目黒東急ビル、キュープラザ新宿三丁目、 目黒東急ビル
（取得予定資産）
A-PLACE渋谷南平台、A-PLACE田町イースト（取得予定資産）
アクティビア・プロパティーズ投資法人 （証券コード：3279/API）
本日付け公表の以下のプレスリリースに関する補足説明資料
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「資産の取得及び貸借に関するお知らせ（目黒東急ビル等3物件）」 2021年8月24日
ディスクレーマー
本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2021年8月24日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「資産の取得及び貸借に関するお知らせ（目黒東急ビル等
3物件）」に記載の情報並びにこれらに付随する情報を追加した上で、とりまとめたものです。
本資料は、アクティビア・プロパティーズ投資法人(以下「本投資法人」といいます)の投資口(以下「本投資口」といいます)の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成さ
れたものではありません。投資を行う際は、必ず新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分(作成された場合)をご覧いただき、投資家ご自身のご判断と責任で投資なさ
るようお願い致します。
本投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります。
本投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告で
はありません。
本投資法人及びその資産の運用を受託する東急不動産リート・マネジメント株式会社(以下「本資産運用会社」といいます)は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、
本投資法人又は本資産運用会社が作成した情報であるか又は第三者から受領した情報であるかを問わず、その情報の正確性、妥当性及び完全性を保証するものではありません。
本資料に記載された情報のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資料作成日(但し、本資料中に特段の記載がある場合は当該日)において入手可能な情報に基づき本投資法人又は
本資産運用会社がその判断において仮定した又は前提とした将来の予想に関する記述です。かかる仮定及び前提が正しいとの保証はありません。将来の予想に関する記述は、本資料作成日
における本投資法人の投資方針、適用法令、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将
来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知又は未知のリスク及び不確実性その他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと大
幅に異なる可能性があります。本資料における将来の業績や見通し等に関する記述は、将来の業績や見通し等を保証するものではありません。
本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をもとに本資産運用会社が作成した図表・データ等が
含まれており、これらに関する本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについては異なった見解が存在し、また、本投資法人及び本資産運用
会社が将来その見解を変更する可能性があります。
本資料の内容は、予告なしに変更又は廃止される場合があります。本投資法人及び本資産運用会社は、本資料の内容(将来の予想に関する記述を含みます)を更新又は公表する義務を負いませ
ん。
本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製・転用などを行うことを禁止します。
各頁に記載のある注記については、本資料24頁から31頁までをご参照ください。
本資料は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販
売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の
発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の
公募は行われません。
不動産投資信託証券発行者 アクティビア・プロパティーズ投資法人（証券コード：3279）
資産運用会社 東急不動産リート・マネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2370号、加入協会 一般社団法人投資信託協会）
緑化が施された憩いの中庭（A-PLACE品川東）
投資主価値向上に向けた取組みの継続 3
戦略的な資産入替、資産運用報酬体系の改定、スポンサーによる投資口追加取得、ESGへの取組み、本募集等、
環境に応じた投資主価値向上に向けたプロアクティブな取組みを継続的に実施
2019/11/29公表 取得 売却 2021/5/21公表 取得予定 売却予定
取得時 取得時
想定利回り 想定利回り
資産 (償却後)
入替
(償却後)
入替
3.1% 3.6%
入替 売却時 売却時
想定利回り 想定利回り
(償却後) (償却後)
2.6% 1.7%
2019/4/1 2019/7/9, 11/18 2020/10/21 2021/4/1 2021/6/30
ESG サステナビリティ方針制定 グリーンボンド発行
グリーンボンド発行 サステナビリティ推進部新設 サステナビリティレポート発行
ESGの取組みを一層強化 ESGへの取組み強化及び投資家層拡大
2019/8/9 2020/7/6
その他の
資産運用報酬体系の改定 投資口価格下落局面における
取組み 投資主価値最大化へのインセンティブ強化 スポンサーによる投資口追加取得完了を公表(9.5%⇒10.5%)
(投資口価格：円)
600,000 前回公募増資
(2018/11/30公表)
500,000
400,000
300,000
～
～ 第1回 第2回 第3回 第4回
緊急事態 緊急事態 緊急事態 緊急事態
200,000
0 宣言 宣言 宣言 宣言
2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期 2021年11月期
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) （第20期）
※各ページに記載の用語の定義等については、24ページ以降の注記をご参照ください。
1口当たり分配金及び1口当たりNAVの推移 4
前回公募増資以降、本投資法人は1口当たり分配金の向上に取組み、新型コロナウイルスの影響を受け一時減少したものの、
以降は分配金水準を維持し、2018年11月期（第14期）比で1口当たりNAV及び含み益の拡大を実現
本募集等に伴う資産取得及び資産入替を通じて、引き続き継続的な投資主価値向上を目指す
1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移
(円) (円)
10,500 600,000
1口当たり分配金(物件売却効果相当額除く) 物件売却効果相当額 1口当たり純資産 1口当たり含み益
500,000
10,000 458,775 460,378 462,945 455,748 458,209
356 451,012
437,302
380
分配金成長を
引き続き目指す 400,000
9,500
125
300,000
9,000 新型コロナウイルス影響
9,781
9,637 200,000
9,584 9,547
9,383 9,401
8,500
100,000
～
～
0
8,000 0
2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期 2018年11月期末 2019年5月期末 2019年11月期末 2020年5月期末 2020年11月期末 2021年5月期末 本取組み後
(第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第14期末) (第15期末) (第16期末) (第17期末) (第18期末) (第19期末)
目黒東急ビル
オファリング・ハイライト 6
1 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
成長期待の高い重点投資エリアで3物件の取得
（目黒東急ビル、A-PLACE渋谷南平台、A-PLACE田町イースト）
繁華性の高い新宿エリアのプライム立地に所在する安定収益物件の取得（キュープラザ新宿三丁目）
2 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
オフィス：物件、区画ごとの賃料ギャップを活用した、成長と高稼働の追求
商業：複数の大型テナントとの契約改定による安定的な収益の確保
物件の立地優位性とスポンサーグループの運営力に基づく、テナントニーズに対応した物件価値最大化
3 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
スポンサーグループの開発・保有物件を活用した外部成長
ESG戦略とLTVコントロール、取得余力確保による持続的成長の基盤構築
1. 収益基盤の安定及び拡大のための
戦略的な資産入替と物件取得
目黒東急ビル
