Appendix １ イオンリート投資法人の特徴
イオングループの概要
日々の暮らしを支える7つの事業を展開 （注1） 世界14か国へ広がるイオン （注2）
●国際事業 4.7％ ●その他 0.1％
●サービス・
専門店事業 8.6％
●ディベロッパー事業 3.7％ ●GMS事業 34.4％
●総合金融事業 4.5％ 営業収益
●ドラッグ・ 8.39兆円
ファーマーシー事業 7.8％ 合計21,742店舗／カ所
●GMS 584店舗 ●SM 2185店舗
●SM事業 36.1％ ●DS
●CVS
568店舗
5436店舗
●HC
●専門店
122店舗
4324店舗
●その他 938店舗 ●モール型SC 311か所
●NSC 162か所 ●金融 690か所
●サービス 2045か所 ●ドラッグストア 4376店舗
イオンのNo.１事業領域 （注1） ●タスマニア直営農場 1か所
●総合スーパー売上 3.1兆円
●食品スーパー売上 3.2兆円
成長を続けるイオングループ
●国内ショッピングセンター 営業収益 2,880億円 2020年までに営業収益10兆円、営業利益3,400億円を目指す（注2）
●GMS事業 ●SM事業 ●総合金融事業
10兆円
●ヘルス＆ウエルネス事業 ●ディベロッパー事業 ●サービス・専門店事業 ●国際事業
（注1）事業構成比、売上高、営業収益は『イオンレポート2018』より抜粋
（注2）店舗数、中期経営計画における営業収益、営業利益目標は『イオンレポート2018』より抜粋
31
イオングループのポジショニング
2017年度小売業営業総収入ランキング（国内） 2017年度世界の小売業売上高トップ15
企業名 営業総収入 企業名 本社 売上高
1 イオン 8,390,012 1 ウォルマート・ストアーズ アメリカ 495,761
2 セブン＆アイ・ホールディングス 6,037,815 2 CVSヘルス アメリカ 184,765
3 ファーストリテイリング 1,861,917 3 アマゾン・ドット・コム アメリカ 177,866
4 ヤマダ電機 1,573,873 4 コストコ アメリカ 126,171
5 ユニー・ファミリーマートホールディングス 1,275,300 5 クローガー アメリカ 122,662
6 三越伊勢丹ホールディングス 1,268,865 6 ウォルグリーン・ブーツ・アライアンス アメリカ 118,214
7 高島屋 949,572 7 シュヴァルツグループ ドイツ 116,312
8 エイチ・ツー・オー リテイリング 921,871 8 ホームデポ アメリカ 100,904
9 ドンキホーテホールディングス 828,798 9 アルディ ドイツ 99,870
10 ビックカメラ 790,639 10 カルフール フランス 94,714
(注) 「販売革新（2019年1月号）」に基づき本資産運用会社が作成。単位は百万円。 11 テスコ イギリス 77,690
ファーストリテイリングは17年8月期。ドンキホーテホールディングスは17年6月期、
その他は18年2月期ないし3月期の数値 12 イオン 日本 77,458
13 アホールド・デレーズ オランダ 75,478
14 ターゲット アメリカ 71,879
15 ロウズ アメリカ 68,619
(注) 「販売革新（2019年1月号）」に基づき本資産運用会社が作成。単位は100万ドル
32
イオングループが開発した主要な大規模商業施設（開発中を含む）
●イオングループの開発した主要なSC
●イオングループによる主要な開発中（出店予定）のSC
東海・北陸
中国・四国 ●イオンモール高岡 富山県高岡市
●イオンモール鳥取北 鳥取県鳥取市 ●イオンモールとなみ 富山県砺波市
●イオン松江ショッピングセンター 島根県松江市 ●イオンモール新小松 石川県小松市
●イオンモール出雲 島根県出雲市 ●イオンモール各務原 岐阜県各務原市
●イオンモール岡山 岡山県岡山市 ●（仮称）イオンモール土岐 岐阜県土岐市 北海道・東北
●イオンモール広島府中 広島県安芸郡 ●イオンモール浜松市野 静岡県浜松市 ●イオンモール旭川駅前 北海道旭川市
●イオンモール広島祇園 広島県広島市 ●イオンモール大高 愛知県名古屋市 ●イオンモール下田 青森県上北郡
● THE OUTLETS HIROSHIMA 広島県広島市 ●イオンモール名古屋茶屋 愛知県名古屋市 ●イオンモール盛岡南 岩手県盛岡市
●イオンタウン防府 山口県防府市 ●イオンモール扶桑 愛知県丹羽郡 ●イオンモール名取 宮城県名取市
●イオンモール徳島 徳島県徳島市 ●イオンモール常滑 愛知県常滑市 ●（仮称）イオンモール利府 新棟 宮城県利府町
●イオンモール高松 香川県高松市 ●イオンモール長久手 愛知県長久手市 ●イオンモール秋田 秋田県秋田市
●イオンモール新居浜 愛媛県新居浜市 ●イオンモール東員 三重県員弁郡 ●イオンモール天童 山形県天童市
●イオンモール今治新都市 愛媛県今治市 ●イオンモール津南 三重県津市 ●イオンモールいわき小名浜 福島県いわき市
●イオンモール高知 高知県高知市
九州・沖縄
●（仮称）八幡東田プロジェクト 福岡県北九州市 関東・甲信越
●イオンモール福岡伊都 福岡県福岡市 ●イオンモールつくば 茨城県つくば市
●イオンモール福津 福岡県福津市 ●イオンモール佐野新都市 栃木県佐野市
●イオンモール八幡東 福岡県北九州市 ●イオンモール高崎 群馬県高崎市
●イオンモール佐賀大和 佐賀県佐賀市 ●イオンモール浦和美園 埼玉県さいたま市
●イオン大塔ショッピングセンター 長崎県佐世保市 ●イオンモール羽生 埼玉県羽生市
●イオン八代ショッピングセンター 熊本県八代市 ●イオンモール春日部 埼玉県春日部市
●イオンモール三光 大分県中津市 イオンモールいわき小名浜 ●イオンモール与野 埼玉県さいたま市
●イオンモール宮崎 宮崎県宮崎市 ●（仮称）イオンモール上尾 埼玉県上尾市
●イオンモール沖縄ライカム 沖縄県中頭郡 ●イオンモール幕張新都心 千葉県千葉市
●イオンモール木更津 千葉県木更津市
●イオンモール多摩平の森 東京都日野市
●イオンモール日の出 東京都西多摩郡
●イオン秦野ショッピングセンター 神奈川県秦野市
●（仮称）イオンモール平塚 神奈川県平塚市
●イオンモール座間 神奈川県座間市
●イオンモール新潟南 新潟県新潟市
●イオンモール佐久平 長野県佐久市
●イオンモール松本 長野県松本市
イオンモール津南
近畿
●イオンモール和歌山 和歌山県和歌山市 ●イオンモール大阪ドームシティ 大阪府大阪市
滋賀県草津市 ●イオンモール四條畷 大阪府四条畷市・寝屋川市
THE OUTLETS ●イオンモール草津
●イオンモール京都桂川 京都府京都市 ●イオンモール堺鉄砲町 大阪府堺市
HIROSHIMA ●イオンモール神戸南 兵庫県神戸市
●イオンモールりんくう泉南 大阪府泉南市
●イオンモール大日 大阪府守口市 ●イオンモール橿原 奈良県橿原市
出典：イオン（株）及びイオンモール（株）提供の情報を基に本資産運用会社が作成（2019年1月末現在）
(注)上図の物件は全てイオングループが開発した物件（開発中の物件を含みます。）であり、本日現在本投資法人が取得するものではなく、また取得する予定はありません
33
イオングループが取り組む様々な改革
リージョナルシフト デジタルシフト
SM改革－地域ごとに5,000億円の売上規模を有する企業体を目指すー ネット経由の売上比率を17倍に引き上げる BOXED社へ出資
（2017年度実績・億円）
（16年度は0.7％→20年度は12％）
自動化された物流シ
グループ社名 売上高 統合エリア ①ネットスーパーなどの純粋なEC売上 ステムやデータ管理、
イオン北海道 1,860 ②マーケットプレイス事業の流通総額 AI技術をネット通販
北海道エリア
マックスバリュ北海道 1,240 ③リアル⇔ネットの送客による売上 に生かす
マックスバリュ東北 1,030 （EC経由、スマホクーポンでの誘因による店売上など）
東北エリア
イオンリテール（東北カンパニー） 980
≪マーケットプレイス≫ EC商品の店舗受取
マックスバリュ東海 2,170 地域の出品
東海中部エリア ・出店者 出品 情報提供
マックスバリュ中部 1,720
ダイエー 2,800
近畿エリア
光洋 1,120
融資・決済 お買い物
マックスバリュ西日本 2,690
マルナカ 1,780 中四国エリア
山陽マルナカ 1,220
イオン九州 2,140 アジアシフト
マックスバリュ九州 1,750 九州エリア アジアの営業利益割合を3.8倍に引き上げる ≪イオンフィナンシャルサービス≫
イオンストア九州 540 （16年度は6％→20年度23％）
商品・サービスラインナッ
食の製造小売化を図り、高齢者や働く女性の増加による即食、半調理のニーズに対応 各国のニーズに対応し、地域密着経営を加速 プ強化によるターゲット層
のマルチ対応
GMS改革ー専業会社設立により専門性、地域密着を強化ー エリア 重点施策
食品は地域会社に分社化 プロセスセンター ハノイ市と覚書を締結、 高所得層から中・低所得層
