イオンリート
投資法人
第15期（2020年7月期）
決算説明資料
（資産運用会社）
イオン・リートマネジメント株式会社
証券コード：3292
https://www.aeon-jreit.co.jp/
目次
Ⅰ. 第15期決算/第16期 第17期業績予想/今後の成長目標
・ Ⅱ. イオンリートの強み
1. Executive Summary .................................................................. P.5 1. イオンリートの強み ................................................................... P.15
2. 第15期(2020年7月期)決算概要 ...................................................... P.6 2. 地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」.................. P.16
3. 第16期(2021年1月期)・第17期(2021年7月期)業績予想 ................... P.7 3.「生活インフラ資産」への目利き力.......................................... P.17
4. 第15期運用状況 ～国内37商業施設 営業状況～.................................. P.8 4. 生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性........................ P.18
5. 第15期運用状況 ～国内37商業施設 店舗業績(前年比)～ ....................... P.9 5. 外部成長 ～パイプラインサポートを通じた厳選投資～............................ P.19
6. With コロナにおけるイオングループの対応 .......................... P.10 6. 外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～ ........................... P.20
7. 第15期末時点でのポートフォリオ指標 ................................... P.11 7. 内部成長 ～運用物件の価値向上のための活性化投資～ ........................... P.21
8. 着実な巡航分配金の成長........................................................... P.12 8. 財務方針 ～安定調達～ .................................................................... P.22
9. 今後の成長目標達成に向けた分配金向上施策......................... P.13 9. 財務方針 ～財務運営～ .................................................................... P.23
10. 財務方針 ～LTV及び調達コスト推移～ .............................................. P.24
11. リスクマネジメント ～自然災害への対応～ ................................... P.25
12. 成長の原動力となるキャッシュ・フロー創出力 ................... P.26
13. サステナビリティ...................................................................... P.27-30
14. マネジメントメッセージ............................................................ P.31
2
目次
Appendix１ イオンリート投資法人の特徴 Appendix２ データ集
1. 基本理念・基本方針 ................................................................ P.33 1. 第15期(2020年7月期)貸借対照表 ................................................ P.48
2. ポートフォリオ構築方針 ........................................................ P.34 2. 第15期(2020年7月期)損益計算書 ................................................ P.49
3. イオンリートの保有物件(2020年7月末日時点) ............................ P.35 3. ポートフォリオ一覧 ................................................................ P.50-51
4. 第15期末のポートフォリオと分散状況 ................................. P.36 4. 第15期保有資産(42物件)データ 鑑定評価の概要 .................... P.52-53
5. 上場以降の資産規模の推移及び取組み ................................. P.37 5. 平均キャップレート ................................................................ P.54
6. 分配金とNAVの進捗 ............................................................... P.38 6. 賃料増加を伴う活性化投資の主な実績及び
今後の予定 ............................................................................... P.55
7. イオンリートの上場来取組み①(Jリート初海外不動産投資) ......... P.39
7. 活性化投資事例 ........................................................................ P.56
8. 新型コロナウイルス感染症流行下の海外店舗営業状況 ...... P.40
8. ポートフォリオ組入店舗の業績動向 ..................................... P.57-58
9. マレーシアのマーケット状況 ................................................ P.41
9. 財務運営 ................................................................................... P.59
10. 海外不動産取得スキームについて ...................................... P.42
10. 借入金等の状況 ..................................................................... P.60-61
