イオンリート投資法人
第16期 （2021年1月期）
決算説明資料
（資産運用会社）
イオン・リートマネジメント株式会社
証券コード：3292 https://www.aeon-jreit.co.jp/
目次
Ⅰ. 第16期決算/第17期 第18期業績予想/今後の成長目標
・ Ⅱ. イオンリートの強み
1. Executive Summary .................................................................. P.6 1. イオンリートの強み ................................................................... P.23
2. 第16期(2021年1月期)決算概要 ...................................................... P.7 2. 地域社会に支持され、進化を続ける「生活インフラ資産」... P.24
3. 第17期(2021年7月期)業績予想 ...................................................... P.8 3.「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力 ...................... P.25
4. 第18期(2022年1月期)業績予想 ...................................................... P.9 4. 生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性 ....................... P.26
5. 第16期運用状況 ～国内商業施設 営業状況～ ..................................... P.10 5. 外部成長 ～パイプラインサポートを通じた厳選投資～............................ P.27
6. 第16期運用状況 ～国内38商業施設 店舗業績～ .................................. P.11 6. 外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～ ........................... P.28
7. Withコロナにおけるイオングループの取組み ....................... P.12 7. 内部成長 ～運用物件の価値向上のための活性化投資～ ........................... P.29
8. コロナ禍におけるフリーキャッシュ活用事例 ........................ P.14-15 8. 財務方針 ～安定調達～ .................................................................... P.30
9. イオンモール利府 リニューアル .............................................. P.16 9. 財務方針 ～財務運営～ .................................................................... P.31
10. 資金調達（2020年リファイナンス） ...................................... P.17 10. 財務方針 ～LTV及び調達コスト推移～ .............................................. P.32
11. 第16期末ポートフォリオ指標 .................................. P.18 11. リスクマネジメント ～自然災害への対応～ ................................... P.33
12. 着実な巡航分配金の成長 ......................................................... P.19 12. 成長の原動力となるキャッシュフロー創出力 ................... P.34
13. 今後の成長目標達成に向けた分配金向上施策 ....................... P.20 13. サステナビリティ...................................................................... P.35-39
14. マネジメントメッセージ............................................................ P.40
2
目次
Appendix１ イオンリート投資法人の特徴 Appendix２ データ集
1. 基本理念・基本方針 ................................................................ P.43 1. 第16期(2021年1月期)貸借対照表 ................................................ P.60
2. ポートフォリオ構築方針 ........................................................ P.44 2. 第16期(2021年1月期)損益計算書 ................................................ P.61
3. イオンリートの保有物件(2021年1月末日時点) ............................ P.45 3. ポートフォリオ一覧 ................................................................ P.62-63
4. 第16期末ポートフォリオ概要と分散状況...................... P.46 4. 第16期保有資産(43物件)データ 鑑定評価の概要 .................... P.64-65
5. 上場以降の資産規模の推移及び取組み ................................. P.48 5. 平均キャップレート ................................................................ P.66
6. 分配金とNAVの進捗 ............................................................... P.49 6. 賃料増加を伴う活性化投資の主な実績及び
今後の予定 ............................................................................... P.68
7. イオンリートの上場来取組み①(Jリート初海外不動産投資) ......... P.50
7. 活性化投資事例 ........................................................................ P.69
8. 新型コロナ感染症流行下での店舗営業状況（マレーシア） ..... P.51
8. ポートフォリオ組入店舗の業績動向 ..................................... P.70-71
9. マレーシアのマーケット状況 ................................................ P.52
9. 財務運営 ................................................................................... P.72
10. 海外不動産取得スキームについて ...................................... P.53
10. 借入金等の状況 ..................................................................... P.73-74
11. イオンリートの上場来取組み②(物流施設) ............................ P.54
11. 商業施設の日米比較 ............................................................. P.75
12. サポート契約締結会社の拡大 .............................................. P.55
12. 投資口価格推移 ..................................................................... P.76
13. イオングループの概要 .......................................................... P.56
