3281 Ｒ－ＧＬＰ 2020-11-24 15:30:00
2021年2月期及び2021年8月期の運用状況及び分配金の予想の修正について [pdf]
2020 年 11 月 24 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
G L P 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 三浦 嘉之
（コード番号：3281）
資産運用会社名
GLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 三浦 嘉之
問合せ先 執行役員 CFO 兼経営企画部長 三木 久武
（TEL．03－3289－9630）
2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正について
GLP 投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、本日、2020 年 10 月 13 日付で公表した 2021
年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月末日）及び 2021 年 8 月期（2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月末
日）の運用状況及び分配金の予想を下記の通り修正いたします。
記
1．運用状況及び分配金の予想の修正
（1）2021 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想修正の内容
1 口当たり
分配金 1 口当たり
当期 (利益超過 分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 分配金を含 (利益超過 利益超過
（百万円) (百万円) (百万円)
(百万円) む) (円) 分配金は含 分配金(円)
まない) (円) （注 1）
（注 1）
前回発表
20,823 11,466 10,362 10,361 2,887 2,601 286
予想(A)
今回修正
21,902 12,205 10,969 10,968 2,945 2,525 420
予想(B)
増減額
+1,078 +739 +606 +606 +58 △76 +134
(B－A)
増減率 +5.2% +6.4% +5.9% +5.9% +2.0% △2.9% +46.9%
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するための
文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたしま
す。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか
又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる
場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人
又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
（2）2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想修正の内容
1 口当たり
当期 分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 (利益超過 分配金 1 口当たり
純利益
(百万円) (百万円) (百万円) 分配金を含 (利益超過分 利益超過
(百万円)
む) (円) 配金は含ま 分配金(円)
ない) (円)
前回発表
19,621 10,306 9,195 9,193 2,594 2,308 286
予想(A)
今回修正
22,189 11,729 10,432 10,431 2,691 2,401 290
予想(B)
増減額
+2,567 +1,422 +1,237 +1,237 +97 +93 +4
(B－A)
増減率 +13.1% +13.8% +13.5% +13.5% +3.7% +4.0% +1.4%
(参考)
2021 年 2 月期：予想期末発行済投資口数 4,343,664 口 （前回発表時は 3,982,980 口）
2021 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 4,343,664 口 （前回発表時は 3,982,980 口）
(注記)
1． 2021 年 2 月期の「1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
」については、新投資口の発行及び資
金の借入れ等の資金調達の実施に伴う一時的な減少が見込まれます。そのため、 口当たり利益超過分
「1
配金」は、継続的利益超過分配に加えて 1 口当たり 143 円の一時的な利益超過分配を実施することを前
提として算出しています。詳細は別紙「2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件」
をご参照ください。
2． かかる予想数値は別紙「2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件」記載の前提条
件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、今後の
更なる新投資口発行、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利
益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり
ます。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
3． 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
4． 単位未満の数値は切り捨て、比率は四捨五入で表示しています。
2．修正の理由
本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」にてお知らせした新投資口
発行及び「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」にてお知らせした資産（以下「取得予定資産」とい
います。）の取得に伴い、2020 年 10 月 13 日付で公表した、2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の予想の
前提に変更が生じる見込みとなったことから、2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の予想の修正を行う
ものです。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス ： https://www.glpjreit.com/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するための
文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたしま
す。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか
又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる
場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人
又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【別紙】
