本⽇公表のプレスリリースに関する補⾜説明資料 2019年11月29日
「資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ」
「2020年5月期の運用状況の予想の修正及び2020年11月期の運用状況の予想について」
アクティビア・プロパティーズ投資法人
（証券コード︓3279/API）
ポートフォリオ収支改善 内部成⻑余⼒拡⼤ 広域渋⾕圏回帰
物 件 入 替 の 概 要 物 件 入 替 の 効 果
取得予定物件 譲渡予定物件
１ DPUの向上 +157円/口
(注7)
TO-18 恵比寿プライムスクエア TO-17 A-PLACE新橋駅前
（準共有持分51%）
「恵比寿プライムスクエア」が通期寄与となる2020年11月期（第18期）
では、 入替効果として+157円/口のDPU向上を⾒込む
２ 賃料ギャップ△11％ (注8) +76円/口
(注9)
入 替 テック企業の集積によりオフィス賃料の上昇傾向は継続
更に⾜元ではマーケット賃料を上回る成約事例も有り
3 広域渋⾕圏比率の上昇 33.1%
(注10)
「恵比寿」エリアの旗艦物件となる「恵比寿プライムスクエア」の取得により、
「東京オフィス」の広域渋⾕圏比率は約14％上昇
取得予定価格 (注1) 30,700百万円 譲渡予定価格 21,000百万円
（ 取得利回り (注2) ） （ 3.7％ ）
想定帳簿価格 (注6) 20,824百万円
スポンサーサポートの活用
鑑定評価額 (注1) (注3) 31,000百万円 鑑定評価額 (注3) 20,200百万円 「恵比寿プライムスクエア」を先⾏取得することで、売買効果を最⼤化
想定NOI (注1) (注4) 1,148百万円 想定NOI (注4) 635百万円 2019年 2020年
稼働期間
11月 12月 1月 2月 3月 4月
償却後利回り (注5) 3.1% 償却後利回り (注5) 2.6%
恵比寿プライムスクエア 契約 取得
A-PLACE新橋駅前 契約 譲渡
償却後利回りを引き上げ 含み損を解消
業績予想
第17期予想分配⾦ 9,880円（対第17期前回予想比+1.9％）⇒ オフィスを中⼼とした内部成⻑等と本入替による売買効果による
第18期予想分配⾦ 9,930円（対第17期前回予想比+2.4％）⇒ 着実な内部成⻑に加え、本入替効果による
売買効果によりDPUを押し上げ 巡航DPU1万円の早期達成の進展
(円)
10,000
10,000
9,930
9,880
売買効果
+87
入替効果 +157
内部成⻑等
9,700 +93 償却後NOI等 +245
固定資産税等 △87
『A-PLACE新橋駅前』
9,500
売却関連 +101
逸失利益 △481 固定資産税費用化（第20期）
を⾒据えて、修繕の前倒し等を業
『恵比寿プライムスクエア』 績予想に織り込む
〜 〜 〜 〜
新規稼働 +466
0
9,000
2020.5 2020.5 2020.11
(第17期) （第17期） （第18期）
前回予想 今回予想 新規予想
調達コスト︓0.75% 調達コスト︓0.80%
注記 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の
募集、勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。投資を⾏う際
(注1)準共有持分(51％)に相当する⾦額を記載しております は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
(注2)取得した2019年10月1日時点の不動産鑑定評価書の直接還元 本資料は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律⼜は
法におけるNOI（1,130百万円）を取得価格で除した数値を記載 東京証券取引所上場規則に基づく開示書類や運用報告書ではありませ
しております ん。
(注3)「恵比寿プライムスクエア」は2019年10月1日時点、「A-PLACE新 本資料には、アクティビア・プロパティーズ投資法⼈(以下「本投資法⼈」とい
橋駅前」は2019年5月31日時点の不動産鑑定評価書に基づき います)に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとに東急
記載しております 不動産リート・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます)
(注4)「恵比寿プライムスクエア」は現時点の想定に基づく年間の想定収⽀ が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運
を、「A-PLACE新橋駅前」は2019年5月期(第15期)の実績値に2 用会社の現時点での分析・判断・その他の⾒解に関する記載が含まれてい
を乗じた⾦額を記載しております ます。
(注5)「恵比寿プライムスクエア」は固定資産税等の費用化が開始される 本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を
2021年11月期(第20期)の想定値に2を乗じた⾦額を取得予定 保証するものではありません。また、本資産運用会社の分析・判断その他の
価格で除した数値を、「A-PLACE新橋駅前」は2019年5月期(第 事実でない⾒解については、本資産運用会社の時点の⾒解を示したものに
15期)の実績値を2で乗じた⾦額を取得価格(20,500百万円)で すぎず、異なった⾒解が存在し、または本資産運用会社が将来その⾒解を
除した数値を記載しております 変更する可能性があります。
(注6)2020年3月19日時点における想定値を記載しております 端数処理等の違いにより、同一の項目の数値が他の開示情報と一致しな
(注7)2020年11月期(第18期)における入替効果の数値を記載しており い場合があります。
ます 本資料への掲載に当たっては注意を払っていますが、誤謬等を含む可能性
(注8)事務所部分における賃料ギャップを記載しております があり、また、予告なく訂正または修正する可能性があります。
(注9)事務所部分における賃料ギャップが解消された場合に増加が⾒込ま 第三者が公表するデータ・指標等の正確性について、本投資法⼈及び本
れる1口当たり分配⾦(運用報酬等の諸費用の増加は考慮しない) 資産運用会社は一切の責任を負いかねます。
の数値を記載しております 本資料には、本投資法⼈の将来の方針等に関する記述が含まれています
(注10) 東京オフィスにおける比率(取得価格ベース)を記載しております が、これらの記述は将来の方針等を保証するものではありません。
グラフ作成上の都合により、表示されている日付が営業日と異なる場合があ
ります。
投資口・投資証券の商品性に関するリスク
投資口⼜は投資証券は、株式会社における株式⼜は株券に類似する性質（いわゆるエクイティ証券としての性質）を持ち、投資⾦額の回収や利回りの如何は本投資法⼈の業績⼜は財産の状況に影響されるものであり、譲渡によ
る換価時に投資⾦額以上の回収を図ることができるとの保証はありません。また、本投資法⼈に係る通常の清算⼜は倒産⼿続の下における清算においては、エクイティ証券として最劣後の地位となり、元本すなわち投資額の全部⼜は
一部の⽀払いが⾏われない可能性があります。投資口⼜は投資証券は、元本の保証が⾏われる商品ではなく、⾦融機関の預⾦と異なり預⾦保険等の対象になっていません。