3279 Ｒ－ＡＰＩ 2019-11-29 15:00:00
資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ [pdf]
2019 年 11 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 21 番 1 号
アクティビア・プロパティーズ投資法人
代表者名 執 行 役 員 佐 藤 一 志
（コード：3279）
資産運用会社名
東急不動産リート・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 遠 又 寛 行
問合せ先 ｱｸﾃｨﾋﾞｱ運用本部 村 山 和 幸
運 用 戦 略 部 長
（TEL．03-6455-3377）
資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委
託する資産運用会社である東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」
といいます。）は、本日、下記のとおり資産の取得及び貸借並びに譲渡（以下、それぞれ「本取
得」「本貸借」及び「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡を併せて「本入替」といいます。
、 ）を決
定いたしましたので、お知らせいたします。
なお、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）第 201 条の 2 及び
本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、本資産運用会社は、本投資法人役員会における
承認を受けて本投資法人の同意を得ています。
記
1． 本入替の概要
(1)本取得の概要
① 資 産 名 称： 恵比寿プライムスクエア
② 取 得 資 産： 不動産（恵比寿プライムスクエア）を信託財産とする信託受益権の
準共有持分 51%（以下｢本取得予定資産｣といいます。
）
③ 取 得 価 格： 30,700 百万円 （取得諸経費及び消費税等を除きます。 ）
④ 売 買 契 約 締 結 日： 2019 年 11 月 29 日 （予定）
⑤ 取 得 日： 2020 年 1 月 10 日 （予定）
⑥ 取 得 先： 合同会社ルージュ
⑦ 取 得 資 金： 借入金 (注） （予定）
⑧ 決 済 方 法： 引渡時に全額支払
(注)借入金の詳細については、決定次第改めてお知らせいたします。
1
(2)本譲渡の概要
① 資 産 名 称： A-PLACE 新橋駅前
② 譲 渡 資 産： 不動産（A-PLACE 新橋駅前）を信託財産とする信託受益権
（以下「本譲渡予定資産」といいます。 ）
③ 譲 渡 価 格： 21,000 百万円 （売却諸経費及び消費税等を除きます。 ）
④ 帳 簿 価 格 ( 注 ) ： 20,824 百万円
⑤ 譲 渡 価 格 と： 175 百万円
帳簿価格の差額
⑥ 売 買 契 約 締 結 日： 2019 年 11 月 29 日 （予定）
⑦ 引 渡 日： 2020 年 3 月 19 日 （予定）
⑧ 譲 渡 先： 合同会社アスナロ
⑨ 譲 渡 資 金 の 使 途： 本取得に係る借入金の返済及び分配金に充当（予定）
⑩ 決 済 方 法： 引渡時に全額受取
(注)2020 年 3 月 19 日時点における帳簿価格（予想値）を記載しております。
2．取得及び貸借並びに譲渡の理由
本入替は、本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオ
の充実を図るものです。本入替により、本投資法人のポートフォリオは 44 物件、取得（予
定）価格合計約 5,092 億円となり、1 口当たり分配金及び NAV の成長を通じて、投資主価値
向上に寄与します。
また、本取得予定資産のテナントに関しては、2019 年 8 月 30 日提出の「不動産投資信託
証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」 に記載しているテナント選定基準に適合して
いると判断しています。
なお、本取得及び本貸借並びに本譲渡の詳細に関しては、以下をご参照ください。
(1) 「恵比寿プライムスクエア」の取得及び貸借
① 立地
「恵比寿プライムスクエア」は、 「渋谷」「新宿」「六本木」等の都心へのダイレクトアク
、 、
セスが可能な JR 及び東京メトロ「恵比寿」駅から徒歩 6 分に所在します。本物件が所在す
る「恵比寿」エリアは、良好な立地イメージからテック企業や外資系企業など幅広い企業か
らのオフィス需要が想定されます。また、 「恵比寿」エリアは、高級な住宅街やアパレルショ
ップが所在する「代官山」エリアや「広尾」エリアと隣接していることから、商業立地・住
宅立地としても知名度が高く、人気のエリアです。
なお、本投資法人は「恵比寿」エリアにおいて、 「東急不動産恵比寿ビル」「A-PLACE 恵比