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
取得予定資産の概要 ～投資主価値に資する立地とクオリティにこだわった取得～ 8
アフターコロナを見据え成長期待の高い重点投資エリアに所在する3物件
スポンサーによるリニューアルとリーシングにより安定性を確保したプライム立地物件
取得予定物件 取得予定価格合計 鑑定評価額合計 平均取得利回り 稼働率
4 物件 503 億円 520 億円 3.6 % 99.7%
TO-20 重点投資エリア TO-21 プライム立地 TO-22 重点投資エリア TO-19 重点投資エリア
スポンサールート スポンサールート スポンサールート スポンサールート
キュープラザ A-PLACE A-PLACE
目黒東急ビル
新宿三丁目 渋谷南平台 田町イースト
用途 オフィス
取得先 スポンサー
所在地 東京都品川区 東京都新宿区 東京都渋谷区 東京都港区
取得予定価格 16,300百万円 18,400百万円 8,800百万円 6,800百万円
鑑定評価額 16,700百万円 19,200百万円 9,020百万円 7,130百万円
取得利回り 3.5% 3.7% 3.4% 3.9%
竣工年月 2002年12月 1992年9月 1989年7月 2003年4月
延床面積 8,813㎡ 6,316㎡ 6,133㎡ 6,065㎡
稼働率 100.0% 100.0% 100.0% 98.8%
取得予定日 2021年9月10日 2021年10月29日
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
目黒東急ビル ～環境と利便性に優れるオフィス～ 9
TO-20 目黒東急ビル 重点投資エリア スポンサールート
1 緑豊かなロケーション 本物件からの眺望
閑静な住宅街に隣接し、住環境を重視す
る外資系企業に人気のエリアで国内外の
幅広い需要が期待される
「目黒」駅より徒歩4分かつ、物件正面に
自然公園を擁し、エリアの中でも優位性の
ある立地
2 賃料アップサイド
リニューアルを実施し、競争力を強化 リニューアルによる物件競争力の強化
現行賃料はマーケット賃料以下の水準
3 アクセス性
「目黒」駅はJR山手線をはじめ4路線利用
可能なターミナル駅であるとともに、横浜方
面からも直接アクセス可能な交通利便性の
高い立地
賃料ギャップによる内部成長余地 近隣エリアにおける外国企業の集積状況
複数路線利用可能な交通利便性 （社数/㎢）
20 17.9
本物件の賃料ギャップ
16
▲13.4% 12
8.0
所在地 東京都品川区上大崎 8
5.0
最寄駅 JR山手線「目黒」駅徒歩4分他
4
取得予定価格 16,300百万円 平均賃貸借契約残存年数
鑑定評価額 16,700百万円 0
対鑑定評価額 97.6%
取得利回り 3.5%
2.0年 本物件近隣エリア 品川区平均 東京23区平均
(出所)外国企業数については国税庁「法人番号公表サイト」（2021年7月4日時点）、
各エリア及び各区の面積については「平成27年国勢調査 東京都区市町村町丁別
100%
稼働率 報告」（平成30年4月27日に一部訂正）に基づき本資産運用会社作成
（2021年5月31日時点）
PM/ML 東急不動産（株）
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
キュープラザ新宿三丁目 ～プライム立地の可能性を追求したオフィスと商業施設の融合～ 10
TO-21 キュープラザ新宿三丁目 プライム立地 スポンサールート
1 プライム立地 テナント構成
百貨店日本一の売上を誇る「伊勢丹新宿 時代の変化に応じた 時代の変化を捉えた
店」の向かいに所在するプライム立地 テナント構成 柔軟な用途変更
「新宿三丁目」駅直結かつ「新宿」駅まで 8F
地下通路で接続する高い利便性 プライム立地の シェアオフィス
7F (1992年) 特性を活かした
スポーツ用品物販を Business-Airport
2 フレキシビリティ 6F 中心とした商業施設として
オフィス用途への変更
新宿三丁目
5F 開業
プライム立地を活かし、オフィスと商業施設
の融合を実現 4F +
スポンサーが運営するシェアオフィスを核に 3F (2005年) クリニック
ブランドリユース品
時代の変化への対応力を示すテナント構成 2F 収益安定的な クリニック
専門のデパートへ 商業テナント誘致による
1F
3 安定性 B1F
安定性の確保 ドラッグストア
長期定借契約、スポンサーサポートにより リニューアル前 リニューアル後
リノベーション前 物件運営の安定性を確保
長期契約による高い安定性 シェアオフィス市場は着実に拡大
(万坪)
(件)
累計拠点数(件)(左軸) 予定を
スポンサーが 700 含む 18
2020年に商業ビルを 「新宿三丁目」駅直結の利便性 累計面積(万坪)(右軸)
16
600
リニューアル 平均賃貸借契約残存年数 14
500
9.5年
12
400 10
300 8
所在地 東京都新宿区新宿 6
200
東京メトロ丸ノ内線他「新宿三丁目」 4
最寄駅 駅徒歩1分（直結）、JR山手線他 100
定借比率 2
「新宿」駅徒歩6分
取得予定価格 18,400百万円 0 0
63.5%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
～2010年
2021年～
鑑定評価額 19,200百万円
対鑑定評価額 95.8%
取得利回り 3.7%
100% ※普通借部分にあたる (出所)株式会社ザイマックス不動産総合研究所「フレキシブルオフィス市場調査
稼働率
（2021年5月31日時点） 36.5%はスポンサーとの契約 2021」（2021年2月）に基づき本資産運用会社作成
PM/ML 東急不動産SCマネジメント（株）
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
A-PLACE渋谷南平台 ～「広域渋谷圏」のテナントの成長を支えるオフィス～ 11
TO-22 A-PLACE渋谷南平台 重点投資エリア スポンサールート
1 「広域渋谷圏」 スタートアップ・IT企業の多い渋谷区
都心5区のスタートアップ企業数 東京都全体における
規模・スペック・エリアの面でスタートアップ （件） 情報通信業 事業所数割合
企業のファーストステップ用に適した物件
2,000 港区 15.3%
成長力の高いテナントが渋谷に集まること 1,651 1,586
の相乗効果を期待 その他
1,500 43.0% 渋谷区
2 エリアポテンシャル 1,106 13.2%
1,000 758
スポンサーグループの総力をあげた再開発に 662
よるエリアポテンシャルの向上
500 千代田区
渋谷駅改良工事に伴うJR線新改札設置
13.2%
による利便性向上 新宿区
0 中央区
6.9% 8.3%
3 フロアプランの柔軟性 渋谷区 港区 千代田区 中央区 新宿区
(出所)渋谷区「渋谷区産業・観光ビジョン」（2020年9月）に基づき (出所)経済産業省 「2019年経済センサス」に基づき
本資産運用会社作成 本資産運用会社作成
最小35坪から分割可能で入居テナントの
成長に合わせたニーズに対応可能
賃料増額事例
2011年入居のIT系テナントが、
再開発が進む渋谷エリア 会社の成長に伴い増床を3度実施
約109坪
し、賃貸面積は4.2倍（354坪）
に拡大 （35坪から分割可能）
所在地 東京都渋谷区南平台町 増床による収入増加に加え、継
最寄駅 JR山手線他「渋谷」駅徒歩7分他 続的な賃料増額により、当該テ
取得予定価格 8,800百万円 ナントの賃料総額は当初入居の
鑑定評価額 9,020百万円 2011年比5.8倍に増加
対鑑定評価額 97.6%
約85坪
取得利回り 3.4% 当該テナントのマネジメントは
100%
稼働率
（2021年5月31日時点）
社内外のコミュニケーションを
PM/ML （株）東急コミュニティー 重視し、コロナ禍においても2度
の増床を実施
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
A-PLACE田町イースト ～安定性と成長性を兼ね備えた「駅前立地」オフィス～ 12
TO-19 A-PLACE田町イースト 重点投資エリア スポンサールート
本資産入替の概要（2021年10月29日実施予定）
1 都市の成長ポテンシャル
TO-19 A-PLACE田町イースト UR-2 東急プラザ赤坂
「田町」駅前の再開発に伴い、田町エリアの （準共有持分50%）
ポテンシャル向上が期待される
今後も、スポンサーが参画するプロジェクトを
含む複数の再開発が予定 入 替
2 アクセス至便な好ロケーション
JR山手線・京浜東北線「田町」駅、都営浅
草線・三田線「三田」駅の4路線利用可能な 償却後NOI 244百万円 償却後NOI 193百万円
駅前立地
「田町」駅東口正面の大通り角地に面し、 取得時想定利回り 売却時想定利回り
（償却後） 3.6% （償却後） 1.7%
駅からの動線・視認性に優れる
3 上層階に住宅を併設 築年数 18.2年 築年数 51.8年
8階から10階に安定稼働が見込まれる住宅 区画数 25区画 区画数 103区画
18戸を併設 （うち住宅18区画）
オフィス・住宅ともに直近成約賃料は
既存賃料を上回る水準
償却後NOI、利回りの向上
再開発が進む田町エリア
本資産入替の効果
新型コロナウイルスの感染拡大により大きな影響を受けた
ポートフォリオ ホテルを核とする商業施設を売却し、
の強化 重点投資エリアに所在する安定した東京オフィスを取得
所在地 東京都港区芝浦
JR山手線他「田町」駅徒歩2分
最寄駅
都営浅草線他「三田」駅徒歩5分 物件循環型モデル スポンサーサポートを活用した機動的な物件入替を実現し、
取得予定価格 6,800百万円 の推進 「物件循環型モデル」を推進