ベトナム
大型ショッピングモール開発推進 まで様々な層の取込等
衣料品、住居余暇、HBCでは
それぞれ専業会社を設立 インドネシア ハラル認証商品等を展開強化 ≪イオンディライト≫
小型、都市型店舗の展開 日本式のサービスを現地に
中国 広東地域での店舗展開
合わせてカスタマイズ
PC（プロセスセンター）を作り、その周辺に集中的に出店
投資のシフト IT、デジタル、物流への投資を5,000億円実行する（過去３年間は2,000億円の投資）
（注）イオングループ各社のHP、説明資料より抜粋
34
サポート契約締結会社の拡大
イオングループ11社とサポート契約を締結し、イオングループの総合力を活用
イオンリート投資法人
イオン・リートマネジメント株式会社
ポートフォリオの中長期的な安定成長
スポンサーサポート契約 パイプラインサポート契約
マレーシア不動産投資
に関する覚書
商標使用許諾契約 SCマネジメント契約 物流施設マネジメント契約
主なサポート内容
パイプラインサポート会社 パイプラインサポート会社
マレーシア不動産投資に関
スポンサー会社
物流施設マネジメント提供会社 するサポート会社
SCマネジメント提供会社
保有物件の情報提供
イオンモール株式会社 イオングローバルSCM イオンマレーシア イオングループ運営の商業施設等
イオン株式会社
株式会社 （AEON CO. (M) BHD.） に係る優先交渉権の付与
イオンリテール株式会社
イオンビッグマレーシア
イオン北海道株式会社 （AEON BIG (M) 第三者保有物件の売却情報の提供
SDN.BHD.）
イオン九州株式会社
イオン琉球株式会社
イオンタウン株式会社
株式会社ダイエー
イオングループの総合力を結集
35
基本理念・基本方針
基本理念
地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。
投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」「地域社会への貢献」を目指し、中長期に亘る安定した資産運用を実現します。
（注） 商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設をいいます。このうち、商業施設とは、小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設（駐車場や物流のための設備装置等を含みます。）
を備えた施設をいい、物流 施設とは、商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設をいいます
基本方針
イオングループ（ 注 ） とのWIN-WINの関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。
③分配金の増加 ①イオングループから ①REITに物件売却 ②売却資金による
投資主価値の向上 物件取得 成長投資
②資産規模の拡大 ③収益増加、企業価値向上
運用の安定性及び資金調達力の向上
（注） 純粋持株会社であるイオン（株）並びに291社の連結子会社及び31社の持分法適用関連会社（2018年2月末日現在）にて構成されるグループをいいます
36
ポートフォリオ構築方針
投資比率（注1）
類型 国内 海外
85％以上 15％以下
① 超広域商圏型ショッピングセンター（SRSC)
：複数の核テナント＋専門店200店超
大規模 ② 広域商圏型ショッピングセンター（RSC）
80%以上
商業施設 ：大型GMS等＋専門店50店以上
③ コミュニティ型商業施設（CSC)
：GMS、ディスカウントストア、大型食品スーパー＋専門店20～50店
その他の ネイバーフッド型（NSC）
：食品スーパー等＋専門店10～30店
商業施設 スーパーマーケット（SM)
20%以下
(中小規模） ：食料品や日用品等の購買頻度の高い商品が主力の食品スーパー
物流施設 ：小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設 10%以下
海外における投資対象エリア 海外における投資対象
（注2）
マレーシア等のアセアン地域 、中国など 原則としてイオングループがマスターリース契約にて
中長期的に経済発展が見込める国・地域 一括賃貸及び管理・運営する商業施設等
イオンモール水戸内原
（広域商圏型ショッピングセンター)
核テナント
モールゾーン 核テナント
（専門店ゾーン）
（注1）取得価額ベースにて算出
（注2）インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます
37
リースストラクチャー（資金フローイメージ）
イオングループの安定した物件運営が安定した分配金の裏付け
エンドテナント 売上高
核テナント その他専門店
固定及び変動賃料
マスターリース会社 営業収益
固定賃料(注)
イオンリート投資法人 営業収益
賃貸費用・運営費用 等
分配金 (注) 追加で固定資産税及び都市計画税相当額に応じた
変動賃料が支払われます
38
戦略的なキャッシュ・マネジメント
主な投資対象である大規模商業施設は、郊外立地が多く不動産価格に占める建物価格の割合が高くなる傾向
また、オフィスビルや物流施設に比べて会計上の償却年数が短いことから、
減価償却費の不動産価格に対する割合が大きくなる傾向
減価償却費相当額の内部留保資金を最適に配分することで資金効率を高め、キャッシュ・フローを安定化
新規物件取得資金への充当
収益力の向上に資する投資
効
活性化投資による物件の収益力・競争力向上 率
的
な
財務基盤の安定化への施策 有利子負債返済による負債コストの削減
資
金
の
活
利益超過分配の実施 用
投資主への資本政策上の配慮
に
自己投資口取得等を通じた資本の効率化
よ
る
成
長
天災やそれに起因する想定外の事象への対応、
その他突発的な事象への対応
及び一時的な費用負担等
39
イオンリートの上場来推移
上場以来、資産規模は順調に成長、分配金は安定的に推移
資産規模の推移
億円
4,000 3,551 3,553
3,624
3,306
3,000 2,685
2,492
1,943 1,943
2,000 1,583 1,589 1,589
1,000
0
第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
分配金 686円 2,461円 2,473円 2,724円 2,790円 1,450円 3,019円 2,926円 3,029円 2,956円 3,066円
1口当たりNAV 110,456円 112,635円 115,939円 122,057円 126,169円 123,547円 127,912円 127,358円 128,301円 130,957円 133,464円
1口当たり純資産 102,108円 103,883円 103,896円 109,536円 109,603円 107,959円 109,528円 111,457円 111,445円 111,372円 111,413円
減価償却費 11億円 22億円 22億円 26億円 26億円 31億円 33億円 41億円 43億円 43億円 44億円
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イオンリートの上場来取組み①（Jリート初海外不動産投資）
現地で30年以上の業歴誇るイオン・マレーシアより取得
賃料はCPI連動、マレーシアの成長性を取り込む
マレーシア概要 イオンマレーシア社（AEON Co. (M) BHD）概要
2000年対比で一人当たりGDPは 現地で30年を超える実績 イオンマレーシア社売上高合計
(百万RM)
約2.3倍の伸び、今後も高成長が 4,000
見込まれる 不動産関連の法律・税務・
会計などのノウハウを保有 3,800
年齢中央値は28.6歳、
年少人口・生産年齢人口で90％超を 3,600
占める 3,400
人口 3,202万人 3,200
2013/12期2014/12期2015/12期2016/12期2017/12期
約33万㎢
面積
（日本の約0.9倍） 保有物件の概要 出典：SPEEDA
一人当り $9,755 イオン・タマン・ イオンモール
名目GDP （日本の約0.3倍） ユニバーシティSC セレンバン 2
（2017年基準）
物件名
CPI推移 年齢構成
150 年齢(中央値)28.6才
取得価格 20 million RM 215 million RM
140 CPI(マレーシア) 鑑定評価額 21.3 million RM 233 million RM
6.5%
130 CPI(日本) 竣工日 2002年 2005年
23.8%
120 ジョホール州 ヌグリスンビラン州
所在地
＜ジョホールバル近郊＞ ＜クアラルンプール近郊＞
110
鑑定NOI利回り 7.2% 6.8%
100
Topics 2017年 7.35％賃料増額実現 2019年賃料改定予定
90 69.7%
マスターリース契約の概要
80
