2018年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年１月17日
不動産投資信託証券発行者名 アクティビア・プロパティーズ投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3279 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.activia-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 村山 和幸
資 産 運 用 会 社 名 東急不動産リート・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 遠又 寛行
アクティビア運用本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 村山 和幸
運用戦略部長
ＴＥＬ （03）6804-5671（代表）
有価証券報告書提出予定日 2019年２月26日 分配金支払開始予定日 2019年２月12日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2018年11月期の運用、資産の状況（2018年６月１日～2018年11月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2018年11月期 13,815 3.7 7,546 1.0 6,697 1.3 6,696 1.3
2018年５月期 13,327 4.8 7,471 5.6 6,611 6.3 6,610 6.3
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2018年11月期 9,584 3.0 1.5 48.5
2018年５月期 9,493 3.1 1.5 49.6
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2018年５月期696,324口、2018年11月期698,704口）で除することにより
算定しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金は 配当性向
利益超過分配金 分配金総額 配当率
は含まない） 含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2018年11月期 9,584 6,696 0 0 100.0 3.0
2018年５月期 9,462 6,611 0 0 100.0 3.0
（注）2018年５月期の配当性向は、期中に新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算し、小数点第１位未満を四捨五入して表
示しています。配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2018年11月期 445,464 223,842 50.2 320,368
2018年５月期 445,941 223,777 50.2 320,275
（参考）自己資本 2018年11月期 223,842百万円 2018年５月期 223,777百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2018年11月期 8,708 △1,471 △6,762 13,090
2018年５月期 7,223 △24,040 11,542 12,615
２．2019年５月期の運用状況の予想（2018年12月１日～2019年５月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
百万円 ％ 円 円
2019年５月期 14,771 6.9 8,582 13.7 7,619 13.8
7,618 13.8 9,878 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）（2019年５月期）9,878円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2018年11月期 698,704口 2018年５月期 698,704口
② 期末自己投資口数 2018年11月期 －口 2018年５月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的で
あると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、９ページ記載の
「2019年５月期（第15期：2018年12月１日～2019年５月31日）及び2019年11月期（第16期：2019年６月１日～2019年11
月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．運用方針及び運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（２）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
３．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（８）表示方法の変更に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（10）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26
４．役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
５．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・27
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年８月30日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示
を省略いたします。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年８月30日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要
な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法
人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）に基づき、ＴＬＣタウンシップ株
式会社（2017年４月１日付で、現 東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」と
いいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年４月１日付でＴＬＣタウンシ
ップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を設立企画人として、2011年９
月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局への登録が完了しました（関東
財務局長第73号）。
その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄
コード3279）し、2017年12月13日に５年連続となる公募増資及び2017年12月26日に第三者割当を実施しまし
た。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」と
は、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その
名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投
資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、
街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ
（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
また、新規上場以降、立地とクオリティにこだわった厳選投資を継続し、当期末時点で本投資法人が保有
する物件は42物件（取得価格合計431,485百万円）となりました。
（イ）当期の運用環境
当期の日本経済は、相次いだ自然災害の影響等が懸念されたものの、企業収益及び雇用・所得環境は引き
続き改善基調にあり、世界経済も総じて緩やかな回復が続いたことから、概ね堅調に推移しました。
商業施設を取り巻く環境については、内閣府経済社会総合研究所公表の「消費動向調査」において、消費
マインドに弱含む動きがみられた一方、経済産業省公表の「商業動態統計調査」によると、小売業販売額は
緩やかに持ち直しています。また、国土交通省観光庁公表の「訪日外国人消費動向調査」によると、2018年
７月から９月までの四半期における訪日外国人旅行者数は、相次いだ自然災害の影響で一時的に減少しまし
たが、足許では2018年12月に初めて年間3,000万人を超える等、インバウンド需要は好調さを維持していま
す。
賃貸オフィス市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区
