3287 Ｒ－星野 2021-05-19 15:10:00
2021年10月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに2022年４月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2021 年５月 19 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区京橋三丁目６番 18 号
星 野 リ ゾ ー ト ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員 秋本 憲二
（コード番号：3287）
資産運用会社名
株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
代表者名 代表取締役社長 秋本 憲二
問 合 せ 先 取 締 役 財 務 管 理 本 部 長
蕪木 貴裕
（TEL：03-5159-6338）
2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、
並びに 2022 年４月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
星野リゾート・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、2020 年 12 月 15 日
付決算短信にて公表いたしました、2021 年 10 月期（2021 年５月１日～2021 年 10 月 31 日）の運用状
況及び分配金の予想について、下記のとおり修正いたしましたのでお知らせいたします。
また、新たに 2022 年４月期（2021 年 11 月１日～2022 年４月 30 日）の運用状況及び分配金の予想
についてもお知らせいたします。
なお、2020 年 12 月 15 日付決算短信にて公表いたしました、2021 年４月期（2020 年 11 月１日～
2021 年４月 30 日）の運用状況及び分配金の予想についての変更はありません。
記
１.2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
１口当たり分配金 １口当た
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 り利益超
は含まない） 過分配金
前回発表予想（Ａ） 4,519 百万円 1,738 百万円 1,329 百万円 1,328 百万円 5,987 円 －
今回修正予想（Ｂ） 4,838 百万円 1,861 百万円 1,426 百万円 1,425 百万円 6,338 円 －
増減額（Ｃ）
318 百万円 123 百万円 97 百万円 97 百万円 351 円 －
（Ｂ－Ａ）
増減率
7.1％ 7.1％ 7.3％ 7.3％ 5.9％ －
（Ｃ）／（Ａ）
（参考）
6,021 百万円 3,238 百万円 2,854 百万円 2,853 百万円 12,860 円 －
2020 年 10 月期実績
【参考】
前回発表予想における予想期末発行済投資口数 221,862 口
今回修正予想における予想期末発行済投資口数 224,965 口
（詳細は、別紙「2021 年 10 月期及び 2022 年４月期 運用状況の予想の前提条件」記載の「投資口」
欄をご参照ください。）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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【注記】
１. 上記予想数値は、別紙「2021 年 10 月期及び 2022 年４月期 運用状況の予想の前提条件」
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、金利の動向、本投資法
人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期
純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は
変動する可能性があります。また、上記予想数値は、分配金の額を保証するものではありま
せん。
２. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
３. 単位未満の数値は、金額は切り捨て、比率は四捨五入で記載しています。以下同じです。
２.修正の理由
本日公表の「第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ」にてお知らせした新投資口の発
行及び「国内不動産の取得に関するお知らせ（界 長門）」にてお知らせした資産の取得等に伴い、
2020 年 12 月 15 日付決算短信にて公表いたしました、2021 年 10 月期における運用状況の予想の前
提条件が変動したことから、予想の修正を行うものです。
また、これにあわせて、2022 年４月期について、同様の前提条件に基づき新たな運用状況及び分
配金の予想をお知らせするものです。
３.2022 年４月期の運用状況及び分配金の予想
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過
は含まない） 分配金
2022 年４月期 5,114 百万円 2,002 百万円 1,599 百万円 1,598 百万円 7,105 円 －
【参考】
予想期末発行済投資口数 224,965 口
【注記】
１. 上記予想数値は、別紙「2021 年 10 月期及び 2022 年４月期 運用状況の予想の前提条件」
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動
産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、金利の動向、本投資法
人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期
純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は
変動する可能性があります。また、上記予想数値は、分配金の額を保証するものではありま
せん。
２. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
以 上
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.hoshinoresorts-reit.com/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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[別紙]
