証券コード：3287
https://www.hoshinoresorts-reit.com
資産運用会社：株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
2020年10月期（第15期）
決算説明資料
2020年12月15日 界 川治
ニッポンの観光産業の成長の果実を
享受できる仕組みを作る
私たちは、観光産業を少子高齢化時代における我が国の経済活性化の切り札として考えています。
私たちは、投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを
作ることにより、真の観光立国リートとなることを目指しています。
界 松本 大浴場 1
目次
I. 決算ハイライト Ⅱ.今後の運用戦略
2020年10月期（第15期）決算サマリー 4 運用戦略①~⑧ 27
2020年10月期（第15期）決算の概要 5
Ⅲ. ESGの取り組みとIR
観光業界を取り巻くマクロ環境 6
環境への取り組み 36
コロナ禍における星野リゾートの取り組み①~② 7
社会への取り組み（人材育成への取り組み） 37
地域連携プロジェクト事例 ９
社会への取り組み（職場環境、地域貢献 他） 38
2019年11月～2020年10月実績/ 2020年11月~2021年1月見込み
10
ブランド別昨対RevPAR変化率（星野リゾート運営） オンライン IRの促進 39
2019年11月～2020年10月実績/ 2020年11月~2021年1月見込み
11
ブランド別昨対RevPAR変化率（星野リゾート以外運営） Ⅳ. Appendix① 保有物件情報
本資産運用会社とハイアットリージェンシー大阪における取り組み 12
保有物件のブランド別概要 41
ブランド別運営実績サマリー(直近の推移)➀~② 13
ポートフォリオの状況 43
2021年4月期（第16期）業績予想の上方修正要因サマリー 15
個別物件の運営実績①~⑥ 44
2021年4月期（第16期）・ 2021年10月期（第17期）の業績予想 16
各施設のインバウンド比率 50
2020年10月期（第15期）の実績賃料と
17 保有物件の休館実施状況 51
2021年4月期（第16期）・2021年10月期（第17期）の想定賃料
賃料形態 18
Ⅴ. Appendix② 保有物件情報（財務）
財務ハイライト①~② 19
不動産鑑定評価額等への影響 21 2020年10月期末 継続不動産鑑定評価 53
「ESGの取り組み」に関する外部評価 22 2020年10月期 貸借対照表 54
資産規模の着実な成長 23 2020年10月期 損益計算書 55
1口当たり分配金の推移 24 時価総額及び投資口価格の推移・2020年10月期末の投資主状況 56
新規取得物件の概要 25 投資法人の概要/資産運用会社の概要 57
注記表 58 2
Ⅰ 決算ハイライト
リゾナーレ八ヶ岳 マルシェ
2020年10月期（第15期）決算サマリー
⚫ 第15期は、概ね2020年6月の業績予想通りの安定的な運用実績となり、１口当たり分配金(DPU)は対予想比+107円（＋0.8%）で着地。
(注1)
⚫ 第16期・第17期は変動賃料の計算上、緊急事態宣言等のコロナ禍の影響を大きく受け、第15期より大幅な減配を見込む。ただし、星野リゾート 運営物件の6月以
降の運営実績のV字回復や、物件取得・運用報酬体系変更等の本投資法人の取り組みにより、第16期のDPUは6月業績予想時より+1,283円(+25.1%)を見込む。
⚫ 今後11月～翌年1月の見込みは、星野リゾート運営物件はGo Toトラベルの効果もあり昨年を上回る好調な予約状況。外部運営物件は、いずれも昨年実績には届いて
いないものの、ロードサイド22物件(注2)は底堅いビジネス・レジャー需要、ACP4物件(注3)についてはGo Toトラベル需要の確実な取り込みを見せている。
実績トピック及び業績予想の前提（注4）
前々回予想 前回予想
（6/15決算発表） （10/26修正）
第15期実績
12,753円 － 実績 12,860円 ⚫ 売上連動物件が2020年3月までコロナ禍による減収の影響を受
ける
（2020年10月期） （対予想+107円,+0.8%） ⚫ 星野リゾート以外の一部賃借人の賃料減免
第16期予想
5,107円 6,340円 予想 6,390円 ⚫ 売上連動物件は2020年9月まで、利益連動物件は2020年5月ま
（2021年4月期） （対6/15予想+1,283円, +25.1%） でのコロナ禍による減収の影響を反映
第17期予想
－ － 予想 5,987円 ⚫ 売上連動物件は2021年3月まで、利益連動物件は2020年11月
（2021年10月期） （対16期▲403円, ▲6.3%） までのコロナ禍による減収の影響を反映
（注5）
(ご参考) 分配金の基準となる基準利益・基準売上期間について （クインテッサホテル大阪心斎橋を除く）
2019年 緊急事態宣言 2020年 2021年 2022年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
第15期基準利益(2018年12月～2019年11月)
第15期基準売上(2019年4月～2020年3月)
第16期基準利益(2019年6月～2020年5月)
第16期基準売上(2019年10月～2020年9月)
第17期基準利益(2019年12月～2020年11月)
第17期基準売上(2020年4月～2021年3月)
第18期基準利益(2020年6月～2021年5月)
第18期基準売上(2020年10月～2021年9月)
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。 コロナ禍の影響 4
2020年10月期（第15期）決算の概要
第15期予想 営業収益の主な内訳
第15期実績 対予想
第14期実績 (6/15時点)
(B) (B)-(A) 固定賃料 4,056百万円（67.4％）
(A)
変動賃料 1,953百万円（32.4％）
運用状況（百万円）
（注）
営業収益 6,158 6,021 6,021 0 営業費用の前回予想比較
営業費用
公租公課 -1百万円 修繕費 -1百万円
2,758 2,796 2,782 -14
保守点検料 -1百万円 その他費用増減 -9百万円
営業利益 3,399 3,224 3,238 14
