イオンモール甲府昭和
2019年3月19日(火)
イオンリート投資法人 第12期(2019年1月期)
決算説明会資料
証券コード：3292
(資産運用会社)
https://www.aeon-jreit.co.jp/
イオン・リートマネジメント株式会社
目次
Ⅰ. 第12期(2019年1月期)決算概要 Ⅲ. 業績予想と今後の目標
１． 第12期(2019年１月期)決算ハイライト --- P. 4 １． 第13期(2019年７月期)・第14期(2020年１月期)の業績予想 --- P. 26
２． 第12期トピックス ～外部成長・内部成長～ --- P. 5 ２． サステナビリティへの取組み ～イオンリート＆イオングループ～ --- P. 27
３． 第12期トピックス ～財務～ --- P. 6 ３． 今後の成長目標 --- P. 28
４． 第12期(2019年１月期)決算の概要 --- P. 7 ４． マネジメントメッセージ --- P. 29
５． 第12期末時点でのポートフォリオ指標 --- P. 8
Ⅱ. イオンリートの強みと成長戦略 Appendix１イオンリート投資法人の特徴 --- P. 31-48
１． 上場来５年間の実績推移 --- P. 10
２． イオンリートの優位性 --- P. 11 Appendix２補足資料 --- P. 50-69
３． 外部成長 ～パイプラインサポート～ --- P. 12
４． 外部成長 ～更なるパイプライン候補先～ --- P. 13
５． 外部成長 ～投資対象～ --- P. 14
６． 外部成長 ～物件取得の考え方と今後の取組み～ --- P. 15
７． 内部成長 ～増床・リニューアル投資～ --- P. 16
８． 内部成長 ～イオングループとの強固なマスターリース～ --- P. 17
９． 内部成長 ～リースストラクチャー～ --- P. 18
10． 個別物件紹介(イオンモール倉敷) --- P. 19
11． 財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(１)～ --- P. 20
12． 財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(２)～ --- P. 21
13． リスクマネジメント --- P. 22
14． 戦略的キャッシュマネジメント ～キャッシュ創出力～ --- P. 23
15． 戦略的キャッシュマネジメント ～分配金成長に資する施策の実行～--- P. 24
2
Ⅰ. 第12期(2019年1月期) 決算概要
第12期(2019年1月期)決算ハイライト
安定成長を継続し、ポートフォリオの質の向上を実現
第12期 (2019年1月期)
1口当たり分配金 3,066円
分配金 当初予想3,010円対比 +56円(+1.9%)
イオンモール甲府昭和増築棟の取得
外部成長 ポートフォリオ含み益増加額 +8億円
賃料増加額(年換算) +5.3億円
継続的な活性化投資による物件の収益力・競争力向上
イオンモール倉敷 (回遊性向上工事) 賃料増加 +310万円/年
内部成長 イオンモール鹿児島
(防災対策工事) 賃料増加 +332万円/年
イオンモール山形南
270億円リファイナンス(うちリテール債150億円を発行)
財務戦略 有利子負債 平均残存期間 3.7年→4.6年
全体 平均調達コスト 0.80％→0.78％
4
第12期トピックス ～外部成長・内部成長～
借入れに頼らず、豊富な手元資金を活用した収益力の強化
外部成長 イオンモール甲府昭和増築棟の取得
甲府昭和増築棟取得及び既存棟リニューアルによる効果
イオンモール甲府昭和概要 1 8億円の含み益(注)増加 2 年間賃料の増加 3 圧倒的地域No.1モールへの進化
商圏10kmにおける店舗面積
既存棟 増築棟取得後 1,346百万円 （㎡）
（上位5施設）
（取得済） （既存棟+増築棟）
80,000
増加分 70,000 イオングループ
所在地 山梨県中巨摩郡 1.6倍 賃料 60,000 開発力の強み
+8億円 806百万円 50,000
取得価額 83億円 154億円 40,000
13億円 30,000
鑑定評価額 86億円 173億円 既存棟 既存棟 20,000
賃料 賃料 10,000
敷地面積 119,064.22㎡ 0
5億円
延床面積 66,417.84 ㎡ 99,680.71㎡
増築棟取得前 増築棟取得後 既存棟賃料 増築棟賃料+
(リニューアル前) 既存棟リニューアル後賃料
（注）増築棟取得前の含み益：第11期決算期末の鑑定評価額-第11期決算期末の帳簿価格
増築棟取得後の含み益：（第11期決算期末の鑑定評価額-第11期決算期末の帳簿価額）+甲府昭和増築棟取得時における鑑定評価額（既存棟、増築棟）-(既存棟簿価+増築棟の取得価額+既存棟活
性化投資費用)
内部成長 出入口新設による回遊性の向上、及び防災対策を先行して実施
賃料増加額
物件 内容 効果 投資額
(年額)
イオンモール倉敷 モール北側出入口新設 回遊性向上 44百万円 ＋3.1百万円
