COMFORIA
RESIDENTIAL REIT
第21期（2021年1⽉期）決算説明資料
2021年3⽉
1 第21期（2021年1⽉期）ハイライト及び 3 第22期（2021年7⽉期）について
新型コロナウイルス感染症による影響 公募増資の概要 19
第21期末ポートフォリオ 4 第22期資産⼊替（予定）の概要 20
第21期ハイライト 5 4 今後の戦略
新型コロナウイルス感染症による影響（賃料単価及び稼働率の推移） 6 今後の成⻑戦略 23
新型コロナウイルス感染症による影響（新規契約及び解約の状況） 7 成⻑⽬標の進捗状況 24
新型コロナウイルス感染症による影響（テナント退去時アンケート） 8 コロナ禍を踏まえた当⾯の成⻑イメージ 25
2 第21期（2021年1⽉期）決算 更なる成⻑に向けたスポンサーの活⽤（スポンサーパイプライン） 26
第21期決算実績 10 5 業績予想
稼働率の推移 11 業績予想 28
⼊替時・更新時の賃料動向 12 6 Appendix 30-
第21期における⼊替時賃料変動率の分析 13
賃料動向 14
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み 15
財務運営①（第21期における財務活動） 16
財務運営②（第21期末の財務指標） 17
2
1．第21期（2021年1⽉期）ハイライト及び
新型コロナウイルス感染症による影響
3
第21期末ポートフォリオ
≫ 東急不動産HDGの総合⼒を活⽤し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中⼼としたポートフォリオを構築
資産規模(取得価格ベース) 第21期末時点ポートフォリオマップ
東京都⼼ 48物件 準都⼼ 75物件
137 物件 2,521 億円
その他東京圏 5物件 その他中核都市 9物件
①投資エリア(賃貸住宅) ②最寄駅からの徒歩分数(賃貸住宅)
10分超
その他東京圏 その他中核都市
4.7%
2.0% 5.8%
5分超10分以内 5分以内
34.7% 60.6%
準都⼼ 東京都⼼
51.9% 40.4%
東京23区 平均徒歩分数
92.2 % 4.9 分
東京23区中⼼ 駅近物件中⼼
③投資対象 ④築年数 ⑤部屋タイプ(賃貸住宅)
運営型賃貸住宅 賃貸住宅 15年超 5年以内 ファミリー ラージ
3.6% 96.4% 25.2% 13.3% 9.0% 0.3%
店舗等
0.5%
シングル・
賃貸住宅 平均築年数 5年超
コンパクト
10年以内
96.4% 11.2年 23.6% 90.2%
10年超
15年以内 コンパクト シングル
37.9% 39.0% 51.2%
（注）「投資エリア」、「投資対象」及び「部屋タイプ」の区分並びに「最寄駅からの徒歩分数」、「平均徒歩分数」及び「平均築年数」の計算⽅法は、後記「注記事項（※1）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。） 4
第21期ハイライト
過去最⾼ 前期⽐ 過去最⾼ 前期末⽐
1⼝当たり分配⾦ 5,410円 +1.9％ 1⼝当たりＮＡＶ 278,794円 +3.7％
運⽤サマリー 概 要
内 ⼊替時賃料変動率 + 3.0％ 新型コロナウイルス感染症による影響を受けるも、
稼働率は2020年9⽉を底に、2021年1⽉末には95.9％まで回復
部
成
賃料単価変動率
⻑
(期中継続保有物件) + 0.4％ ⼊替時賃料変動率は引き続きプラス成⻑（10期連続）
第 外 資産⼊替の実施（取得：2020年9⽉、譲渡：2020年12⽉）
21 部
期 成
⻑
資産規模の拡⼤ + 61億円 資産規模61億円増
（取得4物件77億円 ⇄ 譲渡2物件15億円、譲渡益501百万円）
（取得価格ベース）
東京23区⽐率の向上（第20期末91.8％ 第21期末92.2％）
（賃貸住宅）
財 内部留保総額は947百万円に増加。新型コロナウイルス感染症に伴う
務 内部留保の拡充 + 256百万円 ⼀時的な減収のほか、⼤規模修繕⼯事等の⼀時費⽤に充当予定
8年連続となる公募増資の実施（2021年2⽉）
公
募
資産規模の拡⼤
資産⼊替の実施
+93億円 需要の厚みのある「東京23区」に⽴地するスポンサー開発物件を取得
（3物件 計73億円）
第 増
（取得価格ベース）
継続的な資産規模拡⼤の観点から取得余⼒（291億円）を確保
22 資
期 等 フリーキャッシュ活⽤による資産⼊替の実施（2021年3⽉）
LTV低減 51.4％
第21期末
50.1％
2021年3⽉末⾒込
資産規模20億円増（取得1物件44億円 ⇄ 譲渡1物件24億円）
資産⼊替に伴う譲渡益1,350百万円のうち881百万円を内部留保
（注） 「1⼝当たりＮＡＶ」 及び「⼊替時賃料変動率」の計算⽅法につきましては、後記「注記事項（※2）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。） 5
新型コロナウイルス感染症による影響 （賃料単価及び稼働率の推移）
≫ 感染拡⼤が続く中、安定性を意識した柔軟な運⽤により、稼働率は2020年9⽉を底に緩やかな回復基調が継続
2020年 2021年 ①⽅針 / ②実績
3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉
2⽉ 1⽉
緊急事態宣⾔ 1
緊急事態宣⾔
（1回⽬） （２回⽬）
リーシング活動の停滞 稼働率を意識したリーシング活動を展開
運⽤状況 稼働⽔準を意識
店舗区画の賃料減額対応（1件） しつつ、安定性
を意識した柔軟
13,869円/坪
な運⽤を⽬指す
13,823円/坪
坪単価
推移
13,716円/坪 緩やかな賃料単価上昇は継続
2
第20期 第21期
97.1% 募集条件緩和等による稼働率 平均稼働率
97.0%
稼働率 の回復
95.9% 95.9% 95.9
95.6% ％
95.2% 94.9% 95.0% 95.2% 95.1
94.6% 94.5% 94.8%
％
▲0.8pt
177 182 181 172 新規契約計
169 171 171
新規契約 146 134 +138
113 122
（件数） 975
【新規契約ー解約】 74
15 25 15
33 837
38 3 7
解約計
-8 -10
-41
-66
解約 965
（件数） -102
-139 -140 -130 -144 -138 938
-162 -156 -156 -157
-179 -187 ▲27
-215
（注）坪単価推移、新規契約及び解約は、2019年1⽉末以前より保有している賃貸住宅（110物件）を対象としています。
6
新型コロナウイルス感染症による影響 （新規契約及び解約の状況）
① 新規契約・解約の前年同期⽐較（第18期（2019年7⽉期）− 第21期（2021年1⽉期））
