COMFORIA
RESIDENTIAL REIT
第20期（2020年7月期）決算説明資料
2020年9月
1
TBU
1 第20期（2020年7月期）ハイライト及び 3 今後の戦略
新型コロナウイルス感染症による影響 足許の市場環境認識 18
第20期末ポートフォリオ 4 今後の成長戦略 19
第20期ハイライト 5 成長目標の進捗状況 20
新型コロナウイルス感染症による影響 6 第21期における取り組み（2020年9月29日取得予定資産） 21
2 第20期（2020年7月期）決算 更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン） 22
第20期決算実績 8 成長戦略に沿った外部成長実績 23
稼働率の推移 9 4 業績予想
賃料動向 10 業績予想 25
入替時・更新時の賃料動向 11 5 Appendix 27-
第20期における入替時賃料変動率の分析 12
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み 13
第20期取得物件 14
財務運営①（第20期における財務活動） 15
財務運営②（第20期末の財務指標） 16
2
1．第20期（2020年7月期）ハイライト及び
新型コロナウイルス感染症による影響
3
第20期末ポートフォリオ
≫ 東急不動産HDGの総合力を活用し、安定した需要を誇る東京23区及び駅近物件を中心としたポートフォリオを構築
資産規模(取得価格ベース) 第20期末時点ポートフォリオマップ
東京都心 48物件 準都心 72物件
135 物件 2,459 億円
その他東京圏 6物件 その他中核都市 9物件
①投資エリア(賃貸住宅) ②最寄駅からの徒歩分数(賃貸住宅)
その他中核都市
10分超
その他東京圏 5.9%
東京都心 3.3%
2.3% 5分超10分以内
41.4% 5分以内
36.3% 60.5%
東京23区 平均徒歩分数
91.8 % 4.8 分
準都心
50.3%
東京23区中心 駅近物件中心
③投資対象 ④築年数 ⑤部屋タイプ(賃貸住宅)
ラージ
ファミリー
運営型賃貸住宅 賃貸住宅 15年超 5年以内 0.3% 店舗等
9.2%
3.7% 96.3% 19.7% 19.0% 0.5%
シングル・
賃貸住宅 平均築年数 5年超
コンパクト
10年以内
96.3% 11.0年 16.8% 90.0%
10年超
コンパクト シングル
15年以内
39.3% 50.7%
44.6%
（注）「投資エリア」、「投資対象」及び「部屋タイプ」の区分並びに「最寄駅からの徒歩分数」、「平均徒歩分数」及び「平均築年数」の計算方法は、後記「注記事項（※1）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。） 4
第20期ハイライト
過去最高 前期比 過去最高 前期末比
1口当たり分配金 5,309円 +0.3％ 1口当たりＮＡＶ 268,925円 2.5％
+
運用サマリー 概 要
外 ◼ 7年連続となる公募増資による物件取得（6物件 計145億円）
部
成
資産規模の拡大 + 193億円 ◼ 運用会社独自の情報ルート等を活用し、東京23区の賃貸住宅を取得
（取得価格ベース）
長
（3物件 計48億円）
過去最高
入替時賃料変動率
内
部
+ 8.3％ ◼ 入替時賃料変動率は9期連続プラス成長
第 成
賃料単価変動率 ◼ 4月以降、新型コロナウイルス感染症による影響を受けたものの、
長
20
期 (期中継続保有物件) + 0.8％ 平均稼働率95.9％と安定的に推移
◼ 「サステナビリティへの取り組み」の一環として、2020年7月に本投
財
務
グリーンボンド発行 15億円（10年債）
資法人初となるグリーンボンドを発行。ESG投資を行う投資家層拡大
を通じた資金調達チャネルの多様化を企図
◼ 2020年6月、東証REIT Core指数に新規採用されたことに伴い、
流 東証REIT Core指数
動 指数組み入れ 更なる投資家層の多様化と投資口の流動性向上に寄与
前年同月比
性 に新規採用 1日当たり平均出来高
2019年7月 2020年7月
561百万円 838百万円 +49％
第 外 ◼ 取得余力を活用し、東京23区に立地するスポンサー開発4物件を
21
期
部
成
資産規模の拡大 + 77億円 2020年9月29日取得予定
長
（取得価格ベース） （取得予定資産取得後 資産規模2,537億円）
（注） 「1口当たりＮＡＶ」 及び「入替時賃料変動率」の計算方法につきましては、後記「注記事項（※2）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。）
5
新型コロナウイルス感染症による影響
≫ 新型コロナウイルス感染拡大による人の移動制限に伴い、新規契約数は減少するも平均稼働率95.9％と影響は限定的
2019年 2020年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 実績 / 方針
WHO WHO
緊急事態宣言 パンデミック宣言
新型コロナウイルス 30日 リーシング活動
11日 24日 7日 16日 25日 19日 22日
をめぐる動き の停滞により
東京五輪延期 緊急事態宣言 緊急事態宣言 緊急事態宣言解除 移動制限解除 Go To トラベル
（７都道府県） （全国へ拡大） （全国） （都道府県間） 開始 稼働率の回復
が遅れたが、
リーシング活動の停滞
本投資法人の 引き続き賃料
運用状況
店舗区画の賃料減額対応（1件） 上昇は継続
平均稼働率
97.3% 97.2% 96.8% 97.0%
96.5% 96.3%
稼働率 96.9 95.9
％
97.0% 97.1% ％
95.9% 95.2% 94.9% 95.0% ▲1.0pt
新規契約計
173 177 186 187 190 172 171
168
新規契約 113 129 126 1,018
（件数） 75
849
▲169
解約計
+16
解約 -102
（件数） -140 -142 -142 -137 -130 975
-182 -182 -162 -163 959
-234 -218
入替時賃料変動率+9.5％と過去最高 入替時賃料変動率+7.4％と高水準を維持 外部成長及び
内部成長の両輪
トピックス 30日 取得余力を活用した物件取得を継続 26日
による分配金の
コンフォリア西馬込HILLSIDE 取得 コンフォリア池袋DEUX 維持・向上へ
コンフォリア成増 取得
（注）新規契約及び解約は、2019年1月末以前より保有している賃貸住宅（112物件）を対象としています。
6
2．第20期（2020年7月期）決算
7
第20期決算実績
≫ 主に新規取得物件の影響等により、消費増税等の費用増加分を吸収し、前期実績及び業績予想を上回る1口当たり分配金を実現
1. 第19期及び第20期の比較 （単位：百万円）
第20期予想
第19期実績 第20期実績 対前期比 対予想比
項目 主な変動要因 （2020.3.16） 主な変動要因
① ② ②－① ②－③
③
営業収益 8,790 9,028 +238 ➤営業収益 +238 9,028 ▲0 ➤営業収益 ▲0
19期取得物件（通期影響） +15 既存物件他 ▲16
営業利益 4,106 4,081 ▲25 20期取得物件 +383 4,064 +16 20期取得物件（6月取得分）
既存物件（繁忙期影響等） +94 +15