、
寿南」及び「A-PLACE 恵比寿東」の 3 棟のオフィスビルを有しておりますが、いずれも高稼
働かつ力強い内部成長を牽引しており、ポートフォリオの収益向上に寄与しております。
② 物件の特徴
本物件は、石造りで外観が統一され、ヨーロッパの街を想わせる約 4 千坪の敷地の中に、
複数のレイアウトが可能な基準階面積約 300 坪の事務所棟、多様なタイプを揃えた総戸数 62
戸の住宅棟及び商業棟の 3 棟が配されている複合施設です。その中でも、目抜き通りに面す
る事務所棟は、地上 22 階建と「恵比寿」エリアでは希少な高層ビルであり、高い視認性を
有しています。なお、物件全体に占める事務所の賃料比率が 7 割超であることから、本物件
2
を「東京オフィス」として取得することといたしました。
また、本物件は、本投資法人が重点拠点として位置付ける「広域渋谷圏 (注)」の代表物件
としてラインナップされるとともに、ポートフォリオの強化に寄与すると考えております。
(注) 「広域渋谷圏」とは、 「渋谷」を中心とする、恵比寿、青山、表参道、原宿、代官山等の個性豊かな街が複合的に
結びつくエリア一帯を言い、新時代の遊・職・住をかたちにする“ミックス・シティ”として、世界から注目が
集まるエリアの 1 つです。
(2) 「A-PLACE 新橋駅前」の譲渡
「A-PLACE 新橋駅前（旧物件名称「新橋プレイス」 」は、2012 年 6 月の新規上場時に取得
）
以降、本投資法人のポートフォリオの中でも安定的かつ収益性の高い物件として、運用を続
けてまいりましたが、2018 年 5 月に開業当初から一棟借りをしていたテナントが退去いた
しました。 本退去に伴うテナント入替では、「新橋」駅徒歩 1 分という抜群の立地を活かし、
10 フロア全てをダウンタイム無く入替を実現しております。
但し、建物が一棟借りをしていた旧テナント仕様だったため、仕様の変更を含むリニュー
アル工事を実施した結果、賃貸可能面積が減少し、収益性が低下しておりました。
そのため、収益性の良化を通じた 1 口当たり分配金の向上と含み損の解消を目的として、
「恵比寿プライムスクエア」との入替を行うことが合理的であると判断いたしました。
3．本取得予定資産及び本譲渡予定資産の内容
(1) 本取得予定資産及び貸借予定の概要
物 件 名 称 恵比寿プライムスクエア
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2001 年 3 月 21 日
信 託 期 間 満 了 日 2024 年 4 月 30 日
JR 山手線・埼京線・湘南新宿ライン、
最 寄 駅
東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩 6 分
①東京都渋谷区広尾一丁目 1 番 39 号
所 在 地 ( 住 居 表 示 ) ②東京都渋谷区広尾一丁目 1 番 40 号
③東京都渋谷区広尾一丁目 1 番 7 号
地 番 東京都渋谷区広尾一丁目 48 番 2、5（注 1）
建 蔽 率 70.00%（注 2）
容 積 率 471.90%
土 地
用 途 地 域 第二種住居地域
敷 地 面 積 12,179.49 ㎡（注 1）
所 有 形 態 所有権（準共有持分 51%）
竣 工 年 月 日 1997 年 1 月 31 日（注 1）
①鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造
／地下 3 階地上 22 階
構 造 ／ 階 数 ②鉄筋コンクリート造／地下 2 階地上 2 階
③鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
／地下 2 階地上 13 階 （注 1）
建 物
①事務所、店舗、駐車場
用 途 ②店舗、駐車場
③共同住宅、スポーツクラブ、駐車場 （注 1）
延 床 面 積 67,581.00 ㎡（注 1） 3）
（注
駐 車 場 台 数 211 台
所 有 形 態 所有権（準共有持分 51%）
3
（事務所・店舗）株式会社東急コミュニティー（予定） 4）
（注
Ｐ Ｍ 会 社
（住宅）東急住宅リース株式会社（注 4）
（事務所・店舗）株式会社東急コミュニティー（パススルー） （予
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 定）（注 4）
（住宅）東急住宅リース株式会社（パススルー） 4）
（注
取 得 価 格 30,700 百万円
鑑 定 評 価 額 31,000 百万円
( 価 格 時 点 ) （2019 年 10 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 1.7％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML レポートによる）
担 保 設 定 の 有 無 なし
賃 貸 借 の 状 況 ( 注 6 )
総 賃 貸 可 能 面 積 18,063.02 ㎡（注 5）