13. 投資主の状況 ......................................................................... P.77
14. イオングループが開発した主要な大規模商業施設 ............ P.57
14. ディスクレーマー ................................................................. P.78
3
第16期（2021年1月期）決算説明資料
I. 第16期決算/
第17期・第18期業績予想/
今後の成長目標
Executive Summary
安定した分配金を継続
業
績 分配金 3,184円 分配金 3,200円
へ （当初予想比+1.7%） イオンモール利府、今夏リニューアル
の 第16期 賃料減額実績なし
第17・18期
オープン、一時休業し改装中
影 実績 イオン上田SC取得による分配金向上
予想
一時的な収益の変動に対し、
響 総額1.8億円の防煙垂れ壁工事に
配当準備積立金を活用し、分配金を安定化
よる内部成長による賃料増額 イオンモール直方 底地取得
運 コロナ禍再拡大の中でも、生活インフラ資産として営業を継続
用 好調な食品、日用品等が牽引、業績は底堅く安定して推移
資
産
の 前年比約 89%の実績
営 営業 マスターレッシーの稼働率は 100%
店舗
業 状況 エンドテナント稼働率は98%超えて推移 業績
好調な食品、日用品等が牽引し、
状 通常期並みの業績へ回復傾向
況
6
第16期(2021年1月期)決算概要
新規物件取得により、当初予想を大きく上回る分配金を実現
（単位：百万円）
第16期 (2021年 1月期) 第15期 (2020年 7月期) 対予想 差異要因 (A-B)
実績 当初予想 予想差 実績 前期差
金額
A B A-B C A-C 項番 主な内訳
(百万円)
営業収益 17,701 17,549 ① +152 17,574 ④ +127 ① イオン上田SCの賃料収入 +128
修繕費 +71
②
営業費用 10,899 10,818 ② +80 10,791 ⑤ +107 ファンドコスト ▲33
③ デット関連コスト ▲46
営業利益 6,802 6,730 +72 6,782 +19
営業外費用 838 858 ③ ▲20 887 ▲49 対前期実績 差異要因 (A-C)
金額
項番 主な内訳
経常利益 5,965 5,871 +93 5,954 +11 (百万円)
④ イオン上田SCの賃料収入 +128
当期純利益 5,965 5,871 +93 5,953 +11
修繕費 +39
⑤ 減価償却費 +32
NOI 12,338 12,271 +67 12,260 +78
ファンドコスト +10
発行済投資口数 (口) 1,873,317 1,873,317 - 1,873,317 -
1口当たり分配金 (円) 3,184 3,130 +54 3,178 +6
7
第17期(2021年7月期)業績予想
一時的な賃料変更があるものの、配当準備積立金を活用して分配金3,200円を維持
（単位：百万円）
第17期 (2021年 7月期) 第16期(2021年1月期) 対前回予想 差異要因 (A-B)
今回予想 前回(9/14)予想 前回差 実績 前期差
金額
A B A-B C A-C 項番 主な内訳
(百万円)
イオン上田SCの賃料収入増 +216
営業収益 17,690 17,549 ① +140 17,701 ▲10
① イオンモール利府
▲69
一時的な賃料変更
営業費用 10,984 10,861 ② +122 10,899 ⑤ +85
修繕費 +73
②
営業利益 6,706 6,688 +18 6,802 ▲95 減価償却費 +55
③ デット関連コスト ▲43
営業外費用 772 816 ③ ▲43 838 ⑥ ▲65
一時的な収益・費用の影響を
④ +69
カバーする為、取り崩し(注1)
経常利益 5,934 5,872 +62 5,965 ▲31
(注1)イオンモール利府の一時的な賃料変更(2021年3月～6月)による営業
収益の一時的なマイナスをカバーするため、 配当準備積立金を活用
当期純利益 5,933 5,871 +62 5,965 ▲31
配当準備積立金取崩 (注1) 69 - ④ +69 - +69 対前期実績 差異要因 (A-C)
金額
項番 主な内訳
(百万円)
NOI 12,291 12,218 +72 12,338 ▲46
公租公課 +87
発行済投資口数 (口) 1,873,317 1,873,317 - 1,873,317 - ⑤ 借地借家料 ▲33
減価償却費 +27
1口当たり分配金 (円) 3,200 3,130 +70 3,184 +16 ⑥ デット関連コスト ▲66
(注2)第17期予想の前提為替レートは、1RM=24.0円 8
第18期(2022年1月期)業績予想
第17期予想分配金と同額の3,200円と安定的な運用を継続
（単位：百万円）
対前期予想 差異要因 (A-B)
第18期 (2022年 1月期) 第17期 (2021年 7月期)
金額
予想 今回予想 前期差 項番 主な内訳
(百万円)
A B A-B
イオンモール利府
① +69
一時的な賃料変更期間の終了
営業収益 17,762 17,690 ① +71
減価償却費 ▲123
営業費用 10,939 10,984 ② ▲45 ② 修繕費 +43
ファンドコスト +31
営業利益 6,822 6,706 +116
③ デット関連コスト +50
営業外費用 823 772 ③ +50
配当準備積立金の推移・活用例
経常利益 5,999 5,934 +65 ・配当準備積立金の推移
第14期末 474百万円
当期純利益 5,999 5,933 +65
第15期末 474百万円
配当準備積立金取崩 - 69 ▲69 第16期末 474百万円
第17期末(予想) 405百万円
第18期末(予想) 405百万円
NOI 12,327 12,291 +35
・配当準備積立金の活用例
発行済投資口数 (口) 1,873,317 1,873,317 - ▶ 税会不一致による導管制要件の未充足
▶ 除却損・売却損や減損による損失発生
▶ 為替変動による収益の減少
１口当たり分配金 (円) 3,200 3,200 - ▶ 天災やそれに起因する想定外の事象
▶ 新規投資口発行に伴う分配金の希薄化
(注1)第18期予想の前提為替レートは、1RM=24.0円 ▶ その他、突発的事象による一時的な費用負担 9
第16期運用状況 ～国内商業施設 営業状況～
第16期は全商業施設において全館営業を継続
国内商業施設の全館営業状況(15期～16期)
2020年 2021年
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2月 1月
第15期 第16期 7月
緊急事態
発令 解除 発令
宣言(注1)
100% 約50日間
全 38物件（注2）
通常営業再開
一部の店舗(専門店)で 全期間を通じて
50% 一時営業自粛を実施 全館営業を継続(注3)
5 物件 営業
0%
（注1）2020年4月7日に東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、福岡県につき宣言発令。４月16日に全国にて宣言発令。
2020年5月14日に北海道、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、京都府、大阪府、兵庫県以外の地域につき宣言解除、5月21日に北海道、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県以外の地域につき宣言解除、5月25日に全国にて宣言解除。
2021年1月7日に埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県に発令、1月14日に大阪府、兵庫県、京都府、愛知県、岐阜県、福岡県、栃木県に発令。
（注2）保有43物件中、物流施設3物件、海外2物件を除く。 なお、営業中の専門店においても、営業休止もしくは時短営業のテナントが一部あり。
（注3）一部店舗で時短営業を実施
10
第16期運用状況 ～国内38商業施設 店舗業績～
賃料収入100％確保、エンドテナント売上高も前期と比較してより一層の回復傾向
イオンリート 第16期賃料収入
賃料減額なく
120% 計画比 100 ％確保
100%
80%
60%
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月
エンドテナント売上高(前年、前々年比)
2019年消費税増税の 2019年の消費増税の影響を
110% 駆け込み需要の影響
除けば、店舗業績は前期に
約103% 比べ概ね回復基調
100%
約88%
90% 約83%
約94%
80%
70% 約81%
約79%
60%
2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月
前年比 前々年比