イオンモール鹿児島 防煙垂れ壁の 72百万円 ＋2.1百万円
防災対策
イオンモール山形南 不燃フィルム化 38百万円 ＋1.1百万円
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第12期トピックス ～財務～
調達手段の多様化、調達期間の長期化及びコスト削減を実現
イオンリート初となるリテール債の発行 販売時ポスター
投資法人債の条件 投資法人債の効果
発行額 150億円
年限 10年 調達手段の多様化
Jリート
最大かつ最長年限
となるリテール債 利率 0.783% 投資法人の知名度向上
購入特典 イオン商品券 （潜在投資主層の獲得）
リファイナンス
リファイナンスの概要 リファイナンスの成果
1 IPO時借入れの270億円のリファイナンス 1 調達期間長期化及びコスト削減の実現
2 リテール債での調達資金をリファイナンス資金に充当 2 取引金融機関が23社に増加
（第11期末：21社）
3 調達先の多様化として、山口銀行と群馬銀行から新規借入れ
調達条件（270億円分）の比較 有利子負債全体の比較
リファイナンス前 リファイナンス後 リファイナンス前 リファイナンス後
リファイナンス対象金額 270億円 270億円 有利子負債 1,500億円 1,500億円
当初調達期間 4.9年 7.8年 平均残存期間 3.7年 4.6年
平均調達コスト 0.78% 0.71% 平均調達コスト 0.80% 0.78%
6
第12期（2019年1月期）決算の概要
災害による影響を排除し、公表を大きく上回る分配金3,066円を実現
第11期 (2018年 7月期) 第12期 (2019年 1月期)
実績 実績 対 前期比 当初予想 対 予想比
(A) (B) (B-A) (C) (B-C)
営業収益 (百万円) 16,201 16,329 ① +127 16,283 ⑦ +45
営業費用 (百万円) 10,019 9,993 ② ▲25 10,014 ⑧ ▲20
営業利益 (百万円) 6,182 6,335 +153 6,269 +66
経常利益 (百万円) 5,297 5,448 ③ +151 5,362 ⑨ +86
特別利益 (百万円) - 152 ④ +152 - ⑩ +152
特別損失 (百万円) 37 274 ⑤ +237 - ⑪ +274
当期純利益 (百万円) 5,254 5,325 +71 5,357 ▲31
積立金取崩額 (百万円) - 122 ⑥ +122 - ⑫ +122
一口当たり分配金 (円) 2,956 3,066 +110 3,010 +56
NOI (百万円) 11,299 11,553 +254 11,529 +23
（注） 発行済投資口数はいずれも1,777,347口
【対前期比 差異要因】 【対予想比 差異要因】
項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
前期取得物件・増築物件の賃料収入 +586 海外SPC配当金収入 +9
⑦
① 前期売却物件の賃料収入 ▲407 保険金収入 +27
前期物件売却益の剥落 ▲35 賃貸事業費用 +5
⑧
前期売却物件の賃貸費用 ▲224 ファンドコスト ▲25
②
前期取得物件・増築物件の減価償却費 +211 ローン関連コスト ▲58
⑨
ローン関連コスト ▲37 投資法人債関連コスト +39
③
投資法人債関連コスト +39 ⑩ 保険金収入 +152
④ 保険金収入 +152 ⑪ 災害関連損失 +274
⑤ 災害関連損失 +237 ⑫ 配当準備積立金の取崩し(⑪－⑩) +122
⑥ 配当準備積立金の取崩し +122
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第12期末時点でのポートフォリオ指標
安定した収益と十分な借入余力・含み益を有するポートフォリオ
資産規模（注1）40物件 ポートフォリオNOI利回り 含み益（注2）
3,624億円 6.4% +450億円
同償却後NOI利回り
(第11期末比 ＋71億円) （第11期末比 ＋44億円）
3.9%
1口当たり分配金 1口当たりNAV LTV（敷金除く） 41.4％
（敷金込み） 44.9％
3,066円 133,464円 借入余力（注4）
約370億円
(当初予想比 +1.9％)（注3） (第11期末比 +2,507円)
（注1）当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課等）を含まない金額である取得価額の合計です
（注2）第12期末の含み益（第12期末の鑑定評価額-第12期末の帳簿価額）です
（注3）2018年9月12日付「2018年7月期決算短信（REIT）」公表時の第12期分配金予想3,010円との対比です
（注4）LTV（敷金込み）が50％に達するまで調達可能な有利子負債額をいいます
8
Ⅱ. イオンリートの強みと成長戦略
上場来５年間の実績推移
資産規模拡大と投資対象の多様化、分配金成長とNAV増加を実現
資産規模の推移とアセットクラスの多様化 イオンリートの強みを活かした取組み