及び新宿区）の平均空室率が2018年３月以降２%台で推移し、2018年11月時点では２%を割り込み、1.98%ま
で低下したことに加え、賃料水準についても平均賃料が59か月連続で上昇しており、良好な需給環境が継続
しています。また、東京以外の主要都市においても、空室率の低下または賃料の上昇傾向は拡大しており、
引き続き市場環境は好調に推移しました。
J-REIT市場は、日本銀行から長期金利の変動幅の拡大容認の公表があった一方、好調な賃貸オフィス市場
等を背景とした業績改善が進んでいることや、相対的な利回りの高さから、総じて堅調に推移しました。ま
た、公募増資による資金調達と物件の取得は引き続き積極的に行われており、J-REITの資産規模は拡大を続
けました。
（ウ）運用実績
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、ポートフォリオの維持・向上を継続し、当
期末時点の本投資法人の保有資産合計は42物件（取得価格合計431,485百万円）、総賃貸可能面積は395,967
㎡（119,764坪）となりました。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
なお、当期の月別平均稼働率（注）の推移は以下のとおりです。
2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年
６月末 ７月末 ８月末 ９月末 10月末 11月末
都市型商業施設 99.7 99.7 100.0 100.0 100.0 100.0
東京オフィス 100.0 100.0 100.0 100.0 99.9 99.9
アクティビア・アカウント 99.5 99.3 99.8 99.8 99.8 99.8
全 体 99.7 99.6 99.9 99.9 99.9 99.9
（注）「稼働率」は、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（エ）サステナビリティに関する取組み
本投資法人では、「お客様に選ばれ続ける不動産」によるポートフォリオの構築を目指す上で、「環境負
荷の低減」を実現し、「周辺環境や地域社会への貢献」を行えることも、ポートフォリオに備わる大切な要
素の一つであると考えています。この一環として、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位の削減を
基本的な目標として掲げ、日々努力しております。当期の取組みとしては「A-PLACE五反田駅前」のテナン
ト入替時における専有部、「A-PLACE恵比寿東」・「コマーシャルモール博多」においては共用部の一部に
おいて、照明のLED化工事を実施しております。また、新規の賃貸借契約や更新の覚書においてグリーンリ
ース条項を追加し各テナントと環境配慮への協力体制を構築しております。このほか、グリーンビル認証の
取得にも毎年継続的に取組んでおります。当期はCASBEE-不動産を「A-PLACE品川東（S）」・「東急不動産
恵比寿ビル（A）」・「A-PLACE恵比寿東（A）」・「A-PLACE渋谷金王（A）」の４物件で取得いたしており
ます。これにより、グリーンビル認証取得数の合計は24物件、延床面積ベースで58.8％（2018年11月30日現
在）となりました。
さらに、東急プラザ表参道原宿でのNPO法人、協賛企業、地元保育園とともに実施しております野菜を育
てる「野菜の森プロジェクト」での初の収穫や、地域社会に向けた取り組みとして、各物件の所在する地域
におけるクリーンキャンペーンや夏祭りなどに参加するなど、周辺企業・住民・街との共生を目指し、コミ
ュニティ活動に協力しています。
本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢
献してまいります。
（オ）資金調達の概要
当期においては、返済期日が到来した借入金の返済のため、2018年６月に17,000百万円の借換えを行い、
引き続き金利コストの低減及び有利子負債の返済期限の分散等を図ることにより財務基盤の安定性維持に努
めました。当期末時点における有利子負債残高は199,350百万円（借入金181,350百万円、投資法人債18,000
百万円）となっています。また、総資産に占める有利子負債の割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額
×100）については、当期末時点で44.8％、長期比率95.4％、固定金利比率95.4％となっています。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口につい
て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付
業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者 格付の内容 見通し
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA 安定的
（カ）当期の業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期は営業収益13,815百万円、営業利益7,546百万円、経常利益6,697百万円、当期純利
益6,696百万円となりました。
また、分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第35条）に従い、租税特別措置法（昭和32
年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用によ
り、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端
数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は9,584円
となりました。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
② 次期の見通し
（ア）次期の運用環境
今後の日本経済は、日本銀行の金融緩和政策の継続や政府支出による下支え等を背景に、設備投資、個人
消費等の国内需要は底堅く推移し、雇用・所得環境も引き続き堅調さを維持していくことで、概ね緩やかな
回復基調を続けることが期待されます。一方、リスク要因として、米国等の通商政策や欧米の金融政策の動
向が世界経済や金融資本市場へ与える影響、英国のＥＵ離脱交渉の行方、消費税率引き上げの影響等が挙げ
られます。
賃貸オフィス市場に関しては、企業の拡張・立地改善移転等の需要は引き続き堅調に推移するとみられ、
需給は逼迫した状況が続き、好調な市況が維持されることが見込まれます。商業施設を取り巻く環境におい
ては、堅調な雇用・所得環境や訪日外国人旅行者数の増加基調が続いていることから、一時的には消費税率
の引き上げの影響を受けつつも、政策出動も見込まれる等、底堅く推移していくことが期待されます。J-
REIT市場は、欧米の政策動向の影響を受けた海外経済の不確実性等に留意が必要ですが、国内の堅調な不動
産市況や低水準で推移する長期金利は市場の下支えになるとみられます。このような環境のもと、本投資法
人は、引き続きスポンサーサポート等を活用した厳選投資による外部成長と、運用資産の競争力を活用した
内部成長を推進し、投資主価値向上を目指します。
（イ）次期の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東
急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガ
バナンス体制」を基本方針として運用を行います。
ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期
にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、
規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上
で慎重に投資判断を行います。
これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本投資法人の資産運用会社の資産取得に関する独
自のノウハウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサ
ポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による
情報提供を基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指し
ます。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性
を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不
動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投
資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な
運用及び収益力の強化を目指します。
さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費
