3292 Ｒ－イオンリート 2021-08-02 15:15:00
2022 年1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに2022 年7 月期の運用状況の予想及び分配予想について [pdf]
2021 年 8 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区神田錦町一丁目 2 番地 1
イオンリート投資法人
代表者名 執 行 役 員 関 延 明
（コード：3292）
資産運用会社名
イオン・リートマネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 関 延 明
問合せ先 常務取締役 財経・管理管掌 井 戸 坂 智祐
（TEL．03-5283-6360）
2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正
並びに 2022 年 7 月期の運用状況の予想及び分配予想について
イオンリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2021 年 3 月 17 日付「2021 年 1
月期 決算短信（REIT） 」において公表した、2022 年 1 月期（2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31
日）の運用状況及び分配の見通し（予想数値）について、下記のとおり修正しましたのでお知ら
せいたします。
また、併せて 2022 年 7 月期（2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）の運用状況及び分配の見
通し（予想数値）について、下記のとおりお知らせいたします。
記
1．運用状況の予想の修正
（1）2022 年 1 月期の運用状況の予想数値及び分配予想数値の修正
1 口当たり
分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金
は含まない）
前回発表予想 17,762 6,822 5,999 5,999
3,200 円 0円
（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 19,890 7,665 6,715 6,635
3,315 円 0円
（Ｂ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 2,128 842 715 635
115 円 0円
（Ｂ－Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
12.0％ 12.4％ 11.9％ 10.6％ 3.6％ -
（Ｂ－Ａ）/（Ａ）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
（2）2022 年 7 月期の運用状況の予想数値及び分配予想数値
1 口当たり
分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金 利益超過分配金
は含まない）
19,918 7,561 6,621 6,621
今回発表予想 3,270 円 0円
百万円 百万円 百万円 百万円
(参考)
2022 年 1 月期：予想期末発行済投資口数 2,044,467 口（前回発表時は 1,873,317 口）
2022 年 7 月期：予想期末発行済投資口数 2,044,467 口
(注記)
1． かかる予想数値は別紙 1「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条
件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、実際
に決定される新投資口の発行数及び発行価格、金利の動向、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化な
どにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金は
含まない）は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3． 単位未満の数値は切捨て、百分比率は小数点第 2 位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
2. 修正及び公表の理由
本日付「国内資産の取得及び貸借に関するお知らせ」において公表した新規取得資産の組
入れ及び「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」において公表した新投資口の
発行に伴い、2021 年 3 月 17 日付にて公表した 2022 年 1 月期の予想の前提に変更が生じたこ
とから、2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正を行うものです。
また、これに併せて 2022 年 7 月期について、同様の前提に基づいた新たな運用状況の予想
及び分配予想を行うものです。
なお、2021 年 7 月期（2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）の運用状況及び分配金の実績
については、2021 年 9 月中旬公表予定の 2021 年 7 月期（第 17 期）決算短信にて公表する予
定です。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス ： https://www.aeon-jreit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【別紙 1】
2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
• 2022 年 1 月期（第 18 期）
（2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日）
（184 日）
計算期間
• 2022 年 7 月期（第 19 期）
（2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）
（181 日）
• 本日現在保有している運用資産 43 物件（海外 SPC を通じて保有している「イ
オンモール セレンバン 2(AEON MALL SEREMBAN 2)」を含みます。以下「保有
資産」といいます。 ）に、2021 年 8 月 4 日に取得予定の 4 物件（以下「新規取
得資産」といいます。 ）を加えた計 47 物件を前提としています。新規取得資産
の取得の詳細につきましては、 本日付公表の 「国内資産の取得及び貸借に関す
運用資産
るお知らせ」をご参照ください。
