COMFORIA
RESIDENTIAL REIT
第19期（2020年1月期）決算説明資料
2020年3月
1
1 第19期（2020年1月期）ハイライト 4 今後の戦略
第19期末ポートフォリオ 4 今後の成長戦略 19
第19期ハイライト 5 成長目標の進捗状況 20
2 第19期（2020年1月期）決算 成長戦略に沿った外部成長実績 21
第19期決算実績 7 更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン） 22
稼働率の推移 8 資産運用報酬体系の変更について 23
賃料動向 9 5 業績予想
入替時・更新時の賃料動向 10 業績予想 25
第19期における入替時賃料変動率の分析 11 6 Appendix 28-
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み 12
財務運営①（第19期における財務活動） 13
財務運営②（第19期末の財務指標） 14
3 第20期（2020年7月期）について
公募増資の概要 16
第20期取得（予定）物件 17
2
1．第19期（2020年1月期）ハイライト
3
第19期末ポートフォリオ
≫ 東急不動産HDGの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中心としたポートフォリオを構築
資産規模(取得価格ベース) 第19期末時点ポートフォリオマップ
東京都心 45物件 準都心 67物件
126 物件 2,266 億円
その他東京圏 6物件 その他中核都市 8物件
①投資エリア(賃貸住宅) ②最寄駅からの徒歩分数(賃貸住宅)
その他中核都市 10分超
その他東京圏 5.7% 3.5%
東京都心
2.5% 5分超10分以内
41.4% 5分以内
35.1% 61.3%
東京23区 平均徒歩分数
91.8 % 4.9 分
準都心
50.4%
東京23区中心 駅近物件中心
③投資対象 ④築年数 ⑤部屋タイプ(賃貸住宅)
ラージ
15年超 5年以内 ファミリー
運営型賃貸住宅 賃貸住宅 0.3% 店舗等
11.4% 18.4% 9.8%
4.0% 96.0% 0.5%
シングル・
賃貸住宅 平均築年数 5年超
コンパクト
10年以内 シングル
96.0% 10年超
11.1年 12.3% 89.4% 48.9%
15年以内 コンパクト
57.8% 40.5%
（注）「投資エリア」、「投資対象」及び「部屋タイプ」の区分並びに「最寄駅からの徒歩分数」、「平均徒歩分数」及び「平均築年数」の計算方法は、後記「注記事項（※1）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。） 4
第19期ハイライト
過去最高 前期比 過去最高 前期末比
1口当たり分配金 5,295円 +2.2％ 1口当たりＮＡＶ 262,432円 +4.3％
運用サマリー 概 要
過去最高
入替時賃料変動率 入替時賃料変動率は8期連続プラス成長
内
部 + 7.9％
成
賃料単価上昇率 法人需要や人口流入等を背景に、平均稼働率96.6％と高稼働を維持
+0.9％
長
(期中継続保有物件)
第
19 継続的な資産入替の実施による資産規模拡大と東京23区比率の上昇
外
期 資産入替の実施 ➢ 資産規模7億円増（取得1物件23億円、譲渡1物件16億円）
部
成
長
（東京23区比率） 91.8％
（賃貸住宅） ➢ 東京23区比率の向上（第18期末91.0％ 第19期末91.8％）
（賃貸住宅）
内部留保総額は733百万円に増加。分配金水準の安定化を目的として、
財
務
内部留保の拡充 + 172百万円 将来的に想定される大規模修繕工事等の一時費用に充当予定
7年連続となる公募増資により、「東京23区」「駅近」を中心とした
公
募
資産規模の拡大 + 158億円
（取得価格ベース）
継続的な外部成長を実現（6物件 計145億円）
第 増
資 継続的な資産規模拡大の観点から取得余力（340億円）を確保
20
期
等 LTV低減 50.0％ 49.4％ ➢ 取得余力を活用し、東京23区の賃貸住宅を2020年3月30日取得予定
第19期末 2020年3月末見込 （1物件13億円）
新型コロナウイルスの感染拡大
物件運営に関し、現時点において特段の影響はみられていないが、今後の動向を注視
による運営への影響
（注） 「1口当たりＮＡＶ」 及び「入替時賃料変動率」の計算方法につきましては、後記「注記事項（※2）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。）
5
2．第19期（2020年1月期）決算
6
第19期決算実績
≫ 新規物件取得及び賃料単価上昇等により、前期実績及び業績予想を上回る1口当たり分配金を実現
1. 第18期及び第19期の比較 （単位：百万円）
第19期予想
第18期実績 第19期実績 対前期比 対予想比
項目 主な変動要因 （2019.9.13） 主な変動要因
