3281 Ｒ－ＧＬＰ 2020-11-24 15:30:00
補足説明資料 「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」・「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」 [pdf]
2020年11月24日公表の以下の
プレスリリースに関する補足説明資料
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」
GLP投資法人（3281）
2020年11月24日
ディスクレーマー
本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2020年11月24日付にて公表した「新投 スクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しています。
資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「資産の取得及び貸借に関する
本資料の内容は､予告なしに変更又は廃止される場合があります｡本投資法人及び資
お知らせ」に記載の情報並びにこれらに付随する情報を追加し整理したものです。
産運用会社は､本資料の内容（将来の予想に関する記述を含みます。）を更新又は公
本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律並びにこれらに付 表する義務を負いません｡
随する政省令、内閣府令、規則、東京証券取引所上場規則その他関係諸規則に基づ
本投資法人及び資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複
く開示書類や資産運用報告ではありません。
製･転用などを行うことを禁止します｡
本資料は、GLP投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の投資口の取得その
本資料は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933年米国証
他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投
券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国にお
資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
いて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行わ
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただき、投資家ご自身のご判
れる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用
断と責任で投資なさるようお願い致します。
いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手すること
本資料には、第三者が公表するデータ・指標等をもとにGLPジャパン・アドバイ ができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財
ザーズ株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）が作成した図表・データ、 務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われま
これらに対する資産運用会社の現時点での分析・判断・その他の見解に関する記載 せん。
等が含まれています。本投資法人及び資産運用会社は、本資料に含まれる如何なる
情報又は分析・判断・見解の正確性、完全性、公正性又は妥当性について何らの表
明又は保証をするものではありません。 不動産投資信託証券発行者 GLP投資法人（コード番号：3281）
本資料に記載された情報のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資料 資産運用会社 GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社
の作成日（但し、本資料中に特段の記載がある場合は当該日）において入手可能な （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2547号／加入協会：一般社団法人投
情報を前提とした本投資法人又は資産運用会社がその仮定又は判断に基づいて行っ 資信託協会）
た将来の予想に関する記述です。将来の予想に関する記述は、本資料作成日におけ
る本投資法人の投資方針、適用法令、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実
関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮して
おりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知のリ
2
2020年11月24日公表のプレスリリースに関する補足説明資料
オファリング・サマリー
04
インベストメント・ハイライト
08
取得予定資産の概要
目次 18
3
オファリング・サマリー
オファリング・サマリー
本募集の意義
7物件の取得を通じ 本投資法人における上場以降最大規模の物件ポートフォリオの取得を実施予定
継続的な分配金成長の 約536億円1のエクイティ調達を実行し、7物件の先進的物流施設を取得予定
実現を目指す 本年2回目の増資を通じ、継続的な1口当たり分配金成長の実現を目指す
再開発物件を含むGLPグループ2開発物件26物件と第三者物件31物件、合計7物
件/982億円（取得予定価格合計4）を取得予定
分散の効いた 取得予定資産は全て関東圏5及び関西圏5に立地していることに加え、関東圏に
取得物件ポートフォリオ おいては、湾岸エリアから圏央道エリアまで広くカバー
本取得により資産規模は7,411億円と物流J-REIT6最大級7に拡大し、安定×成
長の強化に資するポートフォリオへ
強固な 本募集に伴い、468億円の借入を予定。 総資産LTVは44.4%を維持する見込み
財務基盤の維持 2物件の売却を通じて得た手元資金を活用し、増資による希薄化を抑制
