2021年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年７月12日
不動産投資信託証券発行者名 アクティビア・プロパティーズ投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3279 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.activia-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 佐藤 一志
資 産 運 用 会 社 名 東急不動産リート・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 兼松 将興
アクティビア運用本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 村山 和幸
運用戦略部長
ＴＥＬ （03）6455-3377（代表）
有価証券報告書提出予定日 2021年８月24日 分配金支払開始予定日 2021年８月18日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年５月期の運用、資産の状況（2020年12月１日～2021年５月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年５月期 14,715 △2.4 8,101 △1.5 7,250 △1.5 7,249 △1.5
2020年11月期 15,073 0.6 8,228 0.3 7,363 0.4 7,363 0.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年５月期 9,400 2.8 1.4 49.3
2020年11月期 9,547 2.9 1.4 48.9
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2020年11月期771,224口、2021年５月期771,224口）で除することにより
算定しています。
(2）分配状況
１口当たり
１口当たり
分配金 分配金総額 分配金総額
１口当たり 分配金
（利益超過 （利益超過分 利益超過 （利益超過 純資産
利益超過分 （利益超過 配当性向
分配金は 配金は 分配金総額 分配金を含 配当率
配金 分配金を含
含まな 含まない） む）
む）
い）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年５月期 9,386 7,238 15 11 9,401 7,250 99.8 2.8
2020年11月期 9,514 7,337 33 25 9,547 7,362 99.7 2.9
（注1）2021年５月期の１口当たり利益超過分配金15円のうち、一時差異等調整引当額は15円です。税法上の出資等減少分配はありません。
（注2）2020年11月期の１口当たり利益超過分配金33円のうち、一時差異等調整引当額は33円です。税法上の出資等減少分配はありません。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年５月期 525,379 255,581 48.6 331,397
2020年11月期 525,378 255,705 48.7 331,558
（参考）自己資本 2021年５月期 255,581百万円 2020年11月期 255,705百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年５月期 8,745 △566 △7,847 17,881
2020年11月期 8,874 △713 △7,366 17,551
２．2021年11月期の運用状況の予想（2021年６月１日～2021年11月30日）及び2022年５月期の運用状況の予想（2021年12
月１日～2022年５月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
百万円 ％ 円 円
2021年11月期 15,299 4.0 8,190 1.1 7,212 △0.5
7,211 △0.5 9,350 －
2022年５月期 14,660 △4.2 8,023 △2.0 7,019 △2.7
7,018 △2.7 9,100 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）（2021年11月期）9,350円（2022年５月期）9,100円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年５月期 771,224口 2020年11月期 771,224口
② 期末自己投資口数 2021年５月期 －口 2020年11月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、29ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的で
あると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ記載の
「2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）及び2022年５月期（第21期：2021年12月１日～2022年５
月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法
人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基
づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（2017年４月１日付で、現 東急不動産リート・マネジメント株式会社
（以下「本資産運用会社」といいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年
４月１日付でＴＬＣタウンシップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を
設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局へ
の登録が完了しました（関東財務局長第73号）。
その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄
コード3279）し、2018年12月19日に６年連続となる公募増資及び2019年１月７日に第三者割当を実施しまし
た。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」と
は、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その
名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投
資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、
街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ
（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
新規上場以降、立地とクオリティにこだわった厳選投資を継続し、当期末時点で本投資法人が保有する物
件は44物件（取得価格合計509,185百万円）となりました。
（イ）当期の運用環境
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状態にあるなか、一部で
は持ち直しの動きが続いているものの、個人消費のサービス業関連の支出を中心に弱さが増しています。
商業施設を取り巻く環境については、消費者マインドは持ち直しの動きを見せていたものの、２度の緊急
事態宣言の発出により、足元では旅行やレジャーなどのサービス消費や、被服や化粧品などの外出関連支出
が減少しました。
賃貸オフィス市場については、都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）を中心に稼働
