2019年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年１月17日
不動産投資信託証券発行者名 アクティビア・プロパティーズ投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3279 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.activia-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 佐藤 一志
資 産 運 用 会 社 名 東急不動産リート・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 遠又 寛行
アクティビア運用本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 村山 和幸
運用戦略部長
ＴＥＬ （03）6455-3377（代表）
有価証券報告書提出予定日 2020年２月27日 分配金支払開始予定日 2020年２月13日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年11月期の運用、資産の状況（2019年６月１日～2019年11月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年11月期 15,542 4.7 8,680 0.9 7,818 1.2 7,817 1.2
2019年５月期 14,843 7.4 8,599 14.0 7,726 15.4 7,725 15.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年11月期 10,136 3.1 1.5 50.3
2019年５月期 10,118 3.2 1.6 52.1
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2019年５月期763,508口、2019年11月期771,224口）で除することにより
算定しています。
(2）分配状況
１口当たり
１口当たり
分配金 分配金総額 分配金総額
１口当たり 分配金
（利益超過 （利益超過分 利益超過 （利益超過 純資産
利益超過分 （利益超過 配当性向
分配金は 配金は 分配金総額 分配金を含 配当率
配金 分配金を含
含まな 含まない） む）
む）
い）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年11月期 10,137 7,817 － － 10,137 7,817 100.0 3.1
2019年５月期 10,003 7,714 14 10 10,017 7,725 99.9 3.1
（注１）2019年５月期の１口当たり利益超過分配金14円のうち、一時差異等調整引当額は14円です。税法上の出資等減少分配はありません。
（注２）2019年５月期の配当性向は、期中に新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算し、小数点第１位未満を四捨五入して
表示しています。配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年11月期 515,480 256,198 49.7 332,196
2019年５月期 514,359 256,085 49.8 332,050
（参考）自己資本 2019年11月期 256,198百万円 2019年５月期 256,085百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年11月期 11,533 △169 △7,978 16,185
2019年５月期 10,426 △69,832 59,116 12,800
２．2020年５月期の運用状況の予想（2019年12月１日～2020年５月31日）及び2020年11月期の運用状況の予想（2020年６
月１日～2020年11月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
百万円 ％ 円 円
2020年５月期 15,628 0.6 8,590 △1.0 7,621 △2.5
7,620 △2.5 9,880 －
2020年11月期 15,822 1.2 8,667 0.9 7,659 0.5
7,658 0.5 9,930 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）（2020年５月期）9,880円（2020年11月期）9,930円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年11月期 771,224口 2019年５月期 771,224口
② 期末自己投資口数 2019年11月期 －口 2019年５月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的で
あると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ記載の
「2020年５月期（第17期：2019年12月１日～2020年５月31日）及び2020年11月期（第18期：2020年６月１日～2020年11
月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法
人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基
づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（2017年４月１日付で、現 東急不動産リート・マネジメント株式会社
（以下「本資産運用会社」といいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年
４月１日付でＴＬＣタウンシップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を
設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局へ
の登録が完了しました（関東財務局長第73号）。
その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄
コード3279）し、2018年12月19日に６年連続となる公募増資及び2019年１月７日に第三者割当を実施しまし
た。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」と
は、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その
名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投
資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、
街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ
（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
当期（2019年11月期）においては、「A-FLAG赤坂（50％準共有持分）（注）」の信託受益権を譲渡しまし
た。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する物件は44物件（取得価格合計498,985百万円）となりま
した。
（注)2019年３月１日に50％準共有持分を、2019年６月３日に残りの50％準共有持分を譲渡しております。
（イ）当期の運用環境
当期の日本経済は、米中貿易交渉の影響による世界経済の後退懸念により、輸出において引き続き弱めの
動きが続いたことや、製造業を中心に景況感に慎重さが見られたものの、企業収益は高水準で底堅く推移し
ており、雇用・所得環境の改善も続いている等、概ね緩やかな回復傾向が続きました。
商業施設を取り巻く環境については、内閣府経済社会総合研究所公表の「消費動向調査」において、10月
の消費税率の引き上げや台風等の自然災害の影響が懸念されましたが、足許では消費者態度指数が11月まで
２か月連続で上昇し、消費マインドは堅調に推移しています。また、国土交通省観光庁公表の「訪日外国人
消費動向調査」によれば、日韓対立により韓国からの旅行者数は減少したものの、2019年１月から９月まで
の訪日外国人旅行消費額は過去最高額となり、インバウンド需要は力強さを維持しています。
賃貸オフィス市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区
及び新宿区）の平均空室率は2018年11月以降１％台で推移し、足許では過去最低を更新する等、需給の逼迫
が継続しています。一方、賃料水準についても、平均賃料の上昇局面が71か月連続と過去最長を更新してお
