2020年1月期（第16期）
決算説明資料
2020年3月17日
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1
目次
1. 今後の成長に向けて ご参考資料
目標の進捗状況 p. 5 注記について p. 30
ポートフォリオ内訳と構築方針 p. 6 ポートフォリオの内訳 p. 31-32
公募増資概要と新規取得資産 p. 7 東京23区及び主要な政令指定都市におけるマーケット状況 p. 33-34
巡航分配金の成長 p. 8 テナント属性分析（居住用施設） p. 35
戦略的な資産入替と分配金マネジメント p. 9 免震部材について p. 36
2. 運用の状況（内部成長） 市場規模の拡大と強い需要が続くヘルスケア施設 p. 37
居住用施設の賃料動向 p. 12 ヘルスケア施設を取り巻く環境 p. 38
運用の状況 －居住用施設①－ p. 13 オペレーターの概要 p. 39
運用の状況 －居住用施設②－ p. 14 オペレーター居室数ランキング p. 40
居住用施設の稼働率推移 p. 15 シニアリビング施設の分類 p. 41
運用の状況 －ヘルスケア施設－ p. 16 賃貸借契約の状況（ヘルスケア施設） p. 42
内部成長の事例 p. 17 シニアリビング施設の典型的な収益構造 p. 43
3. 決算概要（第16期の実績及び第17期・第18期の収益予想） 投資主優待制度について p. 44
2020年1月期（第16期）の実績 p. 19 スポンサー及びサポート会社によるサポート体制 p. 45
2020年7月期（第17期）及び2021年1月期（第18期）の収益予想 p. 20 ケネディクスグループの概要 p. 46
KFM レジデンシャル・リート本部の概要 p. 47
4. 財務の状況
財務諸表 p. 48-49
財務の状況 p. 22-23
鑑定含み益及び1口当たりNAV p. 50
投資主の状況等 p. 24
鑑定評価額一覧 p. 51-56
5. サステナビリティ ポートフォリオ・パフォーマンス p. 57
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み – p. 26
個別物件パフォーマンス p. 58-63
サステナビリティ② – 社会 (Social)への取組み – p. 27
サステナビリティ③ – ガバナンス (Govenance)への取組み – p. 28
2
memo
3
1. 今後の成長に向けて
1. 今後の成長に向けて
目標の進捗状況
DPU（巡航水準） 時価総額 資産規模
当初目標 当初目標 当初目標
当 2022年までに4,000円 2022年までに2,000億円 2022年までに3,000億円
進初
捗
目
状標
直近POを通じた成長により 東京経済圏の賃貸住宅を中心に
況と 第16期中において一時的に
前倒しで達成の見込み 年間200億円程度の
時価総額2,000億円を超過
今後も年率3%程度 新規投資を継続
の成長を目指す
2021年7月期までに 持続的に 2022年までに
巡航DPU4,000円の達成を目指す 時価総額2,000億円の達成を目指す 資産規模3,000億円の達成を目指す
1口あたり分配金の推移（巡航水準） 時価総額の増大 資産規模の拡大 目標
目標 目標
（円/口） （億円） （億円）
居住用施設 ヘルスケア施設 宿泊施設
PO PO
PO
PO PO
PO
PO PO
PO 3,000
1,952 2,000 2,497
4,000 合併 合併
合併 3,939
1,090
1,641
3,473
2018年 2021年 2021年 2018年 2020年 持続的達成 2018年 2020年8月 2022年
1月期 0
0 0 0 0 0 1月期
0 7月期 12th13th14th15th16th17th18th
1月期 1月期 を目指す 12th13th14th15th16th17th18th
1月期 （物件取得後）
（第12期） (予想) （見込み） （第12期） （第16期） （第12期） 5
1. 今後の成長に向けて
ポートフォリオ内訳と構築方針
◼ 東京経済圏の賃貸住宅を中心とした安定性の高いポートフォリオの構築を継続
ポートフォリオ内訳（取得予定資産取得後）(注1)
用途別投資比率の目標
ポートフォリオに占める東京経済圏の居住用施設の比率（取得（予定）価格ベース）
宿泊施設 その他
2.0% 0.7% 資産規模
用途 資産規模 投資比率 3,000億円
(注1) (注1)
ヘルスケア施設 前回公募増資後 達成時の目標比率
(注2)
21.7% 51.8%
資産規模
2,497億円
居住用施設
居住用施設
（東京経済圏）
居住用施設 1,888億円 75.6％ 70-75％程度
（地方経済圏）
22.9% 52.8%
ヘルスケア
541億円 21.7％ 20-25％程度
東京経済圏比率の上昇（居住用施設の取得（予定）価格ベース） 施設
前回公募増資後
地方経済圏 都心8区 68.1%
宿泊施設 49億円 2.0％ 0-10％程度
30.2% 37.9%
東京経済圏
69.8%
その他
東京経済圏 その他 17億円 0.7％ 0-5％程度
9.4%
居住用施設における
その他東京23区 東京経済圏比率
22.5% 70％ 以上を目指す
（注1）本資料の日付現在において既に予定している、2020年8月時点までの取得予定資産の反映を含む価格による割合を記載しています。
（注2）目標とするポートフォリオにおける投資比率の目安を記載しています。実際の投資比率は、今後のマーケット環境等により上記各比率と異なる可能性があります。
6
1. 今後の成長に向けて
公募増資概要と新規取得資産
多様な取得ルート及び手法を駆使しマーケットから競争力のある価格で、内部成長力のある東京経済圏の物件を主軸に取得
新規取得資産（居住用施設）
新規取得（予定）資産の概要 取得物件数
9 物件 取得価格の合計
124 億円 平均鑑定NOI利回り 4.7 ％
KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス KDXレジデンス
(注1) KDXレジデンス
(注1)
KDXレジデンス
西船橋 阿佐ヶ谷Ⅱ 幡ヶ谷 学芸大学 仙台駅東 蒲田南 吉祥寺 三鷹 中延 (注2)
（千葉県船橋市） （東京都杉並区） （東京都渋谷区） （東京都目黒区） （宮城県仙台市） （東京都大田区） （東京都武蔵野市） （東京都三鷹市） （東京都品川区）
東京 東京 東京 東京 東京 東京 東京 東京
経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏 経済圏
取得価格 975百万円 939百万円 2,500百万円 750百万円 1,340百万円 1,918百万円 621百万円 2,530百万円 830百万円
(注1)
NOI利回り 5.0% 4.6% 4.6% 4.6% 5.0% 4.5% 4.5% 4.8% 4.6%
