2020年8月期（第17期）
決算説明資料
GLP投資法人（3281）
2020年10月13日
2020年8月期（第17期）決算説明資料
2020年8月期（第17期）決算の概要
P3
2020年8月期の取組み及び今後の成長戦略
P10
目次 物流不動産マーケット
P35
GLP投資法人の特徴
P40
APPENDIX
P49
2
2020年8月期（第17期）
決算の概要
運用ハイライト
両輪である成長性と安定性を深化
2020年8月期実績分配金は、期初予想対比+7.9%の2,831円
上場来最大のDPU成長率 2021年2月期予想分配金は、同+12.3％の2,887円
2020年度通期で前年比+5.7%と過去最大の分配金成長率を達成の見込み
時宜を捉えた外部成長 コロナ・ショックから回復直後のPOで4物件（計383億円）を新規取得
上場来16期連続となる賃料増額を実現
力強い内部成長の継続 増額改定面積ベースで+6.0%、改定対象面積全体で+4.2%の増額改定
鑑定評価額を18%上回る価格でGLP西神を売却
含み益の還元 今後も機動的な物件売却で継続的に含み益を顕在化させ還元する方針
財務基盤の強化 2021年2月期までに満期を迎える借入を全て前倒しでリファイナンス
資本市場プレゼンスの向上 MSCI Global Standard Indexesへの組入れ
ESGへの取組み強化 J-REIT初のサステナビリティ・ボンドの発行
今後の成長に向けた準備 GLPグループ開発物件を新たにブリッジファンドに組入れ
4
2020年8月期（第17期）決算の概要
2020年8月期実績（対期首予想比）
外部成長の実現、物件売却益の計上により1口当たり分配金+7.9%を実現
2020年 2020年
8月期期首予想 差異
8月期実績
（2020年4月公表）
一口あたり
分配金
2,624円 2,831円 +7.9%
NOI 160.7億円 164.2億円 +2.2%
期中平均
99.8% 99.8% ―
稼働率
LTV 44.5% 44.4% ▲0.1%
5
2020年8月期（第17期）決算の概要
2020年8月期：分配金実績（対2020年8月期 期首予想比）
増資による効果に加え、GLP西神の売却益を計上し2020年8月期分配金は 期首予想比+7.9%
売却による効果 期首予想比
増資による効果 • GLP西神の売却 +7.9%
• 新規物件取得の効果
NOIの増加等 • 一時的利益超過分配の実施
• 発電収入の上振れ +106円
• 水道光熱費の減少
＋78円
+23円
2020年8月期 期首予想 2020年8月期実績
2,624円 2,831円
6
2020年8月期（第17期）決算の概要
2021年2月期、2021年8月期：業績予想の概要
2021年2月期も売却益の計上により分配金は2,887円を予想
2020年 2021年 2021年
8月期実績 2月期予想 8月期予想
一口あたり
分配金
2,831円 2,887円 2,594円
うち
106円 230円 ―
売却による効果
NOI 164.2億円 166.2億円 163.8億円
期中平均
99.8% 99.8% 98.3%
稼働率
LTV 44.4% 44.4% 44.6%
7
2020年8月期（第17期）決算の概要
2021年2月期：予想分配金（対2020年8月期 期首予想比）
内部成長・外部成長・売却戦略により2021年2月期予想分配金は 期首予想比+12.3%を想定
売却による効果 期首予想比
• GLP廿日市売却 +12.3%
増資による効果
NOIの増加等
• 想定稼働率の上昇 +230円
• 新規物件取得の効果
98.3%⇒99.8%
• リファイナンスに
よる支払利息の減少
＋39円
+47円
2020年8月期 期首予想 2020年8月期 決算発表時点予想
2,571円 2,887円
8
2020年8月期（第17期）決算の概要
コロナ環境下において力強い配当成長を実現
2020年度の想定分配金成長率は+5.7%と過去最大であり、コロナ禍においても力強い成長
を実現
MSCI JAPAN構成銘柄において5%以上の配当成長の実現を見込む銘柄は10%のみ
上場来の1口当たり分配金の推移（年額）1 MSCI JAPAN指数の構成銘柄における
国内企業の配当増減率のコロナ禍前後比較2
2020年度の
分配金成長率見込
8月期 2月期
（円）
6,000 +5.7% 予想未定 無配 0%未満 0~5% 5%以上
2018年度
実績
VS 2% 16% 43% 39%
2019年度
4,000 実績
2019年度
2,000 実績
VS 24% 4% 19% 44% 10%
2020年度
予想
0
2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度E 0% 25% 50% 75% 100%
5,411円 5,718円
（見込）
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。
9
2020年8月期の取組み
及び今後の成長戦略
2020年8月期の取組み
第7回公募増資の概要
マーケット分析、投資主との対話を踏まえて、コロナ禍でのJ-REIT初の増資を実施
2020年2月期決算IRを通じての環境認識
物流不動産への GLP投資法人への
更なる評価向上 成長期待
J-REIT初となる
• 新型コロナウイルスの感染拡大の + • 海外投資主からの強い需要
• 海外市場でのABB方式での
海外ABBでの公募増資を実施
影響を受け、物流不動産の安定性
と将来性への更なる評価向上 増資の増加
増資概要と投資口価格の推移
ローンチ日
120 GLP投資法人
2020年6月23日 110
東証REIT指数
ABB ローンチ
100
需要倍率
90
10.4倍 80
WHO
パンデミック宣言
70
調達金額
60 緊急事態
207億円 50
宣言発令
2020/1/31 2020/2/29 2020/3/31 2020/4/30 2020/5/31 2020/6/30 2020/7/31
11
2020年8月期の取組み
第7回公募増資 取得ポートフォリオ
質の高いGLPグループ開発物件と利回りの高い第三者物件を組み合わせた物件取得を実施
取得価格合計 鑑定NOI利回り 稼働率1
383億円 4.4% 100%
GLPグループ開発物件 第三者物件
GLP船橋Ⅳ
GLP横浜(準共有持分40%) GLP川島
取得価格 NOI利回り
77億円 4.9%
GLP東扇島Ⅱ
取得価格 NOI利回り 取得価格 NOI利回り
取得価格 NOI利回り
161億円 4.1% 121億円 4.4%
23億円 5.0%
1. 「稼働率」は2020年9月末現在における取得資産の賃貸可能面積の合計に対して取得資産の賃貸面積の合計が占める割合を記載しています。
12
2020年8月期の取組み
ブリッジファンド新規組入れ物件
日本GLPグループ開発物件である最新鋭のGLP八千代IIを新たにブリッジファンドに組入れ
2020年5月ブリッジファンドに組入れ、優先交
渉権を取得
緊急事態宣言下でも、GLPグループ開発物件と
GLPグループへの信用力の高さを背景にブリッ
ジファンド組成に影響はなし
ファッションECサイト、LOCONDO.jp を運営
する株式会社ロコンドが、業容拡大に伴い全国
配送拠点として早期プレリースし、1棟使用
物件タイプ BTS/4層
所在地 千葉県八千代市
竣工時期 2020年3月
延床面積 54,406.44㎡ 16号
都心部まで約30kmの千葉県内の内陸部、国道
16号線内に立地
立地 京葉道路「武石IC」から約8.5km
近隣に新興住宅地が点在し雇用環境が良好
13
2020年8月期の取組み
新型コロナウイルスの感染拡大の稼働への影響
賃料の減免・支払猶予事例はなく、全てのテナントから遅滞なく賃料を収受
分散されたテナント構成からなるポートフォリオ稼働率は99.9%を堅持
賃料減免/支払猶予事例と稼働率 ポートフォリオのテナント構成
日用品・生活インフラ割合
58%
賃料免除/
支払猶予事例 0件 その他
14.5%
スポーツ用品 2.6%
日用消費財
自動車部品 3.0% 20.0%
電子機器 3.9%
電子部品 食品・飲料
15.4%
99.9%
4.8%
2020年8月期
期末稼働率 家電
5.8% Eコマース
10.0%
コンビニ・
アパレル 薬品 スーパー等
7.1% 5.6% 7.3%
14
2020年8月期の取組み
力強い内部成長実績
強力なリーシングチームを活用し、上場来16期連続となる賃料増額を実現