者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報
を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・
向上を図る方針です。
なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。
ｄ．財務戦略
本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分
散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォ
ーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融
マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。今後も、長期的かつ安定的な成長を
目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ新投資口の発行を機動的に行っていきます。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
（ウ）決算後に生じた重要な事実
ａ．新投資口の発行
2018年11月30日及び2018年12月12日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議
を行い、2018年12月19日及び2019年１月７日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出
資総額は248,370,846,700円、発行済投資口の総口数は771,224口となっています。
（ⅰ）公募による新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数 67,320口
発行価格 １口当たり445,410円
発行価格の総額 29,985,001,200円
発行価額 １口当たり431,320円
発行価額の総額 29,036,462,400円
払込期日 2018年12月19日
（ⅱ）第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 5,200口
発行価額 １口当たり431,320円
発行価額の総額 2,242,864,000円
払込期日 2019年１月７日
割当先 野村證券株式会社
ｂ．資金の借入れ
本投資法人は、後記「ｃ．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充
当するため、以下の通り資金の借入れを行いました。
返済期日 借入方法・返済方法・
区分 借入先 借入金額 利率 借入実行日
（注１） 担保・保証
三井住友信託銀行株式会社 基準金利に
2019年 2019年
株式会社みずほ銀行 5,000百万円 0.13%を 左記借入先を貸付人と
１月10日 ５月31日
加えた利率 する金銭消費貸借契約
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
に基づく借入れ
短期 三井住友信託銀行株式会社 基準金利に 期限一括弁済
2019年 2020年
株式会社みずほ銀行 5,000百万円 0.13%を 無担保・無保証
１月10日 １月10日
加えた利率
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
合計 10,000百万円
三井住友信託銀行株式会社
基準金利に
株式会社みずほ銀行 2019年 2021年
11,780百万円 0.145%を
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 １月10日 ７月12日
加えた利率
株式会社三井住友銀行
左記借入先を貸付人と
2019年 2021年
株式会社日本政策投資銀行 1,970百万円 0.36607% する金銭消費貸借契約
１月10日 ７月12日
に基づく借入れ
長期 三井住友信託銀行株式会社
期限一括弁済
株式会社みずほ銀行 0.55800% 2019年 2028年
9,640百万円 無担保・無保証
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 （注２） １月10日 １月11日
株式会社三井住友銀行
2019年 2028年
株式会社日本政策投資銀行 1,610百万円 0.65264%
１月10日 １月11日
合計 25,000百万円
合計 35,000百万円
（注１）返済期日は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
（注２）金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップ効果を勘案した利率を記載し
ています。
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ｃ．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、一般募集（公募）及び第三者割当による新
投資口の発行に係る手取金並びに借入金等により、以下に掲げる資産を取得しました。
(UR-16) 東急プラザ銀座（底地）(30％持分取得)
資産の種類 信託受益権
取得価格 37,500百万円
取得年月日 2019年１月10日
所在地 東京都中央区銀座五丁目２番１号
用途 －
敷地面積 3,766.80㎡
延床面積 －
構造 －
竣工年月 －
所有形態 土地：所有権（準共有持分30％）
(UR-17) キュープラザ原宿（60％持分取得）
資産の種類 信託受益権
取得価格 13,200百万円
取得年月日 2019年１月10日
所在地 東京都渋谷区神宮前六丁目28番６号
用途 （Ａ棟）店舗、（Ｂ棟）会館
敷地面積 2,165.54㎡
延床面積 7,667.27㎡
構造 （Ａ棟）鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下２階地上11階
（Ｂ棟）鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上２階
竣工年月 2015年３月
所有形態 土地：所有権（準共有持分60％）
建物：所有権（準共有持分60％）
(AA-13) EDGE心斎橋
資産の種類 信託受益権
取得価格 19,800百万円
取得年月日 2019年１月10日
所在地 大阪市中央区西心斎橋二丁目２番３号
用途 事務所・店舗・車庫
敷地面積 2,217.78㎡
延床面積 23,483.28㎡
構造 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下２階地上14階
竣工年月 1986年４月
所有形態 土地：所有権
建物：所有権
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＜参考情報＞
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を譲渡する予定です。
(UR-6) A-FLAG赤坂
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格 合計3,750百万円
(i)1,875百万円（準共有持分50％）
(ii)1,875百万円（準共有持分50％）
引渡予定日（注） (i)2019年３月１日（準共有持分50％）
(ii)2019年６月３日（準共有持分50％）
所在地 東京都港区赤坂四丁目３番６号
用途 店舗
敷地面積 514.86㎡
延床面積 2,429.01㎡
構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下１階地上７階
竣工年月 2008年２月
所有形態 土地：所有権
建物：所有権
（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの
総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であっ
て、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他
これに類する契約をいいます。）に該当します。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
（エ）運用状況の見通し
2019年５月期（第15期：2018年12月１日～2019年５月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見
込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2019年５月期（第15期：2018年12月１日
～2019年５月31日）及び2019年11月期（第16期：2019年６月１日～2019年11月30日）運用状況の予想の前提
条件」をご参照ください。
営業収益 14,771百万円
営業利益 8,582百万円
経常利益 7,619百万円
当期純利益 7,618百万円
１口当たり分配金 9,878円
１口当たり利益超過分配金 0円
また、後記「2019年５月期（第15期：2018年12月１日～2019年５月31日）及び2019年11月期（第16期：
2019年６月１日～2019年11月30日）運用状況の予想の前提条件」に変動がないものと想定した場合、2019年