当期純利益 3,562 3,523 ▲39 売却物件（売却益剥落等） ▲255 3,053 +19
➤営業費用 +263 ➤営業費用 ▲17
圧縮積立金（純額） （注） ▲169 42 +211 42 ▲0
20期取得物件 +108 既存物件他 ▲6
分配金総額 3,393 3,565 +172 既存物件（繁忙期影響等） +131 3,546 +19 20期取得物件（6月取得分） +5
売却物件 ▲28
その他営業費用 ▲15
１口当たり当期純利益（円） 5,559 5,249 ▲310 固都税（2019年取得分） +17 5,220 +29
消費増税による影響 +14
１口当たり分配金（円） 5,295 5,309 +14 その他営業費用 +20 5,280 +29
➤営業外費用 ▲2
➤営業外費用 +13
発行済投資口数（口） 640,834 671,624 +30,790 支払利息等 +13 671,624 ー 支払利息等 ▲2
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第19期実績と第20期実績の比較） 過去最高
うち賃料上昇等+33円 対第19期実績
➢ 単価上昇+117円 +14円 / +0.3％
➢ 稼働率等▲84円
第19期実績 第20期実績
5,295円 5,309円
1口当たり 20期取得物件 売却物件 繁忙期影響等 固定資産税 消費増税 支払利息等 増資による 1口当たり
当期純利益 による影響 費用化影響 による影響 影響等 当期純利益
（譲渡益除く） 募集費用 （譲渡益除く）
原復工事等
5,230円 5,249円
公募増資のほか取得余力を活用した物件取得により、消費増税等のマイナス影響を吸収し、プラス成長
賃貸事業損益 その他費用等 その他
8
稼働率の推移
≫ 平均稼働率は95％台と引き続き安定的に推移
稼働率の推移（第18期－第20期、全体・エリア別）
第17期 第18期 第19期 第20期
100.0%
95.0%
90.0%
85.0%
第18期平均稼働率：96.9% 第19期平均稼働率：96.6% 第20期平均稼働率：95.9%
80.0%
東京都心 準都心
75.0%
その他東京圏 その他中核都市
ポートフォリオ全体
70.0%
期末
月末稼働率 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.10 2019.11 2019.12 2019.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7
物件数
東京都心 96.1% 96.8% 97.0% 96.4% 95.9% 96.5% 96.9% 96.0% 96.1% 95.7% 96.1% 96.0% 96.3% 96.5% 96.4% 95.5% 94.4% 94.0% 93.8% 48
準都心 96.1% 97.1% 97.0% 96.6% 96.3% 96.9% 97.0% 96.9% 97.1% 97.1% 96.9% 96.8% 97.0% 97.3% 97.3% 95.7% 95.1% 94.9% 95.3% 72
その他東京圏 98.8% 99.4% 98.7% 98.5% 98.7% 99.0% 98.8% 98.4% 98.3% 98.7% 99.0% 98.8% 98.1% 98.0% 99.4% 98.7% 98.6% 98.4% 99.1% 6
その他中核都市 96.9% 98.5% 97.5% 95.3% 96.1% 95.9% 96.1% 96.2% 96.5% 96.0% 96.0% 95.8% 96.4% 97.3% 97.7% 96.8% 96.1% 96.7% 95.1% 9
ポートフォリオ全体 96.4% 97.3% 97.2% 96.5% 96.3% 96.8% 97.0% 96.6% 96.7% 96.5% 96.7% 96.5% 96.7% 97.0% 97.1% 95.9% 95.2% 94.9% 95.0% 135
9
賃料動向
1. 第20期における賃料単価動向
≫ 入替時賃料増額等により、ポートフォリオ全体の賃料単価上昇が実現
（円）
13,200
対前期末比
0.8%上昇
+
13,100
13,000 レントギャップ
+5.0%
12,900
期中継続保有物件 第19期末 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 第20期末
賃料単価(円/坪) 13,027 13,052 13,076 13,099 13,100 13,112 13,135
対第19期末比 ― +0.2% +0.4% +0.6% +0.6% +0.7% +0.8%
（注）レントギャップとは、直近1年間の新規成約賃料をマーケット賃料とし、既存テナントがマーケット賃料で成約したと仮定した場合の現行契約賃料との乖離率をいいます。
2. ヒストリカルデータ
≫ ポートフォリオ全体の賃料単価は引き続き上昇
賃料単価変動率の推移
1.5%
期中継続保有物件の賃料単価変動率
0.9% 0.9%
1.0% 0.8%
0.7% 0.7%
0.5% 0.5%
0.5%
0.2%
0.1%
0.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
10
入替時・更新時の賃料動向
≫ 賃料変動率は入替時・更新時ともに引き続き上昇。入替時賃料変動率は9期連続プラス成長を実現
1-1. 第20期における入替時の賃料動向 2-1. 第20期における更新時の賃料動向
戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率 戸数 比率 月額賃料増減額 賃料変動率
増額 888戸 92.7% 11,916千円 8.9% 増額 423戸 20.4% 2,666千円 +3.0%
据置 46戸 4.8% ― ― 据置 1,647戸 79.6% ― ―
減額 24戸 2.5% ▲124千円 ▲4.1% 減額 ― ― ― ―
計 958戸 100.0% 11,792千円 +8.3% 計 2,070戸 100.0% 2,666千円 +0.9%
1-2. ヒストリカルデータ 2-2. ヒストリカルデータ
① 入替時賃料変動戸数比率の推移 ① 更新時賃料変動戸数比率の推移
減額 据置 増額 減額 据置 増額
100%
100%
9.3% 6.4% 14.7% 18.2% 14.3% 27.2% 21.8% 27.6% 20.4%
80% 80%
54.1%
62.9%
60% 75.7% 74.0% 76.2% 79.6% 87.9% 90.1% 60%
92.7%
9.9% 90.3% 93.4% 85.3% 85.6%
40% 40% 81.8% 78.2% 79.6%
11.0% 72.8% 72.4%
20% 36.0% 9.7% 9.8% 8.9% 4.7% 20%
26.2% 8.2% 4.1%
16.1% 4.8% 0.4% 0.2% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
14.6% 14.9% 12.2% 7.4%
0% 5.8% 2.5% 0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
（注）定期借家契約満了後の継続新規契約につきましては、入替に含めず更新として集計しています。