固定賃料契約 CPI連動の賃料改定 ネットリース
2018E
2020E
2022E
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
0-14歳 15-64歳 65歳以上 （賃貸借期間10年） （3年毎） イオンモールセレンバン２のみ
出典：IMF - World Economic Outlook Databases 出典：Department of Statistics Malaysia
41
イオンリートの上場来取組み②（物流施設）
商流を支える物流施設へも投資、現在3物件保有
グループのサプライチェーン全体の成長力・収益性を取り込む
お客さま 各店舗 物流施設
“地域社会の
生活インフラ資産”
主な イオングループにおける
施設タイプ 関東圏 関西圏
対応商品 機能・役割
生鮮食品加工センター
生鮮加工 各店舗内では加工できない生鮮食品の製
プロセスセンター(PC)
食品 造・加工や、各店舗で調理するための原料
ダイエー川崎 ダイエー茨木
を供給 プロセスセンター
プロセスセンター
リージョナル・ 在庫保管拠点
ディストリビューション・ 高回転商品 主に常温施設として、各店舗で頻繁に補充
センター（RDC） される商品の一時的な保管・供給を担う
イオン南大阪RDC
42
イオンリートの上場来取組み③（入替・増築棟取得）
物件入替・保有物件増築棟取得を通じ、ポートフォリオの質を向上
イオンモール京都五条取得 イオンモール甲府昭和増築棟取得
資産入替
増築棟
イオンモール熊本 イオンモール京都五条
京都の希少価値ある完全所有権の 面積・テナントの充実度とも
大型商業施設の取得 “圧倒的地域No.1モール”に
商圏人口3km圏約34万人を誇る 増築棟取得後、専門店売上1.6倍に
（注1）イオンモール2019年2月期第3四半期決算説明会資料より転載
専門的売上昨年度比の対象期間は2017年11月23日～2018年8月31日
地域に根差した商業施設 商圏10㎞圏における店舗面積比較(㎡)
増築前 増築後
甲府昭和 46,222 甲府昭和 69,583
商業施設A 32,044 商業施設A 32,044
商業施設B 22,582 商業施設B 22,582
0 25,000 50,000 75,000 0 25,000 50,000 75,000
（注2）株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト作成のマーケットレポートを
もとに本資産運用会社において作成
地元企業による生鮮食品販売をはじめとした 豊富な足元人口に対応した約2,000台分の駐輪場
食物販ゾーン “Kyo-Deli”
43
ポートフォリオ概要（2019年1月31日現在）
ポートフォリオの概要
物件数 40物件（内、国内38物件 海外2物件）
取得価額合計 3,624億円
平均NOI利回り 6.4%
平均償却後NOI利回り 3.9%
平均残存賃貸借契約期間 16.2年
平均築年数 14.7年
総賃貸可能面積 343万m²
マスターリース稼働率 100%
ポートフォリオの分散状況（取得価額ベース）
物件タイプ比率 エリア比率
北海道・東北 8.7%
関東 34.8%
■スーパーリージョナル型SC（SRSC） 7.7％
東海・北陸・中部 12.6%
■リージョナル型SC（RSC） 79.7％
近畿 26.1%
■コミュニティ型SC（CSC) 4.0％
中国・四国 9.5%
■物流施設（L) 8.5％
九州・沖縄 6.8%
マレーシア 1.6%
44
ポートフォリオマップ （2019年1月31日現在）
40物件（国内38物件、海外2物件） SRSC:
スーパーリージョナル型SC
北海道・東北
RSC:リージョナル型SC
資産規模 3,624億円 CSC:コミュニティ型SC
物流施設
東海・中部・北陸 17 1 イオンモール盛岡 2 イオンモール石巻 16 イオンモール札幌平岡 17 イオンモール釧路昭和
16
24
29 6 イオンモール大垣 7 イオンモール鈴鹿
18 イオンモール利府 19 イオンモール山形南 24 イオンモール苫小牧
関東
1
8 イオンモール明和 20 イオンモール四日市北
23
6 2
19
18
1 イオンレイクタウンm o r i 2 イオンレイクタウンk a z e 3 イオンモール水戸内原 4 イオンモール太田
20
7
23 イオンモール甲府昭和 29 イオンモールかほく
8
九州・沖縄 10 イオン相模原
5 ショッピングセンター 22 イオンモール
1
イオン茅ヶ崎中央
1
ダイエー川崎
千葉ニュータウン ショッピングセンター プロセスセンター
9 31 15
（モール棟、シネマ・スポーツ棟）
11 26 3
12 3 21
2
13
13 イオンモール直方 27 イオンモール鹿児島
25 イオンモール小山 28 イオンモール土浦 30
マレーシア イオンモール下妻 2 イオンスタイル検見川浜
近畿・中国・四国 4
25
27
3
30
28
1 2
M-1 M-2
イオン・タマン・ イオンモール
ユニバーシティ・ セレンバン2 22
ショッピングセンター 9 イオン喜連瓜破
イオンモール加西北条 10 イオンモール日吉津 11 イオンモール倉敷 26 イオンモール伊丹昆陽 3
ショッピングセンター 2
● M-2 5
1
● M-1 1
アセアン地域 ダイエー茨木
31 イオンモール京都五条 12 イオンモール綾川 15 イオンモールK Y O T O 21 イオンモール大和郡山 2 イオン南大阪RDC 3
プロセスセンター
45
投資口価格推移
イオンリート投資口価格と出来高の推移
(円) (口)
出来高（右軸） イオンリート投資口価格（左軸）
190,000 50,000
180,000
40,000
170,000
160,000
30,000
150,000
140,000
20,000
130,000
120,000
10,000
110,000
100,000 0
2013年 2014年 2014年 2014年 2014年 2015年 2015年 2015年 2015年 2016年 2016年 2016年 2016年 2017年 2017年 2017年 2017年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年
11月 2月 5月 8月 11月 2月 5月 8月 11月 2月 5月 8月 11月 2月 5月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月
46
投資主価値を最大化するための体制
透明性のある意思決定プロセス
承認されなかった場合
中止又は内容変更の指示 差し戻し
コンプライアンス・ コンプライアンス
投資委員会における 本投資法人による
部署ごとの起案 オフィサーによる 委員会による審議 取締役会への報告
審議及び決議 承認
承認 及び決議
中止又は内容変更の指示
外部委員の出席及び賛成が決議成立の必須要件
投資主の利益とイオングループとの利益の共有化 投資口1口当たり分配金に連動する運用報酬体系の導入
• イオングループによる投資口の保有
運用報酬体系 算定方法
保有比率 19.8％ (2019年1月末現在)
運用報酬
Ⅰ 総資産額(注1) × 0.3%（上限料率） × {運用日数 / 年}
• イオングループとの物件の共同保有 運用
報酬
共同保有物件 3件 (2019年1月末現在) 運用報酬 運用報酬Ⅱ控除前一口当たり分配金 × NOI (注2）
× 0.001%
Ⅱ （上限料率）
投資口累積投資制度（るいとう）の導入 取得代金 × 0.5%（上限料率）
取得報酬
（利害関係人との取引：取得代金 × 0.25%（上限料率））
• 本投資法人及び資産運用会社の役職員が証券会社の累積投資制度を利用して
本投資法人の投資口を取得できる制度を2014年5月1日付で導入
処分代金 × 0.5%（上限料率）
• 投資口価格の価値向上及び業績向上への意識を高め、投資主の皆様の利益と 処分報酬
（利害関係人との取引：処分報酬なし）
合致した経済的な動機づけを付与
（注1） 当該営業期間の直前の決算期における貸借対照表に記載された総資産額から、海外不動産保有法人関連
出資等の金額を控除し、海外不動産保有法人総資産額を加算することにより算出します
（注2）「NOI」とは、当該営業期間における不動産賃貸収益の合計から不動産賃貸費（減価償却費及び固定資
産除却損を除きます。）を控除した金額をいいます
47
イオングループの商業施設とともに成長する戦略の実践
イオンリートは、｢イオングループの有する、様々な類型の商業施設等を開発から運営まで
一貫して実施できる総合力」を最大限活用し、｢ポートフォリオの中長期的な成長｣を目指します
大規模商業施設を中心としたポートフォリオの構築 スポンサーグループと協働する新たな再開発ストラテジーの実践
WIN-WIN関係の構築による内部成長の実現期待
イオングループの大規模商業施設は、特定の商
圏内における地域一番店として、エリア内の競
多数の専門店