2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期 運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
第 18 期 2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日（181 日）
計算期間
第 19 期 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日（184 日）
2020 年 8 月末日時点で本投資法人は不動産を主な信託財産とする信託受益権（78 物件）を
保有しており、同年 10 月 9 日付で GLP 廿日市に係る信託受益権を譲渡したことにより本投
資法人の保有資産は本日現在で 77 物件となっていますが、これに加え、2020 年 11 月 24 日
開催の役員会で決定した新投資口発行による手取金、2020 年 12 月実行予定の借入金（下記
保有資産 「有利子負債」において定義します。 ）及び手元現金を原資として、取得予定資産を 2020 年
12 月 11 日に取得することにより本投資法人の保有資産が合計 83 物件となること、その後
2021 年 8 月末日まで運用資産に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないこと
を前提としています。ただし、実際には、上記以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等
により変動が生じる可能性があります。
本日現在の 3,982,980 口に加え、2020 年 11 月 24 日開催の役員会で決定した公募による新投
資口の発行口数 345,346 口（上限口数） （国内募集及び海外募集における国内引受会社及び海
発行済
外引受会社の買取引受けの対象新投資口数並びに海外引受会社に付与する追加的に発行す
投資口数
る本投資口を買い取る権利の対象口数） 及び第三者割当による新投資口の発行口数 15,338 口
（上限口数）の合計 360,684 口の発行が全てなされることを前提としています。
本日現在の本投資法人の有利子負債残高は 283,900 百万円です。
2020 年 12 月 11 日に、総額 46,870 百万円の借入れ（5,000 百万円の短期借入金を含みます。
以下「2020 年 12 月実行予定の借入金」といい、そのうち短期借入金部分を「2020 年 12 月実
行予定の短期借入金」といいます。 ）を行うことを前提としています。
国内におけるオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口発行
に対する払込金額を原資として、2021 年 1 月末日に、2020 年 12 月実行予定の短期借入金の
うち 2,120 百万円を期限前弁済することを前提としています。
2020 年 12 月実行予定の短期借入金のうち上記の期限前弁済を行った残額の 2,880 百万円全
額について、2021 年 8 月期中に投資法人債又は借入金によるリファイナンスを行い、期限前
弁済することを前提としています。
有利子負債
2020 年 12 月 25 日に満期を迎える投資法人債 4,500 百万円について、償還日に借入金又は投
資法人債によるリファイナンスを行うことを前提としています。
2021 年 4 月満期予定の借入金 3,800 百万円について、2021 年 8 月期中に投資法人債又は借入
金によりリファイナンスを行うことを前提としています。
上記の結果、2021 年 2 月期末の LTV は 44.4%程度（2020 年 10 月 13 日付で公表した 2021 年
2 月期末の LTV 予想：44.4%程度）、2021 年 8 月期末の LTV は 44.5%程度（2020 年 10 月 13
日付で公表した 2021 年 8 月期末の LTV 予想：44.6%程度）となる見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV（％）＝有利子負債残高÷総資産×100（％）
2020 年 10 月 9 日付の GLP 廿日市に係る信託受益権の譲渡により、不動産等売却益を 2021
営業収益
年 2 月期に 1,078 百万円計上することを見込んでいます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するための
文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたしま
す。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか
又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる
場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人
又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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項目 前提条件
本日現在、新型コロナウイルス感染症の影響による賃料減少等は発生していないため、営業
収益の想定に同感染症の影響は含んでいません。
不動産に付帯する太陽光発電設備は変動賃料であり、季節要因による賃料への影響を考慮し
た上で、算出しています。太陽光発電設備による営業収益は、2021 年 2 月期に 378 百万円、
2021 年 8 月期に 614 百万円を想定しています。
営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定され
た税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上します。ただし、不動産等
が新規取得され、譲渡人との間で、計算期間の属する年に係る固定資産税等の精算金（いわ
ゆる「固定資産税等相当額」 ）が発生する場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算
入します。したがって、2020 年 7 月に取得した 4 物件（GLP 横浜、GLP 川島、GLP 船橋Ⅳ
及び GLP 東扇島Ⅱ）並びに取得予定資産の固定資産税、都市計画税及び償却資産税につい
ては、2021 年 2 月期の費用には計上されず、2021 年 8 月期から費用計上されます。なお、
2020 年 7 月に取得した 4 物件について取得原価に算入した固定資産税、都市計画税及び償
却資産税は 80 百万円であり、 取得予定資産について取得原価に算入する固定資産税、 都市計
画税及び償却資産税は 121 百万円と想定しています。
公租公課は、2021 年 2 月期に 1,566 百万円、2021 年 8 月期に 1,855 百万円を想定していま
す。
営業費用 修繕費は、2021 年 2 月期に 171 百万円、2021 年 8 月期に 139 百万円を想定しています。
外注委託費は、2021 年 2 月期に 762 百万円、2021 年 8 月期に 815 百万円を想定しています。
減価償却費は、2021 年 2 月期に 4,010 百万円、2021 年 8 月期に 4,208 百万円を想定していま
す。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績
値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
修繕費は、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により緊急に発生する可能性があること、
