2020年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年１月15日
不動産投資信託証券発行者名 アクティビア・プロパティーズ投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3279 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.activia-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 佐藤 一志
資 産 運 用 会 社 名 東急不動産リート・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名） 遠又 寛行
アクティビア運用本部
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名） 村山 和幸
運用戦略部長
ＴＥＬ （03）6455-3377（代表）
有価証券報告書提出予定日 2021年２月25日 分配金支払開始予定日 2021年２月12日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年11月期の運用、資産の状況（2020年６月１日～2020年11月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年11月期 15,073 0.6 8,228 0.3 7,363 0.4 7,363 0.4
2020年５月期 14,984 △3.6 8,206 △5.5 7,333 △6.2 7,332 △6.2
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年11月期 9,547 2.9 1.4 48.9
2020年５月期 9,507 2.9 1.4 48.9
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2020年５月期771,224口、2020年11月期771,224口）で除することにより
算定しています。
(2）分配状況
１口当たり
１口当たり
分配金 分配金総額 分配金総額
１口当たり 分配金
（利益超過 （利益超過分 利益超過 （利益超過 純資産
利益超過分 （利益超過 配当性向
分配金は 配金は 分配金総額 分配金を含 配当率
配金 分配金を含
含まな 含まない） む）
む）
い）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年11月期 9,514 7,337 33 25 9,547 7,362 99.7 2.9
2020年５月期 9,504 7,329 4 3 9,508 7,332 100.0 2.9
（注1）2020年11月期の１口当たり利益超過分配金33円のうち、一時差異等調整引当額は33円です。税法上の出資等減少分配はありません。
（注2）2020年５月期の１口当たり利益超過分配金4円のうち、一時差異等調整引当額は４円です。税法上の出資等減少分配はありません。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年11月期 525,378 255,705 48.7 331,558
2020年５月期 525,686 255,700 48.6 331,551
（参考）自己資本 2020年11月期 255,705百万円 2020年５月期 255,700百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年11月期 8,874 △713 △7,366 17,551
2020年５月期 29,648 △31,151 2,074 16,756
２．2021年５月期の運用状況の予想（2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期の運用状況の予想（2021年６
月１日～2021年11月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
百万円 ％ 円 円
2021年５月期 14,927 △1.0 8,132 △1.2 7,158 △2.8
7,157 △2.8 9,280 0
2021年11月期 15,262 2.2 8,183 0.6 7,173 0.2
7,172 0.2 9,300 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）（2021年５月期）9,280円（2021年11月期）9,300円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年11月期 771,224口 2020年５月期 771,224口
② 期末自己投資口数 2020年11月期 －口 2020年５月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、28ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的で
あると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ記載の
「2021年５月期（第19期：2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11
月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・30
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
- 1 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法
人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基
づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（2017年４月１日付で、現 東急不動産リート・マネジメント株式会社
（以下「本資産運用会社」といいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年
４月１日付でＴＬＣタウンシップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を
設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局へ
の登録が完了しました（関東財務局長第73号）。
その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄
コード3279）し、2018年12月19日に６年連続となる公募増資及び2019年１月７日に第三者割当を実施しまし
た。
本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」と
は、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その
名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投
資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、
街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ
（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。
新規上場以降、立地とクオリティにこだわった厳選投資を継続し、当期末時点で本投資法人が保有する物
件は44物件（取得価格合計509,185百万円）となりました。
（イ）当期の運用環境
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症による急速な景気悪化により依然として厳しい状態にある
ものの、個人消費や輸出、生産において持ち直しの動きがみられます。しかし、足元では新型コロナウイル
ス感染症の感染者数が過去最多となるなど、先行きは不透明な状況となっています。
商業施設を取り巻く環境については、内閣府経済社会総合研究所公表の「消費動向調査」によると、消費
者マインドは依然として厳しいものの、持ち直しの動きが続いています。また、インバウンド需要について
