3287 Ｒ－星野 2021-11-10 15:30:00
国内不動産の取得に関するお知らせ（界 霧島、界 別府） [pdf]
2021 年 11 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋三丁目６番 18 号
星 野 リ ゾ ー ト ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員 秋本 憲二
（コード番号：3287）
資産運用会社名
株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 秋本 憲二
問 合 せ 先 取 締 役 財 務 管 理 本 部 長
蕪木 貴裕
（TEL：03-5159-6338）
国内不動産の取得に関するお知らせ（界 霧島、界 別府）
星野リゾート・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運
用会社である株式会社星野リゾート・アセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）
は、本日、下記の物件（以下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについて決定いたしま
したので、お知らせいたします。
なお、「界 霧島」の取得及び貸借の相手方は、「界 霧島」の取得後、投資信託及び投資法人に関す
る法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の
利害関係人等に該当することとなる予定であり、 かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人
等取引規程」上の利害関係人等に該当することとなる予定です（なお、本日現在は、本投資法人及び本
資産運用会社との間には資本的関係はなく、 投信法上の利害関係人等に該当しておらず、 また、本資産
運用会社の社内規程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等にも該当していません。）。ま
た、「界 別府」の取得及び貸借の相手方は、本日現在、投信法上の利害関係人等に該当し、かつ、本
資産運用会社の社内規程である 「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等（本資産運用会社の親会社
の子会社）に該当します。したがって、本資産運用会社は、「界 霧島」の貸借、並びに「界 別府」の
取得及び貸借の決定にあたり、投信法及び「利害関係人等取引規程」に基づき、2021 年 11 月 10 日開
催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
１．取得の概要
取得予定価格
分 類 物件番号
物件名称 所在地 （百万円） 取得先
（注１） （注２）
（注３）
星野リゾート 株式会社霧島ホテルマ
界 K-12 界 霧島 鹿児島県霧島市 3,913
グループ運営 ネジメント
星野リゾート 花菱ホールディングス
界 K-13 界 別府 大分県別府市 7,335
グループ運営 株式会社
合 計 11,248 -
（注１）「分類」は、本投資法人の投資対象資産の区分の別に従い星野リゾートグループ運営（「星のや」、「リゾナーレ」、「界」
及び「その他」）並びに星野リゾートグループ以外運営 「都市観光」
（ 及び「その他」）の分類のいずれかを記載しています。
以下同じです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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（注２）「物件番号」は、2017 年 10 月 11 日付の本資産運用会社の運用ガイドラインの変更前の本投資法人の投資対象資産の区分に
従った「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の４つの分類ごとに付された物件番号を記載しています。以下同
じです。
（注３）「取得予定価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
ん。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（１）売買契約締結日 2021 年 11 月 10 日
（２）取得予定日 2021 年 12 月１日（引渡決済日）
（３）取得先 後記「４．取得先の概要」をご参照ください。
（４）取得資金 2021 年 11 月 10 日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行
による手取金（予定）
（５）決済方法 引渡時に全額支払い（予定）
（６）担保設定 無
２．取得の理由
本投資法人は、 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる施設に重
点的に投資いたします。本投資法人は、星野リゾートグループ（株式会社星野リゾート、並びにその
親会社及びその子会社をいいます。以下同じです。）が運営するホテル、旅館及び付帯施設（注） （以
下「星野リゾートグループ運営物件」といいます。）のなかで、基幹ブランドである「星のや」、 「星
野リゾート 界」及び「星野リゾート リゾナーレ」の３ブランドについて、安定的な利用が見込ま
れ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行う
方針であり、かかる方針に基づき、この度「星野リゾート 界」ブランドである取得予定資産の取得
を決定いたしました。
取得予定資産を取得することで、本投資法人のポートフォリオは、施設の立地及びキャッシュ・フ
ロー特性の面において分散が促進されるため、 旅行者の旅のニーズ又はトレンドの変化、 災害や国内
外の景気動向等により、 本投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクが従前に比べ軽減
され、本投資法人の収益安定性が強化されると判断しています。
また、2021 年１月に開業した「界 霧島」は、マイクロツーリズム需要の獲得等により、2021 年５
月から９月の５か月累計の客室稼働率は 85.2％と堅調に推移しています。2021 年７月に開業（グラ
ンドオープン）した「界 別府」は、新型コロナウイルス感染症の感染急拡大局面（第５波）での開
業となりましたが、開業月である 2021 年７月の客室稼働率は 61.5％と一定の水準を確保しており、
