の支払額 △590,410 △610,076
保険金の受取額 － 424,672
災害損失の支払額 － △379,951
法人税等の支払額 △641 △572
営業活動によるキャッシュ・フロー 11,049,715 10,691,762
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △6,087,494 △2,473,446
投資活動によるキャッシュ・フロー △6,087,494 △2,473,446
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 18,000,000 －
短期借入金の返済による支出 △27,800,000 －
長期借入れによる収入 13,800,000 －
長期借入金の返済による支出 △22,000,000 －
投資法人債の発行による収入 17,876,707 －
分配金の支払額 △5,951,133 △5,962,416
財務活動によるキャッシュ・フロー △6,074,426 △5,962,416
現金及び現金同等物に係る換算差額 △461 223
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,112,667 2,256,123
現金及び現金同等物の期首残高 25,525,340 24,412,672
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 24,412,672 ※１ 26,668,796
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及 有価証券
び評価方法 関係会社株式
投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第221条の２第１項に規定される海外不動
産保有法人の発行する株式で、移動平均法による原価法で評価しています。
２．固定資産の減価償却の (1)有形固定資産
方法 定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ３年～51年
信託構築物 ３年～35年
信託工具、器具及び備品 ５年～６年
(2)長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 (1)投資口交付費
３年間で均等額を償却しています。
(2)投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．引当金の計上基準 災害損失引当金
令和２年台風第10号により損傷した資産に関する原状回復費用のうち、前期末において
合理的に見積もることができる金額を計上しています。
福島県沖地震により損傷した資産に関する原状回復費用のうち、当期末において合理的
に見積もることができる金額を計上しています。
５．外貨建の資産及び負債 外貨建金銭債権債務は、決算期末日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益
の本邦通貨への換算基準 として処理しています。
６．収益及び費用の計上基 固定資産税等の処理方法
準 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決
定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を
採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担
すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価
に算入しています。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は8,007千円、前期は
13,624千円です。
７．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定する
リスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
８．キャッシュ・フロー計 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現
算書における資金の範囲 金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資
からなります。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
９．その他財務諸表作成の (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
ための基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資
産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸
借対照表において区分掲記することとしています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地並びに信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（８）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
前期 当期
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定 ※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定
める最低純資産額 める最低純資産額
50,000 千円 50,000 千円
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：千円）
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 17,507,008
その他賃貸事業収入 61,102
不動産賃貸事業収益合計 17,568,111
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 45,293
修繕費 656,826
保険料 185,816
信託報酬 22,000
支払地代 2,283,162
租税公課 1,979,637
減価償却費 4,668,242
水道料 49,422
その他賃貸事業費用 7,522
不動産賃貸事業費用合計 9,897,925
C.不動産賃貸事業損益(A-B) 7,670,185
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（単位：千円）
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 17,513,099
その他賃貸事業収入 65,807
不動産賃貸事業収益合計 17,578,907
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 45,664
修繕費 694,106
保険料 179,598
信託報酬 23,013
支払地代 2,240,910
租税公課 2,025,214
減価償却費 4,695,625
水道料 44,544
その他賃貸事業費用 8,834
不動産賃貸事業費用合計 9,957,511
C.不動産賃貸事業損益(A-B) 7,621,395
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（単位：千円）
不動産等売却収入 53,737