② 入替時賃料変動率の推移 ② 更新時賃料変動率の推移
10% 7.9% 8.3% 1.5%
入替時賃料変動率 更新時賃料変動率 1.1%
8% 6.8%
5.7% 0.9%
4.6% 1.0% 0.8% 0.8%
6%
3.4% 3.7% 0.6% 0.5%
4% 0.5% 0.4%
1.5% 9期連続プラス成長 0.5% 0.3%
2%
1.0%
0% 0.0%
-2%
-4% -0.5%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
11
第20期における入替時賃料変動率の分析
1. 第20期における類型別入替時賃料変動率
① エリア別 ② 最寄り駅からの徒歩分数別 ③ 築年数別
東京23区 9.2%
9.1% 7.9% 7.7% 8.0%
8.4% 8.5% 8.0%
6.6%
3.4% 東京都心
千代田
都心 中央・港 +10.0%
副都心 新宿・渋谷 +8.6%
東京都心 準都心 その他東京圏 その他 5分以内 5分超 4年以内 4年超～ 8年超～ 12年超
準都心
8年以内 12年以内
中核都市 文京・豊島
城北 北・板橋 +9.1%
城西 中野・ 杉並 +8.5% 築年数にかかわらず引き続き上昇
東京23区を中心に 品川・目黒 駅近物件を中心に
城南 大田・世田谷 +8.2%
引き続き上昇 台東・墨田
引き続き上昇 専有部のバリューアップ等により
城東 江東・荒川 +8.1%
12年超の物件でも賃料上昇
2. ヒストリカルデータ
エリア別入替時賃料変動率
東京23区
+10.0%
東京23区 （ 東京都心 準都心 ）
+8.0% その他東京圏 その他中核都市
+6.0% 賃料変動率は
+4.0% 引き続き上昇
+2.0%
+0.0%
その他東京圏
-2.0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 その他中核都市
東京都心 +1.5% +1.2% +3.8% +4.5% +6.2% +7.0% +8.0% +9.4% +9.1% 48物件
準都心 +0.3% +2.4% +3.1% +3.0% +3.7% +5.0% +6.4% +7.4% +8.4% 72物件
個別物件の影響が
東京23区 +1.0% +1.7% +3.5% +3.9% +5.1% +6.1% +7.2% +8.5% +8.8% 120物件
その他東京圏 -2.0% -1.2% +1.5% +1.1% +2.2% +4.7% +4.2% +4.8% +6.6% 6物件
反映されやすいが、
その他中核都市 +1.1% -0.8% +2.0% +1.2% +0.9% -0.1% +2.4% +0.7% +3.4% 9物件 引き続き堅調に推移
ポートフォリオ全体 +1.0% +1.5% +3.4% +3.7% +4.6% +5.7% +6.8% +7.9% +8.3% 135物件
12
パフォーマンスの維持・向上に向けた取り組み
≫ 新型コロナウイルス感染拡大防止への対応策、積極的なIR活動、物件収益力の維持・向上など投資主価値向上に向け、様々な施策を実施
1. 新型コロナウイルス感染防止対策 2. 新型コロナウイルス感染拡大下におけるIR活動
≫ 感染症対策ポスター掲示による館内注意喚起のほか、共用部等へのアルコ ≫ オンライン会議や外部媒体の活用等により、投資家との対話を継続
ール消毒液の設置等の対策を実施 【国内外機関投資家向けIR活動】
感染症対策ポスター アルコール消毒液設置
◆ 国内外機関投資家との個別ミーティング 98社
◆ 国内外機関投資家向けオンラインカンファレンス参加 2回
2月 3月 4月 5月 6月 7月
【個人投資家向けIR活動】
◆ 5月29日 ◆ 6月5日 ◆ 7月29日
モーニングスター JAPAN-REIT.COM ラジオNIKKEI
のHPに他社と合同 のHPに他社と合同 アサザイに出演
で対談記事掲載 で対談記事掲載
3. 大規模修繕工事 4. 専有部バリューアップ工事
≫ 経年劣化した外壁タイル・防水機能等改修工事等により物件機能を維持 ≫ テナント退去時の原状回復工事に合わせ、バリューアップ工事を実施
Before
物件名 コンフォリア谷塚（築13.4年） コンフォリア
物件名
銀座EAST弐番館（築16.9年）
完工 2020年6月
完工 2019年12月～2020年1月
工事金額 47百万円
Before クロス貼替え
工事内容 水廻り改修 After
（洗面所、ユニットバス等）
After
工事金額 4百万円(貸主負担分)
(工事前)
3区画 417千円
月額賃料
(工事後)
3区画 479千円（+62千円）
13
第20期取得物件
スポンサーによる開発物件（公募増資）
135 コンフォリア東新宿ステーションフロント 134 コンフォリア滝野川 136 コンフォリア江坂広芝町
所在地 東京都新宿区 所在地 東京都北区 所在地 大阪府吹田市
取得価格 5,540百万円 取得価格 3,430百万円 取得価格 1,700百万円
鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.7%
賃貸可能戸数 104戸 賃貸可能戸数 112戸 賃貸可能戸数 99戸
竣工年月 2017年3月 竣工年月 2018年9月 竣工年月 2017年7月
スポンサーグループ
スポンサーによるウェアハウジング物件（公募増資） による開発物件 運用会社独自ルート物件
137 コンフォリア木場親水公園 138 コンフォリア中落合 139 コンフォリア早稲田DEUX 141 コンフォリア池袋DEUX 140 コンフォリア西馬込HILLSIDE 142 コンフォリア成増
所在地 東京都江東区 所在地 東京都新宿区 所在地 東京都新宿区 所在地 東京都豊島区 所在地 東京都大田区 所在地 東京都練馬区
取得価格 1,294百万円 取得価格 1,489百万円 取得価格 1,056百万円 取得価格 1,930百万円 取得価格 1,330百万円 取得価格 1,551百万円
鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.2%
賃貸可能戸数 54戸 賃貸可能戸数 62戸 賃貸可能戸数 50戸 賃貸可能戸数 56戸 賃貸可能戸数 47戸 賃貸可能戸数 61戸
竣工年月 2014年12月 竣工年月 2011年3月 竣工年月 2000年3月 竣工年月 2011年2月 竣工年月 2015年7月 竣工年月 2020年2月
14
財務運営①（第20期における財務活動）
1. デットファイナンスの概況及び返済時期の分散状況
≫ 借入年限長期化と返済期限の更なる分散を意識した運用を継続
① 主な財務指標 ② 本投資法人初となるグリーンボンドを起債（2020年7月30日）
財務指標 平均残存年数 加重平均金利 総資産LTV 名称 年限 発行額 利率
第19期末 4.2年 0.60％ 50.0％ 第8回無担保投資法人債
10.0年 15億円 0.55％
第20期末 4.0年 0.58％ 50.4％ （グリーンボンド）
（百万円）
既存借入金 第20期新規借入 【既発】第1～7回投資法人債 【新発】第8回投資法人債（グリーンボンド）
24,000 手元流動性資金138億円
15,000
3,000 計243億円
10,000 コミットメントライン105億円
7,390 1,000
リファイナンスリスクに
2,300
1,000
1,000 備えた財務基盤を確保