① ② ②－① ②－③
③
営業収益 8,652 8,790 +137 ➤営業収益 +137 8,504 +285 ➤営業収益 +285
18期取得物件通期影響 +81 譲渡益計上 +211
営業利益 3,978 4,106 +127 19期取得物件他 +38 3,809 +297 既存物件他（賃料収入等） +86
既存物件（賃料収入等） +50
当期純利益 売却物件 ▲11
3,448 3,562 +114 （非繁忙期影響等） ▲32 3,259 +303
➤営業費用 ▲11
圧縮積立金（純額） （注） ▲128 ▲169 ▲40 ➤営業費用 +10 40 ▲210 既存物件（修繕費等） +9
既存物件（非繁忙期影響等） ▲90
固都税（2018年取得分） 売却物件 +1
分配金総額 3,319 3,393 +73 +22 3,300 +92
資産運用報酬 +42 控除対象外消費税（譲渡影響） ▲11
１口当たり当期純利益（円） 5,383 5,559 +176 消費増税による影響 +26 5,086 +473 その他営業費用 ▲11
その他営業費用 +10
１口当たり分配金（円） 5,180 5,295 +115 5,150 +145 ➤営業外費用 ▲4
➤営業外費用 +13
支払利息等 +13 支払利息等 ▲4
発行済投資口数（口） 640,834 640,834 ー 640,834 ー
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第18期実績と第19期実績の比較）
対第18期実績
うち賃料上昇等 +115円 / +2.2％
+79円
第19期実績
第18期実績
5,295円
5,180円
1口当たり 賃料上昇及び 18期取得物件通期影響 資産運用報酬 消費増税 その他費用等 譲渡益及び 1口当たり
当期純利益 非繁忙期影響 及び による影響 圧縮積立金 当期純利益
（譲渡益除く） （譲渡益除く）
19期取得物件等 による影響
5,120円 5,230円
外部・内部成長による賃貸事業損益増加により、資産運用報酬や消費増税のマイナス影響を吸収し、プラス成長
賃貸事業損益 その他費用等 その他
（譲渡益除く）
7
稼働率の推移
≫ 平均稼働率は96％台と引き続き好調に推移
稼働率の推移（第17期－第19期、全体・エリア別）
第16期 第17期 第18期 第19期
100.0%
95.0%
90.0%
85.0%
第17期平均稼働率：96.6% 第18期平均稼働率：96.9% 第19期平均稼働率：96.6%
80.0%
東京都心 準都心
75.0%
その他東京圏 その他中核都市
ポートフォリオ全体
70.0%
期末
月末稼働率 2018.7 2018.8 2018.9 2018.10 2018.11 2018.12 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1
物件数
東京都心 96.8% 96.5% 96.9% 97.0% 96.6% 96.7% 96.1% 96.8% 97.0% 96.4% 95.9% 96.5% 96.9% 96.0% 96.1% 95.7% 96.1% 96.0% 96.3% 45
準都心 96.7% 96.9% 96.8% 96.0% 96.2% 95.6% 96.1% 97.1% 97.0% 96.6% 96.3% 96.9% 97.0% 96.9% 97.1% 97.1% 96.9% 96.8% 97.0% 67
その他東京圏 95.6% 94.5% 99.1% 98.9% 99.4% 99.5% 98.8% 99.4% 98.7% 98.5% 98.7% 99.0% 98.8% 98.4% 98.3% 98.7% 99.0% 98.8% 98.1% 6
その他中核都市 95.9% 95.9% 96.7% 97.0% 96.4% 95.8% 96.9% 98.5% 97.5% 95.3% 96.1% 95.9% 96.1% 96.2% 96.5% 96.0% 96.0% 95.8% 96.4% 8
ポートフォリオ全体 96.6% 96.6% 97.0% 96.7% 96.6% 96.4% 96.4% 97.3% 97.2% 96.5% 96.3% 96.8% 97.0% 96.6% 96.7% 96.5% 96.7% 96.5% 96.7% 126
8
賃料動向
1. 第19期における賃料単価動向
≫ 入替時賃料増額等により、ポートフォリオ全体の賃料単価上昇が実現
（円）
13,100
対前期末比
13,000 0.9%上昇
+
12,900 レントギャップ
+5.0%
12,800
期中継続保有物件 第18期末 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 第19期末
賃料単価(円/坪) 12,910 12,920 12,941 12,959 12,977 12,994 13,030
対第18期末比 ― +0.1% +0.2% +0.4% +0.5% +0.7% +0.9%