は、日本政府観光局公表の訪日外国人客数が2020年11月において前年同月比97.7%減となり、新型コロナウ
イルス感染症の拡大による各国政府の渡航・入国制限措置の影響が引き続き見られます。
賃貸オフィス市場については、都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）を中心に稼働
率、賃料水準ともに高い水準を維持していましたが、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞によ
り、オフィス集約や縮小移転等がみられるようになりました。三鬼商事株式会社が公表した2020年11月末時
点の都心５区の平均空室率は4.33％で、前期末（2020年５月31日）時点との比較では2.69ポイント上昇しま
した。賃料水準についても、2014年１月から続いていた平均賃料の上昇が80ヶ月ぶりに止まり、2020年11月
末時点における都心５区の一坪当たり平均賃料は22,223円となりました。また、東京以外の主要都市におい
ても、稼働率、平均賃料ともに都心５区と概ね同様の傾向となっています。
J-REIT市場は、新型コロナウイルス感染症の影響による経済の先行き不透明感は残るものの、REIT各社の
業績開示が進むとともに、過度に織り込まれていた懸念が後退しつつあることを受けて底堅く推移していま
す。
（ウ）運用実績
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、ポートフォリオの維持・向上を継続し、当
期末時点の本投資法人の保有資産合計は44物件（取得価格合計509,185百万円）、総賃貸可能面積は
425,490.09㎡（128,708坪）となりました。
- 2 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
なお、当期の月別平均稼働率（注）の推移は以下のとおりです。
2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年
６月末 ７月末 ８月末 ９月末 10月末 11月末
都市型商業施設 99.3 99.2 99.2 98.9 98.6 98.9
東京オフィス 99.7 99.3 99.3 99.0 97.3 97.8
アクティビア・アカウント 99.9 100.0 100.0 100.0 98.5 99.6
全 体 99.7 99.6 99.6 99.4 98.2 98.9
（注）「稼働率」は、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
（エ）サステナビリティに関する取組み
本投資法人はこれまでも、中長期的な投資主価値の最大化に向けた「お客様に選ばれ続ける不動産」によ
るポートフォリオ構築のため、立地、用途、規模、クオリティといった要素のみならず、環境負荷の低減、
また周辺環境や地域社会への貢献に向けてさまざまな取り組みを推進してまいりました。これらの取組みを
踏まえ、本投資法人の資産運用会社である東急不動産リート・マネジメント株式会社は、持続可能（サステ
ナブル）な社会の発展に貢献するという考え方を明文化した「サステナビリティ方針」を制定し、2019年７
月には、本投資法人が取組むべきマテリアリティ（重要課題）として、環境面でのより広範囲なパフォーマ
ンスにおいて目標数値を公表するとともに、それらに向けたより実践的なマネジメント方針を明確化いたし
ました。この一環として、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位等の削減を基本的な目標として掲
げ、日々努力しております。当期の取組みとしては、「恵比寿プライムスクエア」・「icot多摩センタ
ー」・「コマーシャルモール博多」の共用部の一部、「A-FLAG骨董通り」・「東急不動産恵比寿ビル」・
「A-PLACE品川」・「A-PLACE渋谷金王」・「A-PLACE品川東」・「恵比寿プライムスクエア」の専有部の一
部において、照明のLED化工事を実施しております。また、「A-PLACE馬車道」では、省エネ性能に特化した
部品を採用した空調圧縮機交換工事を実施し、「大阪中之島ビル」では前期に引き続き節水タイプの機器を
採用したトイレ更新工事を行いました。
このほか、グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取組んでおり、当期は、CASBEE-不動産を「恵比寿プ
ライムスクエア（A）」で取得、BELS認証を「京都烏丸パーキングビル（★★★★★）」で取得いたしてお
ります。これにより、グリーンビル認証取得数の合計は28物件、延床面積ベースで65.8％（2020年11月30日
現在）となりました。
さらに、東急プラザ表参道原宿・デックス東京ビーチでは、間伐材を利用した「バードコール」という楽
器の制作キットをお客様に無料配布し、環境保全活動を身近に感じていただける機会創出を行うと共に、オ
フィスビル15棟において、新型コロナウイルス感染症対策として、テナント様に安心して利用いただけるよ
う、共用部（主にドアノブ・手摺・扉・エレベーター内部等）にウイルス不活性剤の塗布を行いました。本
投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢献し
てまいります。
（オ）資金調達の概要
当期においては、負債の返済期限の分散化、平均残存年数の長期化及び資金調達方法の多様化を図るとと
もに、サステナビリティへの取組みの更なる推進、ESG投資に関心を持つ新たな投資家の需要喚起による投
資家層の拡大を図るため、グリーンボンド（無担保投資法人債）を2020年10月21日に4,500百万円発行し、
短期借入金の返済に充当しました。また、返済期日が到来した借入金の返済等のため、1,518百万円の借入
れを行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、当期末時点に
おける有利子負債残高は244,368百万円（借入金222,868百万円、投資法人債21,500百万円）となりました。
また、総資産に占める有利子負債の割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点
で46.5％、長期比率97.3％、固定金利比率89.9％となりました。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口につい
て、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付
業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者 格付の内容 見通し
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA 安定的
- 3 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（カ）当期の業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期は営業収益15,073百万円、営業利益8,228百万円、経常利益7,363百万円、当期純利
益7,363百万円となりました。
分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第35条）に従い、租税特別措置法（昭和32年法律
第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を
除き、投信法第136条第１項に定める利益の全額である7,337,425,136円を利益分配金として分配することと
しました。また、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいい
ます。）が分配金に与える影響を考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金
額による利益超過分配を行うこととし、当期については、繰延ヘッジ損失28,584,671円から一時差異等調整
引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）3,084,896円を控除
した額25,499,775円に相当する額として、投資口１口当たりの利益超過分配金が１円未満となる端数部分を