り、上昇基調が続いています。また、東京以外の主要都市においても、空室率が大阪で１％台に低下する
等、過去最低水準で推移しており、賃料水準も緩やかに上昇を続け、市況は好調さを維持しています。
J-REIT市場は、引き続き低水準な金利環境や好調な不動産市況を背景に、収益の安定性や相対的な利回り
の高さに着目した資金流入等もあり、総じて上昇基調で推移しました。また、公募増資による資金調達と物
件の取得は引き続き積極的に行われており、J-REITの資産規模は拡大を続けました。
（ウ）運用実績
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2019年６月３日に「A-FLAG赤坂（50％準共
有持分）」（譲渡価格1,875百万円）を信託財産とする信託受益権を譲渡しました。
この結果、当期末時点の本投資法人の保有資産合計は44物件（取得価格合計498,985百万円）、総賃貸可
能面積は414,008㎡（125,235坪）となりました。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
なお、当期の月別平均稼働率（注）の推移は以下のとおりです。
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
６月末 ７月末 ８月末 ９月末 10月末 11月末
都市型商業施設 99.9 99.9 99.9 99.9 99.8 99.8
東京オフィス 100.0 100.0 100.0 100.0 99.9 99.9
アクティビア・アカウント 99.1 99.0 99.3 99.3 99.7 99.7
全 体 99.6 99.5 99.7 99.6 99.8 99.8
（注）「稼働率」は、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（エ）サステナビリティに関する取組み
本投資法人はこれまでも、中長期的な投資主価値の最大化に向けた「お客様に選ばれ続ける不動産」によ
るポートフォリオ構築のため、立地、用途、規模、クオリティといった要素のみならず、環境負荷の低減、
また周辺環境や地域社会への貢献に向けてさまざまな取り組みを推進してまいりました。これらの取組みを
踏まえ、本投資法人の資産運用会社である東急不動産リート・マネジメント株式会社は、持続可能（サステ
ナブル）な社会の発展に貢献するという考え方を明文化した「サステナビリティ方針」を制定し、2019年７
月には、本投資法人が取組むべきマテリアリティ（重要課題）として、環境面でのより広範囲なパフォーマ
ンスにおいて目標数値を公表するとともに、それらに向けたより実践的なマネジメント方針を明確化いたし
ました。この一環として、エネルギー消費原単位と温室効果ガス（GHG）を中長期的に年平均１％削減する
等具体的に４項目の削減を基本的な目標として掲げ、日々努力しております。当期の取組みとしては、「東
急プラザ赤坂」・「デックス東京ビーチ」・「ルオーゴ汐留」・「A-PLACE五反田駅前」・「A-PLACE馬車
道」・「EDGE心斎橋」の共用部の一部、「A-PLACE恵比寿南」・「A-PLACE品川」・「A-PLACE恵比寿東」・
「A-PLACE五反田駅前」・「A-PLACE金山」・「EDGE心斎橋」の専有部の一部において、照明のLED化工事を
実施しております。また、「A-FLAG札幌」で消費電力低減効果のあるエスカレーター更新工事と省エネ効果
のある空調機更新工事、「デックス東京ビーチ」で環境負荷の少ない冷媒を用いた空調機更新工事、「A-
PLACE新橋」で省エネガラスの設置、「大阪中之島ビル」で節水タイプの機器を採用したトイレ更新工事
と、消費電力削減・CO2排出削減効果のあるエレベーター更新工事を行っております。
このほか、グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取組んでおり、当期は、BELS認証を「キュープラザ
原宿（★★）」１物件で取得しております。これにより、グリーンビル認証取得数の合計は25物件、延床面
積ベースで59.0％（2019年11月30日現在）となりました。
さらに、東急プラザ表参道原宿でNPO法人、協賛企業、地元保育園とともに野菜を育てる「野菜の森プロ
ジェクト」の継続や、地域社会に向けた取り組みとして、当期は、汐留ビルディングにおけるハマサイトの
夏祭りへの特別協賛や、京都烏丸パーキングビルにおける祇園祭への参加など、周辺企業・住民・街との共
生を目指し、コミュニティ活動に協力しています。
本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢
献してまいります。
（オ）資金調達の概要
当期においては、負債の返済期限の分散化、平均残存年数の長期化及び資金調達方法の多様化を図るとと
もに、サステナビリティへの取り組みの更なる推進、ESG投資に関心を持つ新たな投資家の需要喚起による
投資家層の拡大を図るため、本投資法人初となるグリーンボンド（無担保投資法人債）を2019年７月及び11
月にそれぞれ5,000百万円及び4,000百万円発行し、短期借入金の返済に充当しました。また、返済期日が到
来した借入金及び投資法人債の返済等のため、合計18,100百万円の借換を行い、引き続き返済期限の分散等
による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、当期末時点における有利子負債残高は234,350百万
円（借入金211,350百万円、投資法人債23,000百万円）となりました。また、総資産に占める有利子負債の
割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点で45.5％、長期比率97.9％、固定金
利比率92.8％となりました。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口につい
て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付
業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者 格付の内容 見通し
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA 安定的
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
（カ）当期の業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期は営業収益15,542百万円、営業利益8,680百万円、経常利益7,818百万円、当期純利
益7,817百万円となりました。
分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第35条）に従い、租税特別措置法（昭和32年法律
第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を
除き、当期未処分利益の全額から一時差異等調整引当額の戻入額を控除した額を分配することとし、この結
果、投資口１口当たりの分配金は10,137円となりました。
② 次期の見通し
（ア）次期の運用環境
今後の日本経済は、世界経済の減速の影響により、輸出や設備投資等に不透明感が残るものの、国内の堅
調な企業業績や雇用・所得環境の改善を背景に、底堅く推移するものと見られます。一方、米中貿易交渉の
進展、欧米の金融政策の動向、英国のEU離脱の行方等には留意が必要です。
賃貸オフィス市場に関しては、堅調な企業業績を背景に、引き続きオフィス環境の改善や人員増による拡
張移転、増設等の需要は強く、低水準な空室率と緩やかな賃料水準の上昇は続くと見られます。商業施設を
取り巻く環境においては、足許では消費マインドに持ち直しの動きが見られていることや外国人旅行者消費
額が好調さを維持しているものの、消費税率の引き上げの影響等には留意が必要と考えます。J-REIT市場
は、金融緩和政策が継続することで、金利水準は低位で推移すると見られ、また、J-REITの業績の安定性及
び相対的に高い配当利回り等を背景に、底堅く推移していくことが見込まれます。このような環境のもと、
本投資法人は、引き続き運用資産の競争力を活用した内部成長を推進し、厳選投資による外部成長も図りな
がら、投資主価値向上を目指します。
（イ）次期の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東
急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガ
バナンス体制」を基本方針として運用を行います。
ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期
にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、
規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上