（注）レントギャップとは、直近1年間の新規成約賃料をマーケット賃料とし、既存テナントがマーケット賃料で成約したと仮定した場合の現行契約賃料との乖離率をいいます。
2. ヒストリカルデータ
≫ ポートフォリオ全体の賃料単価は安定的に上昇
賃料単価変動率の推移
1.5%
期中継続保有物件の賃料単価変動率
0.9% 0.9%
1.0%
0.7% 0.7%
0.5% 0.5%
0.5%
0.2%
0.0%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
9
入替時・更新時の賃料動向
≫ 賃料変動率は入替時・更新時ともに増加傾向が継続。入替時賃料変動率は8期連続プラス成長を実現。
1-1. 第19期における入替時の賃料動向 2-1. 第19期における更新時の賃料動向
戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率 戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率
増額 822戸 90.1% 11,085千円 8.7% 増額 346戸 27.6% 2,148千円 +3.0%
据置 37戸 4.1% ― ― 据置 909戸 72.4% ― ―
減額 53戸 5.8% ▲214千円 ▲4.0% 減額 0戸 0.0% ― ―
計 912戸 100.0% 10,871千円 +7.9% 計 1,255戸 100.0% 2,148千円 +1.1%
1-2. ヒストリカルデータ 2-2. ヒストリカルデータ
① 入替時賃料変動戸数比率の推移 減額 据置 増額 ① 更新時賃料変動戸数比率の推移
100% 減額 据置 増額
100%
9.3% 6.4% 14.7% 18.2% 14.3% 27.2% 21.8% 27.6%
80% 80%
54.1%
62.9%
60% 75.7% 74.0% 76.2% 79.6% 60%
87.9% 90.1%
90.3% 93.4% 85.3% 85.6%
40% 9.9% 40% 81.8% 78.2%
11.0% 72.8% 72.4%
20% 36.0% 9.7% 9.8% 8.9% 20%
26.2% 8.2% 4.7% 4.1%
14.6% 16.1% 14.9% 12.2% 0.4% 0.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0%
0% 7.4% 5.8% 0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
（注）定期借家契約満了後の継続新規契約につきましては、入替に含めず更新として集計しています。
② 入替時賃料変動率の推移 ② 更新時賃料変動率の推移
10% 1.5%
入替時賃料変動率 7.9% 更新時賃料変動率
6.8% 1.1%
8%
5.7% 0.8% 0.8%
6% 4.6% 1.0%
3.4% 3.7% 0.6% 0.5%
4% 0.5% 0.4%
1.5% 8期連続プラス成長 0.5% 0.3%
2% 1.0%
0% 0.0%
-2%
-4% -0.5%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 10
第19期における入替時賃料変動率の分析
1. 第19期における類型別入替時賃料変動率
① エリア別 ② 最寄り駅からの徒歩分数別 ③ 築年数別
東京23区
9.4% 9.5%
8.7%
7.4% 7.3% 7.0% 6.9%
6.5%
4.8% 東京都心
千代田
都心 中央・港 +8.7%
0.7%
副都心 新宿・渋谷 +9.8%
東京都心 準都心 その他東京圏 その他 準都心 5分以内 5分超 4年以内 4年超～ 8年超～ 12年超
中核都市 文京・豊島 8年以内 12年以内
城北 北・板橋 +9.6%
城西 中野・ 杉並 +6.4% 築年数にかかわらず賃料上昇が継続
東京23区を中心に 城南
品川・目黒
+6.7%
駅近物件を中心に
大田・世田谷
賃料上昇が継続 台東・墨田
賃料上昇が継続 専有部のバリューアップ等により
城東 江東・荒川 +7.0%
12年超の物件でも賃料上昇
2. ヒストリカルデータ
エリア別入替時賃料変動率
+10.0%
東京23区
東京23区 （
（ 東京都心
東京都心 準都心 ））
準都心 東京23区
+8.0% その他東京圏 その他中核都市
その他東京圏 その他中核都市
+6.0%
賃料上昇率は
+4.0%
増加傾向が継続
+2.0%
+0.0%
-2.0% その他東京圏
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期
その他中核都市
東京都心 +1.5% +1.2% +3.8% +4.5% +6.2% +7.0% +8.0% +9.4% 45物件
準都心 +0.3% +2.4% +3.1% +3.0% +3.7% +5.0% +6.4% +7.4% 67物件