5,000 8,300 8,800 9,270 9,650
7,800 6,560 9,400 8,500
7,050 6,950 2,000
6,520 5,860
4,925 3,395
2,200 3,000 3,700
1,350 1,500 1,500 1,500
0
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第46期 第47期 第48期
加重平均
金利
0.65％ 0.34％ 0.55％ 0.61％ 0.65％ 0.48％ 0.56％ 0.51％ 0.72％ 0.62％ 0.65％ 0.59％ 0.63％ 0.70％ 0.61％ 0.55％ 0.47％ 0.68％ - 0.55％ 0.95％ - 0.90％
（注）手元流動性資金（第20期末時点）＝現金及び現金同等物－信託預り敷金及び保証金等－圧縮積立金－分配金総額
2. 総資産LTVの推移
≫ 適切なLTVコントロールにより、今後の取得余力を確保
55%
LTV55％までの取得余力
51.6% 51.8%
50.6% 50.8% 51.0% 第19期末時点 約272億円
50.5% 50.1% 50.0% 50.4%
49.8%
50% 第20期末時点 約277億円
第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末
（注）「平均残存年数」及び「加重平均金利」、「総資産LTV」の計算方法並びに「取得余力」の定義につきましては、後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。（以下、本資料において同様です。 ）
15
財務運営②（第20期末の財務指標）
1. 有利子負債の状況 3. 主な財務指標の推移
第18期末 第19期末 第20期末 ① 残存年数と加重平均金利
（2019年7月末） （2020年1月末） （2020年7月末）
1.5% 4.3 年 4.3 年 4.2 年 4.4 年 4.3 年 4.6 年 4.2 年 5.0 年
3.9 年 4.0 年
有利子負債残高 123,530百万円 123,530百万円 135,420百万円
1.2% 3.4 年 4.0 年
平均残存年数 4.6年 4.2年 4.0年 0.9% 3.0 年
0.87%
加重平均金利 0.60% 0.60% 0.58% 0.6% 2.0 年
0.66% 0.68% 0.68% 0.64% 0.64% 0.62% 0.60% 0.60%
0.58%
総資産LTV 50.1% 50.0% 50.4% 0.3% 1.0 年
0.0% 0.0 年
鑑定LTV 45.3% 44.2% 45.0% 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末
残存年数 加重平均金利
格付 AA-（安定的） AA-（安定的） AA-（安定的）
② 固定金利比率
（注1）「有利子負債残高」及び「鑑定LTV」の計算方法につきましては、 後記「注記事項（※4）」をご参照下さい。
（注2）株式会社日本格付研究所より信用格付を付与されております。 100% 2.5%
12.1%13.0%11.3%12.7% 6.4% 6.4% 9.6%
21.2% 15.8%
80%
2. 金融機関別借入残高(第20期末時点) 60%
97.5%
87.9% 87.0% 88.7% 87.3% 93.6%93.6% 90.4%
単位：百万円 40% 78.8% 84.2%
きらぼし銀行 りそな銀行 20%
1,000 1,000 七十七銀行
信金中央金庫 960
2,285 第四銀行 0%
福岡銀行 500 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末
3,285 太陽生命保険
500 固定 変動
日本生命保険
農林中央金庫
3,785
みずほ信託銀行
三菱UFJ銀行
500 ③ 長期有利子負債比率
3,985
34,695
三井住友銀行
100% 1.1%
9,680 9.3% 12.7% 13.7% 18.0% 13.8% 5.9% 7.1% 17.4%
22.0% 13.5%
80%
日本政策投資銀行 60%
18,610
90.7% 87.3% 85.2% 82.0% 86.2% 94.1% 92.9% 82.6%
40% 78.0% 86.5%
三井住友信託銀行
21,285
20%
みずほ銀行
20,850
0%
第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末
長期 一年以内長期 短期
16
3．今後の戦略
17
足許の市場環境認識
コロナ禍における投資口価格の推移及びNAVの向上
≫ テナントの分散と賃料の下方硬直性から影響は限定的との評価を受け、投資口価格は第19期末と同水準まで回復
（円） 投資口価格 東証REIT指数 1口当たりNAV
投資口価格
350,000
前期末比▲7.3％
300,000 第20期末
331,000円
250,000
1
1口当たりNAV
200,000
前期末比+2.5％
⑯国内初の感染者 ㉗全国小中高校に ⑪ WHO ⑯緊急事態宣言 ㉕緊急事態宣言解除 ⑲移動制限解除 ㉒Go To 開始
マーケット ㉙感染者数
150,000 ㉚WHO緊急事態宣言 休校要請 パンデミック宣言 ㉗日銀追加緩和 第20期末
⑯日銀金融緩和 1,000人超え
268,925円
1日当たり新規感染者数（全国）
100,000
2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月
（注）東証REIT指数は、2020年1月6日の終値（2,150.98pt）を同日の投資口価格の終値である343,500円と同一の数値であると仮定した値の推移を示しています。
財務基盤の安定性を意識したLTVコントロール
≫ 財務基盤の安定性を念頭に、総資産LTV50％前後を意識しつつ適切にLTVをコントロール
55%
【コントロールレンジ】 51.5%
2
51.8% 50.1% 50.4%
50.0%
マネジメント 51.0%
50% 引き続き取得
余力活用に
よる資産規模
【取得余力活用した物件取得】⇒中期目標に向け、着実に外部成長を実現（第16期以降、285億円取得） 拡大を目指す
コンフォリア コンフォリア コンフォリア コンフォリア
グランクレール コンフォリア
赤羽岩淵 たまプラーザ 銀座EAST 池袋DEUX
センター南 東陽町 他3物件
他3物件 弐番館 他2物件
45%
第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 2020年9月末
（2018年7月期末） （2019年1月期末） （2019年7月期末） （2020年1月期末） （2020年7月期末） 見込
18
今後の成長戦略
外部成長戦略 財務戦略
➢ スポンサー開発物件を中心とした継続的な成長
➢ 公募増資を活用した適切なLTVコントロール
➢ 資産入替によるポートフォリオの質的向上の推進
➢ 一時的な費用増（大規模修繕工事等）に対する圧縮積立金の活用
➢ スポンサーグループとの長期固定契約による運営型賃貸住宅の組入推進
内部成長戦略 その他
➢ 東京23区を中心とした賃料収入増の実現 ➢ ESGに対する取組みの推進
➢ 平均稼働率の維持・向上の実現 ➢ ブランド価値向上に資する施策の実施
更なる資産規模拡大 安定的な財務運営
