3282 Ｒ－コンフォリア 2019-01-07 15:15:00
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ他8物件） [pdf]
2019 年 1 月 7 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区南青山一丁目 1 番 1 号
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
代表者名 執 行 役 員 伊 澤 毅 洋
（コード：3282）
資産運用会社名
東急不動産リート・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 遠 又 寛 行
問合せ先 コンフォリア運用本部
運 用 戦 略 部 長 吉 川 健 太 郎
（TEL．03-5770-5710）
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ他8物件）
コンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運
用会社である東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下
記のとおり資産の取得及び貸借を決定しましたのでお知らせいたします。なお、本資産の取得及び貸借の決定に
際しては、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」
といいます。）及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認を経た上で投資法
人の同意を得ています（後記「７．取得資産にかかる資産運用会社の利害関係について」をご参照ください。）。
記
１．取得及び貸借の概要
取得価格
番号 特定資産の種類 物件名称
（千円）（注）
1 不動産信託受益権 コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ 2,213,000
2 不動産信託受益権 コンフォリア亀戸サウス 2,050,000
3 不動産信託受益権 コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ 5,397,000
4 不動産信託受益権 コンフォリア東日本橋 1,194,000
5 不動産信託受益権 コンフォリア浅草駒形 1,254,000
6 不動産信託受益権 コンフォリア大森鹿島 864,000
7 不動産信託受益権 コンフォリア大森町 1,096,000
8 不動産信託受益権 コンフォリア上池台 1,842,000
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
9 不動産信託受益権 キャンパスヴィレッジ椎名町 2,740,000
合 計 18,650,000
（注）「取得価格」は、取得資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書
に記載された不動産又は信託受益権の売買代金の金額）を記載しています。
(1) 契約締結日 番号 1 乃至 9 2019 年 1 月 7 日
(2) 取得日 番号 1 乃至 3 2019 年 2 月 1 日
番号 4 乃至 8 2019 年 3 月 20 日
番号 9 2019 年 3 月 27 日又は売主と別途合意する日（注）
（注）2019 年 4 月 5 日までを目処とします。
(3) 売主 後記「５．取得先の概要」参照
(4) 取得資金 本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の、
新投資口発行の手取金、借入金（注）及び自己資金による
(5) 決済方法 引渡し時に全額支払い
（注）当該借入金については、決定次第お知らせします。
２．取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの着実な成長と安定的な収益
の確保を図るため、本資産の取得及び貸借を決定しました。なお、取得に際しては「３．取得資産の概要」に
記載の各取得資産の物件特性等を評価し、取得しています。また、本取得資産のテナントに関しては、2018 年
10 月 30 日提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載しているテナントの
選定基準に適合していると判断しています。
３．取得資産の概要
(1) コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ
物件名称 コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2034 年 2 月 1 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都江東区毛利二丁目 10 番 20 号
敷地面積（注 1） 616.31 ㎡
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2016 年 5 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
延床面積（注 1） 2,920.18 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅
賃貸可能戸数（注 5） 96 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 2,230,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、東京メトロ半蔵門線、ＪＲ総武線、中央・総武緩行線「錦
糸町」駅から徒歩 5 分、東京メトロ半蔵門線、都営新宿線「住吉」駅か
ら徒歩 5 分に位置する、シングルタイプの物件です。2 駅 4 線が利用可
能であり、「東京」駅まで約 8 分、「秋葉原」駅まで約 6 分と、主要ビ
ジネス・商業ゾーンへのアクセスは良好です。城東エリア随一の繁華
エリアである「錦糸町」エリアに位置し、「錦糸町」駅周辺を中心に
物件特性
複数の大型商業施設と多数の飲食店や小売店等が存しています。あわ
せて、「大手町」や「丸の内」、「日本橋」などの東京駅周辺のオフ
ィス街はもちろんのこと、「新橋」、「品川」などへのアクセスも良
好です。こうした特性から、主として都心接近性及び居住環境の利便
性等を重視する単身者層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件で
す。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 2,489.92 ㎡
賃貸面積 2,387.08 ㎡
稼働率 95.9％
賃貸可能戸数 96 戸
賃貸戸数 92 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 9,466 千円
敷金・保証金 12,713 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 －
長期修繕費用の見積額 41,160 千円
建物再調達価格 701,500 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 3.90％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社陣設計
施工者 多田建設株式会社
建築確認検査機関 株式会社Ｊ建築検査センター
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社都市居住評価センター
者等
(2) コンフォリア亀戸サウス
物件名称 コンフォリア亀戸サウス
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2034 年 1 月 31 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都江東区亀戸六丁目 25 番 5 号
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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敷地面積（注 1） 325.37 ㎡
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2018 年 1 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建
延床面積（注 1） 2,334.52 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅・店舗