鑑定評価額 7,130百万円
対鑑定評価額 95.4%
外部成長機会の 東急プラザ赤坂はスポンサーにて建替も検討。本売却時に、
取得利回り 3.9%
確保 本物件を建替えた場合の新建物の優先交渉権を取得
98.8%
稼働率
（2021年5月31日時点）
PM/ML （株）東急コミュニティー
1. 収益基盤の安定及び拡大のための戦略的な資産入替と物件取得
本取組み前後でのポートフォリオ指標の変化 13
本募集等に伴う取得予定資産の取得及び東急プラザ赤坂の譲渡により、ポートフォリオの収益基盤の安定と拡大に寄与
2021年5月期末
取得予定資産 譲渡予定資産 本取組み後
（第19期末）
物件数 44物件 4物件 1物件 47物件
取得(予定)価格(合計) 509,185百万円 50,300百万円 11,450百万円 548,035百万円
鑑定評価額(合計) 600,927百万円 52,050百万円 10,800百万円 642,177百万円
含み益(損) 95,903百万円 1,750百万円 ▲770百万円 98,423百万円
(平均)NOI利回り / 償却後NOI利回り 4.2% / 3.7% 3.6% / 3.5% 2.4% / 1.7% 4.2% / 3.7%
(平均)賃貸借契約残存年数 5.8年 4.9年 0.7年 5.9年
重点投資対象資産比率 79.7% 100.0% 100.0% 81.1%
稼働率 98.1% 99.7% 96.8% 98.2%
総資産LTV / 鑑定LTV 46.5% / 39.3% 45.9% / 39.1%
カテゴリーの状況(本取組み後) エリア別の状況(本取組み後) 築年数の状況(本取組み後)
その他国内主要都市
1.9%
重点投資対象資産
都市型商業施設
AA 及び東京オフィス ～10年
18.9% UR 81.1% 三大都市圏 16.8%
20年～
34.2% 25.5%
都心6区 41.0%
70.8%
その他23区 10～20年
TO 1.8% 42.2%
46.9%
2. 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
キュープラザ新宿三丁目
2. 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
本投資法人の立地とクオリティに優れたポートフォリオ 15
東京オフィス及び都市型商業施設を重点投資対象とする複合型リート
中長期的な競争力が高く、資産価値の高い物件を選別
重点投資対象
底堅い需要が見込める都心6区に集中 日本有数の繁華性の高い商業エリア
×
の中心地に所在
広域渋谷圏 品川・五反田 表参道・原宿 銀座 心斎橋 神戸
渋谷、恵比寿、青山 品川、五反田、大崎
ポートフォリオの状況
都心6区比率 賃料改定時 増額率 大都市比率 商業テナント定借比率
98.4％ +12.0％ 100.0％ 91.7％
（本取組み後） （2021年5月期）
テナント入替時 増額率 駅徒歩5分以内比率
+15.8％ 97.5％
（2021年5月期）
（いずれも2021年5月期末時点）
2. 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
既存ポートフォリオの運営状況（オフィス） 16
好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性を活用し、コロナ禍においても市場賃料を上回る改定を実現
賃料ギャップを活用したメリハリのあるテナント交渉の継続により、ダウンサイドリスクの抑制を図る
1. 賃料発生稼働率の推移（月次） 3. オフィス区画の賃料ギャップ（2021年5月期末時点、取得済資産のみ）
• 2021年5月をボトムに稼働率は回復基調 • 賃料ギャップ、区画ごとの状況を考慮し、「攻め」と「守り」のメリハリをつけたテナント交渉を行う
賃料発生稼働率
100%
（百万円）
コロナの影響による ■■ 賃料ギャップを有する区画
600
98% 稼働率の落ち込み ■■ 市場賃料を上回る区画
500
96%
400
94%
300
92%
2019年
2019年 2020年
2020年 2020年
2020年 2020年
2020年 2020年
2020年 2021年
2021年 2021年
2021年
12月末 3月末 6月末 9月末 12月末 3月末 6月末 200
12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月
2. 成約ギャップの推移（オフィス区画対象） 100
• オフィス区画は継続して市場賃料を上回る水準で入替を実現
0
（%） 成約ギャップ 全体 広域渋谷圏 品川・五反田エリア 大阪エリア その他
12 10.6
9.0 9.1 新型コロナウイルスの (100)
10
感染拡大期
8 (200)
6 4.1
4 賃料ギャップを有する区画 市場賃料を上回る区画
1.2
2
0
賃料増額に積極的に取組み、 区画ごとの状況を考慮し、
2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期
収益の拡大を図る 稼働維持を図る
（第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期）
（※成約ギャップは成約賃料と市場賃料の乖離率）
2. 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
商業施設の運営状況とリーシング戦略 17
商業施設においては、大型テナントとの契約改定は一巡。大型テナントとの契約満了は2025年5月期まで限定的な件数に留まる
内部成長を実現させつつ、契約期間延長を達成し、ポートフォリオの安定性向上に寄与
1. 商業テナントの契約満了時期の分布 2. 契約改定を踏まえた効果
• 2021年11月期に契約満了予定であった大型区画で契約締結を実現 • 大型区画での契約が一巡したことにより、ポートフォリオの安定性向上に寄与
• 好立地を背景とした賃料増額改定による内部成長も実現
(2021年7月末日時点) 1 複数の大型テナントとの契約改定完了
17,668坪 ■ 契約締結済み UR-1 UR-5 UR-8
第20期・第21期 東急プラザ表参道原宿 京都烏丸パーキングビル A-FLAG札幌
■ 未成約
契約締結済み
17,543坪
2025年11月期以降に
期限到来
33,849坪 総賃貸面積
68,510坪
2025年5月期までに
期限到来
17,118坪
2 契約期間長期化による安定性向上と収益の拡大
都市型商業施設の賃料増額率、
都市型商業施設の平均賃貸借契約残存年数 平均賃貸借契約期間
(2021年7月末日時点契約締結分)
6,290坪
5.2年 賃料増額率
4.1年
3,983坪 3.8年 +3.9%
3.4年
2,399坪
1,858坪 2.9年 平均賃貸借契約期間
1,021坪 972坪
469坪
6.0年
2021年11月期 2022年5月期 2022年11月期 2023年5月期 2023年11月期 2024年5月期 2024年11月期 2025年5月期 2019年11月期末 2020年5月期末 2020年11月期末 2021年5月期末 2021年7月末日
(第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) （第26期） （第27期） （第16期末） （第17期末） （第18期末） （第19期末） 契約締結反映
（※2021年11月期（第20期）及び2022年5月期（第21期）における契約締結済み部分の契約満了時期の分布を含まない）
2. 好立地・ハイクオリティ物件の競争優位性
立地優位性を活用した柔軟な運用による物件価値最大化 18
立地優位性の高い物件は、多様なテナントニーズに対応可能
優良立地の保有物件、スポンサーグループ、本資産運用会社の三位一体の運営で柔軟な運用を行う
1. 立地優位性によるテナントニーズへの対応 3. 立地優位性を背景とした取組み事例
都市型商業施設でのオフィスリーシング
立地優位性の高い物件 UR-12 A-FLAG美術館通り
2 事務所/
F ショールーム
旧テナント アパ アパ
1 （アパレル） レル 外資系 レル
F カーディーラー
地
下 ジャズクラブ ジャズクラブ
オフィス、店舗、シェアオフィス等
様々なテナントニーズへ対応可能 駅前・プライム立地オフィスでの商業リーシング
TO-15 A-PLACE五反田駅前
2. 三位一体の運営で柔軟な運用を推進 3
F 事務所(IT系)
2 旧テナント
事務所(館内移転)
F （事務所・店舗）
1
アパレル
優良立地の F
保有物件
いずれのアセットタイプでも需要が シェアオフィス入居事例
見込まれる駅至近物件を多数保有
キュープラザ新宿三丁目
TO-21
（取得予定資産）
スポンサー
本資産運用会社の
グループの
マネジメント力
リーシング力 TO-15 A-PLACE五反田駅前 TO-10 A-PLACE品川
オフィス・商業運用チームの 開発・運用を通じて機動的なリーシング
連携により全体収益最大化を目指す と強固なテナントリレーションを構築
3. 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
A-PLACE渋谷南平台
3. 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
投資主価値向上に向けたプロアクティブな施策 20
2018年11月の公募増資以降も、プロアクティブな施策を通じて着実な成長を実現
今後も環境変化に応じた適時適切な打ち手を講じることにより、継続的な投資主価値向上を目指す
「資金循環型モデル」と、「物件循環型モデル」を通じた、継続的な外部成長の実現
スポンサー スポンサーサポートによる取得物件