11月期（第16期：2019年６月１日～2019年11月30日）の運用状況の見通しにつきましては、以下のとおり見
込んでいます。
営業収益 15,383百万円
営業利益 8,672百万円
経常利益 7,640百万円
当期純利益 7,639百万円
１口当たり分配金 9,905円
１口当たり利益超過分配金 0円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推
移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び１口
当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
2019年５月期（第15期：2018年12月１日～2019年５月31日）及び2019年11月期（第16期：2019年６月１日～
2019年11月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 第15期(2018年12月１日～2019年５月31日)(182日)
計算期間
・ 第16期(2019年６月１日～2019年11月30日)(183日)
・ 運用状況の予想にあたっては、本投資法人が本日現在保有する45物件（以下「現保有資
産」といいます。）の不動産信託受益権につき、以下の物件売却を加味しています。
・ 第15期(2018年12月１日～2019年５月31日)
2019年３月１日（第15期）にA-FLAG赤坂の一部（準共有持分50％）譲渡を予定しています
が、総物件数は45物件（但し、当該譲渡予定日後は、A-FLAG赤坂の準共有持分は50％）を
前提としています。
運用資産
・ 第16期(2019年６月１日～2019年11月30日)
2019年６月３日（第16期）にA-FLAG赤坂（残りの準共有持分50％）の譲渡を予定してお
り、当該譲渡予定日後の総物件数は44物件を前提としています。
・ 2019年11月期（第16期）末までに、上記以外の運用資産の異動（新規物件の取得、既存物
件の売却等）がないことを前提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を
勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
営業収益 す。
・ A-FLAG赤坂の譲渡に伴い、売却益として、2019年５月期（第15期）及び2019年11月期（第
16期）にそれぞれ338百万円及び341百万円の計上を見込んでいます。実際には、売買の成
否、譲渡価格、譲渡日その他の条件により変動する可能性があります。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、2019年１
月10日取得済の「東急プラザ銀座（底地）（30％準共有持分取得）」、「キュープラザ原
宿（60％準共有持分取得）」及び「EDGE心斎橋」（以下総称して「取得済資産」といいま
す。）を除く現保有資産（以下「第14期末保有資産」といいます。）については、過去の
実績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。また、取得済資産につい
ても、前所有者より提供を受けた情報をベースに費用の変動要素等を反映して算出してい
ます。
・ 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため取
得期は費用計上されません。なお、取得済資産について取得価額に算入する固定資産税、
営業費用 都市計画税等の総額は354百万円と想定しています。また、現保有資産における固定資産税
及び都市計画税等については、2019年５月期（第15期）に988百万円、2019年11月期（第16
期）に1,087百万円の費用計上を見込んでいます。なお、取得済資産における2020年度の固
定資産税及び都市計画税等は2020年11月期（第18期）から費用計上される見込みです。
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要
と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の
差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕
費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2019年５月期
（第15期）に1,300百万円、2019年11月期（第16期）に1,309百万円を想定しています。
・ 支払利息その他借入関連費用として、2019年５月期（第15期）に927百万円、2019年11月期
（第16期）に1,023百万円を見込んでいます。
営業外費用
・ 投資口の発行等にかかる一時的な費用として、2019年５月期（第15期）に26百万円を想定
しています。
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・ 本投資法人は、本日現在、234,350百万円（借入金216,350百万円、投資法人債18,000百万
円）の有利子負債残高がありますが、2019年11月期（第16期）末まで借入残高に変更がな
いことを前提としています。
・ 2019年５月期（第15期）及び2019年11月期（第16期）末までに返済期限が到来する有利子
負債（第15期：短期借入金9,100百万円、長期借入金4,000百万円、投資法人債4,000百万
有利子負債
円、第16期：短期借入金5,000百万円、長期借入金13,100百万円）については、すべて借換
えを行うことを前提としています。
・ 2019年５月期末及び2019年11月期末のLTVはともに45％半ば程度となる見込みです。
・ LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
・ 本日現在の発行済投資口の総口数771,224口を前提とし、2019年11月期（第16期）末までに
新投資口の追加発行がないことを前提としています。
投資口
・ 2019年５月期（第15期）及び2019年11月期（第16期）の１口当たり分配金は、各営業期間
の予想期末発行済投資口の総口数771,224口により算出しています。
・ 分配金(１口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として
１口当たり 算出しています。
分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・ 利益を超えた金銭の分配(１口当たり利益超過分配金)については、現時点では行う予定は
利益超過分配金 ありません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
資産の部
流動資産
現金及び預金 9,498,104 10,023,157
信託現金及び信託預金 3,116,967 3,067,204
営業未収入金 645,833 848,825
前払費用 455,470 294,817
未収消費税等 47,699 －
その他 6,514 3,066
流動資産合計 13,770,589 14,237,072
固定資産
有形固定資産
信託建物 83,050,493 83,354,620
減価償却累計額 △9,675,982 △10,879,394
信託建物（純額） 73,374,511 72,475,226
信託構築物 689,748 696,585
減価償却累計額 △150,438 △168,417
信託構築物（純額） 539,310 528,167
信託機械及び装置 1,364,809 1,390,538
減価償却累計額 △300,583 △330,343
信託機械及び装置（純額） 1,064,225 1,060,195
信託工具、器具及び備品 183,401 193,307
減価償却累計額 △82,287 △98,107
信託工具、器具及び備品（純額） 101,113 95,200
信託土地 346,689,270 346,689,270
信託建設仮勘定 － 6,708
有形固定資産合計 421,768,431 420,854,767
無形固定資産
信託借地権 9,130,097 9,130,097
その他 2,575 2,118
無形固定資産合計 9,132,673 9,132,216
投資その他の資産
長期前払費用 1,078,965 1,080,595
デリバティブ債権 74,904 54,245
繰延税金資産 5 18
その他 38,742 38,322
投資その他の資産合計 1,192,618 1,173,181
固定資産合計 432,093,723 431,160,166
繰延資産
投資法人債発行費 77,584 67,645
繰延資産合計 77,584 67,645
資産合計 445,941,897 445,464,883
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（単位：千円）
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
負債の部
流動負債
営業未払金 846,139 913,616
短期借入金 9,100,000 9,100,000
1年内償還予定の投資法人債 4,000,000 4,000,000
1年内返済予定の長期借入金 18,500,000 19,600,000
未払金 234,813 73,949
未払費用 809,070 902,125