2021年2月期のリースは現時点で8割が内定見込みであり、賃料上昇は+3～5%程度の見込み
20.8期 更改契約 20.8期 賃料上昇率1 直近3年間（6期）平均賃料上昇率
■更改契約本数 ■増額改定面積のみ
20年8月期 20契約 + 6.0% ■改定対象面積全体
賃料増額 ■更改契約面積
+ 3.8%
■改定対象面積全体
約16万㎡ + 4.2%
20.8期 更改契約想定
■更改契約本数 契約内定見込率2 賃料上昇見込み
21年2月期
15契約 ■改定対象面積全体
リース想定
（満期対象面積契約状況） ■更改契約面積
約 80% +3~5%
約25万㎡
満期を迎えたリースの割合、又は増額改定、横ばい改訂の割合を記載しています。
20年8月期における契約更改面積約16万㎡は総賃貸面積の約6%であり、賃料改定における増額改定の割合は67%、同額での改定の割合は33%となります。
21年2月期における想定契約更改面積約25万㎡は総賃貸面積の約9%になります。 15
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。
2020年8月期の取組み
主な増額改定事例
+5.3% 賃料上昇率 +6.7% 賃料上昇率 +6.3%
賃料上昇率
物件タイプ マルチテナント型 物件タイプ ＢＴＳ型
物件タイプ マルチテナント型
竣工年 2006年 竣工年 2009年
竣工年 2004年
増額改定面積 約2万㎡ 増額改定面積 約2万㎡
増額改定面積 約1万㎡
賃料上昇率 +9.8% 賃料上昇率 +7.1%
物件タイプ BTS型 物件タイプ マルチテナント型
竣工年 1992年 竣工年 2007年
増額改定面積 約1万㎡ 増額改定面積 約1万㎡
賃料上昇率 +5.1% 賃料上昇率 +10.2% 賃料上昇率 +8.8%
物件タイプ BTS型 物件タイプ BTS型 物件タイプ マルチテナント型
竣工年 2008年 竣工年 1999年 竣工年 2006年
増額改定面積 約2万㎡ 増額改定面積 約1万㎡ 増額改定面積 約1万㎡
契約満期
2020/8期
2021/2期
賃料上昇率はマルチテナント型物件は倉庫部分、BTS型物件は全区画の賃料を基に算出しています。
16
2020年8月期の取組み
2020年8月期の内部成長事例
ポートフォリオが持つ11%の賃料ギャップ1の活用による着実な賃料増額を実現
GLP越谷IIにおける賃料増額事例
改定前賃料と市場賃料の賃料ギャップを活用
し、強い賃料増額を実現
賃料ギャップは
8%へ縮小
賃料ギャップ
15%
テナント業種 3PL企業 +6.7%
の賃料増額
改定面積 約20,000㎡
賃料上昇率 +6.7%
市場賃料 改定前賃料 改定後賃料
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。
17
2020年8月期の取組み
売却による含み益の継続的な還元
コロナ禍における物流施設への強い需要を捉え、鑑定評価額を大きく上回る売却を実現
継続的な売却の実施により、各期に売却益の計上を企図
直近の売却実績
一口当たり
分配金 ＋106円
売却益 492百万円
2020年8月期 譲渡価格/
鑑定評価額 ＋18%
GLP 西神
鑑定評価額 1,640百万円
譲渡価格 1,931百万円
帳簿価格 1,396百万円
一口当たり
分配金 ＋230円
売却益 1,078百万円
2021年2月期
GLP 廿日市
譲渡価格/
鑑定評価額 ＋24%
鑑定評価額 2,360百万円
譲渡価格 2,930百万円
帳簿価格 1,788百万円
18
2020年8月期の取組み
継続的な物件売却を実行できる源泉
1500億円を超える豊富な含み益と78という物件数を活かした戦略的な物件売却により、
含み益の継続的な還元を実施
物流不動産は最も魅力的なアセットとなり、内外投資家の旺盛な需要を獲得
継続的な物件売却を可能にするポートフォリオ1 コロナ禍で投資家需要は増加2
投資家が選ぶ「魅力的なアセット」
1物件当たり
資産規模 含み益率
物件数 資産規模
（10億円） （%） 2019 Jun-20
（10億円）
GLP 78 8 644 +25
33% 32%
27%
A
49 14 696 +25
REIT
B
16 15 246 +11
REIT 3% 2%
物 マ オ ホ 商
C 流 ン フ テ 業
18 11 205 +10 シ ィ ル
REIT ョ ス
ン
1. 各REITが公表している決算期末時点
2. 出所：CBRE「COVID-19下の不動産投資戦略」、「日本投資家調査2019」 19
2020年8月期の取組み
前倒しリファイナンス
2021年2月末までに返済期限の到来する既存借入金の前倒しリファイナンスを通じ、
先行的に借入期間の長期化と金利コストの削減を実現
5月に実行した前倒しリファイナンスの効果
新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けた アレンジャー：三井住友銀行 三菱UFJ銀行
金融市場の不安定化懸念
既存借入金 新規借入
借入金額 27,450百万円 24,850百万円
借入期間 5.4年 7.6年(+2.2年)
21年2月期までに返済期限の到来する借入金全てを
リファイナンスし、リスクコントロールを実施 借入金利 0.65% 0.37% (▲28bps)
借入・投資法人債満期スケジュール
500 リファイナンス 投資法人債 既存借入
400
15
25
61
300 45 20
20 15
51
127
200 342 96
336 293
267 285 286
274 215
100
156 130
50
（億円）0
2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期 2024年2月期 2025年2月期 2026年2月期 2027年2月期 2028年2月期 2029年2月期 2030年2月期 2031年2月期
2020年10月13日時点
20
2020年8月期の取組み
適切なLTVコントロール
LTVの低下により、引き続き強固な財務基盤を維持
上場以来のLTV推移
総資産LTV 鑑定LTV
50.5%
49.1% 49.0% 48.7% 48.4%
49.4%
44.2% 45.1% 44.9% 44.7% 44.6% 44.4%
46.0% 43.4%
42.1%
42.9% 40.5%
38.3% 38.4%
37.8%
37.1%
36.9%
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末 2月期末 8月期末
21
2020年8月期の取組み
MSCI Global Standard Indexesへの組入れ
着実な外部成長と安定した運用実績により、
2020年6月にMSCI JAPAN INDEX(MSCI Global Standard Indexes)に組入れ
資産規模の成長 J-REITの時価総額（上位30銘柄）1
新規取得物件 MSCI Global Standard Indexes組入銘柄 組入なし銘柄
（10億円） 4 物件／383億円
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 （億円）
750
合計78物件
取得物件
保有物件
6,448億円
GLP
600
450
300
208億円 2020年 2019年12月末
8月末 からの変化
150
時価総額 6,516億円 +26%
時価総額
0
IPO
順位 4位 5 位上昇
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2020年 2020年
(2013年
3月 3月 3月 3月 3月 3月 7月 8月
1月)
1. 2020年8月末時点
22
2020年8月期の取組み
ESGの取組み「環境」
J-REIT初となるサステナビリティボンドを発行し、ESGの取組みを強化
ESG領域に紐づく投資法人債の発行により新規投資家の需要を掘り起こし、参加15投資家の
うち、7投資家が新規投資家1
サステナビリティボンドとは 対象サステナビリティ適格資産：GLP横浜
環境に貢献する
グリーンボンド
プロジェクトに要する資金を調達
環境に配慮した先進的物
流施設として、CASBEE
不動産Sランクを取得
社会的課題の解決に資する
ソーシャルボンド
プロジェクトに要する資金を調達
サステナビリティ 環境に貢献し社会的課題の解決に資する