取得時期 2019年9月17日 2019年10月29日 2020年2月27日 2020年2月27日 2020年2月27日 2020年3月2日 2020年3月13日 2020年6月30日(予定) 2020年8月3日(予定)
建築時期 2011年1月 2006年8月 2002年1月 2003年4月 2019年2月 2020年2月 2020年2月 2020年5月(予定) 2008年5月
(注2) (注3)
稼働率 100% 90.5% 94.8% 91.5% 98.9% － － － 86.8%
（注1）取得(予定)資産の「NOI利回り」は鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益(NOI)を取得価格(税抜)で除して算定しています。 （注3）80戸の賃貸可能戸数のうち69戸を国内の事業会社と賃貸借契約を締結済であり、当該契約を前提とした稼働率は79.6%です。
（注2）上記「稼働率」は2020年1月末時点の数値を記載しています。
宿泊施設への厳選投資 公募増資（PO）の概要
ホテルリブマックス ホテルリブマックス 合併後第1回目 合併後第2回目
東京大塚駅前 横浜駅西口 宿泊施設に関する考え方 今回公募増資
公募増資 公募増資
（東京都豊島区） （神奈川県横浜市） （2020年2月）
（2018年8月） （2019年2月）
東京 東京
経済圏 経済圏
発行決議日 2018年7月13日 2019年2月4日 2020年2月10日
固定賃料 長期契約
契約
取得価格 2,390百万円 2,570百万円 発行価格決定日 2018年7月24日 2019年2月13日 2019年2月19日
固定賃料契約及び長期契約を前提に
NOI利回り 4.2% 4.3% 安定的な賃料収入の確保を目指す 発行価格 157,047円 175,500円 208,065円
取得時期 2020年3月2日 2020年3月2日 投資対象エリアにおける安定収入が期 ／発行価額 ／151,892円 ／169,740円 ／201,342円
待できるオペレーターを厳選
建築時期 2018年10月 2018年11月
左記2物件はインバウンドの影響を受け 発行価額総額 約124.7億円 約61.9億円 約88.1億円
稼働率 100% 100% にくいアセット （注4）
7
（注4）第三者割当増資を除いてを記載しています。
1. 今後の成長に向けて
巡航分配金の成長
◼ 内部成長と外部成長により一時的要因を除く1口当たり分配金（巡航水準）が着実に成長
◼ 公募増資により確保した取得余力と内部成長により更なる分配金の向上を目指す
(注1) (注2)
一時的要因を除く1口当たり分配金(リースアップによる影響を加味) 及びLTV の推移
更なる投資主価値
（円） 向上を目指す （%） 内部成長に加えPOによる外部成長効果により、
一時的要因を除く1口当たり分配金は着実に成長
4,000 55
LTVはPOにより低下見込み（取得余力の獲得）
+4.7％ 成長 八丁堀
LTVをコントロールし取得余力を活用して物件を取
3,968 取得の場合
（右記物件） 得した場合、更なる1口当たり分配金の上昇へ
+3.8％ 成長 29
3,940 3,935 53
パイプライン物件（居住用施設）
3,939 新築物件の (注4)
リースアップによ
る増加見込額 スポンサーサポート
(KDXレジデンス三鷹)
3,880 51
東京 東京
経済圏 経済圏
優先
49.7 交渉権
(注5)
LTV 低下
3,820 49
49.2
3,791
（仮称） （仮称）
八丁堀プロジェクト 上石神井プロジェクト
3,760 47 所在地 東京都中央区 東京都練馬区
賃貸可能
40～50戸程度 110～120戸程度
戸数
竣工
2020年9月中旬 2020年11月中旬
(予定)
3,7000 0
45
2020年1月期 2020年1月期 2021年1月期
（第16期） (注3) （第16期） （第18期）
（前回PO時予想） （実績） （予想）
8
注：本ページの各注記については、30ページをご参照ください。
1. 今後の成長に向けて
戦略的な資産入替と分配金マネジメント
資産入替により生じた売却益を分配金の平準化と上積みに活用 ポートフォリオクオリティの向上を図り、地方経済圏所在の2物件を売却
分配金マネジメント（1口当たり分配金の推移） 戦略的な資産入替
(注9)
■内部留保の金額 第15期末 内部留保からの取崩し
メロディーハイム御殿山（2020年1月期 売却）
前期繰越利益等 458百万円
上記ほかRTAの残高 (注8) 1,960百万円 <売却の背景>
合計 2,418百万円 54百万円 84百万円 95百万円 • 売却2物件より、更に
(円/口）
郊外に立地
• 本投資法人の居住
4,100 4,063 4,064 4,065 4,066 用施設において、最
4,026 4,039 も築年数が経過
60 89 • 築年数経過に伴い、
101
154 43 エレベーター更新等
122 売却価格 480百万円
26 26 今後の資本的支出
固都税効果等 88 及び修繕費の増加
3,900 の一時的要因
29 帳簿価額 420百万円
（円/口）(注7) 売却時 が見込まれる物件
35 築年数
383 122 約 31 年
売却時
築年数
売却時
築年数
2018年7月期 売却済 約 11 年 2019年7月期 売却済 約 12 年
売却益からの
分配金相当
KDX新町レジデンス KDXレジデンス新大阪
（円/口）
3,700
KDXレジデンス泉中央（2020年7月期 売却）
(注6)
一時的要因を
<売却の背景>
除く1口当たり
分配金 (円/口) 3,935 3,939 • 「仙台」駅徒歩圏のシ
3,500
3,880 3,852 ングルタイプの新築物
3,796 件の取得と、郊外に
立地する本物件との
3,643 戦略的な資産入替
• 本投資法人の保有す
3,300 売却価格 540百万円 る仙台市内の物件に
3,473 おいて最も郊外に所
帳簿価額 450百万円 在し、相対的に競争
時 点 の 想 定 価額） 力が劣る
（ 2 0 2 0 年 2 月 28 日
売却時
築年数
売却時
約 13 年 築年数
取得時
2019年1月期 売却済 約 12 年 築年数
2020年7月期 取得
3,100 0 約1年
2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期
（第16期） （第17期） （第18期）
KDXレジデンス勾当台 KDXレジデンス仙台駅東
（第12期） （第13期） （第14期） （第15期）
（実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
（実績）
9
注：本ページの各注記については、30ページをご参照ください。
memo
10
2. 運用の状況（内部成長）
2. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の賃料動向
◼ 東京経済圏を中心に賃貸住宅マーケットは良好に推移 ◼ 新規賃料の増加により、賃料単価の上昇を実現
◼ ポートフォリオ全体の増減率も上昇 ◼ ポートフォリオ全体の賃料単価は+0.74％上昇（前年同期比）