2020年 2021年
2019年 2020年
2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉
新規契約 200
（件数）
100
0
-100
解約
（件数）
-200
外国⼈の転出超過等
安定性を意識した柔軟なリーシング -300
によるマーケット
（注）新規契約及び解約は、2019年1⽉末以前より保有 戦略等よる新規契約の増加
している賃貸住宅（110物件）を対象としています。 需給の緩和
マクロデータ マクロデータ
② （外国⼈）東京23区への転⼊・転出超過数の推移 ③ （全体）東京23区の転⼊・転出超過数の推移
2019年 ＋20,776⼈ 2019年 ＋83,991⼈
東京23区への⼈⼝流⼊ 東京23区への⼈⼝流⼊
2020年 ▲29,094⼈ 2020年 ＋2,154⼈
（⼈） （⼈）
15,000 11〜12⽉ ＋8,749⼈ 30,000
⼊国緩和措置により転⼊超過に転換 近隣3県（埼⽟・神奈川・千葉）
10,000 20,000
への転出が⼤半
5,000
2020年 10,000
2019年
0 0
2019年
-5,000 -10,000 2020年
⼊国制限等により⼤幅に転出超過 2〜10⽉ ▲39,607⼈ 9⽉をピークに転出幅縮⼩傾向
-10,000 -20,000
2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉
（注）「東京都の⼈⼝（推計）」を基に本資産運⽤会社が作成 （注）「東京都の⼈⼝（推計）」を基に本資産運⽤会社が作成 7
新型コロナウイルス感染症による影響 （テナント退去時アンケート）
≫ 現時点において、コロナ禍を契機として東京23区から他エリアに転居する傾向は限定的
1 退去者の転居先について
テレワークとの親和性の⾼いIT関係のテナントのうち
回答者 58.2％は東京23区内で住み替えを実施
407件
情報・IT関連 91 件 ，22.4％
その他 その他 東京都⼼
東京都⼼
18.9% 医療関係 29 件 ，7.1％
17.6%
23.1% 20.9%
東京23区 ⼩売・卸売 28 件 ，6.9％
東京23区
不動産・⼟⽊ 22 件 ，5.4％
58.7％ ⾦融業 20 件 ，4.9％
東京圏 58.2％
24.2%
東京圏 専⾨職 18 件 ，4.4％
東京圏 東京圏
22.4% 81.1％ その他 82.4％
199 件
準都⼼ 準都⼼
35.6% 37.4%
第21期
2 退去理由について
広さ・間取りへの不満解消を図るテナントのうち
回答者 65.2％は東京23区内で住み替えを実施
1,023 件
その他
回答者
879件 9.8%
所属先都合 37.1％ 東京都⼼
380 27.2%
43.3％
所属先都合 ▲1 東京23区 「テレワーク」、
381
広さ・間取り
18.3％
東京圏
25.0%
65.2％ 「広さ・間取りへの不満」
187
17.4％ 広さ・間取り
＋34
結婚等 103 10.1％
東京圏 を理由として
153
10.2％ 結婚等 90
＋13
90.2％ 東京23区から他エリアに
29.0％
その他 ＋98
その他
353
34.5％ 転居するケースは限定的
255 準都⼼
第19期 第21期 38.0%
（注） 上記アンケート結果は、東京23区及び東京圏に所在する物件から退去したテナントのうち、有効回答を得られたテナントの回答結果を記載しています。 8
2．第21期（2021年1⽉期）決算
第21期決算実績
≫ 新規物件、物件譲渡益の影響により、稼働率低下等のマイナス分を吸収し、前期実績及び業績予想を上回る1⼝当たり分配⾦を実現
1. 第20期及び第21期の⽐較 （単位：百万円）
第21期予想
第20期実績 第21期実績 対前期⽐ 対予想⽐
項⽬ 主な変動要因 （2020.9.15） 主な変動要因
① ② ②−① ②−③
③
営業収益 9,028 9,565 +537 ➤営業収益 +537 9,152 +412 ➤営業収益 +412
既存物件 ▲178 既存物件他 ▲76
営業利益 4,081 4,484 +403 20期取得物件（通期影響） +100 4,181 +303
21期取得物件 売却物件 ▲11
+127
当期純利益 3,523 3,889 +366 売却物件（譲渡益等） +488 3,579 +309 譲渡益 +501
➤営業費⽤ +133 ➤営業費⽤ +109
圧縮積⽴⾦（純額） （注） 42 ▲256 ▲298 − ▲256
既存物件他 ▲2 既存物件他 +143
分配⾦総額 3,565 3,633 +67 20期取得物件（通期影響） +31 3,579 +53 売却物件 ▲1
21期取得物件 +38
資産運⽤報酬 ▲21
１⼝当たり当期純利益（円） 5,249 5,791 +542 固都税（2019年取得分） +16 5,330 +461
資産運⽤報酬 +34 その他営業費⽤ ▲10
１⼝当たり分配⾦（円） 5,309 5,410 +101 その他営業費⽤ +14 5,330 +80
➤営業外費⽤ ▲5
➤営業外費⽤ +38
発⾏済投資⼝数（⼝） 671,624 671,624 − ⽀払利息等 +38 671,624 − ⽀払利息等 ▲5
（注）圧縮積⽴⾦（純額）において、取崩はプラス、繰⼊はマイナスで表記しています。
過去最⾼
2. 1⼝当たり分配⾦の主な変動要因（第20期実績と第21期実績の⽐較） 対第20期実績
+101円 / +1.9％
第21期実績
第20期実績 うち賃料上昇+54円
5,309円 5,410円
平均稼働率
平均稼働率 95.1％
95.9％
20期取得物件 固定資産税 資産運⽤報酬 ⽀払利息等 譲渡益 1⼝当たり
1⼝当たり
既存物件による影響 通期影響 費⽤化影響 （圧縮積⽴⾦差引後） 当期純利益
当期純利益 （譲渡益除く）
（譲渡益除く） （稼働率低下等） 及び
5,249円 21期取得物件 5,044円
取得余⼒を活⽤した物件取得のほか、物件譲渡益により、稼働率低下等のマイナス影響を吸収し、DPUは上昇
賃貸事業損益 その他費⽤等 その他
10
稼働率の推移
≫ 稼働率の回復傾向がみられる中、平均稼働率は95％台と概ね安定的に推移
稼働率の推移（第19期−第21期、全体・エリア別）
第18期 第19期 第20期 第21期
平均稼働率：96.6％ 平均稼働率：95.9％ 平均稼働率：95.1％
ポートフォリオ全体の稼働率⽐較
緊急事態宣⾔発令等による 募集条件緩和などリーシング戦略
リーシング活動の停滞 ⾒直しに伴う新規契約の増加
100.0%
2020年2⽉‐2021年1⽉
上場来平均（注）
95.9% 96.0% 96.0% 96.1% 96.0% 96.2%
95.6% 95.7%
96.4% 96.6%
95.6% 95.2%
94.0%