賃貸可能戸数（注 5） 57 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社
鑑定評価額 2,090,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、ＪＲ中央・総武緩行線、東武亀戸線「亀戸」駅から徒歩 3
分、都営新宿線「西大島」駅から徒歩 10 分に位置する、シングルタイ
プが中心の物件です。2 駅 3 線が利用可能であり、「東京」駅まで約 16
分、「秋葉原」駅まで約 9 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセ
スは良好です。「亀戸」エリアは、「亀戸」駅北側を中心に商店街や
物件特性
多数の小規模飲食店・物販店が集積している下町風情の残るエリアで
す。一方で、本物件が位置する駅周辺には大型商業施設や総合ディス
カウントストア、飲食店等が多く存しており、利便性も良好です。こ
うした特性から、主として都心接近性及び居住環境の利便性等を重視
する単身者層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 1,831.90 ㎡
賃貸面積 1,831.90 ㎡
稼働率 100.0％
賃貸可能戸数 57 戸
賃貸戸数 57 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 9,385 千円
敷金・保証金 29,869 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 －
長期修繕費用の見積額 30,310 千円
建物再調達価格 550,500 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 7.68％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社ウィッシュワーク設計事務所
施工者 多田建設株式会社
建築確認検査機関 株式会社都市居住評価センター
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社東京建築検査機構
者等
(3) コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ
物件名称 コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2034 年 1 月 31 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都目黒区青葉台四丁目 4 番 5 号
敷地面積（注 1） 765.65 ㎡
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2015 年 10 月
（主たる建物）鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付き 14 階建
構造／階数（注 1）
（附属建物）鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
建物 延床面積（注 1） 5,130.22 ㎡
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅・店舗・駐車場
賃貸可能戸数（注 5） 124 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 5,610,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、ＪＲ山手線、東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線
他 3 路線「渋谷」駅から徒歩 10 分、京王井の頭線「神泉」駅から徒歩
6 分に位置する、シングルタイプを中心にコンパクトタイプも有する物
件です。2 駅 7 線が利用可能であり、「新宿」駅まで約 5 分、「品川」
駅まで約 10 分、「表参道」駅まで約 2 分と、主要ビジネス・商業ゾー
ンへのアクセスは良好です。本物件は、閑静な高級住宅地である「青
葉台」の一角に位置し、代官山や中目黒など情報感度の高いエリアと
物件特性
も近接する一方で、本物件周辺にはコンビニエンスストア等の生活利
便施設や公園も存しており、生活の利便性、快適性の両面から良好な
住環境にあります。また、スポンサーグループを含む官民連携による
大規模再開発が進行している「渋谷」駅周辺に徒歩でアクセスできる
という高い立地希少性を持った物件です。こうした特性から、主とし
て都心立地及び居住環境の利便性、快適性等を重視する単身者層及び
DINKS 層を中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 4,278.52 ㎡
賃貸面積 4,122.74 ㎡
稼働率 96.4％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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賃貸可能戸数 124 戸
賃貸戸数 119 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 21,309 千円
敷金・保証金 36,336 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 20 千円
長期修繕費用の見積額 74,470 千円
建物再調達価格 1,399,800 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 4.15％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社スタイレックス
施工者 不二建設株式会社
建築確認検査機関 株式会社都市居住評価センター
調査機関又は構造計算適合性判定
アウェイ建築評価ネット株式会社
者等
(4) コンフォリア東日本橋
物件名称 コンフォリア東日本橋
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2029 年 3 月 19 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都中央区東日本橋三丁目 6 番 4 号
敷地面積（注 1） 297.52 ㎡（注 9）
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2006 年 9 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根 10 階建
延床面積（注 1） 1,847.71 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅
賃貸可能戸数（注 5） 45 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,220,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
6
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、都営新宿線「馬喰横山」駅から徒歩 2 分、都営浅草線「東日
本橋」駅から徒歩 4 分、ＪＲ総武快速線「馬喰町」駅から徒歩 5 分に位
置する、シングルタイプを中心にコンパクトタイプも有する物件で
す。3 駅 3 線が利用可能であり、「新橋」駅まで約 6 分、「東銀座」駅
まで約 7 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは非常に良好で
す。本物件は、大規模オフィスが立ち並ぶ「日本橋」エリアの徒歩圏
物件特性
内にあり、中小規模オフィスが数多く集積する「岩本町」駅・「小伝
馬町」駅・「人形町」駅周辺エリアにも近接しています。一方で、本
物件周辺にはコンビニエンスストア、飲食店舗等も存し、生活利便性
も良好です。こうした特性から、主として都心立地及び居住環境の利
便性等を重視する単身者層及び DINKS 層を中心に底堅い賃貸需要が期待
できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 1,554.30 ㎡
賃貸面積 1,511.53 ㎡
稼働率 97.2％
賃貸可能戸数 45 戸
賃貸戸数 44 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 5,545 千円
敷金・保証金 10,816 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 900 千円
短期修繕費用の見積額 2,540 千円
長期修繕費用の見積額 54,660 千円
