2021年4月期（第16期）
決算説明資料
2021年6月15日
証券コード：3287
https://www.hoshinoresorts-reit.com
界 長門 外観 資産運用会社：株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
ニッポンの観光産業の成長の果実を
享受できる仕組みを作る
私たちは、観光産業を少子高齢化時代における我が国の経済活性化の切り札として考えています。
私たちは、投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを
作ることにより、真の観光立国リートとなることを目指しています。
西表島ホテル 外観 1
目次
Ⅰ. 2021年4月期（第16期）決算ハイライト 3 Ⅴ. Appendix① 星野リゾートについて 40
Ⅱ. 2021年10月期（第17期）及び Ⅵ. Appendix② 保有物件情報 47
2022年4月期（第18期）の業績予想 20
Ⅶ. Appendix③ 保有物件情報（財務） 58
Ⅲ. 今後の運用戦略 26
Ⅳ. ESGの取組み 35
・次ページ以降一部につきましては、以下の略称で記載しています。
「星野リゾート」、「星野リゾートグループ」 株式会社星野リゾート並びにその親会社及びその子会社
「星のや４物件」 星のや軽井沢、星のや京都、星のや富士、星のや竹富島
「リゾナーレ２物件」 リゾナーレ八ヶ岳、リゾナーレ熱海
「界８物件」 界 松本、界 出雲、界 伊東、界 箱根、界 阿蘇、界 川治、界 鬼怒川、界 加賀
「界10物件」 界 松本、界 出雲、界 伊東、界 箱根、界 阿蘇、界 川治、界 鬼怒川、界 加賀、界 アルプス、界 遠州
「ロードサイド22物件」 ソラーレグループが運営するチサンイン22物件のバジェット型ホテル
「ACP３物件」 ANAクラウンプラザホテル広島、ANAクラウンプラザホテル金沢、ANAクラウンプラザホテル富山
「ACP４物件」 ANAクラウンプラザホテル広島、ANAクラウンプラザホテル福岡、ANAクラウンプラザホテル金沢、ANAクラウンプラザホテル富山
「ザ・ビー4物件」 ザ・ビー 赤坂、ザ・ビー 三軒茶屋、ザ・ビー 名古屋、ザ・ビー 神戸
「カンデオ5物件」 カンデオホテルズ半田、カンデオホテルズ茅野、カンデオホテルズ福山、カンデオホテルズ佐野、カンデオホテルズ亀山
「グリーンズ3物件」 コンフォートホテル函館、コンフォートホテル苫小牧、コンフォートホテル呉
・数値は別途注記する場合を除き、金額については単位未満を切り捨て、比率については単位未満を四捨五入して記載しています。
・月次の主要指標やインバウンド比率については、賃借人から提供を受けた数値に基づいて記載しています。
・QRコード画像がある場合、スマートフォン等で読み取って頂くことで、ウェブサイト等に移動します。
竹富島 コンドイ浜
2
Ⅰ
2021年4月期（第16期）
決算ハイライト
グランドハイアット福岡 BAR FIZZ
2021年4月期（第16期）決算サマリー
実績トピック及び業績予想の前提
前々回予想 前回予想 今回発表
（2020/12/15決算発表） （2021/5/19発表） （2021/6/15発表）
⚫ 売上連動物件が2020年9月まで、利益連動物件は2020年5月ま
第16期実績
6,390円 － 実績 6,406円 でのコロナ禍による減収の影響を受ける
（2021年4月期） （対12/15予想+16円,+0.3%） ⚫ 2020年12月予想時とは大きな乖離なく着地
⚫ 売上連動物件は2021年3月まで、利益連動物件は2020年11月
第17期予想
5,987円 6,338円 予想 6,344円 までのコロナ禍による減収の影響を反映
（2021年10月期） （対12/15予想+357円, +6.0%） ⚫ 資産入替えや第三者割当増資による物件取得などの積極的な
取組みにより、 2020年12月時予想比で改善
⚫ 売上連動物件は2021年9月まで、利益連動物件は2021年5月ま
でのコロナ禍による減収の影響を反映
第18期予想
－ 7,105円 予想 7,110円 ⚫ 再三の緊急事態宣言の発出等、長期化するコロナ禍の影響を引
（2022年4月期） （対前期+766円, +12.1%） き続き大きく受けるものの、星野リゾート運営物件の多くは、
運営実績が底堅く推移しており、第17期に対して改善
（注）
(ご参考) 分配金の基準となる基準利益・基準売上期間について （クインテッサホテル大阪心斎橋を除く）
2019年 緊急事態宣言 2020年 緊急事態宣言 緊急事態宣言2021年 2022年
10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
第16期基準利益(2019年6月～2020年5月)
第16期基準売上(2019年10月～2020年9月)
第17期基準利益(2019年12月～2020年11月)
第17期基準売上(2020年4月～2021年3月)
第18期基準利益(2020年6月～2021年5月)
第18期基準売上(2020年10月～2021年9月)
第19期基準利益(2020年12月～2021年11月)
第19期基準売上(2021年4月～2022年3月)
コロナ禍の影響
（注）変動賃料の発生時期や具体的な算出方法は各物件により異なります。なお、各賃借人との賃貸借契約において、変動賃料の起算日は、「界 アルプス」は2022年５月１日（第19期）、 第17期取得資産である「グランドハイアット福岡」は2022年５月１日
（第19期）、「西表島ホテル」は2022年11月１日（第20期）、「BEB5 軽井沢」は2023年５月１日（第21期）、第17期取得資産である「界 長門」は2023年11月1日（第22期）、「OMO7 旭川」は2024年11月１日（第24期）とされているため、当該日
以前は、ホテル、旅館及び付帯施設の売上高又は利益の金額にかかわらず、変動賃料は発生しません。以下同じです。 4
2021年4月期（第16期）決算の概要
第16期予想
営業収益の主な内訳
(2020/12/15 第16期実績 対予想
第15期実績 固定賃料 4,108百万円（89.5％）
決算発表) (B) (B)-(A)
(A) 変動賃料 471百万円（10.3％）
運用状況（百万円）
営業収益 6,021 4,591 4,591 0 営業費用の前回予想比較
公租公課 -1百万円 修繕費 -2百万円
営業費用 2,782 2,777 2,774 -2 減価償却費 6百万円 その他費用増減 -5百万円
営業利益 3,238 1,813 1,816 2
特別利益の前回予想比較
経常利益 2,854 1,418 1,422 3 補助金収入 44百万円
（圧縮積立金繰入により内部留保）
当期純利益 2,853 1,417 1,466 48
1口当たり分配金 12,860円 6,390円 6,406円 16円 分配金の増減内訳
１口当たり分配金：6,406円
その他 対予想比 +16円（+0.3％）
（円）
6,800
NOI（百万円） 5,179 3,759 3,743 -16 営業収益 営業費用 営業外
の増加 の減少 損益
6,390円 ＋14円 ＋2円 6,406円
NOI利回り 6.4% 4.6% 4.6% 0.0pt ＋0円
6,300
LTV 37.9% 38.2% 38.3% 0.1pt
1口当たりNAV 515,480円 - 515,513円 -
5,800
予想 実績
（2020/12/15時点）
5
観光業界を取巻く環境