（注）上場来平均は、本投資法人の上場（2013年2月）以降の各月末の稼働率を単純平均したものを記載しています。
期末
⽉末稼働率 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.10 2020.11 2020.12 2021.1
物件数
東京都⼼ 96.9% 96.0% 96.1% 95.7% 96.1% 96.0% 96.3% 96.5% 96.4% 95.5% 94.4% 94.0% 93.8% 92.9% 92.9% 93.1% 94.1% 94.9% 95.1% 48
準都⼼ 97.0% 96.9% 97.1% 97.1% 96.9% 96.8% 97.0% 97.3% 97.3% 95.7% 95.1% 94.9% 95.3% 95.0% 94.8% 95.1% 95.3% 95.3% 95.8% 75
その他東京圏 98.8% 98.4% 98.3% 98.7% 99.0% 98.8% 98.1% 98.0% 99.4% 98.7% 98.6% 98.4% 99.1% 99.7% 99.4% 99.0% 98.7% 98.3% 99.0% 5
その他中核都市 96.1% 96.2% 96.5% 96.0% 96.0% 95.8% 96.4% 97.3% 97.7% 96.8% 96.1% 96.7% 95.1% 96.6% 96.8% 98.1% 98.1% 98.2% 97.4% 9
ポートフォリオ全体 97.0% 96.6% 96.7% 96.5% 96.7% 96.5% 96.7% 97.0% 97.1% 95.9% 95.2% 94.9% 95.0% 94.6% 94.5% 94.8% 95.2% 95.6% 95.9% 137
11
⼊替時・更新時の賃料動向
≫ 賃料変動率は、鈍化傾向がみられるも⼊替時・更新時ともに引き続き上昇。⼊替時賃料変動率は10期連続プラス成⻑を実現
1-1. 第21期における⼊替時の賃料動向 2-1. 第21期における更新時の賃料動向
⼾数 ⽐率 ⽉額賃料増減額 賃料変動率 ⼾数 ⽐率 ⽉額賃料増減額 賃料変動率
増額 719⼾ 62.5% 7,494千円 6.4% 増額 269⼾ 18.6% 1,151千円 +2.0%
据置 84⼾ 7.3% ― ― 据置 1,174⼾ 81.4% ― ―
減額 348⼾ 30.2% ▲2,199千円 ▲4.5% 減額 ― ― ― ―
計 1,151⼾ 100.0% 5,294千円 +3.0% 計 1,443⼾ 100.0% 1,151千円 +0.5%
1-2. ヒストリカルデータ 2-2. ヒストリカルデータ
① ⼊替時賃料変動⼾数⽐率の推移 ① 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移
減額 据置 増額 減額 据置 増額
100%
100%
9.3% 6.4% 14.7% 18.2% 14.3% 27.2% 21.8% 27.6% 20.4% 18.6%
80%
54.1% 80%
62.9% 62.5%
60% 75.7% 74.0% 76.2% 79.6%
87.9% 90.1% 92.7% 60%
40% 9.9% 90.3% 93.4% 85.3% 85.6%
7.3% 40% 81.8% 78.2% 79.6% 81.4%
11.0% 72.8% 72.4%
20% 36.0% 9.7% 9.8% 8.9% 8.2% 20%
26.2% 4.1% 4.8% 30.2%
14.6% 16.1% 14.9% 12.2% 4.7% 0.4% 0.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0% 7.4% 5.8% 2.5%
0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
（注）定期借家契約満了後の継続新規契約につきましては、⼊替に含めず更新として集計しています。
② ⼊替時賃料変動率の推移 ② 更新時賃料変動率の推移
10% 7.9% 8.3% 1.5%
⼊替時賃料変動率 6.8% 更新時賃料変動率 1.1%
8% 0.9%
5.7% 0.8% 0.8%
6% 4.6% 1.0%
3.4% 3.7% 0.6% 0.5% 0.5%
4%
3.0% 0.5% 0.4%
1.0% 1.5% 0.5% 0.3%
2%
引き続きプラス成⻑
0% 0.0%
-2%
-4% -0.5%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
12
第21期における⼊替時賃料変動率の分析
1. 第21期における類型別⼊替時賃料変動率
① エリア別 ② 最寄り駅からの徒歩分数別 ③ 築年数別
東京23区
7.4%
5.1%
4.1%
3.4%
1.7% 2.1% 2.3% 2.1%
1.4%
-0.9%
東京都⼼ 準都⼼ その他東京圏 その他 5分以内 5分超 4年以内 4年超〜 8年超〜 12年超
中核都市 8年以内 12年以内
築4年以内の⼀部物件において、
東京23区を中⼼に引き続き上昇 法⼈契約の解約影響がみられたが、
（その他東京圏は、⼀部物件の 駅近物件を中⼼に引き続き上昇
バリューアップ⼯事によるプラス影響が反映）
引き続き築年数にかかわらず
上昇傾向は維持
2. ヒストリカルデータ
エリア別⼊替時賃料変動率
東京23区
+10.0%
東京23区 （ 東京都⼼ 準都⼼ ）
+8.0% その他東京圏 その他中核都市
+6.0% 賃料変動率は引続き
+4.0% プラス圏で推移
+2.0%
+0.0%
その他東京圏
-2.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 その他中核都市
東京都⼼ +1.5% +1.2% +3.8% +4.5% +6.2% +7.0% +8.0% +9.4% +9.1% +4.1% 48物件
準都⼼ +0.3% +2.4% +3.1% +3.0% +3.7% +5.0% +6.4% +7.4% +8.4% +1.7% 75物件
個別物件の影響が
東京23区 +1.0% +1.7% +3.5% +3.9% +5.1% +6.1% +7.2% +8.5% +8.8% +3.0% 123物件
その他東京圏 -2.0% -1.2% +1.5% +1.1% +2.2% +4.7% +4.2% +4.8% +6.6% +7.4% 5物件
反映されやすいが、
その他中核都市 +1.1% -0.8% +2.0% +1.2% +0.9% -0.1% +2.4% +0.7% +3.4% +1.4% 9物件 引き続きプラス成⻑
ポートフォリオ全体 +1.0% +1.5% +3.4% +3.7% +4.6% +5.7% +6.8% +7.9% +8.3% +3.0% 137物件
13
賃料動向
1. 第21期における賃料単価動向
