2019年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年12月16日
不動産投資信託証券発行者名 星野リゾート・リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3287 ＵＲＬ https://www.hoshinoresorts-reit.com
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）秋本 憲二
資 産 運 用 会 社 名 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）秋本 憲二
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）財務管理本部企画管理部長 （氏名）蕪木 貴裕
ＴＥＬ （03）5159-6338
有価証券報告書提出予定日 2020年１月27日 分配金支払開始予定日 2020年１月28日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年10月期の運用、資産の状況（2019年５月１日～2019年10月31日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年10月期 6,086 2.7 3,330 2.7 2,923 1.8 2,922 1.5
2019年４月期 5,924 2.1 3,243 1.0 2,870 1.1 2,878 1.4
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年10月期 13,173 2.8 1.7 48.0
2019年４月期 12,974 2.7 1.7 48.5
(２）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金は （利益超過分配金は
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
含まない） 含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年10月期 13,174 2,922 － － 100.0 2.8
2019年４月期 12,974 2,878 － － 100.0 2.7
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年10月期 172,964 105,660 61.1 476,245
2019年４月期 172,779 105,616 61.1 476,046
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年10月期 4,928 △1,127 △2,968 11,068
2019年４月期 3,351 △10,622 6,320 10,235
２．2020年４月期の運用状況の予想（2019年11月１日～2020年４月30日）及び2020年10月期の運用状況の予想（2020年５
月１日～2020年10月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
（利益超過分配 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
金は含まな 利益超過分配金
い）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年４月期 6,154 1.1 3,378 1.4 2,936 0.5 2,936 0.5 13,234 －
2020年10月期 6,129 △0.4 3,342 △1.1 2,938 0.1 2,937 0.1 13,240 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年４月期）13,233円
１口当たり予想当期純利益（2020年10月期）13,240円
なお、１口当たり予想当期純利益は、次の算式により計算しています。
１口当たり予想当期純利益＝予想当期純利益／予想期末発行済投資口の総口数
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数
2019年10月期 221,862口 2019年４月期 221,862口
（自己投資口を含む）
② 期末自己投資口数 2019年10月期 －口 2019年４月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断
する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想
は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ「2020年４月期及び
2020年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（イ）投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ロ）投資環境と運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ニ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（イ）次期の運用環境 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
③ 決算後に生じた重要な事実 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
（イ）資産の取得について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
① 投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
② 投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
（イ）投資有価証券の主要銘柄 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
（ロ）投資不動産物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
ａ．取得価格、貸借対照表計上額、期末算定価額及び投資比率等 ・・・・・・・・・・・・・・・31
ｂ．所在地、面積、規模等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34
ｃ．不動産鑑定評価書等の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・39
ｄ．主要なテナントへの賃貸借の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42
ｅ．ポートフォリオの概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・43
ｆ．個別投資不動産等物件の収支状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・44
ｇ．個別投資不動産等の運営実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・49
（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・59
① 資本的支出の予定 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・59
② 期中の資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・59
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
星野リゾート・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、中長期にわたり、観光産業の中核
となり、安定的な利用が見込まれるホテル、旅館及び付帯施設に対する投資を行います。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社星野リゾート・アセットマネジメント（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2013年３月６日に出資金150百万円（300口）で設立されました。同
年７月11日を払込期日として公募による新投資口の発行（19,000口）を実施し、同年７月12日に株式会社東京
証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上場（銘柄コ
ード3287）しました。その後、着実に資産規模を拡大し、当期末現在の本投資法人が保有する資産は59物件
（取得価格合計155,677百万円）となっています。
（ロ）投資環境と運用実績
当期の日本経済については、輸出や生産の一部に弱さがみられるものの、雇用、所得環境の改善が継続し、