賃料の増減率マップ（2020年1月期） 住宅賃料坪単価の推移（注1） レントギャップ
（注2）
（ポートフォリオ全体）
全体の増減率 （円/坪） +2.6 ％
前期から0.2％ pt上昇し、
新規賃料 +3.0 ％ 賃料上昇余地が拡大
札幌エリア 10,180
全体 10,174
新規 +1.4％
更新賃料 +0.5 ％
10,160
10,146
10,140
前年同期比
仙台エリア +0.74％上昇
新規 ▲3.2％ 10,120
前年同期比
+0.63％上昇
大阪エリア 東京経済圏 10,100 10,099
新規 +2.0％ 新規 +4.1 ％ 10,083
福岡エリア
新規 ▲1.0％ 更新 +0.6 ％ 10,080
都心8区
名古屋エリア
新規 ▲1.7％ 新規 +4.6 ％ 10,060
2018年7月期平均 2019年1月期平均 2019年7月期平均 2020年1月期平均
更新 +0.6 ％
（第13期） （第14期） （第15期） （第16期）
その他東京都内
新規 +4.0 ％ 注1: 「住宅賃料坪単価」は、2018年2月から2020年1月末まで通期運用している110物件のうち、パススルー契約の住戸
（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
更新 +0.5 ％ 注2: 「レントギャップ」は、各期末毎の新規成約賃料と、既存テナントの現行契約賃料との乖離率を算出しています。
12
2. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設①－
新規賃料の増減率（注1） 新規賃料の増減件数割合
賃料上昇 賃料据置 賃料下落
地域別の月額賃料の増減率
4.1% 100%
東京経済圏 地方経済圏 全体 3.6% 16.7% 11.4% 13.7%
4.0% 25.1% 25.6% 21.4%
28.5% 31.7%
2.7% 19.4% 14.4%
75%
2.1% 3.0% 21.4%
20.2%
2.6% 20.0% 22.4%
19.3%
1.5% 1.3% 2.0% 20.1%
0.9% 0.9% 50%
1.4%
1.0% 1.1%
0.7% 71.9%
0.5% 1.1%
1.0% 63.2% 69.2%
0.1% 0.4%
0.4% 25% 52.2% 54.9% 52.0% 57.2%
0.3% 48.2%
-0.3% -0.3%
-1.3% 0%
-2.0% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
更新賃料の増減率（注2） 更新賃料の増減件数
地域別の月額賃料の増減率 賃料増減割合（件数） 賃料上昇 賃料据置 賃料下落
東京経済圏 地方経済圏 全体
0.1% 0.0%
0.6% 100% 0.1% 0.4% 0.0% 0.0% 0.1% 0.0%
75%
0.4% 0.5%
0.4%
0.3% 84.1%
0.2% 92.5% 90.8% 94.3% 95.4% 95.3% 94.7% 93.5%
0.2% 0.2% 0.2% 50%
0.2% 0.2%
0.2% 0.2%
0.1% 0.1% 0.1% 0.1%
0.2% 25%
0.1% 0.1%
15.9%
0.0% 0.0% 0.0% 7.4% 8.8% 5.6% 4.6% 4.7% 5.2% 6.5%
-0.1% 0.0% 0.0% 0%
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 「新規賃料の増減率」は、各期における新規テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。
注2: 「更新賃料の増減率」は、各期における更新テナントの月額賃料の増減額の合計を従前の月額賃料の合計で除して算出しています。 13
2. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －居住用施設②－
新規賃料の増減額 平均空室期間・退去率（注1）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 新規テナント全体（net） 全体
14.5%
（千円） 13.5%
13.0%
3,000 2,994 12.6%
2,243 2,881 12.1%
2,222 12.5%
2,000 2,181
1,530
1,628 1,427 2,461 2,496 10.7%
1,000 1,716 10.2% 10.3%
1,337 10.5% 9.8%
0
1,052
411 606
-1,000
72
-527 -420 -498 8.5%
-924 -885 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
-1,217 -1,129 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
-2,000 -1,355
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
-3,000
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 繁忙期(3,4月を含む期) 平均空室期間
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 64日 80日 64日 69日 56日 70日 65日 73日
更新賃料の増減額 更新率（注2）
月額賃料の増減額 賃料上昇テナント 賃料下落テナント 更新テナント全体（net）
（千円）
660 全体
650 92.0%
91.2%
660 90.3%
400 0
323
278 0 89.6% 89.7% 89.7% 89.8%
90.0%
278 204 323 89.3%
142 185 152 88.8%
150 244
185 185
142 149
88.0%
0 -3
-100 -1 -34 -19 0 0 0 0 0 0 0 0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「退去率」は「解約戸数/賃貸可能住居戸数」により算出しています。
注2: 期末保有物件のうちパススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として、「更新率」は「契約更新戸数/更新時期到来戸数」により算出しています。 14
2. 運用の状況（内部成長）
居住用施設の稼働率推移
地域別稼働率（注1）
100.0%
97.5%
95.0%
92.5%
2019年1月期平均 2019年7月期平均 2020年1月期平均
96.5% 96.4% 96.2%
90.0%
期中平均 2019年1月期（第14期） 2019年7月期（第15期） 2020年1月期（第16期）
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