- 好立地・ハイクオリティ物件の継続的な取得機会の確保
サポート 取得予定資産 本取組み後（IPO除く）
- ディベロッパー機能を活用した「物件循環型モデル」による
将来の外部成長機会の確保 503億円 3,096億円
継続的な投資主価値向上を支える財務戦略
平均金利 総資産LTV
財務戦略 - 金利コストの低減と長期安定的な財務基盤
- 財務安定性を意識したLTVコントロール 0.54% 45.9%
※2021年5月期末 ※本取組み後
「お客様に選ばれ続ける不動産」であるためのESGへの取組み
サステナビリティ情報開示の 投資主価値最大化への 投資主価値向上につながる
インセンティブを強化する 資金調達手法の多様化も企図した
ESG 拡充を企図した
環境認証取得物件
サステナビリティ DPU及びNOIに連動した 複数回の
レポートの発行 資産運用報酬見直し グリーンボンドの発行 延床面積割合 66% / 28物件
3. 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
スポンサーグループの保有物件と開発案件 21
広域渋谷圏を含む都心4区中心に1,600千㎡超のオフィス・商業施設を保有
広域渋谷圏を中心に、大規模再開発が進行中
1. スポンサーグループの保有物件（オフィス・商業施設） 3. 主なスポンサーグループ保有物件（オフィス・商業施設）
その他 延床面積
エリア 棟数 主な保有ビル
12% （千㎡）
渋谷道玄坂東急ビル 13
都
渋谷区 20棟 渋谷ソラスタ 44
心
渋谷フクラス 53
4
商業施設 オフィス 区
浜松町スクエア 24
港区 15棟 品川東急ビル 21
846千㎡ 772千㎡
88 東京ポートシティ竹芝 162
三番町東急ビル 12
％ 千代田区 6棟
霞が関東急ビル 19
日本橋丸善東急ビル 17
中央区 5棟
日本橋フロント 29
2. スポンサーグループの主な開発案件 延床面積
エリア 棟数 主な保有商業施設
（千㎡）
東急プラザ蒲田 28
渋谷BEAM 7
ノースポートモール 141
首都圏 24棟
東急プラザ戸塚 12
キュープラザ池袋 17
東急プラザ渋谷 53
東京ポートシティ竹芝 (仮称)九段南一丁目 渋谷駅桜丘口地区 みのおキューズモール 30
2020年5月竣工 プロジェクト 再開発計画 関西圏 あべのキューズモール 123
港区 オフィス/商業/住宅 2022年7月竣工予定 2024年3月期開業予定 ・地方
7棟
延床面積：201千㎡ 千代田区 オフィス/商業 渋谷区 オフィス/商業/住宅 もりのみやキューズモール
25
BASE
延床面積：68千㎡ 延床面積：255千㎡
3. 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
堅実な財務運営 ～強固な財務基盤とバランスの取れたマチュリティラダー～ 22
1. 主要財務指標
総資産LTV 鑑定LTV 平均金利 固定金利比率
45.9% 39.1% 0.54% 92.6%
（本取組み後） （本取組み後） （2021年5月期末） （2021年5月期末）
取得余力 格付(JCR) 平均残存年数 長期比率
459億円 AA
4.2年 100.0%
(安定的)
※LTV50％迄 ※日銀買入対象
（本取組み後） （2021年5月期末） （2021年5月期末） （2021年5月期末）
2. マチュリティラダー（2021年7月末日時点）
リファイナンスを意識した返済期限の分散化を実施、機動的な資金需要に対応するため210億円のコミットメントラインを設定
（億円）
200 新規
借換え 銀行等借入 投資法人債 2021年7月12日借換 コミットメントライン
+ 極度借入枠
10 210億円 120億円
160
50 20
20
120 10
45
175 171
80 153 154
138 141 145 140 135 141
120 120 125 40 120
110
96
40
67 60
42
10 13 10
0
21.11期 22.5期 22.11期 23.5期 23.11期 24.5期 24.11期 25.5期 25.11期 26.5期 26.11期 27.5期 27.11期 28.5期 28.11期 29.5期 29.11期 30.5期 30.11期 ・・・ 32.5期 ・・・ 36.5期 ・・・ 38.5期
3. 環境に応じたプロアクティブな投資主価値向上施策の実施
ESGの取組み 23
2021年6月には本投資法人初となるサステナビリティレポートを発行、本投資法人のウェブサイト上のサステナビリティ関連情報も拡充
ESG関連の体制・取組み強化と適切な情報開示を行い、ステークホルダーとの対話を通じて更なるESGの推進を図り、
投資主価値の向上を目指す
1. サステナビリティ推進会議 ３. 資産運用報酬の見直し
本資産運用会社では、サステナビリティ推進会議を定期的に開催、サステナビリティ 本投資法人は2020年5月期より総資産額に連動した料率(運用報酬Ⅰ)を引き下
に関連する情報を共有し、課題への取組みについて検討・推進 げ、DPU 及びNOI に連動した料率(運用報酬Ⅱ)を引き上げることにより、投資主価
値最大化へのインセンティブを強化
議長 ：代表取締役社長
推進会議 常任メンバー ：アクティビア運用本部長、コンフォリア運用本部長、ブローディア運用本部長、 運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ
メンバー 経営管理本部長、環境技術部長、コンプライアンス部長、サステナビリティ推進部長 （総資産額基準） （DPU及びNOI基準）
事務局 ：サステナビリティ推進部
＜変更前＞ ＜変更後＞
＜変更前＞ ＜変更後＞
開催頻度 原則四半期に１回
１口当たり分配金 １口当たり分配金
前期末 前期末
× ×
総資産額 総資産額
•サステナビリティ方針の改廃 NOI NOI
× ×
主な •マテリアリティの制定、改廃 × ×
0.3％ 0.25％
検討事項 •本資産運用会社及び本投資法人に共通して関連する事項等 0.00020％ 0.00021％
(上限0.4％) (上限0.3％)
•年度活動計画、進捗状況報告 (上限0.00020％) (上限0.00021％)
（注）運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額の上限は当期末総資産額×0.5％
2. グリーンボンドの発行 4. 外部・環境認証評価（2021年5月期末時点）
外部環境に応じた資金調達手法の多様化及びサステナビリティへの取組みの更なる推進
グリーンボンドの発行状況 グリーン適格資産 GRESBリアルエステイト評価 環境認証取得物件
発行額 合計 （2021年5月期末時点）
利率 発行日 償還期限
（百万円） 5,050億円
5,000 0.220%
2019年
7月9日
2024年
7月9日 認証取得物件数 28物件
2019年 2029年
4,000 0.530%
66%
11月18日 11月16日 <総合スコア評価> ＜開示評価＞
グリーン適格
負債額 3年連続の 3年連続の 延床面積割合
グリーン適格
2020年 2030年 LTV 1,409億円 最上位5 Stars 最上位Aランク
4,500 0.510% 資産額
10月21日 10月21日 46.5%
3,033億円
合計
- - -
13,500
ポートフォリオ
帳簿価額
Appendix
注記（1/8） 24
3ページ
(*)「スポンサー」は、アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）がその資産運用を委託する東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に対して100％出資を行う、本
投資法人のスポンサーである東急不動産株式会社をいいます。以下同じです。
(*)「本募集等」は、本資料作成日と同日付で発行決議した国内一般募集及び海外募集並びに本件第三者割当による新投資口発行をいいます。以下同じです。本件第三者割当とは、本資料作成日と同日付で発行決議した野村
證券株式会社を割当先とする新投資口発行をいいます。以下同じです。
(*)「取得時想定利回り（償却後）」は、「恵比寿プライムスクエア」については固定資産税等の費用化が開始される2021年11月期（第20期）の想定NOIから想定減価償却費を除いたものに2を乗じた金額を取得価格で除した数
値を、「A-PLACE田町イースト」については2022年5月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定NOI合計から想定減価償却費合計を除いたものを、取得予定価格で除した数値を記載しています。なお、「想定
NOI」は、各資産入替公表時点で一定の条件の下に本資産運用会社が算定したNOI（不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した数値。以下同じです。）を記載しています。また、「A-PLACE田町イースト」の
「想定NOI合計」は、2022年5月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定NOIの合計を用いています。「想定減価償却費」は、本投資法人が算出する想定減価償却費を使用しており、エンジニアリングレポート等
の各種情報を考慮した上で、耐用年数に応じた定額法により算出しています。「A-PLACE田町イースト」の「想定減価償却費合計」は、2022年5月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定減価償却費の合計を
用いています。以下同じです。