1. 2020年11月16日(月)現在の株式会社東京証券取引所における終値を基準として算出した見込額です。
本ページに関するその他の注記はP27をご参照ください。
5
オファリング・サマリー
取得予定資産概要
再開発物件を含むGLPグループ開発物件6物件と第三者物件1物件を取得予定
取得予定価格合計 平均NOI利回り1 稼働率2
98,234百万円 4.4% 100.0%
GLPグループ開発物件
GLP 横浜 再開発物件
GLP 狭山日高Ⅱ GLP 八千代Ⅱ
（準共有持分60%） GLP 浦安Ⅱ
取得予定価格 NOI利回り1 取得予定価格 NOI利回り1 取得予定価格 NOI利回り1 取得予定価格 NOI利回り1
24,272百万円 4.1% 21,630百万円 4.6% 13,039百万円 4.5% 16,885百万円 4.2%
第三者物件
GLP 柏Ⅱ GLP 六甲Ⅲ GLP 東扇島Ⅲ
取得予定価格 NOI利回り1 取得予定価格 NOI利回り1 取得予定価格 NOI利回り1
8,106百万円 4.6% 7,981百万円 4.4% 6,320百万円 4.7%
本ページに関する注記はP27をご参照ください。
6
オファリング・サマリー
分散の効いた安定ポートフォリオ
取得予定資産 取得予定資産取得後
物件数 7物件 83物件
取得（予定）価格合計1 982億円 7,411億円
鑑定評価額合計2 1,023億円 8,687億円
平均NOI利回り3 4.4% 5.1%
平均残存賃貸借期間4 5.7年 3.8年
稼働率5 100.0% 99.9%
関西圏 その他6
8.1% 12.9%
エリア別比率6
(取得（予定）価格ベース) 関西圏
22.7％ 関東圏
関東圏 64.3％
91.9％
本ページに関する注記はP27をご参照ください。
7
インベストメント・ハイライト
インベストメント・ハイライト
成長戦略サマリー
好調な物流不動産マーケットの下、本投資法人が積み上げた確固たる成長実績
MSCI Global Standard
J-REIT時価総額 第4位2 物流J-REIT最大級の資産規模
Indexes1への組入れ
外部成長 内部成長 スポンサーとの協業を通じた
大規模なパイプラインを活用した、
継続的な賃料増額をはじめとする
時宜を捉えた外部成長
多面的な施策によるNOI向上
財務/ESG 強固な財務基盤の堅持
$ グローバルな知見を活かしたESG取組みの推進
物件売却
豊富な含み益3の投資主への還元を通じ
SO
LD
た分配金の上積み
安定×成長の継続により、投資主価値の最大化へ
1. 「MSCI Global Standard Indexes」とは、米国のMSCI社が算出・公表している世界的な株価指数です。MSCI Standard Indexのうち、MSCI Japan Index
は、日本に上場する大・中型株を対象にしたインデックスです。以下同じです。
2. 各J-REITの時価総額は、各J-REITの2020年10月末日時点の投資口価格及び発行済投資口の総口数に基づき算出しています。
3. 「含み益」とは、鑑定評価額と帳簿価額の差額をいいます。以下同じです。 9
インベストメント・ハイライト
日本の不動産へ投資家からの資金が流入
2020年上半期の世界の都市別不動産投資額は、安定投資先と評価された東京（日本）がトップ
コロナ禍においても、物流不動産への投資需要は旺盛
東京（日本）は世界で有数の不動産投資対象都市 コロナ禍でも物流アセットへの投資需要は旺盛
都市別不動産投資総額1 投資家が選ぶ投資対象として
（10億米ドル） （2020年上半期） 「魅力的なアセットタイプ」（2020年6月調査）2
20
物流 33%
15.0
15 レジデンシャル 32%
10.9 オフィス 27%
10 8.3
オルタナティブ 4%
5 ホテル 3%
商業施設 2%
0
東京 ニューヨーク パリ 0% 10% 20% 30% 40%
日本 北米 欧州
出所： ジョーンズ ラング ラサール株式会社（以下「JLL」といいます。）「ジャパン 出所： シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）「COVID-19下の
キャピタルフロー2020年上半期」及び「Global Real Estate Perspective August 不動産投資戦略」を基に資産運用会社にて作成
2020」を基に資産運用会社にて作成
本ページに関する注記はP28をご参照ください。
10
インベストメント・ハイライト
資本市場でのプレゼンス向上
J-REIT62銘柄の中で第4位の時価総額を誇り、主要なグローバルインデックスに採用
J-REITの時価総額（上位30銘柄）1
（億円）
10,000 MSCI Global Standard Indexes組入銘柄 非組入銘柄 主要インデックスへの組入れ
MSCI Global FTSE Global Equity
Standard Indexes Index Series Mid Cap2
（2020年6月） （2020年9月）
8,000 2020年10月末日時点
2019年12月末日
2020年10月末日
からの変化
6,000
時価総額 6,413億円 +24%
4,000 時価総額順位 第 4位 5位上昇
2,000
0
1.各J-REITの時価総額は、各J-REITの2020年10月末日時点の投資口価格及び発行済投資口の総口数に基づき算出しています。また、2020年10月末日時点の
MSCI Global Standard Indexes組入銘柄に基づき記載しています。
11
本ページに関するその他の注記はP28をご参照ください。
インベストメント・ハイライト
外部成長の蓋然性
スポンサーである日本GLPは、年間1,000～1,500億円の開発投資を継続する予定であり、
約1兆円もの大規模なパイプライン1を保有
2021年竣工予定物件(GFA合計:約75万㎡) スポンサー・パイプライン1
大規模なパイプライン
GLP ALFALINK 相模原I GLP ALFALINK 流山Ⅷ
(GFA:306,000㎡） (GFA:155,000㎡）
延床面積合計2
約 1兆円 2
約400万㎡
GLP ALFALINK 相模原Ⅳ リース GLP 常総 リース
(GFA:106,000㎡） 内定済 (GFA:61,000㎡） 内定済
2022年以降竣工予定物件群の一部
GLP 八千代Ⅲ リース GLP 北本
(GFA:59,000㎡） 内定済 (GFA:55,000㎡）
GLP 名古屋守山 GLP 岡山総社Ⅲ(左）
