Ⅱ
今後の
運用戦略
OMO7 旭川
星野リゾートの持続可能な集客力へのアプローチ
運営事業の歴史から生まれた、長期的な集客力を構築する３つのポイント
星野リゾートはホテルを運営する時に、そのホテルの長期的な競争優位の構造を
作り出すことを重視しています。市場環境の変化に左右されにくい持続可能な集客
力の構築は、ホテルの供給が増加してくる今後、ますます重要な要素になってくる
と考えています。
ホテルが選択される主な理由の1つに「新しくてキレイだから」という項目が常
に存在します。数十年のライフサイクルの中では、自社ホテルよりも新しい競合は
必ず誕生してくるのであり、新規施設が有利になる土俵に乗らない策が大事です。
ハード依存のモデルは後発有利であり、ソフト力で勝負することで先発有利の構
造をつくることが必要になってくるのです。星野リゾートの本課題へのアプローチ
は、地方での105年に及ぶ運営事業の歴史から生まれた3つのソフト力にあります。
星野リゾート 代表 星野佳路
ホテル運営チームの
責任で行われる常に
新しい魅力づくり
魅力発信
組織文化 地域
・経営情報共有による 地域との深い関係から
自律したPDCAサイクル 生まれる先発有利で持
・正しく議論できる 続可能な集客シナジー
フラットな人間関係 効果
本記事の詳細は星野リゾート・リート投資法人 ホームページへ
https://www.hoshinoresorts-reit.com/ja/special/future.html
17
ポートフォリオの分散状況
星野リゾート運営物件の構成比率の拡大へ
長期的に安定したキャッシュ・フローが見込まれる星野リゾート運営物件の構成比率を50%超にすることを目指します。
地域別分散（取得価格ベース） 貸借人別・投資区分別分散（取得価格ベース）
北海道・東北地方 星野リゾート
九州・沖縄地方 星野リゾート以外
5.1% グループ貸借物件
13.5% 貸借物件
関東地方 81.5%
12.4% 18.5%
リゾナーレ
5.3%
その他 星のや
中国・四国地方 14.9% 12.6%
星野リゾート
15.5% 北陸地方
界 運営比率32%
9.3%
8.8% (2019年10月31日現在)
その他
都市観光 5.3%
53.0%
星野リゾート
近畿地方 中部地方 運営比率
21.9% 22.3% 50%超目標
2019年10月31日時点 2019年10月31日時点
18
外部成長①
スポンサーパイプライン一覧
運営中の施設 開発中の施設（未公表除く）
14施設
OMO7 旭川
40施設 リゾナーレトマム
トマムスキー場
トマム ザ・タワー 運営開始予定年月 所在地
本投資法人保有18施設（取得予定含む）
2020年3月 山口県長門市（界 長門）
星野リゾート所有施設 8施設 2020年3月 茨城県土浦市（BEB5 土浦）
第三者所有施設 14施設 2020年5月 沖縄県中頭郡読谷村（星のや沖縄）
界 津軽 青森屋 2021年春頃 大分県別府市（界 別府）
奥入瀬渓流ホテル 2021年 鹿児島県霧島市（界 霧島）
2021年 北海道白老町（界ブランド）
星のや軽井沢 2021年 奈良県奈良市（旧奈良監獄）
BEB5 軽井沢 磐梯山温泉ホテル 2022年4月 大阪府大阪市（OMO7 ⼤阪新今宮）
軽井沢ホテルブレストンコート 2022年 長崎県雲仙市
猫魔スキー場
界 アルプス 2023年 山口県下関市（OMOブランド）
アルツ磐梯
界 日光 リゾナーレ那須 未定 大分県由布市
界 出雲 界 加賀 界 川治
界 鬼怒川 未定 奈良県明日香村
界 松本 未定 京都府和束町
星のや京都 リゾナーレ八ヶ岳
OMO5 東京大塚 未定 神奈川県横浜市
界 遠州
星のや東京
界 箱根
界 阿蘇 星のや富士
開業トピックス
界 熱海（改築中）
界 仙石原
ロテルド比叡 リゾナーレ熱海
界 伊東 2020年3月 2020年5月 2021年春
界 アンジン
BEB5 土浦 星のや沖縄 界 別府