⚫ 2021年3月以前は、星野リゾートの予約の純増減（新規予約数-新規キャンセル数）は、緊急事態宣言の有無等ではなく、コロナの全国新規感染者数増減と強い逆相関を示していま
した。ただし2021年4月以降は、新規感染者数の大幅増にも関わらず大きなキャンセルが出ていないため、消費者の行動パターンに変化が見られ始めたと考えています。
⚫ じゃらんリサーチセンターの調査によると、コロナ禍に関係なく旅行に行かない層を除いた旅行意欲は、コロナ禍でも安定して50％以上で推移しており、特に、直近2021年3月の調
査では、緊急事態宣言下にも関わらず、Go To トラベルキャンペーン実施時に近い旅行意欲の高まりが見られます。また、感染リスクに気をつけながら旅行を予定している層の増加
も見られます。
2020年1月以降の延べ宿泊者数推移 （注） 日本のワクチン接種状況
（百万人） (人) （接種率）
外国人 日本人 前年同月比（日本人） 前年同月比（外国人）
16,000,000
50 0% -5% 20%
-19% -16% 12.0%
5% -28% 0% 14,000,000 6月(~8日まで) +429万人 +3.4pt
少なくとも1回接種
40 -36% -35% -40%
-48% -45% -48% -52% -50% -49% -20% (1ヶ月換算 約+1,600万人 約+13pt) うち2回接種
-61% 10.0%
30 -40%12,000,000
-76% -82%
20 -88% -60%
-98% -99% -98% -98% -98% -98% -97% -95% -95% -95% -98% -97% -98% -80%10,000,000 8.0%
10
-100%
8,000,000
0 -120% 5月 +830万人 +6.6pt
6.0%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 6,000,000
4.0%
（出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」) 2020年 2021年 4,000,000
ホテル（従業員10名以上）に関する稼働率推移 （人） 2,000,000
2.0%
旅館 リゾートホテル ビジネスホテル シティホテル コロナの全国新規感染者数 2~4月 +296万人+2.4pt
70% 9,000
60% 8,000 0 0.0%
7,000
50%
2月16日
2月22日
2月28日
3月12日
3月18日
3月24日
3月30日
4月11日
4月17日
4月23日
4月29日
5月11日
5月17日
5月23日
5月29日
4月5日
6月4日
3月6日
5月5日
6,000
40% 5,000
30% 4,000
3,000
20%
2,000
10% 1,000 （出所：首相官邸「これまでのワクチン総接種回数」及び総務省統計局「人口推計（令和2年（2020年）12月平成27年国勢調
0% 0 査を基準とする推計値，令和3年（2021年）5月概算値）（2021年5月20日公表）」を基に本資産運用会社作成)
1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 4月
欧州の規制緩和状況
2020年 2021年
（出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」及び厚生労働省 新型コロナウイルス感染症についての「オープンデータ」)
旅行意欲の推移
(コロナ禍に関係なくもともと行かない層除く)
緊急事態宣言下にも関わら 英国の人口の大半を占めるイングランドで17日、飲食店の屋内営業
ず、Go To トラベルキャ のほか映画館や博物館、劇場などが再開した。これまで原則禁止さ
緊急事態宣言 Go To トラベルキャンペーン 緊急事態宣言 ンペーン時に近い旅行意欲
100% の高まり。気をつけながら れていた国外旅行も解禁。政府はポルトガルやオーストラリアなど
90% 旅行に行く層も増加 12カ国・地域を比較的安全な「グリーンリスト」に指定しており、
80% 帰国後の自己隔離を求めていない。久々の旅行を楽しもうとする人
70%
60% 旅行をキャンセル・しばらく行かない層 たちがこうした国などに渡航した。
50%
分からない
40%
30% 旅行に行きたいが様子を見ている層 英国ではこれまでに成人の7割近くが1回目のワクチン接種を受けた。
20% 予定をしており、気を付けながら行く層 1日の新規感染者は2000人未満、死者も10人未満の日が続いている。
10%
予定をしており、気にせず行く層
0%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 （2021年5月18日付 日本経済新聞）
2020年 2021年
（出所：じゃらんリサーチセンター「https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/2021/0524_8770.html」）
（注）2021年2月以降は前年がコロナの影響を受けているため、2019年と比較し算出しています。 6
星野リゾートの取組み
マイクロツーリズム需要に対するマーケティングの進化
コロナ禍の新たな旅行のあり方であるマイクロツーリズムを提唱する星野リゾートは、全国に11のマイクロツーリズム商圏を設定して、その取組みを進化さ
せてきました。また、地域の事業者と連携したプロジェクトを通じ、引続き地域の新たな魅力の再発見や地域経済の活性化に貢献しています。
マイクロツーリズムの推進 地域連携プロジェクト事例
・コロナ禍の旅行ニーズ＝小さな旅行 ・地域の魅力を守り、発信するため、コロナによって影響を受けた生産者や作り手
・感染拡大防止と地域経済を両立する観光 の方と積極的に連携を図り、地域経済の復活に貢献しています。
・地域から学び「地域再発見」を提供 ・これらの取組みは星野リゾートの運営力向上にも繋がると考えています。
星野リゾート 青森屋 × ねぶた師 栃木県の界３施設 ×益子陶器作家
OMO7 旭川 「ねぶた共同制作プロジェクト」 「リモート益子陶器市」
全国11のマイクロツーリズム商圏の設定（右地図）
1時間～2時間圏内の小旅行
自動車、自転車、徒歩、電車など リゾナーレトマム
トマムスキー場 トマム ザ・タワー
都市
観光地 界 津軽 青森屋
＜背景＞ ＜背景＞
奥入瀬渓流ホテル コロナ禍の影響で、青森ねぶた祭が中止 コロナ禍の影響で、栃木県のイベント
都市 に。年に一度の制作機会を失ったねぶた 「陶器市」が中止となり、作り手は活躍
都市 師の方々と協力し、館内でねぶた制作、 の場を、観光客は楽しみを失いました。
磐梯山温泉ホテル 見学や体験が出来る場を用意しました。 界３施設（鬼怒川、日光、川治）では、
星野エリア 館内展示や、特設販売サイトを設け「リ
猫魔スキー場 モート益子陶器市」を開催しました。
星のや軽井沢 アルツ磐梯 リゾナーレ那須
BEB5 軽井沢 界 川治
軽井沢ホテルブレストンコート 界 日光
界 アルプス 界 鬼怒川 ･「もったいないプロジェクト」
界 加賀 リゾナーレ八ヶ岳 第一弾 余剰した牛乳で「ミルクジャム」を開発
界 出雲 BEB5 土浦 第二弾 余剰した茶葉で「お茶羊羹」を開発
界 松本
OMO5 東京大塚 第三弾 余剰した紅芋やさくらんぼで「スイーツ」を開発
界 長門 星のや京都
界 遠州 星のや東京
界 箱根 沖縄の名産「紅芋」でスイーツを開発し各地のビュッフェレストランで提供しています。
界 別府 星のや富士 界 熱海（改築中）