経常利益 2,952 2,830 2,854 23 分配金の増減内訳
１口当たり分配金：12,860円
当期純利益 2,951 2,829 2,853 23 対予想比 +107円（+0.8％）
（円）
13,000 12,860円
1口当たり分配金 13,302円 12,753円 12,860円 107円 +64円 +42円
12,753円 +1円
営業外
営業収益 営業費用
その他 損益
12,500 の増加 の減少
NOI（百万円） 5,313 5,177 5,179 2
12,000
NOI利回り 6.6% 6.4% 6.4% 0.0pt
LTV 37.9% 37.9% 37.9% 0.0pt 11,500
予想 実績
1口当たりNAV 525,704円 - 515,480円 - （6/15時点）
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
5
観光業界を取り巻くマクロ環境
1～10月の延べ宿泊者数推移 都市/観光地別の稼働率（対前年比）
外国人 日本人 前年同月比（日本人） 前年同月比（外国人） 都市 観光地
（百万人）
70 10%
17% 0%
60
3% -10%
-10% -20%
50 8%
-30%
-30%
40 -41% -40%
-43%
-58% -48% -50%
30 -41%
-60%
-74%
-80% -70%
20 -87%
-80%
-97% -97% -97%
-98% -99% -98% -98% -90%
10
-100%
0 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年
2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年
1月 1月 2月 2月 3月 3月 4月 4月 5月 5月 6月 6月 7月 7月 8月 8月 9月 9月 10月 10月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
（出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」を基に本資産運用会社にて作成)
都市及び観光地の稼働率は、該当する各県の稼働率の単純平均です。都市とは東京都、大阪府をいいます。
観光地とは人気温泉地ランキングの上位10に該当する、静岡県、栃木県、神奈川県、群馬県、和歌山県、
鳥取県、北海道をいいます。ゆこゆこネット「https://www.yukoyuko.net/onsen/ranking/all」より
足元のホテル（従業員10名以上）に関する稼働率推移 足元のホテル（従業員10名以上）に関する Go To トラベルキャンペーンの利用状況（2020年12月3日時点）
稼働率推移（対前年比）
利用人泊数 割引支援額 ： 約3,080億円
旅館 リゾートホテル 旅館 リゾートホテル
（万人泊） (7月22日～11月15日）
地域共通クーポン付与額
6,000 利用人泊数 ※一部推計値含む
ビジネスホテル シティホテル ビジネスホテル シティホテル 割引支援額
半月で 5,260 約571億円
約2,509億円
約5,260万人泊
(10月1日～12月1日）
＋825万人泊
90% 0% 5,000
(7月22日～11月15日）
※一部推計値含む
4,435
80% -10%
4,000
70% -20%
＋1,458万人泊
-30% 2,977
60% 3,000
-40% ＋1,471万人泊
50%
-50% 2,000
40% 1,506 事業予算残高
-60% 約8,168億円
＋1,306万人泊
30%
-70% 1,000
20% 200
-80%
0
10% -90%
0%
~7/31 ~8/31 ~9/30 ~10/31 ~11/15
事業予算総額 約1兆1,248億円
-100%
2019年 2019年 2019年 2019年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 7/22
1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 ・第1弾を開始 10/1
「旅行代割引のみ」 ・第2弾を開始 （出所：観光庁ホームページ）
（出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」) ・東京は対象外 「地域共通クーポン」
・東京を対象に追加
6
コロナ禍における星野リゾートの取り組み①
星野リゾートでは、新型コロナウイルスに対する不安やストレスが蔓延する昨今、心を解放して過ごせる滞在を用意することが、今後の観
光産業にできることだと信じています。そのため、長期化するWithコロナ時代の旅の在り方として、徹底した「３密回避」と「衛生管理」
の対策を行った「３密回避滞在」を提案しています。
徹底した３密回避滞在をお約束する「最高水準のコロナ対策宣言」 CS調査によるお客様の反応
長期化するWithコロナ時代に、お客様が安心して滞在できるよう全施設において 自社で実施しているCS調査で「コロナ対策への満足度」の項目を追加し、
従来のサービスを進化させています。 おおよそ全施設で、同項目への満足度は高いという結果になりました。
チェックイン/アウト 例えば下記取り組みに対し、「非常に満足」とご回答いただきました。
混雑状況を見える化
温泉やプールのリアルタイムな混
チェックイン／アウト時 飛沫防止
雑状況をスマートフォンで確認で
検温の実施
の人混み回避 パーテーションの設置 きるサービスを実施したことで、
安心してお過ごして頂けました。
客室・パブリックスペース
3密を生まない
全客室にアルコールの設置
館内の徹底的な エレベーター内の 新ノーマルビュッフェ
様々な部屋タイプ 除菌清掃 抗菌加工＆人数制限
テーブルやトング等に抗ウイルス
コーティングを施し、衛生管理を
食事・レストラン 徹底したことで、安心して食事を
お楽しみ頂けました。
食器類の高温
食事場所の混雑防止 手指アルコール消毒の実施 新ノーマルビュッフェ テイクアウトの実施
・除菌洗浄
全客室に手指消毒用アルコールを
温泉・プール・アクティビティ スタッフ 設置
いつでも好きなタイミングでお使
い頂けるのでお客様には安心して
お過ごして頂けました。