ボンド プロジェクトに要する資金を調達
第15回無担保投資法人債 免震性・立地・地域との
名称
（GLPサステナビリティボンド）
関係性等が評価され、行
発行日 2020年9月25日 政と「津波発生時におけ
発行総額/年限 50億円/10年 る施設等の提供に関する
協定書」を締結
利率 年0.51%
「JCRサステナビリティファイナンス・フ
評価機関
レームワーク評価」の最上位評価である
(JCR)
「SU1（F）」の評価を取得 地域住民も参加した津波避難訓練
1. GLP投資法人調べ
23
2020年8月期の取組み
ESGの取組み「社会」
本投資法人が保有する14物件において、災害時の一時避難場所や災害拠点として提供するこ
とが可能
防災拠点として地域コミュニティへの貢献 GLP川島での事例
避難場所・災害拠点として提供可能な全国に立地 2020年9月に発生した台風12号の接近時に、防
する14物件（8,577名の避難場所として活用） 災協定に基づき、 行政が施設への住民避難の対
応依頼を要請
GLP川島
GLP杉戸Ⅱ
GLP三郷Ⅱ
GLP東京Ⅱ
GLP習志野
GLP小牧
GLP尼崎
GLP岡山総社Ⅱ GLP浦安Ⅲ
GLP東京
GLP大阪
GLP岡山総社Ⅰ GLP横浜
GLP厚木Ⅱ
GLP川島
24
2020年8月期の取組み
ESGの取組み「社会」
保有物件での感染拡大防止のため、スポンサーPM部門にて対応ガイドラインを策定
在宅勤務体制における、働き方ガイドラインの策定や月次メンタルヘルスチェックを実施
コロナ禍における保有物件への対応 コロナ禍における従業員への対応
スポンサーのPM部門では、保健所の指導の下、対応 従前よりテレワーク体制を構築しており、在宅勤務による
ガイドラインを作成 業務への支障は生じず
消毒による拭き上げやソーシャルディスタンス確保等の 在宅勤務における従業員のケアを重要視し、働き方ガイ
施設対応を実施し、オペレーションの継続性を担保 ドラインの策定や就労満足度/メンタルチェックを実施
日常的な清掃においても消毒を実施
就労満足度/メンタルヘルス
チェックを実施
感染対策POPの掲示
カフェテリアにおけるパーテション設置 働き方ガイドラインの策定
25
2020年8月期の取組み
ESGの取組み「ガバナンス」
投資主総会にて補欠執行役員および監査役員の選任、投資機会拡大を見据えた規約変更を決議
5月より開始した持投資口会には、スポンサー・資産運用会社の役員・従業員の80%超が参加
ガバナンス安定化と投資機会の拡大 持投資口会によるアライメント強化
-第8回投資主総会-
スポンサー・資産運用
ガバナンス体制の安定強化を企図し、補欠執行役 会社の役員・従業員の
員および補欠監督役員の選任を決議 80%超が参加
GLP投資法人
投資機会の更なる拡大を見据え、データセンター （スポンサー）
投資主
をはじめとする、研究施設や工場等を投資対象と 日本GLP
する規約変更を決議 （資産運用会社）
GLPジャパン・アドバイザーズ
26
今後の成長戦略
GLP投資法人の成長戦略
外部成長 物流REIT屈指のパイプラインを活用した継続的な外部成長の実現
ブリッジファンドの活用による時宜を捉えた物件取得の実現
物件売却
豊富な含み益、物流REITトップの物件数というポートフォリオ特性
を活かした物件売却による投資家への含み益の還元
SO
LD
広範なネットワークを有するインハウスリーシングチームとの協業
内部成長
による強い賃料増額と安定稼働の両立
インハウスに施設開発・運営の全ての機能を有するスポンサーとの
協業による、アクティブアセットマネジメントを通じたNOI向上
財務/ESG ローン/ボンドの機動的な選定による金利コスト削減
GLPグループのグローバルな知見を活かしたESG取組みの推進
$
27
今後の成長戦略
外部成長の蓋然性
スポンサーである日本GLPは年間開発額1,000～1,500億を継続し、約1兆円もの巨大なパイ
プラインを保有
2021年開発物件(GFA:約75万㎡) 今後のスポンサー・パイプライン1
圧倒的な
GLP ALFALINK 相模原I GLP ALFALINK 流山Ⅷ
スポンサーパイプライン
(GFA:306,000㎡） (GFA:155,000㎡）
約 1兆円 約 400万㎡
GLP ALFALINK 相模原Ⅳ リース GLP常総 リース
(GFA:106,000㎡） アップ (GFA:61,000㎡） アップ
2022年以降竣工物件群の一部
GLP八千代 Ⅲ リース GLP北本
(GFA:59,000㎡） アップ (GFA:55,000㎡）
GLP野洲 リース GLP尼崎 Ⅲ リース
GLP名古屋守山 GLP岡山総社III(左端）
(GFA:20,000㎡） アップ (GFA:17,000㎡） アップ (GFA:43,000㎡） (GFA:32,000㎡）
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。
28
今後の成長戦略
ALFALINK始動
様々な物流のソリューションを提供するメガ・インダストリアル・パークに冠するALFALINK
ブランドの立ち上げにより、先進的物流施設は「次のステージ」へ
広大なALFALINKの開発パイプライン
90万㎡
65万㎡
16万㎡
GLP大阪
延床面積 ALFALINK 相模原 ALFALINK 流山
（本投資法人の 開発総面積 開発総面積
最大GFA施設）
GLP ALFALINK 流山
29
今後の成長戦略
ALFALINK:新たな価値を生む次世代物流施設
「ALFALINK」では、従来の物流施設での効率化・最適化を超えた、今までにない価値や事業
を創造していく拠点となる施設づくりを目指す
サプライチェーン統合のうねりの中、R&D施設やオフィスなどの複合機能の提供も可能
GLP ALFALINK 相模原 航空写真（2020年9月末時点） 物流のシームレス化
川
上 先進的物流施設 ALFALINK
物
流
商品企画 ◎
生産 ◎
加工 ◎
川 保管 ◎ ◎
下
物 輸送 ◎ ◎
流
配送 ◎ ◎
GLP ALFALINK 相模原 入居予定テナント
佐川急便株式会社・西濃運輸株式会社は共に、
ターミナルとして入居し、集荷・配送機能を提
供予定。
関西・中部エリアに繋がる幹線輸送、圏央道を
活用した拠点輸送、ラストワンマイル等、幅広
い輸配送サービスを提供可能。
株式会社ギオンは、地元相模原の有力物流会
社。
冷凍冷蔵を含む3温度帯での保管が可能なこ
とを評価。
30
今後の成長戦略
アクティブアセットマネジメントによるNOI向上
インハウスにて施設開発・運営の全ての機能を有するGLPグループ独自の強みを活かし、多
面的にNOI向上を目指す
NOI向上を実現
アクティブアセットマネジメントの実施
インハウスに施設開発・運営の全ての機能を有するGLPの強み
リーシングチーム プロパティマネジメントチーム
経験豊富かつ多様な経歴を持つ20名のチーム 国内最大を誇る賃貸用物流施設を管理する総勢11名の専門チーム
GLPコンシェルジュ 日本GLPキャピタルパートナーズ株式会社
カスタマーの物流課題を解決するサービスを提供 GLPグループの事業拡大にリンクする戦略的投資
モノフル株式会社 プラスオートメーション株式会社1
先進テクノロジーを活用したソリューションを提供 施設自動化へのソリューションを提供
1. プラスオートメーション株式会社は、三井物産株式会社、日本GLP株式会社、豊田自動織機の合弁会社となります。
31
今後の成長戦略
アクティブアセットマネジメント
ハード面・ソフト面の双方からカスタマーを全面的にサポートし、カスタマーリレーション
における圧倒的な差別化を目指す
GLPコンシェルジュ 電気代の削減
カスタマーのあらゆる物流課題を解決・支援するプラッ インハウスPMチームは、GLPのスケールメリットを活用
トフォーム し、毎年電力会社の入札を実施し、電気代を削減
GLPの強力なネットワークを活かし、課題を持つ企業と より安価でのカスタマーへの電力提供を、リーシングの
課題解決を提供できる企業との円滑なマッチングも実施 差別化に活用
GLPグループの年間電気使用量は、
GLPのネットワーク力
一般世帯20,000世帯分
施設出⼊企業数：3,000社/⽇
GLPコンタクト企業数：15,000社 アメニティ業者の誘致
コロナ禍の下、他アセットでは売店などのアメニティの売
上が大きく影響を受ける一方、物流施設では殆ど影響無し
アメニティ業者は物流施設への出店により意欲的になって