3,624億円 第３期(2014年7月期) 第７期(2016年7月期) 第８期(2017年1月期)
SRSC 7.7%
ダイエー川崎プロセスセンター
RSC 78.1%
1,589億円 資産規模 CSC 4.0%
SRSC 17.6% 2.2倍 物流 8.5%
RSC 82.0%
海外 0.4% 海外 1.6%
第３期 第１２期 イオン・タマン・ユニバーシティSC イオンモールセレンバン2
1口当たり分配金 J-REIT初となる 商流を支える 海外SPCスキーム
3,066円 海外物件取得 物流物件取得 による物件取得
2,461円
増加率
124.6％
第10期(2018年1月期) 第11期(2018年7月期) 第12期(2019年1月期)
イオンモール京都五条 イオンモール甲府昭和
第３期 第１２期
1口当たりNAV（Net Asset Value）
133,464円
112,635円 増加率 イオンスタイル検見川浜
118.5％
グループ協働で 戦略的物件入替 増築棟取得
新規物件を取得 イオンモール熊本と入替 スキーム
第３期 第１２期
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イオンリートの優位性
イオングループの強みを活用した、イオンリートならではの成長戦略
外部成長 内部成長 財務方針
１ パイプラインの強み ３ 効果的な増築・活性化 ５ 資金調達の安定性
豊富なパイプラインより 環境変化、地域特性に適合し リテール債発行、借入先数の
相対交渉で取得できる優位性 た施策による物件価値向上 増加など安定した財務運営
（→P. 12-13） （→P. 16） （→P. 20-21）
リスクマネジメント
２ 生活インフラ資産に投資 ４ 強固なマスターリース ６ 分配金の安定性
都市型物件を含め、アセット 長期・固定のマスターリース 地震保険付保と積立金の有効
タイプの多様化を推進 契約による安定した賃料収入 活用による安定性の向上
（→P. 14-15） （→P. 17-18） （→P. 22）
戦略的キャッシュマネジメント
７ キャッシュフロー創出力 ８ 機動的な手元資金の活用
年間70億円程度のフリー 様々な局面において選択肢の
キャッシュフローを創出 多様化、柔軟化を実現
（→P. 23） （→P. 24）
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外部成長 ～パイプラインサポート～
イオングループの豊富なパイプラインを活かした資産規模拡大へ
パイプラインサポートのメリット
イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用
パイプラインサポート会社 運営物件（注2）（注3）（注4） イオンリート投資法人 保有物件
イオンモール株式会社 イオンリテール株式会社 イオンリテール株式会社
イオン北海道株式会社
イオン九州株式会社
21物件
イオン琉球株式会社 イオンモール株式会社
175 SC 株式会社ダイエー
11物件
国内
913 店舗 （注1）
イオン北海道株式会社
イオンタウン株式会社 （GMS・SM・DS・HC・SuC） 2物件
国内
相対取引 イオン九州株式会社
による 38物件
イオングローバルSCM株式会社 1物件
140 SC 物件取得
56施設 株式会社ダイエー
2物件
イオングローバルSCM株式会社
イオンモール株式会社 AEON Co. （M）BHD.
AEON BIG Co. （M）SDN. BHD. 1物件
海外
27 SC 56 店舗 海外
AEON Co.(M)BHD.
（GMS・SM・DSのみ） 2物件 2物件
（注1）本店舗のうち一部はイオンモール及びイオンタウンのSCへテナント入居しています
（注2）2018年2月期イオン株式会社決算補足資料（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社除く）、各社HP（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社）及びイオングローバルSCM株式会社より提供されたデータ（2018年2月期）より抜粋
（注3）GMSとはGeneral Merchandise Store、SMとはSupermarket、DSとはDiscount Store、HCとはHome Center、SuCとはSupercenterの略です
（注4）現時点で、本投資法人が取得を予定しているものではありません
12
外部成長 ～更なるパイプライン候補先～
多様な事業を展開するイオングループには潜在的なパイプラインが豊富に存在
国内No.1 国内No.1
ディベロッパー事業 スーパーマーケット事業 ヘルス＆ウエルネス事業 国際事業
営業収益 約3,350億円 約3.2兆円 約6,960億円 約4,180億円
（注1）
店舗数 約310店舗 約2,180店舗 約4,370店舗 ー
（注1）
中国
AEON（CHINA）CO., LTD.