界 阿蘇 界 仙石原
リゾナーレ熱海 リゾナーレ小浜島
OMO3 京都東寺 界 伊東 西表島ホテル
界 アンジン
OMO5 京都三条 リゾナーレトマム
界 霧島
奥入瀬渓流ホテル
星のや沖縄 磐梯山温泉ホテル
リゾナーレ小浜島 バンタカフェ リゾナーレ熱海
OMO5 沖縄那覇
西表島ホテル
星のや竹富島
7
2020年1月～2021年4月実績
ブランド別2019年対比RevPAR変化率（星野リゾート運営物件）
星野リゾートでは、コロナ拡大以降マイクロツーリズム需要獲得に向けた取組みを進化させてきた結果、2020年夏以降は長期化する緊急事態宣言下であっ
ても主要3ブランドの運営実績は底堅く推移し、特に「界」は概ねの月で2019年実績を上回るなど好調に推移しました。
星野リゾート運営物件
（注）
星のや リゾナーレ 界 OMO7旭川 BEB5軽井沢
100.0%
75.0%
50.0%
25.0%
0.0%
-25.0%
-50.0%
-75.0%
-100.0%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
緊急事態宣言 2020年 緊急事態宣言 2021年
ブランド別のコメント
2020年11月以降の動向
緊急事態宣言発出により稼働率が低下するも、３密回避滞在が評価され、高いADRで需要を獲得出来ていたことにより、売上減少を抑制した。
星のや 特に軽井沢・富士は、これまで海外旅行に行っていた比較的高めの予算を持つ首都圏からの需要等を獲得し好調。一方、京都は関西地域の旅行
自粛ムードにより苦戦を強いられている。
緊急事態宣言発出により稼働率が低下するも、高いADRの維持及びマイクロツーリズム需要の底堅い需要により、コロナ禍において一貫して非
界 常に好調なRevPARを確保している。特に、首都圏以外からの集客が多い出雲・阿蘇・遠州などが好調となっている。
緊急事態宣言中も、春休み需要等を獲得し健闘した。八ヶ岳のブライダルは、2020年上期からの延期組及び首都圏近郊のリゾート挙式としての
リゾナーレ 需要を獲得しており、参列者数は縮小傾向にあるものの挙式の単価としては維持しており、売上はコロナ禍前の水準に戻りつつある。熱海は
ファミリー利用が好調で、リゾナーレブランドを牽引。予約の直近化傾向がやや見られるが、両物件とも着実な予約増加が見られる。
秋期を除いては、首都圏や北海道での緊急事態宣言発出により、非常に厳しい状況が続く。旭川市内の他ホテルのADRは下落しているが、
OMO7 旭川 OMO7 旭川は、GOPの最大化を図るため稼働率よりもADRを重視する戦略を維持。
週末を中心にマイクロツーリズム需要やホテルブレストンコートの婚礼需要を獲得することで、堅調な稼働を維持。足元のブライダルのキャン
BEB5 軽井沢 セル及び延期件数は少なく、引続き婚礼需要による稼働維持が見込まれ、他ブランドと比較したオンハンド動向は早期獲得の傾向にあり堅調に
推移している。
（注）BEB5 軽井沢は2019年2月開業のため、2020年1月の前年同月実績はございません。また、2021年1月は2020年1月と比較し算出しています。さらに、開業後一定の期間は稼働が安定していないため、2021年2月、3月は、それぞれ2020年2月、3
月と比較し算出しています。
8
2020年1月～2021年4月実績
ブランド別2019年対比RevPAR変化率（星野リゾート以外運営物件）
Go Toトラベルキャンペーンの一時停止や、緊急事態宣言の長期化によって、ACP、ハイアット、ザ・ビー等の都市型ホテルは苦戦が続いています。一方で
ロードサイドは、車移動の出張需要を中心に、2019年比では低位ながらも、底堅い需要を獲得しています。
星野リゾート以外運営物件
ACP ハイアット ロードサイド ザ・ビー
100.0%
75.0%
50.0%
25.0%
0.0%
-25.0%
-50.0%
-75.0%
-100.0%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
緊急事態宣言 2020年 緊急事態宣言 2021年
ブランド別のコメント
2020年11月以降の動向
大阪エリアは全国的にもコロナ感染者数が高止まりした状態が続いており、ビジネス・レジャーともに需要が低迷している。緊急事態
ハイアット 宣言が長期化しており、先行きは不透明であるも、長期の法人契約等の安定収益の確保により業績回復を図っている。
コロナ感染者数の増加局面や緊急事態宣言下においても、市中の宿泊施設と比較して非常に堅調なパフォーマンスを見せた。主な宿泊
ロードサイド 層は車移動でのビジネス目的であるが、一部、イベント等のレジャー需要も取込めている。物件毎に好不調は存在するが、全国各地に
分散しつつ、一体的で効率的な運営が可能な22の物件群として、コロナ禍においても安定的な収益をもたらしている。
11月及び12月上旬は、Go Toトラベルキャンペーンにより、宿泊需要に一定の回復傾向が見られたが、昨年末以降については、コロナ感
ACP 染者数の増加、並びに度重なる緊急事態宣言の発令によって、厳しい収益環境が続いている。
コロナ第3波による感染者数増加、並びにGo Toトラベルキャンペーン中止による影響を大きく受け、マーケットが悪化。コンサートや
ザ・ビー イベントが延期又はWeb開催となり、見通しは厳しい。その中でも、三軒茶屋においては、ウォークインやテレワーク利用を取込み、
連泊プランの獲得が好調となっている。
9
ロードサイド型ホテルの堅調な運営実績
チサンインの事例
チサンインは、コロナ禍においても必要不可欠な宿泊ニーズを取込むことが出来ていると、本投資法人は考えています。
チサンインの特徴
コロナ禍におけるロードサイド型ホテルの特徴
▶旅の拠点となるアメリカンモーテルから着想を得た「シンプル･カジュアル
利用のホテル」 米国における事例
▶高速道路インターチェンジ、主要幹線道路沿いに立地し、自動車を利用する 米国最大の長期滞在ホテルを展開するエクステンデッド・スティ・アメリカ社のIR資
旅行や出張等の多様な旅のニーズに対応する施設として運営
チサンインとは 料によると、北米ホテル業界平均の2020年稼働率が44%であるのに対して、同社では
▶視認性の高い看板や、ホテル前の広い駐車場で立ち寄りやすい外観 74%の高稼働率を達成している。コロナ禍でも高い稼働率を示したため、ホスピタリ
▶平日はビジネス利用、週末はレジャー利用とバランスよく獲得 ティ分野で経験豊富な投資家を含め、そのディフェンシブさに注目がなされている。
▶駅前立地の同グレードホテルと比較して低価格
コロナ禍における高稼働の背景
• 宿泊客は自動車利用で、ホテルが郊外に立地するため、コロナ禍でも閉鎖しなかった
• 都市部に住む人や団体旅行客、インバウンド顧客が少なくコロナ影響が小さい
• ビジネスモデル上、損益分岐点比率が低い
• 平均滞在日数は30泊程度と長期である
• 元々、長期の工事従事者や長期出張のビジネスパーソンによる需要があり、コロナで
客室 医療関係者が加わった
（うち米国特有の背景）
• 対面授業の再開時期が不透明な大学生が家を借りる代わりに宿泊した
• キッチン等が部屋に完備されており、外食できないコロナ禍でそのニーズを満たした
チサンイン佐野藤岡 • コロナ禍で州外からの人の移動を抑えるため短期賃貸契約を一時禁止した州では部屋
を契約できない人々の需要や、隔離期間を過ごす必要がある人々の需要を捉えた
▶日本国内ではロードサイド型ホテルは比較的希少な運営形態 出所：Extended Stay America, Inc.