大規模 スポンサーノウハウ（商業施設開発力、運営力）を活用した内部成長
争優位性を確保 商業施設 再開発はテナント誘致リスクを取ることなくNOIの増加に寄与
大規模商業施設は、消費者のライフスタイル・ GMS、大型専門店 イオンモールが増床棟を開発するとともに、既存棟も大規模リニューアルを実施
ニーズ等の変化に対応することができ、特定の （核テナント）
イオンモールも土地取得コストを考慮せずに優良店舗の拡大戦略を推進可能
商圏内におけるNo.1店舗（地域一番店）とし コミュニティ アミューズメント
て、エリア内の競争優位性を確保可能 施設 施設 開発 完成建物の取得+内部成長
イオングループの商流を支える物流拠点の取り込み
物流機能の集約化及び効率化を推進し、戦略的に物流拠点を配置・機
能させることで、最適なグループのサプライチェーンを構築
イオンモール甲府昭和
イオングループと共に成長する
戦略の実践 活性化投資による店舗リニューアル及び内部成長の推進
南大阪RDC ダイエー川崎PC ダイエー茨木PC
商業施設の価値の向上に資する活性化投資を継続し、競争力の維
イオングループの海外戦略とのシナジー 持・向上につとめながら、賃料増額による内部成長を推進
J-REIT初の海外SPCを利用した物件取得
イ オ ング ル ープ が 30 年 以上の 業 歴を 有 する マレ ー シアに お いて 、 物件取得手法の多様化
本格的なモール型RSCであるイオンモール セレンバン 2(約52億円)取得
優先交渉権の取得による機動的な物件取得を実 災害への取り組み
マレーシアにおけるイオングループの 現
熊本地震を受け、将来の安定的な運用及び分配のためポートフォリ
主な店舗 多様な取得手法を活用することで、機動的かつ オで地震保険を付保、対象物件は国内38物件（海外2物件除く）
取得余力を活用した物件取得が可能に
保険金額30億円、免責１億円
防災・減災の一環としての緊急時一時避難施設としての協定を締結
期中に発生した台風や地震といった突発的な災害に対し、地震保険
や配当準備積立金の取り崩しによって、分配金への影響を排除
J-REIT初の
イオンモール 本格的モールタイプ
セレンバン2 海外物件の取得 イオンモール熊本 イオンモール京都五条
物件の入替を通じてポートフォリオを強化
48
Appendix２ 補足資料
第12期（2019年1月期）貸借対照表
第11期 第12期 第11期 第12期
区 分 2018年7月31日現在 2019年1月31日現在 区 分 2018年7月31日現在 2019年1月31日現在
金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 22,947,646 6.3% 18,386,990 5.1% Ⅰ 流動負債 29,474,267 8.1% 17,294,840 4.8%
現金及び預金 15,392,040 4.2% 9,504,798 2.6% 営業未払金 665,785 0.2% 950,743 0.3%
信託現金及び信託預金 7,093,497 2.0% 7,821,463 2.2% 1年以内返済予定の長期借入金 27,000,000 7.4% 15,600,000 4.3%
前払費用 444,990 0.1% 592,920 0.2% 未払金 348,633 0.1% 365,061 0.1%
未収還付法人税等 12 0.0% 15 0.0% 未払費用 52,192 0.0% 63,109 0.0%
未収消費税等 - 0.0% 459,376 0.1% 未払法人税等 605 0.0% 605 0.0%
その他 17,105 0.0% 8,417 0.0% 未払消費税等 1,184,456 0.3% - 0.0%
Ⅱ 固定資産 339,583,837 93.6% 343,656,762 94.9% 災害損失引当金 32,558 0.0% 126,859 0.0%
有形固定資産 283,281,269 78.1% 287,395,064 79.3% その他 190,036 0.1% 188,462 0.1%
土地 108,463 0.0% 108,463 0.0% Ⅱ 固定負債 135,330,949 37.3% 146,981,777 40.6%
信託建物 161,832,860 44.6% 165,989,732 45.8% 投資法人債 6,000,000 1.7% 21,000,000 5.8%
信託構築物 446,948 0.1% 403,486 0.1% 長期借入金 117,000,000 32.3% 113,400,000 31.3%
信託工具、器具及び備品 7,571 0.0% 6,766 0.0% 預り敷金及び保証金 2,628 0.0% 2,628 0.0%
信託土地 120,885,426 33.3% 120,885,426 33.4% 信託預り敷金及び保証金 12,328,321 3.4% 12,579,149 3.5%
信託建設仮勘定 - - 1,188 0.0% 負債合計 164,805,216 45.4% 164,276,617 45.3%
無形固定資産 49,235,482 13.6% 49,235,482 13.6% 純資産の部
信託借地権 49,235,482 13.6% 49,235,482 13.6% Ⅰ 投資主資本 197,947,907 54.6% 198,019,906 54.7%
投資その他の資産 7,067,085 1.9% 7,026,215 1.9% 出資総額(純額) 192,172,327 53.0% 192,172,327 53.0%
関係会社株式 6,078,453 1.7% 6,078,453 1.7% 出資総額 195,698,024 53.9% 195,698,024 54.0%
長期前払費用 978,170 0.3% 937,301 0.3% 出資総額控除額 △ 3,525,697 △1.0% △ 3,525,697 △1.0%
差入敷金及び保証金 10,460 0.0% 10,460 0.0% 剰余金 5,775,580 1.6% 5,847,579 1.6%
Ⅲ 繰延資産 221,639 0.1% 252,771 0.1% 任意積立金 520,000 0.1% 520,000 0.1%
投資口交付費 152,102 0.0% 83,417 0.0% 当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 5,255,580 1.4% 5,327,579 1.5%
投資法人債発行費 69,537 0.0% 169,353 0.0% 純資産合計 197,947,907 54.6% 198,019,906 54.7%
資産合計 362,753,124 100.0% 362,296,524 100.0% 負債純資産合計 362,753,124 100.0% 362,296,524 100.0%
50
第12期（2019年1月期）損益計算書
（損益計算書） （賃貸事業損益の内訳とＮＯＩ）
第11期 第12期 第11期 第12期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日 自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
区 分 至 2018年7月31日 至 2019年1月31日 区 分 至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比 金額（千円） 構成比
営業収益 16,201,842 100.0% 16,329,586 100.0% 賃貸事業収入 16,025,515 100.0% 16,197,957 100.0%
賃貸事業収入 16,025,515 98.9% 16,197,957 99.2%
賃料収入 15,951,087 99.5% 16,117,260 99.5%
不動産等売却益 35,691 0.2% - -
その他賃貸事業収入 74,427 0.5% 80,697 0.5%
受取配当金 140,636 0.9% 131,628 0.8%
営業費用 10,019,439 61.8% 9,993,899 61.2% 賃貸事業費用 9,081,776 56.7% 9,068,931 56.0%
賃貸事業費用 9,081,776 56.1% 9,068,931 55.5% 管理業務費 43,192 0.3% 42,846 0.3%
（内、減価償却費） (4,355,394) (26.9%) (4,424,597) (27.1%)
修繕費 550,088 3.4% 532,102 3.3%
資産運用報酬 734,982 4.5% 752,486 4.6%
資産保管手数料 18,728 0.1% 18,915 0.1% 保険料 149,235 0.9% 155,278 1.0%
一般事務委託手数料 56,438 0.3% 56,176 0.3% 信託報酬 20,702 0.1% 20,708 0.1%
役員報酬 3,600 0.0% 3,600 0.0% 支払地代 2,048,376 12.8% 2,020,929 12.5%