2021 年 10 月期及び 2022 年４月期 運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年10月期（第17期）:2021年５月１日～2021年10月31日（184日）
計算期間
・2022年４月期（第18期）:2021年11月１日～2022年４月30日（181日）
・本日時点で本投資法人が保有している62物件及び株式会社読谷ホテルマネジメント優先株式
３種類を保有していること及び2021年６月１日付で「グランドハイアット福岡」に係る信託
受益権を取得し「ANAクラウンプラザホテル福岡」（以下「譲渡予定資産」といいます。）
を譲渡すること、並びに本日開催の本投資法人の役員会で決定した新投資口の発行により調
達した資金及び借入れにより調達した資金をもって、2021年６月１日付で取得する予定の
「界 長門」（以下「グランドハイアット福岡」に係る信託受益権と併せて「取得予定資
産」といいます。）を加えた63物件を保有していることを前提としています。なお、「グラ
ンドハイアット福岡」に係る信託受益権の取得及び「ANAクラウンプラザホテル福岡」の譲
運用資産 渡の詳細につきましては、本投資法人が2021年３月18日付で公表した「国内不動産信託受益
権の取得及び貸借、並びに国内不動産の譲渡による資産入替えに関するお知らせ」をご参照
ください。また、「界 長門」の取得の詳細につきましては、本投資法人が本日付で公表し
た「国内不動産の取得に関するお知らせ（界 長門）」をご参照ください。
・運用状況の予想にあたっては、取得予定資産を上記日付に取得すること及び譲渡予定資産を
上記日付に譲渡すること以外に、2022年４月30日まで運用資産の異動（新規資産の取得、保
有資産の売却等）がないことを前提としています。
・実際には、上記以外の新規資産の取得及び保有資産の売却等により変動が生ずる可能性があ
ります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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項目 前提条件
・賃貸事業収入については、保有物件の賃貸借契約の条件に加え、市場環境、物件の競争力等
を勘案して算出しており、2021年10月期に4,800百万円、2022年４月期に5,114百万円を想定
しています。
・譲渡予定資産の譲渡により、2021年10月期に37百万円の譲渡益を見込んでいます。
・変動賃料の算出にあたり、2021年６月１日時点で保有している予定の63物件で構成される本
投資法人のポートフォリオの約21％（取得（予定）価格ベース）を占める売上連動型の物件
の賃料は、2021年10月期においては2020年４月から2021年３月までの期間の、2022年４月期
においては2020年10月から2021年９月までの期間の、各物件の売上を基準売上として変動賃
料が算出されます。また、変動賃料の算出にあたり、2021年６月１日時点で保有している予
定の63物件で構成される本投資法人のポートフォリオの約73％（取得（予定）価格ベース）
を占める利益連動型の物件の賃料は、2021年10月期においては2019年12月から2020年11月ま
での期間の、2022年４月期においては2020年６月から2021年５月までの期間の、各物件の利
益を基準利益として変動賃料が算出されます（ただし、「クインテッサホテル大阪心斎橋」
を除きます。）。したがって、2021年10月期と2022年４月期のいずれにおいても、本投資法
人は、コロナ禍の影響による変動賃料減少の影響を一部受けることを見込んでいます。
・賃貸事業収入については、賃貸借契約の解除、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないこ
とを前提としています。
・賃貸事業収入のうち、投資区分別の賃料については、下記のとおり想定しています。
2021年10月期（第17期） （百万円）
固定 変動 その他
運営区分 投資区分 計
賃料 賃料 賃料
星野 星のや 618 109 - 727
営業収益 リゾート リゾナーレ 374 141 - 515
グループ 界 556 211 - 768
運営 その他 386 - - 386
ANAクラウンプラザ４物件（注１） 720 - - 720
ハイアット２物件（注１） 303 - - 303
都
星野 ザ・ビー４物件（注１） 265 - - 265
市
リゾート クインテッサホテル大阪心斎橋／
観
グループ ホテル・アンドルームス大阪本町／
光 244 - - 244
以外運営 ホテル日航高知旭ロイヤル／
ソルヴィータホテル那覇
その他 816 41 10 869
合計 4,286 503 10 4,800
（注１）2021年６月１日時点で本投資法人が保有している予定の63物件及び譲渡予定資産のうち、IHG・ANA・
ホテルズグループジャパン合同会社が運営する４物件を「ANAクラウンプラザ４物件」、ハイアット・
インターナショナル・アジア・パシフィック・リミテッド（Hyatt International-Asia Pacific,
Limited）が運営する２物件を「ハイアット２物件」、株式会社イシン・ホテルズ・グループが運営す
る４物件を「ザ・ビー４物件」といいます。以下同じです。なお、ANAクラウンプラザ４物件のうち
「ANAクラウンプラザホテル福岡」は2021年６月１日に譲渡予定のため、2021年５月31日までの賃貸事
業収入に基づき記載しています。
（注２）固定賃料及び変動賃料並びにその他賃料は、本投資法人とテナントの間で締結済みの各施設の賃貸借
契約に基づき、当該営業期間に適用される所定の賃料の金額又は計算方法に基づき算出しています。な
お、本投資法人は、各施設の賃貸借契約において、一定の期間、変動賃料の発生に代えて固定賃料額を
増額する旨の合意（以下「割増固定賃料」といいます。）をすることがありますが、当該営業期間に適
用される賃料の金額又は計算方法がかかる割増固定賃料である場合には、当該割増固定賃料を用いて算
出しています。また、変動賃料は、各施設の過去の売上高及び利益の実績値をベースに、季節要因その
他の変動要素を反映して算出しています（ただし、「クインテッサホテル大阪心斎橋」を除きま
す。）。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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項目 前提条件
2022年４月期（第18期） （百万円）
固定 変動 その他
運営区分 投資区分 計
賃料 賃料 賃料
星野 星のや 618 175 - 794
リゾート リゾナーレ 374 200 - 574
グループ 界 570 269 - 840
運営 その他 386 - - 386
ANAクラウンプラザ３物件（注１） 696 - - 696
ハイアット２物件 406 - - 406
