3287 Ｒ－星野 2021-05-19 15:10:00
国内不動産の取得に関するお知らせ（界 長門） [pdf]
2021 年５月 19 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋三丁目６番 18 号
星 野 リ ゾ ー ト ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員 秋本 憲二
（コード番号：3287）
資産運用会社名
株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 秋本 憲二
問 合 せ 先 取 締 役 財 務 管 理 本 部 長
蕪木 貴裕
（TEL：03-5159-6338）
国内不動産の取得に関するお知らせ（界 長門）
星野リゾート・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運
用会社である株式会社星野リゾート・アセットマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）
は、本日、下記の物件（以下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについて決定いたしま
したので、お知らせいたします。なお、取得予定資産の貸借の相手方は、投資信託及び投資法人に関す
る法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の
利害関係人等に該当する予定であり、かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人等取引規
程」上の利害関係人等に該当する予定であることから、 本資産運用会社は投信法及び「利害関係人等取
引規程」に基づき、 2021 年５月 19 日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取
得しています。
記
１．取得の概要
取得予定価格
分 類 物件番号
物件名称 所在地 （百万円） 取得先
（注１） （注２）
（注３）
星野リゾート 有限会社長門ホテルマ
界 K-11 界 長門 山口県長門市 2,750
グループ運営 ネジメント
（注１）「分類」は、本投資法人の投資対象資産の区分の別に従い星野リゾートグループ運営（「星のや」、「リゾナーレ」、「界」
及び「その他」）並びに星野リゾートグループ以外運営 「都市観光」（ 及び「その他」）の分類のいずれかを記載しています。
以下同じです。
（注２）「物件番号」は、2017 年 10 月 11 日付の本資産運用会社の運用ガイドラインの変更前の本投資法人の投資対象資産の区分に
従った「星のや」、「リゾナーレ」、「界」及び「その他」の４つの分類ごとに付された物件番号を記載しています。以下同
じです。
（注３）「取得予定価格」は、売買契約に記載された物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みませ
ん。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（１）売買契約締結日 2021 年５月 19 日
（２）取得予定日 2021 年６月１日（引渡決済日）
（３）取得先 後記「５．取得先の概要」をご参照ください。
（４）取得資金 2021 年５月 19 日開催の本投資法人役員会にて決議された第三者割当によ
る新投資口の発行による手取金、借入金及び手元資金（予定）
（５）決済方法 引渡時に全額支払い（予定）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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（６）担保設定 無
２．取得の理由
本投資法人は、 長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる施設に重
点的に投資いたします。本投資法人は、星野リゾートグループ（株式会社星野リゾート、並びにその
親会社及びその子会社をいいます。以下同じです。）が運営するホテル、旅館及び付帯施設（注） （以
下「星野リゾートグループ運営物件」といいます。）のなかで、基幹ブランドである「星のや」、 「星
野リゾート 界」及び「星野リゾート リゾナーレ」の３ブランドについて、安定的な利用が見込ま
れ、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると見込まれる場合には、投資を行う
方針であり、かかる方針に基づき、この度「星野リゾート 界」ブランドである取得予定資産の取得
を決定いたしました。取得予定資産を取得することで、本投資法人のポートフォリオは、施設の立地
及びキャッシュ・フロー特性の面において分散が促進されるため、 旅行者の旅のニーズ又はトレンド
の変化、災害や国内外の景気動向等により、本投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリス
クが従前に比べ軽減され、本投資法人の収益安定性が強化されると判断しています。
2020 年３月に開業した取得予定資産の運営実績は、新型コロナウイルス感染症長期化等の影響に
より、 開業直後の 2020 年４月から５月の２か月累計の客室稼働率は 51.5％と一時的に低調であった
ものの、2020 年６月以降はマイクロツーリズムの需要の獲得等により速やかに回復し、2020 年６月
から 12 月の７か月累計の客室稼働率は 91.9％と堅調に推移しています。また、2021 年に地域を限
定して緊急事態宣言が再発令された１月から２月の２か月累計の客室稼働率は 68.0％とやや落ち込