建物再調達価格 438,400 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 5.75％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社ケートゥー
施工者 株式会社本間組
建築確認検査機関 中央区
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社ハイ国際コンサルタント
者等
(5) コンフォリア浅草駒形
物件名称 コンフォリア浅草駒形
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2029 年 3 月 19 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都台東区駒形二丁目 4 番 7 号
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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敷地面積（注 1） 278.01 ㎡
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2006 年 8 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
延床面積（注 1） 1,871.70 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅
賃貸可能戸数（注 5） 48 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,280,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、都営大江戸線・浅草線「蔵前」駅から徒歩 2 分、東京メトロ
銀座線他 1 路線「浅草」駅から徒歩 5 分に位置する、シングルタイプ及
びコンパクトタイプ等を有する物件です。2 駅 3 線が利用可能であり、
「日本橋」駅まで約 7 分、「東銀座」駅まで約 10 分と、主要ビジネ
ス・商業ゾーンへのアクセスは良好です。本物件は、海外からも多く
の訪問者が集まる国際的な観光地の「浅草」エリアと、古くは問屋・
物件特性 倉庫街として発展し、当時の建造物を活用した高感度な飲食店・物販
店等が存する「蔵前」エリアが重なった、非常に賑わいのあるエリア
に立地しています。一方で、「浅草・蔵前」エリアには大型スーパー
マーケットやコンビニエンスストア、多数の飲食店等が存し、生活利
便性も良好です。こうした特性から、主として都心接近性及び居住環
境の利便性等を重視する単身者層及び DINKS 層を中心に底堅い賃貸需要
が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 1,655.46 ㎡
賃貸面積 1,655.46 ㎡
稼働率 100.0％
賃貸可能戸数 48 戸
賃貸戸数 48 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 5,887 千円
敷金・保証金 10,196 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 2,280 千円
長期修繕費用の見積額 57,080 千円
建物再調達価格 448,900 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
8
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 4.28％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社荒木正彦設計事務所
施工者 川田工業株式会社
建築確認検査機関 株式会社国際確認検査センター
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社ハイ国際コンサルタント
者等
(6) コンフォリア大森鹿島
物件名称 コンフォリア大森鹿島
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2029 年 3 月 19 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都品川区大井六丁目 20 番 10 号
敷地面積（注 1） 663.49 ㎡（注 10）
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2007 年 5 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 3 階建
延床面積（注 1） 1,483.57 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅
賃貸可能戸数（注 5） 33 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 872,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、ＪＲ京浜東北線「大森」駅から徒歩 8 分に位置する、コンパ
クトタイプ中心の物件です。「品川」駅まで約 6 分、「東京」駅まで約
16 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのアクセスは良好です。本物件
は緑豊かな落ち着いた中低層住宅地に位置し、周辺には「大森貝塚遺
跡庭園」や 10 世紀の建立とされる「鹿嶋神社」が存するなど、古くか
物件特性
ら続く人々の生活の営みが感じられる立地にあります。一方で、「大
森」駅周辺には大型スーパーマーケットや多数の飲食店等が集積して
おり、生活利便性も良好です。こうした特性から、主として都心接近
性及び居住環境の快適性等を重視する DINKS 層を中心に底堅い賃貸需要
が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 1,179.16 ㎡
賃貸面積 1,074.71 ㎡
稼働率 91.1％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
9
賃貸可能戸数 33 戸
賃貸戸数 30 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 3,876 千円
敷金・保証金 6,644 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 270 千円
長期修繕費用の見積額 38,430 千円
建物再調達価格 327,400 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 9.31％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 株式会社長谷川建築企画
施工者 株式会社第一ヒューテック
建築確認検査機関 品川区
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社ハイ国際コンサルタント
者等
(7) コンフォリア大森町
物件名称 コンフォリア大森町
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2029 年 3 月 19 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都大田区大森西四丁目 11 番５号
敷地面積（注 1） 533.67 ㎡
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2007 年 2 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付き 7 階建
延床面積（注 1） 1,812.11 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅・店舗・車庫
賃貸可能戸数（注 5） 45 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,110,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
10
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、京急本線「大森町」駅から徒歩 9 分に位置する、シングルタ
イプを中心にコンパクトタイプ等も有する物件です。「品川」駅まで
約 16 分、「東銀座」駅まで約 30 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへの
アクセスは良好です。「大森町」駅から本物件にかけて続く商店街
「大森町共栄会」には多種多様な飲食店、物販店等が立ち並んでお