未払法人税等 708 976
未払消費税等 － 457,386
前受金 314,273 428,888
預り金 4,755 566
流動負債合計 33,809,761 35,477,509
固定負債
投資法人債 14,000,000 14,000,000
長期借入金 153,750,000 152,650,000
信託預り敷金及び保証金 20,604,450 19,494,916
その他 6 2
固定負債合計 188,354,456 186,144,918
負債合計 222,164,217 221,622,427
純資産の部
投資主資本
出資総額 217,091,520 217,091,520
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,611,254 6,696,690
剰余金合計 6,611,254 6,696,690
投資主資本合計 223,702,774 223,788,210
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 74,904 54,245
評価・換算差額等合計 74,904 54,245
純資産合計 ※２ 223,777,679 ※２ 223,842,455
負債純資産合計 445,941,897 445,464,883
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 12,409,430 ※１ 12,673,479
その他賃貸事業収入 ※１ 917,584 ※１ 1,141,921
営業収益合計 13,327,014 13,815,400
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 4,706,236 ※１ 5,076,357
資産運用報酬 1,034,028 1,077,918
資産保管手数料 12,427 12,638
一般事務委託手数料 32,131 32,248
役員報酬 3,300 3,300
その他営業費用 67,522 66,403
営業費用合計 5,855,645 6,268,867
営業利益 7,471,369 7,546,533
営業外収益
受取利息 81 55
未払分配金戻入 908 830
還付加算金 － 409
受取保険金 － 149
営業外収益合計 990 1,443
営業外費用
支払利息 615,512 595,522
投資法人債利息 35,235 37,928
投資法人債発行費償却 9,546 9,938
投資口交付費 46,468 54,545
融資関連費用 153,550 151,997
その他 500 500
営業外費用合計 860,813 850,432
経常利益 6,611,545 6,697,544
税引前当期純利益 6,611,545 6,697,544
法人税、住民税及び事業税 721 984
法人税等調整額 12 △12
法人税等合計 734 971
当期純利益 6,610,811 6,696,573
前期繰越利益 442 117
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,611,254 6,696,690
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算
出資総額
益又は当期未 合計 損益 差額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 202,233,447 6,217,532 6,217,532 208,450,980 72,117 72,117 208,523,097
当期変動額
新投資口の発行 14,858,072 14,858,072 14,858,072
剰余金の配当 △6,217,090 △6,217,090 △6,217,090 △6,217,090
当期純利益 6,610,811 6,610,811 6,610,811 6,610,811
投資主資本以外の項目
2,787 2,787 2,787
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 14,858,072 393,721 393,721 15,251,794 2,787 2,787 15,254,581
当期末残高 ※１ 217,091,520 6,611,254 6,611,254 223,702,774 74,904 74,904 223,777,679
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算
出資総額
益又は当期未 合計 損益 差額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 217,091,520 6,611,254 6,611,254 223,702,774 74,904 74,904 223,777,679
当期変動額
剰余金の配当 △6,611,137 △6,611,137 △6,611,137 △6,611,137
当期純利益 6,696,573 6,696,573 6,696,573 6,696,573
投資主資本以外の項目
△20,659 △20,659 △20,659
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 85,435 85,435 85,435 △20,659 △20,659 64,776
当期末残高 ※１ 217,091,520 6,696,690 6,696,690 223,788,210 54,245 54,245 223,842,455
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
金額(円) 金額(円)
Ⅰ 当期未処分利益 6,611,254,555 6,696,690,398
Ⅱ 分配金の額 6,611,137,248 6,696,379,136
(投資口１口当たり分配金の額) ( 9,462 ) ( 9,584 )
Ⅲ 次期繰越利益 117,307 311,262
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項に 本投資法人の規約第35条第１項に
定める方針に基づき、分配金額は 定める方針に基づき、分配金額は
利益の金額を上限とし、かつ租税 利益の金額を上限とし、かつ租税
特別措置法第67条の15第１項に規 特別措置法第67条の15第１項に規
定される本投資法人の配当可能利 定される本投資法人の配当可能利
益の額の100分の90に相当する金 益の額の100分の90に相当する金
額を超えるものとしています。か 額を超えるものとしています。か
かる方針により、当期未処分利益 かる方針により、当期未処分利益
を超えない額で発行済投資口の総 を超えない額で発行済投資口の総
口数698,704口の整数倍数の最大 口数698,704口の整数倍数の最大
値となる6,611,137,248円を利益 値となる6,696,379,136円を利益
分配金として分配することとしま 分配金として分配することとしま
した。なお、本投資法人規約第35 した。なお、本投資法人規約第35
条第２項に定める利益を超えた金 条第２項に定める利益を超えた金
銭の分配は行いません。 銭の分配は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 6,611,545 6,697,544
減価償却費 1,234,776 1,267,428
固定資産除却損 284 －
投資法人債発行費償却 9,546 9,938
受取利息及び有価証券利息 △81 △55
支払利息 650,748 633,450
投資口交付費 46,468 54,545
融資関連費用 153,550 151,997
営業未収入金の増減額（△は増加） △159,576 △202,992
未収消費税等の増減額（△は増加） △47,699 47,699
未払消費税等の増減額（△は減少） △494,431 457,386
前払費用の増減額（△は増加） △158,518 166,083
営業未払金の増減額（△は減少） 22,389 11,232
未払金の増減額（△は減少） 78,334 △78,334
未払費用の増減額（△は減少） 24,647 9,346
前受金の増減額（△は減少） △119,943 114,615
長期前払費用の増減額（△は増加） 11,258 △12,281
その他 △715 △18,142
小計 7,862,582 9,309,462
利息の受取額 81 55
利息の支払額 △638,416 △600,021
法人税等の支払額 △984 △717
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,223,263 8,708,779
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △25,062,465 △354,286
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △523,524 △1,879,200
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,544,178 786,882
その他 1,354 △24,459
投資活動によるキャッシュ・フロー △24,040,457 △1,471,063