同感染症の日次の感染者数が徐々に低下した同年９月の客室稼働率は 59.8％と、同感染症の影響下
においても、一定の宿泊需要を確保していました。本投資法人は、取得予定資産の運営実績や、2020
年から続くコロナ禍における星野リゾートグループの高い運営力等を勘案し、取得予定資産が長期
的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能な資産であると判断し、 取得予定資産の取得を決定
しています。なお、取得予定資産の月別運営実績等の詳細については、本日付で別途公表の「補足説
明資料 新投資口発行及び資産（国内不動産、メザニンローン債権）の取得に関するお知らせ」をご
参照ください。
なお、星野リゾートグループは、本投資法人の取得予定資産の取得後、株式会社星野リゾートと株
式会社日本政策投資銀行が組成した共同運営ファンド（以下「DBJ 共同ファンド」といいます。）よ
り、「界 霧島」の賃借人である「株式会社霧島ホテルマネジメント」及び「界 別府」の賃借人であ
る「花菱ホールディングス株式会社」 の株式を取得し、同２社を 100％子会社とする予定であり、2022
年２月頃を目処に DBJ 共同ファンドとの間で、株式譲渡契約を締結する予定です。
（注）「ホテル」とは、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設を、「旅館」とは、主として和風の構造及び設備を有する
宿泊施設を、「付帯施設」とは、ホテル又は旅館に付帯するスキー場、ゴルフ場、プール、物販店舗などの大型施設を、そ
れぞれいいます。以下同じです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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３．取得予定資産の内容
取得予定資産概要は、以下の表に記載のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
a.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設については
「ホテル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」と、それぞれ
記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を
総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途と
は必ずしも一致しません。
・「取得予定年月日」は、取得予定資産の取得予定日を記載していますが、本投資法人及び現所有
者の間で合意の上変更されることがあります。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得予定価格」は、売買契約に記載された取得予定資産の売買代金（消費税及び地方消費税並
びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
・「鑑定評価額（価格時点）」は、一般財団法人日本不動産研究所から取得した取得予定資産に係
る不動産鑑定評価書に記載の不動産鑑定評価額及び価格時点を記載しています。
・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、
不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「交通」は、一般財団法人日本不動産研究所から取得した取得予定資産に係る不動産鑑定評価書
に基づいて記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載して
います。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みま
す。）（以下「建築基準法」といいます。）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対
する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値 （指定建蔽率）（複
数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であ
ることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される
建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場
合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理
由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる
場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第８
条第１項第１号に掲げる用途地域の種類（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。なお、借地
面積は、借地契約の記載に基づいています。）に基づいており、現況とは一致しない場合があり
ます。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月を記載
しています。
・建物の「構造・階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で
記載しています。
・「賃貸可能面積」 賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、
は、
本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約又は当該物件の
図面に表示されているものを記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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・「稼働率」は、取得予定日現在に予定される稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占め
る割合）を記載しています。なお、本投資法人による取得を条件として効力が発生する停止条件
付不動産賃貸借契約を本投資法人とテナントの間で締結している場合は、取得予定日に賃貸借が