カスタマーの課題へのソリューション おり、より良い条件やサービスでのアメニティ業者の誘致
を行うことで、カスタマーの利便性の更なる向上を実現
拠点最適化 輸配送のサポート
資材･備品の
雇用支援
安価での調達
新規にGLP岡山総社I・II
施設運営支援 自動化の進展 にセルフレジ売店の誘致に成功
32
今後の成長戦略
物流の全ての課題解決を目指すソリューションプロバイダー
本投資法人では、8拠点において、先進テクロノジーを活用し、GLPグループであるモノフル
が自社開発した先進SaaSサービスを利用
物流エコシステムの構築 GLPグループとパートナー企業が提供するソリューションサービス
顧客
GLPグループはパートナー企
業と共に、物流に関わる全
ての人・企業に向けたソ
リューションをワンストッ
プで提供できる物流エコシ
ステムの構築を目指す
33
今後の成長戦略
物流の全ての課題解決を目指すソリューションプロバイダー
最適かつ効率的な物流を実現するために、シームレスでより開かれたサ
プライチェーンの仕組みをパートナー企業と共に構築し社会に提供
トラック簿 配車プラス 適材ナビ
トラック入出庫の効率化 配車・集車業務の効率化 短期スタッフの調達管理業務を効率化
株式会社パスコと業務提携を実施 株式会社トランコムと業務提携を実施
トラックの長時間待機問題を解消 配車管理作業負担を大幅削減 多数の派遣・紹介会社に一括依頼・回
答確認が可能
アプリ管理による作業負担を軽減 配車状況を可視化・共有し輸送を
効率化 スタッフの勤怠受付をタブレット化す
データの蓄積・分析で更なる効率 ることで、受付時の混雑回避
化を実施 素早いマッチングにより物量波動
に対応 勤怠受付を日報とリンクし、勤怠情報
の電子化による管理リスクの削減
34
物流不動産マーケット
物流不動産マーケット
力強い需要に支えられる物流不動産マーケット
Eコマースと3PLの拡大に支えられた旺盛な需要により、過去最高の供給下でも空室率は過去
最低水準に低下
（万㎡）
新規供給 ネット・アブソープション
400
200
0
2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20(E)
15% 空室率
1.3%
10%
（2020年6月末）
5%
0%
2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20/6
出所：CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2020年6月期）」
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。
36
物流不動産マーケット
物流不動産マーケットの動向-1
Q2時点で、2020年に新規に供給される床面積の80%以上がテナント内定済み
堅調なマーケット環境の下、2021年に予定される新規供給のうち既に40%以上が内定済み
新規供給物件のテナント内定率 翌年の新規供給物件のテナント内定率
（万㎡）
500
85%
71%
80%
400
58%
供給量の増加
300
にも関わらず
内定率は上昇
200
44%
100
33%
0
首都圏 関西圏
2019年6月末時点の 2020年6月末時点の
2020年竣工物件の 2021年竣工物件の
2019.Q2時点 2020.2Q時点 テナント内定率 テナント内定率
出所：GLP、 CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2020年6月期）」
37
物流不動産マーケット
物流不動産マーケットの動向-2
EC市場の継続的な拡大は、コロナ禍における巣ごもり消費の拡大により加速
配送効率性を重視するEC企業は、他テナントと比較し40%多い床面積をリース
Eコマース市場規模の推移 海外のコロナ禍におけるEC化率の変化
（兆円）
2020.Q1 2019
30
8年間の平均成長率: +11% （予想） 米国 16%
11%
25
英国 31%
21%
20
1件当たりの平均契約面積
15 5,700坪
10
40%の差
4,100坪
5
0
11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 ・・・ 25年
本ページに関する注記はP77をご参照下さい。 全平均 EC
38
物流不動産マーケット
物流不動産マーケットの動向-3
先進的物流施設は日本国内の物流施設のわずか5%程度
企業が効率化の観点から物流機能を3PLへ外注する動きも、物流市場拡大を後押し
先進的物流施設の割合 3PL市場規模の推移
（兆円）
先進的物流施設 3.5 10年間の平均成長率: 10%
5.4% 30.9百万㎡ 3.0
2014年3月末
3.1% 2.5
62.5% 2.0
中大型物流施設 1.5
358百万㎡ 1.0
0.5
物流施設全体
100% 574百万㎡ 0.0
09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年
出所:総務省、国土交通省、CBRE「物流施設マーケットにおける基礎調査（2020年6月期）」、月刊ロジスティクス・ビジネス（2020年9月号）
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
39
GLP投資法人の特徴
GLP投資法人の特徴
物流REIT最大級の資産規模
物流REIT最大級
資産規模6,448億円
首都圏・関西圏を中心に、北海道から九州まで日本全国に保有
保有物件数78物件
大手EC・3PL企業から地場物流企業まで
幅広いテナントカバレッジ
総テナント数144社
2020年8月末時点
41
GLP投資法人の特徴
強固なスポンサーサポートを活用した外部成長実績
1
上場時 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年8月末
新規上場時 第1回公募増資 第2回公募増資 第3回公募増資 第4回公募増資 第5回公募増資 第6回公募増資 第7回公募増資
取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産
（2013年1月） （2013年10月及び （2014年4月及び （2015年5月及び （2016年9月） （2018年3月） （2018年9月） （2020年7月）
2014年3月） 2014年9月） 2015年9月）
30物件 9物件 11物件 6物件 5物件 6物件 8物件 4物件
2,087億円 560億円 615億円 452億円 582億円 820億円 848億円 383億円
Flagship Flagship Flagship Flagship Flagship
GLP 東京 GLP 浦安Ⅲ GLP 東京Ⅱ GLP 新木場 GLP 厚木Ⅱ GLP 舞洲Ⅰ GLP 大阪 GLP 横浜
（億円） 合計 78物件
7,000 取得済資産 6,448億円
6,079億円
新規取得
6,000
5,246億円
5,000
4,428億円
4,000 3,846億円 資産入替え
3,388億円 1物件譲渡／
4物件取得
1物件譲渡
2,773億円
資産入替え
（2020年7月）
3,000 2物件譲渡／ （2019年3月）
1物件取得
2,087億円 資産入替え
1物件取得／
（2017年7月
2,000 及び9月）
2物件譲渡
（2016年1月）
1,000
上場時 2013年度末 2014年度末 2015年度末 2016年度末 2017年度末 2018年度末 2019年度末 2020年8月末時点
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
42
GLP投資法人の特徴
分散されたポートフォリオ
首都圏・関西圏に80%以上、最も需要が強い東京ベイ・外環エリアに33%が立地
景気変動の影響を受けにくい生活必需品取扱業者等を中心とした、分散された業種構成
物流好立地への高いエクスポージャー1 分散されたエンドユーザー業種2
首都圏・関西圏 東京ベイ・外環道エリア 日用品・生活インフラ割合
84% 33% 58%
その他地域 その他
12.3% 14.5%
中部 3.5%
スポーツ用品 2.6%
外環道エリア 日用消費財
日用消費財
17.2% 自動車部品 3.0% 20.0%
19.8%
電子機器 3.9%
関西湾岸 東京ベイエリア
16.6% 電子部品 食品・飲料
食品・飲料
16.1%
4.8% 15.4%