総 賃 貸 面 積 17,578.15 ㎡（注 5）
稼 働 率 97.3％
テ ナ ン ト 数 100
総 賃 料 収 入 ( 年 間 ) 1,457 百万円 （注 5）
想 定 N O I 1,148 百万円 （注 5）
敷 金 ・ 保 証 金 1,095 百万円 （注 5）
各準共有者は、その保有する準共有持分の売却に際し、他の準共
有者へ予め通知をし、購入希望があればその者と協議し、協議が
整った場合にはその者に売却すること、また、協議が整わない場
特 記 事 項 合にその後第三者への売却に合意し実行する際には、他の準共有
者へ再度通知をし、同一の売却条件での購入を希望するかを問
い、購入を希望する場合には当該準共有者へ売却する旨、準共有
者間で合意がなされます。
(注 1)登記簿上の記載に基づいています。
(注 2)防火地域における耐火建築物のため、建蔽率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
(注 3)本物件は、3 棟に分かれており、各延床面積の合計を記載しています。
(注 4)株式会社東急コミュニティー及び東急住宅リース株式会社との ML・PM 業務契約については、両社が本資産運用
会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は、この利
害関係者取引規程に従い、コンプライアンス委員会及び投資委員会の審議・決議を経ています。
(注 5)準共有持分（51%）に相当する数値を記載しています。
(注 6)賃貸借の状況は、2019 年 11 月 29 日時点における取得予定日（2020 年 1 月 10 日時点）の見込み数値です。
(2) 本譲渡予定資産の概要
物 件 名 称 A-PLACE 新橋駅前
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
土地：2005 年 3 月 30 日、2006 年 6 月 29 日
信 託 設 定 日
建物：2008 年 5 月 15 日
信 託 期 間 満 了 日 2022 年 6 月 30 日
JR 東海道線・山手線・京浜東北線・横須賀線、
最 寄 駅 東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線、
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「新橋」駅 徒歩 1 分
所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 東京都港区新橋一丁目 12 番 9 号
地 番 東京都港区新橋一丁目 14 番 1 外 （注 1）
建 蔽 率 100.00%（注 2）
容 積 率 800.00%
土 地
用 途 地 域 商業地域
敷 地 面 積 1,001.39 ㎡（注 1）
所 有 形 態 所有権
建 物 竣 工 年 月 日 2008 年 4 月 25 日、2018 年 5 月 14 日一部取壊・増築（注 1）
4
構 造 ／ 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下 1 階地上 10 階（注 1）
用 途 店舗、事務所、駐車場 （注 1）
延 床 面 積 8,541.44 ㎡（注 1）
駐 車 場 台 数 34 台
所 有 形 態 所有権
Ｐ Ｍ 会 社 株式会社東急コミュニティー
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社東急コミュニティー（パススルー）
譲 渡 予 定 価 格 21,000 百万円
鑑 定 評 価 額 20,200 百万円
( 価 格 時 点 ) （2019 年 5 月 31 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
地 震 Ｐ Ｍ Ｌ 6.8％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML レポートによる）
担 保 設 定 の 有 無 なし
賃 貸 借 の 状 況 ( 注 3 )
総 賃 貸 可 能 面 積 6,484.57 ㎡
総 賃 貸 面 積 6,484.57 ㎡
稼 働 率 100.0％
テ ナ ン ト 数 6
総 賃 料 収 入 ( 年 間 ) 781 百万円
想 定 N O I 635 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 600 百万円
特 記 事 項 該当ありません。
(注 1)登記簿上の記載に基づいています。
(注 2)防火地域における耐火建築物のため、建蔽率につき割増しを受けており、割増後の数値を記載しています。
(注 3)賃貸借の状況は、2019 年 11 月 29 日時点における数値です。
4．物件取得先及び譲渡先の状況
(1) 取得先の概要（恵比寿プライムスクエア）
商号 合同会社ルージュ