物件特性
り、生活利便施設の充実した環境にある物件です。「大森町」駅から
は、都心部への良好なアクセス性に加えて、東京国際空港（羽田空
港）へのアクセスにも非常に便利です。こうした特性から、主として
都心接近性及び居住環境の利便性等を重視する単身者層及び DINKS 層を
中心に底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 1,564.70 ㎡
賃貸面積 1,539.28 ㎡
稼働率 98.4％
賃貸可能戸数 45 戸
賃貸戸数 44 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 5,043 千円
敷金・保証金 6,398 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 800 千円
短期修繕費用の見積額 170 千円
長期修繕費用の見積額 44,100 千円
建物再調達価格 434,700 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 4.88％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 有限会社植野穰設計室
施工者 株式会社第一ヒューテック
建築確認検査機関 日本建築検査協会株式会社
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社ハイ国際コンサルタント
者等
(8) コンフォリア上池台
物件名称 コンフォリア上池台
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託期間の満了日（予定） 2029 年 3 月 19 日
所在地（住居表示）（注 1） 東京都大田区上池台五丁目７番 22 号
土地 敷地面積（注 1） 1,430.57 ㎡（注 11）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
11
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2006 年 2 月
構造／階数（注 1） 鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
延床面積（注 1） 3,307.05 ㎡
建物
所有形態 所有権
用途（注 1） 共同住宅・駐車場・駐輪場
賃貸可能戸数（注 5） 43 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ会社（注 3）（予定） 東急住宅リース株式会社
ＭＬ種類（予定） パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,920,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、都営浅草線「馬込」駅から徒歩 13 分、東急池上線「長原」
駅から徒歩 13 分に位置する、ファミリータイプを中心にコンパクトタ
イプも有する物件です。2 駅 2 線が利用可能であり、「新橋」駅まで約
16 分、「東銀座」駅まで約 18 分と、主要ビジネス・商業ゾーンへのア
クセスは良好です。本物件は、家々の植栽から緑がこぼれる閑静でゆ
物件特性 とりある中低層住宅地に位置し、徒歩圏内には桜の名所でもある「洗
足池公園」があるなど、緑豊かな環境にあります。周辺には、各種教
育機関や、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、郵便局等の
生活利便施設も充実しており、生活利便性も良好です。こうした特性
から、主として都心接近性及び居住環境の快適性等を重視する DINKS 層
及びファミリー層の底堅い賃貸需要が期待できる物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 2,923.66 ㎡
賃貸面積 2,923.66 ㎡
稼働率 100.0％
賃貸可能戸数 43 戸
賃貸戸数 43 戸
テナント総数 1
月額賃料総額 8,539 千円
敷金・保証金 17,957 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 400 千円
短期修繕費用の見積額 20 千円
長期修繕費用の見積額 80,230 千円
建物再調達価格 966,100 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 7.54％
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
12
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 大豊建設株式会社
施工者 大豊建設株式会社
建築確認検査機関 ハウスプラス住宅保証株式会社
調査機関又は構造計算適合性判定
株式会社ハイ国際コンサルタント
者等
(9) キャンパスヴィレッジ椎名町
物件名称 キャンパスヴィレッジ椎名町
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託期間の満了日 未定
所在地（住居表示）（注 1） 東京都豊島区長崎三丁目 2 番 19 号
敷地面積（注 1） 1,671.74 ㎡（注 12）
土地
所有形態 所有権
建築時期（注 1） 2018 年 1 月
（主たる建物）鉄筋コンクリート造陸屋根 6 階建
構造／階数（注 1）
（附属建物）鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
建物 延床面積（注 1） 3,086.07 ㎡
所有形態 所有権
用途（注 1） 寄宿舎・ゴミ置場
賃貸可能戸数（注 5） 167 戸
ＰＭ会社（注 2）（予定） 株式会社学生情報センター（注 13）
ＭＬ会社（注 3）（予定） シグマジャパン株式会社（注 14）
ＭＬ種類（予定） 非パス・スルー型
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 2,750,000 千円（価格時点：2018 年 10 月 31 日）
担保設定の有無 なし
特記事項（注 4） 該当事項はありません。
本物件は、スポンサーによる学生レジデンス開発第 1 号案件です。複数
の大学等が存する「池袋」エリアに立地し、周辺の大学等へは自転車
通学も可能なほか、西武池袋線「東長崎」駅から徒歩 7 分、同線「椎名
町」駅から徒歩 9 分、都営大江戸線「落合南長崎」駅から徒歩 10 分に
位置し、都心部に所在する複数の大学等へのアクセスも良好です。館
物件特性 内はリビングキッチンやカフェテリアなど充実した共用施設のほか、
セキュリティ、サービス面も充実しています。また、周辺には飲食
店、スーパーマーケット等の生活利便施設も充実しており、利便性も
優れています。こうした特性から、主として大学等への接近性及び居
住環境の快適性・利便性を重視する学生に底堅い賃貸需要が期待でき
る物件です。
賃貸借状況の概要（2018 年 10 月末日時点）（注 5）
賃貸可能面積 3,112.91 ㎡
賃貸面積 3,112.91 ㎡
稼働率 100.0％
賃貸可能戸数 167 戸
賃貸戸数 167 戸
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
13
テナント総数 1
月額賃料総額 （注 15）
敷金・保証金 66,039 千円
建物状況調査の概要（注 6）
調査会社 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査書日付 2018 年 10 月
緊急修繕費用の見積額 －
短期修繕費用の見積額 －
長期修繕費用の見積額 49,140 千円
建物再調達価格 791,300 千円
地震リスク分析の概要（注 7）
ＰＭＬ評価者 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
調査書日付 2018 年 11 月
ＰＭＬ値 5.51％
設計者・施工者・建築確認検査機関等（注 8）
設計者 第一建設工業株式会社
施工者 第一建設工業株式会社
建築確認検査機関 ユーディーアイ確認検査株式会社
調査機関又は構造計算適合性判定
日本建築検査協会株式会社
者等
（注 1） 「所在地」欄は、住居表示を記載しています。ただし、住居表示が実施されていないものについては、番地表示による建物
住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「建築時期」欄、
「構造／階数」欄、「延床面積」欄及び「用途」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証明書の記載は、
当該不動産の現況とは一致しない場合があります。また、「延床面積」欄は、建物全体の床面積（ただし、附属建物の床面