サイクリングで若者旅。 星のや史上最もラグジュ 別府湾を一望でき、デザ
BEB第２弾はサイクリン アリーな施設。全室オー インは建築家 隈研吾氏。
中国 グの隠れた聖地 茨城県 シャンビュー客室。
土浦市で開業します。
台湾
ミャンマー 星のやグーグァン
ベトナム サーフジャック
タイ ハワイ
リゾナーレ小浜島（休館中） フィリピン
（2020年1月
マレーシア 運営開始予定）
西表島ホテル インドネシア
星のや竹富島
星のやバリ
19
外部成長②
星野リゾートの地域との協働の取り組み事例
全国各地の地域の自治体や事業者と協働し、街全体の活性化に取り組んでいます。
界 長門（2020年3月開業予定） OMO7 大阪新今宮（2022年4月開業予定）
長門市より、長門湯本温泉街の 都市部にありながら緑豊かなガー
再生に向けて「長門湯本温泉マス デンエリアが広がる予定で、多くの
タープラン」の策定を受託。 笑顔が集う地域のランドマークとな
コンセプトは「温泉街そぞろ歩 ることを目指しています。また、星
き」に決定し、川沿いテラスの設 野リゾートと地元の新今宮小学校と
置 やカ フェの 併設 、立ち 寄り 湯 の間で協働授業を開き、児童と
「恩湯」の立て直しなど、地域・ OMOレンジャーが一緒になって、
民間・公共と連携して、宿泊施設 街と都市観光ホテルとの関わり合い
はもとより、温泉街全体のデザイ 方や、大阪新今宮の魅力の発掘及び
ンを担当。 その発信方法について模索していま
す。
所在地 山口県長門市
所在地 大阪府⼤阪市浪速区
客室、食事処、大浴場、湯上が
施設概要 り処、トラベルライブラリー、 客室（個性的な７タイプ）、
ロビーショップ レストラン、カフェテリア、
施設概要
ショップ、ガーデンエリア、
階数 地上4階 温浴棟
40室（本館30室 別館10室） 階数 地上14 階
客室数
＊別館は全室温泉露天風呂付
客室数 436室
外観 あけぼのカフェ 1泊2食付 32,000円～
宿泊料金
（2名1室利用時1名あたり） 協働授業 宿泊料金 未定
上記以外の案件
開業年 施設名等 協働相手 概要
1 2020年3月 BEB5 土浦 茨城県土浦市 「ハマる輪泊」を合言葉に、霞ヶ浦を中心とした「つくば霞ヶ浦りんりんロード」などの街づくりに合わせて、自転車を核とした施設づくりを行います。
2 2021年 界 霧島 鹿児島県霧島市 霧島錦江湾国立公園の環境整備及び魅力の発信等に関する「パートナーシップ協定書」を締結しました。
3 2021年 未定 旧奈良監獄保存活用株式会社 重要文化財「旧奈良監獄」の赤れんが建造物の魅力を最大限に活かした「上質な宿泊施設」を実現すため、コンセッション方式による協定書を締結しました。
星野リゾートは、白老町及び隣接する民族共生象徴空間の関連団体等と連携を取りながら、アイヌ文化を尊重し、多様で豊かな文化や異なる民族の共生を体感する宿泊施設と
4 2021年 界 北海道白老町
して運営する予定です。
5 2023年 未定 奈良県明日香村 牽牛子塚古墳や真弓鑵子塚古墳などの歴史資源に恵まれている明日香村の村内周遊を促進するため、「地域活性化包括連携協定」を締結いたしました。
6 2023年春 OMO 下関（仮称） ⼭⼝県下関市 関⾨海峡を臨む景観を最⼤限に⽣かした魅⼒溢れるホテルの開業に向け、「下関港ウォーターフロント開発に係るホテル事業の基本協定」を締結しました。
7 未定 未定 神奈川県横浜市 「港町の活気」の再生を目指す横浜市の「現市庁舎街区活用事業」において、星野リゾートがホテル運営会社として採択されました。
8 未定 未定 茨城県水戸市 偕楽園・歴史館エリアの魅力的かつ実効性ある観光振興計画を策定するべく、茨城県水戸市より「偕楽園・歴史館エリア観光魅力向上計画策定業務」を受託しました。
9 未定 未定 和束町及び京都府 和束町の茶業や景観を生かした魅力的な宿泊施設の整備に向け、和束町及び京都府と「パートナーシップ協定書」を締結致しました。
