COMFORIA
RESIDENTIAL REIT
第18期（2019年7月期）決算説明資料
2019年9月
1
1 第18期（2019年7月期）ハイライト 3 今後の戦略
第18期末ポートフォリオ 4 今後の成長戦略 18
第18期ハイライト 5 今後の成長目標 19
2 第18期（2019年7月期）決算 成長戦略に沿った外部成長実績 20
第18期決算実績 7 更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン） 21
稼働率の推移 8 サステナビリティへの取り組み 22
賃料動向 9 4 業績予想
入替時・更新時の賃料動向 10 業績予想 27
第18期における入替時賃料変動率の分析 11 5 Appendix 29-
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み 12
第18期取得物件・第19期取得予定物件 13
財務運営①（第18期における財務活動） 14
財務運営②（第18期末の財務指標） 15
戦略の着実な実践と投資口価格パフォーマンス 16
2
1．第18期（2019年7月期）ハイライト
3
第18期末ポートフォリオ
≫ 東急不動産HDGの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中心としたポートフォリオを構築
資産規模(取得価格ベース) 第18期末時点ポートフォリオマップ
東京都心 44物件 準都心 67物件
126 物件 2,259 億円
その他東京圏 6物件 その他中核都市 9物件
①投資エリア(賃貸住宅) ②最寄駅からの徒歩分数(賃貸住宅)
その他中核都市 10分超
6.4% 3.6%
その他東京圏 東京都心
2.5% 40.4% 5分超10分以内 5分以内
36.0% 60.4%
東京23区 平均徒歩分数
準都心
50.6%
91.0 % 4.9 分
東京23区中心 駅近物件中心
③投資対象 ④築年数 ⑤部屋タイプ(賃貸住宅)
ラージ 店舗等
12年超 4年以内 ファミリー
運営型賃貸住宅 賃貸住宅 0.3% 0.5%
44.9% 15.3% 9.7%
4.0% 96.0%
シングル・
賃貸住宅 平均築年数 コンパクト
96.0% 10.5年 89.5%
コンパクト シングル
39.5% 50.0%
8年超12年以内 4年超8年以内
25.4% 14.4%
（注）「投資エリア」、「投資対象」及び「部屋タイプ」の区分並びに「最寄駅からの徒歩分数」、「平均徒歩分数」及び「平均築年数」の計算方法は、後記「注記事項（※1）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。） 4
第18期ハイライト
過去最高 前期比 過去最高 前期末比
1口当たり分配金 5,180円 ±0 ％ 1口当たりＮＡＶ 251,529円 +6.0％
運用サマリー 概 要
◼ 6年連続となる公募増資による物件取得（9物件 計186億円）
外
部
成
資産規模の拡大 + 198億円
（取得価格ベース）
◼ 継続的な資産入替の実施（取得1物件22億円、譲渡1物件10億円）
長 → 資産規模12億円増
過去最高
内
入替時賃料変動率 + 6.8％ ◼ 入替時賃料変動率は7期連続プラス成長
第 部
18 成
長 賃料単価上昇率
期 (期中継続保有物件) + 0.9％ ◼ 法人需要や人口流入等を背景に、平均稼働率96.9％と高稼働を維持
財 ◼ 内部留保総額は563百万円に増加。分配金水準の安定化を目的として、
務
内部留保の拡充 + 149百万円 将来的に想定される大規模修繕工事等の一時費用に充当予定
ビサ
継続的な取り組み MSCIジャパンESG ◼ サステナビリティ方針の策定及びマテリアリティの特定（2019年4月）
リス
セレクト・リーダーズ
テテ の推進 ◼ MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組入れ（2019年5月）
ィナ 指数組入れほか
第 外 第18期末
2019年9月末
部 ◼ 独自ルートを活用し、 東京23区比率 見込み
19
期
成
長
資産規模の拡大
+ 23億円
（取得価格ベース）
東京都心部の賃貸住宅を取得 （賃貸住宅）
91.0% 91.1%
（注） 「1口当たりＮＡＶ」 及び「入替時賃料変動率」の計算方法につきましては、後記「注記事項（※2）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。）
5
2．第18期（2019年7月期）決算
6
第18期決算実績
≫ 新規物件取得及び賃料単価上昇等により譲渡益減少分を吸収し、前期実績と同額である1口当たり分配金5,180円を実現
1. 第17期及び第18期の比較 （単位：百万円）
第18期予想
第17期実績 第18期実績 対前期比 対予想比
項目 主な変動要因 （2019.3.14） 主な変動要因
① ② ②－① ②－③
③
営業収益 8,128 8,652 +523 ➤営業収益 +523 8,360 +292 ➤営業収益 +292
18期取得物件 +467 譲渡益計上 +168
営業利益 3,702 3,978 +276 既存物件 +110 3,747 +231 既存物件（賃料収入他） +127
17期取得物件通期影響 +36 売却物件 ▲3
当期純利益 3,172 3,448 +275 譲渡益減少 ▲90 3,191 +257
➤営業費用 +247 ➤営業費用 +60
圧縮積立金（純額） （注） ▲132 ▲128 +3 18期取得物件 +132 39 ▲167 既存物件（修繕費他） +71
既存物件（繁忙期影響等） +83 売却物件 +0
分配金総額 3,040 3,319 +278 固都税（2018年取得分） +22 3,229 +89 その他営業費用 ▲11
資産運用報酬 +14