本店所在地 東京都中央区日本橋一丁目 4 番 1 号 日本橋一丁目ビルディング
代表者 須貝 信
資本金 1 百万円
設立年月日 2007 年 7 月 20 日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
大株主 非開示（注）
主な事業内容 1． 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
2． 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
3． 前各号に掲げる事業をその目的とする会社の株式、出資持分、
特定持分等の取得、保有及び処分
4． その他前各号に付帯又は関連する一切の業務
本投資法人又は資産運用会社との関係
本資産運用会社の 100％親会社である東急不動産株式会社が
資本関係
匿名組合出資を行っている特別目的会社です。
人的関係 なし
取引関係 なし
本投資法人の関連当事者には該当しませんが、本資産運用会社
関連当事者への
の社内規程で定める利害関係者に該当します。また、投信法に
該当状況
定める利害関係人等に該当します。
(注) 取得先より開示について承諾を得られていないため、やむを得ない場合として記載していません。
5
(2) 譲渡先の概要（A-PLACE 新橋駅前）
商号 合同会社アスナロ
本店所在地 東京都千代田区丸の内三丁目 1 番 1 号東京共同会計事務所内
代表者 本郷 雅和
資本金 10 万円
設立年月日 2019 年 10 月 8 日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
大株主 非開示（注）
主な事業内容 1． 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理
2． 不動産の信託受益権の取得、保有及び処分
3． その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する事業
本投資法人又は資産運用会社との関係
本資産運用会社の 100％親会社である東急不動産株式会社が
資本関係
一部匿名組合出資を行う予定の特別目的会社です。
人的関係 なし
取引関係 なし
関連当事者への 本投資法人の関連当事者には該当しませんが、本資産運用会社
該当状況 の社内規程で定める利害関係者に該当します。
(注) 譲渡先より開示について承諾を得られていないため、やむを得ない場合として記載していません。
5．物件取得者等の状況
利害関係人等及び利害関係人等が意思決定機関を支配する特別目的会社(子会社)並びにその
他特別の関係にある者からの物件取得の詳細は、以下のとおりです。以下の表においては、①会
社名、②特別な利害関係にある者との関係、③取得目的・理由等を記載しております。
物件名
前所有者等 前々所有者等 前々々所有者等
(所在地)
①、②、③ ①、②、③ ①、②、③
取得(譲渡)価格 取得(譲渡)価格 取得(譲渡)価格
取得(譲渡)時期 取得(譲渡)時期 取得(譲渡)時期
(TO-18) ①合同会社ルージュ ①合同会社ピオネーロ 特別な利害関係にある者
恵 比 寿 プ ②本資産運用会社の親会 ②本資産運用会社の親会 以外
ラ イ ム ス 社である東急不動産株式 社である東急不動産株式
ク エ ア 会社が出資すると共に、 本 会社が出資すると共に、 ア
(東京都渋 資産運用会社の利害関係 セット・マネジメント業務
谷 区 広 尾 者である東急不動産キャ を受託する特別目的会社
一 丁 目 1 ピタル・マネジメント株式 ③投資運用目的で取得
番 7 号、 39 会社がアセット・マネジメ
号、40 号) ント業務を受託する特別
目的会社
③投資運用目的で取得
1 年を超えて所有してい 前所有者等が 1 年を超え -
るため省略 て所有しているため省略
2014 年 4 月 2013 年 12 月 -
6
6．媒介の概要
該当事項はありません。
7．本入替の日程（予定）
(1)本取得の日程
取 得 決 定 日 2019 年 11 月 29 日
売買契約締結日 2019 年 11 月 29 日
代 金 支 払 日 2020 年 1 月 10 日
物 件 取 得 日 2020 年 1 月 10 日
(2)本譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2019 年 11 月 29 日
売買契約締結日 2019 年 11 月 29 日
代 金 受 領 日 2020 年 3 月 19 日
物 件 譲 渡 日 2020 年 3 月 19 日
8．利害関係人等との取引
(1) 資産の取得
本取得予定資産に係る前所有者等は、 本資産運用会社の親会社である東急不動産株式会社
（以下「東急不動産」といいます。 ）の子会社等です。当該取得先は、投信法第 201 条及び
投信法施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当しており、かつ、本資産運用会社の社