除き算定される25,450,392円を、一時差異等調整引当額に係る分配金として分配することとしました。この
結果、投資口１口当たりの分配金は9,547円となりました。
② 次期の見通し
（ア）次期の運用環境
今後の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により引き続き厳しい状況にあるものの、感染拡大防止
と経済活動の両立により緩やかな改善基調を辿ると思われますが、国内外の感染状況の動向には引き続き注視が
必要です。
賃貸オフィス市場に関しては、空室率の上昇に加え一定のエリアでは賃料の下落がある程度予想されるもの
の、好立地については底堅い状況が継続するものと考えています。商業施設を取り巻く環境については、消費
者マインドは持ち直しの動きが続いているものの、訪日外国人客数の減少等により引き続き厳しい状況が続く
と考えています。J-REIT市場は、新型コロナウイルス感染症の影響が依然として残るものの、海外では、ワク
チン接種が始まりウイルス対策が順調に進展するようであれば、経済活動再開への期待をさらに織り込む展開
が考えられます。また、国内外において緩和的な金融政策が採用され、低金利の状態が継続する環境下におい
ては、J-REITの業績の安定性及び相対的に高い配当利回り等を背景に、引き続き長期的な資金流入が期待でき
ると考えられます。
このような環境のもと、本投資法人は、感染予防対策等の社会的責務を果たすとともに、豊富な運用ノウハ
ウによって新型コロナウイルス感染症の影響を最小化し、厳選投資によるポートフォリオの強みを活かした内
部成長の追求により投資主価値向上軌道への回帰を目指します。
（イ）次期の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東
急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガ
バナンス体制」を基本方針として運用を行います。
ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期
にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、
規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上
で慎重に投資判断を行います。
これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハ
ウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサポート契約
及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社５社とのサポート契約による情報提供を
基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性
を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不
動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投
資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な
運用及び収益力の強化を目指します。
さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費
者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報
を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・
向上を図る方針です。
- 4 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネ
ジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。
ｄ．財務戦略
本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分
散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォ
ーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融
マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。また、新投資口の発行につきまして
は、長期的かつ安定的な成長のため、諸々の環境に配慮しつつ、慎重かつ機動的に行っていきます。
（ウ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
- 5 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（エ）運用状況の見通し
2021年５月期（第19期：2020年12月１日～2021年５月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見
込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2021年５月期（第19期：2020年12月１日
～2021年５月31日）及び2021年11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）運用状況の予想の前提
条件」をご参照ください。
営業収益 14,927百万円
営業利益 8,132百万円
経常利益 7,158百万円
当期純利益 7,157百万円
１口当たり分配金 9,280円
１口当たり利益超過分配金 －円
また、後記「2021年５月期（第19期：2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期（第20期：
2021年６月１日～2021年11月30日）運用状況の予想の前提条件」に変動がないものと想定した場合、2021年
11月期（第20期：2021年６月１日～2021年11月30日）の運用状況の見通しにつきましては、以下のとおり見
込んでいます。
営業収益 15,262百万円
営業利益 8,183百万円
経常利益 7,173百万円
当期純利益 7,172百万円
１口当たり分配金 9,300円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推
移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び１口
当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
- 6 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
2021年５月期（第19期：2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期（第20期：2021年６月１日～
2021年11月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 第19期(2020年12月１日～2021年５月31日)(182日)
計算期間
・ 第20期(2021年６月１日～2021年11月30日)(183日)
・ 運用状況の予想にあたっては、本投資法人が本日現在保有する44物件（以下「現保有資
運用資産 産」といいます。）を前提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を
勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
営業収益
す。
・ 上記の他、新型コロナウイルス感染症拡大の影響として見込まれる賃貸事業収入等の減収
を一定程度織り込んで算出しています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため取
得期は費用計上されません。現保有資産における固定資産税及び都市計画税等について
は、2021年５月期（第19期）に1,269百万円、2021年11月期（第20期）に1,430百万円の費
用計上を見込んでいます。
営業費用
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に必要