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,098,155 4,997,750
短期借入金の返済による支出 △5,000,000 △5,000,000
長期借入れによる収入 14,940,999 11,878,013
長期借入金の返済による支出 △13,000,000 △12,000,000
投資法人債の発行による収入 1,979,812 －
投資口の発行による収入 14,756,418 －
分配金の支払額 △6,216,193 △6,609,955
その他 △16,310 △28,233
財務活動によるキャッシュ・フロー 11,542,882 △6,762,426
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △5,274,310 475,289
現金及び現金同等物の期首残高 17,889,382 12,615,072
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 12,615,072 ※１ 13,090,361
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～70年
構築物 ２～60年
機械及び装置 ２～33年
工具、器具及び備品 ２～15年
（２）無形固定資産
自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間（５
年）に基づく定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 （１）投資口交付費
発生時に全額費用計上しています。
（２）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に
計上しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金（い
わゆる「固定資産税等相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した
固定資産税等相当額はありません。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例
処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：長期借入金
（３）ヘッジ方針
本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定す
るリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性判定の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満
たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３
金同等物）の範囲 か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信
託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固
定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。
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（８）表示方法の変更に関する注記
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当計算期間の期首
から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に
変更しました。この結果、前計算期間の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」５千円は、「投資
その他の資産」の「繰延税金資産」５千円に含めて表示しています。
（９）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2018年５月31日） （2018年11月30日）
コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円 21,000,000千円
借入残高 － －
差引 20,000,000千円 21,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年５月31日） （2018年11月30日）
50,000千円 50,000千円
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（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 11,196,642 11,463,285
共益費収入 851,982 810,382
駐車場収入 267,359 285,449
その他賃貸収入 93,445 12,409,430 114,361 12,673,479
その他賃貸事業収入 917,584 1,141,921
不動産賃貸事業収益合計 13,327,014 13,815,400
Ｂ． 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 1,225,076 1,236,276
水道光熱費 836,857 1,001,848
公租公課 895,539 988,148
損害保険料 8,795 8,875
修繕費 235,857 281,326
減価償却費 1,234,521 1,267,174
固定資産除却損 284 －
その他賃貸事業費用 269,303 4,706,236 292,707 5,076,357
不動産賃貸事業費用合計 4,706,236 5,076,357
Ｃ． 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 8,620,778 8,739,043
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 698,704口 698,704口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
現金及び預金 9,498,104千円 10,023,157千円
信託現金及び信託預金 3,116,967千円 3,067,204千円
現金及び現金同等物 12,615,072千円 13,090,361千円
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（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行
又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リス
クの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意し
て、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則とし
て預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていま
すが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定し
て慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償
還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理すると
ともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で
流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取
引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 9,498,104 9,498,104 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,116,967 3,116,967 －
資産合計 12,615,072 12,615,072 －
（１) 短期借入金 9,100,000 9,100,000 －
（２) １年内償還予定の投資法人債 4,000,000 4,011,819 11,819
（３) １年内返済予定の長期借入金 18,500,000 18,535,570 35,570
（４) 投資法人債 14,000,000 14,225,517 225,517
（５) 長期借入金 153,750,000 155,002,178 1,252,178
負債合計 199,350,000 200,875,086 1,525,086
デリバティブ取引 74,904 74,904 －
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2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 10,023,157 10,023,157 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,067,204 3,067,204 －