(*)「売却時想定利回り（償却後）」は、「A-PLACE新橋駅前」については2019年5月期（第15期）における実績NOIから減価償却費を除いたものに2を乗じた金額を取得価格で除した数値を、「東急プラザ赤坂」については保有を
継続したと仮定した場合の2021年10月29日時点における2022年5月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定NOI合計（以下、「譲渡予定資産の想定NOI合計」ということがあります。）から想定減価償却費
合計を除いたものを取得価格で除した数値を記載しています。以下同じです。
なお、本注における「A-PLACE新橋駅前」の「実績NOI」は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除して算出しています。また、「東急プラザ赤坂」の「想定NOI合計」は、当該物件につき2021年5月21日に本投資
法人と株式会社東急ホテルズとの間で締結した定期建物賃貸借契約に基づいた2022年5月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）のNOIの合計を用いています。
「東急プラザ赤坂」の「想定減価償却費合計」は、本投資法人が算出する想定減価償却費を使用しており、エンジニアリングレポート等の各種情報を考慮した上で、耐用年数に応じた定額法により算出しています。以下同じです。
(*)投資口価格は、2018年11月1日から2021年7月30日までの本投資法人の投資口価格を終値ベースで記載しています。
4ページ
(*)「物件売却効果相当額」は、2019年5月期（第15期）及び2019年11月期（第16期）については「A-FLAG赤坂」の譲渡価格と帳簿価格の差額から売却費用を控除した金額である売却益から、その他諸経費等を控除した
金額を、2020年5月期（第17期）については「A-PLACE新橋駅前」の譲渡価格と帳簿価格の差額から売却費用を控除した金額である売却益から、その他諸経費等を控除した金額を元に算出しています。
(*)「１口当たりNAV」とは、各期末の純資産総額に含み益を加えた金額を、各期末の発行済投資口総数で除し、単位未満を切り捨てた金額です。以下同じです。なお、「含み益」とは、各期末の保有資産における各期末時点の不動
産鑑定評価額と期末帳簿価格の差額の合計額をいい、当該期間における「1口当たり含み益」は、各期末における含み益を、各期末の発行済投資口総数で除し、単位未満を切り捨てた金額です。以下同じです。
本取組み（本募集等、取得予定資産（「取得予定資産」については、8ページの注記をご参照ください。以下同じです。）の取得及びこれに伴う新規借入れ（「新規借入れ」については、22ページの注記をご参照ください。）並びに
「東急プラザ赤坂」（以下「譲渡予定資産」ということがあります。）の売却を総称していいます。）後の１口当たりNAVは、2021年５月期（第19期）末の純資産総額に、本募集等による手取金並びに2021年5月期（第19
期）末時点の含み益及び取得予定資産に係る含み益を加えた金額から譲渡予定資産に係る含み損を控除した金額を、本募集等後の発行済投資口総数（本件第三者割当において全ての投資口が発行された場合の口数。以
下本注において同じです。）で除し、単位未満を切り捨てた見込金額です。なお、本募集等による手取金は、本件第三者割当において全ての投資口が発行されたものとして、2021年8月16日（月）現在の東京証券取引所にお
ける本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額を用いています。また、取得予定資産の取得に係る含み益は、不動産鑑定評価額（「A-PLACE田町イースト」については2021年3月31日時点、「目黒東急ビル」、
「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」については2021年7月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額）と各取得予定資産の取得予定価格の差額の金額をいい、譲渡予定資産に係る
含み損は、譲渡予定資産である「東急プラザ赤坂」の2021年5月期（第19期）末時点の不動産鑑定評価額と譲渡時の想定帳簿価格の差額の金額をいいます。
また、本取組み後における１口当たり含み益は、2021年5月期（第19期）末時点の含み益に、取得予定資産に係る不動産鑑定評価額と取得予定価格の差額の合計額を加えた金額から譲渡予定資産に係る含み損を控除し
た金額を、本募集等後の発行済投資口総数で除して算出しています。
6ページ
(*)「重点投資エリア」とは、「広域渋谷圏」及び「品川・五反田エリア」をいい、本投資法人が重点的に投資を行う方針のエリアです。「広域渋谷圏」とは、「渋谷」を中心とする、青山、表参道、原宿、恵比寿、代官山等、個性豊かな街が
複合的に結びつくエリア一帯をいい、本資産運用会社を含む東急不動産ホールディングスグループにおいて設定され、用いられている用語です。「品川・五反田エリア」とは、「品川」及び「五反田」を中心とする山手線南側のオフィス集
積の高いエリアをいいます。以下同じです。
(*)「プライム立地」とは、商業施設又は大規模オフィスビルの集積が進み、ブランド価値が認められたエリア又は再開発等による競争力の更なる向上が期待されるエリアのうち、交通利便性、繁華性及び視認性等がいずれも高い希少立地
をいいます。以下同じです。
(*)「賃料ギャップ」については、16ページの注記をご参照ください。以下同じです。
(*)「スポンサーグループ」は、東急不動産ホールディングス株式会社、東急不動産株式会社及びそれらのグループ企業の総称をいいます。以下同じです。
Appendix
注記（2/8） 25
8ページ
(*)「取得予定資産」は、「目黒東急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」、「A-PLACE渋谷南平台」及び「A-PLACE田町イースト」を総称していいます。以下同じです。
(*)「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を記載しています。
(*)各物件の鑑定評価のうち、「A-PLACE田町イースト」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」については日本ヴァリュアーズ株式会社に、「目黒東急ビル」については一般財団法人日本不動産研究所に委託してお
り、「鑑定評価額」には、「A-PLACE田町イースト」については2021年3月31日、「目黒東急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」については2021年7月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記
載された評価額を記載しています。
(*)「取得利回り」は、鑑定NOI※を取得（予定）価格で除して得た割合を、小数点第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。取得予定資産の「平均取得利回り」は、取得予定資産の鑑定NOI※を取得予定資産の取
得予定価格合計で除して得た割合を、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
※ 「鑑定NOI」は、当該対象物件取得時の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営収益及び運営費用から算出しています。特に記載のない限り、以下同じです。
(*)「稼働率」については、13ページの注記をご参照ください。
(*)「物件番号」は、本投資法人の保有資産をUR（都市型商業施設を意味します。）、TO（東京オフィスを意味します。）及びAA（アクティビア・アカウントを意味します。）の３つの「カテゴリー」に分類し、分類毎に番号を付したもの
です。以下同じです。
(*)取得先の「スポンサー」とは、スポンサーである東急不動産株式会社又はスポンサーの子会社を指し、スポンサーが匿名組合出資を行っている特別目的会社を含みます。
(*)「竣工年月」、「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、「延床面積」は、小数点第１位を切り捨てて記載しています。
(*)「A-PLACE渋谷南平台」の本資料の日付現在の名称は「日交渋谷南平台ビル」ですが、2022年9月1日付で名称の変更を予定しています。
(*)「A-PLACE田町イースト」の本資料の日付現在の名称は「田町イーストビル」ですが、2022年11月1日付で名称の変更を予定しています。
(*)「目黒東急ビル」の名称については、今後変更する可能性があります。
9ページ(1/2)
(*)「マーケット賃料」とは、シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）が、本物件の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、2021年5月末日時点においてテナント誘致
を実施し、新規入居テナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した１坪当たり単価をいいます。
(*)「本物件の賃料ギャップ」は、以下の計算式により算出しています。
本物件の月額賃料の1坪当たり単価平均額※－本物件の想定月額市場賃料の1坪当たり単価額※※
本物件の賃料ギャップ（％） = × 100
本物件の月額賃料の1坪当たり単価平均額
※「本物件の月額賃料の１坪当たり単価平均額」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