≫ ⼊替時賃料増額等により、ポートフォリオ全体の賃料単価上昇は継続
（円）
13,300
対前期末⽐
+ 0.4%上昇
13,200
レントギャップ
13,100
+2.0%
対前期⽐
▲3.0pt
13,000
期中継続保有物件 第20期末 2020.8 2020.9 2020.10 2020.11 2020.12 第21期末
賃料単価(円/坪) 13,181 13,163 13,175 13,192 13,205 13,226 13,230
対第20期末⽐ ― ‐0.1% ‐0.0% +0.1% +0.2% +0.3% +0.4%
（注）レントギャップとは、第21期（2021年1⽉期）の新規成約賃料をマーケット賃料とし、既存テナントがマーケット賃料で成約したと仮定した場合の現⾏契約賃料との乖離率をいいます。
2. ヒストリカルデータ
≫ ポートフォリオ全体の賃料単価変動率は引き続きプラス圏で推移
賃料単価変動率の推移
1.5% 期中継続保有物件の賃料単価変動率
0.9% 0.9%
1.0% 0.8%
0.7% 0.7%
0.5% 0.5%
0.4%
0.5%
0.2%
0.1%
0.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
14
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み
≫ ポートフォリオクオリティを意識した資産⼊替に加え、物件収益⼒の向上など投資主価値向上に向けた施策を実施
1.資産⼊替の概要
コンフォリア東陽町他3件 コンフォリア⻄⾺込
コンフォリア市川妙典 第20期末 取得 譲渡 本取引後
スポンサー開発
資産規模 2,459億円 77億円 15億円 2,521億円
東京23区⽐率 91.8％ 100％ 62.0％ 92.2％
（賃貸住宅）
⼊替 平均築年数 11.4年 1.3年 14.7年 11.1年
（12⽉22⽇時点）
総資産LTV 50.4％ 100％ − 51.4％
所在地 千葉県市川市 所在地 東京都⼤⽥区
譲渡価格 805百万円 譲渡価格 1,261百万円
鑑定評価額 766百万円 鑑定評価額 1,110百万円 本取引による譲渡益 本取引による内部留保額
譲渡益 208百万円 譲渡益 293百万円
竣⼯年⽉ 2007年4⽉ 竣⼯年⽉ 2005年8⽉
501百万円 256百万円
2. 専有部バリューアップ⼯事
≫ テナント退去時の原状回復⼯事に合わせ、バリューアップ⼯事を実施 ≫ コロナ禍におけるワークスペースニーズを踏まえ、⼆室化⼯事を実施
コンフォリア Before After
コンフォリア エ
物件名 物件名 ワーク ア
たまプラーザ（築15.9年） 南⻘⼭（築17.3年）
スペース コ
ン
完⼯ 2020年4⽉〜2021年1⽉ 完⼯ 2020年12⽉〜2021年1⽉ 新
間仕切り新設
設
クロス貼替え 間仕切り新設
⽔廻り改修 エアコン新設
⼯事内容 ⼯事内容
（洗⾯所、トイレ等） キッチン交換 After
⽞関扉改修 など クロス貼替え など
Before After
⼯事⾦額 10百万円(貸主負担分) ⼯事⾦額 5百万円(貸主負担分)
(⼯事前) (⼯事前)
6区画 773千円 2区画 382千円
⽉額賃料 ⽉額賃料
(⼯事後) (⼯事後 2021年2⽉契約)
6区画 918千円（+145千円） 2区画 425千円（+43千円）
15
財務運営①（第21期における財務活動）
1. デットファイナンスの概況及び返済時期の分散状況
≫ 借⼊年限⻑期化と返済期限の更なる分散を意識した運⽤を継続
① 主な財務指標 ② 21期における借換え実績
借換前 借換後
財務指標 平均残存年数 加重平均⾦利 総資産LTV
借⼊額 8,300百万円 借⼊額 8,300百万円
第20期末 4.0年 0.58％ 50.4％
平均借⼊年数 5.2年 平均借⼊年数 9.7年
第21期末 4.2年 0.58％ 51.4％ 加重平均⾦利 0.65％ 加重平均⾦利 0.64％
（百万円）
15,000 既存借⼊⾦ 第21期新規借⼊ 第1〜8回投資法⼈債
コミットメントライン135億円
3,000
10,000 2020年9⽉に
105億円から135億円に増額
1,000
1,000
10,545 12,800 1,000
5,000 9,400 9,650
7,800 9,270 8,500 9,250
6,560 6,520 5,860 7,050 2,000 6,800
5,500
2,200 3,395 1,350 3,000 3,700
1,500 1,500 1,500
0
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第46期 第47期 第48期
加重平均
⾦利
0.36％ 0.47％ 0.62％ 0.65％ 0.48％ 0.56％ 0.51％ 0.72％ 0.62％ 0.65％ 0.59％ 0.63％ 0.70％ 0.61％ 0.55％ 0.47％ 0.68％ 0.57％ 0.55% 0.68％ 0.95％ - 0.90％
2. 総資産LTVの推移
≫ 適切なLTVコントロールにより、今後の取得余⼒を確保
55%
LTV55％までの取得余⼒
51.6% 51.8% 51.4%
50.6% 50.8% 51.0% 第20期末時点 約277億円
50.5% 50.1% 50.0% 50.4%
50% 第21期末時点 約219億円
第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末
（注）「平均残存年数」及び「加重平均⾦利」、「総資産LTV」の計算⽅法並びに「取得余⼒」の定義につきましては、後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。 ）
16
財務運営②（第21期末の財務指標）
1. 有利⼦負債の状況 3. 主な財務指標の推移
第19期末 第20期末 第21期末 ① 残存年数と加重平均⾦利
（2020年1⽉末） （2020年7⽉末） （2021年1⽉末） 1.5% 5.0 年
4.3 年 4.3 年 4.2 年 4.4 年 4.3 年 4.6 年 4.2 年
3.9 年 4.0 年 4.2 年
有利⼦負債残⾼ 123,530百万円 135,420百万円 141,650百万円 1.2% 4.0 年
平均残存年数 4.2年 4.0年 4.2年 0.9% 3.0 年
0.6% 2.0 年
加重平均⾦利 0.60% 0.58% 0.58% 0.66% 0.68% 0.68% 0.64% 0.64% 0.62% 0.60% 0.60%
0.58% 0.58%
0.3% 1.0 年
総資産LTV 50.0% 50.4% 51.4%
0.0% 0.0 年
第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末