資産合計 13,090,361 13,090,361 －
（１) 短期借入金 9,100,000 9,100,000 －
（２) １年内償還予定の投資法人債 4,000,000 4,006,417 6,417
（３) １年内返済予定の長期借入金 19,600,000 19,663,090 63,090
（４) 投資法人債 14,000,000 14,199,701 199,701
（５) 長期借入金 152,650,000 154,031,795 1,381,795
負債合計 199,350,000 201,001,005 1,651,005
デリバティブ取引 54,245 54,245 －
（注１）金融商品の時価の算定方法
資 産
（１) 現金及び預金、（２) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
（１) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２) １年内償還予定の投資法人債、（４) 投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定してい
ます。
（３) １年内返済予定の長期借入金、（５) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定す
る方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワ
ップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算
定する方法によっています。）。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2018年５月31日） （2018年11月30日）
信託預り敷金及び保証金 ※１ 20,604,450 19,494,916
※１ 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認めら
れるため、時価開示の対象とはしていません。
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（注３）金銭債権の決算日（2018年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 9,498,104 － － － － －
信託預金 3,116,967 － － － － －
合計 12,615,072 － － － － －
金銭債権の決算日（2018年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 10,023,157 － － － － －
信託預金 3,067,204 － － － － －
合計 13,090,361 － － － － －
（注４）借入金及び投資法人債の決算日（2018年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 9,100,000 － － － － －
投資法人債 4,000,000 6,000,000 － － 1,000,000 7,000,000
長期借入金 18,500,000 20,400,000 12,500,000 9,100,000 19,000,000 92,750,000
合計 31,600,000 26,400,000 12,500,000 9,100,000 20,000,000 99,750,000
借入金及び投資法人債の決算日（2018年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 9,100,000 － － － － －
投資法人債 4,000,000 6,000,000 － 1,000,000 － 7,000,000
長期借入金 19,600,000 7,300,000 12,500,000 21,100,000 25,250,000 86,500,000
合計 32,700,000 13,300,000 12,500,000 22,100,000 25,250,000 93,500,000
（デリバティブ取引に関する注記）
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
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② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年５月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 14,400,000 14,400,000 74,904
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 5,000,000 5,000,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
当期（2018年11月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 14,400,000 12,000,000 54,245
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 5,000,000 5,000,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の
時価等に関する事項（注１）負債（５）を参照してください。）
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
（2018年５月31日） （2018年11月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 5千円 18千円
繰延税金資産合計 5千円 18千円
繰延税金資産の純額 5千円 18千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
前期 当期
（2018年５月31日） （2018年11月30日）
法定実効税率 31.74％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.74％ △31.50％
その他 0.01％ 0.00％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
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（関連当事者との取引に関する注記）
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オ
フィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のと
おりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 153,842,632 172,148,067
都市型商業施設 期中増減額 18,305,434 △21,103,355
期末残高 172,148,067 151,044,711
期末時価 205,947,000 189,637,000
貸借対照表計上額
期首残高 175,846,419 175,402,564
東京オフィス 期中増減額 △443,854 20,498,333
期末残高 175,402,564 195,900,898
期末時価 201,240,000 223,770,000
貸借対照表計上額
期首残高 77,256,285 83,348,268
アクティビア・
期中増減額 6,091,983 △309,624
アカウント
期末残高 83,348,268 83,038,644
期末時価 97,800,000 98,280,000
貸借対照表計上額
期首残高 406,945,337 430,898,900
合計 期中増減額 23,953,563 △914,646
期末残高 430,898,900 429,984,254
期末時価 504,987,000 511,687,000
（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２） 当期減少額のうち、主な減少理由は減価償却費（1,267,174千円）の計上によるものです。
（注３） 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
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（１口当たり情報に関する注記）
前期 当期
（自 2017年12月１日 （自 2018年６月１日
至 2018年５月31日） 至 2018年11月30日）
１口当たり純資産額 320,275円 320,368円
１口当たり当期純利益金額 9,493円 9,584円
（注１） １口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（前期 696,324口、当期 698,704口）で除することにより算
定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２） １口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