租税公課 19,003 0.1% 6,617 0.0%
租税公課 1,862,128 11.6% 1,818,691 11.2%
その他営業費用 104,909 0.6% 87,172 0.5%
減価償却費 4,355,394 27.2% 4,424,597 27.3%
Ⅰ 営業利益 6,182,403 38.2% 6,335,687 38.8%
水道料 49,238 0.3% 51,835 0.3%
営業外収益 1,315 0.0% 1,478 0.0%
その他賃貸事業費用 3,419 0.0% 1,941 0.0%
受取利息 84 0.0% 100 0.0%
未払分配金戻入 1,134 0.0% 1,377 0.0% ＮＯＩ 11,299,133 - 11,553,623 -
その他 96 0.0% - -
賃貸事業収入（＋） 16,025,515 - 16,197,957 -
営業外費用 886,561 5.5% 888,637 5.4%
賃貸事業費用（▲） ▲ 9,081,776 - ▲ 9,068,931 -
支払利息 570,881 3.5% 549,357 3.4%
投資法人債利息 24,619 0.2% 42,915 0.3% 減価償却費 （＋） 4,355,394 - 4,424,597 -
投資口交付費償却 68,684 0.4% 68,684 0.4%
投資法人債発行費償却 3,621 0.0% 5,375 0.0%
投資法人債発行費償却 - - 19,714 0.1%
融資関連費用 218,626 1.3% 202,275 1.2%
その他 127 0.0% 315 0.0%
Ⅱ 経常利益 5,297,156 32.7% 5,448,528 33.4%
Ⅲ 特別利益 - - 152,758 0.9%
受取保険金 - - 152,758 0.0%
Ⅲ 特別損失 37,459 0.2% 274,845 1.7%
災害による損失 4,900 0.0% 147,986 0.9%
災害損失引当金繰入額 32,558 0.2% 126,859 0.8%
Ⅳ 税引前当期純利益又は当期純損失（△） 5,259,697 32.5% 5,326,441 32.6%
法人税、住民税及び事業税 5,349 0.0% 605 0.0%
法人税等合計 5,349 0.0% 605 0.0%
Ⅴ 当期純利益又は当期純損失（△） 5,254,348 32.4% 5,325,836 32.6%
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 1,231 0.0% 1,742 0.0%
Ⅵ 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 5,255,580 32.4% 5,327,579 32.6%
51
ポートフォリオ一覧①
総賃貸可能面積 取得価額 期末帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 PML値
No. エリア 物件名称 所在地 取得年月
（㎡） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （％）
1 北海道・東北 イオンモール札幌平岡 北海道札幌市 2015年2月 78,360.81 5,900 5,397 6,340 942 3.5%
2 北海道・東北 イオンモール釧路昭和 北海道釧路市 2015年2月 51,763.05 1,780 1,751 1,930 178 7.0%
3 北海道・東北 イオンモール苫小牧 北海道苫小牧市 2016年9月 71,308.33 7,840 7,598 8,220 621 2.9%
4 北海道・東北 イオンモール盛岡 岩手県盛岡市 2013年11月 98,968.59 5,340 5,456 6,720 1,263 11.1%
5 北海道・東北 イオンモール石巻 宮城県石巻市 2013年11月 60,682.20 6,680 6,085 7,080 994 3.9%
6 北海道・東北 イオンモール利府 宮城県宮城郡 2015年2月 66,478.91 2,560 2,326 2,770 443 6.9%
7 北海道・東北 イオンモール山形南 山形県山形市 2015年2月 53,502.94 1,350 1,324 1,470 145 6.2%
8 関東 イオンモール水戸内原 茨城県水戸市 2013年11月 159,997.49 16,565 14,527 17,413 2,885 0.7%
9 関東 イオンモール土浦 茨城県土浦市 2016年2月 86,848.51 12,030 11,541 12,400 858 1.0%
10 関東 イオンモール下妻 茨城県下妻市 2017年9月 58,402.66 9,552 9,300 9,820 519 2.7%
11 関東 イオンモール小山 栃木県小山市 2016年8月 47,872.33 6,280 5,936 6,450 513 4.5%
12 関東 イオンモール太田 群馬県太田市 2013年11月 93,165.27 6,860 5,991 8,060 2,068 4.8%
13 関東 イオンレイクタウンmori 埼玉県越谷市 2013年11月 205,711.70 21,190 19,185 23,800 4,614 2.0%
14 関東 イオンレイクタウンkaze 埼玉県越谷市 2013年11月 127,183.81 6,730 6,055 7,880 1,824 1.7%
イオンモール千葉ニュータウン
15 関東 千葉県印西市 2016年3月 107,425.97 12,190 11,794 12,400 605 2.7%
（モール棟、シネマ・スポーツ棟）
16 関東 イオンスタイル検見川浜 千葉県千葉市 2017年11月 29,947.62 3,748 3,636 3,860 223 2.6%
17 関東 イオン相模原ショッピングセンター 神奈川県相模原市 2013年11月 75,056.62 10,220 9,804 11,000 1,195 13.4%
18 関東 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター 神奈川県茅ケ崎市 2016年5月 63,158.24 6,410 6,381 6,590 208 14.8%
19 関東 ダイエー川崎プロセスセンター 神奈川県川崎市 2016年2月 59,265.77 14,280 13,932 15,100 1,167 3.7%
20 東海・北陸・中部 イオンモールかほく 石川県かほく市 2016年2月 70,948.14 9,940 9,314 10,600 1,285 11.4%
21 東海・北陸・中部 イオンモール甲府昭和 山梨県中巨摩郡 2016年2月 99,772.38 15,489 15,743 17,300 1,556 2.5%、3.1%
22 東海・北陸・中部 イオンモール大垣 岐阜県大垣市 2013年11月 64,246.26 4,950 3,845 4,960 1,114 9.2%
23 東海・北陸・中部 イオンモール鈴鹿 三重県鈴鹿市 2013年年11月 125,253.74 9,660 9,321 10,100 778 7.5%
24 東海・北陸・中部 イオンモール明和 三重県多気郡 2013年11月 44,193.80 3,290 3,181 3,650 468 4.6%
25 東海・北陸・中部 イオンモール四日市北 三重県四日市市 2015年2月 41,447.33 2,210 2,209 2,630 420 6.0%
26 近畿・中国・四国 イオンモールKYOTO 京都府京都市 2015年2月 136,468.45 21,470 20,276 22,500 2,223 13.5%
27 近畿・中国・四国 イオンモール京都五条 京都府京都市 2018年7月 86,984.79 13,333 13,369 13,600 230 11.6%
52
ポートフォリオ一覧②
総賃貸可能面積 取得価額 期末帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 PML値
No. エリア 物件名称 所在地 取得年月
（㎡） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （％）
28 近畿・中国・四国 イオン南大阪RDC 大阪府堺市 2017年2月 50,197.06 9,870 9,716 10,600 883 12.5%
29 近畿・中国・四国 イオン喜連瓜破ショッピングセンター 大阪府大阪市 2017年9月 27,603.46 4,394 4,434 4,640 205 9.3%
30 近畿・中国・四国 ダイエー茨木プロセスセンター 大阪府茨木市 2017年10月 50,783.58 6,810 6,854 7,290 435 12.6%