GLP 野洲 リース GLP 尼崎Ⅲ リース
内定済 内定済 (GFA:43,000㎡） (GFA:32,000㎡）
(GFA:20,000㎡） (GFA:17,000㎡）
いずれの物件も、本資料の日付現在、本投資法人が保有する物件ではなく、本投資法人の投資基準への適合性について判断を行っているものでもなく、また、将来本
投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。なお、上図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる
場合があります。また、「リース内定済」とは、本資料の日付現在において賃貸可能面積のすべてにつき竣工後の賃貸借契約を締結済みであることを意味します。本 12
ページに関する注記の詳細はP28をご参照ください。
インベストメント・ハイライト
物件売却～売却による含み益の還元～
コロナ禍における物流施設への強い需要を捉え、鑑定評価額を大きく上回る売却を実現
今後も継続的な売却の実施により、豊富な売却益の計上と投資主への還元を企図
直近の売却実績
2020年8月期 GLP 西神 2021年2月期 GLP 廿日市
譲渡価格 1,931百万円 譲渡価格 2,930百万円
取得価格対比 +31.4% 取得価格対比 +48.0%
鑑定評価額対比 +17.7% 鑑定評価額対比 +24.2%
売却益 売却益
492百万円 1,078百万円
を還元 を還元予定
2020年2月期 2020年8月期
鑑定 5.4% 鑑定 5.7%
キャップレート1 キャップレート1
キャップ キャップ
レート差 レート差
売却 売却
4.7% 70bp 4.6% 110bp
キャップレート2 キャップレート2
本ページに関する注記はP28をご参照ください。
13
インベストメント・ハイライト
継続的な内部成長
GLPグループの強力なリーシングチームを活用し、上場来16期連続となる賃料増額を実現
2021年2月期満期のリースは約8割が内定見込み。賃料増額率は+3～5%程度の想定
稼働率の推移
99.9% 99.9% 99.9% ■稼働率 ■契約内定見込率1
99.4% 99.2% 99.4%
（21年2月期満期契約）
安定的な （取得予定資産取得後）
稼働率
18年8月期末 19年2月期末 19年8月期末 20年2月期末 20年8月期末 取得予定資産取得後
約 99% 約 80%
賃料増額率2の推移（改定対象面積全体） ■20年8月期 賃料増額率2 ■21年2月期 賃料増額見込み
（改定対象面積全体） （改定対象面積全体）4
+4.2% +3~5%
4.6% 4.3% 4.2%
3.4% 3.7%
2.4%
継続的な
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
更改契約面積3の推移
賃料増額 （万㎡） 26 24
22
■21年2月期想定更改契約面積（取得予定資産取得後）5
25万㎡ 15契約
20
16 16
約
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
本ページに関する注記はP29をご参照ください。
14
インベストメント・ハイライト
GLPグループとの協業によるアクティブ・アセットマネジメント
グループ内に施設開発・運営の全ての機能を有するGLPグループ独自の強みを活かし、多面
的に本投資法人のNOI向上を目指す
NOI向上を実現
アクティブ・アセットマネジメントの実施
グループ内に施設開発・運営の全ての機能を有するGLPグループ独自の強み
リーシングチーム プロパティマネジメントチーム
経験豊富かつ多様な経歴を持つ20名1のチーム 国内最大を誇る賃貸用物流施設2を管理する総勢11名1の専門チーム
GLPコンシェルジュ 日本GLPキャピタルパートナーズ株式会社
テナントの物流課題を解決するサービスを提供 GLPグループの事業拡大にリンクする戦略的投資
株式会社モノフル プラスオートメーション株式会社3
先進テクノロジーを活用したソリューションを提供 施設自動化へのソリューションを提供
1. 2020年9月末日時点。
2. 運営・管理延床面積ベース。2020年6月末日時点。
15
3. 「プラスオートメーション株式会社」は、三井物産株式会社、日本GLP及び株式会社豊田自動織機の合弁会社です。
インベストメント・ハイライト
適切なLTVコントロール
本募集に伴い、468億円の借入れ（本借入れ）を実施予定
本借入れ実行後も総資産LTVは44.4%を維持し、引き続き強固な財務基盤を堅持
上場以来のLTV推移 鑑定LTV 1
鑑定LTV 総資産LTV 2
総資産LTV
49.4% 49.1% 49.0% 48.7% 48.4%
48.6%
45.1%
44.2% 44.9%
44.5% 44.7% 44.6% 44.4% 44.4%
42.1%
40.9%
41.5% 39.3%
36.9% 37.2%
36.5% 36.7%
35.9% 35.8%
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 本借入れ実行後
2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 (見込み)
1.「鑑定LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に含み益を加算した額に対する有利子負債の比率をいいます。「本借入れ実行後」の「鑑定LTV」は、
本借入れ実行後における有利子負債が総資産に含み益を加算した額に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、2020年8月期末時点及
び本借入れ実行後における、本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計に対する有利子負債の比率はそれぞれ、36.9%及び37.8%（見込み）となります。
本ページに関する注記の詳細はP29をご参照ください。
16
インベストメント・ハイライト
本投資法人の強みと特徴
多様なバックグラウンドの人材を擁するプロフェッショナル集団である資産運用会社の運用力
と、物流J-REIT最大級の資産規模及びスポンサーの物件運営力を背景に、安定と成長を両立
スポンサー・パイプライン
1
取得予定資産取得後 （見込み）
物流J-REIT最大級 確かな 約 1兆円
の資産規模 7,411億円 外部成長の蓋然性 スポンサー年間開発投資予定額