混雑状況を見える化 屋外やプライベート空間
マスクの着用 健康と衛生面の徹底管理
でのアクティビティ
7
コロナ禍における星野リゾートの取り組み②
３密回避滞在に加え、星野リゾートが重視するのは、感染拡大を防止しながら地域経済への貢献にも繋がるマイクロツーリズムの推進です。
地元の方に地域の魅力を再発見してもらうために、積極的に「地域との連携」を行っています。星野リゾートでは2020年6月から本取り組み
を始めた結果、高稼働が実現しており、これは旅行者、地域の事業者、星野リゾートの三者の利益に適った取り組みだと考えています。
マイクロツーリズムの推進 宿泊客の地域属性の変化
観光業界のトップランナーとして、緊急事態宣言
が発令された2020年4月以降、withコロナ期にお 全施設で地元食材を使った料理を提供。近隣の温泉旅館で、リラックスしたい
お客様を取り込みマイクロツーリズムの割合が増加しました。
ける新しい旅の在り方は、車で1~2時間で行ける
距離の旅行である「マイクロツーリズム」だとい 界 加賀 界 出雲 99.1%
97.7% 単位：販売客室数
うことを継続して、提唱しました。 98.2%
4月21日放送 テレビ東京 78.8% (カッコ内は構成比率)
「WBS（ワールドビジネスサテライト）」 62
322 538
地域との連携 192 1,372 稼働率 888 409 稼働率
729 インバウンド インバウンド
星野リゾートは「地域連携プロジェクト」を実施。 824 1,445 その他国内 771 その他国内
813
地域の魅力を守り、発信するため、コロナによっ 近畿 関東
て影響を受けた生産者や作り手の方と積極的に連 1,765 マイクロ
ツーリズム需要 関東
マイクロ
ツーリズム需要
近畿
553
携を図りました。本取り組みは、地域経済の復活 2,660
＋1,597室 （46%） 中部 ＋745室
1,148 中国
1,063 （40%）
に貢献し、星野リゾートの運営力向上にも繋がる （23%）
（2.5倍） 403
（15%） （2.8倍）
と考えています。 地元牧場への訪問
2019年 2020年 2019年 2020年
7月~10月 7月~10月 7月~10月 7月~10月
地域連携プロジェクト事例
星野リゾート 青森屋 × ねぶた師 界 出雲 × 地元の酒蔵
「ねぶた共同制作プロジェクト」 「地酒のんじょーかね滞在」 非日常を味わいたい近隣のお客様を取り込み、宿泊客層はインバウンドから
マイクロツーリズムにシフトしました。
単位：販売客室数
93.3% 星のや富士 94.2% 星のや京都 (カッコ内は構成比率)
94.5% 89.8%
119
-2,208室
794 -1,586室 215
インバウンド
稼働率 インバウンド 稼働率
2,226 需要 400 432
需要
（49%） インバウンド 1,587 インバウンド
その他国内 （57%） その他国内
169 987
364
＜背景＞ ＜背景＞ 247 3,300
中部
158
中部
マイクロ マイクロ
コロナの影響で、青森ねぶた祭が中 地元の魅力を改めて感じられる機会 ツーリズム需要 近畿 200 ツーリズム需要 関東
（71%） 247
止に。年に一度の制作機会を失った の創出を目的に、日本酒発祥の地と 1,582＋1,718室 関東 595 ＋859室 1,106 近畿
（9%） （40%）
ねぶた師の方々と協力し、館内でね して名高い出雲の「日本酒」に注目。 （34%） （2.1倍） （4.5倍）
ぶた制作、見学や体験が出来る場を 地元の酒蔵と協力し、客室にいなが 2019年 2020年 2019年 2020年
用意しました。 ら酒蔵巡りの気分が味わえる滞在プ
7月~10月 7月~10月 7月~10月 7月~10月
ログラムを用意しました。
8
地域連携プロジェクト事例
地域連携プロジェクトは、全国各地の産業や文化を支える事業者や職人の方々と協力して実施しています。連携分野はコロナによっ
て影響を受けた、食、伝統工芸品、祭り等が中心です。
連携テーマ 中部・北陸・
九州・沖縄 関東 東北 北海道 全国で
近畿・中国
Go-KINJO 出前 いちご農園×界 貸切舟と老舗菓子 弘前市のりんご 美食フェア×星野 ご近所出前カフェ
レンジャー 日光,川治,鬼怒川 店×星のや東京 援農×界 津軽 リゾート 青森屋 ×OMO7 旭川
フードロス ×OMO5 東京大塚
の救済
お茶羊羹の開発×
界ブランド
信州応援マルシェ ワイナリー× ミルクジャムの 美食フェア×星野 ご近所物産展
×軽井沢星野 界 松本 商品化×リゾナー リゾート 奥入瀬 ×OMO7 旭川
エリア レ那須 渓流ホテル
島田市茶業振興 信州の漬物屋×
協会×界 遠州 界 アルプス
伝統の継承・
作り手の救済
やちむん作家× 益子焼作家×
琉球三味線の演者 小田原提灯店× アーティスト×
星野リゾート 界 日光,川治,
×星のや竹富島 界 箱根 界 仙石原
バンタカフェ 鬼怒川
遠州手筒花火師×
界 遠州
出雲の酒蔵×
界 出雲
ねぶた師×星野
リゾート 青森屋
弘前ねぷた絵師×
界 津軽 ー
花火師×
星野リゾート
トマム
コロナストレス
からの解放 ワインフェス× 那須ディスカバ
リゾナーレ リーBOX×リゾ
八ヶ岳 ナーレ那須
観光事業者
との連携
秋のスカイバス× 夜のスカイバス スカイバス東京×
界 日光,川治, 東京×星のや 星野リゾート 奥入
鬼怒川 東京 瀬渓流ホテル
左記のアイコンがついている画像は農林水産省の＃元気いただきますプロジェクト（新型コロナウイルス感染症の影響で行き先を失っている「国産食材」を食べて応援するプロジェクト）に協賛している取り組みです。
9
2019年11月～2020年10月実績/ 2020年11月~2021年1月見込み
ブランド別昨対RevPAR変化率（星野リゾート運営）
星野リゾートでは、緊急事態宣言中からwithコロナ時代を見据え、新たな旅のあり方であるマイクロツーリズムや３密回避滞在
の提案をしていた効果が表れ、主要３ブランド（星のや、界、リゾナーレ）の業績はV字回復となりました。
星野リゾート運営物件
（注）
星のや 界 リゾナーレ OMO7 旭川 BEB5 軽井沢
75% 61.6%
40.7%
50%
25%
0%
16.9%
-25%
13.3%
-50%
5.7%
-75%
-100%
緊急事態宣言 見込み
2019年 2020年 2021年