11. イオンリートの上場来取組み②(物流施設) ............................ P.43
11. 商業施設の日米比較 ............................................................. P.62
12. サポート契約締結会社の拡大 .............................................. P.44
12. 投資口価格推移 ..................................................................... P.63
13. イオングループの概要 .......................................................... P.45
13. 投資主の状況 ......................................................................... P.64
14. イオングループが開発した主要な大規模商業施設 ............ P.46
14. ディスクレーマー ................................................................. P.65
3
第 15 期 2 02 0 年 7 月 期 ） 算 説 明 資 料
（ 決
I. 第15期決算/
第16期・第17期業績予想/
今後の成長目標
Executive Summary
安定した業績、着実な運用を継続
1口当たり分配金 1口当たり分配金
業
績
15期 3,178円(実績) 16期･17期 3,130円(予想)
実績 公表済予想(注1) 53円上回る 予想 計画通りの賃料を見込む
賃料減額実績なし
運 ライフラインの一つ＝｢生活インフラ資産｣として
用
資 感染予防策を徹底、営業を継続
産
の
営 緊急事態宣言中もGMS・
一時的に減少も
業 営業状況 食品スーパーは営業継続 店舗売上
状 6月以降回復
一時営業自粛をした専門店も営業再開(注2)
況
（注1）
2020年3月13日公 表
（注2）2020年9月14日時点
5
第15期(2020年7月期)決算概要
新型コロナウイルス感染症流行も増収増益、公表上回る分配金を実現 （百万円）
第14期 第15期 (2020年 7月期)
(2020年 1月期) 実績 前期差 当初予想 予想差
A B B-A C B-C
営業収益 16,895 17,574 ① +679 17,550 ④ +24
営業費用 10,249 10,791 ② +542 10,858 ⑤ ▲66
営業利益 6,645 6,782 +137 6,691 +90
経常利益 5,800 5,954 ③ +153 5,863 +90
当期純利益 5,758 5,953 +195 5,863 +90
積立金取崩又は繰入（▲） - - - - -
NOI 12,020 12,260 +239 12,201 +58
１口当たり分配金 (円) 3,074 3,178 +104 3,125 +53
（注）発行 済 投 資口数はいずれも1,873,317口
対前期 主な差異要因 対予想 主な差異要因
項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
多摩平の森の賃料収入 +570 保険金収入 +11
① ④
福津の賃料通期寄与 +110 変動賃料等 +8
多摩平の森の賃貸費用 +341 修繕費 ▲31
② 福津の固都税の費用計上開始 +77 ⑤ IR関連費用 ▲19
修繕費(多摩平の森を除く) +122 その他費用 ▲15
投資口交付費償却等 ▲29
③ 投資法人債関連コスト +16
ローン関連コスト ▲10 6
第16期(2021年1月期)・第17期(2021年7月期)業績予想
第16期・第17期分配金は3,130円、賃料収入は計画通りを見込む
（百万円）
第15期(2020年7月期) 第16期 (2021年 1月期) 第17期 (2021年 7月期)
実績 今回予想 前期差 前回予想 予想差 予想 前期差
A B B-A C B-C D D-B
営業収益 17,574 17,549 ① ▲25 17,562 ▲12 17,549 +0
営業費用 10,791 10,818 ② +27 10,844 ④ ▲26 10,861 ⑤ +42
営業利益 6,782 6,730 ▲52 6,717 +13 6,688 ▲42
経常利益 5,954 5,871 ③ ▲82 5,859 +12 5,872 ⑥ +0
当期純利益 5,953 5,871 ▲82 5,858 +12 5,871 +0
NOI 12,260 12,271 +11 12,251 +19 12,218 ▲52
発行済投資口数 (口) 1,873,317 1,873,317 - - 1,873,317 - 1,873,317 -
１口当たり分配金 (円) 3,178 3,130 ▲48 3,125 +5 3,130 -
第16期 対前期 差異要因 第16期 対前回予想 差異要因 第17期 対前期 差異要因
項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円) 項番 主な内訳 金額(百万円)
① 前期保険金収入の剥落 ▲11 修繕費 ▲20 多摩平の森の固都税の費用計上開始 +55
④ ⑤
修繕費 ▲32 その他費用 ▲5 その他費用 ▲12
IR関連費用 +23 ⑥ ローン関連コスト ▲38
②
資産運用報酬 +17
その他費用 +19 配当準備積立金
ローン関連コスト +39
③ 第15期末 474百万円
投資口交付費償却等 ▲6
（注）
第16期、
17期予想の前 提為替レートは、
1RM=24.0円
7
第15期運用状況 ～国内37商業施設 営業状況～
GM S・食品スーパーは緊急事態宣言中も営業継続、 専門店は現在全館営業再開
2月 3月 4月 5月 6月 7月
（注1）
全国 発令 解除
緊急事態宣言 首都圏 発令 解除
（%）
100 約50日間
（注2）
全37物件
通常営業再開
50
0
4 物件 営業
GMS・食品スーパーは第15期 全期間において営業継続 （全37物件）
（注1）5/14に北海道、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、京都府、大阪府、兵庫県以外の地域につき宣言解除、5/21に北海道、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県以外の地域につき宣言解除、5/25に全国にて宣言解除。
（注2）保有42物件中、物流施設3物件、海外2物件を除く。 なお、営業中の専門店においても、営業休止もしくは時短営業のテナントが一部あり。
8
第15期運用状況 ～国内37商業施設 店舗業績(前年比)～
イオンリートの賃料収入は計画通り、エンドテナント売上高は一時減少も回復傾向
イオンリート 第15期賃料収入
賃料減額なく
（%） 計画比 100 ％確保
120
100
80
60
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月
エンドテナント売上高(前年比)
（%）
約 96 %
約 89 %
120
100
80
約 41 %
60
40
一時的に落ち込むが
6月以降回復
20
0
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月
（注1）「第15期賃料収入」「エンドテナント売上高（前年比）」は、本資産運用会社にて算定しています。