15.4%
関西内陸
7.7% 家電
国道16号エリア 5.8% Eコマース
Eコマース
圏央道外 15.5% 10.0%
10.0%
2.3% 圏央道内 コンビニ・
コンビニ・
アパレル 薬品 スーパー等
薬品 スーパー等
8.9% 7.1% 5.6% 7.3%
5.6% 7.3%
1. 取得価格ベースで算出。2020年8月末時点
2. 賃貸可能面積ベースで算出。2020年8月末時点
43
GLP投資法人の特徴
安定的に高い稼働率
GLP投資法人のポートフォリオ稼働率とオフィス稼働率の推移
99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.9% 99.8% 99.9%
99.8% 99.8%
99.1% 99.2%
98.6% 99.0%
99.7% 99.5%
98.6% 99.3%
98.9%
98.2%
95.9% 96.0%
96.3% 96.8%
テナント入替時
定期賃貸借契約比率 上場来再契約率
（2020年8月期末） 平均ダウンタイム
94.3%
98% 88% 2 ヶ月
93.0%
92.6%
91.3% GLP投資法人のポートフォリオ オフィス（東京5区）
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2020年
3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 6月末
出所：GLP、CBRE
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
44
GLP投資法人の特徴
底堅い賃料水準の推移
GLP投資法人のポートフォリオ賃料水準とオフィス賃料水準の推移
107.1 107.8 107.8
105.6 106.3
104.2
101.9 101.9 101.8 101.3 101.9 102.2 102.7
100.0
85.0
85.3 85.2
80.9
76.7
74.7
73.4
69.6
67.8
65.6
62.7
59.9 60.5
GLP投資法人のポートフォリオ オフィス（東京5区）
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2020年
3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 3月末 6月末
出所：GLP、CBRE
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
45
GLP投資法人の特徴
分散された返済期限
返済期限の分散により、安定した財務基盤を構築
第7回公募増資による物件取得時の短期借入金158億の長期化および固定化を完了
（億円） 既存借入 投資法人債
500
400
15
15 61
300 20
20
51
200 342
293 130
336 310 283 286
267
215
100
96
45 50
0
0
2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期 2024年2月期 2025年2月期 2026年2月期 2027年2月期 2028年2月期 2029年2月期 2030年2月期 2031年2月期
ポートフォリオ
に占める割合1 1% 5% 6% 5% 4% 5% 4% 4% 5% 4% 1%
2020年10月13日時点
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
46
GLP投資法人の特徴
強固な財務基盤
高水準の格付の維持
信用格付（JCR） 信用格付AA以上1
（2020年8月末） （2020年9月末）
全REIT 物流REIT
AA （安定的） 17 ／62 銘柄 3 ／9 銘柄
長期の資金調達・高い固定金利比率により安定した財務基盤を構築
平均借入期間 固定金利比率
（2020年8月期末） （2020年10月13日） （2020年8月期末） （2020年10月13日）
7.2 年 7.6 年 93.0 % 98.6 %
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
47
GLP投資法人の特徴
マーケットをリードするGLPグループの概要
日本GLPの概要 （2020年9月末日現在）
運営・管理面積 運営・管理物件数
550万㎡ 106物件
トップマネジメントが有する
テナント・ネットワーク 業界での豊富な経験年数 (平均)
リーシングチーム
196社 24年 20人
国内最大を誇る賃貸用物流施設の運営・管理面積1 日本GLPは保有・運営資産でグループ拡大2
(百万㎡) インド
4%
6.0 5.5 ブラジル
8%
5.0 4.6
欧州 日本
4.0 3.6
3.0
14%
保有・運用資産
37%
総額510億ドル
2.1 2.0
2.0 1.4 1.4 1.3 1.3 1.1
1.0
0.0 中国
GLP A社 B社 C社 D社 E社 F社 G社 H社 I社 37%
1 GLP、CBRE(2020年6月末日時点)
2 GLP:2019年12月末時点
48
APPENDIX
Appendix
2020年8月期： 決算の概要（対期首予想比）
売却・取得による効果、NOIの上振れ等により、当期純利益は期首予想比+754百万円を実現
A 期首予想 B 2020年 2020年8月期
項 目 B－A
（4/15時点） 8月期実績
当期純利益の主な差異要因（金額単位：百万円）
営業収益 19,078 19,893 815
+421 GLP西神の売却による効果
NOI 16,077 16,429 352 ・ 売却益 +492
・ 運用報酬の増加他 ▲62
運用状況
営業利益 10,121 10,881 760 ・ NOI剥落 ▲9
（百万円）
経常利益 8,942 9,693 750
＋207 新規取得物件による効果
・ NOI増加 +290
当期純利益 8,941 9,695 754
・ 減価償却費増加 ▲41
合計 ・ 増資・借入コスト ▲34
（1）+（2）
2,624 2,831 207
・ 運用報酬増加他 ▲8
1口当たり
利益超過分配金を除く
分配金 2,332 2,434 102
（1）
（円）
利益超過分配金
+71 NOIの増加
292 397 105 ・ 発電設備賃貸収入の増加 +33
（2）
・ 水道光熱費減少 +12
期末稼働率1 99.9% 99.9% ±0.0% ・ 賃料収入の増加 +11
その他 ・ その他 +15
期中平均稼働率1 99.8% 99.8% ＋0.0%
＋55 各種費用の減少
・減価償却の減少 +9
・その他コストの減少 +60
・運用報酬の増加 ▲14
+754（期首予想比）
表中の金額は切り捨て、比率は四捨五入で記載
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
50
Appendix
2020年8月期： 決算の概要（対前期比）
売却・取得による効果、NOIの上振れ等により、当期純利益は期首予想比+820百万円を実現
2020年 B 2020年 2020年8月期
項 目 B－A
2月期実績 8月期実績
当期純利益の主な差異要因（金額単位：百万円）
営業収益 18,841 19,893 +1,052
+421 GLP西神の売却による効果
NOI 15,872 16,429 +557 ・ 売却益 +492
・ 運用報酬の増加他 ▲62
運用状況
営業利益 9,920 10,881 +960 ・ NOI剥落 ▲9
（百万円）
経常利益 8,841 9,693 +851 ＋207 新規取得物件による効果
・ NOI増加 +290
当期純利益 8,875 9,695 +820 ・ 減価償却費増加 ▲41
合計 ・ 増資・借入コスト ▲34
（1）+（2）
2,609 2,831 +222 ・ 運用報酬増加他 ▲8
1口当たり
利益超過分配金を除く
分配金 2,315 2,434 +119
（1）
（円）
利益超過分配金
+276 NOIの増加
294 397 +103 ・ 発電設備賃貸収入の増加 +191
（2）
・ 修繕費等費用減少 +76
期末稼働率1 99.4% 99.9% +0.5% ・ 賃料収入の増加 +54
その他 ・ 損保保険料値上等 ▲45
期中平均稼働率1 99.7% 99.8% +0.1%
各種費用の増加
・ 期限前弁済による一時費用等 ▲76