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
ブランド別のコメント及びオンハンド動向
緊急事態宣言解除後の実績 11月～1月 オンハンド動向
沖縄県独自の緊急事態宣言の影響等により竹富島が苦戦したものの、グランピングのコンセプトが「3密回避」 直近では予約ペースの鈍化傾向が見られるものの、1月
星のや ニーズに合致した富士が好調。ブランド全体でも9月以降は昨年を超える宿泊売上である。 までは昨年を上回るペースで獲得できている。
各施設におけるマイクロツーリズム需要の取り込みに成功したことで、界ブランド全体で好調に推移し、7月以 12月にキャンセルも見受けられるが、1月までは大幅に
界 降昨年を大幅に上回る実績で着地。 昨年を上回る予約の獲得ができている。
八ヶ岳はウェディング部門での1件当たりの規模減少や単価低下等の影響によりやや不調なものの、宿泊部門で 12月以降はキャンセルも見受けられるが、1月までは大
リゾナーレ は着実に需要が回復。熱海も需要の戻りが早く、8月以降は昨年を上回る実績で着地。 幅に昨年を上回る予約の獲得が既にできている。
競合他施設に比べた高単価の維持、テレワークのための長期需要の獲得等、地域と連携した魅力により宿泊部門 11月は前年を上回るが、道内感染拡大状況も影響し12月
OMO7 旭川 では徐々に回復が見られる。宴会・レストラン部門等は全館での利益確保のため最小限の運営体制としている。 以降の予約は伸び悩む。
販売プラン変更によるADRの上昇やGo Toトラベルキャンペーンによる需要増加を受けて、8月は昨年を上回る実 12月までは昨年並み。それ以降は他ブランドと比較して
BEB5 軽井沢 績で着地。 リードタイムが短く、やや不透明。
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
10
2019年11月～2020年10月実績/ 2020年11月~2021年1月見込み
ブランド別昨対RevPAR変化率（星野リゾート以外運営）
星野リゾート以外運営物件ではブランド別で動きが異なります。ロードサイドでは底堅い推移が見られ、ACPは11月以降Go To
トラベル需要の確実な取り込みを見せています。ハイアットにおいては、夏に独自のアクティビティを実施し、マイクロツーリ
ズム需要を獲得しました。 星野リゾート以外運営物件
ハイアット ロードサイド ACP(ANAクラウンプラザ) ザ・ビー
75%
50%
25%
-18.4%
0%
※
-25%
-50.0%
-50%
-75% -59.6%
-100% -64.2%
緊急事態宣言 見込み
2019年 2020年 2021年
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
ブランド別のコメント及びオンハンド動向
緊急事態宣言解除後の実績 11月～1月 オンハンド動向
大阪の感染者数推移は高止まりしており、先行き不透明
需要縮小の中、7月～９月にかけては積極的に独自のアクティビティを実施し、ファミリー利用の促進に成功。
ハイアット 一定のマイクロツーリズム需要を喚起した。
な状態。エアライン等のビジネス需要を着実に積み上
げ、収益確保を目指す。
ビジネス、レジャーともに第三波の影響は現時点では受
出張やビジネス団体等の需要は底堅く、また、消失していたイベントやレジャーの需要も徐々に戻り、それに けておらず、堅調なパフォーマンスが継続する見込み。
ロードサイド 伴う前泊利用等の需要等も取り込んだことで、堅調なパフォーマンスとなった。 スポーツ大会等のイベントが再開するようであれば大幅
な改善も期待できる。
ACP インバウンド消失、出張控え、宴会・婚礼の中止による需要減少が続くものの、Go Toトラベルキャンペーンの
Go Toトラベルキャンペーンの恩恵もあり、宿泊需要は回
復基調。ビジネス需要も戻り始めてきている。一方、宴
(ANAクラウンプラザ) 対象エリアに東京が追加された10月以降、一定の宿泊需要が喚起され、回復の兆しがみられた。
会・婚礼は第三波の影響を受けている。
底堅い宿泊需要のある三軒茶屋、テナント収入割合が高い神戸では、同ブランド内では比較的高い収益性を確 11月は10月よりも高いRevPARを確保できる見込みだが、
ザ・ビー 保できているものの、休館の長引いた赤坂やインバウンドに代わる需要の取り込みができていない名古屋は苦 当月中での予約が約半分を占めるため12月以降はGo Toト
戦。 ラベルキャンペーン等の動向に左右される。
※ ACP(ANAクラウンプラザ)の2021年1月見込み値については賃借人から提供を受けておりません。 11
本資産運用会社とハイアットリージェンシー大阪における取り組み
ハイアットリージェンシー大阪はゆとりある建物と多様な付帯施設を持つ、ハードのポテンシャルが高い施設です。さらに本資産運
用会社は、ソフトの優位性を与え、近隣のファミリー需要を獲得するべく、星野リゾートのアクティビティのノウハウを提供し、そ
の実行を推奨しました。その結果、コロナ禍によって業績が低迷する中でも、 2020年7月以降の一定期間、これまで競合シティホテ
※
ルの中で劣後していたRevPARが安定的に首位 を収めるなど、効果を発揮しました。 ※ 出所：STR
ピッツァ
サンセット キッズ
を作って
フィッシング ヨガ
みよう
総支配人
屋上 ヨーヨー
の英会話
太極拳 すくい
レッスン
12
ブランド別運営実績サマリー(直近の推移)
①星野リゾートブランド物件
星野リゾートブランド物件
厳しい環境下でも、「界8物件」のRevPARは対前年比で 星のや４物件（注1）
+1.4%と健闘し、星野リゾート15物件全体のRevPARは 2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
前年比▲7.6%に踏みとどまった。 稼働率 84.2% 89.1% 74.5%
ADR(円) 75,468 74,670 75,416
星野リゾートブランド RevPAR(円) 63,554 66,519 56,203
合計の運営実績 リゾナーレ２物件 （注2）
RevPAR(円) ADR(円) 稼働率 2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
42,036 稼働率 83.7% 86.4% 75.5%
