3279 Ｒ－ＡＰＩ 2020-11-24 15:00:00
2020年11月期の運用状況及び分配金の予想の修正について [pdf]
2020 年 11 月 24 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 21 番 1 号
アクティビア・プロパティーズ投資法人
代表者名 執 行 役 員 佐 藤 一 志
（コード：3279）
資産運用会社名
東急不動産リート・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 遠 又 寛 行
問合せ先 ｱｸﾃｨﾋﾞｱ運用本部
村 山 和 幸
運 用 戦 略 部 長
（TEL．03-6455-3377）
2020 年 11 月期の運用状況及び分配金の予想の修正について
アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 7 月
15 日付「2020 年 5 月期 決算短信（REIT）」で公表した 2020 年 11 月期（第 18 期 2020 年 6 月
1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況及び分配金の予想（以下「前回予想」といいます。 ）につ
いて、新型コロナウイルス（COVID-19）感染症（以下「本感染症」といいます）による影響等を
踏まえ、下記のとおり修正いたしますのでお知らせいたします。
なお、前回予想と本日公表した新たな予想（以下「今回予想」といいます。 ）における 1 口当た
り分配金の主な差異要因については、本日付で別途公表した補足説明資料をご参照ください。
記
1．2020 年 11 月期（第 18 期）の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当た り
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
分配金 利益超過分配金
百万円 百万円 百万円 百万円
円 円
前回予想
14,945 7,919 6,973 6,972 9,040 －
（Ａ）
今回予想
15,027 8,153 7,289 7,288 9,450 －
（Ｂ）
増減額
82 234 315 315 410 －
（Ｂ－Ａ）
増減率 0.6% 3.0% 4.5% 4.5% 4.5% －
(参考) 期末発行済投資口数 771,224 口（予定）
(注記)
1. かかる予想数値は、別紙記載の前提条件の下に算出した現時点における想定値であり、本投資法人を取り
巻く今後の状況の変化などにより、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分
配金は変動する可能性があります。また、今回予想は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、％は小数点第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
1
2．修正の理由
本投資法人では、本投資法人としての社会的責務を果たし、稼働率の安定を図ることが投資
主価値向上につながる成長軌道回帰への最善策であるという考えのもと、 本感染症拡大の影響
を大きく受けたテナントに対し、事業継続をサポートしてまいりました。
固定賃料の一時減額について、テナント個別に丁寧な交渉を行っておりましたが、その協議
が進捗し、新たな要望も一巡したことを踏まえ、今般、2020 年 11 月期（第 18 期）の運用状況
及び分配金の予想の修正を行うことといたしました。
なお、2020 年 7 月 15 日付にて公表した 2021 年 5 月期（第 19 期）の運用状況及び分配金の予
想については現在精査中であり、2021 年 1 月 15 日に予定している 2020 年 11 月期（第 18 期）
の決算発表時に新たな予想を発表する予定です。
以 上
*本投資法人のホームページアドレス：https://www.activia-reit.co.jp/
2
【別紙】
2020 年 11 月期（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 • 第 18 期（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）
（183 日）
• 運用状況の予想にあたっては、 本投資法人が本日現在保有する 44 物件 （以
下「現保有資産」といいます。 ）を前提としています。
運用資産 • なお、 2020 年 6 月 8 日に EDGE 心斎橋の工作物の一部 （以下 「譲渡済資産」
といいます。 ）を譲渡しています。
• 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
• 現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契
約、テナントの動向、市場動向等を勘案し算出しています。
• 営業収益については、 テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを
営業収益 前提としています。
• 譲渡資産済資産の売却益として、26 百万円の計上を見込んでいます。
• 上記の他、 新型コロナウイルス感染症拡大の影響として見込まれる賃貸事
業収入等の減収を一定程度織り込んで算出しています。
• 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用は、現
保有資産については、過去の実績値をベースに、費用の変動要素を反映し
て算出しています。
• 現保有資産における固定資産税及び都市計画税等については、1,268 百万
円の費用計上を見込んでいます。
• 建物の修繕費は、資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、各
営業費用 営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。 しかしなが
ら、 予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する
可能性があること、 一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び
定期的に発生する金額ではないこと等から、 各営業期間の修繕費が予想金
額と大きく異なる結果となる可能性があります。
• 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、
1,336 百万円を想定しています。
営業外費用 • 支払利息その他借入関連費用として、872 百万円を見込んでいます。
• 本投資法人は、本日現在、244,368 百万円（借入金 222,868 百万円、投資
法人債 21,500 百万円）の有利子負債残高があります。
• 2020 年 11 月期（第 18 期）末までに返済期限が到来する有利子負債（短
期借入金 1,518 百万円）については、借換えを行うことを前提としていま
有利子負債
す。
• 2020 年 11 月期（第 18 期）末の LTV は 46.5％程度となる見込みです。
• LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100
• 2020 年 11 月期（第 18 期）末までに新投資口の追加発行がないことを前
投資口 提としており、1 口当たり分配金は、本日現在の発行済口数 771,224 口に
より算出しています。
• 分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
方針を前提として算出しています。
• 運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修
1 口当たり分配金 繕の発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性
があります。
• 金利スワップ取引により発生する純資産控除項目である繰延ヘッジ損失
については、変動が生じないことを前提として算出しています。
• 上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動が生じないこ
とを前提としているため、利益超過分配（一時差異等調整引当額）を行う
1 口当たり
予定はありません。
利益超過分配金
• 利益超過分配金のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについて
は、現時点では行う予定はありません。
• 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想
数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこと
を前提としています。