率、賃料水準ともに高い水準を維持していましたが、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞によ
り、オフィス集約や縮小移転等の動きが続いています。三鬼商事株式会社が公表した2021年５月末時点の都
心５区の平均空室率は5.90％で、前期末（2020年11月30日）時点との比較では1.57ポイント上昇しました。
賃料水準についても、2020年8月以降10ヶ月連続で下落しており、2021年5月末時点における都心５区の一坪
当たり平均賃料は21,249円となりました。東京以外の主要都市でも空室率は上昇傾向にありますが、賃料水
準は緩やかな下落または横ばいで推移しています。
J-REIT市場は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に対する懸念が残る一方、各銘柄の決算内容が全体
的に堅調なことを受けて上昇基調で推移しています。
（ウ）運用実績
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、ポートフォリオの維持・向上を継続し、当
期末時点の本投資法人の保有資産合計は44物件（取得価格合計509,185百万円）、総賃貸可能面積は
425,493.08㎡（128,709坪）となりました。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
なお、当期の月別平均稼働率（注）の推移は以下のとおりです。 （単位：％）
2020年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年
12月末 １月末 ２月末 ３月末 ４月末 ５月末
都市型商業施設 98.8 98.4 98.3 98.1 97.9 97.8
東京オフィス 97.4 96.8 97.8 96.5 95.9 96.7
アクティビア・アカウント 99.3 99.3 99.3 99.0 98.7 99.2
全 体 98.6 98.3 98.6 98.0 97.6 98.1
（注）「稼働率」は、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（エ）サステナビリティに関する取組み
本投資法人はこれまでも、中長期的な投資主価値の最大化に向けた「お客様に選ばれ続ける不動産」によ
るポートフォリオ構築のため、立地、用途、規模、クオリティといった要素のみならず、環境負荷の低減、
また周辺環境や地域社会への貢献に向けてさまざまな取り組みを推進してまいりました。2019年７月には、
本投資法人が取組むべきマテリアリティ（重要課題）として、環境面でのより広範囲なパフォーマンスにお
いて目標数値を公表するとともに、それらに向けたより実践的なマネジメント方針を明確化しました。そし
て、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位等の削減を基本的な目標として掲げ、日々努力しており
ます。当期の取組みとしては、運用会社である東急不動産リート・マネジメント株式会社において、2020年
12月に環境管理システム運用マニュアルを制定し、本投資法人においても、環境目標設定（Plan）、実績把
握（Do）、予実分析（Check）、対策実行・改善（Act）を行い、環境負荷の継続的な低減を図っておりま
す。また、「ルオーゴ汐留」・「A-PLACE恵比寿東」の共用部、「デックス東京ビーチ」・「A-PLACE品
川」・「恵比寿プライムスクエア」の共用部の一部、「A-PLACE恵比寿南」・「A-PLACE品川東」・「恵比寿
プライムスクエア」・「A-PLACE馬車道」・「EDGE心斎橋」の専有部の一部において、照明のLED化工事を実
施しております。また、「A-FLAG渋谷」のエレベーター更新工事では、最新の制御方式や永久磁石を使用し
た効率性の高いモーターを採用すると共に、天井照明LED化により省エネルギー性能を向上させました。
このほか、グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取組んでおり、当期は、BELS認証を「キュープラザ
恵比寿（★★）」で取得いたしております。これにより、グリーンビル認証取得数の合計は28物件、延床面
積ベースで65.8％（2021年５月31日現在）となりました。
さらに、「キュープラザ心斎橋」にて電動シェアサイクルを新規導入すると共に、「コマーシャルモール
博多」では、テナント退居後の仮囲いされた区画に、市内福祉施設に入所されている方が描いたアートを展
示する「仮囲いミュージアム」を実施いたしました。本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実
践することにより、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。
（オ）資金調達の概要
当期においては、負債の返済期限の分散化、平均残存年数の長期化及び資金調達方法の多様化を図るた
め、無担保投資法人債を2021年２月９日に1,300百万円発行し、短期借入金の返済に充当しました。また、
返済期日が到来した借入金の返済等のため、12,200百万円の借入れを行い、引き続き返済期限の分散等によ
る財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、当期末時点における有利子負債残高は244,150百万円
（借入金221,350百万円、投資法人債22,800百万円）となりました。また、総資産に占める有利子負債の割
合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点で46.5％、長期比率100.0％、固定金
利比率92.6％となりました。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口につい
て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付
業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者 格付の内容 見通し
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA 安定的
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（カ）当期の業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期は営業収益14,715百万円、営業利益8,101百万円、経常利益7,250百万円、当期純利
益7,249百万円となりました。
分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第35条）に従い、租税特別措置法（昭和32年法律
第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を
除き、投信法第136条第１項に定める利益の全額である7,238,708,464円を利益分配金として分配することと
しました。また、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいい
ます。）が分配金に与える影響を考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金
額による利益超過分配を行うこととし、当期については、繰延ヘッジ損失39,646,906円から一時差異等調整
引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）28,535,288円を控除
した額11,111,618円に相当する額として算定される11,568,360円を、一時差異等調整引当額に係る分配金と
して分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は9,401円となりました。
② 次期の見通し
（ア）次期の運用環境
経済活動の水準は、感染症の影響が徐々に和らいでいくもとで回復していくとみられますが、先行きの見
通しについては、新規感染者数の増減やそれが内外経済に与える影響によって変わりうるため、不透明感が
強い状況です。