40,834 44,721 ADR(円) 42,738 43,478 46,083
RevPAR(円) 35,779 37,558 34,808
83.3%
界8物件（注3）
79.9%
2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
稼働率 80.0% 79.7% 76.6%
70.3% ADR(円) 39,565 38,131 40,247
RevPAR(円) 31,645 30,393 30,833
OMO7 旭川
2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
稼働率 72.2% 79.8% 51.1%
33,585 34,028
31,445 ADR(円) 11,947 11,314 10,156
▲7.6% RevPAR(円) 8,624 9,023 5,188
BEB5 軽井沢（注4）
2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
稼働率 - - 69.6%
ADR(円) - - 16,958
2017年11月 2018年11月 2019年11月
～2018年10月 ～2019年10月 ～2020年10月 RevPAR(円) - - 11,800
（界 アルプス、西表島ホテル、BEB5 軽井沢を除く）
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
13
ブランド別運営実績サマリー(直近の推移)
②星野リゾート以外ブランド物件
星野リゾート以外ブランド物件
星野リゾート以外のブランドでは、「ロードサイド22物 ANAクラウンプラザ4物件
件」がRevPAR対前年比▲28.5%の下落。それ以外のブラ 2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
ンドについては対前年比▲60％程度とホテル市場全体と概 稼働率 83.0% 82.1% 44.5%
ね同水準の下落幅に。
ADR(円) 13,762 13,837 11,536
星野リゾート以外ブランド RevPAR(円) 11,428 11,364 5,132
合計の運営実績
ハイアットリージェンシー大阪
RevPAR(円) ADR(円) 稼働率
2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
9,704 稼働率 74.1% 70.6% 31.5%
9,587
ADR(円) 15,513 16,317 15,081
RevPAR(円) 11,491 11,525 4,744
81.6% 81.3% 7,756
ロードサイド22物件
2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
稼働率 80.3% 81.1% 64.4%
53.0% ADR(円) 5,994 6,140 5,534
RevPAR(円) 4,811 4,980 3,561
7,826 7,891
（注）
ザ・ビー4物件
▲47.9% 2017年11月～2018年10月 2018年11月～2019年10月 2019年11月～2020年10月
4,114
稼働率 89.0% 88.2% 46.9%
ADR(円) 9,516 9,592 7,686
2017年11月 2018年11月 2019年11月 RevPAR(円) 8,472 8,461 3,608
～2018年10月 ～2019年10月 ～2020年10月
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
14
2021年4月期（第16期）業績予想の上方修正要因サマリー
星野リゾート運営物件の６月以降の運営実績のV字回復や、本投資法人の以下の4つの取り組み等により、2020年6月発表の業績
予想時から大幅に上方修正しました。今後も様々な可能性を検討し、分配金の改善、安定性の向上を目指します。
DPUの改善要因 ②星野リゾート「界 遠州」の取得
（円） マイクロツーリズム需要により業績好調な星野リゾート「界 遠州」の取得によって、１口当たり
7,500 1,283円(+25.1%)の改善 分配金(DPU)は第16期で＋62円、第17期で＋157円を想定。
+113円 6,390円 本取得のポイント
+145円 +261円
・スポンサー星野リゾートの運営比率の向上
+699円 +62円
6,000 その他 ・マイクロツーリズム需要獲得により業績好調
5,107円 界 遠州の 資産運用報酬 未払想定 ・償却後利回り5.9％、高利回りでの取得
取得効果 体系変更の効果 賃料入金
売上連動物件等の 所在地 静岡県浜松市
4,500 業績改善
取得日 2020年11月２日
取得価格 10.5億円
3,000
第16期
1 2 3 4 5 6 7
第16期
（2021年4月期）
6/15発表
（2021年4月期） ③資産運用報酬体系変更の効果（注1）
総資産に連動する資産運用報酬料率を引き下げ、DPUに連動する資産運用報酬を新設すること
により、コロナ禍の影響を受ける第16期において報酬総額が減少。
①売上連動物件等の業績改善 運用報酬
変更前 変更後
（2020年10月31日まで） （2020年11月1日から）
星野リゾートではマイクロツーリズムや３密回避滞在の提案をしていた効果が表れ、 運用報酬１ 総資産×料率 料率 1.0%(上限) 総資産×料率 料率 0.7%(上限) 料率変更
主に売上連動物件の第16期変動賃料が6月発表の業績予想時の想定より増加。 NOI×料率 料率 5.0%(上限) ー ー 廃止
運用報酬２
星野リゾート運営物件 ー ー NOI×DPU×料率 料率 0.00015%(上限) 新設
V字回復し、
50% 昨年と同等以上の実績 資産運用報酬の料率変更を遡って適用した場合の試算値（注2）
25% 本投資法人の業績 資産運用報酬 変更前 変更後
0% 第14期 実績 485百万円
巡航ベース 減少 （2020年4月期） ▲0.9百万円
485百万円
-25%
第15期 実績 497百万円 ▲3.5百万円
-50% コロナの影響(小) 減少
（2020年10月期） 493百万円
-75% 変更の
第16期 予想 474百万円
コロナの影響(大) 減少 ▲34.3百万円 適用