AEON Stores (Hong Kong) Co.,
その他の Limited
主要企業
ASEAN
AEON ASIA SDN.BHD.
AEON（CAMBODIA）Co.,Ltd.
AEON（Thailand）CO., LTD.
AEON VIETNAM Co., LTD
PT.AEON INDONESIA
イオンモール株式会社 株式会社ダイエー AEON Co. （M）BHD.
パイプライン AEON BIG Co. （M）SDN. BHD.
サポート イオンタウン株式会社
締結先
（注1）イオン㈱が公表している「イオンレポート2018」より2018年2月期時点の営業収益・店舗数を記載
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外部成長 ～投資対象～
安定したトラックレコードがある「生活インフラ資産」への投資
投資対象
イオンリートが考える生活インフラ資産とは 各保有物件におけるテナント入居割合
• 食品スーパーを核とした繰り返し利用される多くのテナントを備え、 他の商業施設にはない来店動機となるテナントが多数入居
1
日々の生活ニーズ全てをカバーする「暮らしのプラットフォーム」
食品スーパー
• 生活ニーズや環境の変化に対し、テナント構成等を柔軟に変化させ、 100%
２
将来に渡って長く継続運営が可能な施設
• 地域社会のコミュニティを形成する場所となり、有事の災害時等に
３
はライフライン確保や防災拠点となる地域社会に欠かせない施設 100% 飲食テナント 97.1% ｱﾐｭｰｽﾞﾒﾝﾄ
クリニック 97.1%
利用頻度 低 高
日常
94.3% ｶﾙﾁｬｰｽｸｰﾙ 51.4% シネマ 48.6% ﾌｨｯﾄﾈｽ
非日常
保有商業施設（注1）における年間来館数（2017年度）
7%
25% 1,000万人以上
保有1商業施設平均
約900万人 500万人以上1,000万人未満
68% 300万人以上500万人未満
（注1）国内保有商業施設35物件のうち同じ基準で人数が確認出来る大型商業施設28物件で算定
自治体との包括連携協定（防災・福祉・環境保全推進、商業・観光の振興）
協定締結 ％100
（全国内38物件）
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外部成長 ～物件取得の考え方と今後の取組み～
相対取引によって適正な条件で地域一番店を取得可能
イオンリートの取得に対する考え方 イオングループとの相対取引による優位性
環境変化への抵抗力が強い地域一番店を取得 パイプラインサポート会社との相対取引により、
業績 各地域の競争力が高い一番店取得 適正な条件で物件取得が可能
良 相対取引の割合
投資対象 イオンリート投資法人保有商業施設
（注2）
相対取引のみ
50％ 50％ 相対取引
（17物件） （18物件） 100%
スポンサー
第三者 59%
41%
悪
都心一等地 都市（注1） 地方 （注3）取引件数ベースにて算定
今後の 地域一番の大規模商業施設取得 物件入替
タイプが異なる
都市型商業施設取得
取組み
（注1）都市とは三大都市圏及び政令指定都市を指します
（注2）イオンリート保有の国内商業施設35物件のうち取得価額ベースにて算定しています
15
内部成長 ～増床・リニューアル投資～
イオングループと協働し、物件価値を高める効果的な投資を実行
増床・リニューアル投資
施設競争力の 経年による飽きへの対処
投資サイクルの目安 維持・向上 競合出現への対処
大規模リニューアル … 概ね6年程度
賃料 マスターリース賃料の
増床 … 概ね10年程度 アップサイド 増額を実現
これまでの取組み
主な取組み事例 増床・リニューアルによる賃料増加額(年額)
第7期 ｲｵﾝﾓｰﾙ盛岡増床活性化 （単位:百万円）
投資額 790百万円
年額賃料 ＋57百万円
第12期 ｲｵﾝﾓｰﾙ甲府昭和ﾘﾆｭｰｱﾙ
投資額 781百万円
年額賃料 ＋50百万円 （注）2019年1月期(第12期)末時点の保有物件を集計対象としています
今後の増床・リニューアル方針
現時点で予定されている計画(注)
イオングループとの協働により、 2019年 2020年 2021年以降
対象物件の特性に合わせた効果的な 2物件程度予定 2物件程度予定
増床・リニューアル投資を継続
(注)現時点での想定であり、今後変更の可能性があります
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内部成長 ～イオングループとの強固なマスターリース～
イオンの施設運営力とマスターリース契約により、
中長期的に安定した賃料収入を実現
イオングループの施設運営力
ポートフォリオ組入商業施設の運営状況は安定
エンドテナント売上高 エンドテナント稼働率 マスターリース会社営業収益
100%前後で安定的に推移 ほぼ100%で安定的に推移 100%前後で安定的に推移