不動産等売却原価 47,212
その他売却費用 3,783
不動産等売却益 2,741
※３．受取配当金の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
JAMBATAN MANSEIBASHI (M) Sdn. Bhd.の2020年７月期決算に基づく配当可能限度額5,244,665RM（133,418千円）の全
額が配当金（注３）として投資法人に対して支払われており、その算定根拠は以下のとおりです。
損益計算書項目及び配当金算定根拠（自 2020年２月１日 至 2020年７月31日）
（単位：RM（千円））
不動産賃貸収益 7,760,030 （195,552）
不動産賃貸費用 668,626 （16,849）
その他費用 135,388 （3,411）
投資不動産の公正価値評価による未実現利益 － （－）
税引前当期純利益 6,956,016 （175,291）
未実現利益控除後税引前当期純利益 6,956,016 （175,291）
未実現利益控除後税引前当期純利益に対する法人税等 1,711,351 （43,126）
配当可能限度額 （注３） 5,244,665 （133,418）
配当金 （注３） 5,244,665 （133,418）
（注１）上表は、マレーシア国の会計基準（IFRSと同等）に準拠しています。（ただし、表示・開示は除きます。）
（注２）為替相場は、期中平均為替相場（１RM＝25.20円（小数点第３位を切捨て））を用いています。
（注３）配当可能限度額及び配当金は、2020年12月２日為替予約レートを用いて円貨に換算しています。（１RM＝25.43円（小数点第３位
を切捨て））
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
JAMBATAN MANSEIBASHI (M) Sdn. Bhd.の2021年１月期決算に基づく配当可能限度額4,353,159RM（114,950千円）の全
額が配当金（注３）として投資法人に対して支払われており、その算定根拠は以下のとおりです。
損益計算書項目及び配当金算定根拠（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：RM（千円））
不動産賃貸収益 7,752,142 （197,447）
不動産賃貸費用 654,425 （16,668）
その他費用 114,986 （2,928）
投資不動産の公正価値評価による未実現利益 △1,000,000 （△25,470）
税引前当期純利益 5,982,731 （152,380）
未実現利益控除後税引前当期純利益 5,982,731 （152,380）
未実現利益控除後税引前当期純利益に対する法人税等 1,629,572 （41,505）
配当可能限度額 （注３） 4,353,159 （114,950）
配当金 （注３） 4,353,159 （114,950）
（注１）上表は、マレーシア国の会計基準（IFRSと同等）に準拠しています。（ただし、表示・開示は除きます。）
（注２）為替相場は、期中平均為替相場（１RM＝25.47円（小数点第３位を切捨て））を用いています。
（注３）配当可能限度額及び配当金は、2021年６月２日為替予約レートを用いて円貨に換算しています。（１RM＝26.40円（小数点第３位
を切捨て））
※４.特別利益の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
福島県沖地震により損傷した資産に関連する保険金の受取385,495千円を計上しています。
※５.特別損失の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
①災害による損失
福島県沖地震及び宮城県沖地震により損傷した資産に関連する損失（資産の原状回復費用）を災害による損失
502,835千円として計上しています。
②災害損失引当金繰入額
福島県沖地震により損傷した資産について、当期末において合理的に見積もることができる原状回復費用を災害損
失引当金繰入額1,137千円として計上しています。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,873,317口 1,873,317口
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
現金及び預金 16,217,497 18,185,810
信託現金及び信託預金 8,195,175 8,482,986
現金及び現金同等物 24,412,672 26,668,796
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、安定性、機動性、効率性を財務方針の基本とし、資産の取得による運用資産の成長等を目的
として、借入れ、投資法人債（短期投資法人債を含みます。以下同じです。）の発行及び投資口の発行等により
資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスク、外貨建の営業債権及び債務から生じる為
替の変動リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
信託預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の借入金のうち一部について
は、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘ
ッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両
者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満た
しているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
また、借入金、投資法人債、信託預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人で
は、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること等により流動性リスクを管理
しています。
海外不動産の取得に伴う外貨建の営業債権は為替の変動リスクに晒されていますが、総資産に占める比率が低
いことから、資産運用会社がモニタリングを行い、先物為替予約取引等のデリバティブ取引を利用してヘッジす
ることの要否を検討する体制をとっています。
海外不動産等への投資に関して外貨建ての取引を行う場合があり、このような取引では為替の変動リスクを有
しており、外国為替相場の変動は本投資法人の損益にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。外国通貨に対
して円高が進んだ場合、海外不動産等への投資に関して発生する外貨建て取引の円換算額が目減りし、本投資法
人の当期純利益に対してマイナスの影響を与える可能性があります。
また、海外不動産等への投資に関して外貨建て資産及び負債が発生する場合には、それらの一部の項目は、財
務諸表作成のために決算時の外国為替相場により円換算されます。これらの項目は、為替変動により本投資法人
の当期純利益にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難
と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
前期（2021年１月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(１）現金及び預金 16,217,497 16,217,497 －