• 運用状況の予想にあたっては、 新規取得資産を上記日程にて取得したものとみ
なし、2022 年 7 月期（第 19 期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、保
有資産の売却等）がないことを前提としています。
• 実際には上記以外の運用資産の異動により変動する可能性があります。
• 保有資産の賃貸事業収益については、 本日現在効力を有する賃貸借契約、 市場
動向等を勘案し算出しており、海外 SPC からの受取配当金については、2022
年 1 月期（第 18 期）及び 2022 年 7 月期（第 19 期）中にそれぞれ配当金を受
領することを前提に算出しています。なお、マレーシアの為替相場は、1 マレ
ーシア・リンギット＝24.00 円で想定しています。新規取得資産の賃貸事業収
営業収益
益については、 各新規取得資産の現所有者等より提供を受けた情報、 新規取得
資産の取得予定年月日において効力を有する予定の賃貸借契約、 市場動向等を
勘案し算出しています。
• 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提
としています。
• 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用について、
保有資産については、 過去の実績値をベースに、 費用の変動要素を反映して算
出しています。また、新規取得資産については、鑑定評価書記載の金額をベー
スに、 各新規取得資産の現所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、 費用の
変動要素を反映して算出しています。
• 一般的に、 取得する資産の固定資産税、 都市計画税及び償却資産税については
前所有者と期間按分により精算しますが、 当該精算金相当額は取得原価に算入
されるため、取得期には費用計上されません。なお、新規取得資産及び保有資
産における固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、2022 年 1 月
期（第 18 期）に 2,029 百万円、2022 年 7 月期（第 19 期）に 2,249 百万円の
営業費用 費用計上を見込んでいます。 新規取得資産については 2022 年度の固定資産税、
都市計画税及び償却資産税が、2022 年 7 月期（第 19 期）から費用計上される
こととなります。
• 建物の修繕費は、資産運用会社（イオン・リートマネジメント株式会社）が策
定した中長期の修繕計画をもとに、 各営業期間に必要と想定される額を費用と
して計上しています。 しかしながら、 予想し難い要因に基づく建物の毀損等に
より修繕費が緊急に発生する可能性は否定できないこと、 一般的に年度による
金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、
各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
• 減価償却費については、 付随費用等を含めて定額法により算出しており、 2022
年 1 月期（第 18 期）に 5,140 百万円、2022 年 7 月期（第 19 期）に 5,110 百
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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万円を見込んでいます。
• 支払利息その他借入関連費用として、 2022 年 1 月期（第 18 期） 932 百万円、
に
営業外費用
2022 年 7 月期（第 19 期）に 921 百万円を見込んでいます。
• 本日現在における本投資法人の有利子負債残高は 159,800 百万円ですが、 新規
取得資産の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2021 年 8 月 4 日付
で短期借入金 23,800 百万円、 長期借入金 19,300 百万円の借入れを行うことを
前提としています。なお、当該短期借入金については、2021 年 9 月 21 日に全
額返済することを前提としています。
• 2022 年 1 月期（第 18 期）に返済期限が到来する借入金 19,100 百万円（返済
期限：2021 年 10 月 20 日）については同額のリファイナンスを行うことを前
借入金 提としています。
• 2022 年 1 月期（第 18 期）末の LTV は 45％程度、2022 年 7 月期（第 19 期）末
の LTV は 45％程度となる見込みです。
• LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を
含みます。 ）を加えた額÷資産総額×100
• 今回発行する新投資口の発行価額の総額及び第三者割当の発行価額の総額に
より、LTV は変動する可能性があります。
• 本日現在発行済みである 1,873,317 口に加えて、 本日開催の役員会で決議した
公募による新投資口の発行（163,000 口）及び第三者割当による新投資口の発
行 （上限 8,150 口）によって新規に発行される予定の合計 171,150 口が全て発
行されることを前提としています。 本投資口発行の詳細につきましては、 本日
付公表の 「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」 をご参照くださ
投資口 い。
• 上記を除き、2022 年 7 月期（第 19 期）末までに新投資口の発行等による投資
口数の変動がないことを前提としています。
• 2022 年 1 月期（第 18 期）及び 2022 年 7 月期（第 19 期）の 1 口当たり分配金
は、各営業期間の予想期末発行済投資口数 2,044,467 口により算出していま
す。
• 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定め
る金銭の分配の方針を前提として算出しています。
• 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
発生等を含む種々の要因により、 口当たり分配金は変動する可能性がありま
1
す。
• なお、定期借地権償却及び資産除去債務の計上に伴う償却等（以下「借地権償
1 口当たり分配金 却等」といいます。 ）について、イオンモール新小松の取得により借地権償却
（利益超過分配 等の影響が大きくなることから、2022 年 1 月期（第 18 期）より借地権償却等
金は含まない） の計上を開始します。これに伴い、2021 年 7 月期（第 17 期）まで財務諸表等
全体に対する重要性がないものとして、 取得時から未計上であった保有 3 物件
（イオンモール大垣、 イオン喜連瓜破ショッピングセンター、 イオンモール日