(注) 上記全グラフとも、マスターリース会社からのヒアリングに基づき、2019年1月末時点で本投資法人が保有する国内商業施設(ただし、2017年11月23日に営業を開始した
イオンスタイル検見川浜を除く34物件)を算定対象としています。なお、エンドテナント売上高及びマスターリース会社営業収益は、前年同期比を示しています
リースストラクチャー
グループ会社と長期・固定のマスターリース契約を締結 マスターリース
稼働率 100%
（詳細は次スライド参照）
中長期的に安定した賃料キャッシュフローの創出
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内部成長 ～リースストラクチャー～
グループ各社と長期・固定のマスターリース契約を締結
リースストラクチャーのイメージ
サブリース契約 (各テナントごと) マスターリース契約
エンドテナント マスターリース会社 投資法人
核テナント 核テナント イオングループ
総合スーパー アミューズメント／大型専門店 ・イオンモール㈱
・イオンリテール㈱
・イオン北海道㈱
・イオン九州㈱
サブリース賃料 マスターリース賃料
専門店モールゾーン ・イオンマレーシア社 等
主な専門店カテゴリー
・ファッション ・グッズ
・サービス ・グルメ＆フード
マスターリース契約の概要
国内 海外（マレーシア）
賃料 解約条件 賃料
固定賃料、賃貸借期間20年 原則、賃貸借期間中は解約できない 固定賃料、賃貸借期間10年
追加の変動賃料として、固定資産税及び都市 但し、賃貸借期間とは別に、個別物件ごとに ３年ごとに消費者物価指数に連動して
計画税相当額が支払われる 解約不能期間を定め、当該期間の最終日の翌 賃料改定
（税額の変動に応じて毎年見直し） 日(解約可能日)においてのみ、賃料の６ヵ月
相当額を違約金として賃貸人に支払うことに
より契約を終了させることができる
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個別物件紹介（イオンモール倉敷）
多くの来店動機を創り出し、変化しながら地域貢献し続ける
｢生活インフラ資産｣としての多様な機能
既存棟 地域貢献・地域振興 地域のお客さまが集まる多くのイベントを開催
増築棟
親子で楽しむ子育て支援イベント 地元企業製品でモールを飾る
圧倒的な来館客数を支える厚い商圏 ｢おぎゃっと｣ ｢マスキングテープ de あそぼ｣
2018年度来館客数 1,200万人(注1)
行政との連携 2006年倉敷市と防災を含む｢地域貢献包括提携協定｣を締結
倉敷市人口48万人、開業時より人口増加傾向
120
倉敷市
110
100
90 岡山県
80
開業1999年 増床2011年 2018年
行政サービスコーナー常設 2018年西日本豪雨時避難受入
（注1）2018年3月~2019年2月の来館客数合計
（注2）上記グラフは1999年の人口を100として指数化、
2018年は12月時点数値を使用
環境への配慮 DBJ Green Building認証 2018★★★★★
増床・活性化により魅力を維持
(㎡) (テナント数）
90,000
テナント数1.26倍（注3）
250
80,000 200
店舗面積1.17倍 （注3）
70,000 150
70,000本の植樹 太陽光パネル
開業1999年 増床2011年 2018年
（注3）2018年と開業時を比較
19
財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(1)～
今後の環境変化にも耐えうる盤石なバンクフォーメーション、資金調達の多様化
財務運営 格付の状況
2018/1月末 2018/7月末 2019/1月末 信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
（第10期） （第11期） （第12期） 日本格付研究所
長期発行体格付 AA- 安定的
新規 （JCR)
57億円 ― 270億円
調達金額（注1）
有利子負債
1,500億円 1,500億円 1,500億円
有利子負債の内訳（2019年1月期（第12期）末時点）
残高
取引金融機関 全23社（前期より群馬銀行及び山口銀行の＋2社増加）
うち投資法人債残高 60億円 60億円 210億円
平均
4.2年 3.7年 4.6年 投資法人債
残存年数
平均 14%
0.80% 0.80% 0.78% 地方銀行, 7%
有利子負債コスト
LTV 保険会社, 2% メガバンク,
44.9% 44.7% 44.9%
（敷金込）
41%
借入余力 大手銀行, 6%
約360億円 約370億円 約370億円
（上限50％）
（注1）ブリッジローンを除くリファイナンス、及び新規物件取得に係るデット調達を含みます。
政府系・系統上部, 8%
主な財務指標（2019年1月期（第12期）末時点） 信託銀行, 22%
長短比率 固定金利比率
返済期限の分散化（2019年1月期（第12期）末時点）
0% 4.3%
新規借入額 既存借入額 投資法人債 （単位：億円）
30 50
40
220