(２）信託現金及び信託預金 8,195,175 8,195,175 －
資産計 24,412,672 24,412,672 －
(３）１年内返済予定の長期借入金 19,100,000 19,127,922 27,922
(４）投資法人債 51,000,000 50,572,700 △427,300
(５）長期借入金 89,700,000 91,346,882 1,646,882
負債計 159,800,000 161,047,504 1,247,504
(６）デリバティブ取引 － － －
当期（2021年７月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(１）現金及び預金 18,185,810 18,185,810 －
(２）信託現金及び信託預金 8,482,986 8,482,986 －
資産計 26,668,796 26,668,796 －
(３）１年内返済予定の長期借入金 19,100,000 19,110,267 10,267
(４）投資法人債 51,000,000 50,862,000 △138,000
(５）長期借入金 89,700,000 91,174,803 1,474,803
負債計 159,800,000 161,147,071 1,347,071
(６）デリバティブ取引 － － －
（注１） 金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金 （２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金 (５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳
簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものの時価については、元
利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法に
よっています。なお、金利スワップの特例処理によるものの時価については、ヘッジ対象とされている長期借入
金の時価に含めて記載しています。
（４）投資法人債
投資法人債は日本証券業協会による公表参考値によっています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（注２） 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
前期 当期
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
関係会社株式 6,078,453 6,078,453
預り敷金及び保証金 2,628 2,628
信託預り敷金及び保証金 13,492,071 13,492,071
合計 19,573,154 19,573,154
関係会社株式並びに賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証
金に関しては、市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握
することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３） 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2021年１月31日）
（単位:千円）
１年以内
現金及び預金 16,217,497
信託現金及び信託預金 8,195,175
合計 24,412,672
当期（2021年７月31日）
（単位:千円）
１年以内
現金及び預金 18,185,810
信託現金及び信託預金 8,482,986
合計 26,668,796
（注４） 投資法人債、借入金の決算日後の返済予定額
前期（2021年１月31日）
（単位:千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
１年内返済予定の
19,100,000 － － － － －
長期借入金
投資法人債 － － － － 2,000,000 49,000,000
長期借入金 － 20,800,000 20,400,000 15,300,000 13,300,000 19,900,000
合計 19,100,000 20,800,000 20,400,000 15,300,000 15,300,000 68,900,000
当期（2021年７月31日）
（単位:千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
１年内返済予定の
19,100,000 － － － － －
長期借入金
投資法人債 － － － － 2,000,000 49,000,000
長期借入金 － 20,800,000 20,400,000 15,300,000 13,300,000 19,900,000
合計 19,100,000 20,800,000 20,400,000 15,300,000 15,300,000 68,900,000
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年７月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は以下のとおりです。
前期（2021年１月31日）
（単位:千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 106,700,000 87,600,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品
に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「(５)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2021年７月31日）
（単位:千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 106,700,000 87,600,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品
に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「(５)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
（単位:千円）
前期 当期
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
繰延税金資産
税務上の繰越欠損金（注） 274,980 274,980
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額（注） △274,980 △274,980
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
（注）税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額は、「3.税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額」を
ご参照ください。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別
の内訳
（単位:％）
前期 当期
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.45 △31.61