みましたが、緊急事態宣言が解除された３月から４月の２か月累計の客室稼働率は 84.3％と回復を
みせており、 新型コロナウイルス感染症等の影響下でも、 取得予定資産が長期的かつ安定的なキャッ
シュ・フローの確保が可能な資産であると判断し、取得予定資産の取得を決定しています。なお、取
得予定資産の月別運営実績等の詳細については、 本日付で別途公表の「補足説明資料 第三者割当に
よる新投資口発行及び国内不動産の取得に関するお知らせ」をご参照ください。
なお、星野リゾートグループは、本投資法人の取得予定資産の取得後速やかに、「界 長門」の経
営法人である「有限会社長門ホテルマネジメント」の株式を取得し、同社を 100％子会社とする予定
であり、2021 年６月３日付で「有限会社長門ホテルマネジメント」の株主との間で、株式譲渡契約
を締結する予定です。
（注）「ホテル」とは、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設を、「旅館」とは、主として和風の構造及び設備を有する
宿泊施設を、「付帯施設」とは、ホテル又は旅館に付帯するスキー場、ゴルフ場、プール、物販店舗などの大型施設を、そ
れぞれいいます。以下同じです。
３．「界 長門」の官民連携型温泉街再生プロジェクトの概要と本投資法人による取得の意義
「界 長門」は、宿泊客の大幅減少により低迷していた長門湯本温泉の復興を図る山口県長門市か
ら、星野リゾートグループに対して、宿泊施設の開業及び温泉街全体の再生計画（マスタープラン）
策定に関して要請があったことをきっかけに、2020 年３月に開業した温泉旅館です。
星野リゾートグループが策定したマスタープランのポイントは、再生に向けた長門湯本温泉街の
ポテンシャルの特定と、それらを活かした魅力の創出にあります。星野リゾートグループは、温泉地
の持つ特徴や魅力を分析した結果、人気温泉街の人気を支える共通要素は、主に「自然から与えられ
た資源で人が集まる」、「すぐに作れない歴史遺産で人が集まる」、「自然を生かしながら魅力的な
温泉街で人を集める」 の３つのタイプに分けられると考えています。 温泉街の中心に音信川という自
然の風情が残された川が流れており、温泉街の中心部から約１㎞の範囲内に温泉旅館が 10 件程度存
在している等の要素を備える長門湯本温泉街は、 その１つである「自然を生かしながら魅力的な温泉
街で人を集める」 ことが実現可能と考え、 この共通要素の実現を目指す戦略のもとマスタープランは
策定されました。
長門湯本温泉街の官民連携型温泉街再生プロジェクトは、 長門市が、上記マスタープランを織り込
み策定した「長門湯本温泉観光まちづくり計画」（以下「本計画」といいます。）に従って行われて
います。本計画では、「にっぽんの温泉 100 選」（株式会社観光経済新聞社）総合ランキングの順位
を、2015 年度実績の 86 位から、10 位以内に押し上げることを具体的な目標として掲げ、「自然を生
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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かしながら魅力的な温泉街で人を集める」タイプの魅力的な温泉街を生み出す要素であると星野リ
ゾートグループが考える、「風呂 （外湯） 、
」 「食べ歩き」 「文化体験」 「そぞろ歩き
、 、 （回遊性） 、
」
「絵になる場所」及び「休む・佇む空間」という６つの要素を戦略的に表現していくこととしていま
す。
本計画に則り、長門湯本温泉は、長門市長や湯本温泉旅館協同組合、そして星野リゾートグループ
等で構成される「長門湯本温泉観光まちづくり推進会」を中心に、温泉街再生に向けた取組みを本格
化させており、その一環として、星野リゾートグループは「界 長門」を開業しました。本計画にお
いて「界 長門」は、長門湯本温泉街の魅力の中核となり、温泉街全体のブランド力を向上させるこ
とを期待されています。本日現在、長門湯本温泉街のハード整備は一通り完了していますが、引続き
長門市や地元の事業者と連携し、 ソフト面の充実や更なる景観改善を進め、 温泉街の魅力の新たなる
開発、維持、進化に取り組んでいく予定となっています。
上記のとおり、行政や地元事業者と連携した温泉街全体の再生の中核をなす取得予定資産を本投
資法人が取得し、今後運用することは、地域社会と共生し、地域経済の復興による地方創生に向け共
に取り組むという意味で、ESG の観点からも非常に意義のある投資であると、本投資法人は考えてい
ます。
４．取得予定資産の内容
取得予定資産概要は、以下の表に記載のとおりです。
なお、表中の各欄における記載事項に関する説明は、以下のとおりです。
a.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「用途」は、当該物件の現況に従い、主として洋風の構造及び設備を有する宿泊施設については
「ホテル」と、主として和風の構造及び設備を有する宿泊施設については「旅館」と、それぞれ
記載しています。かかる「用途」欄の記載は、本投資法人の投資方針に照らした各施設の特性を
総体として把握するための分類であり、各施設を構成する個別の建物の不動産登記簿上の用途と
は必ずしも一致しません。
・「取得予定年月日」は、取得予定資産の取得予定日を記載していますが、本投資法人及び現所有
者の間で合意の上変更されることがあります。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得予定価格」は、売買契約に記載された取得予定資産の売買代金（消費税及び地方消費税並
びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
・「鑑定評価額（価格時点）」は、一般財団法人日本不動産研究所から取得した取得予定資産に係