１口当たり当期純利益（円） 5,405 5,383 ▲22 その他営業費用 ▲4 4,981 +402
➤営業外費用 ▲23
➤営業外費用 +0
１口当たり分配金（円） 5,180 5,180 ー 5,040 +140 支払利息等 ▲23
支払利息等 +0
発行済投資口数（口） 586,994 640,834 53,840 640,834 ー
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第17期実績と第18期実績の比較）
前期に引き続き、
過去最高額を実現
第17期実績 第18期実績
うち賃料上昇等
5,180円 +102円 5,180円
新規取得物件及び 新規取得物件及び 資産運用報酬等 増資による 圧縮積立金
1口当たり 譲渡益 1口当たり
当期純利益 賃料上昇等 繁忙期影響等 影響等 当期純利益
（譲渡益除く）
減少 （譲渡益除く）
4,963円 外部・内部成長による賃貸事業収益増加により、譲渡益減少分を吸収 5,120円
賃貸事業収益 賃貸事業費用 その他費用等 その他
（譲渡益除く）
7
稼働率の推移
≫ 平均稼働率は96％台と引き続き好調に推移
稼働率の推移(第16期－第18期、全体・エリア別）
第15期 第16期 第17期 第18期
100.0%
95.0%
90.0%
85.0%
第16期平均稼働率：96.4% 第17期平均稼働率：96.6% 第18期平均稼働率：96.9%
80.0%
東京都心 準都心
75.0%
その他東京圏 その他中核都市
ポートフォリオ全体
70.0%
期末
月末稼働率 2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.10 2018.11 2018.12 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7
物件数
東京都心 96.4% 97.3% 95.9% 95.6% 95.6% 96.1% 96.8% 96.5% 96.9% 97.0% 96.6% 96.7% 96.1% 96.8% 97.0% 96.4% 95.9% 96.5% 96.9% 44
準都心 97.2% 97.7% 97.5% 96.8% 95.8% 96.3% 96.7% 96.9% 96.8% 96.0% 96.2% 95.6% 96.1% 97.1% 97.0% 96.6% 96.3% 96.9% 97.0% 67
その他東京圏 95.6% 96.3% 98.7% 99.7% 98.1% 97.2% 95.6% 94.5% 99.1% 98.9% 99.4% 99.5% 98.8% 99.4% 98.7% 98.5% 98.7% 99.0% 98.8% 6
その他中核都市 95.7% 95.5% 96.0% 94.6% 95.1% 95.3% 95.9% 95.9% 96.7% 97.0% 96.4% 95.8% 96.9% 98.5% 97.5% 95.3% 96.1% 95.9% 96.1% 9
ポートフォリオ全体 96.7% 97.2% 96.6% 96.1% 95.7% 96.2% 96.6% 96.6% 97.0% 96.7% 96.6% 96.4% 96.4% 97.3% 97.2% 96.5% 96.3% 96.8% 97.0% 126
8
賃料動向
1. 第18期における賃料単価動向
≫ 入替時賃料増額等により、ポートフォリオ全体の賃料単価上昇が実現
12,800
対前期末比
+0.9%上昇
12,700
レントギャップ
+5.0%
12,600
期中継続保有物件 第17期末 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 第18期末
賃料単価(円/坪) 12,762 12,768 12,800 12,829 12,837 12,866 12,876
対第17期末比 ― +0.0% +0.3% +0.5% +0.6% +0.8% +0.9%
（注）レントギャップとは、第18期（2019年7月期）の新規成約賃料をマーケット賃料とし、既存テナントがマーケット賃料で成約したと仮定した場合の現行契約賃料との乖離率をいいます。
2. ヒストリカルデータ
≫ ポートフォリオ全体の賃料単価は安定的に上昇
賃料単価変動率の推移
1.5% 期中継続保有物件の賃料単価変動率
0.9%
1.0%
0.7% 0.7%
0.5% 0.5%
0.5%
0.1% 0.2%
0.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
9
入替時・更新時の賃料動向
≫ 賃料変動率は入替時・更新時ともに増加傾向が継続。入替時賃料変動率は7期連続プラス成長を実現。
1-1. 第18期における入替時の賃料動向 2-1. 第18期における更新時の賃料動向
戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率 戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率
増額 968戸 87.9% 10,829千円 7.8% 増額 332戸 21.8% 1,783千円 +2.9%
据置 52戸 4.7% ― ― 据置 1,193戸 78.2% ― ―
減額 81戸 7.4% ▲331千円 ▲3.3% 減額 0戸 0.0% ― ―
計 1,101戸 100.0% 10,498千円 +6.8% 計 1,525戸 100.0% 1,783千円 +0.8%
1-2. ヒストリカルデータ 2-2. ヒストリカルデータ
① 入替時賃料変動戸数比率の推移 減額 据置 増額 ① 更新時賃料変動戸数比率の推移 減額 据置 増額
100% 100%
9.3% 6.4% 14.7% 14.3%
18.2% 21.8%
27.2%
80% 80%
54.1%
62.9%