で慎重に投資判断を行います。
これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハ
ウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサポート契約
及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による情報提供を
基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性
を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不
動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投
資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な
運用及び収益力の強化を目指します。
さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費
者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報
を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・
向上を図る方針です。
なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。
ｄ．財務戦略
本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分
散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォ
ーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。また、新投資口の発行につきまして
は、長期的かつ安定的な成長のため、諸々の環境に配慮しつつ、慎重かつ機動的に行っていきます。
（ウ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
＜参考情報＞
ａ．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、借入金等により、以下に掲げる資
産を取得しました。
(TO-18) 恵比寿プライムスクエア（51％持分取得）
資産の種類 信託受益権
取得価格 30,700百万円
取得年月日 2020年１月10日
所在地 ①東京都渋谷区広尾一丁目１番39号
②東京都渋谷区広尾一丁目１番40号
③東京都渋谷区広尾一丁目１番７号
用途 ①事務所、店舗、駐車場
②店舗、駐車場
③共同住宅、スポーツクラブ、駐車場
敷地面積 12,179.49㎡
延床面積（注） 67,581.00㎡
構造 ①鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下３階地上22階
②鉄筋コンクリート造／地下２階地上２階
③鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造／地下２階地上13階
竣工年月 1997年１月
所有形態 土地：所有権（準共有持分51％）
建物：所有権（準共有持分51％）
（注）本物件は３棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。
ｂ．資産の譲渡
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を譲渡する予定
です。
(TO-17) A-PLACE新橋駅前
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格 21,000百万円
引渡予定年月日(注) 2020年３月19日
所在地 東京都港区新橋一丁目12番９号
用途 店舗、事務所、駐車場
敷地面積 1,001.39㎡
延床面積 8,541.44㎡
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上10階
竣工年月 2008年４月、2018年５月一部取壊・増築
所有形態 土地：所有権
建物：所有権
（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向
けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契
約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしてい
るものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
（エ）運用状況の見通し
2020年５月期（第17期：2019年12月１日～2020年５月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見
込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2020年５月期（第17期：2019年12月１日
～2020年５月31日）及び2020年11月期（第18期：2020年６月１日～2020年11月30日）運用状況の予想の前提
条件」をご参照ください。
営業収益 15,628百万円
営業利益 8,590百万円
経常利益 7,621百万円
当期純利益 7,620百万円
１口当たり分配金 9,880円
１口当たり利益超過分配金 －円
また、後記「2020年５月期（第17期：2019年12月１日～2020年５月31日）及び2020年11月期（第18期：
2020年６月１日～2020年11月30日）運用状況の予想の前提条件」に変動がないものと想定した場合、2020年
11月期（第18期：2020年６月１日～2020年11月30日）の運用状況の見通しにつきましては、以下のとおり見
込んでいます。
営業収益 15,822百万円
営業利益 8,667百万円
経常利益 7,659百万円
当期純利益 7,658百万円
１口当たり分配金 9,930円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推
移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び１口
当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
2020年５月期（第17期：2019年12月１日～2020年５月31日）及び2020年11月期（第18期：2020年６月１日～
2020年11月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 第17期(2019年12月１日～2020年５月31日)(183日)
計算期間
・ 第18期(2020年６月１日～2020年11月30日)(183日)
・ 運用状況の予想にあたっては、本投資法人が本日現在保有する45物件（以下「現保有資
産」といいます。）に、2020年３月19日譲渡予定のA-PLACE新橋駅前（以下「譲渡予定資
産」）の譲渡を含めた44物件の不動産信託受益権につき、2020年11月期（第18期）末まで
運用資産
に、上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提
としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を
勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
営業収益 す。
・ 譲渡予定資産の譲渡に伴い、売却益として、2020年５月期（第17期）に158百万円の計上を
見込んでいます。実際には、売買の成否、譲渡価格、譲渡日その他の条件により変動する
可能性があります。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。また、恵比寿プライムスク
エア（51％準共有持分取得）（以下「取得済資産」といいます。）については、前所有者
より提供を受けた情報をベースに、費用の変動要素等を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため取
得期は費用計上されません。なお、取得予定資産について取得価額に算入する固定資産
税、都市計画税等の総額は135百万円と想定しています。また、現保有資産における固定資
産税及び都市計画税等については、2020年５月期（第17期）に1,099百万円、2020年11月期
（第18期）に1,270百万円の費用計上を見込んでいます。なお、取得済資産における2021年
度の固定資産税及び都市計画税等は2021年11月期（第20期）から費用計上される見込みで
す。
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要
営業費用 と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の