①他地域からのビジネス（短期出張だけでなく工事関係者等の長期滞在含む）、
②ファミリー客、③地元コミュニティー（スポーツ団体・里帰・病院等）など (https://www.aboutstay.com/static-files/8574da23-b5c8-4e7a-a87d-9c8743de8dcf)
幅広い層をターゲットとする、他社と差別化されたビジネスモデル 米国のホテルタイプ別稼働率の下落幅
▶ソラーレポイント会員、法人契約、スポーツ等の団体予約等、集客基盤が厚
チサンインの い 2020年4-6月(vs 2019年4-6月) 2020年7-9月(vs 2019年7-9月)
優位性 ▶損益分岐点の低い高効率な運営、最小限のスタッフ(約90室規模で2-3人) -67.0% ラグジュアリー
-47.6%
▶全国各地で一括でホテルが開発（開発コストの抑制）された背景があり、競 -62.7% フルサービス
合他社と比較して価格優位性がある -46.7%
▶低価格で、安全に衛生に宿泊可能。バンクベッド（2段ベッド）も備え、 -52.5% セレクトサービス
-31.9%
ファミリーユースにも対応可能
-44.5% 長期滞在（高価格）
-23.2%
-25.8% リミテッドサービス
-17.9%
▶全国各地に多様な宿泊施設を保有することによって、宿泊単価分散や地域分
本投資法人が 散が図られ、リスク分散や多様な旅のニーズへの対応が可能となる 下落抑制 -13.1%-5.4% 長期滞在（低価格）
享受できる
▶持続可能な世界への第一歩として、誰もが旅行をカジュアルに楽しめる社会 出所：Hospitality Net (https://www.hospitalitynet.org/opinion/4102655.html)
メリット
の実現に貢献できる
10
ブランド別運営実績サマリー(直近3年間の推移)
コロナ禍におけるマイクロツーリズム需要を取込み、高級温泉旅館の「界」及びファミリーリゾートの「リゾナーレ」が昨年RevPAR実績を上回り、星野リ
ゾート運営物件合計でも4.0％上回る堅調な運営実績となりました。一方、星野リゾート以外運営物件は、車移動の出張需要等を取込んだロードサイド22物件
は健闘しましたが、都市型ホテルが苦戦し、昨年RevPAR実績から48.6%下落しました。
星野リゾート運営物件合計 主要な星野リゾート以外運営物件合計
（界 アルプス、界 遠州、西表島ホテル、BEB5 軽井沢を除く） （ACP4物件、ハイアットリージェンシー大阪、ロードサイド22物件、ザ・ビー4物件を集計）
RevPAR(円) ADR(円) 稼働率 52,006 RevPAR(円) ADR(円) 稼働率
41,187 42,064
9,665 9,199
83.3% +4.0%
77.1% 81.6% 7,120
71.7%
64.9%
47.6%
34,328 32,443 33,745 7,890 6,596
▲48.6% 3,388
2018年5月 2019年5月 2020年5月 2018年5月 2019年5月 2020年5月
～2019年4月 ～2020年4月 ～2021年4月 ～2019年4月 ～2020年4月 ～2021年4月
2018/5 2019/5 2020/5 2018/5 2019/5 2020/5
前年比（②-①） 前年比（②-①）
～2019/4 ～2020/4（①） ～2021/4（②） ～2019/4 ～2020/4（①） ～2021/4（②）
星のや４物件 ACP4物件
稼働率 88.9% 82.1% 71.8% -10.3pt 稼働率 82.9% 70.2% 35.2% -35.0pt
ADR(円) 74,623 74,696 82,925 +8,229 ADR(円) 13,828 13,304 11,036 -2,268
RevPAR(円) 66,320 61,297 59,515 -1,782 RevPAR(円) 11,470 9,335 3,883 -5,452
リゾナーレ２物件 ハイアットリージェンシー大阪
稼働率 88.8% 81.8% 68.7% -13.0pt 稼働率 73.4% 52.3% 24.4% -27.9pt
ADR(円) 42,863 44,107 54,509 +10,402 ADR(円) 15,602 16,223 14,492 -1,731
RevPAR(円) 38,064 36,072 37,466 好調 +1,394 RevPAR(円) 11,444 8,487 3,535 -4,952
界8物件 ロードサイド22物件
稼働率 79.6% 76.5% 77.2% +0.7pt 稼働率 80.8% 75.6% 62.4% -13.2pt
ADR(円) 39,260 39,203 44,408 +5,205 ADR(円) 6,084 6,025 5,525 -500
RevPAR(円) 31,256 29,988 34,296 好調 +4,308 RevPAR(円) 4,919 4,558 3,450 健闘 -1,108
OMO7 旭川 ザ・ビー4物件
稼働率 77.7% 69.0% 36.5% -32.5pt 稼働率 87.8% 75.4% 38.0% -37.4pt
ADR(円) 11,507 12,125 11,751 -374 ADR(円) 9,708 9,158 5,686 -3,472
RevPAR(円) 8,935 8,370 4,291 -4,079 RevPAR(円) 8,526 6,907 2,161 -4,746
（注）
BEB5 軽井沢
稼働率 - 78.1% 66.1% -11.9pt
ADR(円) - 16,155 17,823 +1,668
RevPAR(円) - 12,613 11,785 -828
（注）「BEB5 軽井沢」（2019年2月開業）は2019年4月までの年間運営実績が存在しないため、2019年4月以前の数値は記載していません。 11
投資口価格の推移とグローバル不動産インデックスへの組入れ
本投資法人は2013年の上場来、着実に資産規模と時価総額を成長させてきたことに加え、コロナ禍において星野リゾートとの様々な協業に取組んだことに
よって、投資口価格が相対的に維持された結果、 2021年3月、主要なグローバル不動産インデックスである FTSE EPRA Nareit Global Real Estate
IndexSeries（注1）に組入れられました。これにより、更なる投資家層の拡大と流動性の向上が期待されると、本投資法人は考えています。
投資口価格及び売買代金の推移 所有者別の投資口数比率
（注2）
売買代金（右軸） 東証リート指数（左軸） 本投資法人の投資口価格（左軸） 個人 金融機関（金融取引業者含む） その他の国内法人 外国法人等
2021年3月 FTSE EPRA Nareit Global Real
Estate Index Seriesに組入れ
100% 外国法人等
第1回 第2回 第3回
+7.8pt 28.2%
（円）
緊急事態宣言 緊急事態宣言 緊急事態宣言
（百万円） 18.7% 18.7% 20.4%
700,000 9,000
4.6% 5.7%
2021/3/19 組入れ
665,000円
・ 75% 5.5%
8,000 5.2%
・
2021/3/10 プレス発表
600,000 584,000円
2021/2/22 カットオフ基準日