▲84 ・ その他コストの増加 ▲8
+820（対前期比）
表中の金額は切り捨て、比率は四捨五入で記載
本ページに関する注記はP78をご参照下さい。
51
Appendix
2020年8月期、2021年2月期 業績予想の概要
21年2月期予想当期純利益は、GLP廿日市の売却、NOIの増加により前期比+665百万円
A 2020年 B 2021年 2021年 2021年2月期
項 目 B－A
8月期実績 2月期予想1 8月期予想1
当期純利益の主な差異要因 （金額単位：百万円）
営業収益 19,893 20,823 930 19,621
+919 GLP廿日市の売却による効果
・ 売却益 +1,078
NOI 16,429 16,620 190 16,382 ・ 運用報酬の増加他 ▲106
・ NOI剥落 ▲53
運用状況
（百万円）
営業利益 10,881 11,466 584 10,306 ＋280 NOIの増加
・ 新規取得物件のNOI +556
・ 賃料収入の増加 +42
経常利益 9,693 10,362 669 9,195
・ 発電設備賃貸収入の減少 ▲241
・ 水光熱収入の減少 ▲28
当期純利益 9,695 10,361 665 9,193 ・ その他営業費用の増加 ▲49
▲447 GLP西神の売却効果剥落
合計 （1）+（2） 2,831 2,887 56 2,594
1口当たり
（1）利益超過分配金
▲87 その他
分配金 2,434 2,601 167 2,308 ・ 運用報酬の増加 ▲79
を除く
（円） ・ 減価償却費の増加 ▲59
・ その他コストの増加 ▲33
（2）利益超過分配金 397 286 ▲111 286 ・ 前期期限前弁済による
一時費用の剥落 +64
・ ファイナンスコスト減少 +20
+665（対前期比）
表中の金額は切り捨て、比率は四捨五入で記載
1. 2020年10月13日付「2020年8月期 決算短信」に記載の2021年2月期及び2021年8月期業績予想
52
Appendix
第7回公募増資取得物件：GLP 横浜（準共有持分 40%）
GLPグループ
湾岸と内陸の要所への高い交通利便性
開発物件
隣接する首都高速道路横羽線「生麦」ICを経由して、羽田空港及び
東名高速道路までアクセス可能なことに加え、横浜港へもアクセス
容易な希少な好立地
京浜急行電鉄本線「生麦」駅まで徒歩約15分の場所に立地しており、
通勤利便性が高く、雇用の確保に有利
テナントの事業活動をサポートする最新設備を完備
マルチテナント型の大型物流施設で、ダブルランプウェイによりス
ピーディーな各階アクセスが可能
免震構造を備えており、BCP（事業継続性）に強く安全性の高い先
進的物流施設
安定した高い稼働率
2005年竣工以降、平均稼働率は常に99%以上を維持し高い安定性
を有する
所在地 神奈川県横浜市
花月総持寺駅 国道駅
(京浜急行電鉄本線) (JR鶴見駅) 取得価格 16,148百万円
生麦駅
徒歩
鑑定評価額 17,000百万円
(京浜急行電鉄本線)
8分
鑑定NOI利回り 4.1%
徒歩
15分 賃貸可能面積1 38,124.97㎡
GLP 横浜
生麦JCT 建築時期 2005年6月
1. 信託受益権の準共有持分割合（40%）を乗じた数値を記載しています
53
Appendix
第7回公募増資取得物件： GLP 横浜（準共有持分 40%）
湾岸・内陸部への優れたアクセス 直近の契約更改
羽田空港及び東名高速道路までアクセス可能なことに加え、横浜港へもア 希少な立地、賃料ギャップを活用し、直近の契
クセス容易な希少な好立地であり、首都圏への配送に加えて、全国広域配 約更改3件の平均賃料増額率は+5.9%を達成
送にも優れた拠点
東京方面
契約更改数 3件
東名高速道路
羽田空港
契約更改面積 約25,000㎡
首都高速道路
(2020年3月開通)
平均賃料増額率 5.9%
新ルート:
20分
GLP 横浜 テナント構成
名古屋方面 生麦JCT スポーツ用品
16%
旧ルート: 40-60分
(保土ヶ谷バイパス経由) 横浜港 精密機器 3PL
27% 57%
※白線は高速道路を表す
54
Appendix
第7回公募増資取得物件： GLP 川島
GLPグループ 圏央道「川島」IC至近の高い優位性を持つ立地
開発物件 圏央道「川島」ICから約1.0Kmの距離に所在し、関越道や東北道ま
で車でおよそ20分と高いアクセス性を有するとともに、複数の大手
運送会社のターミナルにも近接し、広域配送拠点として効率的な運
用が可能
雇用確保に有利な立地
至近のバス停から、ターミナル駅である「川越」駅（JR及び東武東
上線）まで30分以内であり、高い交通の利便性を有し、雇用確保に
有利
多様な用途に対応できる柔軟性に優れた築浅マルチ物件
スロープを備え、1F・2Fにダイレクトアクセスが可能。1Fは高床
バースと低床バースの複合構造、2Fにはメザニンフロアの設置が可能
であり、多様な用途に対応が可能な競争力のある物流施設
制震ブレースの採用及び非常時のバックアップ電源設備の採用により、
テナントのBCP（事業継続計画）のサポートも提供
所在地 埼玉県比紀企郡
西中学校 川島IC
取得価格 12,150百万円
GLP 川島 川島公園
鑑定評価額 12,400百万円
鑑定NOI利回り 4.4%
約1.0km 賃貸可能面積 42,187.92㎡
建築時期 2017年3月
55
Appendix
第7回公募増資取得物件：GLP 川島
圏央道「川島」ICに近接、関越道及び東北道の双方にも良好なアクセス 低床バースと高床バースの組み合わせによって
多様なテナントニーズに対応
1Fは2.5tフォークリフトが走行可能かつ低床バース
を備え、一般的な荷物に加え重量物を扱うテナント
川島IC の需要にも対応が可能
現在は飲料系テナントが入居
東名高速道路
圏央道
ランニングコストを削減しながら快適性を実現
大型シーリング・ファンの標準設置、全館LED照明
により、環境に配慮した運営を実現
生麦JCT
テナント構成
食品
19%
飲料
その他
53%
(梱包材)
28%
56
Appendix
第7回公募増資取得物件： GLP 船橋Ⅳ
第三者物件 従前より多数の工場・物流拠点の集積による底堅い需要を
期待できる好立地に所在
都心から約20km圏内の好立地にあり、工業系施設が多数集積し、
近隣の本投資法人の既保有物件でも増床ニーズがあり、底堅い賃貸
需要を見込めるエリアに位置
最寄駅であるJR京葉線「南船橋」駅より約16分と徒歩圏内であり、
周辺居住人口も多く、通勤従業員の確保にも適した立地
本物件の第三者からの取得理由
GLPグループと強固な関係にある現在の入居テナントである大手宅
配企業の重要拠点であることに加え、各種の建物改修や設備の増設
等を実施することによりテナントが利用しやすい仕様を具備してお
り、安定的な稼働が期待できる
需要が強い首都圏湾岸エリアに立地。2019年の新規供給物件も満室
稼働するなど、継続的な需要が期待できることに加えて、空調設備
等を備えた本物件は高い希少性を有する
所在地 千葉県船橋市
徒歩
16分 取得価格 7,710百万円
GLP 船橋Ⅳ 鑑定評価額 8,240百万円
谷津干潟
鑑定NOI利回り 4.9%
谷津船橋IC
若松公園 賃貸可能面積 31,756.60㎡
谷津干潟公園
約1.4km 建築時期 1993年10月
57
Appendix
第7回公募増資取得物件： GLP 東扇島Ⅱ
第三者物件 物流施設に最適な立地
首都高速道路湾岸線「東扇島」ICまで約2.2kmに立地し、東京都心
部や横浜等の大消費地へのアクセスに優れている物流適地に位置する
立地の利便性がさらに向上するポテンシャルを有する
物流拠点
東扇島ふ頭から川崎市内方面への橋や、川崎市と羽田空港を連結す
る羽田連絡道路が今後開通予定のため、エリアの交通配送利便性の
更なる向上が見込めるエリアに立地
本物件の第三者からの取得理由
GLPグループと強固な関係にある現在の入居テナントが開発した物
件であり、竣工時よりオペレーションの主要拠点として長期間継続
して利用中であり、今後も引き続き安定した稼働が期待できる
床荷重が1.5t/㎡-2.45t/㎡、有効天井高が5.5m以上のスペックを有
し汎用性が高く、倉庫面積の約半分に空調を導入済など、機能性の
高い物流施設
所在地 神奈川県川崎市
取得価格 2,365百万円
東扇島IC
鑑定評価額 2,510百万円
東扇島中公園
鑑定NOI利回り 5.0%
約2.2km
ローソン
賃貸可能面積 11,362.32㎡
GLP 東扇島Ⅱ