商業施設を取り巻く環境については、足元では営業短縮要請や訪日外国人客数の減少等により厳しい状
況が続くものの、ワクチン接種の進展等により緩やかな回復傾向となることが期待されます。賃貸オフィ
ス市場に関しては、空室率の上昇と賃料の下落が継続する懸念はあるものの、2021年は新規供給が減少す
ることもあり、好立地物件については底堅い状況が継続するものと考えています。J-REIT市場は、景気や
不動産賃貸市況の先行きに未だ不透明感が残るものの、相対的に業績の安定性や財務面の健全性が高く魅
力的な配当利回り水準にあるREITには長期的な資金流入が期待できると考えます。
このような環境のもと、本投資法人は、感染予防対策等の社会的責務を果たすとともに、豊富な運用ノ
ウハウによって新型コロナウイルス感染症の影響を最小化し、資産入替など中長期的視野に立ったポート
フォリオ戦略のもと、スポンサーサポートを活用した外部成長や、立地・クオリティにこだわった物件の
強みを活かした内部成長等により、投資主価値向上軌道への回帰を目指します。
（イ）次期の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東
急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガ
バナンス体制」を基本方針として運用を行います。
ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期
にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、
規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上
で慎重に投資判断を行います。
これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハ
ウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサポート契約
及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による情報提供を
基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性
を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不
動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投
資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な
運用及び収益力の強化を目指します。
さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費
者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報
を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・
向上を図る方針です。
なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。
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ｄ．財務戦略
本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分
散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォ
ーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融
マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。また、新投資口の発行につきまして
は、長期的かつ安定的な成長のため、諸々の環境に配慮しつつ、慎重かつ機動的に行っていきます。
（ウ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
＜参考情報＞
ａ．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、「ｂ．資産の譲渡」の譲渡資金に
より、以下に掲げる資産を取得する予定です。
(TO-19) 田町イーストビル
資産の種類 信託受益権
取得価格 6,800百万円
取得予定年月日（注）2021年10月29日
所在地 東京都港区芝浦三丁目２番16号
用途 事務所・共同住宅・車庫
敷地面積 970.13㎡
延床面積 6,065.08㎡
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上10階
竣工年月 2003年４月
所有形態 土地：所有権
建物：所有権
（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向
けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契
約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしてい
るものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。
ｂ．資産の譲渡
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を譲渡する予定
です。
(UR-２) 東急プラザ赤坂
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格 11,800百万円
引渡予定年月日(注) 2021年10月29日
所在地 東京都千代田区永田町二丁目14番３号
用途 ホテル、事務所、店舗、駐車場
敷地面積 5,103.57㎡
延床面積 51,491.66㎡
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造／地下３階地上14階
竣工年月 1969年９月
所有形態 土地：所有権（準共有持分50%）
建物：所有権（準共有持分50%）
（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向
けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契
約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしてい
るものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。
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（エ）運用状況の見通し
2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）の運用状況につきましては、以下のとおり見
込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2021年11月期（第20期：2021年６月１日
～2021年11月30日）及び2022年５月期（第21期：2021年12月１日～2022年５月31日）運用状況の予想の前提
条件」をご参照ください。
営業収益 15,299百万円
営業利益 8,190百万円
経常利益 7,212百万円
当期純利益 7,211百万円
１口当たり分配金 9,350円
１口当たり利益超過分配金 －円
また、後記「2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）及び2022年５月期（第21期：
2021年12月１日～2022年５月31日）運用状況の予想の前提条件」に変動がないものと想定した場合、2022年
５月期（第21期：2021年12月１日～2022年５月31日）の運用状況の見通しにつきましては、以下のとおり見
込んでいます。
営業収益 14,660百万円
営業利益 8,023百万円
経常利益 7,019百万円
当期純利益 7,018百万円
１口当たり分配金 9,100円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推
