3279 Ｒ－ＡＰＩ 2019-11-29 15:00:00
2020年5月期の運用状況の予想の修正及び2020年11月期の運用状況の予想について [pdf]
2019 年 11 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 21 番 1 号
アクティビア・プロパティーズ投資法人
代表者名 執 行 役 員 佐 藤 一 志
（コード：3279）
資産運用会社名
東急不動産リート・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 遠 又 寛 行
問合せ先 ｱｸﾃｨﾋﾞｱ運用本部
村 山 和 幸
運 用 戦 略 部 長
（TEL．03-6455-3377）
2020 年 5 月期の運用状況の予想の修正及び
2020 年 11 月期の運用状況の予想について
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年 7 月
12 日付「2019 年 5 月期 決算短信（REIT） 」で公表した 2020 年 5 月期（第 17 期 2019 年 12 月
1 日～2020 年 5 月 31 日）の運用状況の見通しについて、下記のとおり修正しましたのでお知ら
せいたします。
また、併せて 2020 年 11 月期（第 18 期 2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況の
見通しについても、下記のとおりお知らせいたします。
記
1．運用状況の予想の修正の理由
本日付「資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ」において公表した資産の取得及
び譲渡に伴い、2019 年 7 月 12 日付にて公表した 2020 年 5 月期の予想の前提に変更が生じたこ
とから、2020 年 5 月期の運用状況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて 2020 年 11 月期について、同様の前提に基づいた新たな運用状況の予想
を行うものです。
なお、2019 年 7 月 12 日付にて公表した 2019 年 11 月期の運用状況の予想については現時点に
おいて変更ありません。
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2．2020 年 5 月期（第 17 期）の運用状況の予想の修正
1 口当たり 1 口 当た り
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
分配金 利益超過分配金
百万円 百万円 百万円 百万円
円 円
前回発表予想
14,883 8,478 7,482 7,481 9,700 －
（Ａ）
今回発表予想
15,628 8,590 7,621 7,620 9,880 －
（Ｂ）
増減額
744 111 139 139 180 －
（Ｂ－Ａ）
増減率 5.0% 1.3% 1.9% 1.9% 1.9% －
(参考) 予想期末発行済投資口数 771,224 口
3．2020 年 11 月期（第 18 期）の運用状況の予想
1 口当たり 1 口 当た り
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
分配金 利益超過分配金
百万円 百万円 百万円 百万円
円 円
今回発表予想 15,822 8,667 7,659 7,658 9,930 －
(参考) 予想期末発行済投資口数 771,224 口
(注記)
1. かかる予想数値は別紙 「2020 年 5 月期（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）及び 2020 年 11 月期（2020
年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点の
ものであり、今後の不動産等の取得又は譲渡、不動産市場等の推移、今後の更なる新投資口の発行、本投
資法人を取り巻くその他の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及
び 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありま
せん。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、％は小数点第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
以 上
*本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.activia-reit.co.jp/
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【別紙】
2020 年 5 月期（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）及び
2020 年 11 月期（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
• 第 17 期（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）（183 日）
計算期間
• 第 18 期（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）（183 日）
• 運用状況の予想にあたっては、 本投資法人が本日現在保有する 44 物件 （以
下「現保有資産」といいます。 ）に、2020 月 1 月 10 日取得予定の恵比寿
プライムスクエア（51％準共有持分取得） （以下「取得予定資産」といい
ます。 ）及び 2020 年 3 月 19 日譲渡予定の A-PLACE 新橋駅前（以下「譲渡
運用資産
予定資産」 ）の譲渡を含めた 44 物件の不動産信託受益権につき、2020 年
11 月期（第 18 期）末までに、上記以外の運用資産の異動（新規物件の取
得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。
• 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
• 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契