建築時期 1991年3月
58
Appendix
豊富な含み益1の状況
上場以来積上げた豊富な含み益1により、財務基盤の安定化が進捗
直近の含み益率 含み益の推移
含み益率2 J-REITの平均含み益率3 含み益（左軸） 含み益率（右軸）
（百万円） 含み益額 (%)
+25% +19%
豊富な含み益 160,000
1,531億円 24
140,000
20
120,000
鑑定LTVの推移
16
総資産LTV 鑑定LTV 鑑定LTV 100,000
▲13.6%
50.5% 80,000 12
49.4%
60,000
44.4%
8
40,000
4
20,000
36.9%
2013年2月期末 2020年8月期末 0 0
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
1. 含み益=期末算定価格－期末簿価にて算出しています。
2. 含み益率=含み益（期末算定価格- 期末簿価）/期末簿価を四捨五入して算出しています。
59
3. 2020年9月末時点
Appendix
賃貸借契約満期の分散状況
賃貸借契約満期の分散状況
14%
ポートフォリオ
12%
賃料水準1 3,665円／坪
10%
WALE: 3.5年2
8%
6%
4%
2%
0%
21.2 21.8 22.2 22.8 23.2 23.8 24.2 24.8 25.2 25.8 26.2 26.8 27.2 27.8 28.2 28.8 29.2 29.8 30.2 30.8 31.2 31.8 36.8 41.2
2020年9月末時点
本ページに関する注記はP79をご参照下さい。
60
Appendix
有利子負債の状況
有利子負債残高 投資法人債の状況
残高
2020年8月期末時点 銘柄 利率 発行年月日 償還期限
（百万円）
第2回無担保投資法人債 2,000 0.980% 2014年7月30日 2024年7月30日
借入金合計 248,200百万円 （87.4%） 第3回無担保投資法人債 4,500 0.510% 2014年12月26日 2020年12月25日
投資法人債合計 35,700百万円 （12.6%） 第4回無担保投資法人債 1,500 0.680% 2014年12月26日 2022年12月26日
有利子負債合計 283,900百万円 （ 100.0%） 第5回無担保投資法人債 3,000 1.170% 2014年12月26日 2026年12月25日
第6回無担保投資法人債 1,500 0.889% 2015年6月30日 2025年6月30日
第8回無担保投資法人債 1,100 0.450% 2016年11月28日 2026年11月27日
第9回無担保投資法人債 1,000 0.470% 2017年2月27日 2027年2月26日
2020年10月13日時点
第10回無担保投資法人債 2,000 0.230% 2018年7月9日 2023年7月7日
第11回無担保投資法人債 1,000 0.560% 2018年7月9日 2028年7月7日
借入金合計 243,200百万円 （85.7%）
第12回無担保投資法人債
投資法人債合計 40,700百万円 （14.3%） （グリーンボンド）
5,100 0.680% 2018年12月20日 2028年12月20日
第13回無担保投資法人債
8,000 0.608% 2019年7月8日 2029年7月6日
有利子負債合計 283,900百万円 （100.0%） （グリーンボンド）
第14回無担保投資法人債
5,000 0.550% 2019年11月27日 2029年11月27日
（グリーンボンド）
第15回無担保投資法人債
5,000 0.510% 2020年9月25日 2030年9月25日
（サステナビリティボンド）
合計 40,700
61
Appendix
ESGの取組み「環境」
グリーンリース1契約率 100%（2020年8月期実績） GRESBリアルエステイト評価の取得
グリーンリース契約率 2020年8月期に締結した定期賃貸借契 2019年「GRESB評価」にて、5年連続で
約は、全てがグリーンリース契約
100%
最高位の「Green Star」評価を獲得
テナントと協働した環境への取組みを 「GRESBレーティング」にて、4年連続
強化 で「4 Star」の評価を獲得
（2020年8月期実績）
サステナビリティボンド・グリーンボンドの発行 BELS評価の取得例
2020年9月にJ-REIT初となるサステ 評価ランク ★★★★★
ナビリティボンド50億円を発行（対
象資産：GLP横浜） GLP 神戸西 GLP 厚木Ⅱ GLP 吉見
2020年8月期末時点のグリーンボン
GLP 横浜 ド既発行額累計は181億円
評価ランク ★★★★
CASBEE評価の取得 GLP 三郷Ⅱ GLP 杉戸 GLP 岩槻
新たに2物件で「CASBEE 不動産評価認証」を取得し、
CASBEE取得物件は29物件に拡大
（GLP横浜：評価ランク「S」GLP寝屋川：評価ランク「A」）
評価ランク ★★★★★（Sランク）の例
環境に配慮した建物 環境負荷削減の取組み
GLP 横浜 New GLP 大阪
太陽光パネル 風力発電
雨水の利用
GLP 東京Ⅱ GLP 尼崎
ごみの分別
LED照明 氷蓄空調システム
1. 賃貸借契約書に環境認証取得のための協働、エネルギー消費量等のデータの共有等に関する条項を含めた契約です。
62
Appendix
ESGの取組み「社会」
GLPグループの社会貢献活動への日本における取組み GLPグループの社会貢献活動への取組み
海岸のごみ拾いを実施 スポーツ交流会の実施 「絵本を届ける運動」への参加 GLP Hope School建設と延べ1万人の児童に教育機会を提供
鎌倉（由比ヶ浜海岸）の 児童養護施設に暮らす子 絵本を読んだことのない外国 GLPグループは、進出している中国において、2006年から合計
ビーチクリーンボランティ ども達と ボルダリング の子ども達のため、日本の絵 14棟の学校（GLP Hope School）を建設し、約1万人の生徒に教
アを実施 大会を開催 本に翻訳文のシールを貼り付 育機会を提供
けて郵送
GLPグループの保有する物件設備における取組み
安全性の確保 地域の防災拠点化 周辺環境・コミュニティへの配慮
GLPグループでは、入居企業および施設利用者 GLPグループ保有の先進的物流施設での、免震 GLPグループでは、運用する施設の周辺環境に
の安全性に配慮した建物の提供、サービスに努 構造やバックアップ電源、地下水供給設備な 配慮し、安全で快適なコミュニティ作りに貢献
めています。 ど、様々な事業継続に対する取組みが評価さ すべく、外構緑化等で周辺環境へ配慮していま
保管される荷物、入居企業の従業員の方々の安 れ、多くの自治体と災害時や緊急時の復興支援 す。
全を守ることで、入居企業のBCPにも貢献して 拠点及び避難場所として活用するための協定を
います。 締結しています。
免震機能 24時間警備 GLP厚木Ⅱ GLP横浜 外構緑化 フォトロード
63
Appendix
ESGの取組み「ガバナンス」
ガバナンス強化の取組み 日本GLP役員・従業員持投資口会の運用開始
スポンサーと資産運用会社のマネジメント・従業員と投資主
投資主利益に即した業績連動型資産運用報酬
のアライメント効果を企図した持投資口会は80%超の入会率
• 資産運用報酬の約3分の2 が、NOI とEPUに連動した業績
連動型の資産運用報酬体系
• 資産運用会社の経営陣に対するボーナスがEPUと投資口価
格の相対的パフォーマンス（対東証リート指数）に連動 スポンサー・資産運用
会社の役員・従業員の
利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制 80%超が参加
• 本投資法人が利害関係人取引を行う場合の、投資委員会及 GLP投資法人
びコンプライアンス委員会の独立した外部委員の承認 （スポンサー）
日本GLP 投資主
• 当該外部役員の選任に対する投資法人役員会の承認
（資産運用会社）
GLPグループによる投資口の保有（セイムボート出資） GLPジャパン・
アドバイザーズ
• 本投資法人の投資主利益とGLPグループの利益を合致さ
せ、相互の利益向上を図る運用を行うことを企図したGLP
グループによる本投資法人の投資口保有
フェアディスクロージャーを追求した透明性の高い
適切な情報開示
• J-REIT初となる公募増資時の海外投資家向けマネジメント・
コール開催の取組みによる幅広い投資主への情報開示