個別物件の影響が
東京23区 +1.0% +1.7% +3.5% +3.9% +5.1% +6.1% +7.2% +8.5% 112物件
反映されやすいが、
その他東京圏 -2.0% -1.2% +1.5% +1.1% +2.2% +4.7% +4.2% +4.8% 6物件
その他中核都市 +1.1% -0.8% +2.0% +1.2% +0.9% -0.1% +2.4% +0.7% 8物件 引き続き堅調に推移
ポートフォリオ全体 +1.0% +1.5% +3.4% +3.7% +4.6% +5.7% +6.8% +7.9% 126物件 11
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み
≫ ポートフォリオクオリティを意識した資産入替に加え、収益力の向上に向けた施策を実施
1. 第19期の資産入替
133 コンフォリア銀座EAST弐番館（2019年9月30日取得） 78 コンフォリア新栄（2019年12月25日譲渡）
所在地 東京都中央区 所在地 愛知県名古屋市
東京メトロ日比谷線他 譲渡価格 1,870百万円
「八丁堀」駅 徒歩4分
最寄駅 鑑定評価額 1,740百万円
東京メトロ有楽町線
「新富町」駅 徒歩5分
譲渡益 211百万円
取得価格 2,380百万円 入替 賃貸可能戸数 144戸
鑑定評価額 2,450百万円（取得時）
竣工年月 2009年5月
鑑定NOI利回り 4.3%
東京23区比率（賃貸住宅）が0.8pt上昇
賃貸可能戸数 61戸
竣工年月 2003年8月 譲渡益のうち172百万円を内部留保
（注）「鑑定NOI利回り」の計算方法につきましては、後記「注記事項（※3）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。）
2. 大規模修繕工事 3. 専有部バリューアップ工事
≫ 経年劣化した外壁タイル・防水機能等改修工事等により物件機能を維持 ≫ テナント退去時の原状回復工事に合わせ、バリューアップ工事を実施
Before After After コンフォリア
物件名
たまプラーザ（築14.9年）
完工 2019年7～9月
床・壁貼替え
水廻り改修（洗面所、トイレ
工事内容
等）
電気温水器交換 など
工事金額 6百万円(貸主負担分)
物件名 コンフォリア用賀（築14.1年） Before After
(工事前)
4区画 383千円
完工 2019年12月 月額賃料
(工事後)
工事金額 32百万円 4区画 427千円（+44千円）
12
財務運営①（第19期における財務活動）
1. デットファイナンスの概況及び返済時期の分散状況
≫ 借入年限長期化と返済期限の更なる分散を意識した運用を継続
① 主な財務指標 ② 第19期における借換え実績
借換前 借換後
財務指標 平均残存年数 加重平均金利 総資産LTV
借入額 1,350百万円 借入額 1,350百万円
第18期末 4.6年 0.60％ 50.1％
借入年数 6.0年 平均借入年数 8.5年
第19期末 4.2年 0.60％ 50.0％ 平均金利 0.90％ 加重平均金利 0.55％
（百万円）
15,000
既存借入金 第19期新規借入 第1～7回投資法人債（既発）
コミットメントライン105億円
10,000
1,000
1,000
3,000 1,000
5,000 8,800 7,800 9,400 9,270 9,650 8,500
6,000 8,300 6,520 5,860 7,050 6,950
4,925 6,560 2,000
3,395
2,200
1,350 1,500 1,500
0
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第46期 第47期 第48期
加重平均金利 0.47％ 0.65％ 0.41％ 0.55％ 0.62％ 0.65％ 0.48％ 0.56％ 0.51％ 0.72％ 0.62％ 0.65％ 0.59％ 0.68％ 0.70％ 0.61％ 0.55％ 0.95% - 0.90％
2. 総資産LTVの推移
≫ 適切なLTVコントロールにより、今後の取得余力を確保
55%
LTV55％までの取得余力
51.6% 51.8%
50.8% 51.0% 第18期末時点 約267億円
50.6% 50.5% 50.1%
49.7% 49.8% 50.0%
第19期末時点 約272億円
50%
第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末
（注）「平均残存年数」及び「加重平均金利」、「総資産LTV」の計算方法並びに「取得余力」の定義につきましては、後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。 ）
13
財務運営②（第19期末の財務指標）
1. 有利子負債の状況 3. 主な財務指標の推移