（注2）「エンドテナント売上高（前年比）」は、本投資法人が2020年7月末日時点で保有する国内商業施設において、2020年2月～2020年7月迄のエンドテナント売上高について、
前年同月比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。2020年6月及び7月については、各マスターレッシーへのヒアリングによる速報値で算定しています。
9
Withコロナにおけるイオングループの対応
感染予防を徹底、安心してお買い物できる環境を整備
イオン新型コロナウイルス防疫プロトコルを制定 給気風量アップによる館内換気の強化
正圧…室内の空気の圧力が外の空気より高い状態のこと。室内に空気を入れない働きがあり、汚れた空気が入ることがない。
出入口を区別、動線を分離 一定間隔の確保
10
第15期末時点でのポートフォリオ指標
資産規模（注1）42物件 ポートフォリオNOI利回り 含み益(注2)
6.4 %
3,901億円 償却後NOI利回り
+ 621億円
(第14期末比 +96億円) (第14期末比 +34億円)
4.0 %
1口当たり分配金 1口当たりNAV LTV（敷金除く）
41.4 %
3,178円 142,360円 LTV（敷金込み）
(第14期末比 +104円) (第14期末比 +1,843円)
44.9%
(注1)当該不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、租税公課 等）を含まない金額である取得 価額の合計です。
(注2)第15期末の含み損 益 は、第15期末の鑑 定評 価額-第15期末の帳 簿価額にて算出しています。
11
着実な巡航分配金の成長
■ 巡航分配金 ■ 固都税効果 固都税効果
（単位：円）
イオンモール
多摩平の森
3,400
3,200 29 3,300
30
48 34
3,000 12 3,149 3,100 3,130
3,047 3,040
222 3,018
167 2,944
2,800
2,807
2,759
2,600
2,400
物件取得
2,200
業績予想
多摩平の森
2,000
2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 2021年7月期 中期目標
（第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期見込） （第17期見込）
2020年8月～2021年7月
「固都税効果」について
固都税とは1月1日時点の不動産所有者へ課される税金。売買が行われた年の保有期間に応じて売主・買主双方で負担。
買主負担の税金は、売買が行われた年に資産計上され、費用計上されないため、分配金が増加。翌年の納付時期より費用計上される。
（注）
「巡航分配金」とは、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）の実績額に対して、固定資産税 及び都市計画税等（本頁においては「固都税」とします。 の公租公課
） （以下、本注記において「公租公課」といいます。 の会計処
）
理により生じる以下の一時的な費用の変 動の調整を行って算出された１口当たり分配金の試 算額をいいます。第9期（2017年７月期） 「１口当たり巡 航分配金」 特別利益として計上された災害損 失引当金戻入額 及び固定資
の は、
産税減免額合計約537百万円のうち、当期に利益の分配として分配される金額を除い て計算しています。公租公課が取得原価に算入され、また、取得時点において公租公課の賦課決定がされないことから公租公課が費用化され
なかった各営業期間に、公租公課が各運 用資産の取得時から賃貸事業費用として計上されたものとして試算。なお、
「巡航分配金」 は、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準により規定される指標ではなく、また、会計監
査人の監査を受けたものではありません。当該試算額は、一般に公正妥当と認められる企業会計基準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきものではありません。更に、
「巡航分配金」 将来の分配の
は、
有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものではありません。
12
今後の成長目標達成に向けた分配金向上施策
巡航分配金 資産規模
豊富なキャッシュフローを活用し中期的な達成を目指す マーケット環境に応じ
柔軟な資産規模の拡大を目指す
3,130円
（第17期分配金予想） 3,300円 3,901 億円
（第15期末時点） 5,000億円
フリーキャッシュ80億円活用シミュレーション
①収益力向上 ②財務基盤の安定化 ③資本政策
LTV 突発的な
物件取得 活性化投資 利益超過分配 自己投資口取得
コントロール 事象への対応
投資口価格113,888円（注1）水準で
償却後NOI利回り 4.0%の物件を 平均金利 0.8%の借入金を
の 自己投資口取得 消却を仮定
・
取得すると仮定 返済すると仮定
（ 注 1 ） 15期 末 1口当たりN A V 142, 360円の 0. 8倍となる投 資 口 価 格 水 準を前 提に試 算
第
分配金 約85円増加 分配金 約17円増加 分配金 約123円増加
LTV 増減なし LTV 約1.17%減 LTV 約0.95%増
（注2）将来の巡航分配金及び資産規模の値は、本資産運用会社が設定する運用目標であり、その実現を保証するものではありません。また、上記の各施策は、フリーキャッシュ活用の手段のシミュレーションとして仮定したものであり、
その実行を確約するものではありません。
13
第 15 期 2020 年 7 月 期 ） 算 説 明 資 料
（ 決
Ⅱ. イオンリートの強み
イオンリートの強み
外部成長 内部成長 財務方針
生活インフラ資産に投資 強固なマスターリース 資金調達の安定性
変化に対応し、将来に渡り支持され続ける 長期 固定のマスターリース、
・ 契約による安 リテール債、グリーンファイナンス等、多様
「生活インフラ資産」の取得 定した賃料収入 な調達手段の実現
パイプラインの強み 効果的な増床・活性化
豊富なパイプラインより相対にて取得でき 競争力強化、機能維持 向上を目的とした
・ リスクマネジメント
る優位性 多様な施策
分配金の安定性
地震保険や積立金等の活用による自然災
害への耐性向上
戦略的キャッシュマネジメント
キャッシュフロー創出力 機動的な手元資金の活用
年間約80億円のフリーキャッシュフロー創出力 様々な局面において最適な選択肢を選択可能
サステナビリティ
中長期的な視点で｢持続可能な社会｣と｢イオンリートの安定収益確保｣の実現を目指す
15
地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」
日常利用される多くの 生活ニーズや環境の変化に 地域社会のコミュニティを
生活インフラ
テナントを備えた 対応し、将来にわたって 形成する場所となる
資産とは… 「暮らしのプラットフォーム」 継続運営が可能な施設 地域社会に欠かせない施設
環境に配慮した施設 日常利用される
多彩なテナント
屋上・壁面に太陽光パネルを設置
環境負荷を低減
シネマ、フードコート等、幅
広いニーズをカバー
テナントの
計画的な入替え 公共的テナント
地域特性や環境変化に合わせ、柔
軟にテナントを入替え
核テナントイオン 地域交流・コミュニティの場 防災拠点としてのイオン
郵便局、保育園、クリニック
等、公共的テナント
食品を中心とした、幅広い品揃えに モールウォーキング、親子イベント、お祭り、落語等、 陸上自衛隊、日本航空 と災 被災時の避難スペー
よる、高い集客力 様々なイベントを開催 害時の連携協定 を締結 スとなる「バルーン