（注1）「第16期賃料収入」「エンドテナント売上高（前年比、前々年比）」は、本資産運用会社にて算定しています。
（注2）「第16期賃料収入」は、各月に収受した賃料につき、業績予想の前提とした月額賃料（年額賃料を12で除したもの）に対する割合で示したものをいいます。
（注3）「エンドテナント売上高（前年比、前々年比）」は、本投資法人が2021年1月末日時点で保有する国内商業施設において、2020年8月～2021年1月迄のエンドテナント売上高について、
前年及び前々年同月比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。2020年12月及び2021年1月については、各マスターレッシーへのヒアリングによる速報値で算定しています。 11
Withコロナにおけるイオングループの取組み
生活インフラ資産として、防疫対策を徹底しながら変化を捉えた取組みを実践
ネットスーパー 新しい買い物スタイル 需要変化への対応
ネットスーパーの注文商品の受け取り方 レジ待ちがない非対面でのお買い物 生活シーンに合わせ、楽しくマスクを
の多様化「ドライブピックアップ！」 「レジゴー」 選べるマスクショップの常設化
密回避の新サービス 安定した日用品の提供 生活応援
映画館とは違う非日常感の提供 「お客さま第一」の理念のもと、お客さま
不足する日用品需要に対する販売強化
「ドライブインシアター」 も地域も元気が出る取組みの実践
12
MEMO
13
コロナ禍におけるフリーキャッシュ活用事例 ①
第16期 物件取得 第17期 物件取得
イオン上田ショッピングセンター イオンモール直方 底地
パイプラインサポート
地域社会に根差した生活インフラ資産を好条件で取得
（第三者保有物件の売却情報の提供）を活かした取得
修繕費、資本的支出が賃借人負担となるネットリースで締結 イオングループと共に継続的に事業者の動向を把握
緊急事態宣言中も生活を支えるインフラとして営業継続 売却ニーズのあったタイミングでの取得により、完全所有権化
取得日 2020年10月15日 取得日 2021年2月25日
所在地 長野県上田市常田二丁目12番18号 所在地 福岡県直方市湯野原二丁目1番1号
敷地面積 35,815.73㎡ 敷地面積 88,396.75㎡（今回取得：45,408.54㎡）
取得価額 53億円 取得価額 13億円
鑑定評価額 55億円 鑑定評価額 13億円
鑑定NOI利回り 6.8% 鑑定NOI利回り（注） 4.3%
償却後NOI利回り 4.6% 償却後NOI利回り -
巡航期の償却後NOIへの寄与 123百万円増加 巡航期の償却後NOIへの寄与 27百万円増加
（注）本底地取得により増加するNOIを取得価額にて割った利回り。
14
コロナ禍におけるフリーキャッシュ活用事例 ②
変化するマーケット状況を見極め、キャッシュを活用した機動的な外部成長戦略を推進
手元資金での外部成長を実現 内部成長事例（イオン上田SC）
資金調達によらず、手元資金100％（約70億円）で物件取得
イオングループと協働した
巡航分配金＋70円増加や一口当たりNAV増加など リニューアルによる物件価値の向上
投資主価値向上を実践
イオンリテール社と外壁塗装工事及び2025年2月迄の
外部成長のみならず、今後の内部成長に向けた取組みも実施 賃料増加を伴う活性化工事に関する基本合意書を締結
物件取得による巡航分配金効果
外壁塗装工事（予定）
2021年 投資額 271百万円
（単位：円）
3,200 年間賃料 約 17百万円増加
10円
イオンモール直方
底地取得
60円
3,150
商圏の変化に対応したGMS・
2025年 専門店バランスの適正化（予定）
イオン上田SC まで 活性化投資による
物件取得 賃料増額を検討
3,100
物件取得前
物件取得前 物件取得後
物件取得後
15
イオンモール利府 リニューアル
新棟竣工やリニューアル投資により、東北地方でNo.1の商業施設へ
東北エリア 全SC 面積ランキング（店舗面積ベース）
上空通路
イオンモール利府（既存棟+新棟）
新棟 イオンモール名取
イオンモール下田
イオンモール秋田 新棟竣工後1位
既存棟 イオンモール盛岡
（保有物件） イオンモール利府（既存棟）
0㎡ 40,000㎡ 80,000㎡ 120,000㎡
2021年1月期（第16期） 2021年7月期（第17期） 2022年1月期（第18期）
マスター
レッシー変更
営 通常営業
業
イオンリテール 工事期間中の一時的な賃料変更 リニューアルオープン
～2021年
今 既 状
→イオンモール
2021年2月28日 2021年3月～6月 2021年夏頃～
後 況 1月31日
存
の 棟
ス
ケ 保
有
外壁工事～2021年6月頃
ジ 物
件 リ
ュ 工 ニ
ュ
ー 事 防水工事～2021年8月頃
ル 等 ー
ア
ル 機能向上工事～2023年7月頃
新棟 オープン2021年3月5日～
16
資金調達（2020年リファイナンス）
J-REIT初のサステナビリティリテールボンドをJ-REITのリテール債史上最大金額で起債
平均調達コストの低減及び平均有利子負債期間の長期化を実現
サステナビリティボンド~調達手段の多様化を実現~ リファイナンスの効果
リファイナンス単体318億円
環境や社会的課題へ配慮した運営・物件であることを評価 平均調達コスト
日本格付研究所より最上位評価の「SU1」取得
0.88％ 0.78％
グリーン性
▶ エネルギー効率改善 当初残存期間
▶ 水・廃棄物等の削減 etc
店頭ポスター 5.2年 8.1年
ソーシャル性
▶ 雇用創出・維持 ポートフォリオ全体1,598億円
▶ 防災への備え
▶ バリアフリー・ジェンダーフリーを備える施設 etc 平均調達コスト
0.79％ 0.77％
発行金額 年限 利回り 特典 平均残存期間
180億円 10年 0.992％ イオン商品券 販売リーフレット 3.8年 4.9年
（15期末時点） （16期末時点）
17
第16期末ポートフォリオ指標
資産規模（注1）43物件 ポートフォリオNOI利回り 含み益(注2)
6.3 %
3,955億円 償却後NOI利回り
+ 663億円
(第15期末比 +53億円) (第15期末比 +42億円)
3.9 %
1口当たり分配金 1口当たりNAV LTV（敷金除く）
3,184円 41.3 %
144,604円 LTV（敷金込み）
(第15期末比 +2,244円)
44.8%
(注1)当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課 等）を含まない金額である取得 価額の合計です。
(注2)含み益は、第16期末の鑑定評価額-第16期末の帳 簿価額にて算出しています。
18
着実な巡航分配金の成長
物件取得による固都税効果
■巡航分配金 ■固都税効果
（単位：円） イオンモール イオン上田 イオンモール直方
多摩平の森 ショッピングセンター （底地）
3,400
3,300
2 2
3,200 29 39
48 34
3,198 3,198
12 3,149 3,145
3,000 3,018 3,047 3,040
222
2,944
167
2,800
2,807
2,759 業績予想
2,600
2,400
2,200
積立金
活用
2,000
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 中期目標
2021年2月～2022年1月
「固都税効果」について
固都税とは1月1日時点の不動産所有者へ課される税金。売買が行われた年の保有期間に応じて売主・買主双方で負担。
買主負担の税金は、売買が行われた年に資産計上され、費用計上されないため、分配金が増加。翌年の納付時期より費用計上される。
（注）「巡航分配金」とは、1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）の実績額に対して、固定資産税及び都市計画税等（本頁においては「固都税」とします。）の公租公課（以下、本注記において「公租公課」といいます。）の会計処理により生じる以下の一時的
な費用の変動の調整を行って算出された1口当たり分配金の試算額をいいます。第9期（2017年7月期）の「1口当たり巡航分配金」は、特別利益として計上された災害損失引当金戻入額及び固定資産税減免額合計約537百万円のうち、当期に利益の分配として分配される金
額を除いて計算しています。第17期（2021年7月期）の「1口当たり巡航分配金」は、イオンモール利府の2021年3月から6月迄の賃料変更により生じた営業収益減少分69百万円について、配当準備積立金を活用することにより、本来の営業収益をベースにしたものとして
計算しています。公租公課が取得原価に算入され、また、取得時点において公租公課の賦課決定がされないことから公租公課が費用化されなかった各営業期間に、公租公課が各運用資産の取得時から賃貸事業費用として計上されたものとして試算。なお、「巡航分配金」
は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定される指標ではなく、また、会計監査人の監査を受けたものではありません。当該試算額は、一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきもので
はありません。更に、「巡航分配金」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものではありません。
19
今後の成長目標達成に向けた分配金向上施策
巡航分配金 資産規模
豊富なキャッシュフローを活用し中期的な達成を目指す マーケット環境に応じ
柔軟な資産規模の拡大を目指す
3,198円
（イオンモール直方底地取得後）
3,300円 3,968 億円
（イオンモール直方底地取得後）
5,000億円
フリーキャッシュ活用シミュレーション（80億円試算）
①収益力向上 ②財務基盤の安定化 ③資本政策
物件取得 活性化投資 LTV 突発的な 利益超過分配 自己投資口取得
コントロール 事象への対応
NOI利回り 6.3% 投資口価格115,683円水準での
平均金利 0.8%の借入金を 自己投資口取得・消却を仮定
償却後利回り 3.9%
返済すると仮定
・ 第 16 期 末 1口当たりN A V 144,604円の 0. 8倍となる投 資 口 価 格 水 準を前 提
物件を 取得すると仮定 ・ LT V を 一 定 保持 する ため、 借入 金返済 を同 時に 実施す るこ とを前 提
・ 借 入 金 返 済額36億円 、自 己投 資口取 得・ 消却 額44億 円にて 試算
分配金 約82円増加 分配金 約16円増加 分配金 約72円増加
LTV 増減なし LTV 約1.17%減 LTV 増減なし
FCF 1.9億円増 FCF 増減なし FCF 増減なし
（注）
将来の巡 航分配金及び資産規模の値は、
本資産運 用会社が設 定する運 用目標であり、
その実現を保証するものではありません。また、
上記の各施策は、
その実行を確約するものではありません。
20
MEMO
21
第16期（2021年1月期）決算説明資料
Ⅱ. イオンリートの強み
イオンリートの強み
外部成長 内部成長 財務方針
生活インフラ資産に投資 強固なマスターリース 資金調達の安定性
変化に対応し、将来に渡り支持され続ける 長期 固定のマスターリース、
・ 契約による安 リテール債、サステナビリティファイナン
「生活インフラ資産」の取得 定した賃料収入 ス等、多様 な調達手段の実現
パイプラインの強み 効果的な増床・活性化
豊富なパイプラインより相対にて取得でき 競争力強化、機能維持 向上を目的とした
・ リスクマネジメント
る優位性 多様な施策
分配金の安定性
地震保険や積立金等の活用による自然災
害への耐性向上
戦略的キャッシュマネジメント
キャッシュフロー創出力 機動的な手元資金の活用
年間約80億円のフリーキャッシュフロー創出力 様々な局面において最適な選択肢を選択可能
サステナビリティ
中長期的な視点で｢持続可能な社会｣と｢イオンリートの安定収益確保｣の実現を目指す
23
地域社会に支持され、進化を続ける「生活インフラ資産」
日常利用される多くの 生活ニーズや環境の変化に 地域社会のコミュニティを
生活インフラ
テナントを備えた 対応し、将来にわたって 形成する場所となる
資産とは… 「暮らしのプラットフォーム」 継続運営が可能な施設 地域社会に欠かせない施設
環境に配慮した施設 日常利用される
多彩なテナント
屋上・壁面に太陽光パネルを設置 シネマ、フードコート等、幅
環境負荷を低減 広いニーズに応える専門店
ドライブピックアップ！ 公共的テナント
敷地内にWebで注文した商品を 郵便局、保育園、クリニック
車で受取できるレーンを整備 等、公共的テナント
店舗と融合するイオンのネットスーパー事業 地域交流・コミュニティの場 防災拠点としてのイオン
食品を中心とした、幅広い品揃えに Webで注文、店内のカウンター モールウォーキング、親子イベント、お祭り、落語等、 陸上自衛隊、日本航空 と災 被災時の避難スペース
よる、高い集客力 及び専用ロッカーで受取 様々なイベントを開催 害時の連携協定 を締結 「バルーン シェルター」
24
「地域社会の生活インフラ資産」への目利き力
建物
立地 運営力
設備
人口動態・商圏・交通アクセス・ 駐車場・動線・防災拠点・ 集客力・業績・リーシング・
競合環境・開発計画 人や環境に配慮した設備 テナントミックス・公共的機能
住宅街
幹線道路
商圏の厚さ 堅固さ、利便性の高さ 来店動機の豊富さ
例 例 例
商圏 交通アクセス 駐車場 防災拠点 稼働率 リーシング
保有物件 道路交通量 （注2） 保有1商業施設平均 自治体との エンドテナント 国内保有商業施設
商圏人口 （注1） （イオンモール福津の場合） 駐車場台数 （注3） 包括連携協定 実質稼働率 （注4） 総テナント数
約 48万人 約 4.3 万台 約 3,000 協定
締結 100 ％ 約 98 % 約 4,500
（10km圏） （中央自動車道 八王子IC 約3.0万台） 台超 （国内保有商業施設） テナント
（注1）国内保有SRSC及びRSC34物件のうちマーケットレポートに記載がある30物件で試算。 （注3）国内保有SRSC及びRSC34物件にて試算。
（注2）平成27年度全国道路 ・街路交通情勢調査及びマーケットレポートにおける昼間１２時間自動車類（注4）本投資法人が保有する国内商業施設（38物件）について、総賃貸面積（マスターリース面積）に対する空床面積
交通量から抜粋。 を控除した実質賃貸面積（サブリース面積） の比率で算定（2020年11月末時点）
25
生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性
豊富な足元商圏があり、環境変化に対応し、安定収益が見込まれる地域一番店を取得
イオングループ各社との固定賃料を基本としたマスターリース契約により安定賃料を確保
エンドテナント エンドテナント売上高
サ ファッション グッズ 第15期（注1） 第16期（注2）
ブ
グルメ＆フード サービス
リ
ー
ス 約74％ 約89％
契
約 サブリース賃料 （前年比） （前年比）
マスターリース会社 マスターリース契約の概要
運営
イオングループ各社（イオンモール株式会社他）
マ 固定賃料
ス
タ
ー
リ マスターリース賃料（固定賃料） 長期の賃貸借契約期間
ー （国内20年・海外10年）
ス
契
約
安定収益
所有
（注1）「エンドテナント売上高（第15期）」は、本投資法人が2021年1月末日時点で保有する国内商業施設において、2020年2月～2020年7月迄のエンドテナント売上高合計額について、
前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。
（注2）「エンドテナント売上高（第16期）」は、本投資法人が2021年1月末日時点で保有する国内商業施設において、2020年8月～2021年1月迄のエンドテナント売上高合計額について、
前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。2020年12月及び2021年1月については、各マスターレッシーへのヒアリングによる速報値で算定しています。
26
外部成長 ～パイプラインサポートを通じた厳選投資～
パイプラインサポートを通じた厳選投資により物件クオリティを維持しつつ適正な条件での取得を実現
厳選投資の実績～物件クオリティ～ 厳選投資の実績～適正な条件～
取得検討による物件取得比率 相対取引による物件取得比率
約 3割 100%
物件取得の検討結果 相対取引による物件取得 （注2）
取得見送り 物件取得
（単位：億円）
（注1）
7
相対取引
1,583 354
45 ％
100％ 55 ％
72 ％ 866
751 204 150
180
■ 第三者 ■ スポンサー
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
（注1）「取得見送り」とは当該期において、売主側と具体的な価格水準・経済条件をもって検討した物件のうち、価格水準や経済条件、ファイナンスのタイミングなど様々な要因から当該期に取得をしなかった物件群のことを指します。
（注2）2021年1月末時点に取得した保有資産を対象に、取引件数ベースにて集計しています。
27
外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～
イオングループの豊富な物件を継続的に物件取得が可能
パイプラインサポートのメリット
イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用
パ
イ イオンモール株式会社 165 SC
プ
ラ
イ イオンタウン株式会社
145 SC
ン 国 パイプライン総額 （注5）
サ
ポ
内 イオンリテール株式会社 イオン琉球株式会社
イオン北海道株式会社 株式会社ダイエー 730 店舗 （注4） 43 ％
2,500億円
イオン九州株式会社 （GMS・SM・DS・HC・SuC）
ー
ト 57 ％
会 イオングローバルSCM株式会社
60 施設
社
運 イオンモール株式会社 32 SC
営 海
物 外 AEON CO. (M) BHD.