本物件の月額賃料の１坪当たり単価平均額＝本物件の月額賃料合計額＊÷総賃貸面積合計＊＊
＊本物件の月額賃料合計額」は、2021年５月期（第19期）末時点における本物件において締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。なお、共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考
慮しないものとします。また、消費税は含みません。「フリーレント」とは、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する合意であり、「レントホリデー」とは、一定の賃貸借期間中の一定の期間の
み、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいいます。
＊＊「総賃貸面積合計」は、2021年５月期（第19期）末時点における本物件において締結された各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計（坪）を指します。以下同じです。
※※「本物件の想定月額市場賃料の１坪当たり単価額」は、CBREが、本物件の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、2021年６月時点においてテナント誘致を実施し、新規
入居テナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した１坪当たり単価をいいます。
Appendix
注記（3/8） 26
9ページ(2/2)
(*)CBREが査定した１坪当たり単価は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、同社独自の方法で査定したものであり、一定の時点における一定の判断手法を用いて行った判断者の分析にすぎず、分析の客観性、分析内容の妥当
性及び正確性、並びに本物件の実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではありません。したがって、本投資法人が、本物件について、当該単価に基づく賃料を収受できることを意味するものではなく、また、将来において
収受できることを保証し又は確約するものではありません。また、当該単価は、2021年6月時点で新規入居テナントがフロア単位等で成約すると仮定した上でCBREが査定したものであり、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存
テナントとの賃料改定か、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するため、今後、当該単価での賃貸が実現する（本物件の成約賃料が賃料ギャップの分だけ増額される）との保証もありません。
(*)「平均賃貸借契約残存年数」は、2021年5月31日を基準日とし、本物件の賃貸借契約の残存年数を総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(*)「近隣エリアにおける外国企業の集積状況」のグラフは、各エリア又は各区に所在する外国企業数を各エリアの面積で除して算出しています。
(*)「本物件近隣エリア」とは、以下のエリアをいいます。
・品川区（上大崎、東五反田、西五反田）
・目黒区（三田、目黒、中目黒、下目黒）
・港区（北青山、南青山、西麻布）
・渋谷区（恵比寿、恵比寿南、広尾）
10ページ
(*)「平均賃貸借契約残存年数」は、本物件に入居するテナントについて、2021年9月10日時点で締結済みと想定される賃貸借契約に基づき、2021年5月31日を基準日とした契約残存年数を契約賃料で加重平均した数値をいい
ます。
(*)「定借比率」とは、2021年5月31日現在、本物件に入居する全テナントのうち定期借家の賃貸借契約を締結しているテナントの割合を賃料ベースで記載しています。
(*)「シェアオフィス市場は着実に拡大」のグラフ中の「2021年～」の数値は2021年1月の調査時点で株式会社ザイマックス不動産総合研究所が一定の前提及び方法に基づき算出した予想値であり、実際の数値とは一致しないことがあ
ります。
11ページ
(*)「都心5区」とは、千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区をいいます。以下同じです。
(*)「スタートアップ企業」とは、ユニークなテクノロジーや製品、サービス、ビジネスモデルを持ち、事業成長のための投資を行い、事業成長・拡大に取り組んでいる企業や、 これまでの世界（生活、社会、経済モデル、テクノロジーなど）を覆
し、新たな世界への変革にチャレンジする企業をいいます。
(*)「情報通信業 事業所数」とは、2016年時点の国内全ての事業者のうち、以下を除く日本標準産業分類大分類における情報通信業の事務所をいいます。
①国及び地方公共団体の事業所
②日本標準産業分類大分類Ａ－「農業，林業」に属する個人経営の事業所
③日本標準産業分類大分類Ｂ－「漁業」に属する個人経営の事業所
④日本標準産業分類大分類Ｎ－「生活関連サービス業，娯楽業」のうち、小分類792－「家事サービス業」に属する事業所
⑤日本標準産業分類大分類Ｒ－「サービス業（他に分類されないもの）」のうち、中分類96－「外国公務」に属する事業所
Appendix
注記（4/8） 27
12ページ
(*)オフィスの「直近成約賃料」とは、オフィス区画において2020年３月以降に入居したテナントによる成約賃料をいい、オフィスの「既存賃料」とは、オフィス区画の入居テナント（2020年３月以降に入居したテナントを除きます。）全体の
平均賃料をいいます。また、住宅の「直近成約賃料」とは、住宅区画において2021年６月以降に入居したテナントによる成約賃料をいい、住宅の「既存賃料」とは、住宅区画の入居テナント（2021年６月以降に入居したテナントを
除きます。）全体の平均賃料をいいます。
(*)「償却後NOI」は、「A-PLACE田町イースト」は2022年５月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定NOI合計から想定減価償却費合計を除いた数値を、「東急プラザ赤坂」は保有を継続したと仮定した場合の
2021年10月29日時点における2022年５月期（第21期）及び2022年11月期（第22期）の想定NOI合計から想定減価償却費合計を除いた数値（以下、「譲渡予定資産の償却後NOI」ということがあります。）を記載し
ています。
(*)「築年数」は、2021年5月31日を基準日として算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
(*)「区画数」は、2021年5月31日時点における数値を記載しています。
(*)「物件循環型モデル」の詳細は、20ページの注記をご参照ください。
(*)「本資産入替の効果」欄記載の「スポンサー」とは、スポンサーである東急不動産又はスポンサーの子会社を指し、スポンサーが匿名組合出資を行う予定の特別目的会社を含みます。
(*)譲渡予定資産については、譲渡に伴い、将来的に当該物件を建替えた場合の新たな建物部分の取得に関する優先交渉権を本投資法人が取得予定ですが、現時点で当該建替え後の建物部分の取得を決定した事実はなく、今
後も取得できる保証はないことにご留意ください。
13ページ
(*)「鑑定評価額」は、本投資法人のポートフォリオの各資産について、2021年５月期（第19期）末である2021年５月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された数値を記載しています。但し、取得予定資産である
「A-PLACE田町イースト」の価格時点は2021年３月31日、「目黒東急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」の価格時点は2021年７月１日です。
(*)「含み益（損）」は、2021年５月期（第19期）末保有資産、取得予定資産及び譲渡予定資産の含み益（損）及びその合計額を記載しています。取得予定資産については、取得予定資産に係る不動産鑑定評価額と取得
予定価格の差額を、譲渡予定資産については、2021年５月期（第19期）末時点の不動産鑑定評価額と譲渡時の想定帳簿価額の差額を用いています。
(*)譲渡予定資産の「NOI利回り」は、譲渡予定資産の想定NOI合計を譲渡予定資産の取得価格で除して得た割合、2021年５月期（第19期）の「平均NOI利回り」は、2021年５月期（第19期）の実績NOIに２を乗じた値
を、当該物件の取得価格合計で除した割合、取得予定資産の「平均NOI利回り」は、取得予定資産の鑑定NOIの合計を取得予定価格の合計で除して得た割合をいいます。本取組み後の「平均NOI利回り」は、2021年５月期
（第19期）の実績NOIに２を乗じた値と取得予定資産の鑑定NOIの合計から、譲渡予定資産の想定NOI合計を引いた差額を、本取組み後の取得（予定）価格合計で除して得た割合をいいます。
(*)譲渡予定資産の「償却後NOI利回り」は、譲渡予定資産の償却後NOIを譲渡予定資産の取得価格で除して得た割合、2021年5月期（第19期）の「平均償却後NOI利回り」は、2021年5月期（第19期）の実績NOIに2を
乗じた額から当該物件の減価償却費の合計を引いた差額を当該物件の取得価格合計で除した割合、取得予定資産の「平均償却後NOI利回り」は、取得予定資産の鑑定NOIの合計から当該物件の減価償却費の合計を引いた
差額を取得予定価格の合計で除して得た割合をいいます。本取組み後の「平均償却後NOI利回り」は、2021年5月期（第19期）の実績NOIに2を乗じた値と取得予定資産の鑑定NOIの合計から当該物件の減価償却費を引