積は除きます。）を記載しています。
（注 2） 「ＰＭ会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託予定の会社を記載しています。
（注 3） 「ＭＬ会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結予定の賃借人を記載しています。
（注 4） 「特記事項」欄は、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、不動産の評価
額、収益性、処分への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
ⅰ 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ⅱ 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
ⅲ 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとそれに関する協定等
ⅳ 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
（注 5） 「賃貸借状況の概要」欄に関する説明
ⅰ 「賃貸可能面積」は、取得資産において、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積
（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マスターリ
ース契約（パス・スルー型マスターリース契約（後記ⅱに定義します。）以外のマスターリース契約（後記ⅱに定義し
ます。）をいいます。）における「賃貸可能面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸
借契約に基づく賃貸可能面積を記載しています。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載され
ている面積や建物竣工図等をもとに算出した面積によることもあるため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずし
も一致するものではありません。
ⅱ 「賃貸面積」は、取得資産において、貸室の一部又は全部が一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（以下「マスタ
ーリース契約」といいます。）における賃借人がエンドテナント（実際の利用者たる転借人）に対し当該貸室の転貸を
行う場合で、かつ、マスターリース契約の賃料をエンドテナントから収受した賃料等の金額と同額とする旨合意されて
いる場合（このようなマスターリース契約の種別を、以下「パス・スルー型マスターリース契約」といいます。）は、
実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積をいい
ます。ただし、住宅及び店舗等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）のみ
を含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マスターリース契約におけ
る「賃貸面積」は、本投資法人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく賃貸面積を記載して
います。
ⅲ 「稼働率」は、取得資産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を示しています。
ⅳ 「賃貸可能戸数」は、取得資産において、賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記
載しています。なお、非パス・スルー型マスターリース契約における「賃貸可能戸数」は、マスターリース会社が転貸
可能な戸数を記載しています。
ⅴ 「賃貸戸数」は、取得資産において、実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され、エンドテナントに対し
て賃貸している戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みます。）を記載しています。なお、非パス・スルー型マ
スターリース契約における「賃貸戸数」は、マスターリース会社に対して賃貸している戸数を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
14
ⅵ 「テナント総数」については、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナント（賃貸借関係
を有する予定のものを含みます。）の総数を記載しています。したがって、本投資法人又は信託受託者が取得資産の全
部の貸室等をマスターリース会社に対して包括的に賃貸した上で（以下「マスターリースの導入」といいます。）、当
該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している場合、テナント総数は1と記載し、当該転貸借に係るエ
ンドテナントの数はテナント総数に含めていません。取得資産については、信託受託者を賃貸人とし、東急住宅リース
株式会社又はシグマジャパン株式会社を賃貸人とするマスターリース契約を取得日に締結する予定であり、上記のテナ
ント総数はかかる賃借人をもって１として記載しています。
ⅶ 「月額賃料収入」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2018年10月末日現在に
おいてマスターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借
契約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）
の合計額を記載しています。なお、マスターリース種別が非パス・スルー型マスターリース契約の場合には、本投資法
人又は信託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく月額賃料（共益費は含みます（共益費が固定額で
ない場合は除きます。） が、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）を記載しています。な
お、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
ⅷ 「敷金・保証金」は、マスターリース種別がパス・スルー型マスターリース契約の場合には、2018年10月31日現在に
おける上記各取得資産において、実際にエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく各エンドテナン
トの敷金・保証金等の2018年10月31日現在における残高の合計を記載し、千円未満を切り捨てて記載しています。ただ
し、各賃貸借契約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額
を記載しています。また、マスターリース種別が非パス・スルー型マスターリース契約の場合には、本投資法人又は信
託受託者とマスターリース会社との間の賃貸借契約に基づく敷金・保証金等を記載しています。
（注 6） 「建物状況調査の概要」欄は、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者である調査会社が取得資産に関して作成し
た報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記調査会社の意見であり、本投資
法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
ⅰ 「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未
満を切り捨てて記載しています。
ⅱ 「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された1年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未
満を切り捨てて記載しています。
ⅲ 「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された12年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未
満を切り捨てて記載しています。
ⅳ 「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、取得資産を同設計、同仕様にて新
たに建設した場合の建設工事調達見積額をいいます。ただし、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意