る不動産鑑定評価書等に記載の不動産鑑定評価額等及び価格時点を記載しています。
・「所在地（住居表示）」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、
不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・「交通」は、一般財団法人日本不動産研究所から取得した取得予定資産に係る不動産鑑定評価書
等に基づいて記載しています。
・土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載して
います。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みま
す。）（以下「建築基準法」といいます。）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対
する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値 （指定建蔽率）（複
数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であ
ることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される
建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合で
あって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）（複数ある場
合にはそのいずれも）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理
由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる
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場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第８
条第１項第１号に掲げる用途地域の種類（複数ある場合にはそのいずれも）を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載（借地がある場合には借地面積を含みます。なお、借地
面積は、借地契約の記載に基づいています。）に基づいており、現況とは一致しない場合があり
ます。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「竣工年月」は、主たる建物について建築基準法上の検査済証の工事完了検査年月を記載
しています。
・建物の「構造・階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で
記載しています。
・「賃貸可能面積」 賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、
は、
本投資法人とテナントの間で締結予定又は締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示さ
れているものを記載しています。
・「稼働率」は、取得予定日現在に予定される稼働率（総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占め
る割合）を記載しています。なお、本投資法人による取得を条件として効力が発生する停止条件
付不動産賃貸借契約を本投資法人とテナントの間で締結している場合は、取得予定日に賃貸借が
開始しているものとして記載しています。
・「主要テナント」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸
借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者のうち、もっとも賃貸面積が大きい者を記
載しています。
・「テナント数」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借
契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者の数を記載しています。ただし、駐車場利用
やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸を受けている者又は受ける予定の者
を除きます。
・「客室数」には、当該物件の宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・「転貸テナント数」は、本投資法人の取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃
貸借契約に基づき本投資法人から当該物件を賃借する者から賃貸（転貸）を受ける予定の者の数
を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について
賃貸（転貸）を受ける予定の者を除きます。
・「特記事項」には、 取得時点において各資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、
各資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載していま
す。
b.「賃貸借の概要」欄に関する説明
・「賃貸借の概要」欄は、取得予定資産に関し、本投資法人による取得以降、ホテル又は旅館に係
る賃貸借を行う予定のテナントとの賃貸借契約の内容を記載しています。