第17期末 第18期末 第19期末 ① 残存年数と加重平均金利
（2019年1月末） （2019年7月末） （2020年1月末）
1.5% 4.3 年 4.3 年 4.2 年 4.4 年 4.3 年 4.6 年 4.2 年 5.0 年
3.9 年 3.9 年
有利子負債残高 116,030百万円 123,530百万円 123,530百万円 1.2% 3.4 年 4.0 年
平均残存年数 4.3年 4.6年 4.2年 0.9% 3.0 年
0.87% 0.87%
加重平均金利 0.62% 0.60% 0.60% 0.6% 2.0 年
0.66% 0.68% 0.68% 0.64% 0.64% 0.62% 0.60% 0.60%
0.3% 1.0 年
総資産LTV 51.8% 50.1% 50.0%
0.0% 0.0 年
鑑定LTV 47.4% 45.3% 44.2% 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末
残存年数 加重平均金利
格付 AA-（安定的） AA-（安定的） AA-（安定的）
② 固定金利比率
（注1）「有利子負債残高」及び「鑑定LTV」の計算方法につきましては、 後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。
（注2）株式会社日本格付研究所より信用格付を付与されております。 100% 2.2% 2.5%
12.1%13.0%11.3%12.7% 6.4% 6.4%
21.2% 15.8%
80%
2. 金融機関別借入残高(第19期末時点) 60%
97.8%97.5%
87.9%87.0%88.7%87.3% 93.6%93.6%
単位：百万円 40% 78.8% 84.2%
きらぼし銀行 りそな銀行
1,000 1,000 七十七銀行 20%
信金中央金庫 500
1,825 第四銀行 0%
福岡銀行 500 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末
2,825 太陽生命保険
500 固定 変動
農林中央金庫 日本生命保険
3,325 みずほ信託銀行
三菱UFJ銀行
500 ③ 長期有利子負債比率
5,825
32,325
三井住友銀行 100% 1.1% 5.9% 7.1%
8,840 14.7% 22.0% 13.5% 9.3% 12.7% 18.0% 13.8%
13.7%
80%
60%
日本政策投資銀行
90.7% 87.3% 85.2% 82.0% 86.2% 94.1% 92.9%
17,710 40% 85.3% 78.0% 86.5%
三井住友信託銀行
18,145 20%
みずほ銀行
17,710 0%
第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末
長期 一年以内長期 短期
14
3．第20期（ 2020年7月期）について
15
公募増資の概要
1. オファリング・ハイライト 2. 財務基盤の安定性を意識したLTVコントロール
≫ 上場以降、7年連続7回目の公募増資を実施 ≫ 総資産LTV50％前後を意識しつつ、適切にLTVをコントロール
55.0%
オファリング形態 国内オファリング
発行決議日 ： 2020年1月7日 （火）
51.8%
条件決定日 ： 2020年1月15日（水）
日程 51.0%
払込日 ： 2020年2月3日 （月）
受渡日 ： 2020年2月4日 （火） 49.7% 49.8%
50.1% 50.0%
50.0% 49.4%
49.2%
発行価格 / 発行価額 332,328 円 / 321,591円
コンフォリア
発行口数 /払込金額 30,790口（うち、親引け3,079口） / 9,901百万円 西馬込HILLSIDE 取得余力を
活用した
発行済投資口数 671,624口 東京都大田区 物件取得
47戸
2020年3月取得予定
需要倍率 27.3倍（一般：36.8倍 機関：21.0倍）
45.0%
第10期末 第11期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 公募増資等・ 2020年3月末
（注）「発行口数」及び「払込金額」は、2020年2月19日（払込日）の第三者割当増資を含んだものを記載 （2015年7月期末） （2016年1月期末） （2018年7月期末） （2019年1月期末） （2019年7月期末） （2020年1月期末） 取得予定資産 見込
しています。 取得後
≫ 「東京23区」「駅近」を中心としたポートフォリオ構築と財務基盤の 3. 投資口価格及びNAVの向上
両面で安定性向上に資するオファリングを実施 ≫ 発行決議から条件決定までの投資口価格は指数対比+1.7％と堅調に推移。
発行決議日 取得予定資産 この結果、第18期末対比は投資口価格+8.3％、1口当たりNAV+5.6％と共に向上
増減額 / 率
現在 取得後 （円）
400,000