577,000円
・ 7,000
44.2% 43.4%
500,000 50% 52.5%
6,000 43.9%
400,000 5,000
売買代金
7,716百万円 25%
300,000 4,000
31.4% 30.7%
24.2% 22.7%
3,000
200,000
0% コロナ
2,000
第13期末 第14期末 第15期末 第16期末
100,000
1,000 (2019年10月期末) (2020年4月期末) (2020年10月期末) (2021年4月期末)
2021年3月 FTSE EPRA Nareit Global Real
0 0 Estate Index Seriesに組入れ
出所： トムソン・ロイターを基に本資産運用会社にて作成
（注1）「FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series」とは、金融データの提供を行うFTSEグループが欧州不動産協会（EPRA）及び全米不動産投資信託協会（NAREIT）と共同開発し公表した不動産に関する投資指標であり、
国際不動産投資のベンチマークとして、世界中で多数の機関投資家等に採用されています。
（注2） 東証リート指数は2020年1月6日の本投資法人の投資口価格終値を基準に相対化し算出しています。 12
2020年11月以降の本投資法人の一連の取組み
本投資法人は星野リゾートとの継続的・積極的な協業により、コロナ禍においてもいち早く成長フェーズへと舵を切る取組みを推進しました。今後も星野リゾートとの協
働による深化した取得手法と戦略的な資産入替えにより、資産規模2,000億円、星野リゾート運営物件比率50%超及びポートフォリオの質の向上を目指します。
＜本一連の取組み＞ 2020年11月（第16期）から本日現在までの物件取得・譲渡の動き
直近の取得 資産入替え 第三者割当増資による取得
取得/譲渡日 2020年11月2日取得 2021年6月1日譲渡 2021年6月1日取得 2021年6月1日取得
ANAクラウンプラザ 第三者割当増資の概要
物件名称 界 遠州 グランドハイアット福岡 界 長門
ホテル福岡
発行決議日 2021年5月19日
払込日 2021年5月31日
物件写真 3,103口
発行新投資口数
（希薄化率：1.40%）
633,000円
発行価額 （対１口当たりNAV
スポンサーパイプライン スポンサーとの スポンサーパイプライン （第15期末）：1.23倍）
取得手法 -
(星野リゾート所有) 協働投資ストラクチャー （DBJ共同ファンド開発）
発行価額総額 1,964,199,000円
竣工年月 1997年４月(築24年) 1976年11月(築44年) 1996年3月(築25年) 2019年11月(築1年)
株式会社星野リゾート
割当先
取得/譲渡価格 1,050百万円 7,700百万円 7,700百万円 2,750百万円 ホールディングス
鑑定NOI 本第三者割当増資後
7.9% 6.2％ 8.3％ 6.1％ 4.10％
利回り(注1) 星野リゾートグループ
(注1) （2021年4月末時点 2.76％）
償却後利回り 5.9% 5.0% 5.4% 4.2% 出資比率
本一連の取組みによるポートフォリオへの効果（2021年6月1日時点の想定値）
平均鑑定 （注4） （注5） 星野リゾート （注6） LTV40%までの（注7） （注8）
物件数 資産規模 平均築年数 LTV 1口当たりNAV
NOI利回り 運営物件比率 取得余力
（注2）
本一連の取組み前 の
61物件 1,617億円 6.5% 25.4年 32.2% 38.3% 50億円 515,542円
ポートフォリオ
（注3）
本一連の取組み後 の 63物件 1,656億円 6.6% 24.1年 33.7% 38.2% 54億円 518,871円
ポートフォリオ （＋2物件） （＋39億円） （＋0.1pt） （▲1.3年） （＋1.5pt） （▲0.13pt） （＋4億円） （＋3,329円）
（注1）「界 遠州」（以下「第16期取得資産」といいます。）、「グランドハイアット福岡」及び「界 長門」（2物件を総称し、以下「第17期取得資産」といいます。）の「鑑定NOI利回り」及び「償却後利回り」は、取得日時点で取得済みの不動産鑑定評価書の記載に基づき、「ANAクラウンプラザホテ
ル福岡」（以下「譲渡資産」といいます。）の「鑑定NOI利回り」及び「償却後利回り」は、2020年10月末を価格時点とする不動産鑑定評価書等の記載に基づき、記載しています。
（注2）本一連の取組み前とは、第15期末（2020年10月末）時点から資産の取得又は譲渡が行われなかった場合をいいます。なお、本一連の取組み前の各数値は、第16期末（2021年４月末）時点におけるポートフォリオの各数値に対し、第16期取得資産に係る各数値を単純に減算等した上で算出した
ものであり、実際の数値と一致するとは限りません。以下同じです。
（注3）本一連の取組み後とは、2021年6月1日時点をいいます。なお、本一連の取組み後の各数値は、第16期末（2021年４月末）時点におけるポートフォリオの各数値に対し、第17期取得資産及び譲渡資産に係る各数値をそれぞれ単純に合算、減算等した上で算出したものであり、実際の数値と一致
するとは限りません。以下同じです。
（注4）本一連の取組み前は、第16期末を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記載された運営純収益（鑑定NOI）の合計から、第16期取得資産の運営純収益を控除した数値を、第16期取得資産を除く第16期末時点の本投資法人の保有61物件の取得価格の合計で除し、また本一連の取組み後は、第16期末
を価格時点とする不動産鑑定評価書等に記載された運営純収益の合計から譲渡資産の運営純収益を控除し、第17期取得資産についての当該資産の取得日時点で取得済みの不動産鑑定評価書に記載された運営純収益を加算した合計を、本一連の取組み後の本投資法人の保有63物件の取得価格の合計で
除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入してそれぞれ記載しています。
（注5）2021年6月時点の平均築年数であり、本一連の取組み前は第15期末（2020年10月末）時点で保有する61物件に係る数値を、本一連の取組み後は、本一連の取組み後に保有する63物件に係る数値をそれぞれ記載しています。また、その算出にあたっては、各物件を構成する建物のうち、最も賃貸可
能面積の大きい建物の竣工年月に基づく築年数を各物件の総賃貸可能面積により加重平均し、単位未満を四捨五入しています。ただし、「星のや京都」は本館改修時の竣工年月を、「界 出雲」は新館の竣工年月を、「界 伊東」は増築時の竣工年月を基に算出しています。
（注6）「LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。本一連の取組み前の「LTV」は、第16期末（2021年4月末）時点の有利子負債比率を、本一連の取組み後の「LTV」は、第16期末（2021年4月末）時点から本一連の取組み後までの貸借対照表の有利子負債及
び総資産の増減の見込みに基づき、本資産運用会社が試算した比率を記載しています。