シェルター」
16
「生活インフラ資産」への目利き力 3 つの視点から評価・投資
建物
立地 運営力
設備
人口動態 商圏 交通アクセス
・ ・ ・ 駐車場 動線 防災拠点
・ ・ ・ 集客力 業績
・ ・
競合環境 開発計画
・ 人や環境に配慮した設備 リーシング 公共的機能
・
住宅街
幹線道路
物件所在地域の方に来やすく
多数の駐車場を設置 来店動機を高める豊富なテナント
日々利用されやすい場所に立地
例 例 例
商圏 交通アクセス 駐車場 防災拠点 稼働率 リーシング
保有物件 道路交通量 （注2） 保有1商業施設平均 自治体との エンドテナント 国内保有商業施設
商圏人口 （注1） （イオンモール福津の場合） 駐車場台数 （注3） 包括連携協定 実質稼働率 （注4） 総テナント数
約 48万人 約 4.3 万台 約 3,000 協定
締結 100 ％ 約 99 % 約 4,500
（10km圏） （中央自動車道 八王子IC 約3.0万台） 台超 （国内保有商業施設） テナント
（注1）国内保有SRSC及びRSC含む34物件のうちマーケットレポートに記載がある30物件で試算。 （注3）国内保有SRSC及びRSC34物件にて試算。
（注2）平成27年度全国道路 ・街路交通情勢調査及びマーケットレポートにおける昼間１２時間自動車類（注4）本投資法人が保有する国内商業施設（37物件）について、総賃貸面積（マスターリース面積）に対する空床面積
交通量から抜粋。 を控除した実質賃貸面積（サブリース面積） の比率で算定（2020年5月末時点） 17
生活インフラ資産の安定性 及び 賃料の安定性
豊富な足元商圏があり、環境変化に対応し、安定収益が見込まれる地域一番店を取得
イオングループ各社との固定賃料を基本としたマスターリース契約により安定賃料を確保
エンドテナント エンドテナント売上高
サ ファッション グッズ 第14期（注1） 第15期（注2）
ブ
グルメ＆フード サービス
リ
ー
ス 約99％ 約73％
契
約 サブリース賃料 （前年比） （前年比）
マスターリース会社 マスターリース契約の概要
運営
イオングループ各社（イオンモール株式会社他）
マ 固定賃料
ス
タ
ー
リ マスターリース賃料（固定賃料） 長期の賃貸借契約期間
ー （国内20年・海外10年）
ス
契
約
安定収益
所有
（注1）「エンドテナント売上高（第14期）」は、本投資法人が2020年7月末日時点で保有する国内商業施設において、2019年8月～2020年1月迄のエンドテナント売上高合計額について、
前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。
（注2）「エンドテナント売上高（第15期）」は、本投資法人が2020年7月末日時点で保有する国内商業施設において、2020年2月～2020年7月迄のエンドテナント売上高合計額について、
前年同期比の指数をパーセンテージで示したものをいいます。2020年6月及び7月については、各マスターレッシーへのヒアリングによる速報値で算定しています。
18
外部成長 ～パイプラインサポートを通じた厳選投資～
パイプラインサポートを通じた厳選投資により物件クオリティを維持しつつ適正な条件での取得を実現
厳選投資の実績～物件クオリティ～ 厳選投資の実績～適正な条件～
取得検討による物件取得比率 相対取引による物件取得比率
約 3割 100%
物件取得の検討結果 相対取引による物件取得 （注2）
取得見送り 物件取得
（単位：億円）
（注1）
7
28 ％
1,583 354 相対取引
43 ％
100％
72 ％
866 57 ％
751 204 97
180
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
■ 第三者 ■ スポンサー
（注1）「取得見送り」とは当該期において、売主側と具体的な価格水準・経済条件をもって検討した物件のうち、価格水準や経済条件、ファイナンスのタイミングなど様々な要因から当該期に取得をしなかった物件群のことを指します。
なお、物件取得の検討が複数の期に亘って継続して行われ、最終的に当該物件を取得した場合には、「取得見送り」には計上せず、取得した期の「物件取得」として計上しています。また、金額は売主の提示する売却希望価格を
ベースにしています。
（注2）第15期（2020年7月期）に取得した「イオンモール多摩平の森」を含む保有資産を対象に、取引件数ベースにて集計しています。
19
外部成長 ～パイプラインサポートによる更なる成長～
イオングループの豊富な物件を継続的に取得可能
パイプラインサポートのメリット
イオングループからの情報提供 優先交渉権取得 ウェアハウジング機能活用
パ
イ イオンモール株式会社 165 SC
プ
ラ
イ イオンタウン株式会社
140 SC
ン 国 パイプライン総額 （注5）
サ
ポ
内 イオンリテール株式会社 イオン琉球株式会社
イオン北海道株式会社 株式会社ダイエー 730 店舗 （注4） 43 ％
2,600億円
イオン九州株式会社 （GMS・SM・DS・HC・SuC）
ー
ト 57 ％
会 イオングローバルSCM株式会社
60 施設
社
運 イオンモール株式会社 30 SC
営 海
物 外 AEON CO. (M) BHD.
件
（注1 2 3）
・・
AEON BIG (M) SDN. BHD. 65 店舗（GMS・SM・DSのみ）
（注1）2020年2月期イオン株式会社決算補足資料（イオンモール株式会社、イオンタウン株式会社及びイオングローバルSCM株式会社を除きます。）、各社HP（イオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社） 及びイオン グローバル
SCM株式会社より提供されたデータ（2020年2月期）より抜粋しています。
（注2）「SC」とはShopping Center、「GMS」とはGeneral Merchandise Store、「SM」とはSupermarket、「DS」とはDiscount Store、「HC」とはHome Center、「SuC」とはSupercenterの略です。
（注3）現時点で、本投資法人が取得を予定しているものではありません。
（注4）本店舗のうち一部はイオンモール株式会社及びイオンタウン株式会社のSCへテナント入居しています。
（注5）「パイプライン総額」とはイオングループ及び第三者が保有する物件で、過去にイオンリート投資法人が買付意向証明書等を提出し、有効期限を越えていない物件の総額を記載しています。
20
内部成長 ～運用物件の価値向上のための活性化投資～
目的に合わせた投資を継続的に行い資産価値の向上 賃料増額を実現
・
活性化投資 (注1）により増加した年間賃料の累計額(注2）
物 投資内容（例）
件 (単位：百万円）
◼ 賃貸可能面積の拡大
の ◼ 地域ニーズに合わせたリニューアル
350
競
争 主な投資事例 340
力
強 ◼ 増床・大規模リニューアル
330
化
320
投資内容（例） 主な投資事例
310
◼ 省エネルギー化の推進 ■ 外壁工事
◼ 設備処理能力向上 ■ 設備更新工事 300
物 防煙垂れ壁中心に実施
件 290
投資内容（例） 主な投資事例
の
機 ■ 施設の安全性向上 ■ 防煙垂れ壁工事 280
能 ■ 防災拠点としての機能強化 16期予定工事を含めた工事進捗率
維 270
持
防
災
■ 早期復旧による営業力確保
約 97 ％（ 36 物 件／37物 件 ）
・ ・
投 資 効果
向 減 260
上 災
賃料増額
250
早期復旧による 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
賃料減額リスクの低減