資産規模 2,266億円 2,411億円 +145億円 投資口価格 東証REIT指数 1口当たりNAV
投資口価格 +8.3％
360,000 第18期末 三割払込日
物件数 126物件 132物件 +6物件 （2019年7月31日） （2020年2月19日）
325,500円 352,500円
賃貸住宅における 320,000
東京23区比率
91.8％ 91.6％ ▲0.2pt
1口当たりNAV +5.6％
280,000
1口当たり分配金 5,150円 5,260円 +110円 / +2.1％ 第18期末 三割払込日
（2019年7月31日） （2020年2月19日）
総資産LTV 50.1％ 49.2％ ▲0.9pt 240,000 251,529円 265,711円
取得余力 267億円 340億円 +73億円 200,000
2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月
（注）取得予定資産取得後の各数値のうち、「1口当たり分配金」については、2020年1月7日公表の数値を記 （注）東証REIT指数は、2019年1月4日の終値(1,750.87pt)を同日の投資口価格の終値である272,300円と同一の数値
載しています。 であると仮定した値の推移を示しています。
16
第20期取得（予定）物件
スポンサーによる開発物件（公募増資）
135 コンフォリア東新宿ステーションフロント 134 コンフォリア滝野川 136 コンフォリア江坂広芝町
所在地 東京都新宿区 所在地 東京都北区 所在地 大阪府吹田市
取得価格 5,540百万円 取得価格 3,430百万円 取得価格 1,700百万円
鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.7%
賃貸可能戸数 104戸 賃貸可能戸数 112戸 賃貸可能戸数 99戸
竣工年月 2017年3月 竣工年月 2018年9月 竣工年月 2017年7月
スポンサーによるウェアハウジング物件（公募増資） 運用会社独自ルート物件
137 コンフォリア木場親水公園 138 コンフォリア中落合 139 コンフォリア早稲田DEUX 140 コンフォリア西馬込HILLSIDE
2020年3月30日取得予定
所在地 東京都江東区 所在地 東京都新宿区 所在地 東京都新宿区 所在地 東京都大田区
取得価格 1,294百万円 取得価格 1,489百万円 取得価格 1,056百万円 取得価格 1,330百万円
鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.3%
賃貸可能戸数 54戸 賃貸可能戸数 62戸 賃貸可能戸数 50戸 賃貸可能戸数 47戸
竣工年月 2014年12月 竣工年月 2011年3月 竣工年月 2000年3月 竣工年月 2015年7月
17
4．今後の戦略
18
今後の成長戦略
外部成長戦略 財務戦略
➢ スポンサー開発物件を中心とした継続的な成長
➢ 公募増資を活用した適切なLTVコントロール
➢ 資産入替によるポートフォリオの質的向上の推進
➢ 大規模修繕工事等の費用増に対する圧縮積立金の活用
➢ スポンサーグループとの長期固定契約による運営型賃貸住宅の組入推進
内部成長戦略 その他
➢ 東京23区を中心とした賃料収入増の実現 ➢ ESGに対する取組みの推進
➢ 平均稼働率の維持・向上の実現 ➢ ブランド価値向上に資する施策の実施
更なる資産規模拡大 安定的な財務運営
スポンサーグループ
ポートフォリオクオリティ向上 投資主価値向上
開発物件を
中心とした組入
【資産規模】 【東京23区比率】 【LTV】 【時価総額】
運用資産の 2020年1月末 2020年1月末 2020年1月末 2020年1月末
出資
競争力強化
2,266億円 91.8% 50.0% 2,287億円
他 （賃貸住宅） 投資家
賃料収入増・平均稼働率向上の実現 【内部留保累計】
2020年1月末 巡航分配金の向上
入替
【入替時賃料変動率】 【平均稼働率】
外部 733百万円
2020年1月期 2020年1月期 大規模修繕工事等の一時費用へ充
当し、分配金水準安定化に活用
+7.9% 96.6%
19
成長目標の進捗状況
≫ 巡航分配金5,100円（第19期）、資産規模2,425億円（2020年3月末見込）となり、中期目標に向けて着実に成長
成長戦略（2018年2月～）
巡航分配金
5,300円
5,180円 5,180円
5,295円 5,280円
5,500円
資産規模
4,985円
4,788円 +100円 3,000億円
4,681円 5,100円
5,000円
4,800円
4,600円
4,051円 4,400円
第7回
公募増資
分配金実績 第6回
公募増資
3,900円
巡航分配金 第5回
公募増資
第4回
公募増資
+158億円
2,425億円 2,425億円
2,266億円
2,259億円
2,021億円 2,060億円
1,874億円 1,885億円
資産規模
上場
712億円