開始しているものとして記載しています。
・「主要テナント」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸
借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記
載しています。
・「テナント数」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借
契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。ただし、駐車場利用
やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸を受けている者又は受ける予定の者
を除きます。
・「客室数」には、当該物件の宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「転貸テナント数」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃
貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から賃貸（転貸）を受ける予定の者の数
を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について
賃貸（転貸）を受ける予定の者を除きます。
b.「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃貸借の概要」欄は、取得予定資産に関し、本投資法人による取得以降、ホテル又は旅館に係
る賃貸借を行う予定のテナントとの賃貸借契約の内容を記載しています。
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期
間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」及び「契
約更改の方法」は、いずれも取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約
の内容を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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星野リゾートグループ運営
分類
界 霧島 （界）
用途 旅館
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月１日 特定資産の種類 不動産
鑑定評価額 4,020,000,000円
取得予定価格 3,913,000,000円
（価格時点） （2021年11月１日）
所在地（住居表示） 鹿児島県霧島市霧島田口字霧島山2583番地21
交通 JR日豊本線「霧島神宮」駅より約10.0km
鹿児島県霧島市霧島田口字霧島山
地番 竣工年月 2020年10月
2583番地21他
鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼
建蔽率 20％ 構造・階数
板ぶき地下１階付き５階建
容積率 60％ 延床面積 5,360.73㎡
土地 建物
清水建設株式会社九州支店一級建
用途地域 指定なし 設計者
築士事務所
敷地面積 105,194.73㎡ 施工者 清水建設株式会社九州支店
所有形態 所有権 所有形態 所有権
賃貸可能面積 5,360.73㎡ 稼働率 100％
主要テナント 株式会社霧島ホテルマネジメント テナント数 １
客室数 49 転貸テナント数 ０
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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賃貸借の概要
賃借人 株式会社霧島ホテルマネジメント
契約形態 定期建物賃貸借契約
契約期間 2021 年 12 月１日から 20 年間
賃貸面積 5,360.73 ㎡
年間固定賃料：97,396,800 円
（ただし、2021 年 12 月１日から 2022 年４月 30 日までは年間 182,808,000 円（年換
算）、 2022 年５月１日から 2023 年 10 月 31 日までは年間 202,052,400 円、2023 年 11
月１日から 2024 年 10 月 31 日までは年間 220,377,600 円、
2024 年 11 月１日から 2025
年４月 30 日までは年間 230,000,400 円（年換算））
変動賃料：変動賃料は 2025 年５月１日より以下の基準で発生します。
毎月の変動賃料の算定方法は、毎年５月から 10 月までは、前々年 12 月から前年 11 月
までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間 GOP とし、毎年 11 月から翌年４月
までは、 前年６月から当年５月までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間 GOP
賃料 とし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の 12 分の１に相当する額（下限を
０円とします。）とします。
＜計算式＞
① 変動賃料算出期間 GOP が 113,458,800 円を超える部分（ただし、318,987,800 円を超える部分
を除きます。）について、その 81％相当額
② 変動賃料算出期間 GOP が 318,987,800 円を超える部分について、その 50％相当額
（注）「変動賃料算出期間 GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及
び販管費、並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
件における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
敷金：０円
本投資法人は、2021 年 12 月１日付で、星野リゾートグループ賃借人（株式会社星野リゾート、株
式会社星野リゾート・マネジメント、株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズン・ホテルズ、
株式会社旭川グランドホテル、株式会社ＨＲＯ、株式会社ＩＨＢ、大阪ホテルマネージメント合同
会社、株式会社八重山ホテル＆リゾート、有限会社浅間温泉ホテルマネジメント、有限会社中軽井