（第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）想定
(注1) 「活性化投資」とは運用物件の価値向上のための工事をいいます。
(注2) 2020年7月期（第15期）末時点の保有資産を集計対象としています。
21
財務方針 ～安定調達～
今後の環境変化にも耐えうる、安定調達に向けた取組を着実に実施
安定調達 =常に調 達が 可能な体 制 の構築 ） 4 つの柱
（ の
資金調達先の多様化
調達コストの安定化 LTVコントロール 返済期限の分散化
資金調達手段の拡充
金融機関からのローンを主体 アレンジャーを主体としたシンジ 43－47％の水準を目安 マーケットリスクの影響を低減
ケートローンでの調達を重視 する観点から、
調達期間5－7年を
リファイナンスリスクを考慮に 借入余力を残しながら、
機動的な 目安
入れ、イオングループの知名度を 長期 低利回りでの投資法人債に
・ 物件取得を実施
活かした投資法人債など多様な よるコスト低減を目指す 調達しやすい環境下で、 ・
長期 金
手段での調達を実施 利固定化を図る
資金調達先の多様化 調達コスト改善 LTV 当初残存年数
（IPO当時） （現在） （IPO当時） （現在）
（IPO当時） （現在） （敷金除く） （敷金込み）
ローン
ホール債
0.90 % 0.79 % 41.4 % 44.9% 5.3 年 7.2年
ローン リテール債
100 % 合同金銭信託
グリーンファイナンス
長期比率
投資法人債比率 取得余力（LTV50%まで）
93.9 %
金融機関との取引拡大
21% （IPO当時） （現在）
金利固定化比率
（IPO当時） （現在）
220 億円 390 億円
15 社 23 社 （直近起債時利回り） 0.726 %
（120億円 期間10年） 93.9 %
22
財務方針 ～財務運営～
財務運営 格付の状況
2020/1月期 2020/7月期
信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
（第14期） （第15期）
日本格付研究所
新規調達金額（注1） 156億円 98億円
（JCR)
長期発行体格付 AA- 安定的
有利子負債残高 1,500億円 1,598億円
うち投資法人債残高 330億円 330億円
当初残存年数 7.7年 7.2年
有利子負債の内訳（2020年7月期（第15期）時点）
平均残存年数 4.5年 3.8年
投資法人債
平均有利子負債コスト 0.82% 0.79%
21%
長短比率 100.0% 93.9% メガバンク
合同金銭信託 2%
取引金融機関 38%
固定金利比率 95.7% 93.9% 6%
保険会社 全 23 社
（前期比±０社）
LTV（敷金込） 43.4% 44.9% 地方銀行 2%
取得余力（上限50％） 約390億円（注2） 約390億円 大手銀行 5% 信託銀行
（注1）ブリッジローンを除くリファイナンス、及び新規物件取得に係るデット調達を含みます。 19%
（注2）イオンモール多摩平の森の物件取得後の借入余力を記載しています。 政府系・系統上部 7%
返済期限の分散化（2020年7月期（第15期）時点）
（単位 億円）
： 新規借入額 既存借入額 投資法人債
98
220 191 208 204 133 150
113 91 10 120
20 10
10 20
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2036年
23
財務方針 ～LTV及び調達コスト推移～
借入余力（注）
LTVの推移
約 390 億円
46.0%
44.9% 44.7% 44.9% 44.9% 44.9%
43.5%
42.0%
41.4% 41.4% 41.4% 41.4%
41.4%
39.9%
38.0%
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（第10期）末 （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期）
（注）「借入余力」の見込額は、LTV（敷金込み）を仮に50%まで引き上げた場合における借入余力の金額の概算額を記載しています。なお、当該金額は、本投資法人が実際に当該金額の資金調達が出来ることを保証又は約束するものではありません。
「 」
有利子負債 平均調達期間及びコスト推移
当初残存期間（右軸） 平均残存期間（右軸）
7.7 年
0.90% 7.1 年 7.1 年 0.82% 7.2 年 8.0 年
6.6 年 0.80% 6.6 年 0.80% 0.79%
0.79% 7.0 年
0.79%
6.0 年
0.70%
4.6 年 4.5 年 5.0 年
4.2 年 4.1 年
3.7 年 3.8 年
4.0 年
0.50%
3.0 年
2.0 年
0.30% 1.0 年
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期）
24
リスクマネジメント ～自然災害への対応～
突発的な災害に対して耐性の強いリートへと成長
分散投資 火災保険・地震保険の付保
投資エリア及び1物件当たりの取得価額の分散 国内ポートフォリオを対象とした地震保険を付保
地震保険の保険金額： 30 億円
（免責1億円）
24 都道府県 火災保険は風水害も保険対象
（第2期末 14県）
：
<地震リスクの状況> PML
（%） 予想最大損 失額
国内ポートフォリオPML 1.4% 約50億円
マレーシア <地震リスクの状況>
対象物件、国内保有物件 40物件
支払限度額（免責1億） 30億円
投資エリア 保険料（年額） 2.0億円
豊富なキャッシュフロー 配当準備金の積立て
年間 約 80 億円のフリーキャッシュフロー （注）をもとに、 第15期末時点の配当準備積立金残高： 474 百万円
自然災害等にも活用可能 自然災害をはじめとした一時的な収益減少の際に、
（注）フリーキャッシュフローは、減価償却費－資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を 分配金の安定性を維持するために活用していく方針
除く）にて算出
25
成長の原動力となるキャッシュフロー創出力
JリートNo.1のキャッシュフロー創出力による豊富な手元資金 (注1)(注2)
キャッシュフロー創出実績（注3） 過去のキャッシュフロー活用実績
第14期 第15期 実績合計
・
外部成長 増築棟の取得 71億円 内部成長 増床リニューアル 7.9億円
増築棟
フリーキャッシュフロー
減価償却費
91 億円 80 億円 イオンモール甲府昭和 イオンモール盛岡
資本的支出 11 億円
（注1）2020年8月末日時点で公表済みの各上場投資法人の直近決算期における総資産額が1,000 億円以上の上場投資法人を対象に、本資産運用会社にて計算。
（注2）減価償却費÷総資産 （年率）にて算出。
（注3）フリーキャッシュフローは、 減価償却費－資本的支出（賃料増額を伴う活性化投資を除く） にて算出。
26
サステナビリティ ～イオンリート～
「商業施設等への投資を通じて人々の豊かな生活の実現と地域社会へ貢献すること」を基本理念とし、
「地域社会の生活インフラ資産」への投資を通じて中長期にわたる安定した収益の確保を目指しています
GRESB リアルエステイト評価 グリーンファイナンス
グリーントラストローン グリーンボンド（リテール）
4 年連続 33 億円 120 億円
｢Green Star｣取得 ｢Green1｣取得
最上位 （JCR）
環境評価認証
DBJ Green Building認証 BELS認証 CASBEE不動産評価認証 2020年7月
イオンモール多摩平の森
Sランク取得 New!