20
外部成長③
スポンサーと日本政策投資銀行の共同ファンド
星野リゾートが運営する新築/築浅のスポンサーパイプラインが継続的に積み上がる仕組み
出資
ファンド運営会社(注1)
LP出資 GP出資 LP出資
1号ファンド（注2） 2号ファンド（注3）
出資 出融資
取得済 新規 新規
OMO7
界 アルプス リゾナーレ那須 大阪新今宮 星のや沖縄 界 長門 界 別府 界 霧島
運営開始： 運営開始： 運営開始予定： 運営開始予定： 運営開始予定： 運営開始予定： 運営開始予定：
2017年 2019年 2022年 2020年 2020年 2021年 2021年
本投資法人のスポンサーである星野リゾートと日本政策投資銀行は、日本国内の宿泊業等を営む企業の支援を対象とした共同運営ファンドを組成しております。
（注1）ファンド運営会社とは「株式会社H＆Dパートナーズ」のことをいいます。
（注2）1号ファンドとは「星野リゾート旅館・ホテル運営サポート投資事業有限責任組合」のことをいいます。
（注3）2号ファンドとは「星野リゾート旅館・ホテル運営サポート2号投資事業有限責任組合」のことをいいます。
21
内部成長
魅力投資による内部成長
星野リゾートのノウハウを活用した魅力投資の実績
界 箱根 リゾナーレ八ヶ岳 界 伊東 リゾナーレ熱海
2016年12月～ 2016年6月～ 2018年9月～ 2019年1月～4月
2017年2月 2017年4月 2019年2月 内容：客室増室及び
内容：客室を中心と 内容：客室及びレスト 内容：全館リニュー 改装
した改装 ラン改装 アル 投資額：216百万円
投資額：230百万円 投資額：1,307百万円 投資額：588百万円
2018年1月～4月 2018年5月～7月
内容：ダイニング花火及び 内容：クラブラウンジの改装
2016年11月～2017年2月 客室水回り改装
内容：客室を中心とした改装 投資額：47百万円
投資額：258百万円
投資額：48百万円 2018年6月～2019年3月
ANAクラウンプラザ ハイアット 内容：客室の改装
リゾナーレ熱海 リゾナーレ八ヶ岳 投資額：90百万円
ホテル広島 リージェンシー大阪
2017 2018 2019
単位：百万円 固定賃料 変動賃料 固定賃料 変動賃料 単位：百万円
固定賃料 変動賃料 単位：百万円
対 魅力投資実施前変動賃料 魅力投資による総賃料の増加
対 魅力投資実施前変動賃料 400 +124.6％
80 200 +20.1％
+153.9％
60 350 150
40 300 100
休館の
20 影響期間 250 休館の 50
影響期間 割増固定賃料期間
0 200 0
第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
界 箱根 リゾナーレ八ヶ岳 リゾナーレ熱海
22
星野リゾート・リート投資法人の目指す姿
日本の観光産業の長期的な成長の果実を享受し、
日本の観光産業の長期的な
投資主の価値の最大化を図る 2,000億円以上
成長の果実を享受し、
観光立国REIT • グローバルインデックスへの組入れ
投資主の価値の最大化を 資産規模
• 流動性の向上
図る観光立国REIT
• リスク分散
オペレーターの星野リゾート比率50%超
• 長期的に収益を安定させる独自の運営手法
物件構成 • 観光市場の活性化
• 地域と協働し持続可能な経済の仕組みを創る
顧客ニーズ・オペレーター・C/F向上
内部成長 • 独自のソフトと両輪の魅力投資
• リブランドのオポチュニティ
• 優位なオペレーター選定
長期の安定性と取得機動性の両立
• 長期固定化と金融コスト削減
財務基盤 • LTVコントロールによる取得余力確保
• 格付けの向上
長期的な投資主価値の向上に寄与
ESG • 災害レジリエンス、リゾート環境の取り組み
取り組み • 顧客満足が社会貢献につながる仕組み