一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと
等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留
意ください。
減価償却費は、付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています。
NOI NOI（賃貸事業収益から、減価償却費を除いた賃貸事業費用を控除した金額）は、2021 年 2
(Net Operating 月期に 17,600 百万円、2021 年 8 月期に 18,579 百万円を想定しています。
Income)
支払利息、投資法人債利息、投資法人債発行費償却及び融資関連費用は、2021 年 2 月期に
1,116 百万円、2021 年 8 月期に 1,243 百万円を想定しています。なお、投資法人債発行費償却
については、発行時より償還までの期間にわたり月割り償却しており、2021 年 2 月期に 13
百万円、2021 年 8 月期に 15 百万円を想定しています。
営業外費用
投資口交付費償却については、 発生時より 3 年間で月割り償却しており、2021 年 2 月期に 67
百万円、2021 年 8 月期に 51 百万円を想定しています。
その他、新投資口発行に係る一時的な費用として、2021 年 2 月期に 50 百万円を想定しています。
1 口当たり
本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出しています。
分配金
（利益超過分配 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変
金は含まない） 動、新投資口発行等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するための
文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたしま
す。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか
又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる
場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人
又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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項目 前提条件
い）の額が変動する可能性があります。
2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期における 1 口当たり利益超過分配金は、全額税法上の出資
等減少分配に該当する出資の払戻しを想定しています。
本投資法人は、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の額を勘案
し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがな
い範囲での利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）として、当面
の間、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の 100
分の 30 に相当する金額を目処として、継続的利益超過分配を行う方針です。1 口当たり利益
超過分配金（継続的利益超過分配の分配金）は、本投資法人の資産運用会社の社内規程であ
る運用ガイドラインに定める利益を超えた金銭に係る分配の方針に従い算出しており、2021
年 2 月期の利益超過分配（継続的利益超過分配）は当該計算期間に発生すると見込まれる減
価償却費の 30％、2021 年 8 月期の利益超過分配（継続的利益超過分配）は当該計算期間に発
生すると見込まれる減価償却費の 30％をそれぞれ分配することを前提として算出しています。
減価償却費は、運用資産の変動、付随費用等の発生額、資本的支出額等により、現時点で想
定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基準として算出さ
れる利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。ま
た、本投資法人は、本投資法人の保有資産の資産価値の保全を図るため、本投資法人が利益
超過分配を行う場合の上限を、減価償却費から当該減価償却費を計上した計算期間に支出し
た資本的支出額を差し引いた額としています。そのため、予想し難い要因に基づく建物の毀
損等により緊急に資本的支出が発生する場合には、1 口当たり利益超過分配金（継続的利益
超過分配）の金額が減少する可能性があります。
1 口当たり
利益超過分配金 本投資法人は、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等の資金調達、建物及び
設備等の除却、大規模修繕等により、一時的に 1 口当たり分配金が一定程度減少することが
見込まれる場合、分配金水準の安定性の維持を目的として、継続的利益超過分配に加えて、
一時的な利益を超える金銭の分配を行うことができるものとしており、 2021 年 2 月期につい
ては、新投資口の発行及び資金の借入れ等の資金調達の実施に伴う一時的な 1 口当たり分配
金の減少が見込まれることから、2021 年 2 月期において、上記の継続的利益超過分配に加え
て 1 口当たり 143 円の一時的な利益超過分配を実施することを前提として算出しています。
但し、これらの利益超過分配は、一般社団法人投資信託協会の規則等において定める額を超
えない範囲で行うものとします。
また、本投資法人は、下記に規定する鑑定 LTV が 60％を超えた場合には、利益超過分配を
行いません。
鑑定 LTV（％）＝A/B×100（％）
A＝期末有利子負債残高（含む投資法人債残高、短期投資法人債残高）＋期末時点における
敷金リリース額
B＝期末時点における運用資産の鑑定評価額又は調査価額の総額＋期末現預金残高－利益分
配金予定総額－利益超過分配金予定総額
なお、利益分配金予定総額及び利益超過分配金予定総額については直近の決算期における数
値によります。
法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託
協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提
その他 としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2021 年 2 月期及び 2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するための
文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたしま
す。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか
又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる
場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人
又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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