配当準備積立金取崩額 － 0.67
その他 0.00 △0.50
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.01
３．税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期（2021年１月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金（注） － － － － 274,980 － 274,980
評価性引当額 － － － － △274,980 － △274,980
繰延税金資産合計 － － － － － － －
（注）税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額です。
当期（2021年７月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金（注） － － － － 274,980 － 274,980
評価性引当額 － － － － △274,980 － △274,980
繰延税金資産合計 － － － － － － －
（注）税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額です。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、商業施設等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以
下のとおりです。なお、本海外SPCを通じて保有している「イオンモール セレンバン ２」は含まれていません。ま
た、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
貸借対照表計上額
期首残高 352,907,192 354,468,585
期中増減額 1,561,392 △2,503,780
期末残高 354,468,585 351,964,805
期末時価 420,789,380 421,710,857
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）前期増加額のうち、主な増加理由は１物件（「イオン上田ショッピングセンター」）の取得（5,405,165千円）、既存物件の資本的支出
（824,469千円）によるものであり、前期減少額のうち、主な減少理由は減価償却費(4,668,242千円)の計上によるものです。当期増加額
のうち、主な増加理由は「イオンモール直方」の土地の追加取得（1,334,227千円）、既存物件の資本的支出（904,830千円）によるもの
であり、当期減少額のうち、主な減少理由は「イオンモール大和郡山」の土地の一部売却（47,212千円）、減価償却費(4,695,625千円)
の計上によるものです。
（注３）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価額を記載しています。なお、「イオン・タマン・ユニバーシテ
ィ・ショッピング・センター」については、COVID-19の影響によるマレーシアでの外出等の制限のため、現地での実地調査ができないこ
とから、入手可能な資料等に基づいて不動産鑑定士が評価を行った調査価額となりますが、実地調査以外の手順については不動産鑑定評
価基準に則っているものです。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（３）主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
イオンリテール株式会社 7,722,863 不動産賃貸事業
イオンモール株式会社 7,514,999 不動産賃貸事業
イオン北海道株式会社 677,192 不動産賃貸事業
株式会社ダイエー 637,927 不動産賃貸事業
イオン九州株式会社 589,430 不動産賃貸事業
イオングローバルSCM株式会社 289,620 不動産賃貸事業
イオンマレーシア社（注） 20,070 不動産賃貸事業
（注）「営業収益」は、取引発生時の為替相場（取引の行われた月の前月の直物為替相場の平均）を用いて円貨に換算しています。
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（１）製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（２）地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（３）主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
イオンリテール株式会社 7,727,302 不動産賃貸事業
イオンモール株式会社 7,515,752 不動産賃貸事業
イオン北海道株式会社 677,496 不動産賃貸事業
株式会社ダイエー 633,062 不動産賃貸事業
イオン九州株式会社 589,295 不動産賃貸事業
イオングローバルSCM株式会社 289,620 不動産賃貸事業
イオンマレーシア社（注） 20,801 不動産賃貸事業
（注）「営業収益」は、取引発生時の為替相場（取引の行われた月の前月の直物為替相場の平均）を用いて円貨に換算しています。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
１口当たり純資産額 112,638円 112,588円
１口当たり当期純利益金額 3,184円 3,133円
（注１）１口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後１
口当たり当期純利益金額については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
当期純利益金額（千円） 5,965,359 5,869,347
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益金額（千円） 5,965,359 5,869,347
期中平均投資口数（口） 1,873,317 1,873,317
［重要な後発事象に関する注記］
（ア）新投資口の発行について
本投資法人は、2021年８月２日及び2021年８月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決
議し、公募による新投資口については2021年８月17日に、第三者割当による新投資口については2021年９月14日
に払込みが完了しています。
a. 公募による新投資口発行
発行新投資口数 163,000口
発行価格 １口当たり150,442円
発行価格の総額 24,522,046,000円
発行価額 １口当たり145,581円
発行価額の総額 23,729,703,000円
払込期日 2021年８月17日
分配金起算日 2021年８月１日
b. 第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 8,150口
発行価額 １口当たり145,581円
発行価額の総額1,186,485,150円
払込期日 2021年９月14日
分配金起算日 2021年８月１日
割当先 野村證券株式会社
c. 資金使途
上記の公募に係る調達資金については、その全額を後記「
（イ）資産の取得について」に記載の不動産信託受益
権４件の取得資金として充当した借入金（23,800百万円）の返済資金に充当し、第三者割当に係る調達資金につ