約、市場動向等を勘案し算出しており、取得予定資産の賃貸事業収益につ
いては、 本日現在における取得予定日以降の賃貸借契約条件等の見込みを
もとに算出しています。
営業収益 • 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
• 譲渡予定資産の譲渡に伴い、売却益として、2020 年 5 月期（第 17 期）に
158 百万円の計上を見込んでいます。実際には、売買の成否、譲渡価格、
譲渡日その他の条件により変動する可能性があります。
• 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用は、現
保有資産については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映し
て算出しています。また、取得予定資産については、前所有者より提供を
受けた情報をベースに、費用の変動要素等を反映して算出しています。
• 一般的に、 取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者
と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額
は取得原価に算入されるため取得期は費用計上されません。なお、取得予
定資産について取得価額に算入する固定資産税、都市計画税等の総額は
135 百万円と想定しています。また、現保有資産における固定資産税及び
都市計画税等については、 2020 年 5 月期（第 17 期） 1,099 百万円、
に 2020
年 11 月期（第 18 期）に 1,270 百万円の費用計上を見込んでいます。な
お、取得予定資産における 2021 年度の固定資産税及び都市計画税等は
営業費用 2021 年 11 月期（第 20 期）から費用計上される見込みです。
• 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各
営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。 しかしなが
ら、 予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する
可能性があること、 一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び
定期的に発生する金額ではないこと等から、 各営業期間の修繕費が予想金
額と大きく異なる結果となる可能性があります。
• 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、
2020 年 5 月期（第 17 期）に 1,334 百万円、2020 年 11 月期（第 18 期）に
1,334 百万円を想定しています。
• 譲渡予定資産について、フリーレント期間中に計上した営業未収入金 234
百万円をその他賃貸事業費用として振り替え、 費用として計上される見込
みです。
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• 支払利息その他借入関連費用として、2020 年 5 月期（第 17 期）に 968 百
営業外費用
万円、2020 年 11 月期（第 18 期）に 1,007 百万を見込んでいます。
• 本投資法人は、本日現在、234,350 百万円（借入金 211,350 百万円、投資
法人債 23,000 百万円）の有利子負債残高がありますが、取得予定資産取
得のために 2020 年 1 月 10 日に 31,000 百万円の借入れを行い、2020 年 3
月 19 日に譲渡予定資産にかかる譲渡代金により 21,000 百万円の返済を
行い、有利子負債残高が 244,350 百万円となることを前提としています。
• 2020 年 5 月期（第 17 期）及び 2020 年 11 月期（第 18 期）末までに返済
期限が到来する有利子負債（第 17 期：短期借入金 26,000 百万円、長期借
有利子負債 入金 7,300 百万円、 投資法人債 6,000 百万円、 18 期：短期借入金 4,000
第
百万円）については、第 17 期に返済期限が到来する短期借入金のうち
21,000 百万円を 2020 年 3 月 19 日（第 17 期）に返済し、残りはすべて借
換えを行うことを前提としています。
• 2020 年 5 月期末及び 2020 年 11 月期末の LTV はともに 46.6％となる見込
みです。
• LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
• 2020 年 11 月期（第 18 期）末までに新投資口の追加発行がないことを前
提としており、2020 年 5 月期（第 17 期）及び 2020 年 11 月期（第 18 期）
投資口
の 1 口当たり分配金は、 本日現在の発行済口数 771,224 口により算出して
います。
• 分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
方針を前提として算出しています。
• 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
1 口当たり分配金 繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性
があります。
• 金利スワップ取引により発生する純資産控除項目である繰延ヘッジ損失
については、変動が生じないことを前提として算出しています。
• 上記のとおり、 純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が生じないこ
とを前提としているため、2020 年 5 月期（第 17 期）及び 2020 年 11 月期
1 口当たり （第 18 期）については、利益超過分配（一時差異等調整引当額）を行う
利益超過分配金 予定はありません。
• 利益超過分配金のうち、 税法上の出資等減少分配に該当するものについて
は、現時点では行う予定はありません。
• 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想
数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこと
を前提としています。
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