3281 Ｒ－ＧＬＰ 2021-05-31 15:50:00
2021年8月期の運用状況及び分配金の予想の修正について [pdf]
2021 年 5 月 31 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
G L P 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 三浦 嘉之
（コード番号：3281）
資産運用会社名
GLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 三浦 嘉之
問合せ先 執 行 役 員 C F O 三木 久武
（TEL．03－3289－9630）
2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正について
GLP 投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、本日、2021 年 4 月 14 日付で公表した 2021 年
8 月期（2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月末日）の運用状況及び分配金の予想を下記の通り修正いたしま
す。
記
1. 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想修正の内容
1 口当たり
当期 分配金 (円) 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 (利益超過 分配金 (円) 1 口当たり
純利益
(百万円) (百万円) (百万円) 分配金を (利益超過分 利益超過
(百万円)
含む) 配金は 分配金(円)
含まない)
前回発表
22,380 11,670 10,394 10,355 2,697 2,384 313
予想(A)
今回修正
23,532 12,738 11,473 11,435 2,946 2,632 314
予想(B)
増減額
+1,152 +1,068 +1,079 +1,079 +249 +248 +1
(B－A)
増減率 +5.1% +9.2% +10.4% +10.4% +9.2% +10.4% +0.3%
(注記)
1． かかる予想数値は【別紙】
「2021 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、今後の更なる新投資口発
行、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予
想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
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2． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3． 単位未満の数値は切り捨て、比率は四捨五入で表示しています。
2. 修正の理由
本日付「資産の譲渡に関するお知らせ」 にて公表した資産の譲渡 （GLP 桶川） に伴い、売却益 1,188
百万円が発生する見込みです。このため、2021 年 4 月 14 日付「2021 年 2 月期 決算短信（ＲＥＩ
」で公表した、2021 年 8 月期の予想の前提に変更が生じ、2021 年 8 月期の分配金予想に 5％以
Ｔ）
上の差異が生じる見込みとなったことから、現時点において予想の修正を行うものです。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス ： https://www.glpjreit.com/
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【別紙】
2021 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 第 19 期 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日（184 日）
2021 年 2 月末時点で本投資法人が保有していた不動産を主な信託財産とする信託受益
権（83 物件）から、同年 5 月 31 日で GLP 桶川に係る信託受益権を譲渡することによ
り本投資法人の保有資産が合計 82 物件となること、その後 2021 年 8 月末まで運用資
保有資産
産に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
ただし、実際には、上記以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動が生
じる可能性があります。
発行済
本日現在の 4,343,664 口を前提としています。
投資口数
本日現在の本投資法人の有利子負債残高は 329,580 百万円です。
2021 年 8 月期末の LTV は 44.5%程度となる見込みです。
有利子負債
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV（％）＝有利子負債残高÷総資産×100（％）
上記物件の譲渡により、不動産等売却益を 2021 年 8 月期に 1,188 百万円を計上するこ
とを見込んでいます。
本日現在、新型コロナウイルス感染症の影響による賃料減少等は発生していないため、
営業収益の想定に同感染症の影響は含んでいません。
営業収益 不動産に付帯する太陽光発電設備は変動賃料であり、季節要因による賃料への影響を
考慮した上で、算出しています。太陽光発電設備による営業収益は、2021 年 8 月期に
637 百万円を想定しています。
営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としてい
ます。
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項目 前提条件
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦
課決定された税額のうち、 当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しま
す。ただし、不動産等が新規取得され、譲渡人との間で、計算期間の属する年に
係る固定資産税等の精算金（いわゆる「固定資産税等相当額」 ）が発生する場合
は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入します。2020 年 12 月に取得し
た 7 物件（GLP 横浜（準共有持分 60%）、GLP 狭山日高Ⅱ、GLP 東扇島Ⅲ、GLP
浦安Ⅱ、GLP 柏Ⅱ、 GLP 八千代Ⅱ及び GLP 六甲Ⅲ）の取得原価に算入した固定
資産税、都市計画税及び償却資産税は 18 百万円です。なお、当該取得物件の固
定資産税、都市計画税及び償却資産税は 2021 年 8 月期に 205 百万円を想定して
います。
公租公課は、2021 年 8 月期に 1,848 百万円を想定しています。
営業費用 修繕費は、2021 年 8 月期に 205 百万円を想定しています。
外注委託費は、2021 年 8 月期に 872 百万円を想定しています。
減価償却費は、2021 年 8 月期に 4,221 百万円を想定しています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去
の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
修繕費は、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性がある
こと、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額で
はないこと等から、計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性が
あることにご留意ください。
減価償却費は、付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出して
います。
NOI NOI（不動産等売却益を除いた営業収益から、減価償却費を除いた賃貸事業費用を控
(Net Operating 除した金額）は、2021 年 8 月期に 18,453 百万円を想定しています。
Income）
支払利息、投資法人債利息、投資法人債発行費償却及び融資関連費用は、2021 年 8 月
期に 1,199 百万円を想定しています。なお、投資法人債発行費償却については、発行
営業外費用 時より償還までの期間に渡り月割り償却しています。
投資口交付費償却については、発生時より 3 年間で月割り償却しており、2021 年 8 月
期に 48 百万円を想定しています。
1 口当たり 本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
分配金 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金
（利益超過分配 利の変動、新投資口発行等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分
金を含まない） 配金は含まない）の額が変動する可能性があります。
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項目 前提条件
2021 年 8 月期における 1 口当たり利益超過分配金は、全額税法上の出資等減少分配に該
当する出資の払戻しを想定しています。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を
勘案し、 長期修繕計画に影響を及ぼさず、 かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすこ
とがない範囲での利益超過分配 （税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）とし
て、 当面の間、 当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相
当額の 100 分の 30 に相当する金額を目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。
1 口当たり利益超過分配金（継続的利益超過分配の分配金）は、資産運用会社の社内規程
である運用ガイドラインに定める利益を超えた金銭に係る分配の方針に従い算出してお
り、2021 年 8 月期の利益超過分配（継続的利益超過分配）は当該計算期間に発生すると
見込まれる減価償却費の 30％を分配することを前提として算出しています。
減価償却費は、運用資産の変動、付随費用等の発生額、資本的支出額等により、現時点で
想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算
出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があり
1 口当たり ます。また、本投資法人は、本投資法人の保有資産の資産価値の保全を図るため、本投資
利益超過分配金 法人が利益超過分配を行う場合の上限を、減価償却費から当該減価償却費を計上した計
算期間に支出した資本的支出額を差し引いた額としています。 そのため、予想し難い要因
1
に基づく建物の毀損等により緊急に資本的支出が発生する場合には、 口当たり利益超過
分配金（継続的利益超過分配）の金額が減少する可能性があります。
また、本投資法人は、下記に規定する鑑定 LTV が 60％を超えた場合には、利益超過分配
を行いません。
鑑定 LTV（％）＝A/B×100（％）
A＝期末有利子負債残高（含む投資法人債残高、短期投資法人債残高）＋期末時点におけ
る敷金リリース額
B＝期末時点における運用資産の鑑定評価額又は調査価額の総額＋期末現預金残高－利
益分配金予定総額－利益超過分配金予定総額
なお、利益分配金予定総額及び利益超過分配金予定総額については直近の決算期におけ
る数値によります。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信
託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないこと
その他 を前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
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