全体 95.4 96.3 95.7 96.7 96.7 97.0 96.4 96.8 96.7 96.2 96.1 96.7 96.9 97.3 96.2 95.6 95.9 96.4 96.4 96.4 96.0 95.9 96.0 96.5
東京経済圏 96.0 96.7 96.1 97.4 97.6 97.9 97.3 97.6 97.7 97.6 97.7 98.0 98.5 98.6 98.0 97.5 98.0 98.0 97.9 97.9 97.6 97.6 97.5 98.1
地方経済圏 94.8 95.9 95.4 96.0 95.7 95.9 95.4 95.9 95.6 94.7 94.4 95.3 95.2 96.0 94.2 93.4 93.7 94.6 94.7 94.8 94.3 94.1 94.3 94.8
住戸タイプ別稼働率（注1）
100.0%
97.5%
95.0%
92.5%
90.0%
期中平均 2019年1月期（第14期） 2019年7月期（第15期） 2020年1月期（第16期）
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
シングル 95.4 96.3 94.9 97.0 97.0 97.5 97.2 97.4 97.2 96.9 96.6 97.3 97.5 98.5 97.4 97.3 97.8 97.7 97.2 97.5 97.2 96.7 97.2 97.9
スモール・ファミリー 94.7 95.8 95.3 95.9 95.6 95.9 94.9 95.4 95.4 94.9 95.0 95.5 96.0 96.7 95.0 94.0 95.0 95.4 95.9 96.1 95.3 95.3 95.1 95.9
ファミリー 94.9 95.6 95.3 96.5 97.0 97.1 96.3 96.7 96.5 95.7 95.3 96.1 96.2 96.1 94.9 94.2 93.7 95.0 94.7 94.3 94.2 94.2 94.5 94.5
注1: 「地域別稼働率」は、事務所・店舗を含みます。「住戸タイプ別稼働率」は、パススルー契約の住戸（一棟貸しを除く）を対象として算出しています。
15
2. 運用の状況（内部成長）
運用の状況 －ヘルスケア施設－
入居の状況（注1, 2, 3） 平均年齢と要介護度（注1, 2）
平均入居率(シニアリビング施設） 平均利用率（メディカル施設） 平均年齢（シニアリビング施設） 平均要介護度（シニアリビング施設） 平均要介護度（老健施設）
（歳）
100.0% 93.3% 93.7% 93.8% 94.0% 86.7
87 86.3 4.0
89.9%
87.4% 85.8 85.7 85.6
90.0% 85.8% 86 85.5 85.4
88.6% 85 3.1 3.2 3.1 3.1 3.1 3.2 3.2
87.6% 3.0
80.0% 85.1%
82.5% 84
80.6%
77.0% 77.9%
70.0% 83
2.0
82 1.8
60.0% 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7 1.7
81
50.0% 80 1.0
2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
介護報酬割合（注1, 2, 4） 賃料負担力と売上高賃料比 （注1, 2, 5）
売上高（全体） 介護報酬割合（シニアリビング施設） 賃料負担力（EBITDAR/賃料）(左軸) 1.53 30.0%
（百万円） 売上高賃料比（賃料/売上高合計）(右軸)
6,000 38.2% 39.4% 39.0% 37.5% 37.0% 36.3% 38.0% 40.0% 1.50
1.45
5,786 5,947 27.6% 1.42 1.42
5,707 27.3% 28.0%
5,000
5,153 5,276
30.0% 1.40 1.36
4,870 4,816
4,000 25.8%
25.3% 25.4% 26.0%
3,000 20.0% 1.30 25.0%
24.4%
2,000 1.21 1.21
1.20 24.0%
10.0%
1,000
0 0.0% 1.10 22.0%
2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月 2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月 2018年12月 2019年6月 2019年12月
（6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間） （6か月間）
注1: 上記数値は、オペレーターからの提出資料に基づき記載しています。 「シニアリビング施設」は、本投資法人が第16期末時点で保有するヘルスケア施設のうち、介護付有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅から「グランダ門戸厄神」（非開示物件）を除いた物件を対象としています。
「老健施設」は、本投資法人が第16期末時点で保有する介護老人保健施設を対象としています。なお、「プレザングラン 大田多摩川」「せらび恵比寿」「アルテ石屋川」及び「ツクイ・サンシャイン町田」については、オペレーターから了承の得られた時期からの数値を計算に反映しています。
注2: 「平均入居率」 「平均利用率」「売上高」「介護報酬割合」 「売上高賃料比」 「賃料負担力」 は、 各6ヶ月間の累計数値より算出し、「平均年齢」「平均要介護度」は、各時点の月末の数値を記載しています。
注3: 「平均入居率」は、月末時点における入居率を、入居者の合計÷定員数の合計にて算出し、各期間の月末における入居率の単純平均を記載しています。「平均利用率」は、各期間の延利用者÷延定員(床)数にて算出しています。 16
注4: 「介護報酬割合」は、シニアリビング施設における売上高に対する介護報酬の割合を記載しています。
注5: 「賃料負担力」は、EBITDAR（＝営業利益+減価償却費+賃料）を賃料で除した倍率を記載しています。
2. 運用の状況（内部成長）
内部成長の事例
契約改定による内部成長 ヘルスケア施設の内部成長
賃貸借契約期間の満了に伴い、新たな定期建物賃貸借契約を締結し、
賃料の増額を実現
ビーサイト秋葉原
周辺の賃貸市場動向を踏まえた賃料の増額に加え、東京オリンピックによる 内部成長 環境
需要が見込まれる一定期間における追加の賃料増額についても合意 天
賃借人 スペースデザイン 施設所有者である本投資法人が施設内の照明器具を
LED化する工事を実施
賃貸借期間 2020年2月5日から2022年2月4日まで テナントであるオペレーターの負担する電気使用量が低減
月額 4,140,000円（約4％増額）
され、本投資法人は電気使用料低減額の一部を賃料の
賃料 2020年3月から2020年11月までの9カ月間に係る 増額として受領するというグリーンリースに取り組む