件
（注1 2 3）
・・
AEON BIG (M) SDN. BHD. 65 店舗（GMS・SM・DSのみ）
（注1）2020年2月期イオン株式会社決算補足資料（イオンモール株式会社、イオンタウン株式会社及びイオングローバルSCM株式会社を除きます。）、各社HP（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社） 及びイオン グローバル
SCM株式会社より提供されたデータ（2021年2月期）より抜粋しています。
（注2）「SC」とはShopping Center、「GMS」とはGeneral Merchandise Store、「SM」とはSupermarket、「DS」とはDiscount Store、「HC」とはHome Center、「SuC」とはSupercenterの略です。
（注3）現時点で、本投資法人が取得を予定しているものではありません。
（注4）本店舗のうち一部はイオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社のSCへテナント入居しています。
（注5）「パイプライン総額」とはイオングループ及び第三者が保有する物件で、過去にイオンリート投資法人が買付意向証明書等を提出し、有効期限を越えていない物件の総額を記載しています。
28
内部成長 ～運用物件の価値向上のための活性化投資～
目的に合わせた投資を継続的に行い資産価値の向上 賃料増額を実現
・
賃料増加を伴う活性化投資の累計額
物 ■大規模リニューアル
件
の
・商圏の変化に応じたテナント
大幅入れ替え
50.6億円 (2021年1月現在)
競
争 ■増床
力 ・テナント数増加による 活性化投資により増加した年間賃料の累計額(注3）
強 来店動機の向上
化 (単位：百万円）
350
■設備更新工事
・最新設備導入による 340
物 エネルギー効率向上
件 ■外壁工事
の ・外観リニューアルによる
330
機 物件イメージの向上
能
維 320
持 ■防災・減災工事
・
向 ・地震による被害の抑制や
最小化 310
上
・営業の早期復旧
防煙垂れ壁工事 (注2)
17期予定工事を含めた工事進捗率 300
2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 2022年1月期
約 97 ％（ 37 物 件／38 物 件） （第15期） （第16期） （第17期）想定 （第18期）想定
(注1) 「活性化投資」とは運用物件の価値向上のための工事をいいます。
(注2) 「防煙垂れ壁」は火災時において煙の流れを遅くするために設置が義務づけられているもので、この素材をガラスから不燃フィルム等に改修し、より安全な施設となるよう努めています。
(注3) 2021年1月期（第16期）末時点の保有資産を集計対象としています。
29
財務方針 ～安定調達～
今後の環境変化にも耐えうるように、安定調達に向けた取組を着実に実施
安定調達 =常に調 達が 可能な体 制 の構築 ） 4 つの柱
（ の
資金調達先の多様化
調達コストの安定化 LTVコントロール 返済期限の分散化
資金調達手段の拡充
金融機関からのローンを主体 アレンジャーを主体としたシンジ 43－47％の水準を目安 マーケットリスクの影響を低減
ケートローンでの調達を重視 する観点から、
調達期間5－7年を
リファイナンスリスクを考慮に 借入余力を残しながら、
機動的な 目安
入れ、イオングループの知名度を 長期 低利回りでの投資法人債に
・ 物件取得を実施
活かした投資法人債など多様な よるコスト低減を目指す 調達しやすい環境下で、 ・
長期 金
手段での調達を実施 利固定化を図る
資金調達先の多様化 調達コスト改善 LTV 当初残存年数
（IPO当時） （現在）
（IPO当時） （現在） （IPO当時） （現在） （敷金除く） （敷金込み）
15 社 23 社 0.90 % 0.77 % 41.3 % 44.8% 5.3 年 7.9年
金融機関との取引拡大 投資法人債比率 借入余力（LTV50%まで） 長期比率
（IPO当時） （現在）
100 %
ローン
ホール債 31.9 % （IPO当時） （現在）
ローン
100 %
リテール債
合同金銭信託
（直近起債時利回り） 0.992 %
220 億円 390 億円 金利固定化比率
グリーンファイナンス
サステナビリティ
（180億円 期間10年）
100 %
ファイナンス
30
財務方針 ～財務運営～
財務運営 格付の状況
2020/7月期 2021/1月期 信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
（第15期） （第16期）
日本格付研究所
長期発行体格付 AA- 安定的
新規調達金額（注1） 98億円 318億円 （JCR)
有利子負債残高 1,598億円 1,598億円
うち投資法人債残高 330億円 510億円
有利子負債の内訳（2021年1月期（第16期）時点）
当初残存年数 7.2年 7.9年
平均残存年数 3.8年 4.9年
平均有利子負債コスト 0.79% 0.77% リテール債
29%
長短比率 93.9% 100% ホールセール債 メガバンク
2% 2021年 33%
固定金利比率 93.9% 100% 合同金銭信託 1月末時点
2% (第16期)
LTV（敷金込） 44.9% 44.8%
地方銀行
借入余力（上限50％） 約390億円 約390億円 6%
信託銀行 16%
保険会社 政府系・
1% 大手銀行 系統上部
（注1）ブリッジローンを除くリファイナンス、及び新規物件取得に係るデット調達を含みます。
4% 7%
返済期限の分散化（2021年1月期（第16期）時点）
（単位 億円）
：
新規借入額 既存借入額 投資法人債
48
40 50
191 208 204
133 180
150
113 91 120
10
20 10 20 10
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2036年 31
財務方針 ～LTV及び調達コスト推移～
借入余力（注）
LTVの推移 約 390 億円
46.0%
44.7% 44.9% 44.9% 44.9% 44.8%
43.5%
42.0%
41.4% 41.4% 41.4% 41.3%
41.4%
39.9%
38.0%
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
LTV（敷金込み） LTV（敷金除く）
（注）「借入余力」の見込額は、LTV（敷金込み）を仮に50%まで引き上げた場合における借入余力の金額の概算額を記載しています。なお、当該金額は、本投資法人が実際に当該金額の資金調達が出来ることを保証又は約束するものではありません。
「 」
有利子負債 平均調達期間及びコスト推移
当初残存期間（右軸） 平均残存期間（右軸）
0.90% 7.7 年 7.9 年 9.0 年
0.80% 7.1 年 0.79% 7.1 年 0.79% 0.82% 7.2 年 0.79%
6.6 年 0.77% 7.0 年
0.70%
4.6 年 4.5 年 4.9 年
3.7 年 4.1 年 3.8 年 5.0 年
0.50%
3.0 年
0.30% 1.0 年
2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