年間1,000～1,500億円
物件数2 含み益率2 上場来賃料増額 賃料ギャップ3
豊富な含み益の 継続的な
顕在化余地 内部成長
77物件 +25% 16期連続 約 11%
（2020年10月末日時点の保有資産ベース）
（百万㎡）
国内最大の運営・管理延床面積 アクティブ・アセットマネジメント
日本GLP 主要な
5.6
スポンサーの 4.8
賃貸用物流施設運営事業者の
日本に おける 運営 管理延床面積
・ ハード・ソフト両面で ALFALINK
（2020年6月末日現在）
多面的な 3.8
出所：CBRE テナントをサポート
物流施設運営のパイオ
次世代物流プラットフォーム
2.2 2.1
物件運営力 1.7 1.4
1.4 1.3 1.2 ニアとして先進的な取 株式会社モノフル
組みに注力 先進テックを活用したソリューション提供
A社 B社 C社 D社 E社 F社 G社 H社 I社
本ページに関する注記はP30をご参照ください。
17
取得予定資産の概要
取得予定資産の概要
取得予定資産一覧
NOI 賃貸可能
取得予定価格 鑑定評価額
物件名 所在地 利回り1 面積
（百万円） （百万円）
（%） （㎡）
GLP 横浜
24,272 25,4002 神奈川県横浜市 4.1 57,1873
（準共有持分60%）
GLP 狭山日高Ⅱ 21,630 22,000 埼玉県日高市 4.6 75,719
GLP 浦安Ⅱ 16,885 17,600 千葉県浦安市 4.2 47,192
GLP 八千代Ⅱ 13,039 14,200 千葉県八千代市 4.5 54,240
GLP 柏Ⅱ 8,106 8,450 千葉県柏市 4.6 32,363
GLP 六甲Ⅲ 7,981 8,320 兵庫県神戸市 4.4 31,239
GLP 東扇島Ⅲ 6,320 6,400 神奈川県川崎市 4.7 29,787
合計 / 平均４ 98,234 102,370 4.4⁴ 327,729
1. 「NOI利回り」は、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得予定価格に対する
比率を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
2. 準共有持分60%に対する鑑定評価額です。100％ベースの鑑定評価額は42,400百万円です。
3. 準共有持分60%に対する面積です。総賃貸可能面積は95,312㎡です。
4. NOI利回りの「平均」は、取得予定価格ベースで加重平均した比率を、小数第二位を四捨五入して記載しています。 19
取得予定資産の概要
GLP 横浜（準共有持分 60%）
GLPグループ 湾岸と内陸の要所への高い交通利便性
開発物件 隣接する首都高速横羽線「生麦」JCTを経由して、羽田空港及び東名
高速道路までアクセス可能なことに加え、横浜港へもアクセス容易な
希少な好立地
JR鶴見線「国道」駅まで徒歩約8分、京浜急行電鉄本線「生麦」駅ま
で徒歩約15分の場所に立地し、通勤利便性が高く、雇用確保に有利
テナントの事業活動をサポートする最新設備を完備
マルチテナント型の大型物流施設で、ダブルランプウェイによりス
ピーディーな各階アクセスが可能
免震構造を備えており、BCP（事業継続性）対応に強く安全性の高
い先進的物流施設
今後の賃料増額余地を残す高い内部成長余力
2020年6月に賃貸借期間が満了となったテナント（賃貸面積ベース
で66.9%）の平均賃料増額率は+5.9%
引き続き賃料ギャップがあり、今後の賃料増額余地を有する
高い稼働率
2005年の竣工以降、平均稼働率は常に99%以上を維持しており、
高い安定性を有した施設
所在地 神奈川県横浜市 〈テナント構成4〉
取得予定価格 24,272百万円 スポーツ
用品
鑑定評価額1 25,400百万円 16%
3PL
NOI利回り2 4.1% 精密機器
(医薬品、
国際貨物等)
27%
賃貸可能面積3 57,187㎡ 57%
建築時期 2005年6月
1. 「鑑定評価額」は、準共有持分60%に対する鑑定評価額です。
2. 「NOI利回り」は、鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIに基づき、取得予定価格に対する比率を記載しています。以下同じです。
3. 「賃貸可能面積」は、準共有持分60%に対する面積です。総賃貸可能面積は95,312㎡です。 20
本ページに関する注記の詳細はP30をご参照ください。
取得予定資産の概要
GLP 狭山日高Ⅱ
GLPグループ 広域配送及びエリア配送の双方に対応可能な好立地
開発物件 圏央道「狭山日高」ICから約3.4kmに立地し、圏央道経由で、東
名・中央・関越・東北・常磐・東関東の各主要高速道路にアクセス
可能
上記ルートによる東北地方及び中部地方以西への広域配送に加え、
埼玉県西部及び首都圏西部等のエリア配送の双方に対応が可能
BCP対応に優れた立地と機能、高積みにも対応の仕様
強固な地盤に立地。免震構造を採用し、バックアップ電源や井水設
備等を備え、BCP対応に強いスペック
ランプウェイにより、1F、3F及び4Fの合計3フロアに接車が可能な
マルチテナント型物流施設。最大6テナントへの分割賃貸も可能。
多様なニーズに対応し安定した運営が可能
有効天井高5.5ｍの通常フロアに加え、5Fの有効天井高は5.6ｍ～
7.1ｍを確保。高積みの需要にも対応が可能な競争力のある仕様
GLPグループの開発力を活かした土地の相対取得
GLPグループの開発ネットワークを活かし、市街化調整区域の土地
を相対により取得して開発
所在地 埼玉県日高市 〈テナント構成1〉
取得予定価格 21,630百万円
鑑定評価額 22,000百万円 3PL
(飲料)
Eコマース
NOI利回り 4.6% 39％
61％
賃貸可能面積 75,719㎡
建築時期 2016年9月
1. 「GLP狭山日高Ⅱ」の各テナントの賃貸面積の割合は、小数第一位を四捨五入して記載しています。
21
取得予定資産の概要
GLP 浦安Ⅱ
GLPグループ 都心から約15㎞圏内の好立地
開発物件 首都高速湾岸線「浦安」ICより約3.5㎞、都心から約15㎞圏内の好
立地に所在。工業団地内のため24時間操業が可能
都心に近い浦安に立地するロケーションは賃貸ニーズの高い千葉湾
岸の中でも好立地
スポンサーの開発力を活かし、一部建替工事により利便性・
効率性が向上
既存棟は天井高4.2~6.5m、床荷重2.1t/㎡、各フロアに貨物用エレ
ベーター2基、垂直搬送機1基を設置。建替棟は天井高5.5~6.5m、