60% 75.7% 74.0% 76.2% 79.6% 60%
87.9%
90.3% 93.4% 85.3% 85.6%
40% 9.9% 40% 81.8% 78.2%
72.8%
11.0%
20% 36.0% 9.7% 9.8% 8.9% 20%
26.2% 8.2%
14.6% 16.1% 14.9% 12.2% 4.7% 0.4% 0.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0%
0% 7.4% 0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
（注）定期借家契約満了後の継続新規契約につきましては、入替に含めず更新として集計しています。
② 入替時賃料変動率の推移 ② 更新時賃料変動率の推移
10% 1.5%
入替時賃料変動率 更新時賃料変動率
8% 6.8%
5.7% 0.8% 0.8%
6% 4.6% 1.0%
3.4% 3.7% 0.6% 0.5%
4% 0.5% 0.4%
7期連続プラス成長
1.0% 1.5% 0.5% 0.3%
2%
0% 0.0%
-2%
-4% -0.5%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 10
第18期における入替時賃料変動率の分析
1. 第18期における類型別入替時賃料変動率
① エリア別 ② 最寄り駅からの徒歩分数別 ③ 築年数別
東京23区 9.5%
8.0% 7.4%
6.4% 6.7%
5.6% 5.8%
東京都心 5.0%
4.2%
2.4% 千代田
都心 中央・港 +7.7%
副都心 新宿・渋谷 +8.1%
東京都心 準都心 その他東京圏 その他 準都心 5分以内 5分超 4年以内 4年超～ 8年超～ 12年超
中核都市 文京・豊島 8年以内 12年以内
城北 北・板橋 +7.4%
築年数にかかわらず賃料上昇が継続
城西 中野・ 杉並 +3.0%
東京23区を中心に 城南
品川・目黒
+6.7%
駅近物件を中心に 新築時賃料水準が相対的に低かった
大田・世田谷 4年超~8年以内の物件で賃料上昇が顕著
賃料上昇が継続 台東・墨田
賃料上昇が継続
城東 江東・荒川 +5.7% 専有部のバリューアップ等により
12年超の物件でも賃料上昇
2. ヒストリカルデータ
エリア別入替時賃料変動率
+10.0%
東京23区 （ 東京都心 準都心 ）
+8.0%
その他東京圏 その他中核都市
+6.0%
東京23区
+4.0%
+2.0%
+0.0% 賃料上昇率は増加傾向が継続
-2.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
その他東京圏・その他中核都市
東京都心 +1.5% +1.2% +3.8% +4.5% +6.2% +7.0% +8.0% 44物件
準都心 +0.3% +2.4% +3.1% +3.0% +3.7% +5.0% +6.4% 67物件
対象物件が少なく個別物件の影響が
東京23区 +1.0% +1.7% +3.5% +3.9% +5.1% +6.1% +7.2% 111物件
反映されやすいが、引き続き堅調に推移
その他東京圏 -2.0% -1.2% +1.5% +1.1% +2.2% +4.7% +4.2% 6物件
その他中核都市 +1.1% -0.8% +2.0% +1.2% +0.9% -0.1% +2.4% 9物件
ポートフォリオ全体 +1.0% +1.5% +3.4% +3.7% +4.6% +5.7% +6.8% 126物件 11
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み
≫ ポートフォリオクオリティを意識した資産入替に加え、収益力の向上に向けた施策を実施
1. 第18期の資産入替
132 コンフォリアたまプラーザ（2019年3月20日取得） 79 コンフォリア北堀江（2019年7月5日譲渡）
所在地 神奈川県横浜市 所在地 大阪府大阪市
東急田園都市線 譲渡価格 1,200百万円
最寄駅 「たまプラーザ」駅 調査価額 1,050百万円
徒歩7分
譲渡益 168百万円
取得価格 2,220百万円
入替 賃貸可能戸数 73戸
鑑定評価額 2,230百万円（取得時）
竣工年月 2007年2月
鑑定NOI利回り 4.5%
賃貸可能戸数 73戸 鑑定評価を14%上回る価格で譲渡
竣工年月 2005年3月 譲渡益のうち149百万円を内部留保
（注1）「鑑定NOI利回り」の計算方法につきましては、後記「注記事項（※3）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。）
2. 区割り変更工事 3. 専有部バリューアップ工事
≫ 収益の向上と安定を企図し、大型貸室の分割等を実施 ≫ テナント退去時の原状回復工事にあわせ、リノベーション工事を実施
コンフォリア赤羽岩渕 コンフォリア
8F 9F 物件名 After 物件名 芝浦バウハウス
（築16.4年）
（築13.4年）
完工 2019年6月
完工 2019年2月
【8-9階】
約200㎡の貸室2戸を キッチンの交換
工事内容 9戸に分割 工事内容 水廻り改修
【1階】 床・壁貼替え など
工事前区割り 工事後区割り 非賃貸区画の貸室化
工事金額 123百万円 工事金額 11百万円(貸主負担分)
(工事前) (工事前)
2区画 851千円 4区画 1,208千円
月額賃料 (工事後) 月額賃料 (工事後)
（注2）
10区画 1,604千円 4区画 1,279千円
Before After (+752千円) (+71千円)
（注2）「月額賃料」には、運用会社の想定した賃料が含まれます。 12
第18期取得物件・第19期取得予定物件
スポンサーによる開発物件（公募増資） 運用会社独自ルート物件