内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、
当該取得先との間で本取得予定資産の取得の取引を行うに当たり、 本投資法人の役員会の承
認決議を含む、当該利害関係者取引規程に定める審査手続きを経ています。
(2) 資産の譲渡
本譲渡予定資産に係る譲渡先は、東急不動産が一部出資する予定の特別目的会社です。当
該譲渡先は、投信法第 201 条及び投信法施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当し、
かつ、本資産運用会社の社内規程である「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当する
予定のため、本資産運用会社は、当該譲渡先との間で本譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに
当たり、本投資法人の役員会の承認決議を含む、当該利害関係者取引規程に定める審査手続
きを経ています。
(3) 不動産賃貸借契約兼プロパティマネジメント業務の委託
本取得予定物件について、事務所・店舗等については信託受託者と株式会社東急コミュニ
ティーとの不動産賃貸借契約兼プロパティマネジメント委託契約を締結し、共同住宅等につ
いては信託受託者と東急住宅リース株式会社との不動産賃貸借契約兼プロパティマネジメ
ント契約を継続します。
7
株式会社東急コミュニティー及び東急住宅リース株式会社は、 東急不動産の親会社である
東急不動産ホールディングス株式会社の完全子会社です。両社は、投信法第 201 条及び投信
法施行令第 123 条に規定する利害関係人等に該当し、かつ、本資産運用会社の社内規程であ
る「利害関係者取引規程」上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、信託受託者
が PM 業務及び ML 業務を両社に委託するに当たり、当該利害関係者取引規程に定める審査手
続きを経ています。
＜委託先の概要＞
（事務所・店舗）
商号 株式会社東急コミュニティー
本店所在地 東京都世田谷区用賀四丁目 10 番 1 号
代表者 代表取締役社長 雑賀 克英
資本金 1,653 百万円
設立年月日 1970 年 4 月 8 日
主な事業内容 1. マンションライフサポート事業
2. ビルマネジメント事業
3. リフォーム事業
4. 環境・シニア関連事業
本投資法人又は本資産運用会社との関係
本資産運用会社の 100％親会社である東急不動産株式会社の 100％
資本関係 親会社である東急不動産ホールディングス株式会社の完全子会社
です。
人的関係 本資産運用会社の職員の出向元企業に該当します。
本投資法人が保有する信託不動産について、信託受託者との間
取引関係 で、ビルメンテナンス契約及び不動産賃貸借契約兼プロパティマ
ネジメント委託契約を締結しています。
本投資法人の関連当事者には該当しませんが、本資産運用会社
関連当事者への
の利害関係者に該当します。また、投信法に定める利害関係人
該当状況
等に該当します。
（住宅）
商号 東急住宅リース株式会社
本店所在地 東京都新宿区西新宿二丁目 3 番 1 号
代表者 代表取締役社長 三木 克志
資本金 100 百万円
設立年月日 2014 年 4 月 1 日
主な事業内容 1. 不動産の賃貸及び管理・運営業務
2. 社宅代行業務
3. 賃貸住宅に係るサポート業務
本投資法人又は本資産運用会社との関係
本資産運用会社の 100％親会社である東急不動産株式会社の 100％
資本関係 親会社である東急不動産ホールディングス株式会社の完全子会社
です。
人的関係 なし
取引関係 なし
本投資法人の関連当事者には該当しませんが、本資産運用会社
関連当事者への
の利害関係者に該当します。また、投信法に定める利害関係人
該当状況
等に該当します。
8
9．フォワード・コミットメント等に関する事項
(1)フォワード・コミットメント等（注）に該当する取得予定資産又は譲渡予定資産
＜取得予定資産＞
物件
物件名称 売買契約締結日 取得予定日
番号
TO-18 恵比寿プライムスクエア 2019 年 11 月 29 日 2020 年 1 月 10 日
＜譲渡予定資産＞
物件
物件名称 売買契約締結日 譲渡予定日
番号
TO-17 A-PLACE 新橋駅前 2019 年 11 月 29 日 2020 年 3 月 19 日
（注） 「フォワード・コミットメント等」とは、先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過
した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
(2)フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本取得予定資産の取得に係る売買契約及び本譲渡予定資産の譲渡に係る売買契約におい