差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕
費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年５月期
（第17期）に1,334百万円、2020年11月期（第18期）に1,334百万円を想定しています。
・ 譲渡予定資産について、フリーレント期間中に計上した営業未収入金234百万円をその他賃
貸事業費用として振り替え、費用として計上される見込みです。
・ 2019年８月９日に開催された本投資法人の投資主総会において、運用報酬に関する規約の
変更を行っており、運用報酬Ⅰ（総資産額基準）の上限料率を0.4％から0.3％に引き下げ
るとともに、運用報酬Ⅱ（DPU 及びNOI 基準）の上限料率を0.0002％から0.00021％へ引き
上げる変更を行いました。当該変更は、2020年５月期（第17期）から効力が発生し、当該
変更後の資産運用報酬体系の下で、運用報酬Ⅰは0.25％、運用報酬Ⅱは0.00021％を適用し
ています。
・ 支払利息その他借入関連費用として、2020年５月期（第17期）に968百万円、2020年11月期
営業外費用
（第18期）に1,007百万円を見込んでいます。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
・ 本投資法人は、本日現在、265,350百万円（借入金242,350百万円、投資法人債23,000百万
円）の有利子負債残高がありますが、2020年３月19日に譲渡予定資産にかかる譲渡代金に
より21,000百万円の返済を行い、有利子負債残高が244,350百万円となることを前提として
います。
・ 2020年５月期（第17期）及び2020年11月期（第18期）末までに返済期限が到来する有利子
負債（第17期：短期借入金21,000百万円、長期借入金3,500百万円、投資法人債6,000百万
有利子負債
円、第18期：短期借入金4,000百万円）については、第17期に返済期限が到来する短期借入
金のうち21,000百万円を2020年３月19日（第17期）に返済し、残りはすべて借換えを行う
ことを前提としています。
・ 2020年５月期末及び2020年11月期末のLTVはともに46.6％となる見込みです。
・ LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
・ 本日現在の発行済投資口の総口数771,224口を前提とし、2020年11月期（第18期）末までに
新投資口の追加発行がないことを前提としています。
投資口
・ 2020年５月期（第17期）及び2020年11月期（第18期）の１口当たり分配金は、各営業期間
の予想期末発行済投資口の総口数771,224口により算出しています。
・ 分配金(１口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として
算出しています。
１口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
分配金 む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 金利スワップ取引により発生する純資産控除項目である繰延ヘッジ損失については、変動
が生じないことを前提として算出しています。
・ 上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が生じないことを前提として
いるため、2020年５月期（第17期）及び2020年11月期（第18期）については、利益超過分
１口当たり
配（一時差異等調整引当額）を行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では
行う予定はありません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2019年５月31日 2019年11月30日
資産の部
流動資産
現金及び預金 9,257,380 12,670,027
信託現金及び信託預金 3,542,901 3,515,426
営業未収入金 866,251 804,474
前払費用 507,244 355,113
その他 7,987 6,749
流動資産合計 14,181,766 17,351,791
固定資産
有形固定資産
信託建物 84,710,063 84,986,537
減価償却累計額 △12,065,901 △13,256,431
信託建物（純額） 72,644,162 71,730,105
信託構築物 698,826 703,696
減価償却累計額 △185,296 △201,554
信託構築物（純額） 513,529 502,142
信託機械及び装置 1,406,968 1,434,131
減価償却累計額 △359,497 △388,834
信託機械及び装置（純額） 1,047,471 1,045,296
信託工具、器具及び備品 222,204 247,197
減価償却累計額 △113,714 △128,828
信託工具、器具及び備品（純額） 108,489 118,368
信託土地 415,408,426 414,174,855
信託建設仮勘定 5,928 5,928
有形固定資産合計 489,728,007 487,576,696
無形固定資産
信託借地権 9,092,591 9,055,086
その他 1,695 1,441
無形固定資産合計 9,094,287 9,056,527
投資その他の資産
長期前払費用 1,258,702 1,350,026
デリバティブ債権 － 8,954
繰延税金資産 24 5
その他 38,322 38,322
投資その他の資産合計 1,297,049 1,397,309
固定資産合計 500,119,344 498,030,533
繰延資産
投資法人債発行費 58,103 98,652
繰延資産合計 58,103 98,652
資産合計 514,359,213 515,480,977
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（単位：千円）
前期 当期
2019年５月31日 2019年11月30日
負債の部
流動負債
営業未払金 614,988 1,265,123
短期借入金 14,000,000 5,000,000
1年内償還予定の投資法人債 6,000,000 6,000,000
1年内返済予定の長期借入金 20,400,000 7,300,000
未払金 375,773 198,011
未払費用 929,635 963,509
未払法人税等 1,099 605
未払消費税等 165,430 379,062
前受金 574,299 581,577
預り金 11,019 1,390
その他 0 －
流動負債合計 43,072,245 21,689,281
固定負債
投資法人債 8,000,000 17,000,000
長期借入金 185,950,000 199,050,000
信託預り敷金及び保証金 21,239,977 21,543,424
デリバティブ債務 11,474 －
固定負債合計 215,201,452 237,593,424
負債合計 258,273,697 259,282,705
純資産の部
投資主資本
出資総額 248,370,846 248,370,846
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 － ※３ △10,797
出資総額控除額合計 － △10,797
出資総額（純額） 248,370,846 248,360,049
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,726,143 7,829,267
剰余金合計 7,726,143 7,829,267
投資主資本合計 256,096,990 256,189,316
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △11,474 8,954
評価・換算差額等合計 △11,474 8,954
純資産合計 ※２ 256,085,515 ※２ 256,198,271
負債純資産合計 514,359,213 515,480,977
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 13,472,375 ※１ 14,063,573
その他賃貸事業収入 ※１ 1,030,063 ※１ 1,136,219
不動産等売却益 ※２ 341,051 ※２ 343,063
営業収益合計 14,843,490 15,542,856
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 4,973,578 ※１ 5,464,545
資産運用報酬 1,127,058 1,249,529
資産保管手数料 14,021 14,641
一般事務委託手数料 35,168 37,874