スポンサーグループ
ポートフォリオクオリティ向上 投資主価値向上
開発物件を
中心とした組入
【資産規模】 【東京23区比率】 【LTV】 【時価総額】
運用資産の 2020年7月末 2020年7月末 2020年7月末 2020年7月末
出資
競争力強化
2,459億円 91.8% 50.4% 2,223億円
他 （賃貸住宅） 投資家
賃料収入増・平均稼働率向上の実現 【内部留保累計】
2020年7月末 巡航分配金の向上
入替
【入替時賃料変動率】 【平均稼働率】
外部 691百万円
2020年7月期 2020年7月期 大規模修繕工事等の一時費用へ充
当し、分配金水準安定化に活用
+8.3% 95.9%
19
成長目標の進捗状況
≫ 巡航分配金5,200円（第20期）、資産規模2,537億円（2020年9月末見込）となり、中期目標に向けて着実に成長
成長戦略（2018年2月～）
巡航分配金
5,295円 5,309円 5,330円
5,420円 5,500円
5,180円 5,180円 資産規模
4,985円
+100円 3,000億円
4,788円
5,200円
5,100円
5,000円
4,800円
4,051円 4,600円
第7回
公募増資
分配金実績 第6回
公募増資
3,900円
巡航分配金 第5回
公募増資
+77億円
2,459億円 2,537億円 2,537億円
2,259億円 2,266億円
2,021億円 2,060億円
1,885億円
資産規模
上場
712億円
第6期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期(予) 第22期(予)
項目
（2013年7月期） （2018年1月期） （2018年7月期） （2019年1月期） （2019年7月期） （2020年1月期） （2020年7月期） （2021年1月期） （2021年7月期）
中期目標
東京23区比率
96.3% 90.4% 90.9% 90.9% 91.0% 91.8％ 91.8％ 92.0％ 92.0％ 引き続き
（賃貸住宅）
賃貸住宅における
平均徒歩分数 5.2分 4.9分 4.8分 4.8分 4.9分 4.9分 4.8分 4.9分 4.9分 東京23区比率
NOI利回り 5.3％ 5.1％ 5.1％ 5.1％
90%程度を目安に
5.7% 5.3% 5.2% 5.2% 5.2%
ポートフォリオを
信用格付 A+ AA- 構築
（安定的） （安定的）
（注）NOI利回りは、期末保有物件における実績(予想)NOIの年換算額を取得価格で除しています。
20
第21期における取り組み（2020年9月29日取得予定資産）
スポンサー開発 145 コンフォリア東陽町 スポンサー開発 143 コンフォリア新御徒町
所在地 東京都台東区
最寄駅 都営大江戸線「新御徒町」駅 徒歩4分
取得価格 1,237百万円
鑑定NOI利回り 4.3%
賃貸可能戸数 27戸
竣工年月 2019年8月
スポンサー開発 144 コンフォリア森下WEST
所在地 東京都江東区
最寄駅 東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩13分
取得価格 3,674百万円
鑑定NOI利回り 4.3%
賃貸可能戸数 140戸
竣工年月 2020年2月
所在地 東京都江東区
最寄駅 都営新宿線「森下」駅 徒歩3分
取得予定 取得予定 取得価格 1,222百万円
第20期末
資産 資産取得後 鑑定NOI利回り 4.3%
賃貸可能戸数 46戸
竣工年月 2017年12月
資産規模 2,459億円 77億円 2,537億円 スポンサー開発 146 コンフォリア不動前
（物件数） （135件） （4件） （139件）
東京23区比率 91.8％ 100％ 92.0％
（賃貸住宅）
外部成長
平均築年数 11.2年 1.0年 10.9年
（9月29日時点） 所在地 東京都品川区
最寄駅 東急目黒線「不動前」駅 徒歩2分
取得価格 1,622百万円
鑑定NOI利回り 4.2%
総資産LTV 50.4％ 100％ 51.5％ 賃貸可能戸数 46戸
竣工年月 2020年2月
21
更なる成長に向けたスポンサーの活用（スポンサーパイプライン）
≫ 東急不動産は東京23区を中心として計24物件（3,049戸）を開発
1. スポンサーによる東京23区の賃貸住宅を中心とした開発状況
● 賃貸住宅
● 運営型賃貸住宅
TBU
(注) 2020年9月17日時点におけるスポンサーによる賃貸住宅、学生マンションにかかる開発物件の状況を記載しています。
なお、現時点において本投資法人による具体的な取得予定はありません。
2. 東急不動産ホールディングスグループの循環型再投資事業
東急不動産ホールディングスグループは、2017年5月に発表した「中期経営計画2017－2020」にお
いて、前中期経営計画に引き続き、2つの基本方針の1つとして「関与アセット拡大」を掲げていま
す。下図に記載のとおり、開発・取得、保有、運用、資金回収、再投資というサイクルで賃貸事業
のポートフォリオの拡充を図る「循環型再投資事業」を推進し、持続的な事業サイクルの実現に取
り組むことで、関与アセットの拡大を進めています。
東急不動産ホールディングスグループ：アセットマネジメント・プロパティマネジメントなど
資産価値向上
出 資 上場REIT（本投資法人等）
運 用
配 当 私募REIT
資金回収
（個人） （注）
物件拠出
所在 物件数 戸数 お客さま 賃料等
保 有
東京23区 19物件 2,219戸 循環型再投資
賃貸サービスの提供等
その他東京圏 ― ―
その他中核都市 5物件 830戸 （法人）
開発 ・ 取得
合計 24物件 3,049戸 （出所）東急不動産ホールディングス「2017統合報告書」を基に本資産運用会社が作成
（うち竣工済） 14物件 1,380戸 （注）上記の図ではREITへ物件を拠出する場合について掲載していますが、REIT以外に物件を売却することもあります。
22
成長戦略に沿った外部成長実績
≫ 公募増資を活用した資産規模拡大に加え、資産入替推進により、譲渡益を投資主還元するとともに内部留保を拡充
成長戦略に沿った外部成長
成長戦略に沿った外部成長（第16期(2018年7月期)以降）
入替
第15期末 第20期末 差異 譲渡益計 内部留保計
公募増資 期中取得 期中譲渡
① ② ②－① （百万円） （百万円）
物件数 111 19 10 5 135 24
資産規模(百万円)
（取得価格ベース）
188,536 40,986 20,751 4,282 245,991 57,454
東京23区比率
1,013 691
（賃貸住宅）
90.4% 91.1% 85.9% 5.8% 91.8% 1.4pt
平均徒歩分数 4.9分 4.8分 4.5分 5.4分 4.8分 ▲0.1分
（賃貸住宅）
公募増資時取得(代表例) 期中取得(代表例) 期中譲渡(代表例) 投資主還元と内部留保拡充
投資主還元
コンフォリア東新宿
135 ステーションフロント 141 コンフォリア池袋DEUX 78 コンフォリア新栄
322百万円
うち内部留保取崩
65百万円
譲渡益計
入替 1,013百万円 内部留保累計
691百万円
所在地 東京都新宿区 所在地 東京都豊島区 所在地 愛知県名古屋市
取得価格 5,540百万円 取得価格 1,930百万円 譲渡価格 1,870百万円 一時的な費用増