・「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金、保証金」、「期
間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」、「違約金」、及び
「契約更改の方法」は、いずれも取得予定資産の取得予定日において効力を有する予定の賃貸借
契約の内容を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
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星野リゾートグループ運営
分類
界 長門 （界）
用途 旅館
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年６月１日 特定資産の種類 不動産
鑑定評価額 2,910,000,000円
取得予定価格 2,750,000,000円
（価格時点） （2021年４月12日）
所在地（住居表示） 山口県長門市深川湯本2229番地１
交通 JR美祢線「長門湯本」駅より約1.2km
山口県長門市深川湯本字平町2229
地番 竣工年月 2019年11月
番地１他
建蔽率 80％ 構造・階数 鉄骨造スレートぶき４階建
容積率 400％ 延床面積 4,767.66㎡
土地 建物
積水ハウス株式会社大阪北シャー
用途地域 商業地域 設計者
メゾン支店一級建築士事務所
敷地面積 7,077.24㎡ 施工者 積水ハウス株式会社山口支店
所有形態 所有権及び転借地権 所有形態 所有権
賃貸可能面積 4,767.66㎡ 稼働率 100％
主要テナント 有限会社長門ホテルマネジメント テナント数 １
客室数 40 転貸テナント数 ０
特記事項：
・本土地について、本投資法人は、本土地の賃借人との間で以下の内容の土地転貸借契約を締結しています。
転借地権設定者 ：湯本温泉旅館協同組合
転借地権の種類 ：普通借地権
転貸借期間 ：2018年８月９日から30年間
賃料（月額） ：毎年１月１日付で算定された本土地の固定資産税評価額に0.006を乗じた金額（１円未満切り捨
て）を同年６月１日より翌年５月31日までの期間における月額賃料とします。ただし、2018年８
月９日から10年間は本土地の賃料は無償とします。
賃料改定 ：該当事項はありません。
敷金・保証金 ：該当事項はありません。
権利金 ：該当事項はありません。
契約更新 ：転借地権設定者及び転借人である本投資法人は、転貸借期間満了の６か月前までに、更新につい
て協議をします。転貸借期間が満了する場合において、転借人である本投資法人が更新を請求し
たときは、従前の契約と同一の条件で更に20年間更新するものとし、その後も同様です。ただ
し、転借地権設定者が転借人である本投資法人の請求に対して遅滞なく異議を述べたときは、こ
の限りではありません。なお、転借地権設定者は、正当の事由がある場合を除き、かかる異議を
述べることができません。
中途解約 ：転借地権設定者は中途解約することができません。転借人である本投資法人は、転借地権設定者
に対して12か月前に書面により通知することにより、中途解約することができます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
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賃貸借の概要
賃借人 有限会社長門ホテルマネジメント
契約形態 定期建物賃貸借契約
契約期間 2021 年６月１日から 20 年間
賃貸面積 4,767.66 ㎡
年間固定賃料：96,583,200 円
（ただし、2021 年６月１日から 2022 年４月 30 日までは年間 165,568,800 円（年換
算）、2022 年５月１日から 2023 年 10 月 31 日までは年間 172,995,600 円）
変動賃料：変動賃料は 2023 年 11 月１日より以下の基準で発生します。
毎月の変動賃料の算定方法は、毎年５月から 10 月までは、前々年 12 月から前年 11 月
までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間 GOP とし、毎年 11 月から翌年４
月までは、前年６月から当年５月までの 12 か月分の賃料算出 GOP を変動賃料算出期間
GOP とし、以下の計算式に基づき算出した金額の合計額の 12 分の１に相当する額（下
賃料 限を０円とします。）とします。
＜計算式＞
①変動賃料算出期間 GOP が 111,564,000 円を超える部分（ただし、212,405,000 円を超える部分を
除きます。）について、その 84％相当額
②変動賃料算出期間 GOP が 212,405,000 円を超える部分について、その 50％相当額
（注）「変動賃料算出期間 GOP」とは、本施設の一定期間における売上金の総額から、売上原価及
び販管費並びにチェーンサービス料（賃借人が本部機能として負担する費用のうち、本物件
における営業に直接関連して負担したもの）を控除した額をいいます。
敷金：０円
本投資法人は、2021 年６月１日付で、星野リゾートグループ賃借人（本表において、株式会社星野
リゾート、株式会社星野リゾート・マネジメント、 株式会社嵐山温泉嵐峡舘、株式会社ホライズン・
ホテルズ、株式会社旭川グランドホテル、株式会社ＨＲＯ、株式会社ＩＨＢ、大阪ホテルマネージ
メント合同会社、株式会社八重山ホテル＆リゾート、有限会社浅間温泉ホテルマネジメント、有限
敷金、保証金 会社中軽井沢ホテルマネジメント、株式会社那覇松山ホテルマネージメント、株式会社舘山寺ホテ
ルマネージメント、株式会社博多住吉ホテルマネジメント（予定）及び有限会社長門ホテルマネジ
メントを総称していいます。）との間で、賃貸人との間で締結している賃貸借契約に基づき星野リ