いた差額から、譲渡予定資産の償却後NOIを控除した値を、本取組み後の取得（予定）価格合計で除して得た割合をいいます。
(*)「稼働率」は、2021年５月期（第19期）末時点については、当該時点における本投資法人の保有資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、取得予定資産の稼働率については、取得予
定資産に係る2021年５月31日現在における総賃貸可能面積の合計に対して同日現在における総賃貸面積の合計が占める割合（但し、「キュープラザ新宿三丁目」は、本資料の日付現在において2021年９月10日時点で締
結済と想定される賃貸借契約に基づき、2021年９月10日時点の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合）を、譲渡予定資産については、2021年５月31日現在における譲渡予定資産に係る総賃貸可能面積に対
して同日現在における総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、本取組み後の稼働率については、本取組み後の本投資法人の保有資産に係る2021年５月31日現在における総賃貸可能面積の合計に対して同日現在にお
ける総賃貸面積の合計が占める割合を示しており、小数点第２位を四捨五入して記載しています（但し、「キュープラザ新宿三丁目」は、本資料の日付現在において2021年９月10日時点で締結済と想定される賃貸借契約に基
づき、2021年９月10日時点の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。）。
(*)譲渡予定資産の「賃貸借契約残存年数」は、2021年５月31日を基準日とした譲渡予定資産に係る賃貸借契約の残存年数を記載し、「平均賃貸借契約残存年数」は、2021年５月31日を基準日とし、各物件の賃貸借契約
の残存年数を総賃料収入（年間）で加重平均して算出し、小数点第２位を四捨五入して記載しています。但し、取得予定資産のうち「キュープラザ新宿三丁目」は、2021年９月10日時点で締結済と想定される賃貸借契約に
基づき、2021年５月31日を基準日として記載しています。
(*)「重点投資対象資産比率」は、取得（予定）価格ベースで記載しています。
(*)2021年５月期（第19期）の「総資産LTV」は、2021年５月31日における有利子負債残高を、同日時点における総資産額で除して算出しています。また、2021年５月期（第19期）の「鑑定LTV」は、2021年５月31日時
点における有利子負債残高を、同日時点における総資産額に鑑定評価額の合計と帳簿価格の合計の差額を加えた額で除して算出しています。本取組み後の各LTVについては、22ページの注記をご参照ください。
(*)「都心6区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区をいいます。以下同じです。
(*)「築年数」は、本取組み後の本投資法人のポートフォリオにおいて、2021年５月31日を基準日として、取得（予定）価格ベースにて対象となる物件の平均築年数を加重平均で算出し、小数点第２位を四捨五入して記載していま
す。なお、平均築年数の算出においては、「東急プラザ銀座（底地）」、「田町スクエア（底地）」及び「あまがさきキューズモール（底地）」を除外しています。
(*)カテゴリーの状況（本取組み後）及びエリア別の状況（本取組み後）については、一定の投資対象資産が本取組み後の本投資法人のポートフォリオ全体に対して占める割合を取得（予定）価格ベースで算出しています。
Appendix
注記（5/8） 28
15ページ
(*)「都心６区比率」とは、本取組み後において本投資法人が保有する東京オフィスのうち、都心６区に所在する物件の割合を、取得（予定）価格ベースで記載しています。
(*)「賃料改定時 増額率」とは、2021年５月期（第19期）末時点における取得済資産のうち東京オフィスの入居済テナントとの間で2021年５月期（第19期）中に実施された賃料改定による賃料額の変動において、変動前の賃
料額を100として算出した場合の変動後の賃料から変動前の賃料を減じ、100で除した数値（小数点第２位を四捨五入）をいいます。
(*)「テナント入替時 増額率」とは、2021年５月期（第19期）末時点における取得済資産のうち東京オフィスの入居テナントの入替に基づく賃料額の変動において、変動前の賃料額を100として算出した場合の変動後の賃料から変
動前の賃料を減じ、100で除した数値（小数点第２位を四捨五入）をいいます。本注における「入居テナントの入替」とは、2021年５月期（第19期）中にテナント退去後の区画に新たなテナントが入居することをいい、テナント退
去後速やかに新規テナントが入居しない場合も含みます。
(*)「大都市」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市をいい、「大都市比率」とは、2021年５月期（第19期）末時点において本投資法人が保有する都市型商業施設のうち、大都市に所在する物件
の比率を取得価格ベースで記載しています。
(*)「商業テナント定借比率」とは、2021年5月期（第19期）末時点において本投資法人の保有する都市型商業施設に入居するテナントとの契約のうち、定期借家契約の比率を固定賃料ベースで記載しています。
(*)「駅徒歩5分以内比率」とは、2021年5月期（第19期）末時点において本投資法人の保有する都市型商業施設のうち、最寄駅から徒歩5分以内に所在する物件の比率を取得価格ベースで記載しています。
16ページ(1/2)
(*)「賃料発生稼働率」とは、各月末時点における本投資法人保有物件のオフィス区画のうち賃料が発生した区画の総賃貸面積を、当該月末時点における本投資法人保有物件のオフィス区画の総賃貸可能面積で除して算出してい
ます。
(*)「成約ギャップ」とは、各期中に賃貸借契約が締結されたテナント入替対象区画※における成約賃料と、各前期末時点におけるテナント入替対象区画の想定月額市場賃料※※の乖離率をいいます。以下同じです。
※「テナント入替対象区画」とは、各期に従前とは異なるテナントとの間で賃貸借契約が締結された区画をいいます。
※※「想定月額市場賃料」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
「想定月額市場賃料」＝マーケット賃料（１坪当たり単価）＊×当該区画の総賃貸面積
＊ 「マーケット賃料（１坪当たり単価）」とは、CBREが、当該区画の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、各期の前期末時点においてテナント誘致を実施し、新規入居テ
ナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した１坪当たり単価をいいます。
マーケット賃料（１坪当たり単価）は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、同社独自の方法で査定したものであり、一定の時点における一定の判断手法を用いて行った判断者の分析にすぎず、分析の客観性、分析
内容の妥当性及び正確性、並びにオフィス区画の実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではありません。したがって、本投資法人が、オフィス区画について、マーケット賃料（１坪当たり単価）に基づく賃料を収
受できることを意味するものではなく、また、将来において収受できることを保証し又は確約するものではありません。また、マーケット賃料（１坪当たり単価）は、各期の前期末時点で新規入居テナントが成約すると仮定した上
で同社が査定したものであり、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存テナントとの賃料改定か、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するため、今後、マーケット賃料（１坪当たり単価）
での賃貸が実現する（対象区画の成約賃料が賃料ギャップの分だけ増額される）との保証もありません。
(*)「大阪エリア」とは、大阪府のオフィス集積の高いエリアをいいます。「オフィス区画の賃料ギャップ」のグラフにおける「その他」とは、「広域渋谷圏」、「品川・五反田エリア」、「大阪エリア」のいずれにも所属しないエリアをいい、同グラフにおける
「全体」とは、本投資法人が投資するエリア全体をいいます。
(*)「賃料ギャップ」は、以下の計算式により算出しています。
賃料ギャップ＝対象区画※の想定月額市場賃料※※－対象区画の月額賃料合計額※※※
※「対象区画」とは、2021年５月期（第19期）末時点において締結された各賃貸借契約の対象となるオフィスの区画のうち、「オフィス区画の賃料ギャップ」のグラフにおける「全体」、「広域渋谷圏」、「品川・五反田エリア」、「大阪
エリア」及び「その他」の各エリアに所在する区画のことをいいます。以下同じです。
Appendix
注記（6/8） 29
16ページ(2/2)
※※「対象区画の想定月額市場賃料」とは、以下の計算式により算出された額（千円未満は四捨五入）をいいます。
「対象区画の想定月額市場賃料」＝マーケット賃料（１坪当たり単価）＊×対象区画の総賃貸面積
＊ 「マーケット賃料（１坪当たり単価）」とは、CBREが、当該区画の周辺の競合資産における直近の成約状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した上で、2021年5月末日時点においてテナント誘致を実施し、新規入