前期 当期
（自 2017年12月１日 （自 2018年６月１日
至 2018年５月31日） 至 2018年11月30日）
当期純利益金額(千円) 6,610,811 6,696,573
普通投資主に帰属しない金額 (千円) － －
普通投資口に係る当期純利益金額(千円) 6,610,811 6,696,573
期中平均投資口数 (口) 696,324 698,704
（重要な後発事象に関する注記）
１．新投資口の発行
2018年11月30日及び2018年12月12日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関する決議を行
い、2018年12月19日及び2019年１月７日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は
248,370,846,700円、発行済投資口の総口数は771,224口となっています。
（１）公募による新投資口の発行（一般募集）
① 発行新投資口数 67,320口
② 発行価格 １口当たり445,410円
③ 発行価格の総額 29,985,001,200円
④ 発行価額 １口当たり431,320円
⑤ 発行価額の総額 29,036,462,400円
⑥ 払込期日 2018年12月19日
⑦ 分配金起算日 2018年12月１日
（２）第三者割当による新投資口の発行
① 発行新投資口数 5,200口
② 発行価額 １口当たり431,320円
③ 発行価額の総額 2,242,864,000円
④ 払込期日 2019年１月７日
⑤ 分配金起算日 2018年12月１日
⑥ 割当先 野村證券株式会社
２．資金の借入れ
本投資法人は、後記「３．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当す
るため、2019年１月10日付にて35,000百万円の資金の借入れを行いました。詳細につきましては、前記「２．
運用方針及び運用状況 （２）運用状況 ②次期の見通し （ウ）決算後に生じた重要な事実 ｂ.資金の借入
れ」をご参照ください。
３．資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集（公募）及び第三者割当による新投
資口の発行に係る手取金並びに借入金等により、2019年１月10日付にて３物件・70,500百万円の不動産を信託
財産とする信託の受益権を取得しました。詳細につきましては、前記「２．運用方針及び運用状況 （２）運
用状況 ②次期の見通し （ウ）決算後に生じた重要な事実 ｃ.資産の取得」をご参照ください。
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等、資産除去債務及びセグメント情報等に関する注記事項につい
ては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
（10）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っていません。前期以前の増資等の概要は以下のとおりです。
出資総額（千円） 発行済投資口の総口数（口）
年月日 摘要 備考
増加額 残高 増加口数 残高
2011年９月７日 私募設立 200,000 200,000 400 400 （注１）
2012年６月12日 公募増資 90,834,705 91,034,705 204,100 204,500 （注２）
2012年７月10日 第三者割当増資 339,128 91,373,833 762 205,262 （注３）
2013年12月16日 公募増資 32,636,569 124,010,403 43,100 248,362 （注４）
2014年１月15日 第三者割当増資 2,044,518 126,054,921 2,700 251,062 （注５）
2014年12月17日 公募増資 22,800,626 148,855,547 24,050 275,112 （注６）
2015年１月８日 第三者割当増資 1,915,063 150,770,610 2,020 277,132 （注７）
2015年10月１日 投資口分割 － 150,770,610 277,132 554,264 （注８）
2015年12月15日 公募増資 19,152,091 169,922,702 41,870 596,134 （注９）
2016年１月６日 第三者割当増資 1,610,111 171,532,813 3,520 599,654 （注10）
2016年12月１日 公募増資 28,583,994 200,116,808 61,040 660,694 （注11）
2016年12月15日 第三者割当増資 2,116,639 202,233,447 4,520 665,214 （注12）
2017年12月13日 公募増資 13,793,296 216,026,743 31,090 696,304 （注13）
2017年12月26日 第三者割当増資 1,064,776 217,091,520 2,400 698,704 （注14）
（注１） １口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人は設立されました。
（注２） １口当たり発行価格460,000円（発行価額445,050円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行
し、資産の運用を開始しました。
（注３） １口当たり発行価額445,050円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注４） １口当たり発行価格782,925円（発行価額757,229円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。
（注５） １口当たり発行価額757,229円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注６） １口当たり発行価格979,020円（発行価額948,051円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注７） １口当たり発行価額948,051円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注８） 2015年９月30日を基準日、2015年10月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
（注９） １口当たり発行価格472,360円（発行価額457,418円）にて新規物件の取得資金の調達等を目的として公募により新投資口を発行し
ました。
（注10） １口当たり発行価額457,418円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注11） １口当たり発行価格483,326円（発行価額468,283円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注12） １口当たり発行価額468,283円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
（注13） １口当たり発行価格458,150円（発行価額443,657円）にて新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しま
した。
（注14） １口当たり発行価額443,657円にて、野村證券株式会社を割当先とする新投資口の発行を行いました。
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アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2018年11月期決算短信
４．役員の異動
最近の有価証券報告書（2018年８月30日提出）における「役員の状況」から異動はありません。
５．参考情報
（１）投資状況
前期 当期
（2018年５月31日現在） （2018年11月30日現在）
資産の種類 分 類 保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
（百万円） （％） （百万円） （％）
（注１） （注２） （注１） （注２）
種類別
都市型商業施設 － － － －
東京オフィス － － － －
アクティビア・アカウン
－ － － －
ト
地域別
不動産
都心５区（注３） － － － －
その他23区 － － － －
三大都市圏（注４） － － － －
その他国内主要都市 － － － －
小計 － － － －
種類別
都市型商業施設（注５） 172,148 38.6 151,044 33.9
東京オフィス（注５） 175,402 39.3 195,900 44.0
アクティビア・アカウン
83,348 18.7 83,038 18.6
ト
地域別
信託不動産
都心５区（注３） 267,354 60.0 266,900 59.9
その他23区 33,333 7.5 33,220 7.5
三大都市圏（注４） 119,215 26.7 118,802 26.7
その他国内主要都市 10,995 2.5 11,060 2.5
小計 430,898 96.6 429,984 96.5
不動産等計 430,898 96.6 429,984 96.5
預金・その他資
15,042 3.4