床荷重2t/㎡（基準階）、各フロアに荷物用エレベーター3基を設置
し、汎用性の高いスペックを有する
既存棟と建替棟を連結させたことで、2棟全体でのワンフロアオペ
レーションが可能。荷物の収容力も1.5倍となり、生産性・利便
性・効率性が向上
長期安定稼働が期待できる物流施設
入居テナントとのリレーションを活用し、テナントニーズを反映した
再開発を実施したことにより、長期の賃貸借契約を締結しており、今
後も安定した稼働が期待できる施設
所在地 千葉県浦安市 〈テナント構成〉
取得予定価格 16,885百万円
鑑定評価額 17,600百万円
その他1
NOI利回り 4.2%
賃貸可能面積 47,192㎡ 100%
1998年7月(既存棟)
建築時期
2020年2月(建替棟)
1. その他は、3PL、日用消費財、スポーツ用品、精密機器、Eコマース以外の業種をいいます。
22
取得予定資産の概要
GLP 八千代Ⅱ
GLPグループ 京葉道路・東関道の利用により、首都圏及び全国への広域配送
開発物件
にも適した立地
東京都心まで30km圏の千葉県内陸に位置し、京葉道路「武石」ICまで
約10.0㎞、東関東自動車道「千葉北」ICまで約11.0㎞の、首都圏及び
全国への広域配送、千葉エリアの地域配送に適した立地に所在
24時間稼働が可能な工業団地内に所在しながら、周辺に新興住宅街が
点在し、雇用確保が容易な立地
テナントオペレーションの最適化を実現する充実した設備
大型シーリングファンを30台以上設置し、良好な労働環境を確保
電動自転車を入居企業に無償提供するほか、民間バス会社と連携し、
近隣住民も利用可能な路線バスの引き込みを実現
オペレーションに必要な無線LAN設備を倉庫エリアに配備。事務所・
スタジオスペースを広く確保するほか、事務所と倉庫の往来が容易な
設計により、テナントのECオペレーションを最適化
テナントは八千代地区に拠点集約、長期賃貸借の安定稼働物件
テナントの株式会社ロコンドは日本GLPが近隣で開発中のGLP 八千代Ⅲ
とともに八千代地区に拠点を集約し、両施設を一体運用予定
長期の賃貸借契約により、安定した運営が見込まれる施設
所在地 千葉県八千代市 〈テナント構成〉
取得予定価格 13,039百万円
鑑定評価額 14,200百万円
NOI利回り 4.5% Eコマース
賃貸可能面積 54,240㎡ 100%
建築時期 2020年3月
23
取得予定資産の概要
GLP 柏Ⅱ
GLPグループ 首都圏全域への広域配送を可能にする立地
開発物件 常磐自動車道「柏」ICから約12.5kmに立地し、近接する国道16号
の利用によって首都圏全域への広域配送を実現
雇用環境・輸配送にも優れた物流適地
工業団地内に立地することから24時間操業にも対応可能
近隣には広大な住宅地があるため雇用確保においても優位な立地
強い物流需要が期待できる3PLのトラックターミナルに近接してい
るだけでなく、周囲には様々な大手企業も配送拠点を配備してお
り、長期的に安定した稼働が見込まれる施設
GLPの強固なリレーションを活用した物流適地での物件開発
GLPグループは物流不動産のリーディングカンパニーとして数多く
の物件開発を行っており、本物件の土地の売主であるゼネコン業者
とも強いリレーションを構築
売主との強いリレーションを活かし、需要の強い物流適地の土地を
相対取得し開発
所在地 千葉県柏市 〈テナント構成〉
取得予定価格 8,106百万円
鑑定評価額 8,450百万円
日用消費財
NOI利回り 4.6%
100%
賃貸可能面積 32,363㎡
建築時期 2017年1月
24
取得予定資産の概要
GLP 六甲Ⅲ
GLPグループ 神戸港に隣接、大阪・神戸へもアクセス容易な好立地
開発物件 日本の5大港の一つである神戸港に隣接。阪神高速5号湾岸線「六甲ア
イランド北」ICより約3.0kmに位置しており、神戸港のみならず大阪
中心部及び神戸等の消費地へもアクセス容易な好立地
近隣に複数の住宅地があることから、雇用確保においても優位性が高い
賃貸倉庫の供給が限定的な神戸湾岸エリア
マルチテナント型物流施設の新規供給が限定的な中、竣工より1年以上
前にテナントのリーシングを100%達成した需給環境がひっ迫する神戸
湾岸エリアに立地
神戸港は2019年の日本国内におけるコンテナ取扱量が東京港、横浜港
を抜き国内1位。今後も継続的なニーズが見込まれるエリア
GLPグループの開発力を活かした物件開発
GLPグループ独自の強いリレーションにより土地を相対取得し、新規供
給が限定的なエリアに、最新鋭の先進的物流施設を供給
所在地 兵庫県神戸市 〈テナント構成〉
取得予定価格 7,981百万円
鑑定評価額 8,320百万円
3PL
NOI利回り 4.4% (日用消費財)
100%
賃貸可能面積 31,239㎡
建築時期 2019年9月
25
取得予定資産の概要
GLP 東扇島Ⅲ
第三者物件 立地の利便性がさらに向上するポテンシャルを有する
物流拠点
首都高速湾岸線「東扇島」ICまで約1.5kmの京浜湾岸エリアに立地
し、東京都心部や横浜等の大消費地へのアクセスに優れている物流
適地に位置
東扇島ふ頭から川崎市内方面への川崎港臨港道路東扇島水江町線の
橋梁開通や川崎市と羽田空港を連結する羽田連絡道路が今後開通予
定のため、交通配送利便性の更なる向上が見込まれるエリアに立地
汎用性の高い物件スペック
既存棟は天井高6.2ｍ、床荷重1.0t/㎡、増築棟は天井高5.5m、床
荷重1.5t/㎡と汎用性の高いスペックに加え、各フロアに荷物用エレ
ベーター1基、垂直搬送機2基（既存棟）、荷物用エレベーター3基
（建替棟）を備え物流運営効率の高い施設
GLPグループのソーシング力を活かした物件取得
リーシング、PMチーム等を内包するグループ力を結集してスピー
ディーに物件検討を実施
仲介会社と築き上げた強いリレーション及び取引実績を活かし相対取
得を実施
所在地 神奈川県川崎市 〈テナント構成〉
取得予定価格 6,320百万円
鑑定評価額 6,400百万円
3PL
NOI利回り 4.7% (電子機器)
賃貸可能面積 29,787㎡ 100%
1999年11月（倉庫棟：建築）
建築時期
2007年7月（倉庫棟：増築）
26
注記
P5
2. 「GLPグループ」とは、資産運用会社の親会社である日本GLP株式会社（以下「日本GLP」といいます。）並びにその親会社であるGLP Pte. Ltd.（以下「GLP」といいます。）及びそのグ
ループ会社をいい、「GLPグループ開発物件」とは、GLPグループの開発事業により開発された物件（GLPの大口株式を間接保有する機関投資家が事業者から間接的に取得しGLPがその後