31 近畿・中国・四国 イオンモール加西北条 兵庫県加西市 2013年11月 48,229.25 7,230 6,235 7,610 1,374 10.7%
32 近畿・中国・四国 イオンモール伊丹昆陽 兵庫県伊丹市 2016年2月 122,944.71 16,860 16,364 17,600 1,235 1.8%
33 近畿・中国・四国 イオンモール大和郡山 奈良県大和郡山市 2016年2月 105,230.88 14,500 13,631 14,800 1,168 12.0%
34 近畿・中国・四国 イオンモール日吉津 鳥取県西伯郡 2013年11月 102,045.24 7,780 7,024 8,310 1,285 8.0%
35 近畿・中国・四国 イオンモール倉敷 岡山県倉敷市 2013年11月 157,274.78 17,890 16,553 19,700 3,146 0.5%
36 近畿・中国・四国 イオンモール綾川 香川県綾歌郡 2013年11月 113,149.07 8,740 7,016 8,710 1,693 0.6%
37 九州・沖縄 イオンモール直方 福岡県直方市 2013年11月 151,969.51 11,246 9,888 13,300 3,411 0.1%
38 九州・沖縄 イオンモール鹿児島 鹿児島県鹿児島市 2016年2月 132,341.35 13,400 12,975 13,900 924 6.1%
イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピン マレーシア国 658 645 567 △77
39 海外 2014年6月 22,870.00 0.8%
グ・センター ジョホール州 (20百万RM) (19百万RM) （21百万RM） (1百万RM）
マレーシア国 5,252 6,211
40 海外 イオンモール セレンバン 2 2016年9月 81,135.00 - - 4.0%
ヌグリスンビラン州 （215百万RM） （233百万RM）
合計（2019年1月31日現在、40物件） 3,430,189.60 362,478 - 387,882 45,039 1.5%
（注1）不動産鑑定評価における価格時点は、2019年1月31日です。
（注2）含み損益は、鑑定評価額－期末帳簿価額で算出しています。
（注3）各物件に係る地震リスク評価書に記載された再現期間475年の地震被害に対する対象建物の予想損失率を記載しています。
なお、「合計」の数値は平均値ではなく、国内のポートフォリオ全体のPML値になります。 2018年8月付「39物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。
（注4）「イオンモール水戸内原」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、2015年4月28日に追加取得した隣地土地部分の金額を含みます。
（注5）「イオンレイクタウンmori」、「イオンレイクタウンkaze」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、信託受益金の準共有持分割合（いずれも40％）に相当する金額を記載しています。
（注6）「イオンモール甲府昭和」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、2018年9月3日に追加取得した増築棟の追加取得の金額を含みます。
「イオンモール甲府昭和」のPML値は、増築棟取得時に算出していることから「既存棟」は2.5%、「増築棟」は3.1％となっています。
（注7）「イオンモール直方」については敷地の一部を譲渡したことにより、それぞれ取得時より取得価額が減少しています。
（注8）「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の取得価額、期末帳簿価額、鑑定評価額及び含み損益は、
物件全体を所有するイオンマレーシア社から権利移転された共有持分に類する権利の割合（全体の18.18%）に相当する金額を記載しています。
53
第12期保有資産（40物件）データ 鑑定評価の概要
物件 取得価額 不動産鑑定評価額（百万円） 直接還元法による還元利回り（%）
不動産等の名称 鑑定評価機関 第11期末 第12期末 第11期末 第12期末
番号 （百万円） 差異 差異
（2018年7月末） （2019年1月末） （2018年7月末） （2019年1月末）
SRSC-1 イオンレイクタウンmori（注1） （株）谷澤総合鑑定所 21,190 23,800 23,800 0 4.8 4.8 0.0
SRSC-2 イオンレイクタウンkaze（注1） （株）谷澤総合鑑定所 6,730 7,880 7,880 0 5.2 5.2 0.0
RSC-1 イオンモール盛岡 （財）日本不動産研究所 5,340 6,720 6,720 0 6.6 6.6 0.0
RSC-2 イオンモール石巻 （財）日本不動産研究所 6,680 7,080 7,080 0 6.2 6.2 0.0
イオンモール水戸内原 （財）日本不動産研究所 16,460 17,300 17,300 0 6.0 6.0 0.0
RSC-3
イオンモール水戸内原（土地） （財）日本不動産研究所 105 113 113 0 - - -
RSC-4 イオンモール太田 （財）日本不動産研究所 6,860 8,060 8,060 0 6.4 6.4 0.0
RSC-5 イオン相模原ショッピングセンター （財）日本不動産研究所 10,220 11,000 11,000 0 5.2 5.2 0.0
RSC-6 イオンモール大垣 （財）日本不動産研究所 4,950 4,960 4,960 0 7.0 7.0 0.0
RSC-7 イオンモール鈴鹿 （財）日本不動産研究所 9,660 10,600 10,100 ▲ 500 6.2 6.2 0.0
RSC-8 イオンモール明和 （株）谷澤総合鑑定所 3,290 3,660 3,650 ▲ 10 6.5 6.5 0.0
RSC-9 イオンモール加西北条 （財）日本不動産研究所 7,230 7,690 7,610 ▲ 80 6.8 6.8 0.0
RSC-10 イオンモール日吉津 （財）日本不動産研究所 7,780 8,500 8,310 ▲ 190 6.8 6.8 0.0
RSC-11 イオンモール倉敷 （財）日本不動産研究所 17,890 19,700 19,700 0 6.0 6.0 0.0
RSC-12 イオンモール綾川 （財）日本不動産研究所 8,740 8,720 8,710 ▲ 10 6.5 6.5 0.0
RSC-13 イオンモール直方 （財）日本不動産研究所 11,246 13,200 13,300 100 6.4 6.4 0.0
RSC-15 イオンモールKYOTO （財）日本不動産研究所 21,470 22,500 22,500 0 4.8 4.8 0.0
RSC-16 イオンモール札幌平岡 （株）谷澤総合鑑定所 5,900 6,340 6,340 0 6.2 6.2 0.0
RSC-17 イオンモール釧路昭和 （株）谷澤総合鑑定所 1,780 1,930 1,930 0 6.8 6.8 0.0
RSC-18 イオンモール利府 （株）谷澤総合鑑定所 2,560 2,770 2,770 0 6.4 6.4 0.0
RSC-19 イオンモール山形南 （株）谷澤総合鑑定所 1,350 1,470 1,470 0 6.6 6.6 0.0
RSC-20 イオンモール四日市北 （株）谷澤総合鑑定所 2,210 2,630 2,630 0 6.2 6.2 0.0
RSC-21 イオンモール大和郡山 （財）日本不動産研究所 14,500 14,800 14,800 0 5.6 5.6 0.0
RSC-22 イオンモール千葉ニュータウン（モール棟、シネマ・スポーツ棟） （財）日本不動産研究所 12,190 12,400 12,400 0 4.9 4.9 0.0
RSC-23 イオンモール甲府昭和（注2） （財）日本不動産研究所 15,489 17,300 17,300 0 5.7 5.7 0.0
RSC-24 イオンモール苫小牧 （株）谷澤総合鑑定所 7,840 8,220 8,220 0 5.9 5.9 0.0
RSC-25 イオンモール小山 （財）日本不動産研究所 6,280 6,430 6,450 20 6.7 6.7 0.0
RSC-26 イオンモール伊丹昆陽 （財）日本不動産研究所 16,860 17,600 17,600 0 5.6 5.6 0.0
RSC-27 イオンモール鹿児島 （株）谷澤総合鑑定所 13,400 13,900 13,900 0 6.0 6.0 0.0
RSC-28 イオンモール土浦 （財）日本不動産研究所 12,030 12,400 12,400 0 6.3 6.3 0.0
RSC-29 イオンモールかほく （財）日本不動産研究所 9,940 10,600 10,600 0 6.9 6.9 0.0
RSC-30 イオンモール下妻 （財）日本不動産研究所 9,552 9,820 9,820 0 6.4 6.4 0.0