-100% （2021年4月期） 439 百万円
2019年 2020年 緊急事態宣言
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
④不払を想定していた賃料の入金
2020年6月決算発表時には賃料の不払いを想定していた一部賃借人（星野リゾート以外）
星のや 界 リゾナーレ OMO7 旭川 BEB5 軽井沢 との交渉は難航したものの、両者合意に伴い、第16期賃料不払い見込みが解消。
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
15
2021年4月期（第16期）・ 2021年10月期（第17期）の業績予想
（金額は切捨て、比率は四捨五入）
2021年4月期 前提条件 2021年10月期 前提条件
【営業収益】 【営業収益】
営業収益 営業収益 固定賃料 4,033百万円
（百万円）
4,591 固定賃料 4,108百万円
（百万円）
4,519
変動賃料 471百万円 変動賃料 474百万円
その他賃料 10百万円 その他賃料 10百万円
営業利益 【営業費用】 営業利益 【営業費用】
（百万円）
1,813 （百万円）
1,738 固都税等 501百万円
固都税等 466百万円
減価償却費 1,338百万円 減価償却費 1,352百万円
【営業外費用】 【営業外費用】
経常利益 経常利益
（百万円）
1,418 借入関連費用 397百万円 （百万円）
1,329 借入関連費用 410百万円
【期末時点のLTV見込】38.2％ 【期末時点のLTV見込】38.2％
当期純利益 当期純利益
（百万円）
1,417 （百万円）
1,328
1口当たり 1口当たり
分配金（円）
6,390 分配金（円）
5,987
16
2020年10月期（第15期）の実績賃料と
2021年4月期（第16期）・2021年10月期（第17期）の想定賃料
2020年10月期 2021年4月期 （注） 2021年10月期
（百万円）
（第15期）実績賃料 （第16期）想定賃料 （第17期）想定賃料
固定 変動 固定 変動 固定 変動 (うち売上連動
運営区分 ブランド 計 計 計
賃料等 賃料 賃料等 賃料 賃料等 賃料 の変動賃料)
星のや 677 243 921 618 84 702 618 107 49 726
星野リゾート リゾナーレ 374 201 575 374 119 493 374 131 31 505
運営 界 463 155 619 487 102 589 487 207 73 695
その他 386 - - 386 - 386 386 - - 386
合 計 1,902 599 2,502 1,867 305 2,172 1,867 445 154 2,313
ANAクラウンプラザ４物件 840 620 1,460 840 35 875 840 - - 840
ハイアットリージェンシー大阪 - 245 245 - - - - - - -
星野リゾート
ロードサイド22物件 558 205 764 558 50 608 558 29 29 587
以外運営
ザ・ビー４物件 265 239 505 265 69 335 265 - - 265
その他 501 42 543 588 10 598 513 - - 513
合 計 2,165 1,353 3,518 2,252 166 2,418 2,177 29 29 2,206
総合計 4,067 1,953 6,021 4,119 471 4,591 4,044 474 183 4,519
(ご参考) 分配金の基準となる基準利益・基準売上期間について （クインテッサホテル大阪心斎橋を除く）
2019年 緊急事態宣言 2020年 2021年 2022年
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
第15期基準利益(2018年12月～2019年11月)
第15期基準売上(2019年4月～2020年3月)
第16期基準利益(2019年6月～2020年5月)
第16期基準売上(2019年10月～2020年9月)
第17期基準利益(2019年12月～2020年11月)
第17期基準売上(2020年4月～2021年3月)
第18期基準利益(2020年6月～2021年5月)
第18期基準売上(2020年10月～2021年9月)
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。 コロナ禍の影響 17
賃料形態
（2020年12月15日時点）
賃料形態 固定 固定＋変動 固定＋変動 変動
賃料算出基準 ー 施設売上 施設利益 施設利益
施設数 9物件 31物件 21物件 1物件
金額 94億円 354億円 1,018億円 160億円
取得価格
比率 5.8% 21.8％ 62.6％ 9.8％
星のや富士、星のや竹富島
リゾナーレ熱海、界 鬼怒川、
星のや軽井沢、
界 加賀、界 アルプス、界 遠州
星のや京都、
ANAクラウンプラザ4物件、
カンデオ5物件、 リゾナーレ八ヶ岳、
OMO7 旭川、西表島ホテル、
施設名 グリーンズ3物件、 界 松本、界 出雲、 ハイアットリージェンシー大阪
BEB5 軽井沢、ザ・ビー4物件、
ホテル日航高知旭ロイヤル 界 伊東、界 箱根、
ホテル・アンドルームス大阪本町、
界 阿蘇、界 川治、
ソルヴィータホテル那覇、
ロードサイド22物件 (注2)
クインテッサホテル大阪心斎橋
賃料 賃料 変動賃料 賃料 変動賃料 賃料 変動賃料
(売上連動) (利益連動) (利益連動)
賃料イメージ
施設売上 施設利益
施設利益
× ×
固定賃料 （注1） ×
係数 （注1） 係数 （注1）
固定賃料 係数
固定賃料
施設売上/利益 施設売上 施設利益 施設利益
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
18
財務ハイライト①
コロナ禍中におけるファイナンス状況
直近の資金調達状況と今後のリファイナンスリスクへの手当て
（注）
⚫ 2020年10月30日のリファイナンスにおいては、足元のホテル特化型J-REITの難しい調達環境としては最長となる3.0年の調達を実現。
⚫ ホテル特化型J-REIT で唯一のコミットメントラインを設定（50億円、2021年5月1日期限）