見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切
り捨てて記載しています。
（注 7） 「地震リスク分析の概要」欄は、本投資法人との間に特別の利害関係のない第三者であるＰＭＬ評価者が取得資産に関して
作成した報告書の記載に基づいて、その概要を記載しています。ただし、報告内容はあくまで上記ＰＭＬ評価者の意見であ
り、本投資法人がその内容の妥当性、正確性を保証するものではありません。
「ＰＭＬ値」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想損失率には、個別物件に関するものと、ポートフォリオ全体
に関するものがあります。上記数値は、想定した予定使用期間中（50 年＝一般的建物の耐用年数）に想定される最大規模の
地震（50 年間で 10％を超える確率で襲ってくると予想される大地震＝再現期間 475 年相当の大地震）によりどの程度の被害
を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合で示したものを意味します。
（注 8） 「設計者・施工者・建築確認検査機関等」欄は、取得資産に係る設計者、施工者、建築確認検査機関及び調査機関又は構造
計算適合性判定者等を記載しています。なお、本投資法人は、原則として、専門の第三者機関に調査を依頼し、構造設計関
連書類（構造設計図、構造計算書等）に意図的な改ざん、偽造等の不正が見受けられないとの報告を受けています。ただし、
かかる報告内容はあくまで当該第三者機関の意見であり、本投資法人がその内容の妥当性及び正確性を保証するものではあ
りません。なお、2007 年 6 月施行の建築基準法の改正に基づき、指定構造計算適合性判定機関から、構造計算が国土交通大
臣が定めた方法等により適正に行われたものであることの判定を受けている物件については、指定構造計算適合性判定機関
が専門の第三者機関に該当します。
（注 9）セットバック部分（約 16.73 ㎡）を含みます。
（注 10）セットバック部分（約 15.17 ㎡）を含みます。
（注 11）セットバック部分（約 1.58 ㎡）を含みます。
（注 12）私道負担部分（約 98.07 ㎡）を含みます。
（注 13）株式会社学生情報センターは、東急不動産ホールディングス株式会社の完全子会社です。
（注 14）シグマジャパン株式会社は、東急不動産ホールディングス株式会社の完全子会社である株式会社学生情報センターが 100％出
資する子会社です。
（注 15）「キャンパスヴィレッジ椎名町」の「月額賃料総額」は、信託受託者とマスターリース会社との間で締結予定のマスターリー
ス契約において、2019 年 4 月 1 日から 2019 年 12 月 31 日までについては固定賃料（7,625 千円）と出来高分賃料（毎月 1 日
時点において 115 戸を超過してエンドテナントと転貸借契約を締結している場合には、当該超過戸数に 65,900 円を乗じた金
額）を合計した額となります。2020 年 1 月 1 日以降については固定賃料のみ（11,006 千円）となる予定です。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
15
４．鑑定評価書の概要
（1）コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ
（単位：千円）
物件名 コンフォリア錦糸町ＤＥＵＸ
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 2,230,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 2,280,000
① 運営収益 122,673
潜在総収益 130,071
貸室賃料（共益費込み）収入 122,025
現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
水道光熱費収入 0
おける収入水準等を勘案し計上。その他の収入については、現行の運用を勘
駐車場等収入 3,240
案し計上。
権利金・更新料等 3,605
その他の収入 1,200
空室等損失相当額 ▲7,397 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 25,111
維持管理費 4,661 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘
水道光熱費 866 案し計上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類
修繕費 2,933 似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額
を考慮し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 2,369
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 6,008
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 7,887 対象不動産の課税標準額等を参考に査定。
損害保険料 140 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 245 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 97,562
④ 敷金等の運用益 137 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 2,100
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 95,599
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.2% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 2,210,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 4.3%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.4% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 2,360,000
土地・建物の合計価格 2,360,000
土地価格 1,330,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 650,000
性から判断した現価率を乗じて査定。
付帯費用 380,000 開発に伴う費用、開発利益相当額等を考慮の上査定。
増減価修正 100% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
16
（2）コンフォリア亀戸サウス
（単位：千円）
物件名 コンフォリア亀戸サウス
鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 2,090,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 2,110,000
① 運営収益 111,215
潜在総収益 117,577
貸室賃料（共益費込み）収入 110,485
現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
水道光熱費収入 3,391
おける収入水準等を勘案し計上。その他の収入については、現行の運用を勘
駐車場等収入 720
案し計上。
権利金・更新料等 2,860
その他の収入 121
空室等損失相当額 ▲6,362 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 21,197
維持管理費 4,524 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘
水道光熱費 3,923 案し計上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類
修繕費 1,467 似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額
を考慮し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 1,733
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 4,402
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 4,598 過年度の課税標準額に基づき査定。