移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び１口
当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）及び2022年５月期（第21期：2021年12月１日～
2022年５月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 第20期(2021年６月１日～2021年11月30日)(183日)
計算期間
・ 第21期(2021年12月１日～2022年５月31日)(182日)
・ 運用状況の予想にあたっては、本投資法人が本日現在保有する44物件（以下「現保有資
産」といいます。）につき、以下の物件取得および物件売却を加味しています。
・第20期（2021年６月１日～2021年11月30日）
運用資産
2021年10月29日に田町イーストビルの取得および東急プラザ赤坂の譲渡を予定しており、
当該取得・譲渡予定日後の総物件数は44物件を前提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を
勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
す。
営業収益 ・東急プラザ赤坂の譲渡に伴い、売却益として、第20期（2021年６月１日～2021年11月30日）
に260百万円の計上を見込んでいます。実際には、売買の成否、譲渡価格、譲渡日その他の
条件により変動する可能性があります。
・ 上記の他、新型コロナウイルス感染症拡大の影響として見込まれる賃貸事業収入等の減収
を一定程度織り込んで算出しています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。また、2021年10月29日に取
得予定の田町イーストビルについては、前所有者より提供を受けた情報をベースに費用の
変動要素等を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため取
得期は費用計上されません。なお、取得予定資産について取得価額に算入する固定資産
税、都市計画税等の総額は５百万円と想定しています。現保有資産における固定資産税及
営業費用 び都市計画税等については、2021年11月期（第20期）に1,383百万円、2022年５月期（第21
期）に1,270百万円の費用計上を見込んでいます。
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要
と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の
差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕
費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年11月期
（第20期）に1,364百万円、2022年５月期（第21期）に1,354百万円を想定しています。
営業外費用 ・ 支払利息その他借入関連費用として、2021年11月期（第20期）に978百万円、2022年５月期
（第21期）に1,003百万円を見込んでいます。
・ 本投資法人は、本日現在、244,150百万円（借入金221,350百万円、投資法人債22,800百万
円）の有利子負債残高があります。
・ 2021年11月期（第20期）及び2022年５月期（第21期）末までに返済期限が到来する有利子
負債（第20期：長期借入金13,750百万円、第21期：長期借入金14,100百万円）について
有利子負債
は、すべて借換えを行うことを前提としています。
・ 2021年11月期末及び2022年５月期末のLTVはともに46％半ば程度となる見込みです。
・ LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
・ 本日現在の発行済投資口の総口数771,224口を前提とし、2022年５月期（第21期）末までに
新投資口の追加発行がないことを前提としています。
投資口 ・ 2021年11月期（第20期）及び2022年５月期（第21期）の１口当たり分配金は、各営業期間
の予想期末発行済投資口の総口数771,224口により算出しています。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
・ 分配金(１口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として
算出しています。
１口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
分配金 む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 金利スワップ取引により発生する純資産控除項目である繰延ヘッジ損失については、変動
が生じないことを前提として算出しています。
・ 上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が生じないことを前提として
いるため、2021年11月期（第20期）及び2022年５月期（第21期）については、利益超過分
１口当たり
配（一時差異等調整引当額）を行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では
行う予定はありません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年５月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金 14,125,013 14,227,970
信託現金及び信託預金 3,426,066 3,653,881
営業未収入金 645,887 601,413
前払費用 349,034 569,141
その他 5,694 6,566
流動資産合計 18,551,695 19,058,973
固定資産
有形固定資産
信託建物 85,235,526 85,760,008
減価償却累計額 △15,209,363 △16,450,302
信託建物（純額） 70,026,162 69,309,705
信託構築物 741,007 805,357
減価償却累計額 △233,660 △252,555
信託構築物（純額） 507,346 552,802
信託機械及び装置 1,397,285 1,422,969
減価償却累計額 △425,855 △462,948
信託機械及び装置（純額） 971,430 960,021
信託工具、器具及び備品 282,268 302,469
減価償却累計額 △161,686 △181,133
信託工具、器具及び備品（純額） 120,582 121,335
信託土地 424,862,322 424,862,322
信託建設仮勘定 34,458 163,000
有形固定資産合計 496,522,302 495,969,188
無形固定資産
信託借地権 9,055,086 9,055,086
その他 932 678
無形固定資産合計 9,056,018 9,055,764
投資その他の資産
長期前払費用 1,102,057 1,144,625
繰延税金資産 16 2
その他 38,322 38,322
投資その他の資産合計 1,140,397 1,182,950
固定資産合計 506,718,718 506,207,903
繰延資産
投資法人債発行費 108,108 112,210
繰延資産合計 108,108 112,210
資産合計 525,378,522 525,379,087
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（単位：千円）
前期 当期
2020年11月30日 2021年５月31日
負債の部
流動負債
営業未払金 1,033,314 1,078,246
短期借入金 6,518,000 －
１年内返済予定の長期借入金 26,250,000 27,850,000
未払金 86,271 13,719
未払費用 945,284 918,728
未払法人税等 941 637
未払消費税等 318,300 263,790
前受金 538,488 695,615