緩やかな回復基調が続きました。観光市場においては、政府が訪日外国人旅行者数については2020年に4,000
万人を、訪日外国人の旅行消費額については2020年に８兆円を、それぞれ目標として掲げており、観光を成長
戦略の柱と位置付けていることもあいまって、訪日外国人旅行者数は2017年度の2,869万人から2018年度は
3,119万人に達するなど依然として増加傾向にあります。このような環境の下、本投資法人では保有するホテ
ル・旅館において、当期も安定した収益の確保を図るべく運用を行った結果、2019年10月期の運営実績は安定
的に推移しました。
（ハ）資金調達の概要
当期においては、2019年３月29日に借入れにより調達した短期借入金2,850百万円の期限前弁済資金に充当
するため、同年５月31日に借入れにより長期借入金2,850百万円の調達を行いました。
また、既存借入金の返済期限の到来にあたり、元本返済資金を調達するため、2019年５月７日に借入れによ
り長期借入金300百万円の、同年10月31日に借入れにより長期借入金3,400百万円の調達をそれぞれ行いまし
た。
なお、借入金の約定弁済等があった結果、2019年10月31日現在の有利子負債残高は61,755百万円となり、総
資産に占める有利子負債の割合（LTV）は35.7％となりました。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（格付の状況）
当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 格付の内容 見通し
長期発行体格付：A- ポジティブ
株式会社日本格付研究所（JCR）
債券格付（注）：A- -
（注）第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）に対する格付です。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益6,086百万円、営業利益3,330百万円、経常利益2,923百万円、
当期純利益2,922百万円となりました。また分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措
置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）
が適用されるように、当期未処分利益の概ね全額を分配することにより、投資口１口当たりの分配金を13,174
円としました。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
② 次期の見通し
（イ）次期の運用環境
今後の日本経済は、雇用、所得環境の改善が続く中で、日本銀行による金融緩和政策の継続等により、緩や
かな回復が続くことが期待される一方、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行き、海外
経済の動向と政策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響は引き続き注視していく必要があります。一
方で、政府の観光政策としては、観光を我が国の基幹産業へ成長させ、日本経済を牽引し、地域に活力を与え
るという基本方針が示され、観光立国の推進に関して新たな目標が掲げられました。この政策を推進する中
で、地域独自の魅力を活かした旅行商品の創出、民泊サービスへの対応やビザ発給の戦略的緩和等に向けて取
り組まれることが期待されます。このように、経済波及効果の大きい観光産業は、日本の経済成長を後押しす
る分野の一つとして、重要性が高まっています。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
このような環境の中、本投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とした
安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。
一般的にコモディティ化（似ている商品やサービスが大量に誕生し、それらが最適な生産性で生産され、効
率的に消費者に届けられることで、どの企業も競争優位を維持できなくなる状態）の傾向が見られるホテル・
旅館業界にあって、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可
能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人は考えて
います。
こうした観点から、本投資法人は、「ソフトの優位性」（競合他社と異なる差別化されたビジネスモデル、
ブランド力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレーターにより運営されているかどうか）
と「ハードの優位性」（立地の優位性や建物の希少性等により施設自体に優位性があるかどうか）という二つ
の観点から、投資対象資産を選定していきます。
また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ（株式会社星野リゾー
ト（以下「星野リゾート」といいます。）並びにその親会社及びその子会社を総称していいます。以下同じで
す。）が運営するホテル、旅館及び付帯施設（以下「星野リゾートグループ運営物件」といいます。）、星野
リゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設（以下「星野リゾートグループ以
外運営物件」といいます。）及び海外における星野リゾートグループ関与物件（注１） の物件売却情報を積極
的に入手した上で、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保
のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
加えて、本投資法人は、観光産業にはかかせない自然環境や歴史と文化に以前より関心を持ってきました。
昨今の投資環境においてESGに関心が高まりとともに、本投資法人では、国内外の主要機関投資家によって投
資先を選定する際などに活用されているGRESB（注２）リアルエステテイト評価において「Green Star」の評
価を取得することを目指します。
（注１）「海外における星野リゾートグループ関与物件」とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。以下同じで
す。
・ 星野リゾートグループ又は星野リゾートグループが出資する事業体等（本投資法人による投資に際して出資するこ
ととなるものを含みます。）が所有し、開発又は運営に関与するもの
・ 本投資法人の取得後一定の期間を経て上記に該当することが見込めると本投資法人が判断したもの
（注２）GRESB（http://gresb.com/）は、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチ
マーク評価で、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に創設されました。
ａ．星野リゾートグループ運営物件
本投資法人は、上記の観点から、星野リゾートグループの運営する「星のや」、「星野リゾート
界」、「星野リゾート リゾナーレ」に対する投資を行うことが望ましいと考えています。
「星のや」は、圧倒的な非日常感と世界スタンダードなサービスを提供することを目的とした、星野
リゾートグループの基幹ブランドであり、国内リゾート市場にスモールラグジュアリー（注）の概念を定
着させたブランドであると、本投資法人は考えています。
「星野リゾート 界」は、有名温泉観光地に立地する高級温泉旅館であり、小さくて上質、地域の魅力
を感じる特別で快適なステイを提供することを目的としています。これらのブランドについては、日本
独自のリゾート業態である「温泉旅館」として、「星のや」と同様に訪日外国人観光客の利用の増加も
見込まれると、本投資法人は考えています。また、星野リゾートグループでは、このブランドの下で、
経営難や後継者不足等で事業継続が困難となった既存旅館から経営・運営を承継することを一つのビジ
ネスモデルにしており、今後、更なるパイプラインの拡大を見込めるものと考えています。
「星野リゾート リゾナーレ」は、大人も子供もそれぞれに楽しめるリゾートホテルをコンセプトと
し、四季折々の豊富なアクティビティやリゾートならではの癒しを体験できる魅力を提案することで、
ファミリー層から支持を受けるブランドを目指しています。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
本投資法人は、本投資法人が競争力のあると考えている、「星のや」、「星野リゾート 界」、「星野
リゾート リゾナーレ」（以下、それぞれ「星のや」、「界」、「リゾナーレ」ということがありま
す。）の３ブランド（以下「主要ブランド」といいます。）を中心に投資することで、収益の安定性を
確保することが可能であると考えています。本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約