役員報酬 3,300 3,300
その他営業費用 90,830 92,843
営業費用合計 6,243,957 6,862,734
営業利益 8,599,533 8,680,122
営業外収益
受取利息 73 59
未払分配金戻入 913 967
受取保険金 － 663
営業外収益合計 986 1,690
営業外費用
支払利息 634,549 636,203
投資法人債利息 36,262 35,543
投資法人債発行費償却 9,542 9,905
投資口交付費 25,013 －
融資関連費用 167,716 181,347
その他 500 500
営業外費用合計 873,583 863,501
経常利益 7,726,936 7,818,311
税引前当期純利益 7,726,936 7,818,311
法人税、住民税及び事業税 1,110 614
法人税等調整額 △6 19
法人税等合計 1,104 634
当期純利益 7,725,832 7,817,677
前期繰越利益 311 11,589
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,726,143 7,829,267
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算
出資総額
益又は当期未 合計 損益 差額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 217,091,520 6,696,690 6,696,690 223,788,210 54,245 54,245 223,842,455
当期変動額
新投資口の発行 31,279,326 31,279,326 31,279,326
剰余金の配当 △6,696,379 △6,696,379 △6,696,379 △6,696,379
当期純利益 7,725,832 7,725,832 7,725,832 7,725,832
投資主資本以外の項目
△65,719 △65,719 △65,719
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 31,279,326 1,029,453 1,029,453 32,308,779 △65,719 △65,719 32,243,059
当期末残高 ※１ 248,370,846 7,726,143 7,726,143 256,096,990 △11,474 △11,474 256,085,515
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当期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本
出資総額控除額 当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等 出資総額 （純額）
損失（△）
調整引当額 控除額合計
当期首残高 248,370,846 － － 248,370,846 7,726,143 7,726,143 256,096,990
当期変動額
剰余金の配当 △7,714,553 △7,714,553 △7,714,553
一時差異等調整引当額
△10,797 △10,797 △10,797 △10,797
による利益超過分配
当期純利益 7,817,677 7,817,677 7,817,677
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － △10,797 △10,797 △10,797 103,123 103,123 92,326
※１
当期末残高 △10,797 △10,797 248,360,049 7,829,267 7,829,267 256,189,316
248,370,846
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △11,474 △11,474 256,085,515
当期変動額
剰余金の配当 △7,714,553
一時差異等調整引当額
△10,797
による利益超過分配
当期純利益 7,817,677
投資主資本以外の項目
20,429 20,429 20,429
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 20,429 20,429 112,756
当期末残高 8,954 8,954 256,198,271
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
金額(円) 金額(円)
Ⅰ 当期未処分利益 7,726,143,417 7,829,267,374
Ⅱ 利益超過分配金加算額 10,797,136 －
うち一時差異等調整引当額 10,797,136 －
Ⅲ 出資総額組入額 － 10,797,136
うち一時差異等調整引当額戻入額 － 10,797,136
Ⅳ 分配金の額 7,725,350,808 7,817,897,688
(投資口１口当たり分配金の額) ( 10,017 ) ( 10,137 )
うち利益分配金 7,714,553,672 7,817,897,688
（うち１口当たり利益分配金） ( 10,003 ) ( 10,137 )
うち一時差異等調整引当額 10,797,136 －
（うち1口当たり利益超過分配金
( 14 ) ( － )
（一時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅴ 次期繰越利益 11,589,745 572,550
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に 本投資法人の規約第35条第１項に
定める方針に基づき、分配金額は 定める方針に基づき、分配金額は
利益の金額を上限とし、かつ租税 利益の金額を上限とし、かつ租税
特別措置法第67条の15第１項に規 特別措置法第67条の15第１項に規
定される本投資法人の配当可能利 定される本投資法人の配当可能利
益の額の100分の90に相当する金 益の額の100分の90に相当する金
額を超えるものとしています。か 額を超えるものとしています。か
かる方針により、投資口１口当た かる方針により、投資口１口当た
りの分配金が１円未満となる端数 りの分配金が１円未満となる端数
部分を除き、投資信託及び投資法 部分を除き、当期未処分利益から
人に関する法律第136条第１項に 一時差異等調整引当額（投資法人
定める利益の全額である の計算に関する規則第２条第２項
7,714,553,672円を利益分配金と 第30号に定めるものをいいま
して分配することとしました。 す。）の戻入額を控除した全額で
また、本投資法人の規約第35条第 ある7,817,897,688円を利益分配
２項に定める利益を超える金銭の 金として分配することとしまし
分配の方針に基づき、純資産控除 た。
項目（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号ロに定める
ものをいいます。）が分配金に与
える影響を考慮して、純資産控除
項目に相当する金額として本投資
法人が決定する金額による利益超
過分配を行うこととし、当期につ
いては、繰延ヘッジ損失
11,474,393円に相当する額とし
て、投資口１口当たりの利益超過
分配金が１円未満となる端数部分
を除き算定される10,797,136円
を、一時差異等調整引当額（投資
法人の計算に関する規則第２条第
２項第30号に定めるものをいいま
す。）に係る分配金として分配す
ることとしました。以上の結果、
当期の分配金の額は
7,725,350,808円としています。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 7,726,936 7,818,311
減価償却費 1,295,168 1,299,058
固定資産除却損 3,793 －
投資法人債発行費償却 9,542 9,905
受取利息及び有価証券利息 △73 △59
支払利息 670,811 671,747
投資口交付費 25,013 －
融資関連費用 167,716 181,347
営業未収入金の増減額（△は増加） △17,425 61,777
未払消費税等の増減額（△は減少） △291,956 213,632
前払費用の増減額（△は増加） △172,582 165,699
信託有形固定資産の売却による減少額 1,495,081 1,493,070
信託無形固定資産の売却による減少額 37,505 37,505
営業未払金の増減額（△は減少） △75,397 303,762
未払費用の増減額（△は減少） 72,335 19,133
前受金の増減額（△は減少） 145,410 7,278
長期前払費用の増減額（△は増加） 9,113 △83,861
その他 △5,940 △10,040
小計 11,095,053 12,188,268
利息の受取額 73 59
利息の支払額 △668,083 △653,684