156 161 172 154
93 150
95.7% 113 91
100%
10
20 10 20 10
短期 長期 変動 固定 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2036年
20
財務方針 ～借入先・調達手段の多様化(2)～
平均残存期間の更なる長期化及びコスト低減
LTVの推移 借入先別一覧（2019年1月期（第12期）末時点）
50.0% みずほ銀行、三井住友銀行及び三井住友信託銀行を
アレンジャーとする協調融資団
46.0% 取引金融機関 23社（前期比＋2社）
46.4% 46.7%
みずほ銀行 246億円 19.1%
44.9% 44.7% 44.9% 三井住友銀行 209億円 16.2%
42.0% 42.8% 43.0%
三井住友信託銀行 193億円 15.0%
38.9% 42.7% 三菱UFJ銀行 166億円 12.9%
41.4% 41.4% 41.4%
農林中央金庫 81億円 6.3%
38.0% みずほ信託銀行 67億円 5.2%
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 三菱UFJ信託銀行（注） 65億円 5.0%
（第7期）末 （第8期）末 （第9期）末 （第10期）末 （第11期）末 （第12期）末 りそな銀行 35億円 2.7%
イオン銀行 36億円 2.8%
LTV（敷金込み） LTV（敷金除く）
日本政策投資銀行 46億円 3.6%
百五銀行 24億円 1.9%
有利子負債 平均残存期間及びコスト推移
広島銀行 14億円 1.1%
当初残存期間（右軸） 平均残存期間（右軸） 期中平均有利子負債コスト率（左軸） 三重銀行 38億円 2.9%
0.90% 8.0 年 七十七銀行 10億円 0.8%
7.1 年 千葉銀行 3億円 0.2%
6.6 年 6.6 年 6.6 年 7.0 年
6.1 年 6.4 年 日本生命 10億円 0.8%
0.85% 0.84%
6.0 年 明治安田生命 13億円 1.0%
0.85% 0.80% 第三銀行 5億円 0.4%
0.79% 0.80% 5.0 年
0.80% 0.78% 新生銀行 13億円 1.0%
4.0 年
十六銀行 3億円 0.2%
4.7 年 3.0 年 もみじ銀行 3億円 0.2%
0.75% 4.1 年 4.4 年 4.2 年 3.7 年 4.6 年
2.0 年 群馬銀行 New! 5億円 0.4%
山口銀行 New! 5億円 0.4%
0.70% 1.0 年
合計 1,290億円 100.0%
2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
（注）2018年４月16日付で三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の法人貸出等業務が、会社分割
（第7期）末 （第8期）末 （第9期）末 （第10期）末 （第11期）末 （第12期）末 方式により株式会社三菱ＵＦＪ銀行に移管されたことに伴い、三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社の貸付債権は、同日付で株式会社三菱ＵＦＪ銀行へ承継されています
21
リスクマネジメント
突発的な災害に対して耐性の強いリートへと成長
施策 第12期分配金における効果
3,066 円
1 分散投資 各施策により分配金の影響を排除
投資対象エリア及び1物件当たりの取得価格の分散
災害に関する特別損失 ： 275百万円 運用成果
による増額
保険金受取額（特別利益分）： 153百万円 ＋56円
2 火災保険・地震保険の付保 配当準備積立金取崩し ： 122百万円
国内ポートフォリオを対象とした地震保険を付保
地震保険の保険金額：30億円（免責1億円）
火災保険は風水害も保険対象 3,010 円
３
配当準備積立金の積立て 配当準備積立金
取崩し
第9期に520百万円の積立てを実施 災害に関する 保険金受取額 +69円
特別損失 （特別利益分）
▲155円 +86円
当初予想 実績
4 豊富なキャッシュフロー
投資エリア（第12期末時点）
年間約70億円のフリーキャッシュフロー
23道府県+マレーシア（第2期末：14県）
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戦略的キャッシュマネジメント ～キャッシュ創出力～
様々な戦略の原資となる年間約70億円のフリーキャッシュフロー
各期毎のフリーキャッシュフロー (注)
（単位：百万円）
2018年1月期実績 2018年7月期実績 2019年1月期実績 2019年7月期予想 2020年1月期予想
(注)フリーキャッシュフロー = 減価償却費 － 資本的支出
主なキャッシュ活用実績
外部成長 内部成長 災害対応
海外物件取得に一部充当 イオンモール太田リニューアル 2016年7月期 利益超過分配金
写真 3,052百万円 199百万円 1,898百万円