賃料は、月額4,590,000円 ヘルスケア施設の内部成長を実現しながら、環境改善にも
契約形態 定期建物賃貸借契約
資する事例
2020年2月1日より、グリーンリース料として賃貸借契約上
の賃料が一定額増額
固定賃料型 ⇒ パススルー型マスターリース契約への切替
KDXレジデンス
賃貸収益の向上を目的として、従前のML会社及びPM会 グリーンリースの概要
日本橋浜町
社との固定賃料型の賃貸借契約を終了し、パススルー型マ グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減
スターリース契約への切替を実施（2019年11月1日付） や執務環境の改善について契約や覚書等によって自主的に取り決め、取決め内容を実践する
ことをいいます。
東京経済圏の賃貸住宅の良好な賃貸需給環境を背景に、
本物件においてもパススルー型マスターリース契約に切り替 グリーンリース
本投資法人が保有するヘ 管球交換費
えることにより賃貸収益の増加を見込む（NOI約+7.7%） 実施によるテ
ルスケア施設「天」におい
（注）
ナントの費用
て実施しているグリーン
負担低減
リースの内容は、本投資
法人の費用負担により建
ML及びPM会社の集約 物内照明のLED化工事を グリーン
実施し、その結果、テナン リース料
KDX定禅寺通 KDXレジデンス 同一エリアに所在する居住用施設 トが享受する照明設備に 電気 グリーンリース
レジデンス 係る電気使用料及び管球 使用料 実施による
一番町 KDXレジデンス に係るML及びPM会社の集約を行
交換費用負担の低減につ 電気使用料
泉中央 うことで、効率的な運営管理及び いて、当該低減額のうち の低減
リーシング力の強化並びに収益力の 一定額をグリーンリース 電気
向上を目指し、ML会社及びPM会 料としてテナントが本投資 使用料
社を変更（2019年11月1日付） 法人に支払うものです。
管理費を年間約4.7百万円削減の
見込み（NOI約+3.2%）
（注）
グリーンリース グリーンリース
実施前 実施後
注: 本書日付現在における見込値を記載しています。 17
3. 決算概要（第16期の実績及び第17期・第18期の収益予想）
3.決算概要（第16期の実績及び第17期・第18期の収益予想）
2020年1月期（第16期）の実績
2019年 2020年
7月期 1月期 主な増減要因（注1） 主な増減要因（注1）
当初 前回
（百万円） 実績 実績 前期比
予想 予想 (R)第16期平均稼働率：96.2% 当初予想比
賃貸事業収入 7,342 7,440 7,473 7.472 129 1.8% 前期取得6物件の通期寄与 +93 (R)賃料増加、稼働率UPによる賃貸
31 0.4% 収入の増加
+15
(R)西船橋・阿佐ヶ谷II取得による増加 +30
その他賃貸事業収入 590 512 545 555 -35 -6.0% (R)阿佐ヶ谷II取得による増加 +10
(R)賃料増加による既存物件の増収 +5 42 8.3%
(R)礼金・更新料等 +8
不動産等売却益 203 - 38 39 -164 -80.8% (R)非繁忙期による礼金・更新料等の減少 -39 39 - 保険金・補償金等その他収入 +34
(R)原状回復費収入 -10
受取配当金 - - - - - - - - 御殿山売却による売却益 +39
(R)保険金・補償金等その他収入 +14
営業収益 8,136 7,953 8,057 8,066 -69 -0.9% 113 1.4%
賃貸事業費用 (R)リーシング関連コストの減少 -32
1,524 1,484 1,477 1,482 -41 -2.8% -1 -0.1%
（減価償却費を除く） 原状回復費の減少 -20
減価償却費 1,391 1,426 1,428 1,428 37 2.7% 物件取得による増加 +27 2 0.2%
その他営業費用 861 898 904 894 33 3.9% 資産規模増等による資産運用報酬の増加 +14 -3 -0.4%
消費税率UP等による消費税の増加 +23
営業費用 3,777 3,808 3,810 3,806 28 0.8％ -2 -0.1％
営業利益 4,358 4,144 4,246 4,260 -98 -2.3% 115 2.8%
営業外収入 1 0 0 1 0 13.2％ 1 288.1％
営業外費用 618 644 648 647 29 4.8% 運用日数の差、新規借入等による支払
利息及び融資関連手数料費の増加
+26 3 0.6%
経常利益 3,741 3,500 3,598 3,614 -127 -3.4% 113 3.2%
当期純利益 3,741 3,500 3,598 3,613 -127 -3.4% 113 3.2%
RTA取崩 20 20 20 20 - - - -
利益剰余金取崩(積立) (74) 167 69 54 128 - -113 - 内部留保から54百万円取崩して分配金へ充当
分配金総額 3,687 3,687 3,687 3,687 0 0.0% - -
4,063 4,064 4,064 4,064
1口当たり分配金（注2） 1円 0.0% - -
円 円 円 円
NOI 6,408 6,468 6,541 6,545 136 2.1% 76 1.2%
(注1) (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみに係る増減要因を表します。
(注2) 「1口当たり分配金」は、2019年7月期の期末発行済投資口数907,458口として算定しています。 19
(注3) 「当初予想」は2019年9月12日付公表値を、「前回予想」とは2020年2月10日付公表値を表します。
3.決算概要（第16期の実績及び第17期・第18期の収益予想）
2020年7月期（第17期）及び2021年1月期（第18期）の収益予想
2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 主な増減要因（注1） 1月期
主な増減要因（注1）
（百万円） 実績 予想 前期比 (R)第17期想定稼働率：96.5% 予想 前期比 (R)第18期想定稼働率：96.7%
前期及び当期取得物件の寄与 +252 前期及び当期取得物件の寄与 +120
賃貸事業収入 7.472 7,769 297 4.0% 7,905 136 1.8%
(R)御殿山・泉中央売却による減少 -35 (R)賃料増加等による増収 +18
(R)賃料増加、稼働率UP等による増収 +79
その他賃貸事業収入 555 555 0 0.0% 514 -41 -7.5%
(R)繁忙期による礼金・更新料等の増加 +35 (R)非繁忙期による礼金・更新料等の減少 -30
不動産等売却益 39 83 44 114.9% - -83 -100%
(R)原状回復費収入 +11 (R)原状回復費収入 -4
受取配当金 - - - - 保険料・補償金等その他収入 -44 - - - 保険料・補償金等その他収入 -6
営業収益 8,066 8,408 342 4.2% 8,419 11 0.1%