と想定される額を費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建
物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の
差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、各営業期間の修繕
費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年５月期
（第19期）に1,353百万円、2021年11月期（第20期）に1,368百万円を想定しています。
営業外費用 ・ 支払利息その他借入関連費用として、2021年５月期（第19期）に974百万円、2021年11月期
（第20期）に1,009百万円を見込んでいます。
・ 本投資法人は、本日現在、244,368百万円（借入金222,868百万円、投資法人債21,500百万
円）の有利子負債残高があります。
・ 2021年５月期（第19期）及び2021年11月期（第20期）末までに返済期限が到来する有利子
負債（第19期：短期借入金5,000百万円、長期借入金12,500百万円、第20期：短期借入金
有利子負債 1,518百万円、長期借入金13,750百万円）については、すべて借換えを行うことを前提とし
ています。
・ 2021年５月期末及び2021年11月期末のLTVはともに46％半ば程度となる見込みです。
・ LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
・ 本日現在の発行済投資口の総口数771,224口を前提とし、2021年11月期（第20期）末までに
新投資口の追加発行がないことを前提としています。
投資口 ・ 2021年５月期（第19期）及び2021年11月期（第20期）の１口当たり分配金は、各営業期間
の予想期末発行済投資口の総口数771,224口により算出しています。
- 7 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
・ 分配金(１口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として
算出しています。
１口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
分配金 む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 金利スワップ取引により発生する純資産控除項目である繰延ヘッジ損失については、変動
が生じないことを前提として算出しています。
・ 上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が生じないことを前提として
いるため、2021年５月期（第19期）及び2021年11月期（第20期）については、利益超過分
１口当たり
配（一時差異等調整引当額）を行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では
行う予定はありません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
- 8 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2020年５月31日 2020年11月30日
資産の部
流動資産
現金及び預金 13,486,961 14,125,013
信託現金及び信託預金 3,269,588 3,426,066
営業未収入金 679,207 645,887
前払費用 571,533 349,034
その他 16,508 5,694
流動資産合計 18,023,799 18,551,695
固定資産
有形固定資産
信託建物 84,702,637 85,235,526
減価償却累計額 △13,975,701 △15,209,363
信託建物（純額） 70,726,935 70,026,162
信託構築物 734,704 741,007
減価償却累計額 △215,485 △233,660
信託構築物（純額） 519,218 507,346
信託機械及び装置 1,367,743 1,397,285
減価償却累計額 △387,964 △425,855
信託機械及び装置（純額） 979,779 971,430
信託工具、器具及び備品 263,247 282,268
減価償却累計額 △143,002 △161,686
信託工具、器具及び備品（純額） 120,245 120,582
信託土地 424,862,322 424,862,322
信託建設仮勘定 8,478 34,458
有形固定資産合計 497,216,979 496,522,302
無形固定資産
信託借地権 9,055,086 9,055,086
その他 1,186 932
無形固定資産合計 9,056,272 9,056,018
投資その他の資産
長期前払費用 1,261,641 1,102,057
繰延税金資産 10 16
その他 38,322 38,322
投資その他の資産合計 1,299,975 1,140,397
固定資産合計 507,573,227 506,718,718
繰延資産
投資法人債発行費 89,447 108,108
繰延資産合計 89,447 108,108
資産合計 525,686,474 525,378,522
- 9 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
2020年５月31日 2020年11月30日
負債の部
流動負債
営業未払金 1,005,767 1,033,314
短期借入金 10,998,000 6,518,000
1年内返済予定の長期借入金 12,500,000 26,250,000
未払金 149,224 86,271
未払費用 952,182 945,284
未払法人税等 817 941
未払消費税等 330,044 318,300
前受金 849,827 538,488
預り金 4,156 575
その他 32,904 －
流動負債合計 26,822,925 35,691,175
固定負債
投資法人債 17,000,000 21,500,000
長期借入金 203,850,000 190,100,000
信託預り敷金及び保証金 22,309,458 22,353,035
デリバティブ債務 3,443 28,584
固定負債合計 243,162,902 233,981,620
負債合計 269,985,827 269,672,796
純資産の部
投資主資本
出資総額 248,370,846 248,370,846
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※３ － ※３ △3,084
出資総額控除額合計 － △3,084
出資総額（純額） 248,370,846 248,367,761
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,333,243 7,366,549
剰余金合計 7,333,243 7,366,549
投資主資本合計 255,704,090 255,734,310
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △3,443 △28,584
評価・換算差額等合計 △3,443 △28,584
純資産合計 ※２ 255,700,646 ※２ 255,705,726
負債純資産合計 525,686,474 525,378,522
- 10 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 13,903,877 ※１,※３ 14,009,287
その他賃貸事業収入 ※１ 936,713 ※１,※３ 1,037,494
不動産等売却益 ※２ 143,798 ※２ 26,732
営業収益合計 14,984,389 15,073,515
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,470,679 ※１ 5,588,521
資産運用報酬 1,104,664 1,120,034
資産保管手数料 15,029 14,905
一般事務委託手数料 36,852 37,280
役員報酬 3,300 3,300
その他営業費用 147,558 81,227