ゾートグループ賃借人が差し入れた、敷金、保証金等を、全ての星野リゾートグループ賃借人の賃
貸人に対する賃貸借契約に基づく債務の全てを担保するために差し入れられたこととみなすこと
を合意しています。
期間満了時の更新に
期間満了により終了し、更新されないものとします。
ついて
本賃貸借開始日から満 10 年間は改定できないものとします。その後は５年ごとに公租公課あるい
賃料改定について は経済情勢の著しい変動、その他やむを得ない事情が発生した場合、双方合意したときは、賃料の
改定をすることができます。
賃借人は、本賃貸借期間中、原則として本賃貸借契約を解約することはできません。ただし、賃借
中途解約について 人は、本賃貸借開始日から起算して 10 年を経過後は、解約日の 12 か月前までに、賃貸人に書面に
より中途解約の意思表示を行うことにより解約することができます。
賃借人は、本賃貸借契約が解除された場合又は賃借人の意向を受け賃貸人が同意することにより本
賃貸借契約が解約された場合、解除又は解約の日から解約禁止期間（賃貸借期間開始後 10 年）の
末日までの賃料相当額と 12 か月分の賃料相当額とのいずれか高い方の額（かかる賃料の計算にあ
違約金
たっては、本賃貸借契約の終了の日の属する月の前月を１か月目として過去 12 か月間の賃料の平
均月額を用います。ただし、賃貸借期間が 12 か月に満たない場合はその賃貸借期間の平均月額と
します。）を、賃貸人である本投資法人に、違約金として支払います。
更新がなく、本賃貸借期間満了により終了しますが、当事者間の協議により再契約を行うことがで
契約更改の方法
きます。
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５．取得先の概要
K-11 界 長門
商号 有限会社長門ホテルマネジメント
本店所在地 長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉 2148 番地
代表者の役職・氏名 取締役 中村 海太
資本金 10 百万円
設立年月日 2000 年８月 21 日
純資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
総資産 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
大株主及び持株比率 取得先の承諾が得られなかったため、開示していません。
主な事業内容 温泉旅館業
本投資法人又は本資産運 資本関係 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載す
用会社との関係 べき資本的関係はありません（注）。
人的関係 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載す
べき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載す
べき取引関係はありません。
関連当事者への該当 本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
状況 ん。
（注） 取得先は、不動産売買契約締結時においては、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規程である「利害関係人等
取引規程」記載の利害関係人等には該当しませんが、取得予定資産の取得後速やかに、本資産運用会社の親会社又はその子会
社に該当する、星野リゾートグループに属する法人となる予定であり、投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社の社内規
程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等に該当することとなる予定です。
６．利害関係人等との取引
取得予定資産の賃貸先は、 取得予定資産の取得後速やかに、本資産運用会社の親会社又はその子会
社に該当する、星野リゾートグループに属する法人となる予定です。そのため、かかる賃貸先は、投
信法第 201 条及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改
正を含みます。）第 123 条に規定する利害関係人等に該当する予定であり、かつ、本資産運用会社の
社内規程である「利害関係人等取引規程」上の利害関係人等に該当する予定であることから、本資産
運用会社は、取得予定資産の貸借の取引を行うに当たり、社内規程に定める承認手続を経ており、ま
た、投信法及び「利害関係人等取引規程」に基づき、2021 年５月 19 日開催の本投資法人の役員会の
承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
７．物件取得者等の状況
取得予定資産の取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得で
はありません。
８．今後の見通し
取得予定資産の取得による 2021 年 10 月期 （2021 年５月１日～2021 年 10 月 31 日）及び 2022 年
４月期（2021 年 11 月１日～2022 年４月 30 日）における本投資法人の運用状況への影響及び見通
しの詳細については、本日付で別途公表の「2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、
並びに 2022 年４月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」及び「補足説明資料 第三