• DPU連動の資産運用報酬の導入検討
23
Ⅲ
ESGの取り組みとIR
星のや軽井沢 ヒートポンプ設備
ESGの取り組み①
（サステナビリティに関する外部評価）
本投資法人の中核をなすオペレーターである星野リゾートは、2000年前半から「環境経営」を表明してきました。それは、自然環境や歴
史と文化があってこそ旅は成立するという思想が創業時よりあったからです。
国内外の投資家がESGに関心が高まり、本投資法人の対応と各オペレーターのSDGｓ活動をご紹介します。
■GRESB
GRESB（ http://gresb.com/ ）は、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る
年次のベンチマーク評価で、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に創設さ
れました。
国内外の主要機関投資家によって投資先を選定する際 などに活用されています。本投資法人は今後GRESB
リアルエステテイト評価において、「Green Star」の 評価を取得することを目指します。
■BELS ■獲得施設
界 鬼怒川（★★★★★） クインテッサホテル大阪心斎橋（★★★）
BELSは、国土交通省が定めた
「建築物の省エネ性能表示の
ガイドライン（建築物のエネルギー
消費性能の表示に関する指針）」に
基づく第三者認証制度の一つで、
省エネルギー性能を客観的に評価し、
5段階の星マークで表示されます。
25
ESGの取り組み②
環境（Environment）宿泊客の体験価値に繋がるリゾート施設の理想のエコシステム
◆星のや軽井沢 ゴ ミ を 28 種 類 に
～顧客満足度を影で支えるエネルギーシステム～ ヒートポンプの動力の 分別し資源のリサ
一部を賄う水力発電設備 イクルを推進
自然への負荷を最小限におさえるため、消費エネル
ギーを自給自足というシンプルな発想からうまれた
「水力発電」と「地熱利用」による、エネルギー自給
システムです。
【水力発電】
施設の中央を流れる川は、水力発電のためのダムの役
割を果たしています。
【ヒートポンプ】
温泉の湧き出る軽井沢ならではの、豊かな地熱に着目。
3本の井戸で地熱を取り出し、温泉の排湯とともに、日
本初の本格システムを始動したところ、欧米標準を大
きく上回る熱交換効率を実現することに成功しました。
【伝統建築と窓ガラスの工夫】
風楼など伝統建築の工夫や、ペアガラスを組み合わせ
ることで、熱の流れと室温保存を作ります。
【ゲストの満足を提供】
冷房では作り出せないやわらかな高原の風を吸い、二
酸化炭素を排出することのない床暖房で温まる客室を
実現しています。
化石燃料を一切使うことなく、
約68％のエネルギーを自給自足
客室天井に設けられ
た「風楼」と呼ばれ
る通気口
地中熱や温泉排熱を空調
や給湯の熱源にするヒー
トポンプ設備
26
ESGの取り組み③
（環境・社会）ホテル・旅館ならではの改善と地域貢献
■環境（Environment） ■社会（Social）
◆星野リゾート ◆星野リゾート
ポンプボトル ファーム星野
全ての運営施設で個包装ソープ（シャ ファーム星野は農産物の生産活動に取り組み、そこから生まれる美しい
ンプー、コンディショナー、ボディー 景観やおいしい食への追及を目指します。第一弾は「星野リゾート トマ
ソープ）を2019年中に撤廃し、ポンプ ム」。トマムが位置するエリアは、リゾート開発される前は約700頭の
ボトル式での詰め替え運用へと変更し 牛が飼われ、農業が営まれていました。その頃の美しい原風景に戻して
ました。 いき、新鮮でおいしい食を生み出す生産活動に取り組みます。ファーム
での滞在や農産物を楽しんでいただくことで、豊かで広大な北海道らし
削減効果▼ い風景の中でリゾート体験をしていただきたいと考えています。
約49tのプラスチック容器
約73KLのソープ類 ツキノワグマの保護管理