営業費用合計 6,778,084 6,845,268
営業利益 8,206,304 8,228,246
営業外収益
受取利息 72 78
未払分配金戻入 698 1,158
受取保険金 9,535 7,334
その他 381 －
営業外収益合計 10,687 8,570
営業外費用
支払利息 642,507 634,346
投資法人債利息 45,976 46,159
投資法人債発行費償却 9,205 7,684
融資関連費用 185,307 184,162
その他 500 500
営業外費用合計 883,497 872,851
経常利益 7,333,494 7,363,965
税引前当期純利益 7,333,494 7,363,965
法人税、住民税及び事業税 828 953
法人税等調整額 △5 △5
法人税等合計 823 947
当期純利益 7,332,671 7,363,018
前期繰越利益 572 3,530
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 7,333,243 7,366,549
- 11 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本
出資総額控除額 当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等 出資総額 （純額）
損失（△）
調整引当額 控除額合計
当期首残高 248,370,846 △10,797 △10,797 248,360,049 7,829,267 7,829,267 256,189,316
当期変動額
剰余金の配当 △7,817,897 △7,817,897 △7,817,897
一時差異等調整引当額
10,797 10,797 10,797 △10,797 △10,797 －
の戻入
当期純利益 7,332,671 7,332,671 7,332,671
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 10,797 10,797 10,797 △496,023 △496,023 △485,226
※１
当期末残高 － － 248,370,846 7,333,243 7,333,243 255,704,090
248,370,846
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 8,954 8,954 256,198,271
当期変動額
剰余金の配当 △7,817,897
一時差異等調整引当額
－
の戻入
当期純利益 7,332,671
投資主資本以外の項目
△12,398 △12,398 △12,398
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △12,398 △12,398 △497,625
当期末残高 △3,443 △3,443 255,700,646
- 12 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
投資主資本
出資総額控除額 当期未処分利益
出資総額 合計
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等 出資総額 （純額）
損失（△）
調整引当額 控除額合計
当期首残高 248,370,846 － － 248,370,846 7,333,243 7,333,243 255,704,090
当期変動額
剰余金の配当 △7,329,712 △7,329,712 △7,329,712
一時差異等調整引当額
△3,084 △3,084 △3,084 △3,084
による利益超過分配
当期純利益 7,363,018 7,363,018 7,363,018
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － △3,084 △3,084 △3,084 33,305 33,305 30,220
当期末残高 248,370,846 △3,084 △3,084 248,367,761 7,366,549 7,366,549 255,734,310
（単位：千円）
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ 評価・換算
損益 差額等合計
当期首残高 △3,443 △3,443 255,700,646
当期変動額
剰余金の配当 △7,329,712
一時差異等調整引当額
△3,084
による利益超過分配
当期純利益 7,363,018
投資主資本以外の項目
△25,141 △25,141 △25,141
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △25,141 △25,141 5,079
当期末残高 △28,584 △28,584 255,705,726
- 13 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
金額(円) 金額(円)
Ⅰ 当期未処分利益 7,333,243,684 7,366,549,137
Ⅱ 利益超過分配金加算額 3,084,896 25,450,392
うち一時差異等調整引当額 3,084,896 25,450,392
Ⅲ 分配金の額 7,332,797,792 7,362,875,528
(投資口１口当たり分配金の額) ( 9,508 ) ( 9,547 ）
うち利益分配金 7,329,712,896 7,337,425,136
（うち１口当たり利益分配金） ( 9,504 ) ( 9,514 ）
うち一時差異等調整引当額 3,084,896 25,450,392
（うち1口当たり利益超過分配金
( 4 ) ( 33 ）
（一時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益 3,530,788 29,124,001
本投資法人の規約第35条第１項 本投資法人の規約第35条第１項
分配金の額の算出方法 に定める方針に基づき、分配金額 に定める方針に基づき、分配金額
は利益の金額を上限とし、かつ租 は利益の金額を上限とし、かつ租
税特別措置法第67条の15第１項に 税特別措置法第67条の15第１項に
規定される本投資法人の配当可能 規定される本投資法人の配当可能
利益の額の100分の90に相当する 利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、投資口１口当 かかる方針により、投資口１口当
たりの分配金が１円未満となる端 たりの分配金が１円未満となる端
数部分を除き、投資信託及び投資 数部分を除き、投資信託及び投資
法人に関する法律第136条第１項 法人に関する法律第136条第１項
に定める利益の全額である に定める利益の全額である
7,329,712,896円を利益分配金と 7,337,425,136円を利益分配金と
して分配することとしました。 して分配することとしました。
また、本投資法人の規約第35条 また、本投資法人の規約第35条
第２項に定める利益を超える金銭 第２項に定める利益を超える金銭
の分配の方針に基づき、純資産控 の分配の方針に基づき、純資産控
除項目（投資法人の計算に関する 除項目（投資法人の計算に関する
規則第２条第２項第30号ロに定め 規則第２条第２項第30号ロに定め
るものをいいます。）が分配金に るものをいいます。）が分配金に
与える影響を考慮して、純資産控 与える影響を考慮して、純資産控
除項目に相当する金額として本投 除項目に相当する金額として本投
資法人が決定する金額による利益 資法人が決定する金額による利益
超過分配を行うこととし、当期に 超過分配を行うこととし、当期に
ついては、繰延ヘッジ損失 ついては、繰延ヘッジ損失
3,443,618円に相当する額とし 28,584,671円から一時差異等調整
て、投資口１口当たりの利益超過 引当額（投資法人の計算に関する
分配金が１円未満となる端数部分 規則第２条第２項第30号に定める
を除き算定される3,084,896円 ものをいいます。）3,084,896円
を、一時差異等調整引当額（投資 を控除した額25,499,775円に相当
法人の計算に関する規則第２条第 する額として、投資口１口当たり
２項第30号に定めるものをいいま の利益超過分配金が１円未満とな
す。）に係る分配金として分配す る端数部分を除き算定される