損害保険料 220 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 330 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 90,018
④ 敷金等の運用益 325 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 1,768
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 88,575
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.2% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 2,070,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 4.0%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.4% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 1,700,000
土地・建物の合計価格 1,699,200
土地価格 983,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 505,300
性から判断した現価率を乗じて査定。
付帯費用 210,900 開発に伴う費用、開発利益相当額等を考慮の上査定。
増減価修正 100% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
17
（3）コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ
（単位：千円）
物件名 コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 5,610,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 5,640,000
① 運営収益 278,592
潜在総収益 294,599
貸室賃料（共益費込み）収入 274,484
水道光熱費収入 0 現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
駐車場等収入 9,768 おける収入水準等を勘案し計上。
権利金・更新料等 10,347
その他の収入 0
空室等損失相当額 ▲16,007 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 48,836
維持管理費 7,300 実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘案し計
水道光熱費 1,300 上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は実績額、類似不動
修繕費 3,230 産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額を考慮
し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 5,194
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 15,754
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 14,133 類似不動産の課税標準額等を参考に査定。
損害保険料 725 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 1,200 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 229,756
④ 敷金等の運用益 350 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 4,344
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 225,762
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.0% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 5,580,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 3.7%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.1% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 6,090,000
土地・建物の合計価格 6,090,000
土地価格 5,000,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 1,090,000
性から判断した現価率を乗じて査定。
増減価修正 100% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
18
（4）コンフォリア東日本橋
（単位：千円）
物件名 コンフォリア東日本橋
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 1,220,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 1,240,000
① 運営収益 69,099
潜在総収益 72,140
貸室賃料（共益費込み）収入 68,544
現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
水道光熱費収入 0
おける収入水準等を勘案し計上。その他の収入については、現行の運用を勘
駐車場等収入 1,108
案し計上。
権利金・更新料等 2,418
その他の収入 70
空室等損失相当額 ▲3,041 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 15,267
維持管理費 2,300 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘
水道光熱費 1,100 案し計上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類
修繕費 2,293 似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額
を考慮し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 1,534
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 3,564
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 3,854 対象不動産の課税標準額等を参考に査定。
損害保険料 222 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 400 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 53,832
④ 敷金等の運用益 107 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 3,188
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 50,751
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.1% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 1,200,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 3.9%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.3% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 1,130,000
土地・建物の合計価格 944,000
土地価格 745,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 199,000
性から判断した現価率を乗じて査定。
増減価修正 120% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
19
（5）コンフォリア浅草駒形