「人の安全を守ること」と「野生のクマを絶滅させないこと」を目指し
て、人とクマが適度な距離を保ちながら共に暮らす方法を模索し、1998
年よりクマの行動調査や、日本初の「ベアドッグ(クマ対策犬)」を用い
たクマの追い払い、クマに荒らされないゴミ箱の開発等を進めてきまし
歯ブラシリサイクル た。その結果、1999年頃に年間100件を超えていた公共ゴミ箱の被害は
30施設で、年間100万本以上も廃棄され 2009年に0件になり、クマの目撃を大幅に減らすことに成功しました。
ている使用済み歯ブラシを回収し、再資
源化することで、プラスチック製品への
再利用を推進します。
◆ハイアットリージェンシー大阪
トピック▼ 総支配人ミリアムさんのHair DonationのInstagram
総支配人をはじめ、数名の女性ス
回収後の再利用工程については、
タッフがへアドネーションを行い
複数の関係お取引先様にご協力い ました。協力できるスタッフを募
ただくことで規模を拡大し、社会 り、先日、館内にあります「坪内
的な役割を果たしていきます。現 美容院」様にご協力いただいて、
時点では、複数の宿泊施設を運営 病気と闘う子供たちのウィッグの
する企業での実施は星野リゾート 製作のお役にたてればと寄付させ
のみです。 ていただきました
※QRコードを読み取っていただければ、スマートフォンからもご覧いただけます。 27
ESGの取り組み④
（環境・社会）各オペレーターの独自性あるSDGｓ達成活動
リゾートの環境経営 ～星野リゾートの場合～
◆星野リゾート「勝手にSDGｓ」 ◆グリーンズ
エコツーリズム
地域の生態系を保全しながら、お客様にその魅力を伝え、
チョイスホテルズ 理解を深めていただこうという観光のあり方。
楽しくユニークな施設毎の
インターナショナル社の
SDGｓ活動が掲載。
「コンフォート」のCSR
環境経営
◆IHG Green Engage
◆Hyatt Corporate
（ACPクラウンプラザ4物件 英語版）
Responsibility at Hyatt
（ハイアットリージェンシー大阪 EIMY ゼロエミッション
Levelが4段階あり、
人権に関してのみ日本語 他英語版） Energy In My Yard の頭文字 運営によって生じる廃棄物の
施設それぞれの状況に
合わせるIHG Green をとったもので、自分たちの 単純焼却・埋立てごみゼロ＝
Engage™ system 使うエネルギーはできる限り リサイクル率100％を目指す
自らの場所の自然エネルギー 取り組み。軽井沢事業所で
でまかなおうという考え方。 は、「ゼロ委員会」を立ち上
げ、2011年11月、多品種の
廃棄物が排出されるホテルで
は難しいとされてきたゼロエ
ミッションを達成しました。
欧米外資系ホテルチェーンの、
規模の大きなエンゲージメント
1929年から自家水力発
電に取り組み、自然環
境との共存を考えた開
発をしています。
※QRコードを読み取っていただければ、スマートフォンからもご覧いただけます。 28
オンライン IRの促進
投資家の皆様へ本投資法人の運用状況を正確・迅
速にお伝えするため、HPでの更新頻度を高め最新
情報をお届けします。
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本投資法人とオペレーターの
最新情報をお届けします。
ポートフォリオ、財務情報、ESG
の詳細をご覧いただけます。
星野リゾートの施設を創る
※PC TOPページ画面のイメージ
6人へのインタビュー
「価値を創る」。
星野リゾート代表・星野佳路が、
テーマ設定し経営について語ります。
（年数回）
「観光白書」「旅行産業の経済効
果に関する調査研究」より抜粋。
（年1回更新）
星野リゾート公式HP
※PC画面のイメージ
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