敷金、保証金 沢ホテルマネジメント、株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘山寺ホテルマネージ
メント、有限会社長門ホテルマネジメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメント、株式会社霧島
ホテルマネジメント及び花菱ホールディングス株式会社を総称していいます。以下同じです。）と
の間で、賃貸人との間で締結している賃貸借契約に基づき星野リゾートグループ賃借人が差し入れ
た、敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約に基づく
債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすことを合意しています。
期間満了時の更新に
期間満了により終了し、更新されないものとします。
ついて
本賃貸借開始日から満 10 年間は改定できないものとします。その後は５年ごとに公租公課あるい
賃料改定について は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の
改定をすることができます。
賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
中途解約について 人は、本賃貸借開始日から起算して 10 年を経過後は、解約日の 12 か月前までに、賃貸人に書面に
より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
期間（賃貸借期間開始後 10 年）の末日までの賃料相当額と 12 か月分の賃料相当額とのいずれか高
違約金 い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を１か月目
として過去 12 か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が 12 か月に満たない場合
はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
す。
更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
契約更改の方法
きます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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星野リゾートグループ運営
分類
界 別府 （界）
用途 旅館
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年12月１日 特定資産の種類 不動産
鑑定評価額 7,650,000,000円
取得予定価格 7,335,000,000円
（価格時点） （2021年11月１日）
所在地（住居表示） 大分県別府市北浜二丁目14番29号
交通 JR日豊本線「別府」駅より約630ｍ
大分県別府市北浜二丁目818番地71
地番 竣工年月 2021年２月
他
建蔽率 80％ 構造・階数 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
容積率 400％ 延床面積 7,822.41㎡
土地 建物
清水建設株式会社九州支店一級建
用途地域 商業地域 設計者
築士事務所
敷地面積 2,807.60㎡ 施工者 清水建設株式会社九州支店
所有形態 所有権 所有形態 所有権
賃貸可能面積 7,822.41㎡ 稼働率 100％
主要テナント 花菱ホールディングス株式会社 テナント数 １
客室数 70 転貸テナント数 ０
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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賃貸借の概要
賃借人 花菱ホールディングス株式会社
契約形態 定期建物賃貸借契約
契約期間 2021 年 12 月１日から 20 年間
賃貸面積 7,822.41 ㎡
年間固定賃料：176,469,600 円
（ただし、2021 年 12 月１日から 2022 年４月 30 日までは年間 324,638,400 円（年換
算）、2022 年５月１日から 2022 年 10 月 31 日までは年間 396,780,000 円（年換算）、
2022 年 11 月１日から 2023 年 10 月 31 日までは年間 420,126,000 円）
変動賃料：変動賃料は 2023 年 11 月１日より以下の基準で発生します。
毎月の変動賃料の算定方法は、毎年５月から 10 月までは、前々年 12 月から前年 11 月
までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間 GOP とし、毎年 11 月から翌年４月
までは、 前年６月から当年５月までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間 GOP
とし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の 12 分の１に相当する額（下限を
賃料
０円とします。）とします。
＜計算式＞
① 変動賃料算出期間 GOP が 200,919,000 円を超える部分（ただし、565,322,700 円を超える部分
を除きます。）について、その 84％相当額
② 変動賃料算出期間 GOP が 565,322,700 円を超える部分について、その 50％相当額
（注）「変動賃料算出期間 GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及
び販管費、並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物
件における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
敷金：０円
本投資法人は、2021 年 12 月１日付で、星野リゾートグループ賃借人との間で、賃貸人との間で締
敷金、保証金 結している賃貸借契約に基づき星野リゾートグループ賃借人が差し入れた、敷金、保証金等を、全
ての星野リゾートグループ賃借人の賃貸人に対する賃貸借契約に基づく債務の全てを担保するた
めに差し入れられたこととみなすことを合意しています。
期間満了時の更新に
期間満了により終了し、更新されないものとします。
ついて