物件取得等に伴う管理費の増加 +15
賃貸事業費用 原状回復費減少等による修繕費の減少 -22
1,482 1,568 86 5.8% 前年取得物件の固都税費用化開始 +23 1,538 -30 -1.9%
（減価償却費を除く） (R)リーシング関連費用の減少 -12
原状回復費増加等による修繕費の増加 +7
減価償却費 1,428 1,467 38 2.7% (R)リーシング関連費用の増加 +37 1,480 13 0.9% 新規物件取得による増加 +11
その他営業費用 894 942 47 5.3% 962 19 2.1% 資産運用報酬の増加 +16
新規物件取得による増加 +39
営業費用 3,806 3,978 172 4.5％ 3,981 2 0.1％
資産運用報酬の増加 +21
営業利益 4,260 4,429 169 4.0% 消費税率UP等による消費税の増加 +10
4,438 8 0.2%
営業外収入 1 0 -1 -74.2% ER定期取得等 +16 0 - -%
営業外費用 647 667 19 3.0% 新規借入等による支払利息及び融資関連 685 18 2.8% 運用日数の差、新規借入等による支払
+12 +17
手数料の増加 利息及び融資関連手数料の増加
経常利益 3,614 3,763 149 4.1% 増資による投資口発行費の増加 +8 3,752 -10 -0.3%
当期純利益 3,613 3,762 149 4.1% 3,751 -10 -0.3%
RTA取崩 20 20 - - 20 - -
利益剰余金 取崩(積立) 54 84 29 - 内部留保から84百万円取り崩して分配金へ充当 95 11 - 内部留保から95百万円取り崩して分配金へ充当
分配金総額 3,687 3,866 178 4.9% 3,867 0 0.0%
1口当たり分配金（注2） 4,064円 4,065円 1円 0.0% 4,066円 1円 0.0%
NOI 6,545 6,755 210 3.2% 6,881 125 1.9%
(注1) (R)は居住用施設のみ、(H)はヘルスケア施設のみ、(A)は宿泊施設のみに係る増減要因を表します。
(注2) 2020年1月期（第16期）の「1口当たり分配金」は投資口数の総口数を907,458口として、2020年7月期（第17期）及び2021年1月期（第18期）の「１口当たり分配金」は投資口の総口数を951,258口として算定しています。
(注3) 「予想」は2020年2月10日付公表値を表します。 20
4. 財務の状況
4. 財務の状況
財務の状況 1/2
主要な財務指標（注1） 有利子負債の状況（2020年1月31日時点）
平均金利 平均残存年数（右軸）
（年）
1.40% 10.0
金利固定化率 残高
借入先 割合
（百万円）
97.1% 8.0 ■ 三井住友銀行 33,700 26.4%
1.20% 1.10% 1.08% ■ 三菱UFJ銀行 26,100 20.4%
5.5%
0.99% 0.98% 0.98% 6.0 ■ みずほ銀行 11,050 8.7%
4.7%
1.00% ■ あおぞら銀行 9,950 7.8%
5.2 4.7 4.0 4.7% 26.4% ■ りそな銀行 8,450 6.6%
4.5 4.4 4.2 総額 ■ 日本政策投資銀行 8,000 6.3%
6.1%
0.80%
2.0 1,276億円 ■ 新生銀行 7,750 6.1%
■ みずほ信託銀行 6,000 4.7%
6.3% 借入先 ■ 三井住友信託銀行 5,950 4.7%
0.60% 0.0
2018年1月
（第12期末）
2018年7月
（第13期末）
2019年1月
（第14期末）
2019年7月
（第15期末）
2020年1月
（第16期末） 6.6% 12社 ■ 日本生命保険 1,700 1.3%
■ 損害保険ジャパン日本興亜 1,000 0.8%
20.4% ■ 福岡銀行 1,000 0.8%
7.8% ■ 投資法人債 7,000 5.5%
8.7%
127,650
LTV（注2） 信用格付の状況
LTV 鑑定LTV 2020年8月物件取得後の
60.0% 取得余力
（LTV55％の場合）
55.0% 53.7%
LTVターゲット：50～55%
349億円
A+
51.5% （見通し：安定的）
49.7%
50.3%
49.4% 49.7% 49.2%
株式会社日本格付研究所（JCR）
48.9% 48.9%
50.0%
46.3% 46.7% 46.8%
45.6%
45.0%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 注1: 「平均金利」は、有利子負債毎にアップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した各期末時点を算出し、各有利
1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 8月 子負債残高に応じて加重平均して算出しています。「平均残存年数」は、各期末時点の有利子負債残存年数を各有利子負債
（試算値） 残高に応じて加重平均して算出しています。「金利固定化率」は、2020年1月31日時点における固定金利の有利子負債の割合
（物件取得後） を算出しています。なお、固定金利の有利子負債には、変動金利で借り入れているものの金利スワップにより支払金利を実質固定
化している有利子負債を含みます。
注2: 「LTV」は、「有利子負債/総資産」により算出しています。「鑑定LTV」は、「有利子負債/鑑定評価額」により算出しています。
22
4. 財務の状況
財務の状況 2/2
投資法人債の発行 コミットメントラインの概要 新規借入及びリファイナンス実績
2019年12月にJ-REIT初となるソーシャルボンド 機動的な資金調達手段としてコミットメント 区分 借入額合計 平均借入年数（注1） 平均金利（注2）
（投資法人債）を発行 ラインを新規設定
2019年9月新規借入 10億円
借入 5.4年 0.60%
第6回 無担保投資法人債 契約先 契約期間
極度額 2019年10月新規借入 9.5億円
発行総額 年限 利率 三井住友銀行 15億円
2019年8月1日 2019年11月リファイナンス 15億円
20億円 10年 0.750％ 三菱UFJ銀行 15億円 から 3.5年 0.54%
2020年7月31日
みずほ銀行 15億円 2020年1月リファイナンス 35億円
有利子負債の返済期限
（百万円） 2019.9月新規借入 2019.10新規借入 2019.11月リファイナンス 2020.1月リファイナンス 投資法人債 左記以外の既存借入れ
既存借入の平均金利と平均借入年数（向こう3期分）
1.36%
14,000
（7.5年）
1.13%
12,000 1.01%
（7.0年）
0.93%
（5.6年） 0.87%
10,000 0.74% （4.9年）
（5.4年）
（3.8年）
1,000
8,000 1,000
1,000
1,500
1,300 1,000
6,000 1,400
500 450
800