19 物件取得 ★★★ 1物件 Sランク 4 物件
（最高評価）
（2020年8月末日現在）
27
サステナビリティ ～イオングループ～
「お客さまを原点に平和を追求し、人間を尊重し、地域社会に貢献する」という基本理念のもと、
「持続可能な社会の実現」 「グループの成長」
と の両立を目指します
イオン脱炭素ビジョン2050 防疫体制の構築
2030年 35 ％削減（2010年対比）
グループとして
｢新しい生活様式｣確立
をリード
お客さまへ
「安全・安心」
を提供し続ける
BCM ダイバーシティ
自衛隊 日本航空と連携
・ 女性管理職 50％
（2018年度 27％）
2020年目標 防災拠点100 店舗
2020 年
目標 障がい者雇用率 3.0 ％ 1 万人
（2018年6月現在 2.4％ 7,240人）
（注）上図はイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
28
サステナビリティ ～社会的課題解決への取組み～
地域社会 従業員
公共性の高いテナント ダイバーシティ 従業員への取組み
働きやすい環境の整備 パンデミック対応
経済産業省2020年認定（資産運用会社）
行政窓口 みんなのトイレの設置
• 健康増進に向けた各種施策
（ジェンダーレス対応）
（食事・栄養セミナー/睡眠セミナー等）
地域交流・コミュニティの場の創出 • 従業員満足度調査
• ストレスチェックや • 以前よりインフルエンザ対策として
マスク・消毒液を全役職員へ配布
メンタルヘルス研修の実施
• テレワーク・時差出勤の推進
• 毎週ノー残業デーの設定
• 在社率20％目標
• 社内通報制度の設置
人材育成、従業員教育、資格取得支援
モールウォーキング、お祭り等、 多目的ホール「イオンホール」 資格名 保有者数 研修の種類 回数
様々なイベントを開催 の自治体、各種団体利用 宅地建物取引士 19名 コンプライアンス研修 7回
ARESマスター 13名 業務研修 17回
公認不動産コンサル 合計 24回
3名
ティングマスター （2019年3月から2020年2月末）
（2020年3月末日時点）
（注）上図は、本投資法人、本資産運用会社及びイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
29
サステナビリティ ～環境・ガバナンスへの取組み～
環境 ガバナンス
エネルギー消費量及びCO₂排出量に関する削減目標 透明性のある意思決定プロセス
ポートフォリオ全体および個別物件において、中長期的に見て年平均1％の 決議成立には外部委員の出席･賛成 必須
エネルギー消費原単位及びCO₂排出原単位の低減を目指します。
投資委員会
エネルギー効率化への取組み事例 コンプライアンス委員会
イオンモール倉敷 ～集客と環境への配慮の両立～
太陽光パネル 植樹
投資主価値と連動した運用報酬体系
運用報酬Ⅰ
総資産額×0.3％（上限料率、年限）
運用報酬Ⅱ
控除前一口当たり分配金×NOI×0.001％（上限料率）
壁面緑化 ガーデンミスト
イオングループによるセイムボート出資
本投資法人発行済投資口数
約 18.8 ％保有
（注）上図は、本投資法人、本資産運用会社及びイオングループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本資産運用会社に直接関係しないものも含まれています。
30
マネジメントメッセージ
略歴
1983年 ㈱第一勧業銀行（現㈱みずほ銀行）入行。
同行において、企業融資、資金為替取引、外国
債券取引、市場企画、資産運用業務等に従事。
香港支店・ＮＹ支店勤務、国際為替部次長、グ
ローバルオルタナティブインベストメント管理
部米州室長、リスク管理業務部長を経て、2012
常務取締役 年に当社コンプライアンスオフィサー兼コンプ
有阪 哲哉 ライアンス部長就任。2015年より当社取締役、
代表取締役社長 2019年より常務取締役。
関 延明
略歴
1996年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社。
2006年同社財務部、2011年よりイオンCRE PT
（イオンリート立ち上げプロジェクト）に参画。
新型コロナウイルス感染症の影響により、外部環
略歴 2012年当社財務企画部財務グループマネー
境が著しく変化しましたが、イオンリートには「安
1988年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社、 ジャーとして、上場前より財務全般を担当。
定した収益を得られる賃貸借契約」「イオングルー
1995年JAYA JUSCO STORES（現イオン 2018年より当社財務企画部長、2019年より当社
プが運営する競争力のある地域社会に支持されてい 取締役
マレーシア）出向、2000年よりジャスコ㈱ 取締役。
る物件の取得」など、独自の強みに支えられた安定 （現イオン㈱）にてグループ海外企業管理 戸川 晶史
性があります。 やアジア事業及びディベロッパー事業戦
略に関する業務に従事する傍ら、2012年
略歴
当社監査役、2013年当社取締役としてイ
これまでの経験で培った物件の目利き力を活か 1995年共栄火災海上保険(相)入社。
オンリートの設立にも深く寄与。イオンリ
して、投資主の皆さまにご評価いただける安定した テール㈱執行役員ディベロッパー本部長 1996年ジャスコ㈱（現イオン㈱）入社、2008年よ
リート運営を行い、中長期に亘り、着実に成長する 兼社長室長等を経て、2018年より当社取 り同社戦略部において、グループ中期経営計画策
ために努めてまいります。 締役。2019年5月より当社代表取締役社 定、投資委員会設立等に従事。
引き続き、変わらぬご支援のほど、よろしく 長。2019年10月よりイオンリート投資法 2011年同社コーポレート・コミュニケーション部
人執行役員。 長に就任し、グループ広報・IR・SR業務を統括。
お願い申し上げます。 取締役
2016年イオンペット㈱専務取締役経営戦略最高責
井戸坂 智祐
任者就任。2020年5月より当社取締役。
31
第 15 期 2020 年 7 月 期 ） 算 説 明 資 料
（ 決
Appendix１
イオンリート投資法人の特徴
基本理念 基本方針
・
基本理念
地域社会の豊かな暮らしを支える商業施設等(注 1)を「地域社会の生活インフラ資産」と位置づけ、投資します。
投資を通じて「人々の豊かな暮らしの実現」 地域社会への貢献」
、
「 を目指し、中長期に亘る安定した資産運用を実現します。
（注1）商 業 施 設 及び物流 施 設 並びにこれらの関連 施設をいいます。このうち、 商業 施 設とは、小売業その他の物品販 売業、遊興娯 楽 施設その他の集客施設（駐車 場や物流のための設備 装置等を含みます。）
を備えた施 設をいい、 物流施 設とは、商品その他の物品の流 通 及び運 搬の用に供される倉庫その他の貯蔵 施設をいいます。
基本方針
イオングループ (注 2)とのWIN-WINの関係に基づく成長戦略を実行し、投資主価値の最大化を目指します。