125 コンフォリア渋谷WEST 123 コンフォリア錦糸町DEUX 124 コンフォリア亀戸サウス 131 キャンパスヴィレッジ椎名町 132 コンフォリアたまプラーザ
所在地 東京都目黒区 所在地 東京都江東区 所在地 東京都江東区 所在地 東京都豊島区
所在地 神奈川県横浜市
取得価格 5,397百万円 取得価格 2,213百万円 取得価格 2,050百万円 取得価格 2,740百万円
取得価格 2,220百万円
鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.4% 鑑定NOI利回り 4.4% 鑑定NOI利回り 4.5%
鑑定NOI利回り 4.5%
賃貸可能戸数 124戸 賃貸可能戸数 96戸 賃貸可能戸数 57戸 賃貸可能戸数 167戸
賃貸可能戸数 73戸
竣工年月 2015年10月 竣工年月 2016年5月 竣工年月 2018年1月 竣工年月 2018年1月
竣工年月 2005年3月
スポンサーによるウェアハウジング物件（公募増資）
133 コンフォリア銀座EAST弐番館
126 コンフォリア東日本橋 127 コンフォリア浅草駒形 128 コンフォリア大森鹿島 129 コンフォリア大森町 130 コンフォリア上池台
2019年9月30日取得予定
所在地 東京都中央区 所在地 東京都台東区 所在地 東京都品川区 所在地 東京都大田区 所在地 東京都大田区 所在地 東京都中央区
取得価格 1,194百万円 取得価格 1,254百万円 取得価格 864百万円 取得価格 1,096百万円 取得価格 1,842百万円 取得価格 2,380百万円
鑑定NOI利回り 4.5% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.8% 鑑定NOI利回り 4.3%
賃貸可能戸数 45戸 賃貸可能戸数 48戸 賃貸可能戸数 33戸 賃貸可能戸数 45戸 賃貸可能戸数 43戸 賃貸可能戸数 61戸
竣工年月 2006年9月 竣工年月 2006年8月 竣工年月 2007年5月 竣工年月 2007年2月 竣工年月 2006年2月 竣工年月 2003年8月
13
財務運営①（第18期における財務活動）
1. デットファイナンスの概要及び返済時期の分散状況 財務指標 平均残存年数 加重平均金利
≫ 借入年限長期化を意識しつつ、返済期限の更なる分散と金利コスト削減を継続 第17期末 4.3年 0.62％
第18期末 4.6年 0.60％
（百万円）
15,000 既存借入金 第18期新規借入 第1～5回投資法人債(既発) 第6・7回投資法人債(新発)
コミットメントライン105億円
10,000
1,000
1,000
2,800 3,000 2,800 1,000 3,500
2,100 2,800
5,000 2,300 8,800 9,400 9,270 9,650
6,560 6,520
5,500 4,925
5,000 5,860 5,000 4,950 4,150 2,000 1,500
1,350 3,700 2,200
3,395
1,500
0
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第46期 第47期 第48期
加重平均金利 0.90％ 0.47％ 0.65％ 0.41％ 0.55％ 0.62％ 0.65％ 0.48％ 0.56％ 0.51％ 0.72％ 0.62％ 0.65％ 0.59％ 0.68％ 0.70％ 0.61％ 0.95% - 0.90％
実績① 借換えによる借入年限長期化及び金利コスト削減 実績② 超長期(15年)を含む投資法人債の発行(2019年7月18日)
借換前 借換後（4区分） 名称 年限 発行額 利率
借入額 12,495百万円 借入額 12,495百万円 第6回無担保投資法人債 5.0年 10億円 0.23％
借入年数 3.0年 平均借入年数 5.1年 第7回無担保投資法人債 15.0年 15億円 0.90％
平均金利 0.56％ 加重平均金利 0.39％ 合計/平均 11.0年 25億円 0.63％
2. 総資産LTVの推移
≫ 適切なLTVコントロールにより、今後の取得余力を確保
55%
LTV55％までの取得余力
51.6% 51.8%
50.6% 50.8% 51.0% 第17期末時点 約157億円
50.5% 50.1%
49.7% 49.8%
50% 第18期末時点 約267億円
第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末
（注）「平均残存年数」及び「加重平均金利」、「総資産LTV」の計算方法並びに「取得余力」の定義につきましては、後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。 ）
14
財務運営②（第18期末の財務指標）
1. 有利子負債の状況 3. 主な財務指標の推移
第16期末 第17期末 第18期末 ① 残存年数と加重平均金利
（2018年7月末） （2019年1月末） （2019年7月末） 1.5% 5.0 年
4.3 年 4.3 年 4.2 年 4.4 年 4.3 年 4.6 年
3.9 年 3.9 年
有利子負債残高 111,730百万円 116,030百万円 123,530百万円 3.6 年 4.0 年
1.2% 3.4 年
平均残存年数 0.9% 3.0 年
4.4年 4.3年 4.6年
0.6% 0.86% 0.87% 0.87% 2.0 年
加重平均金利 0.64% 0.62% 0.60% 0.66% 0.68% 0.68% 0.64% 0.64% 0.62% 0.60%
0.3% 1.0 年
総資産LTV 51.0% 51.8% 50.1%
0.0% 0.0 年
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末