第6期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期(予) 第21期(予)
項目
（2013年7月期） （2017年7月期） （2018年1月期） （2018年7月期） （2019年1月期） （2019年7月期） （2020年1月期） （2020年7月期） （2021年1月期）
中期目標
東京23区比率
（賃貸住宅）
96.3% 90.4% 90.4% 90.9% 90.9% 91.0% 91.8％ 91.6％ 91.6％ 引き続き
賃貸住宅における
平均徒歩分数 5.2分 4.8分 4.9分 4.8分 4.8分 4.9分 4.9分 4.8分 4.8分 東京23区比率
NOI利回り 5.3％ 5.2％ 5.2％
90%程度を目安に
5.7% 5.2% 5.3% 5.2% 5.2% 5.2%
ポートフォリオを
信用格付 A+ AA- 構築
（安定的） （安定的）
（注）NOI利回りは、期末保有物件における実績(予想)NOIの年換算額を取得価格で除しています。
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成長戦略に沿った外部成長実績
≫ 公募増資を活用した資産規模拡大に加え、資産入替推進により、譲渡益を投資主還元するとともに内部留保を拡充
現成長戦略に沿った外部成長
成長戦略に沿った外部成長（第16期(2018年7月期)以降）
入替
第15期末 第19期末 差異 譲渡益計 内部留保計
公募増資 期中取得 期中譲渡
① ② ②－① （百万円） （百万円）
物件数 111 13 7 5 126 15
資産規模(百万円)
（取得価格ベース）
188,536 26,477 15,940 4,282 226,671 38,134
東京23区比率
1,013 733
（賃貸住宅）
90.4% 92.8% 79.7% 5.8% 91.8% 1.4pt
平均徒歩分数 4.9分 5.3分 4.5分 5.4分 4.9分 －
（賃貸住宅）
公募増資時取得(代表例) 期中取得(代表例) 期中譲渡(代表例) 投資主還元と内部留保拡充
投資主還元
125 コンフォリア渋谷WEST 120 コンフォリア新宿 78 コンフォリア新栄
280百万円
うち内部留保取崩
23百万円
譲渡益計
入替 1,013百万円 内部留保累計
733百万円
所在地 東京都目黒区 所在地 東京都新宿区 所在地 愛知県名古屋市
取得価格 5,397百万円 取得価格 2,150百万円 譲渡価格 1,870百万円 大規模修繕工事等
鑑定評価(取得時) 5,610百万円 鑑定評価(取得時) 2,300百万円 鑑定評価額 1,740百万円 の一時的な費用増
賃貸可能戸数 124戸 賃貸可能戸数 65戸 賃貸可能戸数 144戸
竣工年月 2015年10月 竣工年月 2018年3月 竣工年月 2009年5月 に充当予定
第19期末時点 21
更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン）
≫ 東急不動産は東京23区を中心として計26物件(2,990戸)を開発
1. スポンサーによる東京23区の賃貸住宅を中心とした開発状況
● 賃貸住宅
● 運営型賃貸住宅
(注) 2020年3月17日時点におけるスポンサーによる賃貸住宅、学生マンションにかかる開発物件の状況を記載しています。
なお、現時点において本投資法人による具体的な取得予定はありません。
2. 東急不動産ホールディングスグループの循環型再投資事業
東急不動産ホールディングスグループは、2017年5月に発表した「中期経営計画2017－2020」にお
いて、前中期経営計画に引き続き、2つの基本方針の1つとして「関与アセット拡大」を掲げていま
す。下図に記載のとおり、開発・取得、保有、運用、資金回収、再投資というサイクルで賃貸事業
のポートフォリオの拡充を図る「循環型再投資事業」を推進し、持続的な事業サイクルの実現に取
り組むことで、関与アセットの拡大を進めています。
東急不動産ホールディングスグループ：アセットマネジメント・プロパティマネジメントなど
資産価値向上
出 資 上場REIT（本投資法人等）
運 用
配 当 私募REIT
資金回収
（個人） （注）
物件拠出
所在 物件数 戸数 お客さま 賃料等
保 有 循環型再投資
東京23区 21物件 2,160戸
賃貸サービスの提供等
その他東京圏 ― ―
その他中核都市 5物件 830戸 （法人）
開発 ・ 取得
合計 26物件 2,990戸 （出所）東急不動産ホールディングス「2017統合報告書」を基に本資産運用会社が作成
（うち竣工済） 14物件 1,467戸 （注）上記の図ではREITへ物件を拠出する場合について掲載していますが、REIT以外に物件を売却することもあります。
22
資産運用報酬体系の変更について
投資主利益との連動性を高め、更なる投資主価値向上に向けインセンティブを導入
1. 資産運用報酬体系変更の概要
現行 変更案