鑑定評価(取得時) 5,700百万円 鑑定評価(取得時) 1,960百万円 鑑定評価額 1,740百万円 (大規模修繕工事等)
賃貸可能戸数 104戸 賃貸可能戸数 56戸 賃貸可能戸数 144戸
竣工年月 2017年3月 竣工年月 2011年2月 竣工年月 2009年5月 に充当予定
第20期末時点 23
4．業績予想
24
業績予想
≫ 新規物件取得による影響等を踏まえ、第21期及び第22期分配金をそれぞれ5,330円及び5,420円と予想
1. 第21期・第22期業績予想 （単位：百万円）
第20期実績 第21期予想 対前期比 第22期予想 対予想比
項目 主な変動要因 主な変動要因
① ② ②－① ③ ③－②
営業収益 9,028 9,152 124 ➤営業収益 +124 9,343 191 ➤営業収益 +191
20期取得物件（通期影響） +109 既存物件（繁忙期影響等） +126
営業利益 4,081 4,181 100 21期取得物件 +127 4,211 29 21期取得物件（通期影響） +64
既存物件（非繁忙期影響等） ▲112
当期純利益 3,523 3,579 56 ➤営業費用 +23 3,607 27 ➤営業費用 ▲161
20期取得物件（通期影響） +26 既存物件（繁忙期影響等） +131
圧縮積立金（純額）（注） 42 － ▲42 21期取得物件 +39
32 32
21期取得物件（通期影響） +17
既存物件（非繁忙期影響等） ▲139
分配金総額 3,565 3,579 14 3,640 60 固都税（2020年取得分） +20
固都税（2019年取得分） +15 その他営業費用 ▲8
１口当たり当期純利益（円） 5,249 5,330 81 資産運用報酬 +56 5,371 41
その他営業費用 +24
➤営業外費用 +1
１口当たり分配金（円） 5,309 5,330 21 5,420 90
支払利息等 +1
➤営業外費用 +43
発行済投資口数（口） 671,624 671,624 － 支払利息等 +43 671,624 －
（注）圧縮積立金（純額）において、取崩はプラス、繰入はマイナスで表記しています。
2. 1口当たり分配金の主な変動要因（第20期実績と第21期予想の比較 及び 第21期予想と第22期予想の比較）
対第21期予想
対第20期実績 +90円 / +1.7％
+21円 / +0.4％
第22期予想
第20期実績 第21期予想 5,420円
5,309円 5,330円
平均稼働率
平均稼働率 平均稼働率 96.2％
95.9％
新規取得物件 95.5％
及び 固定資産税 21期取得物件 固定資産税
既存物件 資産運用報酬 支払利息等 圧縮積立金 既存物件 圧縮積立金等
20期取得物件 費用化影響 （通期影響） 費用化影響
（通期影響）
1口当たり 1口当たり 1口当たり
当期純利益 当期純利益 当期純利益
新規取得物件の影響等により、資産運用報酬等の
5,249円 マイナス影響を吸収し、上振れを予想 5,330円 第21期取得物件の通期影響等により、上振れを予想 5,371円
賃貸事業損益 その他費用等 その他 賃貸事業損益 その他
25
5． Appendix
26
投資方針
投資対象
◼ 収益の安定性を備えた「賃貸住宅」に対する投資比率を80%以上とします
◼ 今後需要が見込まれるシニア住宅、サービスアパートメント、学生マンション（学生寮）等の「運営型賃貸住宅」にも投資を行う方針です
投資比率 2020年
区分 投資対象
（取得価格ベース） 7月末日時点
賃貸住宅 80%～100% 96.3%
居住用資産 賃貸住宅
運営型賃貸住宅 0%～20% 3.7%
80% 以上
（注）投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地上に存在する居住用資産の種類によって算出するものとします。
投資エリア
◼ 賃貸需要が厚く見込める「東京都心」、「準都心」及び「その他東京圏」に対する投資比率を80%以上とします
投資比率 2020年
区分 対象エリア
（取得価格ベース） 7月末日時点
千代田区、中央区、港区、
東京都心 都心5区
新宿区及び渋谷区
東京都心に準ずる
準都心 上記を除く東京23区 80%～100% 94.3%
住宅集積地
東京圏
その他東京圏
東京都心及び準都心に
準ずる住宅集積地
東京圏の内、上記を除き、
賃貸需要が厚く見込まれるエリア 80% 以上
上記以外の
その他中核都市 0%～20% 5.7%
政令指定都市等の住宅集積地
（注）投資比率の算出には、取得価格を用います。底地については、底地の所在するエリアによって算出するものとします。
27
ポートフォリオ・マップ（2020年9月30日見込）（予定）
28
「コンフォリア」シリーズ
「コンフォリア」シリーズのコンセプト
29
東急不動産ホールディングスグループの活用
東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン
COMFORIA WELBOX Fit On (フィットオン)
各種割引が利用できるインターネットサービス（約30,000メニュー） 東急スポーツオアシスの店舗を無料で利用できるサービス（一部物件）
30
サステナビリティへの取り組み（外部機関の評価・認証）
GRESBリアルエステイト評価（2019年） MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ
≫ 2年連続最高位の「Green Star」評価を獲得 ≫ 本投資法人はMSCI社によるESG格付で「A」を取得
（J-REITは8銘柄選出され、うち「A」以上の格付を有する投資法人は6銘柄のみ）
（注） 本投資法人のMSCI 指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人によるMSCI 社のロゴ・商標・サービスマーク並びに
指数の使用は、MSCI 社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・販売促進を企図するものではあり
ません。MSCI 指数はMSCI 社に独占権があり、MSCI 社及びMSCI 指数及びそのロゴは、MSCI 社及びその関連会社の商標・
サービスマークです。
DBJ Green Building 認証
≫ 2020年4月、コンフォリア東新宿ステーションフロントについて新たに認証を取得
◼ コンフォリア新宿イーストサイドタワー ◼ コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ ◼ コンフォリア蒲田 ◼ コンフォリア東新宿ステーションフロント
国内トップクラスの卓越した 極めて優れた
「環境・社会への配慮」 「環境・社会への配慮」
がなされたビル がなされた建物
31
サステナビリティへの取り組み（グリーンボンドの発行）
≫ 2020年7月30日に本投資法人初となるグリーンボンドを発行しました。
ESG 投資に関心を持つ新たな投資家の需要を喚起することで投資家層の拡大を図ることを目指しています。
発行債権の概要（第8回無担保投資法人債（グリーンボンド））
発行額 利率 年限 償還期限 投資表明投資家
1,500百万円 0.55％ 10年 2030年7月30日 北洋銀行、淡路信用金庫、越前信用金庫、桐生信用金庫、
徳島信用金庫、長野信用金庫、富士宮信用金庫
グリーンボンドフレームワークの策定