都
星野 ザ・ビー４物件 265 - - 265
市
リゾート クインテッサホテル大阪心斎橋／
営業収益 観
グループ ホテル・アンドルームス大阪本町／
光 244 - - 244
以外運営 ホテル日航高知旭ロイヤル／
ソルヴィータホテル那覇
その他 816 78 10 906
合計 4,379 724 10 5,114
（注１）2021年６月１日時点で本投資法人が保有している予定の63物件のうち、IHG・ANA・ホテルズグループ
ジャパン合同会社が運営する３物件を「ANAクラウンプラザ３物件」といいます。以下同じです。
（注２）固定賃料及び変動賃料並びにその他賃料は、本投資法人とテナントの間で締結済みの各施設の賃貸借
契約に基づき、当該営業期間に適用される所定の賃料の金額又は計算方法に基づき算出しています。な
お、本投資法人は、各施設の賃貸借契約において、割増固定賃料の合意をすることがありますが、当該
営業期間に適用される賃料の金額又は計算方法がかかる割増固定賃料である場合には、当該割増固定賃
料を用いて算出しています。また、変動賃料は、各施設の過去の売上高及び利益の実績値をベースに、
季節要因その他の変動要素を反映して算出しています（ただし、「クインテッサホテル大阪心斎橋」を
除きます。）。
・営業費用のうち、固定資産税、都市計画税及び償却資産税は、2021年10月期に436百万円、
2022年４月期に476百万円を想定しています。なお、一般に、取得する資産の固定資産税、
都市計画税（該当する資産のみ。以下同じです。）及び償却資産税（該当する資産のみ。以
下同じです。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、
本投資法人では当該精算金相当分は取得原価に算入するため、取得期の費用には計上されま
せん。したがいまして、2021年６月１日に取得予定の取得予定資産については、2022年度の
固定資産税、都市計画税及び償却資産税が2022年４月期から費用計上されることを前提とし
ています。なお、当該資産について取得原価に算入する固定資産税、都市計画税及び償却資
産税の総額は78百万円と見込んでいます。
営業費用
・建物の修繕費には、物件ごとに、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である株
式会社星野リゾート・アセットマネジメントが策定した修繕計画をもとに、必要と想定され
る額を計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が緊急に発生する可能性があ
ること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではな
いこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、費用の変動要素を勘案して算出しており、2021年10月期
に951百万円、2022年４月期に1,054百万円を想定しています。
・減価償却費については、取得価格に付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年
10月期に1,433百万円、2022年４月期に1,461百万円を想定しています。
・支払利息その他借入関連費用として、2021年10月期に416百万円、2022年４月期に404百万円
営業外費用 を想定しています。
・2021年10月期に、一時的な費用として、投資口交付費用19百万円を想定しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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項目 前提条件
・本日付で公表した「資金の借入れ及び期限前弁済、並びに金利スワップ取引に関するお知ら
せ」に記載の資金の借入れ及び期限前弁済実行後の2021年６月１日時点の有利子負債（借入
金及び投資法人債の合計）の残高である68,541百万円を前提とし、また、以下の異動がある
ことを前提としています。
・2021年10月期においては、2021年10月に返済期限が到来する借入金の借換え5,200百万円を
行うこと及び借入金のうち58百万円を約定により返済すること等を前提としています。
有利子負債
・2022年４月期においては、2022年１月に返済期限が到来する借入金の借換え1,300百万円を
行うこと、2022年４月に返済期限が到来する借入金の借換え5,450百万円を行うこと、及び
借入金のうち58百万円を約定により返済することを前提としています。
・2021年10月期末のLTVは38.1％、2022年４月期末のLTVは37.9％と予想しています。
本プレスリリースにおいて、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷総資産額（見込）×100
・本日現在発行済みである221,862口に加えて、本日開催の役員会で決定した第三者割当によ
る新投資口の発行によって新規に発行される予定の投資口数の3,103口が全て発行されるこ
とを前提としています。
・上記を除き、2022年４月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前
投資口
提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、上記の新規に発行される予定の新投資
口数の3,103口を含む2021年10月期及び2022年４月期の予想期末発行済口数224,965口により
算出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針を前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
は含まない） 種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があ
ります。
１口当たり ・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありませ
利益超過分配金 ん。
・法令、税制、会計基準、有価証券上場規程、一般社団法人投資信託協会の定める規則等にお
いて、上記の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正、並びに 2022 年
４月期の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的とし
て作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず投資家ご自身の責任と判断でなさるようお
願いいたします。
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