吉津）分の借地権償却等は、2022 年 1 月期（第 18 期）に一括して費用計上す
る予定です。これらの費用は配当準備積立金の取り崩しを前提としており、
2022 年 1 月期（第 18 期）は 149 百万円、2022 年 7 月期（第 19 期）は 69 百万
円の取り崩しを前提として算出しています。
1 口当たり • 利益を超えた金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点で
利益超過分配金 は行う予定はありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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• 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値
に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前
提としています。
その他
• 新型コロナウイルス感染症の拡大による悪影響の長期化や更なる拡大がない
ことを前提としています。上記予想では、新型コロナウイルス感染症の長期化
や更なる拡大をした場合における運用状況への悪影響を考慮に入れておりま
せん。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【別紙 2】
1 口当たり巡航分配金（試算） 1）の推移
（注
新規取得資産組入前 新規取得資産組入後
（注 2）
1 口当たり巡航分配金 （試算） 1 口当たり巡航分配金 （試算） 3） （注
営業収益 17,690 百万円 19,918 百万円
営業利益 6,706 百万円 7,561 百万円
経常利益 5,934 百万円 6,621 百万円
当期純利益 5,933 百万円 6,621 百万円
発行済投資口数 1,873,317 口 2,044,467 口
1 口当たり巡航分配金
3,198 円 3,270 円
（利益超過分配金を含む）
1 口当たり利益分配金 3,200 円 3,270 円
1 口当たり利益超過分配金 0円 0円
（円） 3,270
3,198
3,000
2,000
2,100
新規取得資産組入前 新規取得資産組入後
（注 1） 口当たり巡航分配金（試算）
「1 」とは、新規取得資産組入前後における 1 口当たり分配金（利益超過分
配金は含まない）の予想に対して、固定資産税及び都市計画税等の公租公課（以下「公租公課」とい
います。 の会計処理により生じる一時的な費用の変動の調整を行って算出された 1 口当たり分配金の
）
試算額をいいます。
・公租公課が取得原価に算入され、また、取得時点において公租公課の賦課決定がされないことか
ら公租公課が費用化されない営業期間に、公租公課が運用資産の取得時から賃貸事業費用として
計上されたものとして試算
これらの 1 口当たり巡航分配金（試算）に記載の利益及び分配金は、特定の計算期間の利益や分配金
を試算することを目的とするものではなく、また、特定の計算期間における利益や分配金等の予想とし
ての意味を有するものでもありません。なお、 口当たり巡航分配金」は、一般に公正妥当と認めら
「1
れる企業会計の基準により規定される指標ではなく、また、会計監査人の監査を受けたものではありま
せん。当該試算額は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して表示される他の指標の代
替的指標として考慮されるべきものではありません。更に、 口当たり巡航分配金」は、将来の分配
「1
の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものではありません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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（注 2）新規取得資産組入前の「1 口当たり巡航分配金（試算） 」は、2021 年 7 月期（第 17 期）の 1 口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）の予想を元に計算しています。2021 年 7 月期（第 17 期）の 1 口当
たり分配金（利益超過分配金は含まない）の予想については、2021 年 3 月 17 日付「2021 年 1 月期 決
算短信（ＲＥＩＴ） 」をご参照ください。
（注 3）新規取得資産組入後の 1 口当たり巡航分配金は 2022 年 7 月期（第 19 期）の 1 口当たり分配金（利益超
過分配金は含まない）の予想を元に計算しています。なお、2022 年 7 月期（第 19 期）における 1 口当
たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、別紙 1「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況の
予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出しています。したがって、今後の不動産等の追加
取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、
金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等
により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含ま
ない）及び 1 口当たり巡航分配金は変動する可能性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2022 年
7 月期の運用状況の予想及び分配予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的
として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行
及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家
ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933
年米国証券法に従って登録がなされたものではなく、 1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行
うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ませ
ん。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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