法人税等の支払額 △987 △1,108
営業活動によるキャッシュ・フロー 10,426,056 11,533,534
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △71,588,974 △472,822
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △326,192 △345,198
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 2,082,892 648,645
投資活動によるキャッシュ・フロー △69,832,274 △169,375
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 18,095,107 4,997,750
短期借入金の返済による支出 △13,200,000 △14,000,000
長期借入れによる収入 40,234,648 12,925,779
長期借入金の返済による支出 △6,500,000 △13,100,000
投資法人債の発行による収入 － 8,953,594
投資法人債の償還による支出 △4,000,000 －
投資口の発行による収入 31,199,767 －
分配金の支払額 △6,695,537 △7,723,513
その他 △17,847 △32,598
財務活動によるキャッシュ・フロー 59,116,138 △7,978,987
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △290,079 3,385,171
現金及び現金同等物の期首残高 13,090,361 12,800,282
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 12,800,282 ※１ 16,185,454
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～70年
構築物 ２～66年
機械及び装置 ２～33年
工具、器具及び備品 ２～15年
（２）無形固定資産
自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間（５
年）に基づく定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 （１）投資口交付費
発生時に全額費用計上しています。
（２）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に
計上しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金（い
わゆる「固定資産税等相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した
固定資産税等相当額はありません。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例
処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：長期借入金
（３）ヘッジ方針
本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定す
るリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性判定の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満
たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３
金同等物）の範囲 か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信
託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固
定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。
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（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 10,797
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の解消 △10,797
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2019年５月31日） （2019年11月30日）
コミットメントライン契約の総額 21,000,000千円 21,000,000千円
借入残高 － －
差引 21,000,000千円 21,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2019年５月31日） （2019年11月30日）
50,000千円 50,000千円
※３．一時差異等調整引当額
前期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日)
該当事項はありません。
当期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日)
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
10,797 － 10,797 － 10,797 －
損益 評価損の発生
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 12,235,271 12,896,071
共益費収入 836,999 754,640
駐車場収入 291,993 295,863
その他賃貸収入 108,110 13,472,375 116,997 14,063,573
その他賃貸事業収入 1,030,063 1,136,219
不動産賃貸事業収益合計 14,502,439 15,199,792
Ｂ． 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 1,235,835 1,252,752
水道光熱費 940,529 1,011,981
公租公課 998,158 1,087,694
損害保険料 9,402 11,227
修繕費 189,963 436,542
減価償却費 1,294,914 1,298,804
固定資産除却損 3,793 －
その他賃貸事業費用 300,981 4,973,578 365,542 5,464,545
不動産賃貸事業費用合計 4,973,578 5,464,545
Ｃ． 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 9,528,861 9,735,247
※２．不動産等売却損益の内訳
前期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
（単位：千円）
A-FLAG赤坂（準共有持分50％）
不動産等売却収入 1,875,000
不動産等売却原価 1,532,587
その他売却費用 1,361
不動産等売却益 341,051
当期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
A-FLAG赤坂（準共有持分50％）
不動産等売却収入 1,875,000
不動産等売却原価 1,530,575
その他売却費用 1,360
不動産等売却益 343,063
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（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 771,224口 771,224口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
現金及び預金 9,257,380千円 12,670,027千円
信託現金及び信託預金 3,542,901千円 3,515,426千円
現金及び現金同等物 12,800,282千円 16,185,454千円
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（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行
又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リス
クの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意し
て、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則とし
て預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていま
すが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定し
て慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償
還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理すると
ともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で
流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取
引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 9,257,380 9,257,380 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,542,901 3,542,901 －
資産合計 12,800,282 12,800,282 －
（１) 短期借入金 14,000,000 14,000,000 －
（２) １年内償還予定の投資法人債 6,000,000 6,003,546 3,546
（３) １年内返済予定の長期借入金 20,400,000 20,446,855 46,855
（４) 投資法人債 8,000,000 8,327,254 327,254
（５) 長期借入金 185,950,000 188,220,631 2,270,631
負債合計 234,350,000 236,998,287 2,648,287
デリバティブ取引 △11,474 △11,474 －
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2019年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 12,670,027 12,670,027 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,515,426 3,515,426 －
資産合計 16,185,454 16,185,454 －
（１) 短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
（２) １年内償還予定の投資法人債 6,000,000 6,004,836 4,836
（３) １年内返済予定の長期借入金 7,300,000 7,320,691 20,691
（４) 投資法人債 17,000,000 17,504,805 504,805
（５) 長期借入金 199,050,000 201,308,615 2,258,615
負債合計 234,350,000 237,138,949 2,788,949
デリバティブ取引 8,954 8,954 －
（注１）金融商品の時価の算定方法
資 産
（１) 現金及び預金、（２) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
（１) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２) １年内償還予定の投資法人債、（４) 投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定してい
ます。
（３) １年内返済予定の長期借入金、（５) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定す
る方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワ
ップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算
定する方法によっています。）。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2019年５月31日） （2019年11月30日）
信託預り敷金及び保証金 ※１ 21,239,977 21,543,424
※１ 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認めら
れるため、時価開示の対象とはしていません。
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（注３）金銭債権の決算日（2019年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 9,257,380 － － － － －
信託預金 3,542,901 － － － － －
合計 12,800,282 － － － － －
金銭債権の決算日（2019年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 12,670,027 － － － － －
信託預金 3,515,426 － － － － －
合計 16,185,454 － － － － －
（注４）借入金及び投資法人債の決算日（2019年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 14,000,000 － － － － －
投資法人債 6,000,000 － － 1,000,000 － 7,000,000
長期借入金 20,400,000 12,500,000 22,850,000 26,500,000 25,750,000 98,350,000
合計 40,400,000 12,500,000 22,850,000 27,500,000 25,750,000 105,350,000
借入金及び投資法人債の決算日（2019年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 5,000,000 － － － － －
投資法人債 6,000,000 － 1,000,000 － 5,000,000 11,000,000
長期借入金 7,300,000 26,250,000 21,100,000 27,750,000 24,500,000 99,450,000
合計 18,300,000 26,250,000 22,100,000 27,750,000 29,500,000 110,450,000
（デリバティブ取引に関する注記）
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年11月30日）
該当事項はありません。
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② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年５月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 14,400,000 12,000,000 △11,474
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
当期（2019年11月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 12,000,000 12,000,000 8,954
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の
時価等に関する事項（注１）負債（５）を参照してください。）
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
（2019年５月31日） （2019年11月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 24千円 5千円
繰延税金資産合計 24千円 5千円
繰延税金資産の純額 24千円 5千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
前期 当期
（2019年５月31日） （2019年11月30日）
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.50％ △31.51％
その他 0.00％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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（関連当事者との取引に関する注記）
前期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オ
フィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のと
おりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 自 2018年12月１日 自 2019年６月１日