⚫ 2020年11月末時点において76億円の現預金を有しており（分配金28億円控除後）今後のリファイナンスリスクに対するバックアップを確保。
最終返済期限の分散状況 レンダーフォーメーション及び格付の状況
（2020年12月15日時点） （2020年12月15日時点）
メガバンクを中心とする安定したレンダーフォーメーションを維持。
既存借入 投資法人債 2020年10月30日借入 コミットメントライン
(百万円)
7,000
株式会社三菱UFJ銀行 31.6%
6,000 株式会社日本政策投資銀行 22.4%
1,400 株式会社三井住友銀行 24.1%
株式会社りそな銀行 4.3%
株式会社みずほ銀行 3.8%
総額
5,000
1,100 株式会社福岡銀行 3.3%
1,500
株式会社山口銀行 2.1%
株式会社足利銀行
678億円
1.7%
4,000 株式会社北陸銀行 1.5%
株式会社池田泉州銀行 1.1%
株式会社京都銀行 0.9%
3,000 株式会社西日本シティ銀行 0.4%
5,580 5,411 住友生命保険相互会社 0.2%
5,280 5,300
5,058 5,037 5,030 株式会社七十七銀行 0.2%
4,318 4,307 4,458 投資法人債
2,000 4,141 2.2%
3,537
3,088 3,300
1,000
格付機関 株式会社日本格付研究所（JCR）
0 格付対象 長期発行体格付
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年
格付 A(安定的)
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。
19
財務ハイライト②
低LTVの維持と借入コスト削減
引き続き、財務の健全性と物件取得の機動性を両立させた財務運営を目指します。
LTVコントロール LTV40%までの取得余力
50.0% 61億円
45.0%
40.0% 37.7% 37.9% 37.9%
35.5% 34.9% 35.0% 35.8% 35.7%
33.8%
35.0% 32.2%
30.0% 27.8%
25.7%
25.0% 22.8%
20.6%
18.6%
20.0%
15.0%
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
平均金利と平均残存年数及び平均調達年数の推移 借入金の固定金利比率の推移
コスト低減と借入れ期間の維持を実現 固定金利比率を高い水準に維持
100.0% （億円）
有利子負債残高 固定比率 100.0%
平均残存期間 平均調達年数 平均金利 100.0% 96.1% 800
（年）
95.2%
97.9%
7.0 1.84% 1.9%
1.82% 91.3% 700
95.2%
90.0% 87.8%
6.0 600
1.7%
1.78% 1.66% 6.2 6.2 6.1 89.2%
5.9 88.6% 81.4%
1.71% 5.8
5.0 5.5 84.4% 500
80.0% 84.7% 84.7%
5.2 5.2 5.2 1.5%
4.9
4.0 4.2 4.6 4.5 4.6 400
4.3
4.1 4.1 4.0 1.3%
3.8 3.8 3.9 678 678
3.8 3.7 70.0% 69.5% 618
3.6 3.6 3.6 618 300
3.0 3.5 3.5 572
3.3 527
1.10%
1.1% 430 429 200
2.0 2.5
60.0%
1.08% 0.90% 284 272
0.9% 100
1.0 0.82% 0.82%
0.92%
88 90
0.82% 0.81% 0.74% 0.73% 77
67 62
50.0% 0
0.0 0.7%
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
20
不動産鑑定評価額等への影響
当期末の鑑定評価額は前期末に引き続きコロナ禍の影響が反映されましたが、想定よりも速やかな運営実績改善を果たした星野
リゾート運営物件を中心とした一部物件でプラスに転じ、ポートフォリオ全体では下げ幅が▲1.4％に留まりました。
なお、キャップ・レートは、都市部の物件を中心に+0.1pt程度上昇しました。
（単位：百万円)
不動産鑑定評価額等 直接還元法による価格 DCF法による価格
当期末 増減額 増減率 当期末 増減率 当期末 増減率
（15期） （対14期） （対14期） （15期） （対14期） （15期） （対14期）
61物件合計 176,472 ▲2,482 ▲1.4% 180,292 ▲1.5% 173,999 ▲1.5%
星野リゾート運営物件合計 64,440 +362 +0.6% 64,683 +0.5% 64,005 +0.4%
星のや4物件 25,320 ▲80 ▲0.3% 25,580 ▲0.4% 24,950 ▲0.6%
リゾナーレ2物件 12,150 +500 +4.3% 11,970 +3.7% 12,310 +4.7%
界9物件 16,280 ▲18 ▲0.1% 16,483 +0.0% 16,035 ▲0.4%
その他 10,690 ▲40 ▲0.4% 10,650 - 10,710 ▲0.6%
星野リゾート以外運営物件合計 112,032 ▲2,844 ▲2.5% 115,609 ▲2.7% 109,994 ▲2.5%
ANAクラウンプラザ4物件 37,310 ▲520 ▲1.4% 39,160 ▲2.3% 36,510 ▲0.9%
ハイアットリージェンシー大阪 15,100 ▲600 ▲3.8% 15,400 ▲3.8% 14,700 ▲4.5%
ロードサイド22物件 19,274 ▲146 ▲0.8% 19,512 ▲0.6% 19,036 ▲1.1%
ザ・ビー4物件 19,580 ▲900 ▲4.4% 20,530 ▲4.0% 19,170 ▲4.6%
その他 20,768 ▲678 ▲3.2% 21,007 ▲3.1% 20,578 ▲3.4%
21
「ESGの取り組み」に関する外部評価
◼ 2020年GRESBレーティングで＜２スター＞を取得
本 年 初 参 加 と な っ た GRESB リ ア ル エ ス テ イ ト 評 価 に お い て 、 本 投 資 法 人 は 、
GRESBレーティングで＜２スター＞を取得いたしました。また、ESG推進のための