ｲｵﾝﾓｰﾙ甲府昭和増築棟の取得 イオンモール鈴鹿リニューアル
7,155百万円 296百万円
23
戦略的キャッシュマネジメント ～分配金成長に資する施策の実行～
効率的な資金活用の検討により投資主価値の最大化を追求
50億円のキャッシュ活用シミュレーション
新規取得物件への投資
物件取得 既存保有物件の収益力及び ①物件取得に活用した場合
収益力 競争力の向上 償却後NOI利回り 3.9%の物件を取得すると仮定
向上
継続的なバリューアップによ
活性化投資 り投資主価値の向上に寄与 分配金 約54円増加 LTV 増減なし
負債コストの削減
②有利子負債の返済に活用した場合
LTVコントロール
財務 取得余力の拡大 平均金利0.8%の借入金を返済すると仮定
基盤の 天災やそれに起因する想定外
安定化 突発的な事象への の事象への対応及び一時的な 分配金 約11円増加 LTV 0.77％減
対応 費用負担等
資本効率化
③自己投資口取得と消却に活用した場合
自己投資口取得 P/NAV1倍を大きく下回る水 投資口価格106,771円（注）水準での自己投資口取得
資本 準が継続し、潤沢な余剰資金 および消却を仮定
（注）第12期末1口当たりNAV 133,464円の0.8倍となる投資口価格水準
政策 がある場合は、実施を検討
利益超過分配 分配金マネジメント 分配金 約82円増加 LTV 0.63％増
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Ⅲ. 業績予想と今後の目標
第13期(2019年7月期)・第14期(2020年1月期)の業績予想
巡航分配金の中期目標であった3,000円水準を達成
第12期 (2019年 1月期) 第13期 (2019年 7月期) 第14期 (2020年 1月期)
実績 今回予想 対 前期比 前回予想 対 予想比 予想 対 前期比
(A) (B) (B-A) (C) (B-C) (D) (D-B)
営業収益 (百万円) 16,329 16,334 ① +5 16,331 ⑤ +3 16,335 -
営業費用 (百万円) 9,993 10,186 ② +192 10,149 ⑥ +36 10,154 ⑧ ▲31
営業利益 (百万円) 6,335 6,148 ▲187 6,181 ▲33 6,180 +32
経常利益 (百万円) 5,448 5,333 ③ ▲115 5,318 ⑦ +14 5,333 -
特別利益 (百万円) 152 - ④ ▲152 - - - -
特別損失 (百万円) 274 - ⑤ ▲274 - - - -
当期純利益 (百万円) 5,325 5,332 +6 5,313 +19 5,332 -
積立金取崩額 (百万円) 122 - ⑥ ▲122 - - - -
一口当たり分配金 (円) 3,066 3,000 ▲66 2,985 +15 3,000 -
NOI (百万円) 11,553 11,423 ▲130 11,451 ▲28 11,435 +12
※ 発行済投資口数はいずれも1,777,347口
【13期：対前期比 差異要因】 【13期：対予想比 差異要因】 【14期：対前期比 差異要因】
項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
増築物件の賃料収入(通期寄与) +47 活性化投資による賃料増加等 +5 修繕費 ▲14
⑤
① 海外SPC配当金収入(為替要因) ▲12 海外SPC配当金収入(為替要因) ▲2 ⑧ 減価償却費 ▲23
保険金収入 ▲27 修繕費 +28 ファンドコスト +3
固都税費用化 +89 ⑥ 減価償却費 ▲12
修繕費 +59 ファンドコスト +15
②
減価償却費 +17 ローン関連コスト ▲106
⑦
ファンドコスト +27 投資法人債関連コスト +63
ローン関連コスト ▲65
③ 投資法人債関連コスト +23
投資口交付費償却 ▲31
④ 前期保険金収入の剥落 ▲152
⑤ 前期災害要因の剥落 +274
⑥ 前期積立金取崩し ▲122
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サステナビリティへの取組み ～イオンリート＆イオングループ～
グループと協働し、持続可能な社会の実現に向け、様々な取組みを推進
イオンリート イオングループ
2018年GRESB 環境
3年連続｢Green Star｣
植樹 1,166万本
(2018年2月末現在 累計本数)
DBJ認証 6件取得済 イオン脱炭素ビジョン2050
イオンモール伊丹昆陽 2010年比で店舗排出CO₂を
イオンモール水戸内原 2030年までに35％削減、2050年までにゼロに
イオンモールKYOTO
イオンモール倉敷 食品廃棄物削減
イオンモール直方 お客さまをはじめとするステークホルダーと連携、
イオンモール盛岡 資源循環型社会の構築へ イオンモール座間
（太陽光発電1,000kW）
社会
CASBEE認証 2件取得済
