3281 Ｒ－ＧＬＰ 2019-03-29 15:30:00
2019年8月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 3 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区東新橋一丁目 5 番 2 号
汐留シティセンター
G L P 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 辰巳 洋治
（コード番号：3281）
資産運用会社名
GLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 辰巳 洋治
問合せ先 執 行 役 員 CFO 兼 経 営 企 画 部 長 三木 久武
（TEL．03－3289－9630）
2019 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
GLP 投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、本日、2018 年 10 月 15 日付で公表した 2019
年 8 月期（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月末日）の運用状況及び分配金の予想を下記の通り修正いたし
ます。
なお、2018 年 10 月 15 日に発表した 2019 年 2 月期（2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月末日）の運用状
況の予想については変更ございません。
記
1．修正の内容
2019 年 8 月期（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月末日）の運用状況および分配金の予想の修正内容
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 (円) 利益超過 分配金 (円)
純利益
(百万円) (百万円) (百万円) (利益超過分配 分配金 (利益超過分
(百万円)
金は含まない) (円) 配金を含む)
前回発表
18,988 9,999 8,766 8,765 2,286 297 2,583
予想(A)
今回修正
19,875 10,737 9,462 9,462 2,468 296 2,764
予想(B)
増減額
+887 +737 +696 +696 182 △1 +181
(B－A)
増減率 +4.7% +7.4% +7.9% +7.9% +8.0% △0.3% +7.0%
(注記)
1． かかる予想数値は別紙 1 記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は
売却、不動産市場等の推移、今後の更なる新投資口発行、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化など
により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分
配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではあ
りません。
2． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3． 単位未満の数値は切り捨て、比率は四捨五入で表示しております。
1
2．修正の理由
本日付で公表した「資産の譲渡に関するお知らせ」にてお知らせした資産の譲渡に伴い、売却益 784
百万円が発生する見込みです。 そのため、2018 年 10 月 15 日付で公表した 2019 年 8 月期の予想の前提
に変更が生じ、1 口当たり分配金の予想に 5％以上の差異が生じる見込みとなったことから、2019 年 8
月期の予想の修正を行うものです。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス ： https://www.glpjreit.com
2
【別紙 1】
2019 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 第 15 期 2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日（184 日）
・ 14 期末時点で本投資法人が保有していた不動産を主な信託財産とする信託の受益
第
権 76 物件から、本日付で譲渡した GLP 福岡に係る信託受益権を除いた合計 75 物件
保有資産 について、その後 2019 年 8 月末まで運用資産に異動（新規物件の取得、保有物件の処
分等）が生じないことを前提としています。ただし、実際には、上記以外の新規物件
の取得又は保有物件の処分等により異動が生じる可能性があります。
発行済投資口の総口数 ・本書の日付現在の 3,833,420 口を前提としています。
・本書の日付現在の本投資法人の有利子負債残高は 274,100 百万円です。
・2020 年 2 月満期予定の借入金 6,000 百万円について、2019 年 8 月期中に投資法人債又
は借入金によりリファイナンスを行うことを前提としています。
・2020 年 1 月満期予定の借入金 20,800 百万円の一部について、2019 年 8 月期中に投資
有利子負債 法人債又は借入金によりリファイナンスを行うことを前提としています。
2019 年 8 月期末の LTV は 44.8％程度となる見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷総資産×100
・上記物件の譲渡により、 不動産等売却益を 2019 年 8 月期に 784 百万円計上することを
見込んでいます。
営業収益
・営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としてい
ます。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決
定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上します。ただ
し、不動産等が新規取得され、譲渡人との間で、計算期間の属する年に係る固定資産
税等の精算金（いわゆる「固定資産税等相当額」 ）が発生する場合は、当該精算金は当
該不動産等の取得原価に算入します。
・公租公課は、2019 年 8 月期に 1,570 百万円を想定しています。
・修繕費は、2019 年 8 月期に 109 百万円を想定しています。
・外注委託費は、2019 年 8 月期に 682 百万円を想定しています。
営業費用 ・減価償却費は、2019 年 8 月期に 3,788 百万円を想定しています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去
の実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
・修繕費は、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性がある
こと、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額で
はないこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性
があることにご留意ください。
減価償却費は、取得原価に付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法によ
り算出しています。
NOI NOI（営業収益から、減価償却費を除いた賃貸事業費用を控除した金額）は、2019 年
(Net Operating Income） 8 月期に 16,014 百万円を想定しています。
支払利息、投資法人債利息、投資法人債発行費償却及び融資関連費用等として、2019
年 8 月期に 1,212 百万円を見込んでいます。なお、投資法人債発行費償却については、
営業外費用 発行時より償還までの期間に渡り月割り償却しています。
投資口交付費償却については、発生時より 3 年間で月割り償却しており、2019 年 8 月
期に 46 百万円を見込んでいます。
本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金
（利益超過分配金を 利の変動、新投資口の発行等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過
含まない） 分配金は含まない）の額が変動する可能性があります。
3
2019 年 8 月期における 1 口当たり利益超過分配金は、全額、税法上の出資等減少分配
に該当する出資の払戻しを想定しています。
1 口当たり利益超過分配金は、資産運用会社の社内規程である運用ガイドラインに定
める利益を超えた金銭に係る分配の方針に従い算出しており、2019 年 8 月期に発生す
る各減価償却費の約 30％を分配することを前提として算出しています。
減価償却費は、運用資産の異動、付随費用等の発生額、資本的支出額等により、現時
点で想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準
として算出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可
能性があります。また、本投資法人は、本投資法人の保有資産の資産価値の保全を図
るため、本投資法人が利益超過分配を行う場合の上限を、減価償却費から当該減価償
1 口当たり 却費を計上した計算期間に支出した資本的支出額を差し引いた額としています。その
利益超過分配金 ため、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に資本的支出が発生する場合
には、1 口当たり利益超過分配金の金額が減少する可能性があります。さらに、本投
資法人は、下記に規定する鑑定 LTV が 60％を超えた場合には、利益超過分配を行い
ません。
鑑定 LTV（％）＝A/B×100（％）
A＝期末有利子負債残高（含む投資法人債残高、短期投資法人債残高）＋期末時点に
おける敷金リリース額
B＝期末時点における運用資産の鑑定評価額又は調査価額の総額＋期末現預金残高－
利益分配金予定総額－利益超過分配金予定総額
なお、利益分配金予定総額及び利益超過分配金予定総額については直近の決算期にお
ける数値によります。
2019 年 8 月期において、2018 年 9 月に発生した台風 21 号及び 24 号の影響による特
別損失（修繕費）192 百万円を見込んでいますが、当該修繕費相当額と同等額の特別
利益（保険金収入）が得られるものと想定しています。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投
その他
資信託協会（以下「投信協会」といいます。 ）の定める規則等において、上記の予想
数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提とし
ています。
4