鑑定LTV 47.2% 47.4% 45.3%
残存年数 加重平均金利
格付（注2） AA-（安定的） AA-（安定的） AA-（安定的）
② 固定金利比率
（注1）「有利子負債残高」及び「鑑定LTV」の計算方法につきましては、 後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。
（注2）株式会社日本格付研究所より信用格付を付与されております。 100% 9.8% 2.2% 2.5% 12.1% 13.0% 11.3% 12.7% 6.4%
21.2% 15.8%
80%
2. 金融機関別借入残高(第18期末時点) 60%
97.8%97.5%
40% 90.2% 87.9%87.0%88.7%87.3% 93.6%
きらぼし銀行 りそな銀行
単位：百万円
78.8% 84.2%
1,000 1,000 七十七銀行
信金中央金庫
1,825
500 第四銀行 20%
福岡銀行 500
2,825 太陽生命保険 0%
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末
500
農林中央金庫 固定 変動
日本生命保険
3,325 みずほ信託銀行
三菱UFJ銀行 500
5,825
三井住友銀行
32,325
③ 長期有利子負債比率
8,840
100% 1.1%
9.8% 14.7% 9.3% 12.7% 13.7% 18.0% 13.8% 5.9%
22.0% 13.5%
80%
日本政策投資銀行
17,710
60%
三井住友信託銀行 90.7% 87.3% 85.2% 82.0% 86.2% 94.1%
18,145 40% 90.2% 85.3% 78.0% 86.5%
みずほ銀行
20%
17,710
0%
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末
長期 一年以内長期 短期
15
戦略の着実な実践と投資口価格パフォーマンス
≫ 各種施策の継続的な実施により、足許の投資口価格は東証REIT指数をアウトパフォーム
資産入替を含む継続的な外部成長及び投資機会の提供
① 第4回公募増資 ② 第5回公募増資 ③ 第6回公募増資 ④ 資産入替（代表例）
継続的な
投資主価値
向上
東京23区を中心とした内部成長（入替賃料変動率）
（円）
第14期 3.4% 第15期 3.7% 第16期 4.6% 第17期 5.7% 第18期 6.8%
350,000
④ 成長戦略に沿った入替推進（第16期(2018年7月期)以降）
投資口価格
取得6物件 譲渡4物件
東証REIT指数 ③ 2019年2月
第6回公募増資 2019年7月31日
（9物件/186億円） 本投資法人
本投資法人初となる
旧臨時報告書方式による
325,500円
国内オファリング （+28.9%）
300,000
① 2017年2月 ② 2018年2月
2019年7月31日
第4回公募増資 第5回公募増資
（8物件/184億円） （4物件/78億円）
東証REIT指数
2,017.48pt
（+9.7%）
250,000
2017年2月1日
本投資法人
252,600円
2019年5月 東証REIT指数
2018年6月 2018年9月 1,838.8pt
FTSE EPRA/NAREIT GRESB初参加 MSCIジャパンESG
Global Real Estate Green Star獲得 セレクト・リーダーズ
Index Series 組入れ 指数組入れ
200,000
2017年2月 2017年8月 2018年2月 2018年8月 2019年2月 2019年8月
（注）東証REIT指数は、2017年2月1日の終値(1,838.8pt)を同日の投資口価格の終値である252,600円と同一の数値であると仮定した値の推移を示しています。
16
3．今後の戦略
17
今後の成長戦略
外部成長戦略 財務戦略
➢ スポンサー開発物件を中心とした継続的な成長
➢ 公募増資を活用した適切なLTVコントロール
➢ 資産入替によるポートフォリオの質的向上の推進
➢ 大規模修繕工事等の費用増に対する圧縮積立金の活用
➢ スポンサーグループとの長期固定契約による運営型賃貸住宅の組入推進
内部成長戦略 その他
➢ 東京23区を中心とした賃料収入増の実現 ➢ ESGに対する取組みの推進
➢ 平均稼働率の維持・向上の実現 ➢ ブランド価値向上に資する施策の実施
更なる資産規模拡大 安定的な財務運営
スポンサーグループ
ポートフォリオクオリティ向上 投資主価値向上
開発物件を
中心とした組入
【資産規模】 【東京23区比率】 【LTV】 【時価総額】
運用資産の 2019年9月末見込み 2019年9月末見込み 2019年9月末見込み 2019年7月末
出資
競争力強化
2,283億円 91.1% 50.1% 2,085億円
他 （賃貸住宅） 投資家
賃料収入増・平均稼働率向上の実現 【内部留保累計】
2019年7月末 巡航分配金の向上
入替
【入替時賃料変動率】 【平均稼働率】
外部 563百万円
2019年7月期 2019年7月期 大規模修繕工事等の一時費用へ充
当し、分配金水準安定化に活用
+6.8% 96.9%
18
今後の成長目標
≫ これまでの巡航分配金目標を早期に達成したことに伴い、新たな巡航分配金目標を設定
現成長戦略（2018年2月～）
巡航分配金
5,180円 5,180円 5,150円 5,150円
5,500円
4,985円 資産規模
4,788円
5,000円
3,000億円
4,681円
4,549円 4,800円
4,487円
4,403円 5,000円
4,296円 4,339円 4,600円
4,203円
4,268円 達成
4,400円 第6回
4,051円
公募増資
4,200円
分配金実績 4,100円 第5回
4,000円 公募増資
3,900円 第4回
巡航分配金
公募増資
第3回
公募増資