本投資法人はグリーンボンド発行にあたり、グリーンボンドフレームワークを策定し、本適格性についてサステイナリティクス社による
セカンドパーティ・オピニオンを取得しています。
■ 資金使途 グリーンボンドで調達された資金は、以下の適格クライテリアAを満たす既存又は新規物件の取得資金、
若しくは以下の適格クライテリアBを満たす改修工事資金、又は借入金の返済等に充当
■ 適格クライテリア
A.グリーン適格資産 B.改修工事
第三者認証機関による認証（DBJ Green Building（3つ星以上））等 20％を超えるエネルギー消費量及び水使用量の削減 等
を取得済み、または今後取得予定の物件
■ 調達資金の管理 グリーンボンドの未償還残高がグリーン適格負債額とグリーンボンドの資金使途とした改修工事資金の合計を超過しな
いように管理
グリーンバランスシート（2020年7月末時点）
グリーン適格資産（注）（4物件 298億円） グリーン適格負債（298億円）
グリーンボンドの
未償還残高（15億円）
（注） グリーン適格資産とは、直近期末時点で第三者認証機関の上位3つの認証を36ヶ月以内に取得している物件をいいます。
■ レポーティング グリーンボンドの発行状況及びインパクトレポート（エネルギー消費量及び水使用量）を
本投資法人のウェブサイトに定期的に開示
32
サステナビリティへの取り組み （環境）
マテリアリティ 環境負荷の軽減
E 環境
関連するSDGsターゲット
7.3 2030年までに、世界全体のエネルギー効率の改善率を倍増させる。
12.5 2030年までに、予防、削減、リサイクル、および再利用（リユース）により廃棄物の排出量を大幅に削減する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
エネルギー効率改善に関する取り組み 廃棄物管理改善に関する取り組み
ポートフォリオ全体及び個別物件において、エネルギーの使用の合理化に関する 管理会社と協働した廃棄物の適切な分別処分を通じて、環境負荷の低減を実施
法律（省エネ法）に則り、中長期的に年平均1％のエネルギー消費原単位の削減 しています。このほか、ゴミ置き場の臭気対策を実施する等して入居者満足度
を目標としています。 向上に努めています。
◼ 共用部LED化工事 / 専有部空調更新工事 ◼ 廃棄物分別管理 ◼ ゴミ処理ガイドの配布
消費電力の削減、環境負荷の低減を進めています。
LED照明の導入 空調設備の更新
再生可能エネルギーに関する取り組み
◼ グリーンリース条項の設定
太陽光発電による再生可能エネルギーを活用しています。
テナントとの間でエネルギー消費量や廃棄物処理の適切な利用に関する賃貸
借契約条項を設定しています。これによりテナントと協働して環境負荷の低 ◼ 太陽光発電設備
減を進めています。
◼ グリーン調達基準を通じた環境配慮
本投資法人は環境に配慮した部材等の調達に関するグリーン調達基準を設定
しています。今後もサプライヤーと協働して、基準の遵守及び環境負荷の低
減を推進していきます。
コンフォリア中落合
33
サステナビリティへの取り組み （社会）
マテリアリティ ①地域への貢献 ②テナントの健康と快適性 ③サプライヤーとのエンゲージメント ④プロフェッショナル集団としての人材開発と育成
11.3 2030年までに、包摂的かつ持続可能な都市化を促進し、すべての国々の参加型、包摂的かつ持続可能な人間居住計画・管理の能力
S 社会
関連するSDGsターゲット
を強化する。
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
対応状況・取組事例
テナント満足度向上に向けた取り組み 地域社会に向けた取り組み（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
◼ テナント満足度調査の実施 ◼ 防災備蓄倉庫及びマンホールトイレの設置
項目 評価 2016年 2017年 2018年 2019年
満足・やや満足 56％ 73％ 68％ 72%
建物（共用部）の ふつう 30％ 14％ 18％ 14%
清掃に対する評価
やや不満・不満 14％ 13％ 14％ 14%
満足・やや満足 60％ 68％ 67％ 69% 防災備蓄倉庫 マンホールトイレ
管理運営、サービス 新宿区指定の防災備蓄倉庫及び近隣住民、近隣勤務者用の災害時マンホールトイレを設け、災害時
ふつう 25％ 26％ 22％ 24%
に対する評価 に備えています。このほか、近隣の3町内会と災害時相互援助協定を締結し、パートナーシップ強
化に努めています。
やや不満・不満 15％ 6％ 11％ 7%
◼ 地域の治安維持 ◼ 公開空地
◼ テナント参加型イベントの実施 公開空地が近隣住民・通勤者の歩行者道
敷地内に交番があり、地域の治安維持の
一翼を担っています。 として利用されています。
プールイベント コンサートイベント
34
サステナビリティへの取り組み （コーポレートガバナンス）
マテリアリティ 持続可能な社会の実現に向けて、多面的な社会的要請に対応する経営体制
ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ
G ｶﾞﾊﾞﾅﾝｽ 関連するSDGsターゲット
12.8 2030年までに、あらゆる場所の人々が持続可能な開発および自然と調和したライフスタイルに関する情報と意識をもつようにする。
16.7 あらゆるレベルにおいて、対応的、包摂的、参加型、および代表的な意思決定を確保する。
対応状況・取組事例
資産運用報酬の体系変更 運用資産の取得に関する意思決定フロー
利益連動報酬の比率を高めることで投資主利益との連動性を強化するとと 投資委員会のメンバーに第三者である不動産鑑定士を加え、運用資産取得
もに、資産成長と分配金成長に対するインセンティブを導入 の意思決定における客観性を確保
利 利
害 コ 害
算定方法 関 ン 投 関 投
係 プ 資 係 投資
者 ラ 委 者 資法
運用報酬Ⅰ コ と イ 員 と 法人
前期末総資産×0.2％（年率) ン の 審ア 会 の 人の
担 プ 取 議ン 各 取
（総資産連動報酬） に
運 の役
当 ラ 引 及ス お 引 事員
イ 等 び委 用 等 取
部 け 前会 締
運用報酬Ⅱ に ア の 決員 る 本 の 同の 役
経常ＣF×5.4％ よ ン 場 議会 審 部 場 意承 会
（利益連動報酬） る ス 合 議 長 合 認
(
部 に に 注に へ
起 お 及 の
案 長 よ ④よ
運用報酬Ⅲ 不動産取得・譲渡価額×1.0％ け び 報
)
に る
(
注 る 決 る 告
よ 議 決
（取得・譲渡報酬） （利害関係者取引（ウェアハウジング除く）の場合0.5％） ① る 裁
(
)
承 注
運用報酬Ⅴ ②
経常CF×1口当たり経常CF成長率×10％ 認
)(
注 へ投
（インセンティブ） ただし、負の値になる場合は報酬は生じない ③ の資
)
報法
告人
（注）上記意思決定フロー内の注記につきましては、後記「注記事項（※5）」をご参照ください。
投資主の利益とスポンサーの利益との共同化 サステナビリティに関する情報開示・GRI対照表
スポンサーは2020年2月に実施した公募増資において、新規発行口数の ESG関連の具体的な開示内容については、ESGに関す
10％にあたる3,079口を取得 る国際的な報告フレームワークであるGRI （Global
出資比率 8.95% Reporting Initiative）を参照しながら、サステナビリ