ることとしました。以上の結果、 25,450,392円を、一時差異等調整
当期の分配金の額は 引当額に係る分配金として分配す
7,332,797,792円としています。 ることとしました。以上の結果、
当期の分配金の額は
7,362,875,528円としています。
- 14 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 7,333,494 7,363,965
減価償却費 1,334,606 1,335,856
固定資産除却損 － 9,230
投資法人債発行費償却 9,205 7,684
受取利息及び有価証券利息 △72 △78
支払利息 688,484 680,505
融資関連費用 185,307 184,162
営業未収入金の増減額（△は増加） 125,267 33,319
未払消費税等の増減額（△は減少） △49,018 △11,743
前払費用の増減額（△は増加） △209,406 206,899
信託有形固定資産の売却による減少額 20,787,757 －
営業未払金の増減額（△は減少） △156,233 68,498
未払費用の増減額（△は減少） △11,313 △852
前受金の増減額（△は減少） 268,249 △311,338
長期前払費用の増減額（△は増加） 8,590 16,948
その他 25,212 △27,019
小計 30,340,130 9,556,036
利息の受取額 72 78
利息の支払額 △691,442 △680,318
法人税等の支払額 △616 △829
営業活動によるキャッシュ・フロー 29,648,143 8,874,966
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △31,917,697 △757,118
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,012,287 △640,820
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,778,321 684,397
投資活動によるキャッシュ・フロー △31,151,663 △713,542
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 31,992,459 1,517,316
短期借入金の返済による支出 △26,000,000 △5,998,000
長期借入れによる収入 17,219,286 －
長期借入金の返済による支出 △7,300,000 －
投資法人債の発行による収入 － 4,474,498
投資法人債の償還による支出 △6,000,000 －
分配金の支払額 △7,813,803 △7,328,580
その他 △23,326 △32,130
財務活動によるキャッシュ・フロー 2,074,615 △7,366,894
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 571,095 794,529
現金及び現金同等物の期首残高 16,185,454 16,756,549
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 16,756,549 ※１ 17,551,079
- 15 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～70年
構築物 ２～66年
機械及び装置 ２～33年
工具、器具及び備品 ２～15年
（２）無形固定資産
自社利用のソフトウェアについては社内における見込利用可能期間（５
年）に基づく定額法を採用しています。
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 （１）投資口交付費
発生時に全額費用計上しています。
（２）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に
計上しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人等に支払う固定資産税等の精算金（い
わゆる「固定資産税等相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した
固定資産税等相当額はありません。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例
処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：長期借入金
（３）ヘッジ方針
本投資法人は金融市場リスクの管理方針に基づき、投資法人規約に規定す
るリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性判定の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・
フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しています。但し、金利スワップの特例処理要件を満
たしているものについては、有効性が確保されているものと判定します。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３
金同等物）の範囲 か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産
内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信
託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、固
定資産等に係る控除対象外消費税は各資産の取得原価に算入しています。
- 16 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 3,084
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 25,450
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
- 17 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
コミットメントライン契約の総額 21,000,000千円 21,000,000千円
借入残高 1,998,000千円 －
差引 19,002,000千円 21,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
50,000千円 50,000千円
※３．一時差異等調整引当額
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日)
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ デリバティブ取引
－ － 10,797 － 10,797 －
損益 の時価の変動
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日)
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
3,084 － 3,084 － 3,084 －
損益 評価損の発生
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
- 18 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 12,772,803 12,889,168
共益費収入 739,471 739,267
駐車場収入 290,588 285,349
その他賃貸収入 101,013 13,903,877 95,500 14,009,287
その他賃貸事業収入 936,713 1,037,494
不動産賃貸事業収益合計 14,840,590 15,046,782
Ｂ． 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 1,286,910 1,278,062
水道光熱費 841,809 892,089
公租公課 1,110,349 1,268,968
損害保険料 12,914 12,985
修繕費 312,576 441,806
減価償却費 1,334,352 1,335,601