（注2）純粋持株会社であるイオン（株）並びに287社の連結子会社及び28社の持分法適用関連会社（2020年2月末日現在）にて構成されるグループをいいます。
33
ポートフォリオ構築方針
投資比率 （注1）
類型
海外15％以下
国内85％以上 （中長期的に経済 発展が
見込める国・地域（注2）（注3) ）
1 超広域商圏型ショッピングセンター（SRSC)
：複数の核テナント＋専門店200店超 広域商圏型ショッピングセンター
核テナント
大規模 2 広域商圏型ショッピングセンター（RSC）
商業施設 ：大型GMS等＋専門店50店以上
サブ
核テナント
専門店 イオン
80 %以上
3 コミュニティ型商業施設（CSC)
：GMS、ディスカウントストア、
大型食品スーパー＋専門店20～50店
駐車場
その他の ネイバーフッド型（NSC） ：食品スーパー等＋専門店10～30店
商業施設
（中小規模） スーパーマーケット（SM）：食料品や日用品等の購買頻度の高い商品が主力の食品スーパー 20 %以下
物流施設 小売業を支えるサプライチェーンを担う物流施設
10 %以下
（注1）取得価額ベースにて算出しています。
（注2）マレーシアなどのアセアン地域、中国などをいいます。
（注3）アセアン地域とはインドネシア、
マレーシア、フィリピン、シンガポール、
タイ、
ブルネイ、
ベトナム、ラオス、
ミャンマー、
カンボジアをいいます。
34
イオンリートの保有物件（2020年7月末日時点）
42 物件保有
東海・中部・北陸 6 物件 北海道・東北 7 物件
16 1 イオンモール盛岡（岩手県盛岡市）
6 イオンモール大垣（岐阜県大垣市） 17
24 2 イオンモール石巻（宮城県石巻市）
7 イオンモール鈴鹿（三重県鈴鹿市）
（国内40物件、海外2物件） 16 イオンモール札幌平岡（北海道札幌市）
8 イオンモール明和（三重県多気郡）
20 イオンモール四日市北（三重県四日市市） 17 イオンモール釧路昭和（北海道釧路市）
23 イオンモール甲府昭和（山梨県中巨摩郡） 18 イオンモール利府（宮城県宮城郡）
スーパーリージョナル型SC リージョナル型SC
29 イオンモールかほく（石川県かほく市） （SRSC） （RSC） 19 イオンモール山形南（山形県山形市）
24 イオンモール苫小牧（北海道苫小牧市）
イオンモール鈴鹿 コミュニティ型SC 物流施設
（CSC） （L） 1 イオンモール札幌平岡
19 2
18
九州・沖縄 3 物件 29 4 25 3
30 28
13 イオンモール直方（福岡県直方市） 10 6 23
33 1
2 22
関東 13 物件
15 5
27 イオンモール鹿児島（鹿児島県鹿児島市） 31 20 1 2
9 1 1 イオンレイクタウンmori（埼玉県越谷市）
32 イオンモール福津（福岡県福岡市） 11 26 3 7
3 21 8 2 イオンレイクタウンkaze（埼玉県越谷市）
12
イオンモール福津 32 13 2 3 イオンモール水戸内原（茨城県水戸市）
4 イオンモール太田（群馬県太田市）
5 イオン相模原ショッピングセンター
（神奈川県相模原市）
22 イオンモール千葉ニュータウン
27
（モール棟、シネマ・スポーツ棟）（千葉県印西市）
25 イオンモール小山（栃木県小山市）
1 イオン茅ヶ崎中央ショッピングセンター
マレーシア 2 物件 近畿・中国・四国 11 物件 （神奈川県茅ケ崎市）
1 ダイエー川崎プロセスセンター（神奈川県川崎市）
M-1 イオン・タマン・ユニバーシティ・ 9 イオンモール加西北条（兵庫県加西市） 2 イオン南大阪RDC（大阪府堺市） 28 イオンモール土浦（茨城県土浦市）
ショッピングセンター（ジョホール州） 10 イオンレイクタウン日吉津（鳥取県西伯群） 3 ダイエー茨木プロセスセンター（大阪府茨木市） 2 イオンスタイル検見川浜（千葉県千葉市）
M-2 イオンモールセレンバン2 11 イオンモール倉敷（岡山県倉敷市） 30 イオンモール下妻（茨城県下妻市）
M-2 （ヌグリスンビラン州） 26 イオンモール伊丹昆陽（兵庫県伊丹市） 33 イオンモール多摩平の森（東京都日野市）
M-1
イオンモールセレンバン2 3 イオン喜連瓜破ショッピングセンター
（大阪府大阪市） イオンレイクタウンmori
アセアン地域
31 イオンモール京都五条（京都府京都市）
12 イオンモール綾川（香川県綾歌郡）
15 イオンモールKYOTO（京都府京都市）
21 イオンモール大和郡山（奈良県大和郡山市） イオンモールKYOTO
35
第15期末のポートフォリオと分散状況
ポートフォリオの概要
物件数 42 物件（内、国内40物件、海外2物件）
取得価額合計 3,901 億円
平均NOI利回り 6.4 %
平均残存賃貸借契約期間 15.0 年
平均築年数 15.6 年
マスターリース稼働率 100 %
ポートフォリオの分散状況（取得価格ベース）
1.5%
3.7% 8.1%
7.9% 7.2% 10.9%
■ 北海道・東北 8.1 %
■ スーパーリージョナル型SC（SRSC） 7.2 ％ 8.8% ■ 関東 34.8 %
■ リージョナル型SC（RSC） 81.2 ％ ■ 東海・北陸・中部 11.7 %
物件タイプ ■ コミュニティ型SC（CSC) 3.7 ％ エリア
34.8% ■ 近畿 24.2 %
比率 ■ 物流施設（L)
7.9 ％ 比率
■ 中国・四国 8.8 %
24.2%
■ 九州・沖縄 10.9 %
81.2% ■ マレーシア 1.5 %
11.7%
36
上場以降の資産規模の推移及び取組み
物件入替 増築棟 取得 第5回 公募増資
取得 売却
イオンモール京都五条 イオンモール熊本 イオンモール甲府昭和（増築棟）の取得 イオンモール福津 イオンモール多摩平の森
（取得価額 133 億円） （譲渡価額 145 億円） （取得価額 71 億円） （取得価額 180 億円） （取得価額 96 億円）
目標
5,000 億円
42 物件
41 物件 3,901 億円
40 物件 40 物件 40 物件 40 物件 3,805 億円
36 物件 3,551 億円 3,553 億円 3,624 億円 3,624 億円
3,306 億円
31 物件
28 物件
2,685 億円
2,492 億円
23 物件 23 物件
1,943 億円 1,943 億円
16 物件 17 物件 17 物件
1,583 億円 1,589 億円 1,589 億円 今後も着実な
成長を目指す
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期
（第2期）末 （第3期）末 （第4期）末 （第5期）末 （第6期）末 （第7期）末 （第8期）末 （第9期）末 （第10期）末 （第11期）末 （第12期）末 （第13期）末 （第14期）末 （第15期）末
37
分配金とNAVの進捗
1口当たり分配金推移
3,500円
3,300円
3,178円 3,130円
3,029円 3,066円 3,047円 3,074円
3,019円
2,926円 2,956円
3,000円
2,790円
2,724円
2,461円 2,473円 1,450円