4,000
2,000
2,000
2,000
0
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年
第16期（20/1期） 第17期（20/7期） 第18期（21/1期） 第19期（21/7期） 第20期（22/1期） 第21期（22/7期） 第22期（23/1期） 第23期（23/7期） 第24期（24/1期） 第25期（24/7期） 第26期（25/1期） 第27期（25/7期） 第28期（26/1期） 第29期（26/7期） 第30期（27/1期） 第31期（27/7期） 第32期（28/1期） 第33期（28/7期） 第34期（29/1期） 第35期（29/7期） 第36期（30/1期）
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
注1: 「平均借入年数」は、各有利子負債借入年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
注2: 「平均金利」は、アップフロントフィー（年率）及び金利スワップの効果を勘案した数値を記載しています。 23
4. 財務の状況
投資主の状況等
所有者別の投資口数比率 主要な投資主（2020年1月末時点）
100% 1.0% 1.4% 3.7% 4.5%
4.1% 証券会社
3.6% 3.4% 3.2% 所有 所有
12.7% 16.0% その他国内法人 氏名又は名称
19.3% 17.8% 投資口数 割合
75% 外国人 （注1）
金融機関
個人・その他 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 250,737 27.63%
50%
70.6% 69.0% 64.7% 66.8%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 173,619 19.13%
25%
3 野村信託銀行株式会社（投信口） 42,658 4.70%
11.7% 10.0% 8.9% 7.7%
0%
2018年7月末
0 2019年1月末
0 2019年7月末
0 2020年1月末
0 4 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 21,889 2.41%
（第13期末） （第14期末） （第15期末） （第16期末）
5 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 17,223 1.89%
所有者別の投資主数（直近四期） 6 ケネディクス株式会社 16,570 1.82%
（名） 個人 （名） 法人
15,000 250
7 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 15,225 1.67%
209
9,888 200 178
8 株式会社群馬銀行 13,412 1.47%
10,000
150
9 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 12,675 1.39%
95
100
5,000 10 BNYM AS AGT/CLTS 10 PERCENT 11,440 1.26%
50
19
上位10名の合計 575,448 63.41%
0 0
注1: 「所有割合」は、発行済投資口の総口数に占める所有投資口数の割合を算出しています。（小数第三位を切り捨て）
0 1
金融機関 2
外国人 3
その他国内法人 4
証券会社
個人・その他
24
5. サステナビリティ
5. サステナビリティ
サステナビリティ① – 環境 (Environment) への取組み –
ESG
DBJ Green Building認証の取得（注1） GRESBリアルエステイト評価の取得
居住用施設 7物件についてDBJ Green Building認証を取得済 2016年より新規参加したGRESBリアルエステイト評価について、
2019年評価において「Green Star」評価を取得（GRESBレーティング 「2スター」）
DBJ Green Building認証を取得済の物件
セレニテ神戸元町 KDXレジデンス夙川ヒルズ
新規 新規
2019年1月 2019年1月
「GRESB」とは、元”Global Real Estate Sustainability Benchmark”の略称であり、私募及
び上場の不動産ポートフォリオについて、環境や社会等の観点からサステナビリティ・パフォーマ
ンスを評価するベンチマークです。
KDXレジデンス恵比寿 KDXレジデンス半蔵門 KDXレジデンス四谷 芦屋ロイヤルホームズ KDXレジデンス豊洲
更新 更新 グリーンリース
2019年7月 2019年7月
天（ヘルスケア施設）
施設所有者である本投資法人が施設内の照明器具を
LED化する工事を実施
ヘルスケア施設に関する外部評価 テナントであるオペレーターの負担する電気使用量が低減
され、本投資法人は電気使用料低減額の一部を賃料の
BELS評価の取得 CASBEE評価
増額として受領
兵庫県西宮市に、建築
物総合環境性能評価シ
ステム（CASBEEー新築 その他の取組み
（簡易版））に基づい
た自己評価を2015年11 エネルギー使用量の削減 共用部照明のLED化（注2）
月に実施し、届出を行っ
プレザングラン 大田多摩川 エクセレント西宮 ています。 2018年度
削減目標 2015年
（前年比） 以降累計
「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する 建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、
法律」における省エネ性能の表示の努力義務に 省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用 エネルギー 5年間/原単位 増減率 実施物件数（物件） 59
対応した、住宅・建築物を格付けする第三者認 といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景 使用量 ベースで5％ -6.4％
証制度です。評価結果は星の数（1つ～5つ）に 観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に 工事金額（百万円） 95.8
より表示されます。 評価するシステムです。 エネルギー使用量の削減などに関する長期目標を
年間削減額（百万円） 26.0
設定し、環境負荷低減につながる取り組みを推進
注1: 「DBJ Green Building認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（「Green Building」）を支援するために、株式会社
日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。