取得した物件のうち、当該機関投資家による取得前の当該事業者において開発された物件を含みます。）をいい、GLPグループが第三者と共同出資する開発型ファンド等を通じた開発物件
を含みます。なお、「GLP 浦安Ⅱ」については、既存棟についてはGLPグループ外の第三者が開発していますが、建替棟をGLPグループが開発していることから、「GLPグループ開発物
件」に含めています。以下同じです。
3. 「第三者物件」とは、本投資法人が外部（GLPグループ及びGLPファンド（GLPグループ及び第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャー等をいいます。以下同じです。）外）から
取得する物件又は本投資法人がGLPグループ若しくはGLPファンドから取得する物件のうちGLPグループ若しくはGLPファンドが外部から取得した物件をいいます。以下同じです。
4. 「取得予定価格合計」は、取得予定資産に係る売買契約書に記載された代金（税金は含みません。）に基づき記載しています。以下同じです。
5. 「関東圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を、「関西圏」とは、大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県及び和歌山県を指します。以下
同じです。
6. 「物流J-REIT」とは、本資料の日付現在において物流施設を取得（予定）価格ベースで90%以上保有するJ-REITをいい、日本ロジスティクスファンド投資法人、日本プロロジスリート投
資法人、ラサールロジポート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、三菱地所物流リート投資法人、CREロジスティクスファンド投資法人、伊藤忠アドバンス・ロジスティ
クス投資法人、SOSiLA物流リート投資法人及び本投資法人がこれに該当します。以下同じです。
7. 「物流J-REIT最大級」又は「物流J-REIT最大級の資産規模」については、本投資法人が取得予定資産を取得する予定の2020年12月11日時点において保有又は保有する予定の全保有物件
の取得（予定）価格の合計と、2020年10月末日までの他の物流J-REITの有価証券届出書、有価証券報告書及び適時開示による公表情報に基づき、他の物流J-REITが2020年12月11日時点
において保有しているものと想定される物件の取得（予定）価格の合計を比較しています。以下同じです。
P6
1. 「NOI利回り」は、2020年8月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上の運営純収益の取得予定価格に対する比率を、「平均NOI利回り」は、「NOI利回
り」を取得予定価格ベースで加重平均しており、それぞれ小数第二位を四捨五入して記載しています。
2. 「稼働率」は、2020年８月末日現在における取得予定資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、小数第二位を
四捨五入して記載しています。
P7
1. 「取得（予定）価格合計」は、取得（予定）資産に係る売買契約書に記載された代金（税金は含みません。）に基づき記載しています。
2. 「鑑定評価額合計」は、2020年８月末日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を用いてそれぞれ算定しています。
3. 「平均NOI利回り」は、2020年８月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOIの取得（予定）価格に対する比率を取得（予定）価格ベースで加重平均し
ており、小数第二位を四捨五入して記載しています。
4. 「平均残存賃貸借期間」は、2020年８月末日現在において締結されている取得（予定）資産の建物に係る賃貸借契約に基づき、同日現在における残存賃貸借期間を賃貸面積ベースで加重
平均しており、小数第二位を四捨五入して記載しています。但し、準共有の形態で保有している物件については、準共有の持分割合を乗じた賃貸面積を用いて算定しています。
5. 「稼働率」は、2020年８月末日現在における取得（予定）資産に係る建物の賃貸可能面積合計に対する同日現在においてテナントが入居している賃貸面積合計が占める割合を、小数第二
位を四捨五入して記載しています。
6. 「エリア別比率」は、小数第二位を四捨五入して記載しています。そのため、各エリア別比率を合計した割合が100.0%とならない場合があります。 「その他」とは、関東圏及び関西圏以
外の地域を指します。
27
注記
P10
1. 「都市別不動産投資総額」は、JLLが2020年上半期（１月から６月まで）の商業用不動産等の取引額（不動産を保有するSPC株式の取得、実質的に不動産取引である等一定の条件を満たす
不動産会社のM&Aによるものを含みますが、法人単位の取引、開発案件及び集合住宅への投資は含みません。）を世界の都市別に米ドルに換算しています。取引額を米ドルに換算する上で
は、取引が行われた四半期の平均為替レートを用いています。
2. CBREが、不動産投資家を対象として、2020年6月（9日～30日）に実施したアンケート調査において「投資対象として魅力的なアセットタイプ」3つを質問し、その回答結果を集計してい
ます。なお、各アセットタイプにおける割合の算出時に小数第一位を四捨五入していることから、全アセットタイプを合計した割合が100%を超えています。
P11
2. 「FTSE Global Equity Index Series Mid Cap」とは、FTSE社がFTSE Global Equity Index Series Ground Rulesにて定めるルールにおいて、英国のFTSE社が算出・公表している世界
的な株価指数であるFTSE Global Equity Index Seriesのユニバース（組入対象銘柄）全体の時価総額の上位68％未満、86％以上に位置することその他の条件を満たす銘柄を示します。
P12
1. 「スポンサー・パイプライン」又は「パイプライン」とは、GLPと資産運用会社の間で締結された物件情報提供契約に基づく本投資法人による取得に係る優先的な物件情報提供の対象物件