預り金 575 753
流動負債合計 35,691,175 30,821,491
固定負債
投資法人債 21,500,000 22,800,000
長期借入金 190,100,000 193,500,000
信託預り敷金及び保証金 22,353,035 22,636,356
デリバティブ債務 28,584 39,646
固定負債合計 233,981,620 238,976,003
負債合計 269,672,796 269,797,494
純資産の部
投資主資本
出資総額 248,370,846 248,370,846
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※３ △3,084 ※３ △28,535
出資総額控除額合計 △3,084 △28,535
出資総額（純額） 248,367,761 248,342,311
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,366,549 7,278,928
剰余金合計 7,366,549 7,278,928
投資主資本合計 255,734,310 255,621,239
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △28,584 △39,646
評価・換算差額等合計 △28,584 △39,646
純資産合計 ※２ 255,705,726 ※２ 255,581,592
負債純資産合計 525,378,522 525,379,087
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１,※３ 14,009,287 ※１,※３13,765,352
その他賃貸事業収入 ※１,※３ 1,037,494 ※１,※３ 950,325
不動産等売却益 ※２ 26,732 －
営業収益合計 15,073,515 14,715,678
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,588,521 ※１ 5,369,825
資産運用報酬 1,120,034 1,104,682
資産保管手数料 14,905 14,884
一般事務委託手数料 37,280 37,015
役員報酬 3,300 3,300
その他営業費用 81,227 84,835
営業費用合計 6,845,268 6,614,543
営業利益 8,228,246 8,101,135
営業外収益
受取利息 78 85
未払分配金戻入 1,158 1,188
受取保険金 7,334 －
営業外収益合計 8,570 1,273
営業外費用
支払利息 634,346 598,377
投資法人債利息 46,159 57,807
投資法人債発行費償却 7,684 8,841
融資関連費用 184,162 186,412
その他 500 500
営業外費用合計 872,851 851,939
経常利益 7,363,965 7,250,469
税引前当期純利益 7,363,965 7,250,469
法人税、住民税及び事業税 953 650
法人税等調整額 △5 14
法人税等合計 947 665
当期純利益 7,363,018 7,249,804
前期繰越利益 3,530 29,124
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,366,549 7,278,928
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本
出資総額控除額 当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等 出資総額 （純額）
損失（△）
調整引当額 控除額合計
当期首残高 248,370,846 － － 248,370,846 7,333,243 7,333,243 255,704,090
当期変動額
剰余金の配当 △7,329,712 △7,329,712 △7,329,712
一時差異等調整引当額
△3,084 △3,084 △3,084 △3,084
による利益超過分配
当期純利益 7,363,018 7,363,018 7,363,018
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － △3,084 △3,084 △3,084 33,305 33,305 30,220
当期末残高 248,370,846 △3,084 △3,084 248,367,761 7,366,549 7,366,549 255,734,310
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △3,443 △3,443 255,700,646
当期変動額
剰余金の配当 △7,329,712
一時差異等調整引当額
△3,084
による利益超過分配
当期純利益 7,363,018
投資主資本以外の項目
△25,141 △25,141 △25,141
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △25,141 △25,141 5,079
当期末残高 △28,584 △28,584 255,705,726
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当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本
出資総額控除額 当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等 出資総額 （純額）
損失（△）
調整引当額 控除額合計
当期首残高 248,370,846 △3,084 △3,084 248,367,761 7,366,549 7,366,549 255,734,310
当期変動額
剰余金の配当 △7,337,425 △7,337,425 △7,337,425
一時差異等調整引当額
△25,450 △25,450 △25,450 △25,450
による利益超過分配
当期純利益 7,249,804 7,249,804 7,249,804
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － △25,450 △25,450 △25,450 △87,620 △87,620 △113,071
当期末残高 248,370,846 △28,535 △28,535 248,342,311 7,278,928 7,278,928 255,621,239
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △28,584 △28,584 255,705,726
当期変動額
剰余金の配当 △7,337,425
一時差異等調整引当額
△25,450
による利益超過分配
当期純利益 7,249,804
投資主資本以外の項目
△11,062 △11,062 △11,062
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △11,062 △11,062 △124,133
当期末残高 △39,646 △39,646 255,581,592
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
金額(円) 金額(円)
Ⅰ 当期未処分利益 7,366,549,137 7,278,928,158
Ⅱ 利益超過分配金加算額 25,450,392 11,568,360
うち一時差異等調整引当額 25,450,392 11,568,360
Ⅲ 分配金の額 7,362,875,528 7,250,276,824
(投資口１口当たり分配金の額) （9,547） （9,401）
うち利益分配金 7,337,425,136 7,238,708,464
（うち１口当たり利益分配金） （9,514） （9,386）
うち一時差異等調整引当額 25,450,392 11,568,360
（うち1口当たり利益超過分配金
（33） （15）
（一時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益 29,124,001 40,219,694