を積極的に活用し、主要ブランド物件（主要ブランドが付された物件のことをいいます。）の情報を入
手していく方針であり、その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断
した場合には、積極的に投資を行います。また、その他の星野リゾートグループ運営物件（以下「星野
リゾートグループその他物件」といいます。）に対しても、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定
的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行うことがあります。
（注）「スモールラグジュアリー」な施設とは、小規模ながら高級志向に重点をおいた商品構成となっており、高度なパー
ソナル・サービスを中心とする、食事、文化、景観、自然、滞在中のアクティビティ、温泉等が魅力を演出する施設
をいいます。
ｂ．星野リゾートグループ以外運営物件
本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、「ソフトの優位性」と「ハードの優
位性」の二つの観点から適切な物件に投資することで、星野リゾートグループが運営する物件に投資す
る場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することができると考えています。
このような観点から、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び本資産運用会社
独自のネットワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外運営物件の情報を入手し、その結
果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に投資を
行います。
具体的には、星野リゾートグループ以外運営物件のうち、都市観光（注）に対する観光ニーズが存在す
ると考えられる都市観光の拠点となるホテル、旅館及び付帯施設（以下「都市観光物件」といいま
す。）については、当該物件が所在する都市における都市観光需要を背景に、「ソフトの優位性」又は
「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保できると判断できる場
合に、当該物件の取得を検討します。また、都市観光以外の観光ニーズが存在すると考えられる都市観
光物件以外のホテル、旅館及び付帯施設（以下「外部オペレーターその他物件」といいます。）につい
ても、「ソフトの優位性」又は「ハードの優位性」の観点から、長期的かつ安定的なキャッシュ・フロ
ーの確保が可能であると判断できる場合に、積極的に投資を行います。
（注）「都市観光」とは、歴史的町並みや都市文化（コンサート、美術館、現代建築等）、夜景、産業遺産、文化遺産、都
市の生活文化（食事、ショッピング）等を楽しむことを主たる目的とする観光のことをいいます。以下同じです。
c．海外における星野リゾートグループ関与物件
本投資法人は、海外における星野リゾートグループ関与物件については、投資対象が所在する国・地
域の情報を的確に入手し、政治動向、人口動態、経済成長等マクロ的な観点を踏まえ、各国の不動産市
場動向・制度及び規則等を含めた投資対象資産の位置する市場を総合的に分析し、各国の法制度、会計
制度、税制等のリスクや投資及び収益還元に関連する為替リスク等も総合的に勘案して、慎重に投資を
行う方針であり、安定的な利用が見込まれ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であ
ると見込まれる海外における星野リゾートグループ関与物件を慎重に選別し、投資を行う方針です。
さらに、本投資法人は、資産規模の拡大等を通じて、収益安定性を強化させると同時に、ポートフォリオの
分散を進展させ、旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、災害、国内外の景気動向等により、本投資法人の
キャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指しています。
星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で各ブランドに分類の
上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループが有する１つのブランドに集中的に投資
するのではなく、規模や価格設定、ターゲット顧客層が異なる主要ブランド物件及び星野リゾートグループそ
の他物件に投資すると同時に、星野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーター
その他物件並びに海外における星野リゾートグループ関与物件にも投資することで、ポートフォリオの分散効
果の獲得と、収益の安定化を図ります。
本書の日付現在のポートフォリオは、主要ブランド物件並びに星野リゾートグループその他物件、並びに星
野リゾートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件を含んでおり、ポート
フォリオの分散効果及び収益の安定化が期待できると本投資法人は考えています。
また、本投資法人は、今後も主要ブランド物件を中心とした星野リゾートグループ運営物件並びに星野リゾ
ートグループ以外運営物件である都市観光物件及び外部オペレーターその他物件について、積極的な投資を検
討していく予定です。加えて、本投資法人は、投資区分、賃借人及びオペレーターの分散のみならず、各施設
が所在する地域についても、分散を図る方針です。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（ハ）運用状況の見通し
2020年４月期（2019年11月１日～2020年４月30日）及び2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）
の運用状況については、下記のとおり見込んでいます。なお、この見通しの前提条件につきましては、後記７
ページ「2020年４月期及び2020年10月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
2020年４月期（第14期）
営業収益 6,154百万円
営業利益 3,378百万円
経常利益 2,936百万円
当期純利益 2,936百万円
１口当たり分配金 13,234円
１口当たり利益超過分配金 -円
2020年10月期（第15期）
営業収益 6,129百万円
営業利益 3,342百万円
経常利益 2,938百万円
当期純利益 2,937百万円
１口当たり分配金 13,240円
１口当たり利益超過分配金 -円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純
利益及び１口当たり分配金は状況の変化により変動する可能性があります。また、本予想は１口当たり分配金の額を
保証するものではありません。
③ 決算後に生じた重要な事実
（イ）資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年12月16日付で、以下の各不動産につい
て、2020年1月28日までを目途として所定の条件の売買契約を締結すること等を合意した協定書（以下「本協定
書」といいます。）を締結しています。
取得予定価格
物件名称 所在地 取得先 取得予定日
（百万円）(注１)
長野県北佐久郡
BEB5 軽井沢 有限会社中軽井沢ホテルマネジメント 2,170 2020年１月31日
軽井沢町
ソルヴィータホテル那覇 沖縄県那覇市 株式会社SVホテルマネージメント 3,860 2020年１月31日
(注１) 「取得予定価格」は、本協定書に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
ん。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注２) 「BEB5 軽井沢」及び「ソルヴィータホテル那覇」に係る本協定書に関する合意は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向
けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１か月以上
経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当しま
す。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
2020年４月期及び2020年10月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2020年４月期（第14期）：2019年11月１日～2020年４月30日（182日）
計算期間
・2020年10月期（第15期）：2020年５月１日～2020年10月31日（184日）
・2019年10月31日現在で保有している59物件（注）、 株式会社読谷ホテルマネジメント優先株式