（以下「物件情報提供契約対象物件」といいます。）及び本投資法人が「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称する、一定の取得期間中の本投資法人が指定する日に物件を取得す
る権利又は取得に係る優先交渉権を有し、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができる契約形態の対象資産（以下「OTA対象資産」といいます。）を含む、本投資
法人がスポンサー・サポートを活用して取得に係る優先交渉権を有する物件並びにGLPグループが自ら若しくはGLPファンドを通じて保有し、GLPグループが運営・管理する物件又はGLP
グループが物流施設用地として自ら若しくはGLPファンドを通じて保有する土地において今後自ら若しくはGLPファンドを通じて開発し、運営・管理する予定の物件（以下「GLPファンド
物件」といいます。）からなるポートフォリオを意味します。スポンサー・パイプラインのうち物件情報提供契約対象物件については、物件情報提供契約により、GLPは、GLPグループが
物件情報提供契約対象物件を売却しようとする場合に、一定の場合を除き、資産運用会社に対して売却情報の提供を優先的に行い、一定期間誠実に協議を行う義務を負っているものの、当
該物件を本投資法人に売却する義務はありません。なお、本資料の日付現在、物件情報提供契約対象物件はありません。また、スポンサー・パイプラインのうちGLPファンド物件について
は、当該物件の取得に関して、本資料の日付現在本投資法人又は資産運用会社に契約上の権利はありません。いずれの物件についても、本投資法人の投資基準に適合するかについて判断を
行っているものではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものではありません。なお、本資料に記載のスポンサー・パイプラインの規模は、GLPファ
ンド物件の規模を記載しており、OTA対象資産については含めておりません。
2. スポンサー・パイプラインの金額については、2020年９月末日現在において竣工済の物件（但し、改修中の物件は除きます。）については取得済の直近の鑑定評価額、改修工事を実施し
ている物件については改修後の想定評価額、未竣工の物件については開発計画上の想定評価額に基づいてその合計の概算値を記載しています。また、 スポンサー・パイプラインの延床面積
合計については、2020年９月末日現在において竣工済の物件（但し、改修中の物件は除きます。）については主たる建物の検査済証、建築確認通知書又は建築確認申請書のいずれかに記
載された延床面積、改修工事を実施している物件については改修後の想定延床面積、未竣工の物件については開発計画上の延床面積に基づいてその合計の概算値を記載しています。なお、
これらの金額及び面積は、2020年９月末日現在の計画及び一定時点における評価に基づくものであり、今後の投資計画の変更や工事の進捗状況・評価の前提の変動等により変動する可能
性があります。
P13
1. 「鑑定キャップレート」とは、「GLP 西神」については2020年２月末日を価格時点とし、「GLP 廿日市」については2020年８月末日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された直
接還元法上の還元利回りをいいます。
2. 「売却キャップレート」とは、「GLP 西神」については2020年２月期における実績NOIの年換算額を譲渡価格で除した比率、「GLP 廿日市」については2020年8月期における実績NOIの
年換算額を譲渡価格で除した比率をいいます。
28
注記
P14
1. 「契約内定見込率」とは、2021年２月期において賃貸借期間が満了する賃貸借契約に係る賃貸面積のうち、新たな契約締結が完了している又は新たな契約の締結について合意の上契約手
続中（但し、貸借人の機関決定未了のものを含みます。）の賃貸借契約に係る賃貸面積の割合をいいます。
2. 「賃料増額率」とは、当該計算期間に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち同一テナントとの再契約又はダウンタイムなしでの新たなテナントとの新契約について、マルチテナント型物
件（開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された賃貸用物流施設）は倉庫部分、BTS型物件（Build to Suit: 顧客の要望に沿った立地及び設備を有する賃貸用物流施
設）は全区画の賃料を基に、再契約又は新契約締結前の契約賃料（共益費を含みます。）に対する賃料の増額率を賃貸面積ベースで加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入していま
す。なお、フリーレント等を勘案せず、賃貸借契約書に記載された月額賃料（共益費を含みます。）の額を基準としています。以下同じです。
3. 2020年8月期における契約更改面積約16万㎡は総賃貸面積（2020年8月末日時点）の約6%であり、賃料改定対象面積における増額改定対象面積の割合は約67%、同額での改定の割合は
約33%となります。
4. 2021年２月期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち、新たな契約締結が完了している又は新たな契約の締結について合意の上契約手続中（但し、貸借人の機関決定未了のものを含み
ます。）の賃貸借契約に係る契約条件に、契約協議中の契約条件を加味した上で、現行の契約賃料に対する賃料増額率を賃貸面積ベースで加重平均して算出した概算値を記載しています。
5. 2021年2月期における想定契約更改面積約25万㎡は総賃貸面積（取得予定資産取得後）の約9%になります。
P16
1. 「鑑定LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に含み益を加算した額に対する有利子負債の比率をいいます。「本借入れ実行後」の「鑑定LTV」は以下の計算式により求められ
る、本借入れ実行後における有利子負債が総資産に含み益を加算した額に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。なお、「本借入れ」とは、取得予定資産取得に伴い実
施することを予定している借入れをいいます。
本借入れ実行後の鑑定LTV ＝ （2020年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の