本賃貸借開始日から満 10 年間は改定できないものとします。その後は５年ごとに公租公課あるい
賃料改定について は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の
改定をすることができます。
賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
中途解約について 人は、本賃貸借開始日から起算して 10 年を経過後は、解約日の 12 か月前までに、賃貸人に書面に
より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
賃借人は、賃借人の責に帰すべき事由によって本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を
受け賃貸人が同意することにより本賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止
期間（賃貸借期間開始後 10 年）の末日までの賃料相当額と 12 か月分の賃料相当額とのいずれか高
違約金 い方の額（かかる賃料の計算にあたっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を１か月目
として過去 12 か月間の賃料の平均月額を用います。ただし、賃貸借期間が 12 か月に満たない場合
はその賃貸借期間の平均月額とします。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払いま
す。
更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
契約更改の方法
きます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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４．取得先の概要
K-12 界 霧島
商号 株式会社霧島ホテルマネジメント
本店所在地 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉 2148 番地
代表者の役職・氏名 代表取締役 中村 海太
資本金 １百万円
設立年月日 2007 年７月４日
純資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大株主及び持株比率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
主な事業内容 温泉旅館業
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記
資本関係
載すべき資本的関係はありません（注）。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記
人的関係
本投資法人又は本資産運 載すべき人的関係はありません。
用会社との関係 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記
取引関係
載すべき取引関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当し
関連当事者への該当状況
ません。
（注） 取得先は、本日現在（不動産売買契約締結時）においては、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程である 「利
害関係人等取引規程」記載の利害関係人等には該当しませんが、 「界 霧島」の取得後、本資産運用会社の親会社又はその子会
社に該当する、星野リゾートグループに属する法人となる予定であり、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規
程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等に該当することとなる予定です。以下同じです。
K-13 界 別府
商号 花菱ホールディングス株式会社
本店所在地 大分県別府市北浜二丁目 14 番 29 号
代表者の役職・氏名 代表取締役 中村 海太
資本金 10 百万円
設立年月日 2005 年７月 25 日
純資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大株主及び持株比率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
主な事業内容 温泉旅館業
資本関係 本資産運用会社の親会社の子会社です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記
人的関係
本投資法人又は本資産運 載すべき人的関係はありません。
用会社との関係 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記
取引関係
載すべき取引関係はありません。
取得先は、本資産運用会社と同一の親会社を持つ会社
関連当事者への該当状況
であり、関連当事者に該当します。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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５．利害関係人等との取引
「界 霧島」の取得及び貸借の相手方は、本投資法人による「界 霧島」の取得後、本資産運用会社
の親会社又はその子会社に該当する、星野リゾートグループに属する法人となる予定です（なお、本
日現在は、 本資産運用会社の親会社又はその子会社に該当しておらず、 星野リゾートグループに属す
る法人ではありません。）。そのため、「界 霧島」の貸借の相手方は、投信法第 201 条及び投資信
託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。）第 123
条に規定する利害関係人等に該当する予定であり、かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関
係人等取引規程」 上の利害関係人等に該当する予定であることから、 本資産運用会社は、 「界 霧島」
の貸借の取引を行うに当たり、社内規程に定める承認手続を経ており、また、投信法及び「利害関係
人等取引規程」に基づき、2021 年 11 月 10 日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人
の同意を取得しています。