固定資産除却損 － 9,230
その他賃貸事業費用 571,767 5,470,679 349,775 5,588,521
不動産賃貸事業費用合計 5,470,679 5,588,521
Ｃ． 不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 9,369,910 9,458,260
※２．不動産等売却損益の内訳
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
（単位：千円）
A-PLACE新橋駅前
不動産等売却収入 21,000,000
不動産等売却原価 20,787,757
その他売却費用 68,443
不動産等売却益 143,798
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
EDGE心斎橋（工作物）
不動産等売却収入 29,000
不動産等売却原価 －
その他売却費用 2,267
不動産等売却益 26,732
- 19 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
※３．主要投資主との取引
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
営業取引によるもの
営業収益 － 2,124,905
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 771,224口 771,224口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
現金及び預金 13,486,961千円 14,125,013千円
信託現金及び信託預金 3,269,588千円 3,426,066千円
現金及び現金同等物 16,756,549千円 17,551,079千円
- 20 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行
又は投資口の発行等により資金調達を行います。
資金調達においては資本を充実させ保守的な有利子負債を維持し、財務の安定性の確保及び金利上昇リス
クの回避を目的とした有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意し
て、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しています。
また、一時的な余剰資金は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑み、原則とし
て預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていま
すが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定し
て慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得又は既存借入れのリファイナンス等を目的としたものです。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金です。借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、返済、償
還又は返還時の流動性リスクに晒されていますが、月次での資金繰予定表を作成し手許流動性を管理すると
ともに、借入金及び投資法人債については返済期限の分散化等によって流動性リスクの低減を図ること等で
流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は支払金利の上昇リスクに晒されていますが、一部についてデリバティブ取
引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、金利の変動リスクを管理しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 13,486,961 13,486,961 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,269,588 3,269,588 －
資産合計 16,756,549 16,756,549 －
（１) 短期借入金 10,998,000 10,998,000 －
（２) １年内返済予定の長期借入金 12,500,000 12,600,325 100,325
（３) 投資法人債 17,000,000 17,278,254 278,254
（４) 長期借入金 203,850,000 206,045,048 2,195,048
負債合計 244,348,000 246,921,627 2,573,627
デリバティブ取引 △3,443 △3,443 －
- 21 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
2020年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照くださ
い）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１) 現金及び預金 14,125,013 14,125,013 －
（２) 信託現金及び信託預金 3,426,066 3,426,066 －
資産合計 17,551,079 17,551,079 －
（１) 短期借入金 6,518,000 6,518,000 －
（２) １年内返済予定の長期借入金 26,250,000 26,309,036 59,036
（３) 投資法人債 21,500,000 21,661,272 161,272
（４) 長期借入金 190,100,000 192,679,568 2,579,568
負債合計 244,368,000 247,167,878 2,799,878
デリバティブ取引 △28,584 △28,584 －
（注１）金融商品の時価の算定方法
資 産
（１) 現金及び預金、（２) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負 債
（１) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（２) １年内返済予定の長期借入金、（４) 長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定す
る方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワ
ップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算
定する方法によっています。）。
（３) 投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定してい
ます。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」を参照してください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
信託預り敷金及び保証金 ※１ 22,309,458 22,353,035
※１ 賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて困難と認めら
れるため、時価開示の対象とはしていません。
- 22 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日（2020年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 13,486,961 － － － － －
信託預金 3,269,588 － － － － －
合計 16,756,549 － － － － －
金銭債権の決算日（2020年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
預金 14,125,013 － － － － －
信託預金 3,426,066 － － － － －
合計 17,551,079 － － － － －
（注４）借入金及び投資法人債の決算日（2020年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 10,998,000 － － － － －