期限前弁済及び取得予定資産に関連した消費税還付金を原資として実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの有利子
負債増減見込額） ÷ （2020年８月期末現在の貸借対照表上の総資産額＋本借入れ、本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁済を前
提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの負債増減見込額＋2020年９月１日から本借入れ実行後までの純資産増減見込額＋本資料の日付現在の保有資産における2020年
８月期末時点における含み益＋取得予定資産の鑑定評価額合計－取得予定資産の取得予定価格合計）×100
「本借入れ実行後」の「鑑定LTV」は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額につき、2. 「総資産LTV」と同様の基準により算
出した見込額であり、実際の指標と一致するとは限りません。なお、2020年8月期末時点及び本借入れ実行後（見込み）における、本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計に対す
る有利子負債の比率はそれぞれ、36.9%及び37.8%（見込み）となります。
2. 「総資産LTV」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債の比率をいいます。「本借入れ実行後」の「総資産LTV」は以下の計算式により求められる、本借入れ実行後
における有利子負債の総資産に占める割合を、小数第二位を四捨五入して記載しています。
本借入れ実行後の総資産LTV ＝ （2020年８月期末現在の貸借対照表上の有利子負債総額 ＋ 本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入
金の期限前弁済及び取得予定資産に関連した消費税還付金を原資として実施することを予定している借入金の期限前弁済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの有
利子負債増減見込額） ÷ （2020年８月期末現在の貸借対照表上の総資産額＋本借入れ及び本件第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の期限前弁
済を前提とした2020年９月１日から本借入れ実行後までの負債増減見込額＋2020年９月１日から本借入れ実行後までの純資産増減見込額）×100
本投資法人は、国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額として、それぞれ51,333百万円及び2,279百万円を見込んでいますが、こ
れらの金額は2020年11月16日(月)現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です。この金額は、海外引受会社に付与する追加的に発行する本
投資口を買取る権利が対象投資口の全部について行使され、かつ、本件第三者割当における募集投資口数の全部について野村證券株式会社より申込みがあり、発行が行われた場合を前提と
した本資料の日付現在の見込額であり、実際の本募集における発行価額の総額と一致するとは限りません。このため、「本借入れ実行後」の「総資産LTV」も実際の指標と一致するとは限
りません。具体的には、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも低額となった場合又は海外引受会社に付与す
る追加的に発行する本投資口を買取る権利の全部若しくは一部が行使されず、若しくは、本件第三者割当における募集投資口数の全部若しくは一部について申込みが行われず、発行が行わ
れなかった場合には、本募集における発行価額の総額は上記見込額より減少することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際の総資産LTVは上記記載の数値より高くなります。
また、国内一般募集及び海外募集における実際の発行価額並びに本件第三者割当における実際の発行価額が上記見込額よりも高額となった場合には、実際の発行価額の総額が上記の見込額
よりも増加することとなり、本借入れの金額はその限度で変動し、実際の総資産LTVは上記記載の数値よりも低くなります。
29
注記
P17
1. 取得予定資産取得後の数値を取得（予定）価格に基づいて記載しています。
2. 2020年８月末日時点の数値を基に2020年10月９日に売却した「GLP 廿日市」を除いた数値を記載しています。なお、含み益を有していることは、将来の物件売却により当該含み益を顕
在化できることを保証するものではありません。また、「含み益率」は、含み益（2020年8月期末算定価格-2020年8月期末簿価）÷2020年8月期末簿価を、小数第一位を四捨五入して算
出しています。
3. 「賃料ギャップ」は、以下の計算式により求められる数値を、小数第一位を四捨五入して記載しています。
賃料ギャップ＝（市場賃料-現行賃料）÷現行賃料×100
「市場賃料」は、CBRE「対象不動産における物流施設市況調査」における本投資法人が2020年2月期末時点において保有していた全75物件のうち取得価格が50億円以上の物件の2019年
12月末日時点の坪当たり想定成約賃料水準（共益費を含みます。）（表面賃料）を賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して用いています。なお、想
定成約賃料水準は新規又は既存のテナントとの賃貸借契約における賃料を反映した数値ではありません。
「現行賃料」は、本投資法人が2020年2月期末時点において保有していた全75物件のうち取得価格が50億円以上の物件の2020年2月期末時点の坪当たり契約賃料（共益費を含みます。）
を、賃貸面積ベースで加重平均して算出しており、小数第一位を四捨五入して用いています。
P20
4. 「テナント構成」は、2020年８月末日時点の賃貸可能面積に占める各テナントの賃貸面積の割合を記載しています。また、「3PL」の括弧内には顧客企業の業種を記載しています。以下同
じです。なお、「GLP横浜」の各テナントの賃貸面積の割合は、「3PL」については小数第一位を切り捨て、「精密機器」及び「スポーツ用品」については、小数第一位を四捨五入するこ
とで、合計を100%としています。
30