32
リスクマネジメント ～自然災害への対応～
突発的な災害に対して耐性の強いリートへと成長
分散投資 火災保険・地震保険の付保
投資エリア及び1物件当たりの取得価額の分散 国内ポートフォリオを対象とした地震保険を付保
地震保険の保険金額： 30億円（免責1億円）
25都道府県 火災保険は台風や豪雨などの風水害も保険対象
（第2期末：14県） 施設賠償責任保険は営業補償も保険対象
<地震リスクの状況> PML（%） 予想最大損失額
国内ポートフォリオPML 1.4% 約50億円
マレーシア
<地震リスクの状況>
対象物件、国内保有物件 41物件
支払限度額（免責1億円） 30億円
投資エリア 保険料（年額） 2.1億円
豊富なキャッシュフロー 配当準備積立金の積立て
年間約 79億円のフリーキャッシュフロー （注） をもとに、
第16期末時点の配当準備積立金残高： 474百万円
自然災害をはじめとした一時的な収益減少の際に、
自然災害等にも活用可能
分配金の安定性を維持するために活用していく方針
（注）フリーキャッシュフローは、減価償却費－資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を除く）
<過去の活用事例>
にて算出。 北海道胆振東部地震による被害対応 46百万円
33
成長の原動力となるキャッシュフロー創出力
JリートNo.1のキャッシュフロー創出力による豊富な手元資金 (注1)(注2)
創出実績（注3） 過去の投資実績
第15期・第16期 実績合計 外部成長 新規物件取得 53億円 増築棟の取得 71億円
減
価 イオン上田ショッピングセンター イオンモール甲府昭和
償 フリーキャッシュ
却
費 79億円 内部成長 増床リニューアル 7.9億円
93億円
イオンモール盛岡
資本的支出 13億円
（注1）2021年2月末日時点で公表済みの各上場投資法人の直近決算期における総資産額が1,000億円以上の上場投資法人を対象に、本資産運用会社にて計算。
（注2）減価償却費÷総資産（年率）にて算出。
（注3）フリーキャッシュフローは、減価償却費－資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を除く）にて算出。
34
サステナビリティ ～イオンリート～
ステークホルダーと共存・共栄しサステナブル経営を推進
GRESBリアルエステイト評価にて ５Stars（最上位評価）を取得
保育施設や医療施設
地域自治体との
太陽光発電設備 壁面緑化 防災連携協定 感染症対策の取組み セイムボート出資
ジェンダーフリー対応 公共テナント 利益相反管理
水・廃棄物削減の 植樹 モール内イベント
取組み 省エネルギーの 投資主価値と 透明性のある
地域の雇用創出・維持 バリアフリー対応
取組み 防災・減災設備 連動した報酬体系 意思決定プロセス
空調設備更新
EV充電設備 適切な利害関係人との取引
照明LED化
・生活必需品の ・施設運営力の
安定供給 提供 ・プロフェッショナル
・施設の継続利用 ・活性化投資に ・働き方の多様化 ・安定的な
・活性化投資に としての運用力
・地域の憩いの ・集客力のある ・スポンサー 分配金の成長
・お客様の声 よる集客力の よる物件価値の ・健康促進への ・投資資金の提供
場の提供 店舗づくり サポート及び ・ボランティア活動
（お客様のご要望） 向上 向上 取組み ・投資機会の提供
・有事の際の パイプライン への参加
防災拠点の提供 サポート
お客様・ 取引先 イオン
従業員 投資家
地域社会 （テナント等） グループ
35
サステナビリティ ～環境への取組み～
エネルギー消費量及びCO₂排出量に関する削減目標 環境評価認証
ポートフォリオ全体および個別物件において、中長期的に見て DBJ Green Building認証
年平均1％のエネルギー消費原単位及びCO₂排出原単位の低減を
NEW
目指します。
2021年1月
エネルギー効率化への取組み事例 イオンモールKYOTO
22物件取得 ★★★★★取得
イオンモール倉敷 ～集客と環境への配慮の両立～
CASBEE不動産評価認証
Sランク 4 物件 2020年7月
イオンモール多摩平の森
（最高評価） （その他3物件）
太陽光パネル 植樹
BELS認証
壁面緑化 ガーデンミスト
★★★ 1物件 2020年2月
イオン南大阪RDC
（注）上図は、本投資法人、本資産運用会社及びイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
36
サステナビリティ ～社会的課題解決への取組み～
保有物件での取組み 資産運用会社の取組み
雇用の維持 防災拠点の提供 従業員への取組み
働きやすい環境の整備 パンデミック対応
コロナ禍でも営業を継続し 有事の際に避難、
地域の雇用維持に貢献 物資拠点に
経済産業省2021年認定（資産運用会社）
公共性の高いテナント ダイバーシティ 健康増進に向けた各種政策 以前よりインフルエンザ対策として
（食事・栄養セミナー/睡眠セミナー等） マスク・消毒液を全役職員へ配布
従業員満足度調査 テレワーク・時差出勤の推進
ウォーキングイベントの実施 テレワーク率61.8％
ストレスチェックや （2020年5月～2021年1月）
メンタルヘルス研修の実施
毎週ノー残業デーの設定
行政窓口 みんなのトイレの設置
（ジェンダーレス対応） 社内通報制度の設置
地域交流・コミュニティの場の創出
人材育成、従業員教育、資格取得支援
資格名 保有者数 研修の種類 回数
宅地建物取引士 13名 コンプライアンス研修 10回
ARESマスター 9名 業務研修 22回
公認不動産コンサル 合計 32回
モールウォーキング、お祭り等、 3名
多目的ホール「イオンホール」の ティングマスター
（2019年8月から2020年7月末）
様々なイベントを開催 自治体、各種団体利用 （2021年1月末日時点）
（注）上図は、本投資法人、本資産運用会社及びイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
37
サステナビリティ ～ガバナンス・その他の取組み～
ガバナンス GRESB リアルエステイト評価
透明性のある意思決定プロセス 最上位
評価 5 Stars取得
決議成立には外部委員の出席・賛成必須
投資委員会 5年
連続
Green Star取得
コンプライアンス委員会
サステナビリティファイナンス
投資主価値と連動した運用報酬体系
運用
報酬Ⅰ 総資産額×0.3％（上限料率、年限）
最上位 SU1取得 （JCR）
運用 控除前一口当たり分配金
サステナビリティ
ボンド（リテール） 180億円
報酬Ⅱ
×NOI×0.001％（上限料率）
グリーンファイナンス
イオングループによるセイムボート出資
本投資法人発行済投資口数 最上位 Green1取得 （JCR）
約 18.8％保有 グリーンボンド
（リテール） 120億円 グリーン
トラストローン 33億円
38
サステナビリティ ～イオングループ～
「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重し、地域社会に貢献する」という
基本理念のもと、「持続可能な社会の実現」と「グループの成長」の両立を目指します
イオン脱炭素ビジョン2050 防疫体制の構築
店舗 店舗で排出するCO2等を2050年までに総量でゼロにします。 グループとして