本投資法人の規約第35条第１項 本投資法人の規約第35条第1項
分配金の額の算出方法 に定める方針に基づき、分配金額 に定める方針に基づき、分配金額
は利益の金額を上限とし、かつ租 は利益の金額を上限とし、かつ租
税特別措置法第67条の15第１項に 税特別措置法第67条の15第1項に
規定される本投資法人の配当可能 規定される本投資法人の配当可能
利益の額の100分の90に相当する 利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、投資口１口当 かかる方針により、投資口1口当
たりの分配金が１円未満となる端 たりの分配金が1円未満となる端
数部分を除き、投資信託及び投資 数部分を除き、投資信託及び投資
法人に関する法律第136条第１項 法人に関する法律第136条第1項に
に定める利益の全額である 定める利益の全額である
7,337,425,136円を利益分配金と 7,238,708,464円を利益分配金と
して分配することとしました。 して分配することとしました。
また、本投資法人の規約第35条 また、本投資法人の規約第35条
第２項に定める利益を超える金銭 第2項に定める利益を超える金銭
の分配の方針に基づき、純資産控 の分配の方針に基づき、純資産控
除項目（投資法人の計算に関する 除項目（投資法人の計算に関する
規則第２条第２項第30号ロに定め 規則第2条第2項第30号ロに定める
るものをいいます。）が分配金に ものをいいます。）が分配金に与
与える影響を考慮して、純資産控 える影響を考慮して、純資産控除
除項目に相当する金額として本投 項目に相当する金額として本投資
資法人が決定する金額による利益 法人が決定する金額による利益超
超過分配を行うこととし、当期に 過分配を行うこととし、当期につ
ついては、繰延ヘッジ損失 いては、繰延ヘッジ損失
28,584,671円から一時差異等調整 39,646,906円から一時差異等調整
引当額（投資法人の計算に関する 引当額（投資法人の計算に関する
規則第２条第２項第30号に定める 規則第2条第2項第30号に定めるも
ものをいいます。）3,084,896円 のをいいます。）28,535,288円を
を控除した額25,499,775円に相当 控除した額11,111,618円に相当す
する額として、投資口１口当たり る額として算定される11,568,360
の利益超過分配金が１円未満とな 円を、一時差異等調整引当額に係
る端数部分を除き算定される る分配金として分配することとし
25,450,392円を、一時差異等調整 ました。以上の結果、当期の分配
引当額に係る分配金として分配す 金の額は7,250,276,824円として
ることとしました。以上の結果、 います。
当期の分配金の額は
7,362,875,528円としています。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 7,363,965 7,250,469
減価償却費 1,335,856 1,352,409
固定資産除却損 9,230 7,860
投資法人債発行費償却 7,684 8,841
受取利息及び有価証券利息 △78 △85
支払利息 680,505 656,185
融資関連費用 184,162 186,412
営業未収入金の増減額（△は増加） 33,319 44,474
未払消費税等の増減額（△は減少） △11,743 △54,509
前払費用の増減額（△は増加） 206,899 △205,702
営業未払金の増減額（△は減少） 68,498 18,685
未払費用の増減額（△は減少） △852 △19,264
前受金の増減額（△は減少） △311,338 157,127
長期前払費用の増減額（△は増加） 16,948 15,412
その他 △27,019 △1,979
小計 9,556,036 9,416,336
利息の受取額 78 85
利息の支払額 △680,318 △670,357
法人税等の支払額 △829 △954
営業活動によるキャッシュ・フロー 8,874,966 8,745,109
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △757,118 △850,086
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △640,820 △1,191,268
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 684,397 1,474,589
投資活動によるキャッシュ・フロー △713,542 △566,765
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 1,517,316 －
短期借入金の返済による支出 △5,998,000 △6,518,000
長期借入れによる収入 － 17,268,352
長期借入金の返済による支出 － △12,500,000
投資法人債の発行による収入 4,474,498 1,286,500
分配金の支払額 △7,328,580 △7,364,538
その他 △32,130 △19,887
財務活動によるキャッシュ・フロー △7,366,894 △7,847,572
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 794,529 330,772
現金及び現金同等物の期首残高 16,756,549 17,551,079
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 17,551,079 ※１ 17,881,851
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～70年
構築物 ２～66年
機械及び装置 ２～33年
工具、器具及び備品 ２～15年
（２）無形固定資産
自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間（５
年）に基づく定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 （１）投資口交付費
発生時に全額費用計上しています。
（２）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に
計上しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金（い
わゆる「固定資産税等相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した
固定資産税等相当額はありません。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例
処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：長期借入金
（３）ヘッジ方針
本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定す
るリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性判定の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満
たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３
金同等物）の範囲 か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信
託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固
定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 25,450
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 11,568
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
コミットメントライン契約の総額 21,000,000千円 21,000,000千円
借入残高 － －