鑑定LTV 44.2% 45.0% 45.3%
残存年数 加重平均⾦利
格付 AA-（安定的） AA-（安定的） AA-（安定的）
② 固定⾦利⽐率
（注1）「有利⼦負債残⾼」及び「鑑定LTV」の計算⽅法につきましては、 後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。
（注2）株式会社⽇本格付研究所より信⽤格付を付与されております。
100%
12.1%13.0%11.3%12.7% 6.4% 6.4% 9.6% 8.8%
21.2% 15.8%
80%
2. ⾦融機関別借⼊残⾼(第21期末時点) 60%
93.6%93.6% 90.4%91.2%
単位：百万円 40% 78.8% 84.2% 87.9%87.0%88.7%87.3%
きらぼし銀行 りそな銀行 20%
1,000 1,000 七十七銀行
信金中央金庫 960
2,285 第四北越銀行 0%
第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末
福岡銀行 500
3,285 太陽生命保険 固定 変動
500
農林中央金庫
3,785 みずほ信託銀行
日本生命保険
500
③ ⻑期有利⼦負債⽐率
三菱UFJ銀行
3,985
34,920
三井住友銀行
10,005 1.1%
100%
13.5% 9.3% 12.7% 13.7% 18.0% 13.8% 5.9% 7.1% 17.4% 18.6%
80%
日本政策投資銀行
19,830
60%
90.7% 87.3% 85.2% 82.0% 86.2% 94.1% 92.9% 82.6%
三井住友信託銀行 40% 86.5% 81.4%
23,515
みずほ銀行 20%
23,080
0%
第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末
⻑期 ⼀年以内⻑期 短期
17
3．第22期（2021年7⽉期）について
公募増資の概要
オファリング・ハイライト ≫ 上場以降、8年連続8回⽬の公募増資を実施
オファリング形態 ⽇程 発⾏価格/発⾏価額 発⾏⼝数/払込⾦額 発⾏済投資⼝数 需要倍率
国内オファリング 発⾏決議⽇：2021/1/5 （⽕） 払込⽇：2021/2/1（⽉） 282,623円/272,492円 21,370⼝ / 5,844百万円 692,994⼝ 34.3倍
（うち親引け2,137⼝）
条件決定⽇：2021/1/13（⽔） 受渡⽇：2021/2/2（⽕） （⼀般：53.6倍 機関：18.5倍）
（注）「発⾏⼝数」及び「払込⾦額」は、2021年2⽉17⽇（払込⽇）の第三者割当増資を含んだものを記載しています。
需要の厚みのある「東京23区」への厳選投資 取得余⼒拡⼤に向けた戦略的なLTVコントロール
1 公募増資による取得物件⼀覧
3 総資産LTVの推移
147 コンフォリア台東根岸 148 コンフォリア⾨前仲町サウス 149 コンフォリア⾺込
55.0%
負 51.6% 51.4%
50.6% 50.4% 50.3%
50.1% 50.0%
50.0%
▲1.1pt
資 債
45.0%
第12期末 第13期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 公募増資等後
（2016年7⽉期末） （2017年1⽉期末） （2019年7⽉期末） （2020年1⽉期末） （2020年7⽉期末） （2021年1⽉期末）
所在地 東京都台東区 所在地 東京都江東区 所在地 東京都⼤⽥区
取得価格 3,031百万円 取得価格 1,428百万円 取得価格 2,905百万円
鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3%
竣⼯年⽉ 2019年10⽉ 竣⼯年⽉ 2019年7⽉ 竣⼯年⽉ 2016年7⽉ 発⾏決議から条件決定までの投資⼝価格は指数対⽐▲0.2％と概ね横這いで推移
2 公募増資後のポートフォリオ 4 投資⼝価格とNAVの推移 投資⼝価格 +5.0％
発⾏決議⽇ 取得予定資産 （円） 投資⼝価格 東証REIT指数 1⼝当たりNAV
増減額 / 率 第21期末 三割払込⽇
現在 取得後
産
340,000
（2021年1⽉31⽇） （2021年2⽉17⽇）
資産規模 2,521億円 2,595億円 +73億円
投 発
⾏
条
件
資 320,000 決
議
決
定
297,500円 312,500円
物件数 137物件 140物件 +3物件
賃貸住宅における
主
92.2％ 92.5％ +0.3pt
300,000
1⼝当たりNAV +0.1％
東京23区⽐率 資
第21期末 三割払込⽇
1⼝当たり分配⾦
（第22期）
5,420円 （注） 5,430円 +10円 / +0.2％ 本 280,000 （2021年1⽉31⽇）（2021年2⽉17⽇）
総資産LTV 51.4％ 50.3％ ▲1.1pt
278,794円 279,000円
260,000
1/5 1/13 1/29 2/17
取得余⼒ 222億円 291億円 +69億円
（注）東証REIT指数は、2021年1⽉4⽇の終値(1,756.27pt)を同⽇の投資⼝価格の終値である292,500円と同⼀の数値
（注）2021年1⽉5⽇公表の数値を記載しています。 であると仮定した値の推移を⽰しています。
19
第22期資産⼊替（予定）の概要
≫ 2021年3⽉に資産⼊替を実施予定。資産規模は2,615億円となり、内部留保総額は18億円となる⾒込み。
3⽉18⽇取得予定 コンフォリア⼤宮 3⽉30⽇譲渡予定
150 54 コンフォリア新⼤阪
1
資
鑑定評価を19％
産 ⼊替 上回る価格で譲渡
⼊
所在地 埼⽟県さいたま市
替 最寄駅 JR京浜東北線他「⼤宮」駅 徒歩7分 所在地 ⼤阪府⼤阪市
⼈⼝動態を意識した 取得価格 4,420百万円 譲渡価格 3,600百万円
鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定評価額 3,030百万円
物件取得を推進 賃貸可能⼾数 103⼾ 譲渡益 1,350百万円
竣⼯年⽉ 2010年2⽉ 竣⼯年⽉ 2006年10⽉
2 公募増資後 取得 譲渡 本取引後
⼊ 資産規模 2,595億円 44億円 24億円 2,615億円
替 東京23区⽐率
譲渡益 13.5億円
92.5％ − − 91.7％
効 （賃貸住宅）
果 内部留保総額は18億円 平均築年数
内部留保額 8.8億円
となり、更なるリスク （3⽉30 ⽇時点）
11.1年 11.1年 14.4年 11.1年
耐性強化を実施
取得余⼒ 308億円
総資産LTV 50.3％ − − 50.1％
4
3
（億円）
取得余⼒と
取
フリーキャッシュを
得 現⾦及び
有効に活⽤し、
資 現⾦同等物