第2回
公募増資
2,259億円 2,283億円 2,283億円
第1回 2,021億円 2,060億円
公募増資 1,874億円 1,885億円
1,644億円 1,680億円
1,465億円 1,467億円
1,162億円 1,228億円
資産規模 712億円 745億円
項目 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期(予) 第20期(予) 中期目標
（2013年7月期） （2014年1月期） （2014年7月期） （2015年1月期） （2015年7月期） （2016年1月期） （2016年7月期） （2017年1月期） （2017年7月期） （2018年1月期） （2018年7月期） （2019年1月期） （2019年7月期） （2020年1月期） （2020年7月期）
東京23区比率
（賃貸住宅）
96.3% 93.3% 92.5% 92.9% 94.0% 93.6% 94.3% 92.8% 90.4% 90.4% 90.9% 90.9% 91.0% 91.1% 91.1% 引き続き
賃貸住宅における
平均徒歩分数 5.2分 5.2分 4.9分 5.1分 5.2分 5.2分 4.9分 4.9分 4.8分 4.9分 4.8分 4.8分 4.9分 4.9分 4.9分
東京23区比率
NOI利回り
（注）
5.7% 5.7% 5.4% 5.3% 5.2% 5.3% 5.3% 5.3% 5.2% 5.3% 5.2% 5.2% 5.2% 5.3% 5.3% 90%程度を目安に
A+ A+ AA-
ポートフォリオを
信用格付 （安定的） （ポジティブ） (安定的) 構築
（注）NOI利回りは、期末保有物件における実績NOIの年換算額を取得価格で除しています。
19
成長戦略に沿った外部成長実績
≫ 公募増資を活用した資産規模拡大に加え、資産入替推進により、譲渡益を投資主還元するとともに内部留保を拡充
現成長戦略に沿った外部成長
現成長戦略に沿った外部成長（第16期(2018年7月期)以降）
入替
第15期末 第18期末 差異 譲渡益計 内部留保計
公募増資 期中取得 期中譲渡
① ② ②－① （百万円） （百万円）
物件数 111 13 6 4 126 15
資産規模(百万円)
（取得価格ベース）
188,536 26,477 13,560 2,629 225,944 37,408
東京23区比率
802 563
（賃貸住宅）
90.4% 92.8% 74.0% 9.4% 91.0% 0.6pt
平均徒歩分数
（賃貸住宅）
4.9分 5.3分 4.6分 4.4分 4.9分 －
公募増資時取得(代表例) 期中取得(代表例) 期中譲渡(代表例) 投資主還元と内部留保拡充
投資主還元
125 コンフォリア渋谷WEST 120 コンフォリア新宿 79 コンフォリア北堀江
239百万円
うち内部留保取崩
20百万円
譲渡益計
入替 802百万円 内部留保累計
563百万円
所在地 東京都目黒区 所在地 東京都新宿区 所在地 大阪府大阪市
取得価格 5,397百万円 取得価格 2,150百万円 譲渡価格 1,200百万円
大規模修繕工事等
鑑定評価(取得時) 5,610百万円 鑑定評価(取得時) 2,300百万円 調査価額 1,050百万円 の一時的な費用増
賃貸可能戸数 124戸 賃貸可能戸数 65戸 賃貸可能戸数 73戸
竣工年月 2015年10月 竣工年月 2018年3月 竣工年月 2007年2月 に充当予定
第18期末時点
20
更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン）
≫ 東急不動産は東京23区を中心として計24物件(約2,400戸)を開発
1-1. 東京23区における開発状況 2. スポンサーグループを活用した「運営型賃貸住宅」への投資
● 賃貸住宅 学生マンション シニア住宅
● 運営型賃貸住宅
・設立：1988年 ・ 設立：2 0 0 3 年
・事業：学生マンション事業、学校支援業、 ・事業：高齢者住宅・有料老人ホームの経営、 運営、
社会貢献活動への支援事業 運営受託、 コンサルティング等
・運営：1,013施設 / 45,000戸（2019年4月1日時点） ・運営：18施設 / 1 , 4 8 8 室
（2019年3月末日 時点）
3. 東急不動産ホールディングスグループの循環型再投資事業
東急不動産ホールディングスグループは、2017年5月に発表した「中期経営計
画2017－2020」において、前中期経営計画に引き続き、2つの基本方針の1つと
して「関与アセット拡大」を掲げています。下図に記載のとおり、開発・取得、
保有、運用、資金回収、再投資というサイクルで賃貸事業のポートフォリオの
拡充を図る「循環型再投資事業」を推進し、持続的な事業サイクルの実現に取
り組むことで、関与アセットの拡大を進めています。
東急不動産ホールディングスグループ：アセットマネジメント・プロパティマネジメントなど
1-2. 関西における開発状況 資産価値向上
所在 物件数 戸数
出資 上場REIT（本投資法人等）
東京23区 20物件 1,978戸 運 用
配当 私募REIT
（個人） 資金回収
その他東京圏 ― ― 物件拠出（注）
お客さま 賃料等
その他中核都市 4物件 433戸 保 有 循環型再投資
賃貸サービスの
合計 24物件 2,411戸 提供等
開発 ・ 取得
（うち竣工済） 8物件 917戸 （法人）
(注1)2019年9月18日時点におけるスポンサーによる賃貸住宅、学生マンションにかかる開発物件の状況を記載しています。 （出所）東急不動産ホールディングス「2017統合報告書」を基に本資産運用会社が作成
なお、現時点において本投資法人による具体的な取得予定はありません。 （注2）上記の図ではREITへ物件を拠出する場合について掲載していますが、REIT以外に物件を売却することもあります。