差引 21,000,000千円 21,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
50,000千円 50,000千円
※３．一時差異等調整引当額
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日)
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
3,084 － 3,084 － 3,084 －
損益 評価損の発生
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日)
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
28,535 3,084 25,450 － 28,535 －
損益 評価損の発生
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 12,889,168 12,674,111
共益費収入 739,267 712,876
駐車場収入 285,349 281,003
その他賃貸収入 95,500 14,009,287 97,361 13,765,352
その他賃貸事業収入 1,037,494 950,325
不動産賃貸事業収益合計 15,046,782 14,715,678
Ｂ． 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 1,278,062 1,325,956
水道光熱費 892,089 722,712
公租公課 1,268,968 1,281,248
損害保険料 12,985 13,031
修繕費 441,806 384,062
減価償却費 1,335,601 1,352,155
固定資産除却損 9,230 7,860
その他賃貸事業費用 349,775 5,588,521 282,797 5,369,825
不動産賃貸事業費用合計 5,588,521 5,369,825
Ｃ． 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 9,458,260 9,345,853
※２．不動産等売却損益の内訳
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
EDGE心斎橋（工作物）
不動産等売却収入 29,000
不動産等売却原価 －
その他売却費用 2,267
不動産等売却益 26,732
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
該当事項はありません。
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※３．主要投資主との取引 （単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
営業取引によるもの
営業収益 2,124,905 1,863,166
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 771,224口 771,224口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
現金及び預金 14,125,013千円 14,227,970千円
信託現金及び信託預金 3,426,066千円 3,653,881千円
現金及び現金同等物 17,551,079千円 17,881,851千円
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（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行
又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リス
クの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意し
て、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則とし
て預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていま
すが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定し
て慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償
還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理すると
ともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で
流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取
引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 14,125,013 14,125,013 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,426,066 3,426,066 －
資産合計 17,551,079 17,551,079 －
（１) 短期借入金 6,518,000 6,518,000 －
（２) １年内返済予定の長期借入金 26,250,000 26,309,036 59,036
（３) 投資法人債 21,500,000 21,661,272 161,272
（４) 長期借入金 190,100,000 192,679,568 2,579,568
負債合計 244,368,000 247,167,878 2,799,878
デリバティブ取引 △28,584 △28,584 －
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
2021年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 14,227,970 14,227,970 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,653,881 3,653,881 －
資産合計 17,881,851 17,881,851 －
（１) 短期借入金 － － －
（２) １年内返済予定の長期借入金 27,850,000 27,891,765 41,765
（３) 投資法人債 22,800,000 22,975,707 175,707
（４) 長期借入金 193,500,000 195,464,522 1,964,522
負債合計 244,150,000 246,331,994 2,181,994
デリバティブ取引 △39,646 △39,646 －
（注１）金融商品の時価の算定方法
資 産
（１) 現金及び預金、（２) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
（１) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２) １年内返済予定の長期借入金、（４) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定す
る方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワ
ップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算
定する方法によっています。）。
（３) 投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定してい
ます。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
信託預り敷金及び保証金 ※１ 22,353,035 22,636,356
※１ 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認めら