３種類を保有していること並びに本投資法人が2019年12月16日付で公表した「資産の取得に関
する協定書の締結のお知らせ」に記載の「BEB5 軽井沢」及び「ソルヴィータホテル那覇」を
取得予定日である2020年１月31日に取得することを前提としています。
・運用状況の予想にあたっては、上記以外に2020年10月31日まで運用資産の異動（新規資産の取
運用資産 得、保有資産の売却等）がないことを前提としています。
・実際には、上記以外の新規資産の取得及び保有資産の売却等により変動が生ずる可能性があり
ます。
（注） 本投資法人が保有する物件のうち、IHG・ANA・ホテルズグループジャパン合同会社が運営する４物件を
「ANAクラウンプラザ４物件」、株式会社イシン・ホテルズ・グループが運営する４物件を「ザ・ビー４物
件」といいます。以下同じです。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
・賃貸事業収入については、保有物件の賃貸借契約の条件に加え、市場環境、物件の競争力等を
勘案して算出しており、2020年４月期に6,154百万円、2020年10月期に6,129百万円を想定して
います。
・賃貸事業収入のうち、投資区分別の賃料については、下記のとおり想定しています。
2020年４月期（第14期） (単位：百万円)
固定 変動 その他
運営区分 投資区分 計
賃料 賃料 賃料
星のや 727 187 - 914
星野 リゾナーレ 374 224 - 598
リゾート
グループ運営 界 474 157 - 631
その他 352 - - 352
ANAクラウンプラザ
840 666 - 1,506
営業収益 ４物件
ハイアット
都 - 232 - 232
リージェンシー大阪
星野市
リゾート ザ・ビー４物件 265 262 - 527
観
グループ以外 光 クインテッサホテル大阪心斎橋／
運営 ホテル・アンドルームス大阪本町／
287 39 - 327
ホテル日航高知旭ロイヤル／
ソルヴィータホテル那覇
その他 816 235 10 1,062
合計 4,138 2,005 10 6,154
（注）固定賃料及び変動賃料並びにその他賃料は、本投資法人とテナントの間で締結済みの各施設の賃貸借契約に基
づき、当該営業期間に適用される所定の賃料の金額又は計算方法に基づき算出しています。なお、本投資法人
は、各施設の賃貸借契約において、一定の期間、変動賃料の発生に代えて固定賃料額を増額する旨の合意（以
下「割増固定賃料」といいます。）をすることがありますが、当該営業期間に適用される賃料の金額又は計算
方法がかかる割増固定賃料である場合には、当該割増固定賃料を用いて算出しています。また、変動賃料は、
各施設の過去の売上高及び利益の実績値をベースに、季節要因その他の変動要素を反映して算出しています。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
2020年10月期（第15期） (単位：百万円)
固定 変動 その他
運営区分 投資区分 計
賃料 賃料 賃料
星のや 677 248 - 926
星野 リゾナーレ 374 207 - 581
リゾート
グループ運営 界 463 146 - 610
その他 386 - - 386
ANAクラウンプラザ
840 613 - 1,453
４物件
ハイアット
都 - 243 - 243
リージェンシー大阪
星野 市
リゾート ザ・ビー４物件 265 235 - 501
観
営業収益
グループ以外 光 クインテッサホテル大阪心斎橋／
運営 ホテル・アンドルームス大阪本町／
319 44 - 363
ホテル日航高知旭ロイヤル／
ソルヴィータホテル那覇
その他 816 235 10 1,063
合計 4,143 1,975 10 6,129
（注）固定賃料及び変動賃料並びにその他賃料は、本投資法人とテナントの間で締結済みの各施設の賃貸借契約に基
づき、当該営業期間に適用される所定の賃料の金額又は計算方法に基づき算出しています。なお、本投資法人
は、各施設の賃貸借契約において、割増固定賃料の合意をすることがありますが、当該営業期間に適用される
賃料の金額又は計算方法がかかる割増固定賃料である場合には、当該割増固定賃料を用いて算出しています。
また、変動賃料は、各施設の過去の売上高及び利益の実績値をベースに、季節要因その他の変動要素を反映し
て算出しています。
・賃貸事業収入については、賃貸借契約の解除、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないこと
を前提としています。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
・営業費用のうち、固定資産税、都市計画税及び償却資産税は、2020年４月期に465百万円、
2020年10月期に478百万円を想定しています。なお、一般に、取得する資産の固定資産税、都
市計画税（該当する資産のみ。以下同じです。）及び償却資産税（該当する資産のみ。以下同
じです。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、本投資
法人では当該精算金相当分は取得原価に算入するため、取得期の費用には計上されません。し
たがいまして、2020年１月31日に取得予定の「BEB5 軽井沢」及び「ソルヴィータホテル那
覇」については、2021年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税が2021年４月期から費用
計上されることを前提としています。なお、当該資産について取得原価に算入する固定資産
営業費用 税、都市計画税及び償却資産税の総額は12百万円と見込んでいます。
・建物の修繕費には、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、必要と想定さ
れる額を計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が緊急に発生する可能性があ
ること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではない
こと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、費用の変動要素を勘案して算出しており、2020年４月期に
848百万円、2020年10月期に847百万円を想定しています。
・減価償却費については、取得価格に付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年４
月期に1,291百万円、2020年10月期に1,312百万円を想定しています。
・支払利息その他借入関連費用として、2020年４月期に443百万円、2020年10月期に408百万円を
営業外費用 想定しています。
・本書の日付現在、61,755百万円の有利子負債（借入金及び投資法人債の合計）残高がありま
す。
・2020年４月期においては、本投資法人が2019年12月16日付で公表した「資金の借入について」
に記載の借入金6,100百万円の借入れを行っています。また、2020年４月に返済期限が到来す
る借入金の借換え4,900百万円を行うこと、並びに借入金のうち92百万円を約定により返済す
ることを前提としています。
有利子負債 ・2020年10月期においては、2020年７月に返済期限が到来する借入金の借換え1,128百万円を行
うこと、2020年10月に返済期限が到来する借入金の借換え2,500百万円を行うこと及び借入金
のうち72百万円を約定により返済することを前提としています。
・2020年４月期末のLTVは37.8％、2020年10月期末のLTVは37.8％と予想しています。
LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷総資産額（見込）×100
・本書の日付現在の発行済投資口の総口数である221,862口を前提としています。
投資口 ・2020年10月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としていま
す。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
１口当たり分配金 方針を前提として算出しています。
（利益超過分配金は ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
含まない） 種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があり
ます。
１口当たり ・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありませ
利益超過分配金 ん。
・法令、税制、会計基準、有価証券上場規程、一般社団法人投資信託協会の定める規則等におい
その他 て、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2019年７月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略します。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年４月30日） （2019年10月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 10,235,766 11,068,715