（注7）本一連の取組み前及び本一連の取組み後の「取得余力」は、本一連の取組み前及び本一連の取組み後のLTVを仮に40.0％まで引き上げた場合における取得余力の金額を、それぞれ1億円未満を切り捨てて記載しています。
（注8）本一連の取組み前の「１口当たりNAV」は、第16期末（2021年4月末）におけるNAVの金額に、第16期取得資産の鑑定評価額と帳簿価額の差額を控除したNAVを、2021年4月末時点の発行済投資口総数（221,862口）で除して試算した１口当たりNAVを記載しています。本一連の取組み後の「１口
当たりNAV」は、第16期末（2021年4月末）におけるNAVの金額に、第三者割当増資により増加した出資総額並びに第17期取得資産の鑑定評価額と想定帳簿価額の差額の合計を加え、譲渡資産の譲渡日時点での想定帳簿価額と鑑定評価額の差額を減じたNAVを、2021年6月1日時点の発行済投資口
総数（224,965口）で除して試算した１口当たりNAVを記載しています。 13
資産入替えの概要
グランドハイアット福岡
（グランドビル共有持分88.28％） 譲渡資産 ANAクラウンプラザホテル福岡
売買スキームの概要
本資産入替えの効果
取得ハイライト ・総客室数の増加（+52室） 星野リゾート・リート投資法人 「グランドハイアット福岡」に 福岡リート投資法人
・福岡市中心部の好立地物件の取得 ・築年数の若返り（約20年） ➢ 福岡市内で希少性の高いラグジュ ➢ 星野リゾートがキャナルシティ
係る信託受益権の譲渡
・福岡市再開発による活性化の期待 ・延床面積約＋12,000㎡ アリーブランドの取得 ２ 博多全体の運営の一部に関与す
（賃貸面積約+7,000㎡）の増加 ➢ 物件の若返り、規模拡大 ることによる、国内客の需要拡
・市内で希少性の高いラグジュアリーホテル （グランドビル共有持分88.28％）
（注1）
・NAV の増大（+188百万円） ➢ NAVの増大 大への期待
（売買価格：7,700百万円）
1 一体取引
「ANAクラウンプラザホテル福岡」 ３
4 の譲渡（売買価格：7,700百万円）
「グランドハイアット福岡」 スポンサーサポートによる
客室 ➢ 星野リゾートとの賃貸借 物件拠出
（グランドハイアット福岡の経営権取得）
2社の協業に係わる基本協定書を締結
星野リゾート 福岡地所株式会社
（星野リゾート・リート投資法人 5 （福岡リート投資法人
スポンサー） スポンサー）
➢ キャナルシティ博多全体の更なる発
展・継続的な価値向上のために協力
ホテル外観 レストラン ➢ 双方の強みを活かし、九州及び
ASEAN諸国での協業の機会を模索
物件概要 グランドハイアット福岡・ANAクラウンプラザホテル福岡
（注2）
鑑定NCF利回り 5.3%
2020年 RevPAR変化率（2019年対比）
所在地 福岡県福岡市
（注2）
-0.6% RevPAR回復基調が続いた
竣工年月(築年数) 1996年3月(築25年) 償却後利回り 5.4%
グランドハイアット福岡 -20.2% -19.2%
-8.3% -29.4%
取得日 2021年6月１日 ANAクラウンプラザホテル福岡
-46.5%
総客室数 372室 -39.9%
-55.6% -28.6%
-40.0%
-65.4% -72.3%
-71.5%
賃借人属性 星野リゾート -83.6% -58.9%
-48.0%
-90.6%
-68.3% -90.6% -73.6%
賃料形態 固定+変動
-76.4%
-85.5%
オペレーター属性 星野リゾート以外
-97.4% -100.0%
取得価格 7,700百万円
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
不動産鑑定評価額（注2）8,870百万円 グランドハイアット福岡
2020年 休館実施期間
賃貸借契約期間 20年
：コロナ禍影響による休館実施期間
鑑定NOI利回り(注2) 8.3% （グランドハイアット福岡は、2020年4月8日から5月31日まで休館を実施いたしました。ANAクラウンプラザホテ
ル福岡は、休館実施期間はありません。）
（注1）NAVの増大分は、本資産入替え決議時の想定に基づき以下の通り算出しています。なお、想定帳簿価額には機械及び装置、構築物並びに借地権を含み、工具、器具及び備品、ソフトウエア並びに建設仮勘定は含まれていません。
NAVの増大分＝（グランドハイアット福岡の不動産鑑定評価額－同物件の取得日時点での想定帳簿価額）－（ANAクラウンプラザホテル福岡の不動産鑑定評価額－同物件の譲渡日時点での想定帳簿価額）
（注2）取得日時点で取得済みの不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。 14
第三者割当増資による取得物件
界 長門
官民連携型
温泉街再生 官民連携型温泉街再生プロジェクトの概要
プロジェクト ①本プロジェクトの流れ
取得ハイライト
・星野リゾート×長門市×地元事業者で再生に挑む<長門湯本温泉街>に新築で開業した界 長門の取得 2014年～ 2016年1月 2016年8月 2017年9月 2020年3月
・マイクロツーリズム需要を獲得し、コロナ禍においても運営実績は堅調に推移
・星野リゾート及び日本政策投資銀行の共同運営ファンド（DBJ共同ファンド）からの取得（2事例目） 未来に危機感を抱く 星野リゾートが マスタープランをベースに 社会実験の実施 界 長門の開業
長門市による温泉街再生 「長門湯本温泉マスター 長門市は「長門湯本 （温泉街の将来像体験）
への取組みがスタート プラン」策定を受託し、 温泉観光まちづくり
2016年7月に長門市へ提出 計画」を策定
②星野リゾートが提案した長門湯本温泉マスタープランのポイント
人気温泉街の1つのタイプである「自然を生かしながら魅力的な温泉街で人を集める」を長門湯本温泉で
も実現可能と分析。さらに温泉街再生に必要な６つの要素を特定し、マスタープランを策定した。
長門湯本温泉街のポテンシャル 再生に必要な６つの要素
・自然の風情「音信川」がある
界 長門 外観 １. 風呂 ２. 食べ歩き ３. 文化体験
・足湯や飛び石などで水と触れ合える
・約１km の範囲内に温泉旅館が10件存在 ４. そぞろ歩き ５. 絵になる場所 ６. 佇む空間
・マスタープランを通じて一定の面的整備が可能
官民連携による取組み事例 社会実験の実施例
・川沿いテラスの設置 将来常設を目指す「川床」
・川床設置 を期間限定で開放し、
・外湯「恩湯」の立て直し 将来の賑わいを地域全体
©Yasunori Shimomura ・夜間照明の整備 で体感。
ロビー 界 長門の川床 ③地元事業者を含む、官民連携のプロジェクト推進
物件概要 デザイン会議 推進会議
地域ワークショップ コーディネート 全体方針立案 提案 意思決定
所在地 山口県長門市 鑑定NCF利回り（注） 5.8% ・ 長門市 事業者
事業者・ 市長、地域組織、経済団体、
竣工年月 2019年11月（築1年） 償却後利回り（注） 4.2% 社会実験 活用アイデア 承認
星野リゾート、その他
各専門家
(全体事業推進、建築・景観・交通、観光政策等)
取得日 2021年6月1日
総客室数 40室 本物件の月別運営実績
2020年6月～12月の平均客室稼働率は91.9％と高稼働で推移。取得後およそ2年半は割増固定賃料を定める賃貸
賃借人属性 星野リゾート
借契約を星野リゾートと締結。