RSC-31 イオンモール京都五条 （株）谷澤総合鑑定所 13,333 13,600 13,600 0 4.9 4.9 0.0
CSC-1 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター （財）日本不動産研究所 6,410 6,570 6,590 20 5.0 5.0 0.0
CSC-2 イオンスタイル検見川浜 （財）日本不動産研究所 3,748 3,860 3,860 0 6.2 6.2 0.0
CSC-3 イオン喜連瓜破ショッピングセンター （株）谷澤総合鑑定所 4,394 4,640 4,640 0 5.2 5.2 0.0
L-1 ダイエー川崎プロセスセンター （財）日本不動産研究所 14,280 15,000 15,100 100 4.9 4.9 0.0
L-2 イオン南大阪RDC （財）日本不動産研究所 9,870 10,300 10,600 300 4.9 4.8 ▲ 0.1
L-3 ダイエー茨木プロセスセンター （財）日本不動産研究所 6,810 7,140 7,290 150 5.1 5.0 ▲ 0.1
イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター 658 588 567
M-1 （財）日本不動産研究所 - - - -
(AEON Taman Universiti Shopping Centre）(注3） (20百万RM) (21.5百万RM) (21.3百万RM)
イオンモール セレンバン 2 5,252 6,374 6,211
M-2 （財）日本不動産研究所 - - - -
(AEON MALL Seremban 2（注4） (215百万RM) (233百万RM) (233百万RM)
合計 362,478 388,166 387,882 - - -
（注1） 「イオンレイクタウンmori」及び「イオンレイクタウンkaze」の不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権の準共有持分割合（いずれも40%）に相当する金額を記載しています
（注2） イオンモール甲府昭和の増築棟7,100百万円分を2018年9月3日付で取得しており、第11期末（2018年7月末）時点の鑑定評価額は、2018年8月1日時点の既存棟と増築棟を一体とした鑑定評価を参照しています
（注3） 不動産鑑定評価額は、不動産信託受益権に係る信託の信託財産たる共有持分に類する権利（18.18%）に相当する金額を記載しています
また、マレーシア・リンギットの円貨換算は、第11期が2018年7月31日の為替相場、第12期が2019年1月31日（第11期1RM=27.36円、第12期1RM=26.66円（小数点第3位を切捨て））を用いています
（注4） マレーシア・リンギットの円貨換算は、第11期が2018年7月31日の為替相場、第12期が2019年1月31日（第11期1RM=27.36円、第12期1RM=26.66円（小数点第3位を切捨て））を用いています
54
平均キャップレート
ポートフォリオの平均キャップレート(注)
（%）
6.3
6.2
6.1
6.0
5.9
5.8
5.7
5.6
5.5
2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末
（第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末）
エリア別ポートフォリオの平均キャップレート(注) 10㎞商圏人口別の平均キャップレート(注)
（%） （%）
7.00 7.00
6.50 6.50
6.00 6.00
5.50 5.50
5.00 5.00
4.50 4.50
4.00 4.00
2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末 2014年7月末 2015年1月末 2015年7月末 2016年1月末 2016年7月末 2017年1月末 2017年7月末 2018年1月末 2018年7月末 2019年1月末
（第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末）
三大都市圏 その他 50万人以上 50万人未満
（注）
・海外物件は直接還元法による還元利回りが算出されていないため、これらを除いて計算しています
・エリア別の三大都市圏とは、首都圏、中部圏及び近畿圏をいい、うち「首都圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「中部圏」とは、愛知県、岐阜県及び三重県を、「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及
び滋賀県をそれぞれいいます
・10㎞商圏人口別では物流施設である「ダイエー川崎プロセスセンター」、「イオン南大阪RDC」、「ダイエー茨木プロセスセンター」を除いて計算しています
55
ポートフォリオPML・地震保険
従来からの地震リスクへの対応方針
ポートフォリオの分散（1物件当たりの規模、所在エリアの分散化）を推進
個別物件のPML値（注）が15％を超える場合は地震保険の付保を検討、ポートフォリオPML値が10％を超えないように運営
保守的なLTV運営と減価償却費を源泉としたキャッシュフローにより、危機対応に備えた調達余力、手元資金を確保
（注）PML（Probable Maximum Loss・予想最大損失）475年に1回起こる非常に稀に発生する巨大地震による損失を、建物価格の割合（％）として示したもの
投資比率 5.9%
KYOTO
現在のポートフォリオにおける地震リスクの状況 （上位10物件）
レイクタウンmori 5.8%
PML（％） 予想最大損失額 倉敷 4.9%
伊丹昆陽 4.7%
国内ポートフォリオPML 水戸内原 4.6%
1.5 ％ 約 50 億円
38 物件 甲府昭和 4.3%
大和郡山 4.0%
川崎PC 3.9%
※1： 地震リスク評価報告書（東京海上日動リスクコンサルティング㈱） 鹿児島 3.7%
※2： 各物件の再調達価格（同等の建物を新たに建築する際に必要となる金額） 京都五条
3.7%
の合計金額にポートフォリオPMLを乗じ試算した予想最大損失額 その他
54.5%
物件エリアの分散状況
（国内23道府県） 茨城県 10.5%
地震保険の活用について
京都府 9.6%
国内ポートフォリオPMLから求められる予想最大損失額を基準に、分配金への影響、 神奈川県 8.5%
負担保険料の費用対効果を検討の上、地震保険を活用 埼玉県 7.7%
兵庫県 6.6%
大阪府 5.8%
対象物件 岡山県 4.9%
38物件
国内保有物件 千葉県 4.4%
支払限度額 4.3%
30億円 北海道
（免責1億）
山梨県 4.2%
保険料（年額） 1.5億円 その他 33.3%
56
内部成長の実績
活性化投資によりML賃料増額を実現
2018年2月以降の賃料増額を伴う主な活性化工事実績
活性化投資による効果 (年換算)
活性化
賃料改定
物件名称 活性化内容 投資(予定)額 投資額に対する
(予定)時期 (予定)賃料増額
(注1) (予定)賃料増額率
イオンモール直方（注2） 2018年2月 （第11期） 照明LED化工事 69百万円 6.9百万円 10.0%
イオンモール日吉津 2018年7月 （第11期） 大規模リニューアル 73百万円 6.1百万円 8.4%
イオンモール直方（注2） 2018年8月 （第12期） 照明LED化工事 71百万円 7.1百万円 10.0%
イオンモール倉敷 2018年8月 （第12期） 食物販拡充リニューアル 82百万円 6.1百万円 7.5%
イオンモール甲府昭和 2018年9月 （第12期） 既存棟活性化工事 781百万円 50.7百万円 6.5%
イオンモール倉敷 2018年12月 （第12期） 北側出入口新設工事 44百万円 3.1百万円 7.0%
イオンモール鈴鹿 2019年3月 （第13期予定） 公共設備接続工事 88百万円 6.4百万円 7.3%
(注1) ｢活性化投資額｣とは、運用物件の価値向上のための工事の請負代金をいいます
(注2) 賃料増額期間は10年間です
上場後の活性化投資によって増加した年間賃料の累計額 (注3)
（単位： 百万円）
（注3）2019年1月期（第12期）末時点の保有物件を集計対象としています。
57
ポートフォリオ組入店舗の業績動向
マスターリース会社の営業収益推移
2016年3月～2017年2月 2017年3月～2018年2月
（12ヶ月間）804億円 （12ヶ月間）807億円
（注1）上記のグラフは、2019年1月末日時点で本投資法人が保有する国内商業施設（ただし、2017年11月23日に営業を開始したイオンスタイル検見川浜を除く34物件）について、
マスターリース会社のエンドテナントからの賃料収入、付帯収入等の収益を示しています
（注2）マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています
店舗別 前年同期比売上高の指数分布
22
9
2 1
0 0
前年同期比 90% 90% 95% 100% 105% 110%
売上高指数 未満 ～95% ～100% ～105% ～110% 以上
比率 0% 0% 64.7% 26.5% 5.9% 2.9%
（注1）上記のグラフは、2019年1月末日時点で本投資法人が保有する国内商業施設（ただし、2017年11月23日に営業を開始したイオンスタイル検見川浜を除く34物件）の、2018年6月～2018年11月における売上高に
ついて前年同期間（2017年6月～2017年11月）対比の指数分布を示しています
（注2）マスターリース会社からのヒアリングに基づくデータを掲載しています
（注3）構成比率は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。そのため合計値が100.0％とならない場合があります
58
財務運営
第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
（2016年7月末） （2017年1月末） （2017年7月末） （2018年1月末） （2018年7月末） （2019年1月末）
短期借入金 0百万円 1,500百万円 1,500百万円 0百万円 0百万円 0百万円
長期借入金 98,900百万円 113,300百万円 143,000百万円 144,000百万円 144,000百万円 129,000百万円
投資法人債 2,000百万円 4,000百万円 4,000百万円 6,000百万円 6,000百万円 21,000百万円
敷金保証金 10,169百万円 10,449百万円 12,474百万円 12,916百万円 12,330百万円 12,581百万円
負債残高 111,069百万円 134,904百万円 162,683百万円 164,621百万円 164,805百万円 164,276百万円
LTV（敷金込み） 42.8% 46.4% 46.7% 44.9% 44.7% 44.9%
LTV（敷金除く） 38.9% 42.7% 43.0% 41.4% 41.4% 41.4%
長期負債比率 100.0% 98.7% 99.0% 100.0% 100.0% 100.0%
固定金利比率 88.4% 96.5% 92.9% 95.7% 95.7% 95.7%
平均借入残存期間 4.1年 4.7年 4.4年 4.2年 3.7年 4.6年
平均調達金利 0.85% 0.84% 0.79% 0.80% 0.80% 0.78%
59
借入金等の状況
１. 借入
借入日 区分 借入額 返済期限 変動/固定 利率
内訳
（注2）
220億円 2020年10月20日 実質固定金利 1.17250%
2013年11月25日 長期 270億円
50億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 1.76375%
12億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.61910%
2015年2月27日 長期 97億円 40億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.88915%
45億円 2024年10月21日 実質固定金利（注2） 1.40390%
2016年2月29日 41億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.14750%
60億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.35125%
2016年3月29日
長期 235億円 58億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.54100%
2016年5月31日 66億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.99100%
2016年2月29日 10億円 2027年10月20日 実質固定金利（注2） 1.40730%
39億円 2019年10月21日 実質固定金利（注2） 0.23700%
48億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.48750%
既存借入
12億円 2022年10月20日 固定金利 0.55000%
2016年10月20日 長期 234億円
67億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.61375%
27億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.87250%
41億円 2026年10月20日 実質固定金利（注2） 1.00300%
64億円 2019年10月21日 変動金利 基準金利（注1）＋0.22%
61億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.43200%
52億円 2022年10月20日 実質固定金利（注2） 0.52800%
2017年3月28日 長期 297億円
2億円 2022年10月20日 固定金利 0.63000%
68億円 2024年10月21日 実質固定金利（注2） 0.83800%
50億円 2026年10月20日 実質固定金利（注2） 1.09710%
34億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.52270%
2017年12月27日 長期 37億円
3億円 2023年10月20日 固定金利 0.60000%
30億円 2021年10月20日 実質固定金利（注2） 0.37850%
46億円 2023年10月20日 実質固定金利（注2） 0.59700%
新規借入 2018年11月22日 長期 120億円
4億円 2023年10月20日 固定金利 0.64000%
40億円 2025年10月20日 実質固定金利（注2） 0.85100%
（注1）全国銀行協会が公表する日本円Tiborをいいます。但し、対応する期間が存在しない場合、線形按分の方法によりエージェントが合理的に定めた利率をいいます
（注2）変動金利による借入ですが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果（金利の固定化）を勘案した利率をいいます
２．投資法人債
格付 プライシング
条件決定日 回号 利率 発行額 償還日 年限 摘要 主幹事
JCR 基準
2015/10/6 １回 0.961% 20億円 2025/10/10 10年 無担保・無保証 AA- JGB比スプレッド 大和証券/SMBC日興証券
SMBC日興証券/みずほ証券
2016/10/13 ２回 0.470% 10億円 2026/10/20 10年 無担保・無保証 AA- 利率
三菱UFJMS証券
SMBC日興証券/みずほ証券
2016/10/13 ３回 1.200% 10億円 2036/10/20 20年 無担保・無保証 AA- 利率
三菱UFJMS証券
SMBC日興証券/みずほ証券
2017/11/28 ４回 0.680% 20億円 2027/12/8 10年 無担保・無保証 AA- 利率
大和証券
SMBC日興証券/大和証券
2018/11/16 ５回 0.783% 150億円 2028/12/7 10年 無担保・無保証 AA- JGB比スプレッド
みずほ証券
60
投資口価格に応じた多様な資金調達手法
1口当たり分配金及び時価総額の向上に資する資金調達の検討
分配金及び時価総額の継続的な成長を目指し、取得予定資産、マーケット状況を踏まえ、
その時点での最適な資金調達手段を選択します
資金調達手法の考え方
手法 検討時のポイント
投資口価格の水準 プレミアム増資成功の蓋然性が高い水準
公募増資を主軸に資金調達を検討
公募増資 取得予定物件の収益性 比較的キャップレートの低い都市型、
築浅物件等も取得検討の対象とすることが
DPU成長 可能な水準
新たな調達手法として検討 取得予定物件の収
ハイブリッド 益性を鑑み、公募
キャッシュ創出力の活用 増資と借入等を組
ファイナンス み合わせて、1口当
たり分配金の希薄
LTV×DPUのバランス 化に配慮しながら、
資金調達を検討
借入/自己資金を活
金利環境 用し、物件取得に
ローン調達 LTV水準
よる収益性向上を
優先して検討
また、潤沢な余剰
長期固定化×コストのバランス 資金があり、効果
が大きいと判断さ
れる場合は自己投
デリバティブの活用（金利スワップ） 資口取得を検討
投資法人債 ホールセール向け投資法人債
Debt調達 ハイブリッド 公募増資
個人投資家向け投資法人債 （劣後債・ローン）
61
マレーシアのマーケット状況
日本・マレーシアGDP成長率の推移 FTSEブルサ・マレーシアKLCI指数の推移