220 継続的な外部成⻑を
⾦ フリーキャッシュ活⽤ フリーキャッシュの推移
⽬指す
による物件取得
2021年1⽉期末 公募増資後 取得 譲渡 2021年3⽉末時点
（注）フリーキャッシュ＝現⾦及び現⾦同等物−信託預り敷⾦及び保証⾦等−圧縮積⽴⾦−分配⾦総額
20
Memo
21
4．今後の戦略
22
今後の成⻑戦略
外部成⻑戦略 財務戦略
スポンサー開発物件を中⼼とした継続的な成⻑
公募増資を活⽤した適切なLTVコントロール
資産⼊替によるポートフォリオの質的向上の推進
⼀時的な費⽤増（⼤規模修繕⼯事等）に対する圧縮積⽴⾦の活⽤
スポンサーグループとの⻑期固定契約による運営型賃貸住宅の組⼊推進
内部成⻑戦略 その他
東京23区を中⼼とした賃料収⼊増の実現 ESGに対する取組みの推進
平均稼働率の維持・向上の実現 ブランド価値向上に資する施策の実施
更なる資産規模拡⼤ 安定的な財務運営
スポンサーグループ
ポートフォリオクオリティ向上 投資主価値向上
開発物件を
中⼼とした組⼊
【資産規模】 【東京23区⽐率】 【LTV】 【時価総額】
運⽤資産の 2021年1⽉末 2021年1⽉末 2021年1⽉末 2021年1⽉末
出資
競争⼒強化
2,521億円 92.2% 51.4% 1,998億円
他 （賃貸住宅） 投資家
賃料収⼊増・平均稼働率向上の実現 【内部留保累計】
2021年1⽉末 巡航分配⾦の向上
⼊替
【⼊替時賃料変動率】 【平均稼働率】
外部 947百万円
2021年1⽉期 2021年1⽉期 ⼤規模修繕⼯事等の⼀時費⽤へ充
当し、分配⾦⽔準安定化に活⽤
+3.0% 95.1%
23
成⻑⽬標の進捗状況
≫ 巡航分配⾦5,200円（第21期）、資産規模2,615億円（2021年3⽉末⾒込）となり、中期⽬標に向けて成⻑を継続
成⻑戦略（2018年2⽉〜）
巡航分配⾦
5,780円
5,430円
5,500円
5,410円
5,295円 5,309円 資産規模
5,180円 5,180円
4,985円 3,000億円
5,200円
5,100円
5,000円
4,800円
4,051円
分配⾦ 4,600円 第８回
公募増資
（実績・予想） 第7回
公募増資
第6回
公募増資
3,900円
第5回
巡航分配⾦ 公募増資
+93億円
2,615億円 2,615億円
2,459億円 2,521億円
2,259億円 2,266億円
2,021億円 2,060億円
資産規模
上場
712億円
第6期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期(予) 第23期(予)
項⽬
（2013年7⽉期） （2018年7⽉期） （2019年1⽉期） （2019年7⽉期） （2020年1⽉期） （2020年7⽉期） （2021年1⽉期） （2021年7⽉期） （2022年1⽉期）
中期⽬標
東京23区⽐率 引き続き
96.3% 90.9% 90.9% 91.0% 91.8％ 91.8％ 92.2％ 91.7％ 91.7％
（賃貸住宅）
賃貸住宅における
平均徒歩分数 5.2分 4.8分 4.8分 4.9分 4.9分 4.8分 4.9分 5.0分 5.0分 東京23区⽐率
90%程度を⽬安に
NOI利回り 5.7% 5.2% 5.2% 5.2% 5.3％ 5.1％ 5.0％ 5.0％ 5.1％
ポートフォリオを
信⽤格付
A+ AA- 構築
（安定的） （安定的）
（注）NOI利回りは、期末保有物件における実績(予想)NOIの年換算額を取得価格で除しています。
24
コロナ禍を踏まえた当⾯の成⻑イメージ
≫ ポートフォリオの競争優位性と外部成⻑の蓋然性をベースに、中期⽬標達成に向け、成⻑戦略を推進
内部成⻑のイメージ
≫ ポートフォリオの競争優位性
≫ 外部成⻑の蓋然性
◎ 東京23区 ◎ 駅近
これまで これから（当⾯） 巡航分配⾦のイメージ
収
益
ポートフォリオの競争優位性を維持しつつ、
物件競争⼒を活かした
収益性向上
外部・内部成⻑の両輪で持続的な成⻑を⽬指す
1
コロナ影響による
稼働率低下から回復基調へ 2
分
これまで これから（当⾯）
配
⾦ ⽬標達成に向け、
第21期 時間
成⻑軌道回復へ 2
1
外部成⻑のイメージ
外部成⻑等により 外部成⻑
巡航⽔準を維持
◎ スポンサーパイプライン ◎ 多様な取得資⾦の活⽤
（増資、借⼊れ、⼿元資⾦）
これまで これから（当⾯） 内部成⻑
収
第21期 時間
益
内部成⻑の減速を 2
外部成⻑等でカバー 1
多様な取得資⾦を活⽤し、
外部成⻑を継続
第21期 時間
25
更なる成⻑に向けたスポンサーの活⽤（スポンサーパイプライン）
≫ 東急不動産は東京23区を中⼼として計22物件（2,807⼾）を開発
1. スポンサーによる東京23区の賃貸住宅を中⼼とした開発状況
● 賃貸住宅 所在 物件数 ⼾数
● 運営型賃貸住宅 東京23区 16物件 1,864⼾
その他東京圏 1物件 113⼾
その他中核都市 5物件 830⼾
合計 22物件 2,807⼾
（うち竣⼯済） 9物件 973⼾
2. 東急不動産ホールディングスグループの循環型再投資事業
東急不動産ホールディングスグループは、2017年5⽉に発表した「中期経営計画2017−2020」にお
いて、前中期経営計画に引き続き、2つの基本⽅針の1つとして「関与アセット拡⼤」を掲げていま
す。下図に記載のとおり、開発・取得、保有、運⽤、資⾦回収、再投資というサイクルで賃貸事業
のポートフォリオの拡充を図る「循環型再投資事業」を推進し、持続的な事業サイクルの実現に取
り組むことで、関与アセットの拡⼤を進めています。
東急不動産ホールディングスグループ：アセットマネジメント・プロパティマネジメントなど
資産価値向上
出 資 上場REIT（本投資法⼈等）
運 ⽤
配 当 私募REIT
資⾦回収
（個⼈） （注）
物件拠出
お客さま 賃料等
保 有 循環型再投資
賃貸サービスの提供等
（法⼈） 開発 ・ 取得
(注) 2021年3⽉12⽇時点におけるスポンサーによる賃貸住宅、学⽣マンションにかかる開発物件の状況を記載しています。 （出所）東急不動産ホールディングス「2017統合報告書」を基に本資産運⽤会社が作成
なお、現時点において本投資法⼈による具体的な取得予定はありません。 （注）上記の図ではREITへ物件を拠出する場合について掲載していますが、REIT以外に物件を売却することもあります。
26
5．業績予想
27
業績予想
≫ 新規物件取得、物件譲渡による影響等を踏まえ、第22期及び第23期分配⾦をそれぞれ5,780円及び5,430円と予想
1. 第22期・第23期業績予想 （単位：百万円）
第21期実績 第22期予想 対前期⽐ 第23期予想 対予想⽐
項⽬ 主な変動要因 主な変動要因
① ② ②−① ③ ③−②
営業収益 9,565 10,720 +1,154 ➤営業収益 +1,154 9,374 ▲1,345 ➤営業収益 +1,345