（単位：千円）
物件名 コンフォリア浅草駒形
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 1,280,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 1,300,000
① 運営収益 74,125
潜在総収益 77,211
貸室賃料（共益費込み）収入 73,722
水道光熱費収入 0 現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
駐車場等収入 468 おける収入水準等を勘案し計上。
権利金・更新料等 3,021
その他の収入 0
空室等損失相当額 ▲3,086 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 16,235
維持管理費 2,747 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘
水道光熱費 1,100 案し計上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類
修繕費 2,479 似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額
を考慮し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 1,638
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 3,804
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 3,803 対象不動産の課税標準額等を参考に査定。
損害保険料 232 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 432 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 57,890
④ 敷金等の運用益 94 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 3,330
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 54,654
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.2% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 1,260,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 4.0%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.4% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 1,230,000
土地・建物の合計価格 948,000
土地価格 740,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 208,000
性から判断した現価率を乗じて査定。
増減価修正 130% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届
出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
その財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
20
（6）コンフォリア大森鹿島
（単位：千円）
物件名 コンフォリア大森鹿島
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額 872,000
内容 概要等
直接還元法による収益価格（⑥÷⑦） 885,000
① 運営収益 52,463
潜在総収益 54,647
貸室賃料（共益費込み）収入 51,781
水道光熱費収入 0 現行の賃貸借契約に基づく平均収入、新規に賃貸することを想定した場合に
駐車場等収入 336 おける収入水準等を勘案し計上。
権利金・更新料等 2,530
その他の収入 0
空室等損失相当額 ▲2,184 過去の稼働状況や同一需給圏内の類似不動産の稼働状況等を勘案し計上。
貸倒損失相当額 0 貸倒損失は計上しない。
② 運営費用 13,105
維持管理費 3,700 過年度実績額をはじめ、類似不動産の費用を参考に、対象物件の個別性を勘
水道光熱費 480 案し計上。
原状回復費は通常発生する水準等を勘案し計上、修繕費は過年度実績額、類
修繕費 1,475 似不動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕費の年平均額
を考慮し計上。
ＰＭ会社の報酬体系を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の
プロパティマネジメントフィー 1,151
個別性等を考慮し計上。
現行の契約条件や類似不動産の賃貸条件を参考に、入居者の年平均入替率及
テナント募集費用等 2,678
び稼働率等を考慮し計上。
公租公課 3,150 対象不動産の課税標準額等を参考に査定。
損害保険料 171 現行の保険契約及び類似の建物の保険料率を考慮し計上。
その他の費用 300 現行の運用を勘案し計上。
③ 運営純収益（NOI、①－②) 39,358
④ 敷金等の運用益 59 現行及び新規契約時の賃貸条件並びに稼働率、運用利回りを勘案し設定。
類似不動産における水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける
⑤ 資本的支出 2,242
更新費の年平均額を勘案の上査定。
⑥ 純収益（NCF、③＋④－⑤) 37,175
各地区の基準となる利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びその他
⑦ 還元利回り 4.2% 条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類
似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。
DCF 法による収益価格 858,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象の個別性等を総合的に
割引率 4.0%
勘案し査定。
類似不動産に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、投資対象と
最終還元利回り 4.4% しての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及
び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。
積算価格 870,000
土地・建物の合計価格 870,000
土地価格 717,000 取引事例比較法を適用し、実際の取引価格を基に査定。
原価法を適用し、新規に再調達する場合の再調達価格から現況及び地域的特
建物価格 153,000
性から判断した現価率を乗じて査定。
増減価修正 100% 市場性を考慮して査定。
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当た 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると
って留意した事項 判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。
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出目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。ま
た、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に基づいて証券
の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国におい
て証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。英文目論見書は、
当該証券の発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びに
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（7）コンフォリア大森町
（単位：千円）
物件名 コンフォリア大森町
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 10 月 31 日
鑑定評価額