21
サステナビリティへの取り組み ①
1. サステナビリティ方針制定（2019年４月） 2. マテリアリティの特定（2019年4月）
環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題を認識し、 本資産運用会社は、本投資法人において取り組んできた環境課題等を踏まえ、以下のプロセスを経て、
これら課題等への取り組みによって、持続可能な（サステナブ 中長期的に重要な社会課題を抽出し、サステナビリティ推進会議を経て、マテリアリティを特定
ル）社会の発展に貢献するという考え方を本資産運用会社の規
程として明文化し、より積極的な実践を目指すため、以下の通 STEP1 STEP2 STEP3 STEP4
社会課題の把握 課題の統合と集約 役職員からの意見 マテリアリティの特定
り、サステナビリティ方針を制定 と整理 の反映
サステナビリティ方針
マテリアリティ 関連するSDGs
1. 環境配慮
環境負荷の軽減
2. 従業員に向けた取り組み
プロフェッショナル集団としての
3. 社外のステークホルダーとの協働 人材開発と育成
4. 法令遵守とリスク管理 地域への貢献
5. 情報開示 テナントの健康と快適性
サステナビリティ方針を実践するため、本資産運用会社の代 サプライヤーとのエンゲージメント
表取締役社長を含めた社内横断的メンバーによるサステナビ
リティ推進会議を定期的に開催 持続可能な社会の実現に向けて、
多面的な社会的要請に対応する経営体制
本投資法人のホームページ改修
（2019年7月）
サステナビリティ方針制定及びマテリアリティ特定に
あわせ、ホームページ改修を実施
22
サステナビリティへの取り組み ②
マテリアリティ 環境負荷の軽減
E 環境
関連するSDGsターゲット
7.3 2030年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。
12.5 2030年までに、予防、削減、リサイクル、および再利用（リユース）により廃棄物の排出量を大幅に削減する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
エネルギー効率改善に関する取り組み 廃棄物管理改善に関する取り組み
ポートフォリオ全体及び個別物件において、エネルギーの使用の合理化に関する 管理会社と協働した廃棄物の適切な分別処分を通じて、環境負荷の低減を実施
法律（省エネ法）に則り、中長期的に年平均1％のエネルギー消費原単位の削減 しています。このほか、ゴミ置き場の臭気対策を実施する等して入居者満足度
を目標としています。 向上に努めています。
◼ 共用部LED化工事 / 専有部空調更新工事 ◼ 廃棄物分別管理 ◼ ゴミ処理ガイドの配布
消費電力の削減、環境負荷の低減を進めています。
LED照明の導入 空調設備の更新 環境認証評価の取得
◼ グリーンリース条項の設定 ◼ GRESBリアルエステイト評価 ◼ DBJ Green Building認証
テナントとの間でエネルギー消費量や廃棄物処理の適切な利用に関する賃貸 最高位の「Green Star」評価を コンフォリア新宿イーストサイド
借契約条項を設定しています。これによりテナントと協働して環境負荷の低 タワーが「5 Stars」を取得
減を進めています。 獲得
サステナビリティ推進会議でのモニタリングの実施
23
サステナビリティへの取り組み ③
マテリアリティ ①地域への貢献 ②テナントの健康と快適性 ③サプライヤーとのエンゲージメント ④プロフェッショナル集団としての人材開発と育成
11.3 2030年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力
S 社会
関連するSDGsターゲット
を強化する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
テナント満足度向上に向けた取り組み 地域社会に向けた取り組み（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
◼ テナント満足度調査の実施 ◼ 防災備蓄倉庫及びマンホールトイレの設置
項目 評価 2016年 2017年 2018年 2019年
満足・やや満足 56％ 73％ 68％ 72%
建物（共用部）の ふつう 30％ 14％ 18％ 14%
清掃に対する評価
やや不満・不満 14％ 13％ 14％ 14%
満足・やや満足 60％ 68％ 67％ 69% 防災備蓄倉庫 マンホールトイレ
管理運営、サービス ふつう 新宿区指定の防災備蓄倉庫及び近隣住民、近隣勤務者用の災害時マンホールトイレを設け、災害時
25％ 26％ 22％ 24%
に対する評価 に備えています。このほか、近隣の3町内会と災害時相互援助協定を締結し、パートナーシップ強
化に努めています。
やや不満・不満 15％ 6％ 11％ 7%
◼ 地域の治安維持 ◼ 公開空地
◼ テナント参加型イベントの実施 公開空地が近隣住民・通勤者の歩行者道
敷地内に交番があり、地域の治安維持の
一翼を担っています。 として利用されています。
プールイベント コンサートイベント
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サステナビリティへの取り組み ④
マテリアリティ 持続可能な社会の実現に向けて、多面的な社会的要請に対応する経営体制
ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ
G ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ 関連するSDGsターゲット
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する。
対応状況・取組事例