て、本投資法人又は取得先若しくは譲渡先は、その相手方に売買契約の違反があり、売買契
約の目的の達成に重大な支障が発生した場合は、 相当の期間を定めて催告した上売買契約を
解除することができ、解除権を行使した当事者は、売買契約に違反した相手方に対し、売買
契約の解除に伴う違約金を売買代金の 5％相当額を上限とし、請求することができるものと
されています。
但し、本取得予定資産の取得に係る売買契約には、本取得予定資産の取得に係る資金調達
を完了した場合に限り、売買代金を支払い本取得予定資産を取得する旨規定されており、ま
た、2020 年 3 月末日までに当該資金調達が完了しない場合には、当該売買契約は、確定的に
その効力を失い、売主及び買主は、相互に、損害、損失及び費用の賠償又は補償を求めるこ
とはできないとされているため、資金調達が完了できずにフォワード・コミットメント等を
履行できない場合においても、 本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考
えています。また、本譲渡に関しては、本投資法人は売主であり、買主が負う売買代金支払
債務の履行のための資金調達リスク等がないことにより、 上記本譲渡予定資産の譲渡に係る
売買契約における規定が本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えて
います。
10．今後の見通し
本入替による 2020 年 5 月期（第 17 期 2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）及び 2020 年 11
月期（第 18 期 2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）における本投資法人の運用状況への影響に
ついては、本日付で公表した「2020 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期の運用状況
の予想について」をご参照下さい。
9
11．鑑定評価書の概要
(1) 取得予定資産
物件名 恵比寿プライムスクエア
鑑定評価額 31,000 百万円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2019 年 10 月 1 日
内容(注 1) 概要等
(百万円)
収益価格 31,000 DCF 法及び直接還元法より試算
直接還元法による収益価格 31,400
運営収益 1,708
可能総収益 1,785 中長期安定的に収受可能な賃料等を査定し計上
空室等損失 77 中長期安定的な稼動水準を査定し計上
運営費用 577
維持管理費 152 実績等に基づき査定
PM フィー (注 2)
水道光熱費 239 実績等に基づき査定
修繕費 29 ER の修繕費の年平均値に基づき査定
テナント募集費用等 18 賃料 1 ヶ月分を計上
公租公課 120 実績等に基づき査定
損害保険料 2 建物再調達費を考慮し査定
その他費用 13 実績等に基づき査定
運営純収益 1,130
一時金の運用益等 9 運用利回りを 1%として査定
資本的支出 71 ER の資本的支出の年平均値に基づき査定
純収益 1,068
還元利回り 3.4% 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味し
て査定
DCF 法による収益価格 30,500
割引率 3.2% 類似不動産の取引事例比較、金融資産の利回り、
及び投資家調査結果を参考に査定
最終還元利回り 3.6% 還元利回りに、将来の不確実性、建物劣化リスク
等を考慮し査定
原価法による積算価格 31,000
土地割合 91.9%
建物割合 8.1%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって 特になし
留意した事項
(注 1) 準共有持分割合(51%)に相当する数値を記載しています。
(注 2) 本物件の維持管理費及び PM フィーの金額を個別に開示することにより、建物管理業務及び PM 業務それぞれの委
託予定先の他の取引に影響を与え、本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害するおそれ
があるため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
10
(2) 譲渡予定資産
物件名 A-PLACE 新橋駅前
鑑定評価額 20,200 百万円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 5 月 31 日
内容 概要等
(百万円)
収益価格 20,200 DCF 法及び直接還元法より試算
直接還元法による収益価格 20,700
運営収益 923
可能総収益 961 中長期安定的に収受可能な賃料等を査定し計上
空室等損失 37 中長期安定的な稼動水準を査定し計上