営業未収入金 87,599 103,529
前払費用 270,973 276,406
未収消費税等 466,942 -
その他 121 1,324
流動資産合計 11,061,404 11,449,977
固定資産
有形固定資産
建物 84,753,413 85,437,337
減価償却累計額 △7,648,143 △8,802,486
建物（純額） 77,105,270 76,634,850
構築物 3,454,648 3,469,958
減価償却累計額 △257,551 △303,404
構築物（純額） 3,197,097 3,166,554
機械及び装置 83,801 83,801
減価償却累計額 △42,204 △45,797
機械及び装置（純額） 41,596 38,004
工具、器具及び備品 1,004,796 1,074,380
減価償却累計額 △450,027 △519,480
工具、器具及び備品（純額） 554,768 554,900
土地 75,889,895 75,889,365
建設仮勘定 36,138 158,411
有形固定資産合計 156,824,765 156,442,086
無形固定資産
借地権 3,526,207 3,526,332
ソフトウエア 48,439 56,087
無形固定資産合計 3,574,647 3,582,420
投資その他の資産
投資有価証券 336,695 505,365
長期前払費用 598,356 601,803
繰延税金資産 14 11
差入保証金 10,000 10,000
その他 365,006 365,006
投資その他の資産合計 1,310,072 1,482,187
固定資産合計 161,709,485 161,506,693
繰延資産
投資法人債発行費 8,722 7,975
繰延資産合計 8,722 7,975
資産合計 172,779,612 172,964,645
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2019年４月30日） （2019年10月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 276,422 234,673
短期借入金 2,850,000 -
1年内返済予定の長期借入金 8,785,724 8,693,872
未払金 868,778 788,634
未払法人税等 889 837
未払消費税等 - 346,666
未払費用 10,645 5,424
前受金 992,713 1,006,811
流動負債合計 13,785,173 11,076,918
固定負債
長期借入金 48,712,256 51,561,246
投資法人債 1,500,000 1,500,000
預り敷金及び保証金 3,165,604 3,165,604
固定負債合計 53,377,860 56,226,850
負債合計 67,163,033 67,303,769
純資産の部
投資主資本
出資総額 102,737,981 102,737,981
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,878,597 2,922,894
剰余金合計 2,878,597 2,922,894
投資主資本合計 105,616,578 105,660,876
純資産合計 ※２ 105,616,578 ※２ 105,660,876
負債純資産合計 172,779,612 172,964,645
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 5,924,421 ※１ 6,086,676
営業収益合計 5,924,421 6,086,676
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 2,089,557 ※１ 2,134,244
資産運用報酬 476,181 498,013
資産保管手数料 5,333 5,661
一般事務委託手数料 23,396 23,471
役員報酬 3,000 3,000
会計監査人報酬 8,800 9,046
その他営業費用 74,627 83,034
営業費用合計 2,680,896 2,756,472
営業利益 3,243,525 3,330,204
営業外収益
受取利息 53 49
受取保険金 7,003 4,142
還付加算金 - 1,391
雑収入 1,318 2,470
営業外収益合計 8,375 8,053
営業外費用
支払利息 215,002 248,027
投資法人債利息 4,673 4,776
投資法人債発行費償却 747 747
融資関連費用 160,912 160,976
その他 11 146
営業外費用合計 381,347 414,675
経常利益 2,870,553 2,923,582
特別利益
受取保険金 ※２ 54,210 -
特別利益合計 54,210 -
特別損失
災害による損失 ※３ 45,392 -
特別損失合計 45,392 -
税引前当期純利益 2,879,371 2,923,582
法人税、住民税及び事業税 897 845
法人税等調整額 1 2
法人税等合計 898 847
当期純利益 2,878,472 2,922,735
前期繰越利益 125 159
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,878,597 2,922,894
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 102,737,981 2,839,071 2,839,071 105,577,052 105,577,052
当期変動額
剰余金の配当 - △2,838,946 △2,838,946 △2,838,946 △2,838,946
当期純利益 - 2,878,472 2,878,472 2,878,472 2,878,472
当期変動額合計 - 39,526 39,526 39,526 39,526
当期末残高 ※１ 102,737,981 2,878,597 2,878,597 105,616,578 105,616,578
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 102,737,981 2,878,597 2,878,597 105,616,578 105,616,578
当期変動額
剰余金の配当 - △2,878,437 △2,878,437 △2,878,437 △2,878,437
当期純利益 - 2,922,735 2,922,735 2,922,735 2,922,735
当期変動額合計 - 44,297 44,297 44,297 44,297
当期末残高 ※１ 102,737,981 2,922,894 2,922,894 105,660,876 105,660,876
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
Ⅰ 当期未処分利益 2,878,597,506 2,922,894,994
Ⅱ 分配金の額 2,878,437,588 2,922,809,988
(投資口１口当たり分配金の額) (12,974) (13,174)
Ⅲ 次期繰越利益 159,918 85,006
本投資法人の規約第37条第１項に定 本投資法人の規約第37条第１項に定
める「租税特別措置法第67条の15に規 める「租税特別措置法第67条の15に規
定される本投資法人の配当可能利益の 定される本投資法人の配当可能利益の
額の100分の90に相当する金額を超え 額の100分の90に相当する金額を超え
て分配する」旨の方針に従い、当期未 て分配する」旨の方針に従い、当期未
分配金の額の算出方法
処分利益の概ね全額である 処分利益の概ね全額である
2,878,437,588円を利益分配金として 2,922,809,988円を利益分配金として
分配することとしました。なお、規約 分配することとしました。なお、規約
第37条第２項に定める利益を超えた金 第37条第２項に定める利益を超えた金
銭の分配は行いません。 銭の分配は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,879,371 2,923,582
減価償却費 1,197,429 1,282,458
固定資産除却損 192 321
投資法人債発行費償却 747 747
受取利息 △53 △49
支払利息 219,676 252,803
融資関連費用 160,912 160,976
受取保険金 △54,210 -
災害による損失 45,392 -
営業未収入金の増減額（△は増加） △25,551 △15,930
前払費用の増減額（△は増加） △13,720 △5,433
未収消費税等の増減額（△は増加） △466,942 466,942
未払消費税等の増減額（△は減少） △317,384 346,666
営業未払金の増減額（△は減少） 30,919 △41,028