いては、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は有利子負債の返済資金の一部に充当します。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（イ）資産の取得について
本投資法人は、以下の不動産信託受益権４件（取得価額50,235百万円）を取得しました。
取得価額
物件名称 所在地 取得年月日 取得先
（百万円）
（注１）
イオンモール高崎 群馬県高崎市 17,164 （注２）
合同会社
イオンモール成田 千葉県成田市 14,001
2021年８月４日 ダブルオーシックス
イオンモール新小松 石川県小松市 15,350 ASM2合同会社
イオンモール佐賀大和 佐賀県佐賀市 3,720 （注２）
（注１）取得価額には、取得に要する消費税及び地方税並びに売買手数料等の諸費用を含まない金額（取得資産に係
る売買契約に記載された信託受益権の売買代金）を記載しています。
（注２）取得先については、開示につき同意を得られていないため、やむを得ないものとして記載していません。
(ウ) 資金の借入れ及び期限前返済について
本投資法人は、前記「（イ）資産の取得について」に記載の不動産信託受益権４件の取得資金及び関連費用の一
部に充当するため、2021年８月４日付で以下の資金の借入れを実行しました。また、2021年８月30日付で本件借入
のうち短期借入金（借入金額23,800百万円、返済期限2021年12月20日）を2021年９月21日付で全額期限前返済する
ことを決定しました。
借入金額 借入 返済
区分 借入先 利率 借入方法 返済期限 担保
（百万円） 実行日 方法
基準金利 左記借入先を
株式会社みずほ （全銀協 貸付人とする
銀行、株式会社 １か月日 2021年 ８月 期限
2021年 2021年 無担保
短期 三井住友銀行及 23,800 本円 ２日付の個別 一括
８月４日 12月20日 無保証
び三井住友信託 TIBOR）に タームローン 弁済
銀行株式会社 0.22%加え 貸付契約に基
た利率 づく借入れ
基準金利 左記借入先を
株式会社みずほ （全銀協 貸付人とする
銀行、株式会社 １か月日 2021年 ８月 期限
2021年 2022年 無担保
長期 三井住友銀行及 19,300 本円 ２日付の個別 一括
８月４日 ８月22日 無保証
び三井住友信託 TIBOR）に タームローン 弁済
銀行株式会社 0.22%加え 貸付契約に基
た利率 づく借入れ
合計 43,100 －
（注）短期借入金23,800百万円は2021年９月21日付で前記「
（ア）新投資口の発行について」に記載の公募に係る調達
資金全額及び手元資金を原資として全額期限前返済を行います。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項について
は、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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イオンリート投資法人（3292） 2021年７月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
投資法人の当期末までの最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年９月14日 無償減資 － 1,309,467 △1,626 141,369 （注２）
利益を超える
2016年９月14日 金銭の分配 － 1,309,467 △1,898 139,470 （注３）
（出資の払戻し）
2017年２月22日 公募増資 310,900 1,620,367 35,767 175,238 （注４）
2017年３月14日 第三者割当増資 15,545 1,635,912 1,788 177,026 （注５）
2017年９月27日 公募増資 134,700 1,770,612 14,424 191,451 （注６）
2017年10月24日 第三者割当増資 6,735 1,777,347 721 192,172 （注７）
2019年９月３日 公募増資 91,400 1,868,747 11,805 203,977 （注８）
2019年10月１日 第三者割当増資 4,570 1,873,317 590 204,568 （注９）
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた差額を記載しています。
（注２）第７期（2016年７月期）に計上した未処理損失の額である1,626,970千円は、投信法第136条第２項に定める無償減資を行い、出資総額等
から控除することにより処理しています。
（注３）2016年９月14日開催の本投資法人役員会において、第７期（2016年７月期）に係る金銭の分配として、１口当たり1,450円の利益を超え
る金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、同年10月14日よりその支払を開始しました。
（注４）１口当たり発行価格118,950円（発行価額115,046円）にて、新規物件の取得の資金調達を目的として、公募により新投資口を発行しまし
た。
（注５）１口当たり発行価額115,046円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価格110,662円（発行価額107,086円）にて、新規物件の取得の資金調達を目的として、公募により新投資口を発行しまし
た。
（注７）１口当たり発行価額107,086円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価格133,477円（発行価額129,164円）にて、新規物件の取得の資金調達を目的として、公募により新投資口を発行しまし
た。
（注９）１口当たり発行価額129,164円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
（１） 運用資産等の価格に関する状況
① 投資法人の資産の構成
前期 当期
2021年１月31日現在 2021年７月31日現在
外貨建資産保有額（百万円） 外貨建資産保有額（百万円）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注１） 保有総額 対総資産 保有総額 対総資産
為替評価 為替評価
（百万円） 比率 対総資産 （百万円） 比率 対総資産
差損益 差損益
（注２） （％） 比率 （注２） （％） 比率
(百万円) (百万円)
（％） （％）
（注３） （注４）
北海道・東北 28,561 7.4 － － － 28,439 7.4 － － －
関東（注５） 122,662 31.7 － － － 121,318 31.4 － － －
不動産 商業 東海・北陸・中部 46,703 12.1 － － － 46,085 11.9 － － －
信託 施設 近畿 87,555 22.7 － － － 86,653 22.5 － － －
受益権 等
中国・四国 28,899 7.5 － － － 28,595 7.4 － － －
九州・沖縄 39,469 10.2 － － － 40,263 10.4 － － －
マレーシア 615 0.2 615 △130 0.2 608 0.2 608 △127 0.2
小計 354,468 91.7 615 △130 0.2 351,964 91.2 608 △127 0.2
関係会社株式（注６） 6,078 1.6 6,078 118 1.6 6,078 1.6 6,078 135 1.6
預金・その他の資産 25,983 6.7 14 － 0.0 27,939 7.2 14 － 0.0
資産総額計 386,530 100.0 6,708 △11 1.