運営費用 172
維持管理費 39 類似不動産等を参考に査定
PM フィー (注)
水道光熱費 35 実績等に基づき査定
修繕費 6 ER の修繕費の年平均値に基づき査定
テナント募集費用等 6 賃料 1.0 ヶ月分を計上
公租公課 76 実績等に基づき査定
損害保険料 0 建物再調達費を考慮し査定
その他費用 8 予備費等を計上
運営純収益 751
一時金の運用益等 6 運用利回りを 1.0%として査定
資本的支出 10 ER の資本的支出の年平均値に基づき査定
純収益 746
還元利回り 3.6% 割引率に、収益及び元本の変動リスクを加味し、
類似不動産の取引事例を参考に査定
DCF 法による収益価格 20,000
割引率 3.3% 類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品
に係る利回りとの比較等から査定
最終還元利回り 3.7% 還元利回りに対する保有期間満了時における市
場性等を考慮して査定
原価法による積算価格 17,600
土地割合 91.5%
建物割合 8.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって 特になし
留意した事項
(注) 本物件の維持管理費及び PM フィーの金額を個別に開示することにより、建物管理業務及び PM 業務それぞれの委託
予定先の他の取引に影響を与え、本投資法人の効率的な業務委託に支障を来し、投資主の利益を害するおそれがあ
るため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しています。
以 上
11
＜添付資料＞
参考資料 1 建物状況評価報告書の概要
参考資料 2 物件写真・周辺地図
参考資料 3 本入替後のポートフォリオ一覧
*本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.activia-reit.co.jp/
12
参考資料 1 建物状況評価報告書の概要
調査業者 株式会社ハイ国際コンサルタント
調査年月日 2019 年 9 月 6 日
短期修繕費(千円)(注 1)(注 2) 44,217 千円
長期修繕費(千円)(注 1)(注 3) 1,197,873 千円
（注 1）短期修繕費及び長期修繕費は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。また、準共有持分(51%)に
相当する数値を記載しています。
(注 2) 短期修繕費には、調査書日付から起算して 1 年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。
(注 3) 長期修繕費には、調査書日付から起算して 12 年以内に必要とされる修繕更新費用の合計額を記載しています。
13
参考資料 2 物件写真・周辺地図
14
参考資料 3 本入替後のポートフォリオ一覧
投資
取得（予定） 比率
分 物件 価格
物件名称 所在地 取得（予定）日 (％)
類 番号
(百万円)
(注 1)
45,000
UR-1 東急プラザ表参道原宿 東京都渋谷区 2012 年 6 月 13 日 8.8
(注 2)
11,450
UR-2 東急プラザ赤坂 東京都千代田区 2012 年 6 月 13 日 2.2
(注 2)
UR-3 キュープラザ恵比寿 東京都渋谷区 2012 年 6 月 13 日 8,430 1.7
UR-5 京都烏丸パーキングビル 京都府京都市 2012 年 6 月 13 日 8,860 1.7
UR-7 神戸旧居留地25番館 兵庫県神戸市 2013 年 12 月 19 日 21,330 4.2
UR-8 A-FLAG札幌 北海道札幌市 2013 年 12 月 19 日 4,410 0.9
都 UR-9 A-FLAG渋谷 東京都渋谷区 2013 年 12 月 19 日 6,370 1.3
市
型 UR-10 キュープラザ心斎橋 大阪府大阪市 2015 年 12 月 16 日 13,350 2.6
商
業 UR-11 A-FLAG骨董通り 東京都港区 2016 年 12 月 20 日 4,370 0.9
施 A-FLAG美術館通り 東京都港区 0.9
UR-12 2016 年 12 月 2 日 4,700
設
UR-13 A-FLAG代官山ウエスト 東京都渋谷区 2017 年 1 月 6 日 2,280 0.4
UR-14 A-FLAG北心斎橋 大阪府大阪市 2017 年 12 月 1 日 4,725 0.9
12,740
UR-15 デックス東京ビーチ 東京都港区 2018 年 1 月 5 日 2.5
(注 2)
37,500
UR-16 東急プラザ銀座（底地） 東京都千代田区 2019 年 1 月 10 日 7.4
(注 2)
13,200
UR-17 キュープラザ原宿 東京都渋谷区 2019 年 1 月 10 日 2.6
(注 2)
小計 198,715 39.0
TO-1 東急不動産恵比寿ビル 東京都渋谷区 2012 年 6 月 13 日 7,400 1.5