未払金の増減額（△は減少） 43,444 △30,878
前受金の増減額（△は減少） 22,986 14,097
長期前払費用の増減額（△は増加） △82,973 △3,447
その他 △82,116 △164,648
小計 3,558,120 5,187,182
利息の受取額 53 49
利息の支払額 △214,331 △258,148
法人税等の支払額 △926 △896
保険金の受取額 54,210 -
災害損失の支払額 △45,392 -
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,351,733 4,928,186
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △10,608,445 △914,373
無形固定資産の取得による支出 △47,158 △44,009
投資有価証券の取得による支出 △1,798 △168,670
預り敷金及び保証金の返還による支出 △9,600 -
預り敷金及び保証金の受入による収入 45,000 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △10,622,002 △1,127,052
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,850,000 -
短期借入金の返済による支出 - △2,850,000
長期借入れによる収入 8,900,000 6,550,000
長期借入金の返済による支出 △2,592,862 △3,792,862
分配金の支払額 △2,837,123 △2,875,322
財務活動によるキャッシュ・フロー 6,320,014 △2,968,184
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △950,254 832,948
現金及び現金同等物の期首残高 11,186,021 10,235,766
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 10,235,766 ※１ 11,068,715
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及び 有価証券
評価方法 その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～57年
構築物 ３～60年
機械及び装置 ６～15年
工具、器具及び備品 ２～20年
②無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
無形固定資産 ２～５年
③長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。
５．ヘッジ会計の方法 ①ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理を採用しています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的で金利スワップ取引を行っています。
④ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手
における資金の範囲 許現金及び随時引き出し可能な預金、並びに容易に換金可能であり、か
つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内
に償還期限の到来する短期投資からなっています。
７．その他財務諸表作成のため 消費税等の処理方法
の基本となる重要な事項 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
１. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引金融機関４行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位:千円）
前期 当期
（2019年４月30日） （2019年10月31日）
コミットメントライン契約の総額 5,000,000 5,000,000
借入実行残高 - -
借入未実行残高 5,000,000 5,000,000
※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2019年４月30日） （2019年10月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸事業収入 5,924,421 6,086,676
不動産賃貸事業収益合計 5,924,421 6,086,676
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
保険料 20,152 21,614
修繕費 149,044 107,450
支払地代 60,231 60,394
減価償却費 1,196,706 1,281,090
固定資産除却損 192 321
公租公課 443,566 446,008
その他費用 219,662 217,364
不動産賃貸事業費用合計 2,089,557 2,134,244
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 3,834,864 3,952,431
※２ 特別利益の内訳
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
平成30年台風第21号により損傷した資産に関連する保険金の受取54,210千円を計上しています。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
※３ 特別損失の内訳
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
平成30年台風第21号により損傷した資産に関連する損失（資産の原状回復費用）を45,392千円として計上してい
ます。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口
発行済投資口の総口数 221,862口 221,862口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
現金及び預金 10,235,766 11,068,715
現金及び現金同等物 10,235,766 11,068,715
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
2019年４月30日 2019年10月31日
１年以内 6,853,531 6,912,645
１年超 40,489,639 37,598,252
合計 47,343,171 44,510,897
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の
発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目
的とした運用に限るものとします。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の有利子負債の返済・償還等で
す。これらの資金調達に係る返済・償還時の流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図
るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達、主要取引金融機関との間で
のコミットメントライン契約の締結、資金繰表の作成等により、当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV（総資産有利子負債比
率）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に
与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるため
に、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用い
た場合、当該価額が異なることもあります。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年４月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価
差額
（注１） （注１）（注２）
（１）現金及び預金 10,235,766 10,235,766 -
（２）短期借入金 (2,850,000) (2,850,000) -
（３）１年内返済予定の長期借入金 (8,785,724) (8,787,175) 1,451
（４）長期借入金 (48,712,256) (48,884,800) 172,544
（５）投資法人債 (1,500,000) (1,502,550) 2,550
（６）デリバティブ取引 - - -
2019年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価