至 2019年５月31日 至 2019年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 151,044,711 200,524,577
都市型商業施設 期中増減額 49,479,865 △1,642,755
期末残高 200,524,577 198,881,821
期末時価 242,147,000 241,282,000
貸借対照表計上額
期首残高 195,900,898 195,556,130
東京オフィス 期中増減額 △344,767 △454,598
期末残高 195,556,130 195,101,532
期末時価 228,760,000 232,420,000
貸借対照表計上額
期首残高 83,038,644 102,739,890
アクティビア・
期中増減額 19,701,246 △91,462
アカウント
期末残高 102,739,890 102,648,428
期末時価 119,660,000 120,550,000
貸借対照表計上額
期首残高 429,984,254 498,820,598
合計 期中増減額 68,836,344 △2,188,816
期末残高 498,820,598 496,631,782
期末時価 590,567,000 594,252,000
（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２） 当期減少額のうち、主な減少理由はA-FLAG赤坂の譲渡（1,530,575千円）及び減価償却費（1,298,804千円）の計上によるも
のです。
（注３） 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
（１口当たり情報に関する注記）
前期 当期
（自 2018年12月１日 （自 2019年６月１日
至 2019年５月31日） 至 2019年11月30日）
１口当たり純資産額 332,050円 332,196円
１口当たり当期純利益金額 10,118円 10,136円
（注１） １口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（前期 763,508口、当期 771,224口）で除することにより算
定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２） １口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
（自 2018年12月１日 （自 2019年６月１日
至 2019年５月31日） 至 2019年11月30日）
当期純利益金額(千円) 7,725,832 7,817,677
普通投資主に帰属しない金額 (千円) － －
普通投資口に係る当期純利益金額(千円) 7,725,832 7,817,677
期中平均投資口数 (口) 763,508 771,224
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項につい
ては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っていません。前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
出資総額（千円） 発行済投資口の総口数（口）
年月日 摘要 備考
増加額 残高 増加口数 残高
2011年９月７日 私募設立 200,000 200,000 400 400 （注１）
2012年６月12日 公募増資 90,834,705 91,034,705 204,100 204,500 （注２）
2012年７月10日 第三者割当増資 339,128 91,373,833 762 205,262 （注３）
2013年12月16日 公募増資 32,636,569 124,010,403 43,100 248,362 （注４）
2014年１月15日 第三者割当増資 2,044,518 126,054,921 2,700 251,062 （注５）
2014年12月17日 公募増資 22,800,626 148,855,547 24,050 275,112 （注６）
2015年１月８日 第三者割当増資 1,915,063 150,770,610 2,020 277,132 （注７）
2015年10月１日 投資口分割 － 150,770,610 277,132 554,264 （注８）
2015年12月15日 公募増資 19,152,091 169,922,702 41,870 596,134 （注９）
2016年１月６日 第三者割当増資 1,610,111 171,532,813 3,520 599,654 （注10）
2016年12月１日 公募増資 28,583,994 200,116,808 61,040 660,694 （注11）
2016年12月15日 第三者割当増資 2,116,639 202,233,447 4,520 665,214 （注12）
2017年12月13日 公募増資 13,793,296 216,026,743 31,090 696,304 （注13）
2017年12月26日 第三者割当増資 1,064,776 217,091,520 2,400 698,704 （注14）
2018年12月19日 公募増資 29,036,462 246,127,982 67,320 766,024 （注15）
2019年１月７日 第三者割当増資 2,242,864 248,370,846 5,200 771,224 （注16）
（注１） １口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人は設立されました。
（注２） １口当たり発行価格460,000円（発行価額445,050円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行
し、資産の運用を開始しました。
（注３） １口当たり発行価額445,050円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注４） １口当たり発行価格782,925円（発行価額757,229円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。
（注５） １口当たり発行価額757,229円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注６） １口当たり発行価格979,020円（発行価額948,051円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注７） １口当たり発行価額948,051円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注８） 2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
（注９） １口当たり発行価格472,360円（発行価額457,418円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。
（注10） １口当たり発行価額457,418円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注11） １口当たり発行価格483,326円（発行価額468,283円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注12） １口当たり発行価額468,283円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注13） １口当たり発行価格458,150円（発行価額443,657円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注14） １口当たり発行価額443,657円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注15） １口当たり発行価格445,410円（発行価額431,320円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注16） １口当たり発行価額431,320円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注17） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2019年11月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
前期 当期
（2019年５月31日現在） （2019年11月30日現在）
資産の種類 分 類 保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
（百万円） （％） （百万円） （％）
（注１） （注２） （注１） （注２）
種類別
都市型商業施設 － － － －
東京オフィス －