2,500円
熊本地震
による
一時的影響
2,000円
686円
1,500円
0円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期 中期
中期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期）見込
イオンモール イオンモール
福津の取得 多摩平の森の取得
1口当たりNAV推移
150,000円
142,360円
140,517円
140,000円 136,778円
熊本地震
による 133,465円
一時的影響 130,957円
130,000円 127,912円 127,358円 128,301円
126,169円
今後も着実な
123,547円
122,057円 成長を目指す
120,000円
115,939円
112,635円
110,456円
110,000円
2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2019年1月期 2020年7月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期）
38
イオンリートの上場来取組み①（Jリート初海外不動産投資）
業歴30年超のイオンマレーシア社より物件取得、CPI連動契約
マレーシア概要 保有物件概要
イオン タマン
・ ・ イオンモールセレンバン2
人口 3,239 万人 ユニバーシティSC（注1）
中国
日本
物件名
インド
面積 約33万㎢（日本の約0.9倍）
ベナン 一人当り 取得価額 20 215
クアラルンプール $11,072（日本の約0.3倍） million RM million RM
ジョホールバル コタキナバル 名目GDP
インドネシア
（2018年基準） 鑑定評価額（注2）
21.1 million RM 238 million RM
竣工日 2002 年 2005 年
20 00年対比で一人当たりGDP 6.9 ％
は約2 . 5 倍の伸び、今後も高成 23.0 ％ 所在地 ジョホール州 ヌグリスンビラン州
＜ジョホールバル近郊＞ ＜クアラルンプール近郊＞
長が見込まれる
人口構成
鑑定NOI利回り 7.2 % 6.3 %
年 齢 中央 値は 2 9. 2 歳 、年少人 年齢 (中央値)
29.2 歳 （注1）タマン ユニバーシティは共有持分
・ （18.18％）に相当する金 額。
口・生産年齢人口で90％超を占 ■ 0-14歳 （注2）2020年7月31日時点の鑑 定評価に基づく。
める ■ 15-64歳
70.1％
■ 65歳以上
出典：Depar tment of Statistics Malaysia
マスターリース契約概要
イオンマレーシア社（AEON Co. (M) BHD）概要 CPI連動の賃料改定 （3年毎）
1984年設立、現地で30年を超える実績 固定賃料契約 イオン・タマン・ 2014年 取得 ネットリース
ユニバーシティSC 2017年 7.4%UP
（賃貸借期間10年） （修繕費等借主負担）
1996年クアラルンプール証券取引所に上場 2020年 4.6%UP
イオンモール 2016年 取得
28モールを運営、営業収益4,538mil RM (1,089億円, 1RM=24.0円) セレンバン2 2019年 5.4%UP
(Annual Report 2019)
39
新型コロナウイルス感染症流行下での海外店舗営業状況
日本より厳しい制限により、大半のテナントが一時休業も現在は営業再開
マレーシアでの規制状況
（2020年）
2月 3月 4月 5月 6月 7月
3/18 5/4 6/10
規
強い規制 規制緩和
感染拡大
制 活動制限令 条件付 防止策
内 （ロックダウン） 活動制限令
容 Prevention and Control of
Movement Infectious Diseases
Conditional Movement
Control Order Regulations 2020
Control Order
保
有
3/18～ 5/4～
物
件 大半が 一時休業 大半は営業再開
の 休 業 なし
営 （飲食店中心に （ アミューズメント
業 一部営業） 中心に一 部 休 業 ）
状
況
ポートフォリオに占める海外物件割合 (取得金額ベース)
1.5
2020年
7月末日時点
％
40
マレーシアのマーケット状況
日本・マレーシアGDP成長率の推移 日本・マレーシア消費者物価指数（CPI）の推移
（%）
マレーシアGDP成長率 日本GDP成長率
8.0% 160
6.0% CPI（マレーシア） CPI（日本）
6.3% 7.4% 5.5% 5.7%
6.0% 5.3% 5.1% 4.3% 150
4.7%
4.8% 140
4.0% 4.4% 4.7%
4.2%
1.7% 130
2.0% 0.7%
2.2% 120
-1.5% 1.5% 2.0% 1.2%
0.0%
-0.1% 0.4% 0.5% 0.3% 110
-2.0% -1.1% 100
-4.0% 90
-5.4%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
-6.0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 出 典：IMF - World Economic Outlook Databases
出典 世界銀行
： （注）上記推移は2000年を100とした場 合の指数の推移を記載しております
マレーシアの人口推移（2019年以降予想値） マレーシア・リンギット／円（日足）の推移
（百万人） （円）
40
35
30
35
25
20
15 30
10
5 25
0
2019E
2020E
2021E
2022E
2023E
2024E
2000
2001
2002
2003
2004
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2018
20
2000
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2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
出 典：IMF - World Economic Outlook Databases
出典：Bloomberg
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海外不動産取得スキームについて
2014年6月J-REIT初の海外不動産取得は自己信託スキームを活用
2件目となる海外不動産取得はJ-REIT初の海外SPCスキームを活用
自己信託スキーム （2014年6月取得完了） 海外SPCスキーム （2016年9月取得完了）
イオンリート投資法人（受益者） イオンリート投資法人
日本 日本
マスターリース契約 １
マレーシア
物
マレーシア (M) Sdn Bhd ０
０
JAMBATAN MANSEIBASHI
件 (M) Sdn Bhd ％
保