固定+変動 緊急事態宣言期間
賃料形態
（当初2.4年間割増固定賃料）
割増固定賃料期間 2021年6月～2023年10月
オペレーター属性 星野リゾート
取得価格 2,750百万円
不動産鑑定評価額（注）2,910百万円
賃貸借契約期間 20年
鑑定NOI利回り（注） 6.1%
（注）取得日時点で取得済みの不動産鑑定評価書の記載に基づいて記載しています。 15
財務ハイライト①
コロナ禍においても高い財務健全性を維持
直近の資金調達状況と今後のリファイナンスリスクへの手当て
⚫ 足元のホテル特化型J-REIT における厳しい調達環境下においても、本投資法人はキャッシュフローの安定性が評価され、2021年4月に新規レンダーを招聘するなど銀行団との
（注）
良好なリレーションを構築。その結果、6月にはホテル特化型J-REITの中では足元で最長となる4.5年の借入れを行い、借入金の長期固定化及び返済期限の分散化を実現。
⚫ 安定的な資金調達手段を確保することを目的とした、ホテル特化型J-REITで唯一設定しているコミットメントライン契約（50億円）をコロナ禍においても2022年5月迄更新。
さらに、2021年5月末時点において約74億円（分配金14.2億円、第三者割当増資額19.6億円控除後）の現預金を有しており、第17期のリファイナンス相当額以上の資金を確保。
⚫ コロナ禍にあって、株式会社日本格付研究所（JCR）による長期発行体格付は「A（安定的）」を維持。さらに、グリーンファイナンス・フレームワークに関して最高位格付の
＜総合評価 Green１(F)＞を取得。
レンダーフォーメーション（2021年6月15日時点）
最終返済期限の分散状況（2021年6月15日時点） メガバンクを中心とする安定したレンダーフォーメーションを維持。
さらに、コロナ禍においても新規レンダーとして肥後銀行を招聘。
(百万円) 既存借入れ 投資法人債 2021年6月借入れ コミットメントライン
株式会社三菱UFJ銀行 31.3%
7,000 株式会社三井住友銀行 24.2%
株式会社日本政策投資銀行 22.5%
株式会社りそな銀行 4.2%
6,000 株式会社みずほ銀行 4.2%
2021年5月更新 株式会社福岡銀行 3.3%
5,000
総額 株式会社山口銀行
株式会社足利銀行
2.1%
1.7%
1,500
685億円
株式会社池田泉州銀行 1.1%
株式会社北陸銀行 1.0%
株式会社京都銀行 0.9%
4,000 1,000
株式会社西日本シティ銀行 0.4%
株式会社肥後銀行 0.4%
6,808
6,430 6,690 住友生命保険相互会社 0.2%
3,000 6,037 株式会社七十七銀行 0.2%
5,580 5,411 2.2%
5,258 5,300 投資法人債
4,458
2,000 4,141 格付の状況
3,537 コロナ禍においても、長期発行体格付の方向性を維持。
3,088 3,300
1,000 格付機関 株式会社日本格付研究所（JCR）
取得日及び更新日 2021年1月8日
0
グリーンファイナンス・
2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 格付対象 長期発行体格付 フレームワーク
10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
格付 A(安定的) Green1(F)
（注）ホテル特化型J-REITとは、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人、森トラスト・ホテルリート投資法人、及び本投資法人をいいます。 16
財務ハイライト②
第三者割当増資の実施による低LTVの維持と取得余力の創出
引き続き、財務の健全性と物件取得の機動性を両立させた財務運営を目指します。
LTVコントロール （2021年6月15日時点） LTV40%までの取得余力
第三者割当増資（19.6億円）の実施により、物件取得に加え、今後の取得余力を創出。 58億円
45.0%
40.0% 37.9% 37.9% 38.3% 38.1%
34.9% 35.0% 35.8% 35.7%
33.8% （予想）
35.0% 32.2%
30.0% 27.8%
25.7%
25.0%
18.6%
20.0%
15.0%
10.0%
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
平均金利と平均残存年数及び平均調達年数の推移 借入金の固定金利比率の推移
コスト低減と借入れ期間の維持を実現。 固定金利比率を高い水準に維持。
（年）
（億円）
平均残存期間 平均調達年数 平均金利 100.0% 97.9%
7.0 1.9% 100.0% 有利子負債残高 固定比率 96.1% 800
6.2 95.6%
6.2 6.1 6.0 95.2%
1.66% 5.8 5.9 91.3%
6.0 5.5 1.7% 700
5.2 5.2 5.2 87.8%
90.0%
84.4% 84.7% 84.7% 600
5.0 4.6 1.5%
4.3 81.4%
4.1 4.0
3.8 3.8 3.9 500
4.0 3.6 3.6 3.7 3.6 1.3% 80.0%
3.5
1.10% 3.2 69.5% 400
3.0 2.5 1.1% 678 678 677
70.0% 618 618 300
1.08% 0.90% 572
0.82% 527
2.0 0.82% 0.9%
430 429 200
0.92% 0.73% 60.0% 284
1.0 0.82% 0.81% 0.7% 272
0.74% 0.73% 100
90
0.0 0.5% 50.0% 0
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 17
不動産鑑定評価額等への影響
⚫ 星野リゾート運営物件においては、コロナ禍での堅調な運営実績が評価された結果、鑑定評価額が前期比で概ね改善し、コロナ禍前と同水準まで回復しました。
⚫ 星野リゾート以外運営物件においては、コロナ禍で苦戦が続く東京・大阪のホテルは前期と同様に鑑定評価額が下落しましたが、全体的に鑑定評価額の下落傾
向には底打ち感が見られます。
⚫ キャップ・レートについては、ほとんどの物件で変動ありませんでした。
（単位：百万円)
不動産鑑定評価額等 直接還元法による価格 DCF法による価格
当期末 増減額 増減率 当期末 増減率 当期末 増減率
（16期末） （対15期末） （対15期末） （16期末） （対15期末） （16期末） （対15期末）
62物件合計 177,097 ▲445 ▲0.3% 180,893 ▲0.3% 174,708 ▲0.2%
星野リゾート運営物件合計 65,678 +168 +0.3% 65,758 ▲0.0% 65,417 +0.6%
星のや4物件 25,490 +170 +0.7% 25,690 +0.4% 25,170 +0.9%
リゾナーレ2物件 12,190 +40 +0.3% 11,960 ▲0.1% 12,410 +0.8%
界10物件（注） 17,318 ▲32 ▲0.2% 17,478 ▲0.5% 17,147 +0.4%
その他 10,680 ▲10 ▲0.1% 10,630 ▲0.2% 10,690 ▲0.2%