イオンモール大和郡山 (公財)イオンワンパーセントクラブ
イオンモール鹿児島 グループ各社が税引前利益の1％を拠出、｢環境保全｣
｢国際的な文化・人材交流｣｢地域の文化・社会の振興｣
を柱に社会貢献
MSCIジャパン (公財)イオン環境財団
ESGセレクト・ ｢植樹｣｢生物多様性保全｣｣｢環境分野の人材育成｣
の取組みを推進
リーダーズ指数
2017年より組入 防災
GPIFがパッシブ運用を行う際のESG指数に
選定された指数 防災協定
全国850以上の自治体・民間企業等と締結
｢コーポレートガバナンス・コード｣
2016年3月他社に先駆け 外部連携
｢陸上自衛隊｣｢日本航空㈱(JAL)｣とも有事の際に連携
本資産運用会社として制定
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今後の成長目標
豊富なキャッシュフローを軸に成長戦略を着実に実行し、
巡航分配金3,300円を目指す
成長戦略サマリー
イオングループの豊富なパイプラインから相対取引で厳選投資
外部成長
環境変化への抵抗力が強い各エリアの一番店を取得
グループ協働での効果的な投資により施設競争力を維持・向上
内部成長
マスターリースの安定賃料に加えて活性化による賃料増額を実現
将来の環境変化に耐えうる調達手法の多様化を推進
財務方針
有利子負債の長期固定化による財務運営の安定性向上
成長目標
巡航分配金 資産規模
豊富なキャッシュフローを活用した各種 マーケット環境に応じた厳選投資により、
施策により中期的な達成を目指す 着実に資産規模の拡大を図る
12期末時点 12期末時点
3,000円
3,300円 3,624億円
5,000億円
(注)将来の巡航分配金及び資産規模の値は、本資産運用会社が設定する運用目標であり、その実現を保証するものではありません
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マネジメントメッセージ
代表取締役社長 塩﨑 康男 代表者メッセージ
略歴： イオンリートは、2013年11月に上場してから5年が経過し、
1977年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社。 おかげさまで第12期決算を迎えることができました。
イオン興産㈱（現イオンモール㈱）、 当期は、地震や台風と自然災害の多い期であったものの、
ロック開発㈱（現イオンタウン㈱）を
当期の1口当たり分配金は、前期決算時の予想3,010円を56円
経ながら、約25年にわたり不動産関連
上回る3,066円となりました。
業務に従事、売買・仲介をはじめ、
2000年初頭、国内不動産証券化黎明期 イオンリートは、地震保険をはじめ、自然災害リスクに備え
より当該業務に携わるなど幅広い経験 た種々の施策をとっております。加えて、当期は甲府昭和増
を持つ。 築棟取得による収益の拡大、借り換えやリテール債の発行に
2012年8月当社取締役就任、資産管理 よる資金調達コストの低下なども実現しました。今後も中長
関連業務に従事、2016年5月より当社 期にわたり安定した分配金を目指し運用してまいります。
代表取締役社長。 変わらぬご支援のほど、よろしくお願い申し上げます。
取締役 取締役 取締役
関 延明 有阪 哲哉 大楠 泰司
投資運用部 経営管理部 コンプライアンス・
資産管理部 経理部 オフィサー
管掌 財務企画部 コンプライアンス部長
管掌
略歴： 略歴： 略歴：
1988年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社、1995 1983年 ㈱第一勧業銀行（現㈱みずほ銀行）入 1984年 ㈱富士銀行（現㈱みずほ銀行）入行。
年JAYA JUSCO STORES（現イオンマレーシ 行。同行において、企業融資、資金為替取引、 同行において、米国・本邦の不動産ファイナン
ア）出向、2000年よりジャスコ㈱（現イオン 外国債券取引、市場企画、資産運用業務等に従 ス業務、大手不動産会社向け法人営業、業務監
㈱）にてグループ海外企業管理やアジア事業及 事。香港支店・ＮＹ支店勤務、国際為替部次長、 査業務等に従事。2012年に当社財務企画部IR・
びディベロッパー事業戦略に関する業務に従事 グローバルオルタナティブインベストメント管 企画グループマネージャー就任、上場前よりIR
する傍ら、2012年当社監査役、2013年当社取 理部米州室長、リスク管理業務部長を経て、 業務の立ち上げをリード。
締役としてイオンリートの設立にも深く寄与。 2012年に当社コンプライアンスオフィサー兼コ 2015年当社コンプライアンス・オフィサー兼コ
イオンリテール㈱執行役員ディベロッパー本部 ンプライアンス部長就任。 ンプライアンス部長就任。
長兼社長室長等を経て、2018年より当社取締役。 2015年より当社取締役。 2016年より当社取締役。
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