差額
（注１） （注１）（注２）
（１）現金及び預金 11,068,715 11,068,715 -
（２）短期借入金 - - -
（３）１年内返済予定の長期借入金 (8,693,872) (8,701,408) 7,536
（４）長期借入金 (51,561,246) (51,738,134) 176,888
（５）投資法人債 (1,500,000) (1,499,100) (900)
（６）デリバティブ取引 - - -
（注１）負債となる項目については、（ ）で示しています。
（注２）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは短期間で市場金利を反映しており、時価は帳簿価額と近似していると考えられるた
め、当該帳簿価額によっています。固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を新規に同様の借入を行った場合
に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理によるもの
の時価については、ヘッジ対象とされている長期借入金の時価に含めて記載しています。
（５）投資法人債
これらの時価は日本証券業協会による公表参考値によっています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注３）時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることか
ら、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
また、投資有価証券は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積ることができないことから、時価評価の対象
とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに投資有価証券の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（2019年４月30日） （2019年10月31日）
預り敷金及び保証金 3,165,604 3,165,604
投資有価証券 336,695 505,365
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（注４）金銭債権の決算日（2019年４月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 10,235,766
金銭債権の決算日（2019年10月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 11,068,715
（注５）借入金及び投資法人債の決算日（2019年４月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 2,850,000 - - - - -
長期借入金 8,785,724 7,433,853 9,217,148 8,395,696 7,860,002 15,805,557
投資法人債 - - - - - 1,500,000
借入金及び投資法人債の決算日（2019年10月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 - - - - - -
長期借入金 8,693,872 7,891,417 9,517,128 8,967,143 7,810,002 17,375,556
投資法人債 - - - - - 1,500,000
［有価証券に関する注記］
前期（2019年４月30日）
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第１回Ｂ種優先株式（貸借対照表計上額168,530千円）及び株式会社読谷ホ
テルマネジメント第２回Ｂ種優先株式（貸借対照表計上額168,165千円）については、市場価格がなく、かつ将
来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることか
ら時価開示の対象としていません。
当期（2019年10月31日）
有価証券
その他有価証券
株式会社読谷ホテルマネジメント第１回Ｂ種優先株式（貸借対照表計上額168,530千円）、株式会社読谷ホテ
ルマネジメント第２回Ｂ種優先株式（貸借対照表計上額168,165千円）及び株式会社読谷ホテルマネジメント第
３回Ｂ種優先株式（貸借対照表計上額168,670千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フロ
ーを見積ることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象と
していません。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年４月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年10月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年４月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時
ヘッジ会計 デリバティブ取引 主な
時価 価の算
の方法 の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 25,788,000 23,288,000 （注） -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、
前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における「（注２）（３）１年内返済予定の長期借入金、
（４）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2019年10月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時
ヘッジ会計 デリバティブ取引 主な
時価 価の算
の方法 の種類等 ヘッジ対象 うち１年超
定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 31,638,000 26,638,000 （注） -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、
前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における「（注２）（３）１年内返済予定の長期借入金、
（４）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2019年４月30日 2019年10月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 14 11
繰延税金資産合計 14 11
繰延税金資産の純額 14 11
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2019年４月30日 2019年10月31日
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.50 △31.50
その他 0.02 0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03 0.03
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、長野県その他の地域において、ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。これら賃貸等
不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
貸借対照表計上額（注２）
期首残高 150,235,080 159,760,066
期中増減額 （注３）9,524,986 （注４）△504,959
期末残高 159,760,066 159,255,106
期末時価（注５） 179,302,000 179,461,000
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
（注１）該当する賃貸等不動産の概要については、後記「３．参考情報 （１）運用資産等の価格に関する情報 ② 投資資産 （ロ）
投資不動産物件」をご覧ください。
（注２）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３）賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は「界 アルプス」等3物件（合計9,160,543千円）の取得によるものであり、主な
減少額は減価償却（合計1,128,629千円）によるものです。
（注４）賃貸等不動産の増減額のうち、主な減少額は減価償却（合計1,203,789千円）によるものです。