れるため、時価開示の対象とはしていません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2020年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 14,125,013 － － － － －
信託預金 3,426,066 － － － － －
合計 17,551,079 － － － － －
金銭債権の決算日（2021年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 14,227,970 － － － － －
信託預金 3,653,881 － － － － －
合計 17,881,851 － － － － －
（注４）借入金及び投資法人債の決算日（2020年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 6,518,000 － － － － －
投資法人債 － 1,000,000 － 5,000,000 2,000,000 13,500,000
長期借入金 26,250,000 26,100,000 29,750,000 29,500,000 26,000,000 78,750,000
合計 32,768,000 27,100,000 29,750,000 34,500,000 28,000,000 92,250,000
借入金及び投資法人債の決算日（2021年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 － － － － － －
投資法人債 － 1,000,000 － 7,000,000 2,000,000 12,800,000
長期借入金 27,850,000 26,500,000 32,750,000 24,500,000 27,500,000 82,250,000
合計 27,850,000 27,500,000 32,750,000 31,500,000 29,500,000 95,050,000
（デリバティブ取引に関する注記）
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2021年５月31日）
該当事項はありません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年11月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 12,000,000 12,000,000 △28,584
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
当期（2021年５月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 12,000,000 12,000,000 △39,646
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の
時価等に関する事項（注１）負債（４）を参照してください。）
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16千円 2千円
繰延ヘッジ損益 8,992千円 12,472千円
繰延税金資産小計 9,009千円 12,475千円
評価性引当額 △8,992千円 △12,472千円
繰延税金資産合計 16千円 2千円
繰延税金資産の純額 16千円 2千円
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
法定実効税率 31.46％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.46％ △31.46％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
議決権 関係内容
会社等
資本金又 事業の 等の所
の名称 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
属性 住所 は出資金 内容又 有(被 科目
又は氏 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
(百万円) は職業 所有)
名 任等 関係
割合
敷金保
主要 証金の 9,635
信託預
東京都 投資 預り
り敷金
渋谷区 主及 預り敷 2,384,566
主要 東急不 及び保
道玄坂 不動産 び不 金保証
投資 動産株 57,551 10.52% なし 67,322 証金
一丁目 業 動産 金の返
主 式会社 還
21番1 の賃
号 貸・ 営業未
賃料収 103,980
管理 2,124,905 収入金
入等
前受金 61,221
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
議決権 関係内容
会社等
資本金又 事業の 等の所
の名称 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
属性 住所 は出資金 内容又 有(被 科目
又は氏 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
(百万円) は職業 所有)
名 任等 関係
割合
敷金保
主要 証金の 170,771
信託預
東京都 投資 預り
り敷金
渋谷区 主及 預り敷 2,459,904
主要 東急不 及び保
道玄坂 不動産 び不 金保証
投資 動産株 57,551 10.52% なし 95,433 証金
一丁目 業 動産 金の返
主 式会社 還
21番1 の賃
号 貸・ 営業未
賃料収 48,685
管理 1,863,166 収入金
入等
前受金 196,033
２．関連会社等
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
該当事項はありません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2021年５月期決算短信
３．兄弟会社等
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
議決権 関係内容
会社等の 資本金又 事業の 等の所
役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 は出資金 内容又 有(被 科目
の兼 上の 内容 (千円) (千円)
氏名 (百万円) は職業 所有)
割合 任等 関係
敷金保
証金の 18,195
信託預
東京都 預り
主要 不動 り敷金
東急不動 渋谷区 預り敷 6,239,918
投資 産の 及び保
産SCマネ 道玄坂 不動産 金保証
主の 100 － なし 賃 62,410 証金
ジメント 一丁目 管理業 金の返
子会 貸・ 還
株式会社 16番3
社 管理 営業未
号 261,364
賃料収 収入金
3,939,335
入等
前受金 45,557
議決権 関係内容
会社等の 資本金又 事業の
等の所 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
名称又は 住所 は出資金 内容又 科目
属性 有(被所 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
氏名 (百万円) は職業
有)割合 任等 関係
敷金保
証金の 358,920
信託預
預り
り敷金
預り敷 9,224,589
主要 東京都 及び保
不動 金保証
投資 株式会社 世田谷 437,397 証金
産の 金の返
主の 東急コミ 区用賀 不動産 還
1,653 － なし 賃
子会 ュニティ 四丁目 管理業 営業未
貸・ 209,203
社 ー 10番1 賃料収 収入金
管理 6,064,036
号 入等
前受金 42,623
不動産
営業未
管理委 866,295 183,422
払金
託報酬
資本金 関係内容
議決権
会社等の 又は出 事業の
等の所 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
名称又は 住所 資金 内容又 科目
属性 有(被所 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
氏名 (百万 は職業
有)割合 任等 関係
円)
主要 東