ティに関する各種情報等を公開
（2020年7月末日現在）
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旗艦物件（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
所在地 東京都新宿区新宿六丁目27番29号他
DBJ Green Building 認証
所有形態 （土地）定期借地権 （建物）所有権
コンフォリア新宿イーストサイドタワーは、「DBJ 敷地面積 10,870.10㎡
Green Building 認証」において、レジデンス版とし
て初となる国内トップクラスの卓越した「環境・社 （タワー棟） 69,308.35㎡
会への配慮」がなされたビル（5stars）として最高 延床面積 （アネックス棟） 2,305.29㎡
評価を獲得 （ゲート棟） 203.15㎡
（タワー棟） RC・S／B1F－32F
構造/階数 （アネックス棟） RC／4F
（ゲート棟） RC／1F
竣工年月 2012年1月
東京メトロ副都心線他「東新宿」駅 徒歩2分
最寄駅
東京メトロ丸ノ内線他「新宿三丁目」駅 徒歩4分
取得価格 13,264百万円
765戸
賃貸可能戸数 （内訳）コンパクト413戸 ファミリー328戸
ラージ 20戸 店舗 4区画
稼働率 92.2%（2020年7月末）
パフォーマンストレンド
（円）
18,000 100.0%
17,500
賃料単価(月・坪) 稼働率(％) 17,619
16,960
17,000
16,500 50.0%
16,000
15,500
15,000 0.0%
2019年7月 2019年10月 2020年1月 2020年4月 2020年7月 36
旗艦物件（コンフォリア新宿イーストサイドタワー）
COMMON AREA SERVICE
インフィニティ・エッジ・プール クラブラウンジ メインエントランス コンシェルジュサービス
屋上テラス スパ&リラクゼーション フォレストラウンジ モーニングビュッフェ
ジム ゲストルーム フォレストギャラリー バレーパーキングサービス
センターテラス シミュレーションゴルフ&カラオケ ボードルーム 洗車サービス
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今後も世帯数の増加が見込める東京圏
≫ 人口や世帯数の増加に伴う賃貸住宅ニーズの増加が想定される「東京圏に立地する賃貸住宅」、「単身・小家族世帯向け賃貸住宅」
に対し重点的な投資を行っていく方針
① 東京圏及び東京都では総世帯数の増加が見込まれます。
世帯数の動向 ② 少子化・晩婚化等の社会構造の変化により、今後も本投資法人がターゲットとする単身・小家族世帯の増加が見込
まれます。
東京圏及び東京都 総世帯数予測 東京圏 類型別世帯数の推移
（千世帯） （千世帯） （千世帯）
18,000 10,000 8,000
16,960 16,974 16,810
16,723
7,000
16,229
16,000 6,000
8,000
5,000
7,054 7,107 7,097
6,922
14,000 6,691 4,000
3,000
6,000
12,000 2,000
1,000
10,000 4,000 0
2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年
単独世帯 夫婦のみの世帯
東京圏 東京都
夫婦と子から成る世帯 ひとり親と子から成る世帯
その他の一般世帯
（出所）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）2019年4月推計」 （出所）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）2019年4月推計」
38
東京23区を中心とした優良資産への厳選投資
≫ 引き続き良好な需給バランスが見込まれる東京23区に立地する優良資産に厳選投資を行うことで、安定成長基盤を構築
収益の安定性と
東京23区における需給動向は転入超過数を背景とした安定した賃貸需要が見込まれる一方で、賃貸マンションの着工戸
成長性が見込まれる
数は依然として低水準で推移していることから、引き続き良好な状況にあると考えています。
東京23区
主要都市における需給動向 東京23区の賃貸マンションの着工戸数
需要：若年層（15歳～39歳）における転入超過数 供給：賃貸マンションの着工戸数 ピーク時と比較して
（人） （戸） （戸） 引き続き低水準にて推移
90,000 60,000 30,000 0 0 30,000 60,000 90,000 60,000
東京23区 50,000
40,000
名古屋市
30,000
大阪市
20,000
福岡市
10,000
札幌市
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
■ 2019年 ■2018年 ■2017年 ■2016年 ■2015年 ■2014年
（出所）総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」 （出所）国土交通省統合政策局 情報政策課 建築統計室「住宅着工統計」 （出所）国土交通省統合政策局 情報政策課 建築統計室「住宅着工統計」
39
学生マンション・シニア住宅を取り巻くマクロ環境
学生マンション シニア住宅
≫ 学生数の安定的な推移 ≫ 高齢者の増加
大学・短大への進学率上昇、外国人留学生数の増加等により、大学・大学院・短大 65歳以上のシニア世代の人口は年々増加しており、今後は大幅に高齢者が増加すると
の在学者数は安定的に推移。学生マンション・学生寮についても安定した賃貸需要 見込まれている。シニア住宅への需要も強まることが予想される。
が期待できる。
＜大学等の在学者数・外国人留学生数の推移＞ ＜首都圏（１都３県）における65歳以上人口推移と今後の推計＞
（万人）
（万人） 在学者数（大学・大学院・短大）＜左軸＞ 30 （千人）
300
外国人留学生数＜右軸＞
12,000 推計
25
250 10,000
20
200 8,000
15
150 6,000
10
100 4,000
50 5
2,000
0 0 0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
（出所）在学者数は「学校基本調査」（文部科学省）、外国人留学生数は「外国人留学生在籍状況調査」（独立行政法人 日本学生支援機構） （出所）2000年～2015年は「人口推計」（総務省）、
2020年以降は「日本の将来推計人口（年1月推計）」出生（中位）死亡（中位）推計（国立社会保障・人口問題研究所）
≫ 女性進学率の上昇 ≫ 高齢単独世帯の増加
特に女性の進学率は上昇の傾向にあり、女性学生数は増加。セキュリティ性やデザ 首都圏では単独高齢世帯の増加が見込まれている。介護サービスのみならず、コミュニ
イン性に優れた学生マンション・学生寮へのニーズも増していくと期待できる。 ティ形成等のサービスを提供するシニア住宅へのニーズも今後増していくと予想される。
＜大学・短期大学への男女別進学者数・進学率の推移＞ ＜首都圏（１都３県）における65歳以上単独世帯数の推移と今後の推計＞
（万人） （千世帯）
80 60% 推計 45%
3,000 単独世帯 65歳以上の世帯に占める割合
70