星野リゾート以外運営物件合計 111,419 ▲613 ▲0.5% 115,135 ▲0.4% 109,291 ▲0.6%
ACP4物件 37,410 +100 +0.3% 39,200 +0.1% 36,620 +0.3%
ハイアットリージェンシー大阪 14,900 ▲200 ▲1.3% 15,400 - 14,400 ▲2.0%
ロードサイド22物件 19,284 +10 +0.1% 19,519 +0.0% 19,045 +0.0%
ザ・ビー4物件 19,300 ▲280 ▲1.4% 20,240 ▲1.4% 18,900 ▲1.4%
その他 20,525 ▲243 ▲1.2% 20,776 ▲1.1% 20,326 ▲1.2%
（注）「界 10物件」のうち、界 遠州は2020年11月2日取得のため、当該物件に係る対15期末の数値の算出にあたっては、取得日時点で取得済みの不動産鑑定評価書に記載の数値を採用しています。
18
ESGハイライト
本投資法人は、環境・社会に配慮した取組みを積極的に推進しています。
GRESBリアルエステイト評価 2020年、初参加で＜2スター＞を取得
2020年、本投資法人はGRESBリアルエステイト評価に初参加 グリーンビル認証取得物件数の割合
し、GRESBレーティングで＜２スター＞を取得いたしました。 本投資法人の物件のうち、グリーンビルディング認証獲得は以下の通りです。
また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネ 物件数：8 延床面積割合：5.3 ％
ジメント・コンポーネント」と、保有物件での環境パフォーマ
（注1）2021年5月31日時点の取得状況を記載しています。
ンスやテナントとの取組等を評価する「パフォーマンス・コン （注2）延床面積割合＝CASBEE・BELS取得済の物件の延床面積合計÷ポートフォリオ全体の延床面積合計
ポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す （注3）延床面積は、各物件の検査済証に記載された面積に基づいています。
「グリーンスター」の評価を獲得いたしました。
グリーンビルディング認証 CASBEE不動産 「星のや軽井沢（ハルニレテラス）」がSランクに認定
川沿いにハルニレの大木が立ち並ぶ美しい林を、商業施設「ハルニレテラス」にする際に考えたのは、
「木々と人間活動の共存」です。
その考えに従い、ホリゾンタルなレイヤーのウッドデッキを採用し、木々の根を痛めつけず、土壌を
柔らかい状態に保てるようにするなど、もともとの植生を活かし、かつ人が遊歩道で木や川に近づけ
るように設計したことが評価されました。
自然のままの美しい河川を守るために敢えて手を加えない、という思想のもと完成したハルニレテラ
スは、現在、訪れる人々のリラクゼーションのための広場となってます。
省エネ格付け BELS 新たに3物件が評価を取得
界 加賀（新館） カンデオホテルズ佐野 チサンイン 千葉浜野R16
(★★★★★) (★★★★) (★★)
界 鬼怒川 界 アルプス フロント棟
（★★★★★） （★★★★）
クインテッサホテル BEB5 軽井沢
大阪心斎橋 （★★）
（★★★）
7物件／全62物件
2019 2020 2021
評価取得済み(2021年3月末現在) 19
Ⅱ
2021年10月期（第17期）
及び
2022年4月期（第18期）
の業績予想
星のや軽井沢 メインダイニング「嘉助」
1口当たり分配金の推移
第16期の分配金はコロナ禍の影響を本格的に受け、第15期に対して大きく減配となりました。しかしながら、本投資法人は引き続き、第16期以降の一連の取組
みでみせた星野リゾートとの継続的かつ積極的な協業による外部成長・内部成長及び財務戦略の実行により、長期的な分配金の成長と安定性の向上を目指します。
（注） 投資口分割の実施
1口当たり分配金（円） 7th
6th
1.000
PO
5th PO 13,174 13,302
LTV（％） 12,974
PO 12,796 12,860
4th
0.900
12,338
11,956
PO 11,621
3rd 11,104 0.800
PO
2nd 10,260
1st PO
0.700
9,144
PO
8,324 8,537 0.600
7,110
6,540
0.500
6,406 6,344
37.9%
34.9% 35.0% 35.8% 0.400
35.5% 38.1％
27.8% 37.9% 38.3％ 37.9％
35.7%
33.8%
0.300
20.6% 32.2%
25.7%
22.8%
0.200
18.6%
0.100
0.000
実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 予想 予想
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期）
コロナ禍の影響
(注) 2016年11月1日付で投資口分割を実施しているため、当該分割を考慮し、第7期以前の1口当たり分配金については2分の1の数値を記載しています。 21
2021年10月期（第17期）・ 2022年4月期（第18期）の業績予想
2021年10月期 前提条件 2022年4月期 前提条件
【営業収益】 【営業収益】
営業収益 営業収益 固定賃料 4,378百万円
（百万円）
4,839 固定賃料 4,286百万円
（百万円）
5,114
変動賃料 504百万円 変動賃料 724百万円
その他賃料 10百万円 その他賃料 10百万円
不動産譲渡益 37百万円
営業利益 営業利益
（百万円）
1,862 （百万円）
2,003 【営業費用】
【営業費用】
固都税等 435百万円 固都税等 476百万円
減価償却費 1,433百万円 減価償却費 1,461百万円
経常利益 経常利益
（百万円）
1,427 【営業外費用】 （百万円）
1,600 【営業外費用】
借入関連費用 416百万円 借入関連費用 404百万円
投資口交付費用 19百万円
当期純利益 【期末時点のLTV見込】 38.1％ 当期純利益 【期末時点のLTV見込】 37.9％
（百万円）
1,426 （百万円）
1,599
（注） （注）
1口当たり 1口当たり
分配金（円）
6,344 分配金（円）
7,110
（注）１口当たり分配金については、内部留保した圧縮積立金の一部を取り崩して分配することを想定しています。
22
2021年4月期（第16期）の実績賃料と
2021年10月期（第17期）・2022年4月期（第18期）の想定賃料
2021年4月期 2021年10月期（注） 2022年4月期（注）
（第16期）実績賃料 （第17期）想定賃料 （第18期）想定賃料 （百万円）
固定 変動 固定 変動 固定 変動 (うち売上連動
運営区分 ブランド 計 計 計 補足
賃料等 賃料 賃料等 賃料 賃料等 賃料 の変動賃料)
星のや 618 84 702 618 109 727 618 169 81 788
星野リゾート リゾナーレ 374 119 493 374 142 516 374 208 67 582
運営 界 487 102 589 487 211 698 487 268 79 756
その他 386 - 386 386 - 386 386 - - 386
小 計