また、 「界 別府」の取得及び貸借の相手方は、 本日現在、本資産運用会社の親会社の子会社です。
そのため、「界 別府」の取得及び貸借の相手方は、投信法第 201 条及び投資信託及び投資法人に関
する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含みます。）第 123 条に規定する利害関
係人等に該当し、かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人
等に該当することから、本資産運用会社は、「界 別府」の取得及び貸借の取引を行うに当たり、社
内規程に定める承認手続を経ており、また、投信法及び「利害関係人等取引規程」に基づき、2021 年
11 月 10 日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
６．物件取得者等の状況
「界 霧島」の取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得では
ありません。
また、「界 別府」に関して、以下の表において、①会社名、②特別な利害関係にある者との関係、
③取得経緯・理由等を記載しています。
物件名
前所有者等 前々所有者等
（所在地）
①、②、③ ①、②、③
取得価格 取得価格
取得時期 取得時期
（１）土地 （１）土地
Ａ．主たる土地 Ａ．主たる土地
①花菱ホールディングス株式会社 特別な利害関係にある者以外
②本資産運用会社の親会社の子会社 Ｂ．上記以外の土地
③ホテル運営を目的として取得 特別な利害関係にある者以外
Ｂ．上記以外の土地
①花菱ホールディングス株式会社
②本資産運用会社の親会社の子会社
③ホテル運営を目的として取得
界 別府
（２）建物
（大分県別府市北浜
①花菱ホールディングス株式会社
二丁目 14 番 29 号）
②本資産運用会社の親会社の子会社
③－（注２）
（１）土地 －
Ａ．主たる土地
－（注１）
Ｂ．上記以外の土地
－（注１）
（２）建物
－（注２）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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物件名
前所有者等 前々所有者等
（所在地）
（１）土地 －
Ａ．主たる土地
2005 年 12 月
Ｂ．上記以外の土地
2005 年９月及び 12 月
（２）建物
2021 年２月（竣工）
（注１）前所有者等が１年を超えて保有していたため、記載を省略しています。
（注２）前所有者等の開発物件であるため、記載していません。
７．今後の見通し
取得予定資産の取得による 2022 年４月期（2021 年 11 月１日～2022 年４月 30 日）及び 2022 年
10 月期（2022 年５月１日～2022 年 10 月 31 日）における本投資法人の運用状況への影響及び見通
しの詳細については、本日付で別途公表の「2022 年４月期の運用状況及び分配金の予想の修正、
並びに 2022 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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８．鑑定評価書の概要
K-12 界 霧島
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 4,020,000,000円
価格時点 2021年11月１日
数値 根拠等
直接還元法
（1）運営収益（①-②-③） 258,789,000円 －
①潜在総収益 賃貸借契約内容等をもとに、対象不動産の安
（賃料収入、共益費収入、その他収入等） 258,789,000円 定稼働期における営業総利益（GOP）を査定し、
これに基づく貸室賃料収入を計上。
②空室等損失 0円 賃貸借契約の内容、入居している賃借人の属
性・信用力等を総合的に判断し、不計上。
③貸倒れ損失 0円 賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。
（2）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+⑪） 30,870,000円 －
④維持管理費 10,550,000円 清掃費、設備管理費等の委託費用を対象不動
産の個別性を考慮して計上。
⑤水道光熱費 0円 賃貸借契約上、賃借人負担となっていること
から不計上。
⑥修繕費 4,700,000円 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計
画、類似不動産の費用水準及びERにおける修
繕更新費の年平均額等を考慮し計上。
⑦プロパティマネジメントフィー 0円 テナント管理業務及び建物管理業務等を統括
する委託業者に支払う委託手数料は特にない
ため不計上。
⑧テナント募集費用等 0円 事業の内容、賃借人の属性、賃貸借契約の内
容等を勘案し、計上不要と判断。
⑨公租公課 15,179,000円 土地：公租公課関係資料及び負担調整措置の
内容等を勘案し、税額を計上。
建物：公租公課関係資料に基づき計上。
償却資産：公租公課関係資料に基づき計上。
⑩損害保険料 441,000円 見積書及び対象建物と類似の建物の保険料率
等を考慮し計上。
⑪その他の費用 0円 －
（3）運営純収益（(1)-(2)） 227,919,000円 －
（4）一時金の運用益 0円 現行の賃貸借契約に基づく一時金はないため
不計上。
（5）資本的支出 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立て
ることを想定し、類似不動産における資本的
10,900,000円
支出の水準、築年数及びERにおける修繕更新
費の年平均額等を勘案のうえ査定。
（6）純収益（(3)+(4)-(5)） 217,019,000円 －
（7）還元利回り 5.3％ －
直接還元法による価格 4,090,000,000円 －
DCF法による価格 3,950,000,000円 －
割引率 5.0％ －
最終還元利回り 5.4％ －
原価法による積算価格 3,920,000,000円 －
土地割合 30.1％ －
建物割合 69.9％ －
その他鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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K-13 界 別府
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 7,650,000,000円