既存物件（繁忙期影響等） +72 既存物件（⾮繁忙期影響等） ▲4
営業利益 21期取得物件（通期影響） +61 ▲1,255
4,484 5,502 +1,018 4,247 22期取得物件（通期影響） +38
22期取得物件 +278
売却物件（譲渡益剥落等） ▲1,379
当期純利益 3,889 4,887 +997 売却物件（譲渡益等） +741 3,624 ▲1,262 ➤営業費⽤ ▲89
➤営業費⽤ +136
圧縮積⽴⾦（純額）（注） ▲256 ▲881 ▲625 138 +1,019 既存物件（⾮繁忙期影響等） ▲113
既存物件（繁忙期影響等） +29
21期取得物件（通期影響） +15 22期取得物件（通期影響） +5
分配⾦総額 3,633 4,005 +372 22期取得物件 +83 3,762 ▲242 売却物件 ▲17
売却物件 ▲41 固都税（2020年取得分） +19
１⼝当たり当期純利益（円） 5,791 7,053 +1,262 固都税（2020年取得分） +17 5,230 ▲1,823
資産運⽤報酬 +18
資産運⽤報酬 +14
１⼝当たり分配⾦（円） 5,410 5,780 +370 その他営業費⽤ +17 5,430 ▲350 その他営業費⽤ ▲3
➤営業外費⽤ +18 ➤営業外費⽤ +7
発⾏済投資⼝数（⼝） 671,624 692,994 +21,370 ⽀払利息等 +18 692,994 − ⽀払利息等 +7
（注）圧縮積⽴⾦（純額）において、取崩はプラス、繰⼊はマイナスで表記しています。
2. 1⼝当たり分配⾦の主な変動要因（第21期実績と第22期予想の⽐較 及び 第22期予想と第23期予想の⽐較）
対第21期実績
+370円 / +6.8％
対第22期予想
▲350円 / ▲6.1％
第22期予想
第21期実績
5,780円 第23期予想
5,410円 5,430円
平均稼働率 21期資産取得等 既存物件 平均稼働率 平均稼働率
固定資産税 資産運⽤ 譲渡益 増資による 95.2％ 既存物件他 22期取得物件 固定資産税 資産運⽤ 譲渡益剥落
95.1％ 95.4％
（通期影響） 費⽤化影響 報酬等 （圧縮積⽴⾦ 影響 （⼤宮） 費⽤化影響 報酬等 及び
及び 差引後） 圧縮積⽴⾦ 1⼝当たり
22期資産取得等 1⼝当たり による影響
1⼝当たり 当期純利益
当期純利益
当期純利益 (譲渡益除く)
(譲渡益除く)
(譲渡益除く)
公募増資による新規取得物件の影響のほか、 5,104円 ⾮繁忙期による既存物件のプラス影響等あるが、 5,230円
5,044円 譲渡益の影響等により、上振れを予想 譲渡益剥落等により下振れを予想
その他 その他
賃貸事業損益 その他 賃貸事業損益 その他
費⽤等 費⽤等
28
6． Appendix
29
投資⽅針
投資対象
収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資⽐率を80%以上とします
今後需要が⾒込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学⽣マンション（学⽣寮）等の「運営型賃貸住宅」にも投資を⾏う⽅針です
投資⽐率 2021年
区分 投資対象
（取得価格ベース） 1⽉末⽇時点
賃貸住宅 80%～100% 96.4%
居住⽤資産 賃貸住宅
運営型賃貸住宅 0%～20% 3.6%
80% 以上
（注）投資⽐率の算出には、取得価格を⽤います。底地については、底地上に存在する居住⽤資産の種類によって算出するものとします。
投資エリア
賃貸需要が厚く⾒込める「東京都⼼」、「準都⼼」及び「その他東京圏」に対する投資⽐率を80%以上とします
投資⽐率 2021年
区分 対象エリア
(取得価格ベース) 1⽉末⽇時点
千代⽥区、中央区、港区、
東京都⼼ 都⼼5区
新宿区及び渋⾕区
東京都⼼に準ずる
準都⼼ 上記を除く東京23区 80%～100% 94.4%
住宅集積地
東京圏
東京都⼼及び準都⼼に 東京圏の内、上記を除き、
その他東京圏
準ずる住宅集積地 賃貸需要が厚く⾒込まれるエリア 80% 以上
上記以外の
その他中核都市 0%～20% 5.6%
政令指定都市等の住宅集積地
（注）投資⽐率の算出には、取得価格を⽤います。底地については、底地の所在するエリアによって算出するものとします。
30
ポートフォリオ・マップ（2021年3⽉31⽇⾒込）（予定）
31
「コンフォリア」シリーズ
「コンフォリア」シリーズのコンセプト
32
東急不動産ホールディングスグループの活⽤
東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン
COMFORIA WELBOX Fit On (フィットオン)
各種割引が利⽤できるインターネットサービス（約30,000メニュー） 東急スポーツオアシスの店舗を無料で利⽤できるサービス（⼀部物件）
33
サステナビリティへの取り組み（外部機関の評価・認証）
GRESBリアルエステイト評価（2020年） グリーンボンドの発⾏
≫ 2020年7⽉30⽇に本投資法⼈初となるグリーンボンドを発⾏
≫ 本投資法⼈は、2018年より
GRESBリアルエステイト評価 ≫ ESG 投資に関⼼を持つ新たな投資家の需要を喚起することで投資家層の
に参加 拡⼤を企図
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組⼊れ 発⾏債権の概要（第8回無担保投資法⼈債（グリーンボンド））
≫ 本投資法⼈は、2019年5⽉より指数構成銘柄に採⽤
（J-REITは8銘柄が採⽤） 発⾏額 利率 年限 償還期限 ESG評価会社
≫ MSCI社によるESG格付で「BBB」が付与（2020年11⽉〜） サステイナリティ
1,500百万円 年0.55％ 10年 2030年7⽉30⽇
クス・ジャパン㈱
DBJ Green Building 認証
≫ 2020年12⽉、コンフォリア東陽町について新たに認証を取得
コンフォリア新宿 コンフォリア渋⾕ コンフォリア東新宿
コンフォリア蒲⽥ コンフォリア東陽町 認証取得状況
イーストサイドタワー ウエスト ステーションフロント
物件数 5物件
延床⾯積 95,870.36㎡
認証取得割合
（注）
20.2%
（注） 2021年1⽉31⽇時点
34
サステナビリティへの取り組み （環境）
マテリアリティ 環境負荷の軽減
E 環境
関連するSDGsターゲット
7.3
12.5
2030年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。
2030年までに、予防、削減、リサイクル、および再利⽤（リユース）により廃棄物の排出量を⼤幅に削減する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