運用資産の取得に関する意思決定フロー 投資主の利益とスポンサーの利益との共同化
投資委員会のメンバーに第三者である不動産鑑定士を加え、運用資産取 スポンサーは2019年2月に実施した公募増資において、新規発行口数の10％に
得の意思決定における客観性を確保 あたる5,384口を取得
利 利
害 コ 害
関 ン 投 関 投
係 プ 資 係 投資
者 委 者 資法
コ と
ラ
員 と 法人
資本関係において、スポンサーと更なる連携を
ン イ
の 審ア 会 の 人の
担 プ 取 議ン に 各 取 の役
深めるとともに、本投資法人の投資主との利益を
当 ラ 引 及ス お 運 引 事員 取
部 イ 等 び委 け 用 等 前会 締 一致させ、相互の利益向上を図る運用をめざす。
に ア の 決員 る 本 の
ン 部 同の 役
よ 場 議会 審 場 意承 会
る ス 合 議 長 合 認
(
部 に に 注に へ
起 及 の
長 お よ ④よ
案
け び 報
8.9%
)
に る
(
注 決 る
①
よ る
議 決 告 出資比率
る 裁
(
)
承 注
認 ② （2019年7月期）
)(
注 へ投
③ の資
報法
)
告人
（注1）上記意思決定フロー内の注記につきましては、後記「注記事項（※5）」をご参照ください。
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ（2019年5月）
◼ MSCIジャパンIMIトップ700指数構成銘柄の中から、ESG評価に優れた
企業を選別して構成される指数
その他 ◼ 年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）のパッシブ運用を行う際の
ESG指数の一つに選定
◼ 本投資法人はMSCI社によるESG格付で「A」を取得
（注2） （「A」以上の格付を有する投資法人は6銘柄のみ―2019年6月時点）
（注2）本投資法人のMSCI 指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人によるMSCI 社のロゴ・商標・サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI 社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図す
るものではありません。MSCI 指数はMSCI 社に独占権があり、MSCI 社及びMSCI 指数及びそのロゴは、MSCI 社及びその関連会社の商標・サービスマークです。
25
4．業績予想
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業績予想
≫ 2019年10月施行の消費増税の影響等を踏まえ、第19期・第20期分配金をそれぞれ5,150円と予想
1. 第19期・第20期業績予想 （単位：百万円）
第18期実績 第19期予想 対前期比 第20期予想 対予想比
項目 主な変動要因 主な変動要因
① ② ②－① ③ ③－②
営業収益 8,652 8,504 ▲147 ➤営業収益 ▲147 8,653 +148 ➤営業収益 +148
18期取得物件通期影響 +72 既存物件（繁忙期影響等） +130
営業利益 3,978 3,809 ▲169 既存物件（非繁忙期影響等） ▲59 3,794 ▲14 19期取得物件通期影響 +18
その他営業収益 ➤営業費用 +162
▲160
当期純利益 3,448 3,259 ▲188 （譲渡益剥落等） 3,258 ▲1 既存物件（繁忙期影響等） +134
➤営業費用 +22 19期取得物件通期影響 +3
圧縮積立金（純額）（注） ▲128 40 +169 既存物件（非繁忙期影響等） ▲95 41 +0 固都税（2019年取得分） +17
固都税（2018年取得分） +21 消費増税による影響 +13
分配金総額 3,319 3,300 ▲19 資産運用報酬 3,300 ▲0
+40 その他営業費用 ▲6
１口当たり当期純利益（円） 5,383 5,086 ▲297 消費増税による影響 +25 5,084 ▲2 ➤営業外費用 ▲13
その他営業費用 +29 支払利息等 ▲6
１口当たり分配金（円） 5,180 5,150 ▲30 ➤営業外費用 +17 5,150 ー その他営業外費用 ▲6
支払利息等 +14
発行済投資口数（口） 640,834 640,834 ー その他営業外費用 +3 640,834 ー
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第18期実績と第19期予想の比較 及び 第19期予想と第20期予想の比較）
対第18期実績 対第19期予想
▲30円 / ▲0.6％ ±0円 / ±0.0％
第18期実績 第19期予想 第20期予想
5,180円 5,150円 5,150円
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
96.9％ 18期取得物件 資産運用 消費増税に その他 譲渡益及び 96.6％ 19期取得物件 繁忙期影響等 固定資産税 消費増税に 支払利息 96.5％
通期影響等 報酬 よる影響 費用等 圧縮積立金 通期影響 よる影響 減少等
による影響
1口当たり 1口当たり 1口当たり
当期純利益 当期純利益 当期純利益
（譲渡益除く） （譲渡益除く） （譲渡益除く）
資産運用報酬や消費増税影響等のマイナス影響あるも、 固定資産税増加や消費増税影響等のマイナス影響あるも、 5,084円
5,120円 5,086円
新規物件の通期影響等により、概ね横ばい 第19期取得物件通期影響等により、横ばい
賃貸
その他費用等 その他 賃貸事業損益 その他費用等
事業損益
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