TO-2 A-PLACE恵比寿南 東京都渋谷区 2012 年 6 月 13 日 9,640 1.9
TO-3 A-PLACE代々木 東京都渋谷区 2012 年 6 月 13 日 4,070 0.8
TO-4 A-PLACE青山 東京都港区 2012 年 6 月 13 日 8,790 1.7
TO-5 ルオーゴ汐留 東京都港区 2012 年 6 月 13 日 4,540 0.9
2,338
東 TO-6 田町スクエア (底地) 東京都港区 2012 年 6 月 13 日 0.5
(注 3)
京
TO-7 A-PLACE池袋 東京都豊島区 2012 年 6 月 13 日 3,990 0.8
オ
フ A-PLACE新橋 東京都港区 2013 年 4 月 19 日 5,650 1.1
TO-8
ィ
ス TO-9 A-PLACE五反田 東京都品川区 2014 年 1 月 10 日 5,730 1.1
TO-10 A-PLACE品川 東京都港区 2014 年 1 月 10 日 3,800 0.7
TO-11 大崎ウィズタワー 東京都品川区 2014 年 6 月 24 日 10,690 2.1
71,600
TO-12 汐留ビルディング(注4) 東京都港区 2016 年 12 月 2 日 14.1
(注 2)
TO-13 A-PLACE恵比寿東 東京都渋谷区 2015 年 7 月 29 日 7,072 1.4
TO-14 A-PLACE渋谷金王 東京都渋谷区 2015 年 10 月 1 日 4,810 0.9
15
TO-15 A-PLACE五反田駅前 東京都品川区 2016 年 7 月 1 日 7,280 1.4
TO-16 A-PLACE品川東 東京都港区 2017 年 3 月 16 日 18,800 3.7
30,700
TO-18 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 2020 年 1 月 10 日（予定） 6.0
(注 2)
小計 206,900 40.6
UR・TO 小計 405,615 79.7
あまがさきキューズモール
AA-1 兵庫県尼崎市 2012 年 6 月 13 日 12,000 2.4
(底地)
AA-2 icotなかもず 大阪府堺市 2012 年 6 月 13 日 8,500 1.7
AA-4 icot溝の口 神奈川県川崎市 2012 年 6 月 13 日 2,710 0.5
AA-5 icot多摩センター 東京都多摩市 2012 年 6 月 13 日 2,840 0.5
ア
ク
テ AA-6 A-PLACE金山 愛知県名古屋市 2012 年 6 月 13 日 6,980 1.4
ィ
ビ AA-7 大阪中之島ビル (注5) 大阪府大阪市 2014 年 12 月 19 日 11,100 2.2
ア
・ AA-8 icot大森 東京都大田区 2013 年 12 月 19 日 5,790 1.1
ア
カ
ウ AA-9 マーケットスクエア相模原 神奈川県相模原市 2015 年 1 月 9 日 4,820 0.9
ン
ト AA-10 梅田ゲートタワー 大阪府大阪市 2016 年 9 月 21 日 19,000 3.7
AA-11 A-PLACE馬車道 神奈川県横浜市 2016 年 10 月 6 日 3,930 0.8
AA-12 コマーシャルモール博多 福岡県福岡市 2018 年 1 月 5 日 6,100 1.2
AA-13 EDGE心斎橋 大阪府大阪市 2019 年 1 月 10 日 19,800 3.9
小計 103,570 20.3
ポートフォリオ合計 509,185 100.0
(注1) 「投資比率」は、取得（予定）価格の合計に占める各物件の取得（予定）価格の割合を示しており、小数点第2位を四捨
五入して記載しています。
(注2)「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」、「デックス東京ビーチ」、「東急プラザ銀座（底地）」、「キュープ
ラザ原宿」、「汐留ビルディング」及び「恵比寿プライムスクエア」の取得（予定）価格は、各物件の準共有持分割合
（それぞれ75％、50％、49%、30%、60%、35%及び51%）に相当する数値を記載しています。
(注3) 「田町スクエア（底地）」の取得価格は、取得時（2012年6月13日）の土地取得価格を記載しています。
(注4) 「汐留ビルディング」の取得日は、3回目の取得日を記載しています。なお、1回目の取得日は2015年1月9日、2回目の取
得日は2015年12月16日です。また、取得価格は3回分（1回目30,300百万円、2回目20,400百万円、3回目20,900百万円）
の合計額を記載し、投資比率は合計額に基づき記載しています。
(注5) 「大阪中之島ビル」の取得日は、2回目の取得日を記載しています。なお、1回目の取得日は2013年1月25日です。また、
取得価格は2回分（1回目5,250百万円、2回目5,850百万円）の合計額を記載し、投資比率は合計額に基づき記載していま
す。
16