2030年
商品・物流 事業の過程で発生するCO2等をゼロにする努力を続けます。 ｢新しい生活様式｣確立をリード
お客さまとともに
35％削減
すべてのお客さまとともに、脱炭素社会の実現に努めます。
お客さまへ
（2010年対比） 2030年までにCO2排出量35%削減（2010年比）
中間目標
｢安全・安心｣を提供し続ける
省エネ
達成手段の考え方
イオンのCO2排出量の 店舗使用電力の削減と
約9割が電力由来 再エネ転換 再エネ
BCM ダイバーシティ
自衛隊・日本航空と連携
女性管理職
2020年目標 防災拠点100店舗 2
0
2
50％ （2018年度 27％）
0
年
障がい者雇用率
目
標 3.0％ 1万人
（2018年6月現在 2.4％ 7,240人）
（注）上図は、本投資法人、本資産運用会社及びイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
39
マネジメントメッセージ
略歴
1983年 ㈱第一勧業銀行（現㈱みずほ銀行）入行。
同行において、企業融資、資金為替取引、外国
債券取引、市場企画、資産運用業務等に従事。
香港支店・ＮＹ支店勤務、国際為替部次長、グ
ローバルオルタナティブインベストメント管理
代表取締役社長 部米州室長、リスク管理業務部長を経て、2012
関 延明 常務取締役 年に当社コンプライアンスオフィサー兼コンプ
有阪 哲哉 ライアンス部長就任。2015年より当社取締役、
2019年より常務取締役。
略歴
1996年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社。
新型コロナウイルス感染症による混乱の収束はまだ見通
2006年同社財務部、2011年よりイオンCRE PT
せない状況ではございますが、イオンリートは今期も「安 略歴 （イオンリート立ち上げプロジェクト）に参画。
定した収益を得られる賃貸借契約」「イオングループが運 2012年当社財務企画部財務グループマネー
1988年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社。
営する『生活インフラ資産』の取得」など、独自の強みに ジャーとして、上場前より財務全般を担当。
1995年JAYA JUSCO STORES（現イオン
支えられた安定性をお示しすることができました。 マレーシア）出向、2000年よりジャスコ㈱ 2018年より当社財務企画部長、2019年より当社
取締役
（現イオン㈱）にてグループ海外企業管理 取締役。
このような環境であるからこそ、イオングループが提供 やアジア事業、ディベロッパー事業戦略 戸川 晶史
に関する業務に従事する傍ら、2012年
する「安心・安全」という価値をイオンリートも保有物件
当社監査役、2013年当社取締役として
を通じて地域のお客さまへお届けすることが重要であると 略歴
イオンリートの設立にも深く寄与。イオン
考えております。withコロナ、afterコロナという将来を リテール㈱執行役員ディベロッパー本部 1995年共栄火災海上保険(相)入社。
見据え、着実に外部成長・内部成長を積み上げてまいる所 長 兼 社長室長等を経て、2018年より 1996年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社、2008年よ
存です。 当社取締役。2019年5月より当社代表取 り同社戦略部において、グループ中期経営計画策
締役社長。2019年10月よりイオンリート 定、投資委員会設立等に従事。
投資法人執行役員。 2011年同社コーポレート・コミュニケーション部
今後はこれまで以上に、地域のお客さま、投資家のみな
長に就任し、グループ広報・IR・SR業務を統括。
さま、従業員など多くのステークホルダーとともに、「持 取締役
2016年イオンペット㈱専務取締役経営戦略最高責
続可能な成長」を目指し、取り組んでまいります。変わら 井戸坂 智祐
任者就任。2020年5月より当社取締役。
ぬご支援のほど、よろしくお願い申し上げます。
40
MEMO
41
第16期（2021年1月期）決算説明資料
Appendix１
イオンリート投資法人の特徴
基本理念 基本方針
・
基本理念
地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設等(注 1)を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。
投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」 地域社会への貢献」
、
「 を目指し、中長期に亘る安定した資産運用を実現します。
（注1）商 業 施 設 及び物流 施 設 並びにこれらの関連 施設をいいます。このうち、 商業 施 設とは、小売業その他の物品販 売業、遊興娯 楽 施設その他の集客施設（駐車 場や物流のための設備 装置等を含みます。）
を備えた施 設をいい、 物流施 設とは、商品その他の物品の流 通 及び運 搬の用に供される倉庫その他の貯蔵 施設をいいます。
基本方針
イオングループ (注 2)とのWIN-WINの関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。
（注2）純粋持株会社であるイオン（株）並びに287社の連結子会社及び28社の持分法適用関連会社（2020年2月末日現在）にて構成されるグループをいいます。
43
ポートフォリオ構築方針
投資比率 （注1）
類型 国内85％以上
海外15％以下
（中長期的に経済 発展が
見込める国・地域（注2）（注3) ）
1 超広域商圏型ショッピングセンター（SRSC)
：複数の核テナント＋専門店200店超 広域商圏型ショッピングセンター
核テナント
大規模 2 広域商圏型ショッピングセンター（RSC）
商業施設 ：大型GMS等＋専門店50店以上
サブ
核テナント
専門店 イオン
80 %以上
3 コミュニティ型商業施設（CSC)
：GMS、ディスカウントストア、
大型食品スーパー＋専門店20～50店
駐車場
その他の ネイバーフッド型（NSC） ：食品スーパー等＋専門店10～30店
商業施設
（中小規模） スーパーマーケット（SM）：食料品や日用品等の購買頻度の高い商品が主力の食品スーパー 20 %以下
物流施設 小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設
10 %以下
（注1）取得価額ベースにて算出しています。
（注2）マレーシアなどのアセアン地域、中国などをいいます。
（注3）アセアン地域とはインドネシア、
マレーシア、フィリピン、シンガポール、
タイ、
ブルネイ、
ベトナム、ラオス、
ミャンマー、
カンボジアをいいます。
44
イオンリートの保有物件 （2021年1月末日時点）
43物件保有
東海・中部・北陸 7物件 北海道・東北 7物件
16 1 イオンモール盛岡（岩手県盛岡市）
6 イオンモール大垣（岐阜県大垣市） 17
7 イオンモール鈴鹿（三重県鈴鹿市） 24 2 イオンモール石巻（宮城県石巻市）
8 イオンモール明和（三重県多気郡）
（国内41物件、海外2物件） 16 イオンモール札幌平岡（北海道札幌市）
20 イオンモール四日市北（三重県四日市市） 17 イオンモール釧路昭和（北海道釧路市）