運用報酬Ⅰ 前期末総資産×0.3％（年率） 前期末総資産×0.2％（年率）
（総資産連動報酬）
リバランスによる投資主利益と
資産運用報酬の連動性を強化
運用報酬Ⅱ 経常ＣＦ×3.0％ 経常ＣＦ×5.4％
（利益連動報酬）
運用報酬Ⅲ 不動産取得・譲渡価額×1.0％ 不動産取得・譲渡価額×1.0％
（取得・譲渡報酬） （利害関係者取引の場合0.5％） （利害関係者取引（ウェアハウジング除く）の場合0.5％）
資産成長と分配金成長に対する
インセンティブを強化
新 運用報酬Ⅴ ―
経常CF×1口当たり経常CF成長率×10％
設（インセンティブ） ただし、負の値になる場合は報酬は生じない
（注）2020年4月22日開催予定の第6回投資主総会における承認が前提となります。
2. 変更案を適用した場合の試算値【第21期（2021年1月期）予想】 3. J-REIT各社の資産運用報酬一覧
1.00% 平均3,043億円
運用報酬Ⅰ・Ⅱ計 変更前：555百万円 変更後：555百万円
0.80%
運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 運用報酬Ⅴ (百万円) 資
産
運
総資産連動 用 総 0.60%
変更前 398 71.8％ 156 報資
報酬比率
酬産 平均0.47％
比対
率 比 0.40%
（
▲132 リバランス +132 年 【変更前】0.42％
率 0.20%
） 【変更後】0.42％
総資産連動
変更後 265 報酬比率 47.7％ 289 2
0.00%
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000
総資産額（億円）
（注）第21期の運用状況の予想の前提数値をもとに算出した試算値であり、実際の報酬額と一致しない可能性があります。 （注）2019年11月までの公表データを基に本資産運用会社が試算しています。
23
5．業績予想
24
業績予想
≫ 公募増資、新規物件取得等による影響を踏まえ、第20期及び第21期分配金をそれぞれ5,280円及び5,300円と予想
1. 第20期・第21期業績予想 （単位：百万円）
第19期実績 第20期予想 対前期比 第21期予想 対予想比
項目 主な変動要因 主な変動要因
① ② ②－① ③ ③－②
営業収益 8,790 9,028 +238 ➤営業収益 +238 9,018 ▲10 ➤営業収益 ▲10
20期取得物件 +367 20期取得物件通期影響 +38
営業利益 4,106 4,064 ▲42 既存物件（繁忙期影響等） +125 4,078 +13 既存物件（非繁忙期影響等） ▲48
売却物件（売却益剥落等） ▲255
当期純利益 3,562 3,503 ▲59 3,507 +4 ➤営業費用 ▲24
➤営業費用 +280 20期取得物件通期影響 +3
圧縮積立金（純額）（注） ▲169 42 +212 20期取得物件
51 +9
+107 既存物件（非繁忙期影響等） ▲78
分配金総額 既存物件（繁忙期影響等） +152 固都税（2019年取得分）
3,393 3,546 +152 3,559 +13 +18
売却物件 ▲16 資産運用報酬 +30
１口当たり当期純利益（円） 5,559 5,220 ▲339 消費増税による影響 +14 5,223 +3 その他営業費用 +2
その他営業費用 +23
１口当たり分配金（円） 5,295 5,280 ▲15 5,300 +20
➤営業外費用 +9
➤営業外費用 +15
発行済投資口数（口） 640,834 671,624 +30,790 支払利息等 671,624 ー 支払利息等 +9
+15
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第19期実績と第20期予想の比較 及び 第20期予想と第21期予想の比較）
対第19期実績 対第20期予想
▲15円 / ▲0.3％ +20円 / +0.4％
第19期実績 第20期予想 第21期予想
5,295円 5,280円 5,300円
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
96.6％ 96.7％ 非繁忙期に 固定資産税 資産運用 96.8％
20期 売却物件 繁忙期 固定資産税 消費増税に 支払 増資による 20期
取得物件 による影響 影響等 費用化影響 よる影響 利息等 影響 取得物件 よる影響等 費用化影響 報酬等
通期影響
1口当たり 1口当たり
当期純利益 1口当たり 当期純利益
当期純利益 （譲渡益除く）
（譲渡益除く） 公募増資による新規取得物件の影響等により、固定資産税増加、 （譲渡益除く）
第20期取得物件の通期影響や非繁忙期による
5,230円 消費増税、繁忙期によるマイナス影響を吸収し、概ね横ばい 5,220円 プラス影響等により、上振れを予想 5,223円
賃貸事業損益 その他費用等 その他 賃貸事業損益 その他費用等
25
Memo
26