投資法人債 － － 1,000,000 － 7,000,000 9,000,000
長期借入金 12,500,000 27,850,000 26,500,000 32,750,000 24,000,000 92,750,000
合計 23,498,000 27,850,000 27,500,000 32,750,000 31,000,000 101,750,000
借入金及び投資法人債の決算日（2020年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 6,518,000 － － － － －
投資法人債 － 1,000,000 － 5,000,000 2,000,000 13,500,000
長期借入金 26,250,000 26,100,000 29,750,000 29,500,000 26,000,000 78,750,000
合計 32,768,000 27,100,000 29,750,000 34,500,000 28,000,000 92,250,000
（デリバティブ取引に関する注記）
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年11月30日）
該当事項はありません。
- 23 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年５月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 12,000,000 12,000,000 △3,443
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
当期（2020年11月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 取引の種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 12,000,000 12,000,000 △28,584
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 18,140,000 18,140,000 ＊ －
特例処理 変動受取・固定支払
＊金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品に関する注記」２．金融商品の
時価等に関する事項（注１）負債（４）を参照してください。）
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 10千円 16千円
繰延ヘッジ損益 － 8,992千円
繰延税金資産小計 10千円 9,009千円
評価性引当額 － △8,992千円
繰延税金資産合計 10千円 16千円
繰延税金資産の純額 10千円 16千円
- 24 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
法定実効税率 31.46％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.46％ △31.46％
その他 0.01％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01％ 0.01％
- 25 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
議決権 関係内容
会社等
資本金又 事業の 等の所
の名称 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
属性 住所 は出資金 内容又 有(被 科目
又は氏 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
(百万円) は職業 所有)
名 任等 関係
割合
敷金保
主要 証金の 9,635
信託預
東京都 投資 預り
り敷金
渋谷区 主及 預り敷 2,384,566
主要 東急不 及び保
道玄坂 不動産 び不 金保証
投資 動産株 57,551 10.52% なし 67,322 証金
一丁目 業 動産 金の返
主 式会社 還
21番1 の賃
号 貸・ 営業未
賃料収 103,980
管理 2,124,905 収入金
入等
前受金 61,221
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
２．関連会社等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
議決権 関係内容
会社等
資本金又 事業の 等の所
の名称 役員 事業 取引の 取引金額 期末残高
属性 住所 は出資金 内容又 有(被 科目
又は氏 の兼 上の 内容 (千円) (千円)
(百万円) は職業 所有)
名 任等 関係
割合
敷金保
証金の 18,195
信託預
東急不 東京都 預り
不動 り敷金
主要 動産SC 渋谷区 預り敷 6,239,918
産の 及び保
投資主 マネジ 道玄坂 不動産 金保証
100 － なし 賃 62,410 証金
の子会 メント 一丁目 管理業 金の返
貸・ 還
社 株式会 16番3
管理 営業未
社 号 261,364
賃料収 収入金
3,939,335
入等
前受金 45,557
- 26 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
関係内容
会社等 議決権 事
資本金又 事業の 業
の名称 等の所 役員 取引の 取引金額 期末残高
住所 は出資金 内容又 上 科目
属性 又は氏 有(被所 の兼 内容 (千円) (千円)
(百万円) は職業 の
名 有)割合 任等
関
係
敷金保
証金の 358,920
信託預
預り
り敷金
預り敷 9,224,589
東京都 及び保
主要 株式会 不動 金保証
世田谷 437,397 証金
投資主 社東急 産の 金の返
区用賀 不動産 還
の子会 コミュ 1,653 － なし 賃
四丁目 管理業 営業未
社 ニティ 貸・ 209,203
10番1 賃料収 収入金
ー 管理 6,064,036
号 入等
前受金 42,623
不動産
営業未
管理委 866,295 183,422
払金
託報酬
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、都市型商業施設及び東京オ
フィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のと
おりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 198,881,821 198,791,882
都市型商業施設 期中増減額 △89,939 △325,913
期末残高 198,791,882 198,465,968
期末時価 239,866,000 238,636,000
貸借対照表計上額
期首残高 195,101,532 204,916,612
東京オフィス 期中増減額 9,815,079 △243,123
期末残高 204,916,612 204,673,488
期末時価 244,140,000 245,780,000
- 27 -
アクティビア・プロパティーズ投資法人（3279）2020年11月期決算短信
前期 当期
用途 自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 102,648,428 102,563,571
アクティビア・
期中増減額 △84,857 △125,640
アカウント
期末残高 102,563,571 102,437,930
期末時価 121,620,000 122,490,000
貸借対照表計上額
期首残高 496,631,782 506,272,066
合計 期中増減額 9,640,283 △694,677
期末残高 506,272,066 505,577,388
期末時価 605,626,000 606,906,000
（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２） 当期減少額のうち、主な減少理由は減価償却費（1,335,601千円）の計上によるものです。
（注３） 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
（１口当たり情報に関する注記）