環境管理システム（EMS）の構築 エネルギー効率改善に関する取り組み
PDCAサイクルに基づくEMSの実⾏
エネルギー、GHG、⽔、並びに廃棄物 ポートフォリオ全体及び個別物件において、エネルギーの使⽤の合理化に関する
に関する環境⽬標値の設定、実績管理 法律（省エネ法）に則り、中⻑期的に年平均1％のエネルギー消費原単位の削減
や改善を⾏うため、独⾃の環境管理シ を⽬標としています。
ステム（EMS）を構築しています。
共⽤部LED化⼯事 / 専有部空調更新⼯事
定められたPDCAサイクルを回し、環境
負荷の軽減を推進していきます。 消費電⼒の削減、環境負荷の軽減を進めています。
廃棄物管理改善に関する取り組み
管理会社と協働した廃棄物の適切な分別処分を通じて、環境負荷の軽減を実施
しています。このほか、ゴミ置き場の臭気対策（除臭タイルの設置）を実施す
る等して⼊居者満⾜度向上に努めています。
廃棄物分別管理 ゴミ処理ガイドの配布
LED照明の導⼊ 空調設備の更新
グリーンリース条項の設定
テナントとの間でエネルギー消費量や廃棄物処理の適切な利⽤に関する賃貸
借契約条項を設定しています。これによりテナントと協働して環境負荷の軽
減を進めています。
グリーン調達基準を通じた環境配慮
再⽣可能エネルギーに関する取り組み
本投資法⼈は環境に配慮した部材等の調達に関するグリーン調達基準を設定
太陽光発電設備 しています。今後もサプライヤーと協働して、基準の遵守及び環境負荷の軽
太陽光発電による再⽣可能エネルギーを活⽤しています（コンフォリア中落合 減を推進していきます。
に導⼊）。
35
サステナビリティへの取り組み （社会）
マテリアリティ ①地域への貢献 ②テナントの健康と快適性 ③サプライヤーとのエンゲージメント ④プロフェッショナル集団としての⼈材開発と育成
11.3 2030年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な⼈間居住計画・管理の能⼒
S 社会
関連するSDGsターゲット
を強化する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
テナント満⾜度向上に向けた取り組み 地域社会に向けた取り組み（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
テナント満⾜度調査の実施 防災備蓄倉庫及びマンホールトイレの設置
項⽬ 評価 2017年 2018年 2019年 2020年
満⾜・やや満⾜ 73％ 68％ 72% 73%
建物（共⽤部）の ふつう 14％ 18％ 15% 13%
清掃に対する評価
やや不満・不満 13％ 14％ 13% 14%
満⾜・やや満⾜ 68％ 67％ 69% 68% 防災備蓄倉庫 マンホールトイレ
管理運営、サービス ふつう 新宿区指定の防災備蓄倉庫及び近隣住⺠、近隣勤務者⽤の災害時マンホールトイレを設け、災害時
26％ 22％ 24% 24%
に対する評価 に備えています。このほか、近隣の3町内会と災害時相互援助協定を締結し、パートナーシップ強
化に努めています。
やや不満・不満 6％ 11％ 7% 8％
地域の治安維持 公開空地
テナント参加型イベントの実施 公開空地が近隣住⺠・通勤者の歩⾏者道
敷地内に交番があり、地域の治安維持の
⼀翼を担っています。 として利⽤されています。
プールイベント コンサートイベント
36
サステナビリティへの取り組み （コーポレートガバナンス）
マテリアリティ 持続可能な社会の実現に向けて、多⾯的な社会的要請に対応する経営体制
ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ
G ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ 関連するSDGsターゲット
12.8 2030年までに、あらゆる場所の⼈々が持続可能な開発および⾃然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する。
対応状況・取組事例
資産運⽤報酬の体系変更 運⽤資産の取得に関する意思決定フロー
利益連動報酬の⽐率を⾼めることで投資主利益との連動性を強化すると 投資委員会のメンバーに第三者である不動産鑑定⼠を加え、運⽤資産取得
ともに、資産成⻑と分配⾦成⻑に対するインセンティブを導⼊ の意思決定における客観性を確保
利 コ 利
害 ン 害
算定⽅法 関 プ 投 関 投
係 ラ 資 係 投 資
コ 者 委 者 資 法
イ
運⽤報酬Ⅰ ン と 審 ア 員 と 法 ⼈
プ 各
前期末総資産×0.2％（年率) 担
ラ
取の 議
及
ン 会
運
の ⼈ の
（総資産連動報酬） 当 引 ス に 取 事の 役 取
部 イ 等 び お ⽤ 引 員
委 本 前 締
に ア の 決 け 等 同 会
運⽤報酬Ⅱ ン 員 部 役
よ 場 議 審る の 意 の
会 会
経常ＣF×5.4％ る ス 合 に 議 ⻑ 場
注 承 へ
（利益連動報酬） 起 部 及 に 合 認
(
⻑ お よ ④ の
案 け び に 報
に 決 る よ
運⽤報酬Ⅲ 不動産取得・譲渡価額×1.0％ 注 る 告
)
よ 決
(
① 議 る
る 裁
（取得・譲渡報酬） （利害関係者取引（ウェアハウジング除く）の場合0.5％） 承 注
(
)
認 ②
運⽤報酬Ⅴ 経常CF×1⼝当たり経常CF成⻑率×10％ 注 へ
)(
③ の 投
（インセンティブ） ただし、負の値になる場合は報酬は⽣じない 報 資
)
告 法
⼈
（注）上記意思決定フロー内の注記につきましては、後記「注記事項（※5）」をご参照ください。
投資主の利益とスポンサーの利益との共同化 サステナビリティに関する情報開⽰・GRI対照表
スポンサーは2021年2⽉に実施した公募増資において、新規発⾏⼝数の ESG関連の具体的な開⽰内容については、ESGに関す
10％にあたる2,137⼝を取得 る国際的な報告フレームワークであるGRI （Global
出資⽐率 9.0% Reporting Initiative）を参照しながら、サステナビリ
ティに関する各種情報等を公開
（2021年3⽉12⽇現在）
37
旗艦物件（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
所在地 東京都新宿区新宿六丁⽬27番29号他
DBJ Green Building 認証
所有形態 （⼟地）定期借地権 （建物）所有権
コンフォリア新宿イーストサイドタワーは、「DBJ 敷地⾯積 10,870.10㎡
Green Building 認証」において、レジデンス版とし
て初となる国内トップクラスの卓越した「環境・社 （タワー棟） 69,308.35㎡
会への配慮」がなされたビル（5stars）として最⾼ 延床⾯積 （アネックス棟