居テナントが当該資産につきフロア単位等で成約すると仮定した場合に適正と考えられる賃料として査定した１坪当たり単価をいいます。
マーケット賃料（１坪当たり単価）は、CBREが、同社の収集した情報に基づき、同社独自の方法で査定したものであり、一定の時点における一定の判断手法を用いて行った判断者の分析にすぎず、分析の客観性、分析内
容の妥当性及び正確性、並びにオフィス区画の実際の成約賃料の金額又はその水準を保証するものではありません。したがって、本投資法人が、オフィス区画について、マーケット賃料（１坪当たり単価）に基づく賃料を収受
できることを意味するものではなく、また、将来において収受できることを保証し又は確約するものではありません。また、マーケット賃料（１坪当たり単価）は、2021年5月末日時点で新規入居テナントが成約すると仮定した上
で同社が査定したものであり、実際の成約賃料は、新規入居であるか既存テナントとの賃料改定か、賃料改定時期、入居時期、成約面積、地域等の諸要素により変動するため、今後、マーケット賃料（１坪当たり単価）で
の賃貸が実現する（対象区画の成約賃料が賃料ギャップの分だけ増額される）との保証もありません。
※※※「対象区画の月額賃料合計額」は、2021年5月期（第19期）末時点における各対象区画について締結された各賃貸借契約の月額賃料の合計額を指します。マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナン
トとの間で締結されている賃貸借契約上の月額賃料を指します。なお、共益費を含み、同日現在のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。また、消費税は含みません。
「フリーレント」とは、賃貸借契約の開始に際して当初の一定期間の賃料の支払いを免除又は相当低廉な賃料を設定することをいいます。以下同じです。
「レントホリデー」とは、賃貸借期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定する合意をいいます。
17ページ
(*)「商業テナントの契約満了時期の分布」は、2021年５月期（第19期）末以降に到来する契約満了時期の分布（2021年11月期（第20期）及び2022年５月期（第21期）における契約締結済み部分の契約満了時期の
分布は含みません。）を示しています。
(*)「都市型商業施設の平均賃貸借契約残存年数」における「平均賃貸借契約残存年数」は、2019年11月期（第16期）末から2021年５月期（第19期）末については、都市型商業施設（底地を除きます。）の区画において
各期末時点で契約期間が開始している賃貸借契約の、各期末時点での契約残存年数を契約賃料のうち固定賃料ベースで加重平均した数値をいいます。「2021年７月末日契約締結反映」については、「東急プラザ赤坂」に係る
賃貸借契約は除き、2021年11月期（第20期）以降に契約更改を迎えるが、2021年７月末日時点で締結済み（当該時点で契約が開始していない賃貸借契約を含みます。）の賃貸借契約が行われた後の2021年７月末
日時点の契約残存年数を契約賃料のうち固定賃料ベースで加重平均した数値をいいます。
(*)「賃料増額率」とは、テナントの契約更改に基づく賃料額の変動において、変動前の賃料額を100として算出した場合の変動後の賃料から変動前の賃料を減じ、100で除した数値（小数点第２位を四捨五入）をいいます。以下同
じです。
(*)「都市型商業施設の賃料増額率、平均賃貸借契約期間（2021年７月末日時点契約締結分）」における「賃料増額率」は、2021年７月末日時点で契約締結済みかつ契約期間開始が2021年11月期（第20期）以降の
区画について、当該契約と、同区画で締結されていた従前の契約とを比較しています。ただし、「東急プラザ赤坂」に係る契約は除いて計算しています。
(*)「都市型商業施設の賃料増額率、平均賃貸借契約期間（2021年７月末日時点契約締結分）」における「平均賃貸借契約期間」は、2021年７月末日時点で契約締結済みかつ契約期間開始が2021年11月期（第20
期）以降の区画に係る賃貸借契約（「東急プラザ赤坂」に係る賃貸借契約は除きます。）の契約期間を固定賃料ベースで加重平均して算出しています。
20ページ
(*)「資金循環型モデル」とは、本投資法人はスポンサーから物件取得を行い、スポンサーは本投資法人から収受した資金により新たな資産の取得・開発を行い、それらの物件の一部を本投資法人が取得するという循環を通じて、双方の
ビジネスにおいて成長を図ることをいいます。以下同じです。
(*)「物件循環型モデル」とは、本投資法人はスポンサーに対して物件売却を行い、スポンサーは本投資法人へ代替物件を提供するという資産入替を繰り返し行うという循環を通じて、本投資法人のポートフォリオクオリティの向上を図ること
をいいます。以下同じです。
(*)本取組み後の「スポンサーサポートによる取得物件」は、本投資法人がスポンサーサポートにより取得した又は取得予定の物件のうち、新規上場時に取得した物件を除いた取得（予定）価格合計を記載しています。
(*)2021年5月期末時点の「平均金利」とは、22ページで注記する2021年5月期末時点の「平均金利」と同義です。
(*)本取組み後の「総資産LTV」は、22ページで注記する本取組み後の「総資産LTV」と同義です。
Appendix
注記（7/8） 30
21ページ
(*)「都心４区」は、渋谷区、港区、千代田区、中央区をいいます。以下同じです。
(*)スポンサーグループの開発案件は、スポンサーグループが開発中又は開発予定の案件であり、今後変更又は中止される可能性があります。本投資法人が、当該開発案件の実現を保証又は約束するものではありません。また、本資料
の日付現在、スポンサーグループの保有物件及び開発案件は、本投資法人が保有している物件又は取得を予定している物件ではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。
(*)本ページにおける情報は、スポンサーグループにより2021年8月10日に発表された「2022年３月期第1四半期決算説明資料」によります。
(*)＜主なスポンサーグループ保有物件（オフィス・商業施設）＞における延床面積は、スポンサーグループが保有する持分相当を記載しています。
(*)＜主なスポンサーグループ保有物件（オフィス・商業施設）＞における「東急プラザ渋谷」の延床面積は、「渋谷フクラス」としての延床面積を記載しています。
(*)＜スポンサーグループの主な開発案件＞における掲載物件は、本資料の日付現在、本投資法人が保有する物件ではなく、また、将来本投資法人が取得を決定し又は取得できることを保証するものでもありません。なお、当該掲載物
件のうち未竣工建物については、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
22ページ
(*)本取組み後の「総資産LTV」は、本取組み後の有利子負債残高を、本取組み後の総資産額で除して算出した見込額です。本取組み後の有利子負債残高は、2021年５月期（第19期）末時点の有利子負債残高に新規借
入れに伴う新規借入金の想定額（以下「新規借入れ」といい、当該新規借入れによる借入金を「新規借入金」といいます。新規借入金は、本資料の日付現在で15,800百万円を想定していますが、取得予定資産のうち、「目黒東
急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」の取得に伴い必要とされる資金調達額から、本募集等に伴う調達予定額※並びに一定額の手元資金を控除して決定されます。）を加算して算出しています。本取
組み後の総資産額は、2021年５月期（第19期）末時点の総資産に取得予定資産である「目黒東急ビル」、「キュープラザ新宿三丁目」及び「A-PLACE渋谷南平台」の取得予定価格合計（43,500百万円）、取得予定資
産の取得に伴い増加する敷金相当額及び譲渡予定資産に係る譲渡予定価格と2021年５月期（第19期）末時点の帳簿価格の差額を加算し、譲渡予定資産の譲渡に伴い減少する敷金相当額及び取得予定資産の取得に
伴い減少する現預金（手元資金）を減算して算出しています。従って、実際の本取組み後のLTVは、本ページの記載と異なる内容となることがあります。また、本取組み後の「鑑定LTV」は、本取組み後の有利子負債残高を、本取
組み後の総資産額に、2021年５月期（第19期）末時点の含み益と、取得予定資産に係る鑑定評価額の合計と取得予定価格の合計の差額を加え、譲渡予定資産に係る2021年５月期（第19期）末時点の不動産鑑定
評価額と譲渡時の想定帳簿価格の差額を引いた額で除して算出しています。
※「本募集等に伴う調達予定額」は、本件第三者割当において全ての投資口が発行されたものとして、2021年８月16日（月）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額を用い
ていますが、本募集及び本件第三者割当における発行価額は発行価格等決定日に決定され、また、本件第三者割当において全ての投資口が発行されない可能性もあるため、それらの結果、実際の本取組み後の主要財務指
標は、本ページ記載の指標と異なる内容となることがあります。新規借入金の想定額につき、以下同じです。
(*)「取得余力」は、総資産LTVを50％まで上昇させることが可能と仮定した場合に、有利子負債による資金調達のみで新規の物件を取得することを想定した場合において取得可能な新規物件の取得価格の総額をいい、本投資法人
が一定の仮定のもとに算出した試算値です。なお、本取組み後の「取得余力」は、本取組み後の総資産LTV及びその算出の前提として用いられる有利子負債残高に基づいて算出しています。従って、本募集等に伴う調達予定額が
本取組み後の総資産LTVの算定の前提と