方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での
環境パフォーマンスやテナントとの取り組み等を評価する「パフォーマンス・コン
ポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の
評価を獲得いたしました。
GRESBは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）
を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。投資先の選定や投資先との対話にGRESBデータを活用する投資家メンバーは、現在100機
関を超え、日本でも、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）をはじめ、複数の機関がGRESB評価結果を利用しています。2020年に実施されたGRESBリアルエス
テイト評価に は 、世界 で 1,229 の上場・ 非上場の 不動産会社 ・ ファンド が 参加しました 。 GRESB の 詳細については 、GRESB のウェブサイト をご覧く ださい
（https://gresb.com/）。
◼ グリーンビルディング認証 ４物件がBELS認証(省エネ格付)を取得済み
BELSは、国土交通省が定めた「建築物の省エネ性能表示のガイドライン（建築物のエネルギー消費
性能の表示に関する指針）」に基づく第三者認証制度の一つで、省エネルギー性能を客観的に評価し、
5段階の星マークで表示されます。
BELS認証獲得施設
界 鬼怒川 界 アルプス（フロント棟） クインテッサホテル大阪心斎橋 BEB5 軽井沢
（★★★★★） （★★★★） （★★★） （★★）
22
資産規模の着実な成長
星野リゾートグループ貸借物件（取得価格の合計） 星野リゾートグループ以外貸借物件（取得価格の合計）
（億円）
1,800
第7回公募増資 1,627億円
第6回公募増資 1物件 42億円
6物件 290億円 1,617億円 1,617億円
1,556億円 1,556億円
1,500 1,467億円 1,467億円
第5回公募増資
1物件 41億円
2020年11月2日
第4回公募増資 取得資産
2物件 77億円
1,200 1,134億円
第3回公募増資
6物件 428億円
1,091億円
931億円
900 900億円
界 遠州
第2回公募増資
8物件 72億円
600 第1回公募増資
24物件 183億円
425億円
333億円 333億円
300
150億円 150億円
0
上場時 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 2020年12月15日
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
時点
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
物件数 6物件 6物件 30物件 30物件 39物件 46物件 47物件 48物件 49物件 56物件 56物件 59物件 59物件 61物件 61物件 62物件
1口当たり
6,540円 8,324円 8,537円 9,144円 10,260円 11,104円 11,621円 11,956円 12,338円 12,796円 12,974円 13,174円 13,302円 12,860円
分配金
23
1口当たり分配金の推移
上場以来13期連続の増配を達成しましたが、変動賃料計算上、コロナの影響を受け始めた第15期の分配金は微減となりました。
また、本格的に影響を受ける第16期、第17期においては大きな減配を見込むものの、引き続き外部成長・内部成長・財務戦略の実行に
より、長期的な分配金の成長と安定性の向上を目指します。
（注）
1口当たり分配金（円） 投資口分割の実施 7th
6th
1
PO
5th PO 13,174 13,302
LTV（％） PO 12,974
12,860
12,796
4th 0.9
12,338
PO 11,956
11,621
3rd 11,104 0.8
PO
2nd 10,260
1st PO
0.7
9,144
PO
8,324 8,537 0.6
6,540
0.5
6,390
5,987
37.9%
34.9% 35.0% 35.8% 0.4
35.5% 38.2%
27.8% 37.9% 38.2%
35.7%
33.8%
0.3
20.6% 32.2%
25.7%
22.8%
0.2
18.6%
0.1
0
実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 実績 予想 予想
2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期）
本ページに関する注記はP58をご参照下さい。 24
新規取得物件の概要
マイクロツーリズム需要により業績好調なスポンサー物件「界 遠州」を高い利回りで取得。各地域の特徴的な文化を取り入れて
おもてなしをする、界オリジナルの「ご当地楽」の一環で、お茶処として名高い静岡県に位置する「界 遠州」では、茶畑や
お茶風呂などお茶を楽しむ滞在を提案し、近隣のお客様に多くお越し頂いています。
月別運営実績
界 遠州 ADR（円） RevPAR（円） 客室稼働率（％）
99.7%
50,000 98.1% 99.6%
本取得のポイント 45,000 85.5% 81.4% 81.7% 100
76.4%
・スポンサー星野リゾートの運営比率の向上 40,000 44,412 80.
・マイクロツーリズム需要獲得により業績好調 35,000 36,185
31,991
・償却後利回り5.9％、高利回りでの取得 30,000 34,977
37,283 60.
33,581 33,344 32.7% 34.3%
25,000 30,596 40.
27,886 44,238
20,000 37,170
15,000 28,704 27,142 28,583 30,028 20.
10,000 21,294
0.0
5,000 10,456 12,415
湖都の湯 0 -20
2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月