注2 「年間削減額」は、交換工事実施時に工事施工会社より受領した提案資料をもとに試算した数値です。 26
5. サステナビリティ
サステナビリティ② – 社会 (Social) への取組み –
ESG
ヘルスケア施設に投資するREITとしての高い社会性 ソーシャルボンドの発行
超高齢社会である日本において、ヘルスケア施設の不足は社会的課題であり、ヘルスケア施設 J-REIT初となるソーシャルボンドを発行
の買い手及び運用主体としての投資法人の存在についての社会的ニーズは高まりつつあるものと、 「JCRソーシャル・ファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である
本投資法人は考えています。本投資法人は、今後も継続的にヘルスケア施設を取得していくこと
「Social 1（F）」を取得
で、そのようなニーズに応えることを目指します。また、ESG投資の拡大は、ヘルスケア施設を投資
対象とする投資法人にとって、新たな投資資金を呼び込むきっかけにもなると考えています。 14名の投資家による本ソーシャルボンドへの投資表明を獲得
ESG投資に積極的な投資家層に対し投資機会を提供することで、新たな投
資家層の拡充と資金調達手段の多様化を実現
資本市場のニーズ オペレーターのニーズ
投資法人債（ソーシャルボンド）の概要
・資金調達手段の多様化
・長期安定を求める投資
・ヘルスケア施設の新規開発 (1) 年限 10年
・需要が強い成長分野
・財務体質の強化 (2) 発行総額 20億円
・多様な投資機会 KDR ・所有と運営の分離（運営への特化）
・社会性の高い投資 (3) 利率 0.750％
・不動産保有リスクの回避
(4) 起債の時期 2019年12月
・施設所有者の安定性
(5) ソーシャルファイナンスフレームワーク
JCR
第三者評価機関
(6) ソーシャルファイナンスフレームワーク評価 Social 1（F）
◼ 優良なヘルスケア施設の供給促進
◼ 社会性の高い資金の投資促進
ソーシャル適格資産 物件例（ヘルスケア施設）
本投資法人は、ソーシャルファイナンスで調達した
資金を、以下の適格クライテリアを満たすソーシャ 有料老人ホーム
保育施設への投資 ル適格資産の取得資金又はそれに要した借入
金の返済資金又は投資法人債の償還資金（そ
◼ 運用ガイドラインの改定（2019年9月） れらのリファイナンスを含みます。）に充当します。
用途 アセットタイプの例
人口構造を巡る課題に直面する日本において、 ・有料老人ホーム
少子高齢化への対応の一環として、保育施設に 賃貸住宅
居住用施設 ・サービス付き高齢者向け住宅 プレザングラン ツクイ・サンシャイン
サービスアパートメント 等 せらび恵比寿 アルテ石屋川
係るニーズも今後増加していくものと予想されるこ シニアリビング ・シニア向けマンション 大田多摩川 町田
とから、保育施設は、安定的な賃料収入の獲得を 有料老人ホーム、 施設 ・認知症高齢者グループホーム
通じて施設の中長期的な不動産価値への反映の ヘルスケア施設 サービス付き高齢者向け住宅、 ・小規模多機能施設 介護老人保健施設
可能性もある、将来的に有望なアセットクラスでも 介護老人保健施設 等 ・デイサービス施設 等
あると本資産運用会社は考えています。
上記のニーズに応える保育施設への投資を通じた 宿泊施設 ホテル 等 ・病院
社会的価値の創出、及び機動的な投資機会の メディカル ・診療所
上記建物が所在する底地
確保を目的に、運用ガイドラインの改定を実施しま その他 施設 ・医療モール
した。 保育施設 等 ・介護老人保健施設 等
アネシス
ロココリハ
オラージュ カネディアン
アネシス兵庫
寺田町 須磨 ヒル
27
5. サステナビリティ
サステナビリティ③ –ガバナンス (Governance) への取組み –
ESG
投資主利益と連動性の高い資産運用報酬体系（注） 透明性・牽制機能を有する意思決定プロセス
本資産運用会社では本投資法人の運用ガイドラインを作成し、投資方針・利害関係者と
運用報酬Ⅰ 運用報酬Ⅱ 運用報酬Ⅲ の取引のルール・分配の方針・開示の方針等の投資運用に関する基本的な考えについて
定めています
運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等を作成し、運用ガイドラインに定める投資方
（変更前） （変更前） 新設 針や利害関係者との取引ルールに従い、物件取得を決定しています
対東証REIT指数 運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資
前期末の総資産額 分配可能金額
産の取得及び売却に係る本資産運用会社の意思決定フローは、原則として以下の通り
× 0.3％（年率） × 5.0％ パフォーマンス
× 審議及び 審議及び 審議及
起案 審査 報告
時価総額 決議 決議 び決議
前期末の総資産額 分配可能金額 × EPU ×
× 0.27％（年率） × 0.00145％ 0.15％
コンプライアンス 投資法人
委員会 レジデンシャル・ 役員会 本資産運
レジデンシャ コンプライアンス・
リート本部 用会社
ル・リート本部 オフィサー
運用委員会 取締役会
総資産額に連動する 1口当たり利益との 投資口価格の
報酬の料率引き下げ 連動性を強化 パフォーマンスと連動
役員の状況：
・ 執行役員2名（女性執行役員1名を含む）と独立した監督役員3名により構成
・ 監督役員は、法務・会計・医療といった多様なバックグラウンドを有する
運用報酬Ⅲの具体的な計算方法と金額（注） ケネディクス・グループによるREITへのコミットメント
① KDRの対東証REIT指数パフォーマンス（2019年7月末 ⇒ 2020年1月末） ◼ ケネディクスグループの受託資産残高 ◼ ケネディクスによるKDRへの出資
（2019年12月末時点） 2020年2月公募増資時において、スポンサー
KDRの同期間の分配金を加味した投資口価格の増加率：13.8％ が新たに6,570口を出資
連結対象不動産
東証REIT指数（配当込み）の同期間の増加率：11.9％ 622億円
⇒KDRの超過リターン：2.0％ （2.6%） 保有投資口数 保有比率
私募ファンド 18,760口 2.42％
② KDRの2019年7月末時点の時価総額 AUM
7,689億円 （2020年2月公募増資後の口数及び比率）
192,600 円 × 907,458 口 ≒ 174,776 百万円 （32.1%） 2兆3,922億円
ケネディクス・グループAUMの多くの割合を
③ 運用報酬Ⅲの2020年7月期計上見込額 REITが占め、安定したREITのAUM成長がス
REIT ポンサーであるケネディクス株式会社の収益
2.0 ％ × 174,776百万円 ≒ 5,211 千円 1兆5,610億円 基盤となっており、スポンサーとREITとの利害
① ② （65.3%）
が一致するビジネスモデルになっています
（注）資産運用報酬体系の変更は、2019年10月30日開催予定の投資主総会での承認を経て、当該変更は2020年2月1日に効力が発生しています。 28
ご参考