• プレスリリース及び各種開示資料について、日英同日開示の
実施
64
Appendix
GLP投資法人保有資産及びパイプライン
（2020年9月末時点）
関東圏
関西圏
その他エリア
優先交渉権対象物件 （11物件） GLPファンド物件 （25物件）
1 GLP浦安Ⅱ 2 GLP 座間 3 GLP 柏 II 4 GLP 狭山日高I 1 GLP 川崎 2 GLP 柏 3 GLP 大阪Ⅱ 4 GLP 市川 ５ GLP 若洲
５ GLP 狭山日高II 6 GLP 横浜 7 GLP 新座 8 GLP 六甲III 6 GLP ALFALINK 流山 I 7 GLP ALFALINK 流山 II 8 GLP ALFALINK 流山 III
9 東扇島物件（仮称） 10 六甲物件(仮称）11 GLP 八千代II 9 GLP ALFALINK 相模原 （4棟） 10 GLP 平塚 I 11 GLP ALFALINK 流山（第2期 5棟）
12 GLP 八千代III 13 GLP 尼崎III 14 GLP 常総 15 GLP 野洲 16 GLP 北本
17 GLP 岡山総社III 18 GLP 名古屋守山 65
Appendix
OTAブリッジスキームの概要
GLPグループが開発した高質な9物件と収益性の高い第三者物件2物件を保有
ブリッジファンドにおける取得希望価格逓減のイメージ図
価格 将来の取得価格は、ブリッジファンドが
その保有期間中に得た各物件に係る物件
取得価格の逓減 収支とSPC運営費用を前提に計算され、
ブリッジファンドの保有期間に概ね比例
して逓減する
ブリッジファンド取得時の価格
優先交渉権取得により取得物件数や取得
取得物件数と
タイミングを優先交渉権期間内で任意に
タイミングのコント
決定。
ロール
一方で、取得の義務はなし
ブリッジファンドからの買主は、GLP投
資法人もしくはGLP ジャパン・アドバイ
その他
期間 ザーズ株式会社が指定するその他の法人
（後継ブリッジファンド1を含む）
取得時期 パーアウト可能時期 優先交渉期限
GLP 六甲Ⅲ GLP 横浜 GLP 新座 GLP 狭山日高Ⅰ GLP 狭山日高Ⅱ GLP 座間
GLP 柏Ⅱ GLP浦安Ⅱ 東扇島物件 (仮称) 六甲物件 (仮称) GLP八千代Ⅱ
1.後継ブリッジファンドとはGLP ジャパン・アドバイザーズ株式会社が優先交渉権を保有するSPCを想定しています。
66
Appendix
1口当たりNAV1の推移
120,142円
118,426円
115,863円
113,210円
111,959円
107,498円 108,682円
103,203円
60,730円
13年2月期末 17年2月期末 17年8月期末 18年2月期末 18年8月期末 19年2月期末 19年8月期末 20年2月期末 20年8月期末
（33物件） （63物件） （61物件） （62物件） （68物件） （76物件） （75物件） （75物件） （78物件）
1. 1口当たりNAVは「（純資産額－分配金＋各期末時点における鑑定評価をベースとした含み益）÷発行済投資口数」にて算出しています。
67
Appendix
利益超過分配の導入によるキャッシュの分配
分配以外に （2020年8月期実績）
使用可能な現金
資本的支出
712 減価償却費
百万円
内部留保 利益超過分配とし
新規投資
借入返済
て30%を分配 3,769
百万円
利益超過分配2
当期のキャッシュフロー
＝利用可能なキャッシュ 1,933 1,127
12,972 百万円
12,260
百万円 FFO
百万円
12,260 百万円
10,327
利益分配金1 当期純利益
9,694 9,695
百万円 百万円
不動産
FFO FFO-資本的支出(AFFO) 投資主に分配される金額 FFOの内訳 売却益
492
FFO FFO –資本的支出（AFFO） 投資主に分配される金額 FFOの内訳
1. 利益分配金には前期未処分利益を含みます。
2. 一時的利益超過分配は除きます。
68
Appendix
投資主の状況
（2020年8月期末時点）
所有者別投資口数1 上位投資主の概要2
75,573 150,504 名 称 投資口数 比率(%)
2% 4% (単位：口)
株式会社日本カストディ銀行(信託口) 726,885 18.2%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 637,833 16.0%
STICHTING PGGM DEPOSITARY PGGM LISTED
発行済総投資口数 REAL ESTATE PF FUND
224,920 5.6%
1,355,681 3,982,980口 野村信託銀行株式会社(投信口) 205,836 5.1%
34%
GLP CAPITAL JAPAN 2 PRIVATE LIMITED 132,240 3.3%
2,231,782 株式会社日本カストディ銀行(証券投資信託口) 123,843 3.1%
56%
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 72,836 1.8%
STATE STREET BANK WEST CLIENT – TREATY 505234 62,332 1.5%
169,440
4% STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 39,947 1.0%
日本証券金融株式会社 37,905 0.9%
個人・その他 金融機関 GLP 外国法人・個人 その他の法人
合 計 2,264,577 56.5%
所有者別投資主数
2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期
(単位：人)
(2013/2期) (2013/8期) (2014/2期) (2014/8期) (2015/2期) (2015/8期) (2016/2期) (2016/8期) (2017/2期) (2017/8期) (2018/2期) (2018/8期) (2019/2期) (2019/8期) (2020/2期) (2020/8期)
金融機関 69 71 90 91 128 122 127 144 151 152 149 172 182 187 184 185
国内法人 290 208 227 224 293 271 275 247 239 244 241 306 332 316 280 288
外国法人・個人 159 191 225 260 272 276 294 292 260 248 287 287 290 326 318 521
個人・その他 14,068 11,768 11,449 11,814 14,816 14,513 15,218 13,630 13,871 13,944 13,633 17,055 18,157 16,950 15,249 14,986
合 計 14,586 12,238 11,991 12,389 15,509 15,182 15,914 14,313 14,521 14,588 14,310 17,820 18,961 17,779 16,031 15,980
1. 比率は小数点第1位以下を四捨五入で記載しています。
2. 比率は小数点第2位以下を切り捨てで記載しています。
69
Appendix
ポートフォリオ一覧 1 （2020年8月期末時点）
物件番号 名称 取得価格1（百万円） 投資比率 賃貸可能面積（m2） 賃貸面積（m2） 稼働率2 テナント数
関東圏-1 GLP 東京 22,700 3.5% 56,757 56,757 100.0% 3
関東圏-2 GLP 東扇島 4,980 0.8% 34,582 34,582 100.0% 1
関東圏-3 GLP 昭島 7,555 1.2% 27,356 27,356 100.0% 3
関東圏-4 GLP 富里 4,990 0.8% 27,042 27,042 100.0% 1
関東圏-5 GLP 習志野Ⅱ 15,220 2.4% 101,623 101,623 100.0% 2
関東圏-6 GLP 船橋 1,720 0.3% 10,465 10,465 100.0% 1
関東圏-7 GLP 加須 11,500 1.8% 76,532 76,532 100.0% 1
関東圏-8 GLP 深谷 2,380 0.4% 19,706 19,706 100.0% 1
関東圏-9 GLP 杉戸Ⅱ 19,000 2.9% 101,272 100,345 99.1%