（注５）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位:千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
株式会社星野リゾート 696,876 不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ 2,129,302 不動産賃貸事業
株式会社ＳＨＲロードサイドイン 763,156 不動産賃貸事業
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位:千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
株式会社星野リゾート 710,933 不動産賃貸事業
株式会社ホライズン・ホテルズ 2,115,071 不動産賃貸事業
株式会社ＳＨＲロードサイドイン 776,111 不動産賃貸事業
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［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
１口当たり純資産額 476,046円 476,245円
１口当たり当期純利益 12,974円 13,173円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年11月１日 自 2019年５月１日
至 2019年４月30日 至 2019年10月31日
当期純利益（千円） 2,878,472 2,922,735
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 2,878,472 2,922,735
期中平均投資口数（口） 221,862 221,862
［重要な後発事象に関する注記］
１．資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年12月16日付で、以下の各不動産について、
2020年1月28日までを目途として所定の条件の売買契約を締結すること等を合意した協定書（以下「本協定書」
といいます。）を締結しています。
取得予定価格
物件名称 所在地 取得先 取得予定日
（百万円）(注１)
長野県北佐久郡
BEB5 軽井沢 有限会社中軽井沢ホテルマネジメント 2,170 2020年１月31日
軽井沢町
ソルヴィータホテル那覇 沖縄県那覇市 株式会社SVホテルマネージメント 3,860 2020年１月31日
(注１) 「取得予定価格」は、本協定書に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
ん。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注２) 「BEB5 軽井沢」及び「ソルヴィータホテル那覇」に係る本協定書に関する合意は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向
けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。
［開示の省略］
退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大き
くないと考えられるため開示を省略しています。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、当期における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減はありません。
なお、最近５年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の
出資総額（千円）
年月日 摘要 総口数（口） 備考
増減 残高 増減 残高
2015年５月１日 公募増資 8,673,580 35,679,673 6,400 49,369 （注１）
2015年５月26日 第三者割当増資 433,679 36,113,352 320 49,689 （注２）
2015年11月２日 公募増資 30,279,030 66,392,382 26,970 76,659 （注３）
2015年11月25日 第三者割当増資 1,514,512 67,906,895 1,349 78,008 （注４）
2016年５月２日 公募増資 4,461,050 72,367,946 3,570 81,578 （注５）
2016年５月24日 第三者割当増資 223,677 72,591,623 179 81,757 （注６）
2016年11月１日 投資口分割 - 72,591,623 81,757 163,514 （注７）
2017年５月１日 公募増資 4,705,163 77,296,787 8,720 172,234 （注８）
2017年５月23日 第三者割当増資 235,258 77,532,045 436 172,670 （注９）
2017年11月１日 公募増資 19,616,644 97,148,689 38,160 210,830 （注10）
2017年11月28日 第三者割当増資 980,832 98,129,521 1,908 212,738 （注11）
2018年５月１日 公募増資 4,389,249 102,518,771 8,690 221,428 （注12）
2018年５月22日 第三者割当増資 219,209 102,737,981 434 221,862 （注13）
（注１）特定資産の取得資金に充当することを目的として、１口当たり発行価格1,404,215円（発行価額1,355,247円）にて、公募によ
り新投資口を発行しました。
（注２）特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額1,355,247円にて、第三者割当により新投資口を
発行しました。
（注３）特定資産の取得資金に充当することを目的として、１口当たり発行価格1,162,024円（発行価額1,122,693円）にて、公募によ
り新投資口を発行しました。
（注４）特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額1,122,693円にて、第三者割当により新投資口を
発行しました。
（注５）特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価格1,294,745円（発行価額1,249,594円）にて、公
募により新投資口を発行しました。
（注６）特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額1,249,594円にて、第三者割当により新投資口を
発行しました。
（注７）2016年10月31日を分割の基準日とし、2016年11月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割
を行いました。
（注８）特定資産の取得資金に充当することを目的として、１口当たり発行価格559,080円（発行価額539,583円）にて、公募により新
投資口を発行しました。
（注９）特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額539,583円にて、第三
者割当により新投資口を発行しました。
（注10）特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価格531,508円（発行価額514,063円）にて、公募に
より新投資口を発行しました。
（注11）特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額514,063円にて、第三
者割当により新投資口を発行しました。
（注12）借入金返済資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価格523,342円（発行価額505,092円）にて、公募により
新投資口を発行しました。
（注13）将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当することを目的として、１口当たり発行価額505,092円に
て、第三者割当により新投資口を発行しました。
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星野リゾート・リート投資法人（3287） 2019年10月期決算短信
３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
本投資法人の2019年10月31日（第13期末）現在における投資状況は、以下のとおりです。
当期（2019年10月31日現在）
資産の 資産の 所在
名称 保有総額 資産総額に対する
種類 用途 都道府県
（百万円）（注１） 比率（％）（注２）
旅館 長野県 星のや軽井沢 7,187 4.2
旅館 京都府 星のや京都 3,250 1.9
ホテル 山梨県 星のや富士 4,050 2.3
ホテル 沖縄県 星のや竹富島 4,848 2.8
ホテル