23 イオンモール甲府昭和（山梨県中巨摩郡） 18 イオンモール利府（宮城県宮城郡）
スーパーリージョナル型SC リージョナル型SC
29 イオンモールかほく（石川県かほく市） 19 イオンモール山形南（山形県山形市）
（SRSC） （RSC）
4 イオン上田ショッピングセンター（長野県上田市） 24 イオンモール苫小牧（北海道苫小牧市）
コミュニティ型SC 物流施設
イオンモール鈴鹿 （CSC） （L） 1 イオンモール札幌平岡
19 2
18
29 4 25
九州・沖縄 3物件 4
30 28
3
10 6 23
33 1
2 22
関東 13物件
13 イオンモール直方（福岡県直方市） 15 5
31 20 1 2
27 イオンモール鹿児島（鹿児島県鹿児島市） 9 1
11 26 3 7 1 イオンレイクタウンmori（埼玉県越谷市）
32 イオンモール福津（福岡県福津市） 3 21 8 2 イオンレイクタウンkaze（埼玉県越谷市）
12
32 13 2 3 イオンモール水戸内原（茨城県水戸市）
イオンモール福津
4 イオンモール太田（群馬県太田市）
5 イオン相模原ショッピングセンター
（神奈川県相模原市）
22 イオンモール千葉ニュータウン
27
（モール棟、シネマ・スポーツ棟）（千葉県印西市）
25 イオンモール小山（栃木県小山市）
1 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター
マレーシア 2物件 近畿・中国・四国 11 物件 （神奈川県茅ケ崎市）
1 ダイエー川崎プロセスセンター（神奈川県川崎市）
イオン・タマン・ユニバーシティ・ 9 イオンモール加西北条（兵庫県加西市） 2 イオン南大阪RDC（大阪府堺市） 28 イオンモール土浦（茨城県土浦市）
M-1
ショッピングセンター（ジョホール州） 10 イオンモール日吉津（鳥取県西伯郡） 3 ダイエー茨木プロセスセンター 2 イオンスタイル検見川浜（千葉県千葉市）
M-2 イオンモールセレンバン2 11 イオンモール倉敷（岡山県倉敷市） （大阪府茨木市） 30 イオンモール下妻（茨城県下妻市）
M-2 （ヌグリスンビラン州） 33 イオンモール多摩平の森（東京都日野市）
26 イオンモール伊丹昆陽（兵庫県伊丹市）
M-1
イオンモールセレンバン2 3 イオン喜連瓜破ショッピングセンター
（大阪府大阪市） イオンモールKYOTO イオンレイクタウンmori
アセアン地域
31 イオンモール京都五条（京都府京都市）
12 イオンモール綾川（香川県綾歌郡）
15 イオンモールKYOTO（京都府京都市）
21 イオンモール大和郡山（奈良県大和郡山市）
45
第16期末ポートフォリオの概要と分散状況
ポートフォリオの概要
物件数 43 物件（内、国内41物件、海外2物件）
取得価額合計 3,955 億円
NOI利回り 6.3 %
償却後NOI利回り 3.9 %
残存賃貸借契約期間 14.6 年
築年数 16.1 年
ポートフォリオの分散状況（取得価額ベース）
1.5%
5.0% 8.0%
7.8% 7.1% 10.8%
■ 北海道・東北 8.0 %
■ スーパーリージョナル型SC（SRSC） 7.1 ％ 8.7% ■ 関東 34.3 %
■ リージョナル型SC（RSC） 80.1 ％ ■ 東海・北陸・中部 12.9 %
物件タイプ ■ コミュニティ型SC（CSC) 5.0 ％ エリア 34.3% ■ 近畿 23.9 %
比率 ■ 物流施設（L)
7.8 ％ 比率
■ 中国・四国 8.7 %
23.9%
■ 九州・沖縄 10.8 %
80.1% 12.9%
■ マレーシア 1.5 %
46
MEMO
47
上場以降の資産規模の推移及び取組み
増築棟 取得 第5回 公募増資 物件取得
イオンモール甲府昭和（増築棟）の取得 イオンモール福津 イオンモール多摩平の森 イオン上田ショッピングセンター
（取得価額 71 億円） （取得価額 180 億円） （取得価額 96 億円） （取得価額 53 億円）
目標
5,000 億円
42物件 43物件
41物件
40物件 40物件 3,901億円 3,955億円
40物件 40物件 3,805億円
3,551億円 3,553億円 3,624億円 3,624億円
36物件
取得済資産 3,306億円
期中取得資産 31物件
28物件 2,685億円
今後も
2,492億円
23物件 23物件 着実な成長を
16物件 17物件 1,943億円 1,943億円 目指す
17物件
1,583億円 1,589億円 1,589億円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
（第2期）末 （第3期）末 （第4期）末 （第5期）末 （第6期）末 （第7期）末 （第8期）末 （第9期）末 （第10期）末 （第11期）末 （第12期）末 （第13期）末 （第14期）末 （第15期）末 （第16期）末
48
分配金とNAVの進捗
イオンモール直方(底地)
の取得
1口当たり分配金推移
3,500円
3,300円
3,178円 3,184円 3,200円
3,029円 3,066円 3,047円 3,074円
3,019円
2,926円 2,956円
3,000円
2,790円
2,724円
2,461円 2,473円
2,500円 1,450円
熊本地震
による
一時的影響
2,000円
686円
1,500円
0円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 中期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期）見込
イオン上田ショッピング
1口当たりNAV推移 センターの取得
150,000円
144,604円
142,360円
140,517円
140,000円 熊本地震 136,778円
による
一時的影響 133,465円
130,957円
127,912円 127,358円 128,301円
130,000円 126,169円 今後も着実な
123,547円 成長を目指す
122,057円
120,000円
115,939円
112,635円
110,456円
110,000円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
49
イオンリートの上場来取組み①（Jリート初海外不動産投資）
業歴30年超のイオンマレーシア社より物件取得、CPI連動契約
マレーシア概要 保有物件概要
イオン タマン
・ ・ イオンモールセレンバン2
人口 3,258 万人 ユニバーシティSC（注1）
中国
日本
物件名
インド
面積 約33万㎢（日本の約0.9倍）
ベナン 一人当り 取得価額 20 215
クアラルンプール $11,198（日本の約0.3倍） million RM million RM
ジョホールバル コタキナバル 名目GDP
インドネシア
（2019年基準） 鑑定評価額（注2）
21.1 million RM 237 million RM
竣工日 2002 年 2005 年
20 00年対比で一人当たりGDP 6.9 ％
は約2.5倍の伸び、今後も高成 23.0 ％ 所在地 ジョホール州 ヌグリスンビラン州
＜ジョホールバル近郊＞ ＜クアラルンプール近郊＞
長が見込まれる
人口構成
鑑定NOI利回り 7.2 % 6.3 %
年 齢 中央 値は 2