価格時点 2021年11月１日
数値 根拠等
直接還元法
（1）運営収益（①-②-③） 422,858,000円 －
①潜在総収益 賃貸借契約内容等をもとに、対象不動産の安
（賃料収入、共益費収入、その他収入等） 422,858,000円 定稼働期における営業総利益（GOP）を査定し、
これに基づく貸室賃料収入を計上。
②空室等損失 0円 賃貸借契約の内容、入居している賃借人の属
性・信用力等を総合的に判断し、不計上。
③貸倒れ損失 0円 賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。
（2）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+⑪） 30,671,000円 －
④維持管理費 8,600,000円 設備管理費等の委託費用を対象不動産の個別
性を考慮して計上。
⑤水道光熱費 0円 賃貸借契約上、賃借人負担となっていること
から不計上。
⑥修繕費 1,920,000円 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計
画、類似不動産の費用水準及びERにおける修
繕更新費の年平均額等を考慮し計上。
⑦プロパティマネジメントフィー 0円 テナント管理業務及び建物管理業務等を統括
する委託業者に支払う委託手数料は特にない
ため不計上。
⑧テナント募集費用等 0円 事業の内容、賃借人の属性、賃貸借契約の内
容等を勘案し、計上不要と判断。
⑨公租公課 19,469,000円 土地：公租公課関係資料及び負担調整措置の
内容等を勘案し、税額を計上。
建物：公租公課関係資料に基づき計上。
償却資産：公租公課関係資料に基づき計上。
⑩損害保険料 682,000円 見積書及び対象建物と類似の建物の保険料率
等を考慮し計上。
⑪その他の費用 0円 －
（3）運営純収益（(1)-(2)） 392,187,000円 －
（4）一時金の運用益 0円 現行の賃貸借契約に基づく一時金はないため
不計上。
（5）資本的支出 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立て
ることを想定し、類似不動産における資本的
4,480,000円
支出の水準、築年数及びERにおける修繕更新
費の年平均額等を勘案のうえ査定。
（6）純収益（(3)+(4)-(5)） 387,707,000円 －
（7）還元利回り 5.0％ －
直接還元法による価格 7,750,000,000円 －
DCF法による価格 7,550,000,000円 －
割引率 4.8％ －
最終還元利回り 5.2％ －
原価法による積算価格 6,500,000,000円 －
土地割合 34.0％ －
建物割合 66.0％ －
その他鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項
以 上
*本投資法人のホームページアドレス ：https://www.hoshinoresorts-reit.com/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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＜添付資料＞
参考資料１ 取得予定資産の建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
参考資料２ 取得予定資産の物件写真及び地図
参考資料１ 取得予定資産の建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
長期修繕費
エンジニアリ 短期修繕費
物件 （年平均）
物件名称 調査業者 ング・レポー （千円）
番号 （千円）
ト報告書年月 （注１）（注２）
（注１）（注３）
東京海上ディーアール株式
K-12 界 霧島 2021年11月 - 15,508
会社
デロイトトーマツPRS株式
K-13 界 別府 2021年10月 - 6,400
会社
（注１） 「短期修繕費」及び「長期修繕費（年平均）」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
（注２） 「短期修繕費」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、標準的な修繕又は内装・設備の更新に
関わる費用以外で、劣化が進んでいるために概ね１年以内に修繕更新をする場合の修繕更新の費用を記載しています。
（注３） 「長期修繕費（年平均）」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、調査時点より今後12年間の
修繕更新費用の金額を本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
物件 PML値
物件名称 調査業者 調査年月日
番号 （予想最大損失率）（％）
東京海上ディーアール株式
K-12 界 霧島 2021年９月６日 6.0
会社
デロイトトーマツPRS株式 （高層棟）9.6
K-13 界 別府 2021年８月20日
会社 （低層棟）4.4
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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参考資料２ 取得予定資産の物件写真及び地図
K-12 界 霧島
（写真１）
（写真２）
（地図）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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K-13 界 別府
（写真１）
（写真２）
（地図）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 霧島、界 別府）に関して一般に公表するた
めの文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、本投資
法人が作成する新投資口発行及び投資口売出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、必
ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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