者割当による新投資口発行及び国内不動産の取得に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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９．鑑定評価書の概要
K-11 界 長門
鑑定評価書の概要
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 2,910,000,000円
価格時点 2021年４月12日
数値 根拠等
直接還元法
（１）運営収益（①-②-③） 182,420,000円 －
①潜在総収益 182,420,000円 賃貸借契約内容等をもとに、対象不動産の安
（賃料収入、共益費収入、その他収入等） 定稼働期における営業総利益（GOP）を査定し、
これに基づく貸室賃料収入を計上。
②空室等損失 0円 賃貸借契約の内容、入居している賃借人の属
性・信用力等を総合的に判断し、不計上。
③貸倒れ損失 0円 賃借人の状況等を勘案し、計上不要と判断。
（２）運営費用（④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩+⑪） 16,021,000円 －
④維持管理費 3,564,000円 清掃費、設備管理費等の委託費用を対象不動
産の個別性を考慮して計上。
⑤水道光熱費 0円 賃貸借契約上、賃借人負担となっていること
から不計上。
⑥修繕費 3,400,000円 過年度実績額を参考に、今後の管理運営計画、
類似不動産の費用水準及びERにおける修繕更
新費の年平均額等を考慮し計上。
⑦プロパティマネジメントフィー 0円 テナント管理業務及び建物管理業務等を統括
する委託業者に支払う委託手数料は特にない
ため不計上。
⑧テナント募集費用等 0円 事業の内容、賃借人の属性、賃貸借契約の内容
等を勘案し、計上不要と判断。
⑨公租公課 8,605,000円 土地：公租公課関係資料及び負担調整措置の
内容等を勘案し、税額を計上。
建物：公租公課関係資料に基づき計上。
償却資産：公租公課関係資料に基づき計上。
⑩損害保険料 407,000円 見積書及び対象建物と類似の建物の保険料率
等を考慮し計上。
⑪その他の費用 45,000円 河川占有料をその他費用として計上。
（３）運営純収益（(１)-(２)） 166,399,000円 －
（４）一時金の運用益 0円 現行の賃貸借契約に基づく一時金はないため
不計上。
（５）資本的支出 7,900,000円 今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立て
ることを想定し、類似不動産における資本的
支出の水準、築年数及びERにおける修繕更新
費の年平均額等を勘案のうえ査定。
（６）純収益（(３)+(４)-(５)） 158,499,000円 －
（７）還元利回り 5.4％ －
直接還元法による価格 2,940,000,000円 －
DCF法による価格 2,880,000,000円 －
割引率 5.0％ －
最終還元利回り 5.5％ －
原価法による積算価格 2,620,000,000円 －
土地割合 18.0％ －
建物割合 82.0％ －
その他鑑定評価機関が鑑定評価に 該当事項はありません。
当たって留意した事項
以 上
*本投資法人のホームページアドレス ：https://www.hoshinoresorts-reit.com/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
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＜添付資料＞
参考資料１ 取得予定資産の建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
参考資料２ 取得予定資産の物件写真及び地図
＜添付資料＞
参考資料１ 取得予定資産の建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
長期修繕費
エンジニアリ 短期修繕費
物件 （年平均）
物件名称 調査業者 ング・レポー （千円）
番号 （千円）
ト報告書年月 （注１）（注２）
（注１）（注３）
東京海上日動リスク
K-11 界 長門 2021年５月 - 11,245
コンサルティング株式会社
（注１） 「短期修繕費」及び「長期修繕費（年平均）」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
（注２） 「短期修繕費」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づく、標準的な修繕又は内装・設備の更新に
関わる費用以外で、劣化が進んでいるために概ね１年以内に修繕更新をする場合の修繕更新の費用を記載しています。
（注３） 「長期修繕費（年平均）」には、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書に基づき、調査時点より今後12年間の
修繕更新費用の金額を本投資法人にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。
物件 PML値
物件名称 調査業者 調査年月日
番号 （予想最大損失率）（％）
東京海上日動リスク
K-11 界 長門 2021年２月24日 5.1
コンサルティング株式会社
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産の取得（界 長門）に関して一般に公表するための文書
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参考資料２ 取得予定資産の物件写真及び地図
K-11 界 長門
（写真１）
（写真２）
（地図）
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